ECLI:NL:GHSHE:2023:2470

• Datum uitspraak: 25 juli 2023
• Publicatiedatum: 26 juli 2023
• Zaaknummer: 200.318.391_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; A.L. Bervoets; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering bij gebreken aan de woning

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 25 juli 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen een huurder en verhuurder. De huurder, aangeduid als [appellant], had een tijdelijke huurovereenkomst voor een woning van [geïntimeerde], die inmiddels was geëindigd. De huurder vorderde huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning, maar het hof oordeelde dat de huurder onvoldoende bewijs had geleverd om zijn claims te onderbouwen. De huurder had gesteld dat er gebreken waren, zoals water in de kelder, scheuren in de gevels, rioolvliegjes en schimmel in de badkamer, maar het hof vond dat deze gebreken niet substantieel genoeg waren om een vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. Het hof bevestigde het eerdere vonnis van de kantonrechter, waarin de huurder was veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten. De huurder had in hoger beroep dertien grieven aangevoerd, maar het hof oordeelde dat geen van deze grieven doel had getroffen. De huurder werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, die aan de zijde van de verhuurder op nihil werden begroot, aangezien deze niet was verschenen in het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.318.391/01

arrest van 25 juli 2023

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. W.G.M. Vos te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , Angola,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 oktober 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 27 juli 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9520100 / CV EXPL 21-3758)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 12 januari 2022.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
• de memorie van grieven met producties 1 tot en met 6.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2.2.

De dagvaarding in hoger beroep is op de voet van artikel 63 Rv betekend aan het kantoor van de advocaat bij wie [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter woonplaats heeft gekozen. Een dergelijke wijze van betekening is (ook) mogelijk ten aanzien van geïntimeerden die, zoals [geïntimeerde] , buiten Europa wonen (HR 16-03-2018, ECLI:NL:HR:2018:366, rov. 2.4.2). Wel dient de rechter dan met inachtneming van het verdedigingsbelang te beslissen over de verstekverlening. Uit de gedingstukken blijkt dat [geïntimeerde] gebruikt maakt van normale communicatiemiddelen zoals e-mail en WhatsApp. Er bestaat geen aanleiding eraan te twijfelen dat de dagvaarding in hoger beroep [geïntimeerde] heeft bereikt. Het hof ziet dus geen aanleiding om de beslissing tot verstekverlening terug te draaien.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil.

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of [appellant] ter zake de inmiddels verstreken tijdelijke huur van een woning van [geïntimeerde] nog recht heeft op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan die woning.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij omstreeks eind oktober 2019 ondertekende huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] te [plaats] met ingang van 1 november 2019 verhuurd aan [appellant] . De huurovereenkomst is op de voet van artikel 7:271 lid 1 BW aangegaan voor de duur van (maximaal) twee jaar, ingaande 1 november 2019 en lopende tot en met 31 oktober 2021.
• b. In de considerans van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“ten behoefte van de besluiting van de financiering van het pand door Verhuurder en naar eisen van de financierder om huurcontract aan te gaan door [appellant] in privé, vervangt dit contract het eerdere contract getekend op 27 october 2019 tussen Verhuurder en Ons Vastgoed.”

• c. Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst bedraagt de huurprijs € 1.400,-- per maand.
• d. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt voor zover thans van belang als volgt:

“De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer (…)”

- e. De artikelen 12.1 tot en met 12.4 van de huurovereenkomst luiden als volgt:

“12.1 Verhuurder en Huurder verklaren ieder voor zich doch eensluidend, dat het gehuurde behept is met een aantal ‘eigenschappen’ die het genot van het gehuurde beperkt of zou kunnen beperken, waaronder doch niet uitsluitend begrepen de gebrekkige c.q. achterstallige staat van onderhoud en materiële beschadigingen in, op en/of aan het gehuurde.

12.2

Huurder aanvaardt die genotsbeperkende eigenschappen en/of omstandigheden uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk.

12.3

Verhuurder en Huurder komen overeen, dat de op de als bijlage .. bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan onderdeel uitmakende lijst met gebreken, geen gebrek(en) zijn in de zin van de wet.

