ECLI:NL:GHSHE:2023:2467

• Datum uitspraak: 25 juli 2023
• Publicatiedatum: 26 juli 2023
• Zaaknummer: 200.313.343_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P. de Haan; A.C. van Campen; M.C. Schepel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatig handelen bij aankoop recreatiewoning en voorkeursrecht

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 25 juli 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen Recreatiecomplex De Lithse Ham B.V. (hierna: De Lithse Ham) en een koper van een recreatiewoning, [geïntimeerde]. De kern van het geschil betreft de vraag of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door een recreatiewoning te kopen, terwijl er een voorkeursrecht rustte ten gunste van De Lithse Ham. De Lithse Ham stelt dat [geïntimeerde] op de hoogte was van dit voorkeursrecht en dat zijn handelen in strijd is met de belangen van De Lithse Ham. [geïntimeerde] betwist dit en stelt dat hij niet op de hoogte was van het voorkeursrecht ten tijde van de koopovereenkomst.

De rechtbank had in eerste aanleg de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie toegewezen, maar de vorderingen van De Lithse Ham in reconventie afgewezen. In hoger beroep heeft De Lithse Ham vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en toewijzing van haar vorderingen. Het hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak in detail beoordeeld, waaronder de communicatie tussen de partijen en de notariële akten die het voorkeursrecht documenteren.

Het hof concludeert dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig heeft gehandeld, omdat hij niet op de hoogte was van het voorkeursrecht en er geen onevenredigheid bestaat tussen zijn belang bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang van De Lithse Ham bij het uitoefenen van het voorkeursrecht. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van De Lithse Ham af, waarbij zij in de proceskosten van het hoger beroep wordt veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.313.343/01

arrest van 25 juli 2023

in de zaak van

Recreatiecomplex De Lithse Ham B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als De Lithse Ham,

advocaat: mr. D.J. Kramer te Oosterbeek, gemeente Renkum,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. F.M. Wagener te Alkmaar,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 juli 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 mei 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen De Lithse Ham als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/369790 / HA ZA 21-262)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties 43 tot en met 47 en met een eiswijziging;
• de memorie van antwoord met producties 26 tot en met 30;
• de mondelinge behandeling van 16 mei 2023, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
• de bij H-12 formulier van 20 april 2023 namens De Lithse Ham toegezonden productie 48, die zij bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht;
• de bij H-3 formulier van 1 mei 2023 namens [geïntimeerde] toegezonden producties 31 tot en met 35, die hij bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Kern van de zaak

3.1.

In deze zaak staat in hoger beroep de vraag centraal of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens De Lithse Ham bij de aankoop van een recreatiewoning van [persoon A] (hierna: [persoon A] ). De Lithse Ham stelt dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door in weerwil van het tussen [persoon A] en (de rechtsvoorgangster van) De Lithse Ham overeengekomen voorkeursrecht aanspraak te maken op levering van de recreatiewoning. Daarbij dienen de belangen van De Lithse Ham bij levering van de woning zwaarder te wegen dan die van [geïntimeerde] . Volgens [geïntimeerde] is onrechtmatig handelen niet aan de orde omdat hij – kort gezegd – niets wist omtrent dit voorkeursrecht ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarnaast betwist [geïntimeerde] de belangen van De Lithse Ham bij levering van de woning.

Feiten en omstandigheden

3.2.

In rov. 3.1. e.v. van het vonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 wordt deze vaststelling bestreden, in de zin dat volgens de Lithse Ham de rechtbank de feiten onvolledig heeft weergegeven. Voor zover er naar het oordeel van het hof meer of andere feiten relevant zijn, komen die hierna in rov. 3.7 e.v. aan de orde (waar grief 1 gezamenlijk met grief 2 en een deel van grief 4 zal worden behandeld). Voorts is de feitenvaststelling in de tegenwoordige tijd gesteld, maar is de recreatiewoning inmiddels door [persoon A] geleverd aan [geïntimeerde] . Rekening houdend met het voorgaande kan voor de beoordeling van dit geschil in hoger beroep – met verbetering van enkele verschrijvingen – uitgegaan worden van dezelfde feiten als de rechtbank. Het hof zal die feiten hierna weergeven.

3.2.1.

[persoon A] is eigenaar van een recreatiechalet met tuinhuisje, ondergrond en tuin, gelegen op het chaletpark ‘De Lithse Ham’ in [plaatsnaam] , plaatselijk bekend als [kavelnummer] (hierna: de recreatiewoning). [geïntimeerde] is eigenaar van de naastgelegen recreatiewoning.

3.2.2.

In de leveringsakte waarbij [persoon A] en haar wijlen echtgenoot op 13 maart 2001 de recreatiewoning geleverd hebben gekregen, is als kettingbeding een voorkeursrecht van koop aan Maaspark De Lithse Ham B.V. vermeld. Bij notariële akte van 4 februari 2005 (productie 20 bij dagvaarding, eerste aanleg) heeft Maaspark De Lithse Ham B.V. het voorkeursrecht aan De Lithse Ham overgedragen.

3.2.3.

[persoon A] wil de recreatiewoning verkopen.

3.2.4.

[geïntimeerde] heeft interesse in de koop van de recreatiewoning. Op of omstreeks 18 november 2020 heeft [persoon A] aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat hij de recreatiewoning mag kopen voor een bedrag van € 62.500,00. [geïntimeerde] en [persoon A] hebben vervolgens op 22 november 2020 een schriftelijke koopovereenkomst met elkaar gesloten tot verkoop van de recreatiewoning van [persoon A] aan [geïntimeerde] met als leveringsdatum 31 december 2020.