12.4

Verhuurder en Huurder komen uitdrukkelijk overeen, dat Verhuurder niet gehouden, doch wel gerechtigd, is in, op en/of aan het gehuurde onderhoud en/of renovaties te (doen) verrichten. Huurder geeft hiervoor reeds nu vooralsdan onvoorwaardelijk en onherroepelijk zijn instemming. Verhuurder en Huurder komen voorts overeen, dat Huurder als gevolg van eventueel verminderd huurgenot als gevolg van de (mogelijk) te verrichten onderhouds- en/of renovatiewerkzaamheden, geen aanspraak heeft op andere compensatie(s) dan de reeds overeengekomen lage(re) huurprijs.”

• f. Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” (ROZ-model 2017) van toepassing.
• g. [geïntimeerde] en [appellant] hebben begin mei 2020 een schriftelijk stuk ondertekend waarin onder meer het volgende staat:

“ AANPASSING

Op het huurcontract [adres 1] tussen [geïntimeerde] en [appellant]

Overeengekomen op 31 Oktober 2019

Gezien de feiten

A. Dat het huurcontract was overeengekomen op 31 oktober 2019 en lopend

vanaf 1 November 2019 tot 31 Oktober 2021

B. De Huurder meerdere malen achter loopt op de afgesproken huur van

1400 Euro per maand

Wordt het huurcontract aangepast als volgt:

1. Verhuurder verleent gratie op betaling op de maanden Maart, April, Mei,

en Juni 2020.

2. De huur gaat per 1 juli 2020 omhoog van 1400 Euro naar 1700 Euro per

maand tot het einde van het contract.

3. De som van 400 Euro betaald door Huurder aan Verhuurder op 30 April

2020 blijft geïncasseerd door Verhuurder

4. De borg van 1400 Euro overgemaakt door Huurder aan Verhuurder op 27

October 2019 blijft ten goede van Verhuurder na verloop van het contract.

5. Huurder blijft aansprakelijk voor enige geconstateerde schade aan het

einde van het contract

Afgesproken door Huurder en Verhuurder op 3 Mei 2020”

- h. Bij opeenvolgende WhatsAppberichten van 28 april 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:

“ [geïntimeerde] , ik verwacht dat voor a.s. Vrijdag alle gebreken en hertellingen worden gedaan.

Groeten”

“Zo niet dan stel ik je in gebreken... ik. Wil het niet zover laten komen. Maar ben

niet iemand die alleen de lasten draagt”

- i. Bij WhatsAppbericht van 1 juli 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:

“Heb weer een bedrag geboekt gisteren, snap jouw volkomen [geïntimeerde] . Maar vind het jammer dat er niet gesproken wordt over de onnodige kosten van de energie.”

- j. Bij aangetekende brief van 9 augustus 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2021 van rechtswege komt te eindigen. In de brief staat verder onder meer het volgende:

“Tot slot maak ik hiermee nog even van de gelegenheid gebruik u er nogmaals op te

attenderen, dat u de huur niet, niet tijdig en/of niet volledig heeft voldaan. Berekend tot

en met de huur van augustus 2021 bedraagt de achterstand € 9.500,00.”

- k. Bij e-mail van 29 augustus 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Ik huur bij u een woning aan de [adres 1] te [plaats] . Deze woning heeft een aantal gebreken die bij u al langere tijd bekend zijn en alleen erger zijn geworden in verloop van tijd en waardoor het woongenot al die tijd minimaal is geweest en wat de huursom niet vertegenwoordigt. Het gaat om volgende gebreken:

(…)

Wij hebben hierover al diverse malen in persoon, telefonisch als in WhatsApp contact over gehad.

Ik heb u meerdere malen verzocht om de belangrijkste bovenstaande gebreken te

herstellen, u heeft het vaak toegezegd om deze herstellingen te gaan uitvoeren maar helaas heeft u hieraan geen gehoor gegeven. Deze gebreken waren u al bekend toen u de woning ging verhuren aan mij met de toezegging dat deze gebreken hersteld zullen worden. De gebreken zijn alleen nog maar erger geworden.”

• l. Bij brief van 28 september 2021 heeft de toenmalig advocaat van [geïntimeerde] [appellant] onder meer gesommeerd om € 12.900,-- te voldoen ter zake achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2021.
• m. De huurovereenkomst is met ingang van 1 november 2021 geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen huurperiode van twee jaar. [appellant] heeft de woning ontruimd.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] in conventie veroordeling van [appellant] tot betaling van, samengevat:

• € 12.900,-- aan achterstallige huur over de ten dele onbetaald gebleven maanden januari tot en met oktober 2021, vermeerderd met wettelijke rente;
• € 904,-- ter zake buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De door [appellant] verschuldigde huurprijs bedraagt € 1.700,-- per maand. [appellant] heeft:

• van de huur over januari 2021 € 850,-- onbetaald gelaten;
• de huur over februari en maart 2021 in het geheel niet voldaan;
• van de huur over april 2021 € 850,-- onbetaald gelaten;
• van de huur over mei 2021 € 300,-- onbetaald gelaten;
• van de huur over de maanden juni en juli 2021 € 1.200,-- per maand onbetaald gelaten;
• met ingang van augustus 2021 geen huur meer betaald.

Tot en met oktober 2021 is dus sprake van een huurachterstand van € 12.900,--. [appellant] moet dat bedrag alsnog voldoen.

3.2.3.

[appellant] heeft in conventie als verweer naar de kern genomen aangevoerd dat hij de huur niet volledig hoeft te voldoen omdat er tijdens de huur gebreken kleefden aan het gehuurde. Voortbouwend op dat verweer vordert [appellant] in reconventie, volgens rov. 3.4 van het beroepen vonnis, vermindering van de huurprijs vanaf april 2020 tot € 800,-- per maand vanwege vermindering van huurgenot wegens gebreken aan het gehuurde.

3.2.4.

[geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.5.

In het tussenvonnis van 12 januari 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. Die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Van de mondelinge behandeling is – naar het hof begrijpt – geen proces-verbaal opgemaakt. In het eindvonnis van 27 juli 2022 is wel vermeld dat de griffier aantekeningen heeft gemaakt met betrekking tot de mondelinge behandeling. Die aantekeningen zijn mogelijk niet aan partijen verstrekt en bevinden zich niet in het aan het hof overgelegde procesdossier.

3.2.6.

In het beroepen eindvonnis van 27 juli 2022 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellant] heeft ter zitting erkend dat sprake is van een huurachterstand van € 12.900,--. Het verweer dat de huurprijs € 1.400,-- per maand bedroeg, hoeft dus niet meer besproken te worden. [appellant] moet het openstaande bedrag in beginsel aan [geïntimeerde] voldoen, tenzij het beroep van [appellant] op huurprijsvermindering slaagt (rov. 3.6).
• Het verweer van [geïntimeerde] dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] geen beroep kan doen op de gebrekenregeling uit het BW moet worden verworpen (rov. 3.8).
• Dat er water in de kelder staat, is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW (rov. 3.10).
• [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van openingen in de gevel en de kozijnen die een gebrek opleveren waardoor het huurgenot minder is geworden (rov. 3.11).
• [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de woning waardoor hij last heeft van rioolvliegjes (rov. 3.12).
• [appellant] heeft ter zake de schimmel in de badkamer onvoldoende concreet gemaakt dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt (rov. 3.13).
• De conclusie is dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen (rov. 3.14).
• De in conventie gevorderde hoofdsom is dus toewijsbaar, en de wettelijke rente daarover ook (rov. 3.15).
• Ter zake buitengerechtelijke kosten is € 887,-- toewijsbaar (rov. 3.16).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechterrechter in conventie, samengevat:

• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] ter zake achterstallige huur € 12.900,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen vanaf de data van opeisbaarheid van die huurtermijnen;
• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 887,-- te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten;
• [appellant] in de proceskosten veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente;
• het meer of anders gevorderde afgewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep dertien grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, samengevat:

• afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie;
• toewijzing van de vorderingen van [appellant] in reconventie;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.3.2.

[geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep. Tegen hem is verstek verleend. Hij heeft in hoger beroep geen verweer gevoerd.

De bevoegdheid van de Nederlandse rechter en de toepasselijkheid van Nederlands recht.

3.4.1.

[geïntimeerde] woont in Angola. De zaak heeft dus internationale aspecten zodat het hof eerst moet onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is om de zaak te behandelen.

Die bevoegdheid is aanwezig omdat [appellant] , de gedaagde partij in eerste aanleg, in Nederland woont (artikel 2 Rv) en omdat de zaak betrekking heeft op de huur van in Nederland gelegen onroerend goed (artikel 6 aanhef en onder f Rv).

3.4.2.

Tussen partijen staat vast dat op hun geschil Nederlands recht van toepassing is.

Inhoud van de vordering in reconventie

3.5.1.

Alvorens de grieven te behandelen, overweegt het hof het volgende. In het door [appellant] bij de kantonrechter ingediende schriftelijk verweer (conclusie van antwoord in conventie) heeft [appellant] betoogd dat tijdens de huurperiode sprake was van diverse gebreken aan de woning en dat hij daarom de achterstallige huur niet wil voldoen. De kantonrechter heeft dit verweer in rov. 3.4 van het beroepen vonnis aldus uitgelegd dat daarin een eis in reconventie besloten ligt, strekkende tot vermindering van de huurprijs van de woning tot € 800,-- per maand vanaf april 2020.

3.5.2.

[appellant] heeft deze uitleg van het door hem ingediende schriftelijk verweer in hoger beroep niet bestreden. Ook [geïntimeerde] heeft niet bestreden dat in het verweer van [appellant] een eis in reconventie tot vermindering van de huurprijs met € 800,-- besloten ligt. Voor het hof strekt dit verder tot uitgangspunt.

3.5.3.

De door de kantonrechter gebruikte bewoordingen “vanaf april 2020” zijn overigens niet geheel duidelijk. Naar het hof begrijpt, vordert [appellant] in reconventie de huurprijsvermindering met ingang van 1 april 2020.

De hoogte van de huurprijs sinds 1 juli 2020

3.6.1.

Het hof overweegt verder reeds nu het volgende. [geïntimeerde] heeft onder verwijzing naar het hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde stuk gesteld hij begin mei 2020 met [appellant] is overeengekomen dat de door [appellant] verschuldigde huur over de periode van 1 juli 2020 tot aan het einde van het huurcontract (1 november 2021) zou worden verhoogd van € 1.400,-- per maand naar € 1.700,-- per maand. Het bedrag aan door [geïntimeerde] gevorderde achterstallige huur (€ 12.900,--) is dienovereenkomstig gebaseerd op een huurbetalingsverplichting van € 1.700,-- per maand (zie de in rov. 3.2.2 van dit arrest weergegeven berekening). [appellant] heeft niet betwist dat hij – als voorbij wordt gegaan aan de door hem gevorderde huurprijsvermindering – een huurachterstand heeft van € 12.900,--, en hij heeft ook de daaraan ten grondslag liggende berekening niet betwist. De kantonrechter heeft dat bedrag toegewezen en [appellant] heeft daartegen, afgezien van zijn beroep op vermindering van de huurprijs, geen grieven gericht. Voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] over de periode van 1 juli 2020 tot en met 31 oktober 2021 € 1.700,-- per maand bedraagt.

3.6.2.

In punt 9 van de memorie van grieven heeft [appellant] het volgende gesteld:

“Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] € 12.900,- minder aan huur heeft betaald, dan

contractueel is overeengekomen (zie vonnis in eerste aanleg, no. 3.6). Geen punt van

geschil is derhalve ook dat de huur € 1.400,- per maand bedraagt en niet het hogere bedrag dat [geïntimeerde] heeft genoemd.”

Naar het oordeel van het hof berust deze zin op een kennelijke vergissing. Omdat [appellant] heeft erkend dat de betalingsachterstand € 12.900,-- bedraagt en niet heeft betwist dat die achterstand is opgebouwd zoals [geïntimeerde] heeft gesteld en zoals het hof in rov. 3.2.2 van dit arrest heeft weergegeven, moet worden aangenomen dat de betalingsverplichting van [appellant] (vanaf 1 juli 2020) € 1.700,-- per maand bedraagt. [appellant] heeft dat ook in punt 9 van de memorie van grieven niet voldoende gemotiveerd betwist. Voor zover punt 9 van de memorie van grieven moet worden opgevat als een grief tegen het in het vonnis vervatte oordeel dat de huurbetalingsverplichting over de periode waarin de achterstand is opgebouwd € 1.700,-- per maand bedraagt, verwerpt het hof die grief omdat die onvoldoende is toegelicht.

De voor vermindering van de huurprijs geldende regels en de toepasselijke maatstaf

3.7.1.

Het hof acht het ook van belang om het volgende voorop te stellen. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

3.7.2.

Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing van artikel 7:207 lid 1 BW voorstaat. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs. Als voorbeeld wordt genoemd dat onvoldoende is dat een dak aan vernieuwing toe is, wel is voldoende dat het dak lekt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte brengen mee dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).

3.7.3.

Voor de goede orde wijst het hof er nog op dat de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 in verband met lid 3 BW in dit geval niet van toepassing is omdat in dit geval sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. [geïntimeerde] heeft op die vervaltermijn ook geen beroep gedaan, terwijl de vervaltermijn niet strekt ter bescherming van zodanig zwaarwichtige belangen dat hij ongeacht het partijdebat of de bijzondere omstandigheden van het geval ambtshalve door de rechter toegepast zou moeten worden (vergelijk HR 21 mei 2021, ECLI:NL:HR:2021:747, rov. 3.2.1).

3.7.4.

Tegen de achtergrond van de hiervoor in rov. 3.7.2 geschetste maatstaf zal het hof nu de grieven gaan behandelen.

Over grief 1: concrete onderbouwing van de in hoger beroep aan de orde gestelde vier gebreken

3.8.1.

De kantonrechter heeft in rov. 3.10 overwogen dat [appellant] op de zitting, ondanks concrete vragen van de kantonrechter daarover, steeds slechts in algemene bewoordingen gesproken heeft over de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Grief 1 is tegen die overweging gericht. Volgens [appellant] is hij niet te algemeen geweest over de gebreken, en blijkt dat uit het feit dat de kantonrechter uit het relaas van [appellant] vier concrete gebreken heeft kunnen destilleren (hof: water in de kelder, scheuren in gevels en kozijnen, rioolvliegjes, en schimmel in de badkamer).

3.8.2.

Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis naast de andere grieven, waarin [appellant] de vier door hem bedoelde concrete gebreken nader bespreekt. Grief 1 hoeft dus verder niet afzonderlijk besproken te worden.

3.8.3.

Het hof constateert dat [appellant] in de toelichting op de grief niet heeft aangevoerd dat nog sprake is geweest van andere gebreken dan de vier door de kantonrechter beoordeelde gebreken. Ook elders in de memorie van grieven heeft [appellant] dat niet gedaan. Dit brengt mee dat in dit hoger beroep slechts de vier genoemde gebreken aan de orde kunnen komen.

3.8.4.

Het hof zal bij de behandeling van de andere grieven beoordelen of het beroep van [appellant] op huurprijsvermindering vanwege de vier genoemde gebreken moet worden gehonoreerd. Het hof zal beginnen met de behandeling van de grieven 4, 5 en 6, die betrekking hebben op de gestelde scheuren in gevels en kozijnen.

Over de grieven 4, 5 en 6: scheuren in gevels en kozijnen

3.9.1.

In rov. 3.11 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld, samengevat, dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van openingen in de gevel en de kozijnen die een gebrek opleveren waardoor het huurgenot minder is geworden (rov. 3.11).

3.9.2.

De grieven 4, 5 en 6 zijn tegen dit oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat er tijdens de huurperiode niet alleen sprake was van scheuren in de gevels en kozijnen als puur visueel probleem, maar dat de scheurvorming zorgde voor aanvullende problematiek. Ten aanzien van die aanvullende problematiek heeft [appellant] verwezen naar
“de andere door de rechtbank behandelde gebreken” . Die andere gebreken betreffen:

• het water in de kelder;
• de aanwezigheid van rioolvliegjes;
• de schimmel in de badkamer.

3.9.3.

Ter onderbouwing van dit betoog heeft [appellant] verwezen naar:

• de bladzijdes 20 en 21 van het door hem overgelegde rapport van een door A&S Bouwmanagement op 20 augustus 2019 verrichte bouwtechnische keuring;
• het door hem overgelegde Meerjaren Onderhoudsplan van VvE [adres 1] - [adres 2] ;
• de door hem overgelegde foto’s.

3.9.4.

[geïntimeerde] heeft in het geding bij de kantonrechter betwist dat de scheurvorming afbreuk heeft gedaan aan het huurgenot van [appellant] . Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de door hem genoemde aanwezigheid van water in de kelder en aanwezigheid van rioolvliegjes is veroorzaakt door de scheurvorming in de gevels en de kozijnen. Dat is zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, niet af te leiden uit het door hem overgelegde rapport, het door hem overgelegde onderhoudsplan of uit de andere door hem overgelegde producties. In zoverre is van een vermindering van huurgenot door de aanwezigheid van de scheuren niet gebleken. In zoverre verwerpt het hof dus de grieven 4, 5 en 6.

3.9.5.

Dat de door [appellant] genoemde aanwezigheid van schimmel in de badkamer is veroorzaakt door de scheurvorming in de gevels en de kozijnen, heeft [appellant] eveneens onvoldoende onderbouwd. Ook dat is zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, niet af te leiden uit het door hem overgelegde rapport, het door hem overgelegde onderhoudsplan of uit de andere door hem overgelegde producties. Ook in zoverre is van een door de scheuren veroorzaakte vermindering van huurgenot niet gebleken. Daarom moeten de grieven 4, 5 en 6 ook in zoverre worden verworpen.

3.9.6.

Dat de scheurvorming nog tot andere problemen heeft geleid dan de hiervoor in rov. 3.9.2 opgesomde problemen (water in de kelder, aanwezigheid van rioolvliegjes en schimmel in de badkamer), heeft [appellant] in de toelichting op de grieven 4, 5 en 6 niet gesteld. [appellant] heeft zelf gesteld dat het visuele aspect van de scheurvorming het huurgenot niet heeft belemmerd. Het hof komt daarom niet tot de vaststelling van een vermindering van huurgenot die aanleiding geeft voor vermindering van de huurprijs.

3.9.7.

Om bovenstaande redenen kunnen de grieven 4, 5 en 6 geen doel treffen.

Over de grieven 7, 8 en 9: rioolvliegjes

3.10.1.

In rov. 3.12 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter het volgende geoordeeld:

“ [appellant] heeft gesteld dat hij last heeft van rioolvliegjes, maar waarom dat een

huurprijsvermindering rechtvaardigt, en zo ja, hoe hoog deze dan moet zijn is de

kantonrechter niet gebleken. De enkele aanwezigheid van rioolvliegjes betekent niet per

definitie dat het een aantasting van het woongenot meebrengt en dat het een gebrek

overlevert, zodat de kantonrechter oordeelt dat ook dit gebrek onvoldoende door [appellant] is

onderbouwd.”

3.10.2.

De grieven 7, 8 en 9 zijn tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op deze grieven stelt [appellant] dat er rioolvliegjes en ander ongedierte in de woning aanwezig zijn geweest en dat dit onder meer blijkt uit de door hem als productie 4 bij de memorie van grieven overgelegde foto’s. [appellant] stelt in de toelichting op de grieven verder dat de aanwezigheid van de rioolvliegjes samenhing met “de bouwkundige staat van het gehuurde”, en dat die aanwezigheid moet worden bestempeld als een gebrek dat huurprijsvermindering mogelijk maakt.

3.10.3.

[geïntimeerde] heeft bij de conclusie van antwoord in reconventie gesteld dat [appellant] hem in november 2020 heeft laten weten dat er iets mis was met de riolering. Volgens [geïntimeerde] :

• heeft hij ( [geïntimeerde] ) toen adequaat actie ondernomen en een ter zake kundige, DG Riooltechniek B.V., laten komen om een en ander te onderzoeken en te verhelpen;
• is het probleem in december 2020 verholpen;
• heeft [geïntimeerde] nadien geen meldingen meer gehad over problemen met het riool of over rioolvliegjes (of iets dergelijks).

[appellant] heeft deze stellingen van [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarom staat in elk geval niet vast dat [appellant] na december 2020 nog last heeft gehad van rioolvliegjes, of daarvan kennis heeft gegeven.

3.10.4.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 13 gesteld dat hij de rioolvliegjes heeft gemeld bij WhatsAppbericht van 10 september 2020. Dat bericht, als onderdeel van productie 6 bij de memorie van grieven aan het hof overgelegd, is onduidelijk. Voor zover in het onduidelijke bericht de aanwezigheid van rioolvliegjes op toereikende wijze is gemeld, was dat vóórdat de problemen met het riool in december 2020 waren verholpen. Uit hetgeen [appellant] in de toelichting op de grieven heeft gesteld blijkt niet dat [geïntimeerde] niet binnen redelijke termijn na deze melding tot het treffen van maatregelen is overgegaan, en ook niet dat de ondervonden overlast dermate was dat die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. [appellant] heeft op dit punt ook geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan.

3.10.5.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 7, 8 en 9.

Over de grieven 10 en 11: schimmel in de badkamer

3.11.1.

In rov. 3.13 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter het volgende geoordeeld:

“Hoewel [appellant] stelt dat sprake is van schimmel in de badkamer, heeft hij nagelaten aan te

geven om hoeveel schimmel het gaat, hoe vaak hij daar last van heeft en waardoor het wordt veroorzaakt. De kantonrechter overweegt verder dat het in een badkamer over het algemeen vrij vochtig is en dat er geventileerd moet worden, omdat schimmel snel kan ontstaan. Met inachtneming hiervan heeft [appellant] naar het oordeel van de kantonrechter inzake de schimmel in de badkamer onvoldoende concreet gemaakt dat dit een zodanige beperking oplevert dat het een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.”

3.11.2.

De grieven 10 en 11 zijn tegen dit oordeel gericht. In de toelichting op de grieven heeft [appellant] verwezen naar bladzijde 8 van het rapport van de door A&S Bouwmanagement op 20 augustus 2019 verrichte bouwtechnische keuring. Op die bladzijde is ten aanzien van de dragende binnenwanden genoteerd dat er op diverse plaatsen, zowel bij de wand als bij de vloer, optrekkend vocht is waargenomen. Geadviseerd wordt een geïsoleerde betonnen vloer aan te brengen en de buitenwanden daar waar mogelijk te isoleren door middel van een voorzetwand of spouwmuurisolatie.

3.11.3.

[geïntimeerde] heeft ook ten aanzien van de schimmelvorming betwist dat sprake is van een gebrek en dat sprake is van een vermindering van huurgenot. Het hof constateert dat op de door [appellant] genoemde bladzijde uit het rapport van A&S Bouwmanagement geen relatie wordt gelegd tussen het optrekkend vocht en schimmelvorming in de badkamer. Een dergelijke relatie ligt naar het oordeel van het hof ook niet zonder meer voor de hand, omdat volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst de begane grond bestemd is voor dienstverlening en de verdiepingen als woonruimte. Dit wijst erop dat de badkamer is gelegen op een van de verdiepingen. Dat dit anders is, heeft [appellant] niet gesteld. Dat er ook op de verdiepingen sprake is van optrekkend vocht heeft [appellant] evenmin gesteld. Daar komt bij dat schimmelvorming in badkamers vaak samenhangt met een gebrek aan ventilatie. De door [appellant] genoemde bladzijde 8 van het rapport van A&S Bouwmanagement, waarin de problematiek van optrekkend vocht wordt besproken, vormt dus onvoldoende ondersteuning voor de stelling van [appellant] over schimmel in de badkamer.

3.11.4.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , door te wijzen op de genoemde bladzijde, ook nog steeds niet duidelijk gemaakt om hoeveel schimmel het gaat. Dat is van belang, omdat niet elke schimmelvorming aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. Ook heeft [appellant] in de toelichting op de grieven niet nader duidelijk gemaakt waar de gestelde schimmelvorming door wordt veroorzaakt. Mede gelet op het feit dat een badkamer over het algemeen vrij vochtig is en voldoende geventileerd moet worden, heeft [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd dat de gestelde schimmelvorming een zodanige beperking in het huurgenot oplevert dat het een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het hof verwerpt daarom de grieven 10 en 11.

Over de grieven 2 en 3: water in de kelder

3.12.1.

Met betrekking tot de stelling van [appellant] dat er tijdens de huurperiode water in de kelder van het gehuurde aanwezig was en dat dit een gebrek oplevert dat aanleiding moet geven voor vermindering van de huurprijs, heeft de kantonrechter in rov. 3.10 van het vonnis het volgende geoordeeld:

“ [appellant] stelt dat er water in de kelder aanwezig is, hetgeen door [geïntimeerde] niet is betwist. Wel heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist dat hier sprake is van een gebrek, nu het bij woningen aan de [adres 1 + 2] in [plaats] gebruikelijk is dat er water in de kelders staat in verband met het grondwaterpeil, zodat [appellant] kon verwachten dat er water in de kelder staat.

Dit is vervolgens door [appellant] onweersproken gebleven, zodat de kantonrechter oordeelt dat

hier geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.”

3.12.2.

De grieven 2 en 3 zijn tegen dit oordeel gericht. In de toelichting op de grief betwist [appellant] niet dat het bij woningen in de straat waar de gehuurde woning ligt, gebruikelijk is dat er in verband met het grondwaterpeil water in de kelders staat. Volgens [appellant] neemt het feit dat alle naastgelegen panden dezelfde problematiek hebben, echter niet weg dat het water in de kelder moet worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

3.12.3.

Naar het oordeel van het hof betoogt [appellant] terecht dat het feit dat de naastgelegen woningen eenzelfde problematiek hebben, niet meebrengt dat die problematiek niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden bestempeld. Het hof zal dus verder onderzoeken of de vochtproblematiek in de kelder in dit geval een gebrek oplevert en of dat gebrek dan een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

3.12.4.

[appellant] heeft in de toelichting op de grieven ter onderbouwing van zijn stelling over het water in de kelder verwezen naar blz. 14 van het rapport van A&S Bouwmanagement. Op die bladzijde staat dat de kelder structureel onder water staat, en zijn enkele foto’s van de kelder afgebeeld.

3.12.5.

Het hof acht bij de beoordeling of het vocht in de kelder een gebrek oplevert, van belang dat de kelder geen zogeheten verblijfsruimte is (zoals een werk-, woon- of slaapkamer). Bij de vaststelling of de kelder wel een bestemming heeft en zo ja welke bestemming van de kelder door partijen is afgesproken of bedoeld, acht het hof het volgende van belang:

• In de considerans van de huurovereenkomst staat onder meer dat [geïntimeerde] eigenaar is van
• In artikel 1.1 van de huurovereenkomst staat onder meer dat [geïntimeerde] aan [appellant]
• In artikel 1.2 staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als:

“- op de begane grond: dienstverlening als bedoeld in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan; hypotheek- en kredietbemiddeling, verzekeringen, Overige financiële dienstverlening, Beheer van onroerend goed, Bemiddeling bij handel, huur, verhuur aan-verkoop van onroerend goed,

- op de verdieping(en): als woonruimte, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan” .

- De kelder wordt nergens genoemd, noch in de considerans, noch in artikel 1.1 of 1.2 van de huurovereenkomst.

3.12.6.

[appellant] heeft het in artikel 1.1 van de huurovereenkomst genoemde proces-verbaal van oplevering niet overgelegd. Ook heeft hij de in artikel 1.1 genoemde plattegrond/tekening niet overgelegd. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is de bestemming van de begane grond van het gehuurde beschreven als dienstverlening, en is de bestemming van de verdiepingen van het gehuurde beschreven als woonruimte. Enige bestemming van de kelder (bijvoorbeeld als opslagruimte) is niet beschreven in artikel 1.2, en ook niet elders in de huurovereenkomst, terwijl uit de gedingstukken ook niet blijkt of de kelder vermeld is op het proces-verbaal van oplevering en aangegeven is op de bij de huurovereenkomst gevoegde plattegrond / tekening. Dat partijen enige bestemming van de kelder hebben afgesproken,

is – zoals gezegd – door [appellant] niet gesteld. Hij heeft niet duidelijk gemaakt hoe groot of klein de kelder is en of, en zo ja welk gebruik hij van de kelder had willen maken als daarin geen vochtprobleem aanwezig zou zijn geweest, of op welke wijze zijn huurgenot door het niet kunnen gebruiken van de kelder is verminderd. Verder heeft [appellant] in de toelichting op de grieven ook niet het oordeel van de kantonrechter betwist dat hij bekend was met het feit dat het in de betreffende straat gebruikelijk is dat er water in de kelders staat in verband met het grondwaterpeil. Voor [appellant] heeft dan ook bij aanvang van de huur duidelijk moeten zijn dat hij geen gebruik van de kelder kon maken.

3.12.7.

Omdat geen sprake is van een “doel” of “bestemming” van de kelder en [appellant] ook niet heeft gesteld of en zo ja welk gebruik hij van de kelder had willen maken, of op welke wijze het huurgenot dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten is verminderd, wetende dat hij geen goed onderhouden pand huurde met een niet te gebruiken kelder, concludeert het hof dat het water in de kelder niet leidt tot een aantasting van het huurgenot, laat staan een substantiële zoals hiervoor in rov. 3.7.2 bedoeld, die aanleiding kan geven voor vermindering van de huurprijs.

3.12.8.

Om bovenstaande redenen kunnen de grieven 2 en 3 geen doel treffen.

Over de grieven 12 en 13: bestaat er aanleiding voor huurprijsvermindering?

3.13.1.

De grieven 12 en 13 hebben, gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de grieven 1 tot en met 11. In de grieven 12 en 13 is met name niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, aangevoerd dat tijdens de huur nog sprake is geweest van andere gebreken dan de vier gestelde gebreken die hiervoor bij de behandeling van de grieven 2 tot en met 11 zijn beoordeeld.

3.13.2.

Omdat de grieven 1 tot en met 11 geen doel hebben getroffen, verwerpt het hof de grieven 12 en 13.

Conclusie en afwikkeling

3.14.1.

Omdat geen van de grieven doel heeft getroffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

3.14.2.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil begroten, omdat [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaak-/rolnummer 9520100 / CV EXPL 21-3758 tussen partijen gewezen vonnis;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.L. Bervoets en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juli 2023.

griffier rolraadsheer