3.2.5.

Na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft een medewerker van het door [geïntimeerde] benaderde notariskantoor [persoon A] erop gewezen dat er een voorkeursrecht tot koop is van De Lithse Ham.

3.2.6.

Bij brief van 7 december 2020 heeft [persoon A] bij De Lithse Ham geïnformeerd of zij gebruik wil maken van haar voorkeursrecht. Bij brief van 16 december 2020 heeft De Lithse Ham aan [persoon A] laten weten dat zij gebruik wil maken van haar voorkeursrecht en akkoord gaat met de aankoop van de recreatiewoning voor een bedrag van € 62.500,00.

3.2.7.

[geïntimeerde] heeft op 18 december 2020 de koopovereenkomst laten inschrijven in het Kadaster.

3.2.8.

Bij brief van 21 december 2020 heeft [persoon A] aan [geïntimeerde] laten weten dat zij een streep door de overeenkomst met [geïntimeerde] zet. De gemachtigde van [persoon A] heeft bij brief van 4 maart 2021, voor het geval de koopovereenkomst niet door de brief van 21 december 2020 is vernietigd, de koopovereenkomst met [geïntimeerde] namens [persoon A] vernietigd.

3.2.9.

In opdracht van [geïntimeerde] is op 17 maart 2021 conservatoir leveringsbeslag gelegd op de recreatiewoning.

De procedure bij de rechtbank

3.3.1.

[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg in conventie – na vermeerdering van eis – veroordeling van:

i. [persoon A] tot (medewerking aan) de levering van de recreatiewoning aan [geïntimeerde] , onder verrekening van de koopsom met het schadebedrag van € 3.750,00, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

ii. De Lithse Ham om de rechten van [geïntimeerde] , waaronder het recht op levering van de recreatiewoning, te respecteren (c.q. te gehengen en gedogen), op straffe van verbeurte van een dwangsom;

iii. [persoon A] en De Lithse Ham in de buitengerechtelijke kosten van € 1.400,00;

iv. [persoon A] en De Lithse Ham hoofdelijk in de beslagkosten van € 1.236,11,

een en ander onder hoofdelijk veroordeling van [persoon A] en De Lithse Ham in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.2.

Aan de vordering in conventie heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat hij recht heeft op levering van de recreatiewoning op grond van de tussen hem en [persoon A] gesloten koopovereenkomst.

3.3.3.

De Lithse Ham en [persoon A] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. De Lithse Ham en [persoon A] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en daarnaast hebben zij een eis in reconventie ingesteld. In reconventie vorderde De Lithse Ham:

i. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] ten opzichte van De Lithse Ham onrechtmatig heeft gehandeld;

ii. veroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan De Lithse Ham bij wijze van voorschot te voldoen een bedrag van € 4.102,64 ter vergoeding van de schade die De Lithse Ham heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] jegens haar;

iii. veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van alle schade die De Lithse Ham heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van bovengenoemd onrechtmatig handelen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

iv. veroordeling van [geïntimeerde] tot opheffen van het door hem gelegde beslag, onder verbeurte van een dwangsom;

een en ander onder veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de nakosten.

3.3.4.

De Lithse Ham heeft aan haar vordering in reconventie ten grondslag gelegd – samengevat – dat er een voorkeursrecht op de recreatiewoning rustte ten gunste van haar en dat haar belangen zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [geïntimeerde] .

3.3.5.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de eisen in reconventie en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen in reconventie. Dit verweer, voor zover in hoger beroep van belang, zal in het navolgende aan de orde komen.

3.3.6.

In het tussenvonnis van 28 juli 2021 heeft de rechtbank een mondelinge behandeling bepaald. Deze heeft op 14 maart 2022 plaats gevonden.

3.3.7.

In het eindvonnis van 18 mei 2022 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie jegens [persoon A] toegewezen en de vorderingen in conventie van [geïntimeerde] jegens De Lithse Ham afgewezen. Daarnaast zijn de vorderingen van [persoon A] en De Lithse Ham in reconventie afgewezen met veroordeling van [persoon A] en De Lithse Ham in de proceskosten in reconventie.

De procedure in hoger beroep

3.4.

De Lithse Ham heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. De Lithse Ham heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] in conventie en het alsnog toewijzen van haar vorderingen in reconventie. Daarbij heeft De Lithse Ham in hoger beroep haar vorderingen vermeerderd door een voorwaardelijke eis in te stellen voor het geval de recreatiewoning hangende de hoger beroepsprocedure reeds aan [geïntimeerde] geleverd zou zijn. In dat geval vordert de Lithse Ham:

[geïntimeerde] te veroordelen tot (medewerking aan) de levering van de recreatiewoning aan De Lithse Ham, onder verrekening met de koopsom van € 62.500,00 van het in reconventie genoemde voorschot op het schadebedrag van € 4.102,64 op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor iedere dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft aan het arrest te voldoen, met een maximum van € 100.000,00;

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide gedingen.

3.5.

[geïntimeerde] voert verweer in hoger beroep en hij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en afwijzing van de voorwaardelijke vordering van De Lithse Ham, met veroordeling van De Lithse Ham in de proceskosten van het hoger beroep.

Eisvermeerdering

3.6.

De Lithse Ham heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd zoals is weergegeven onder rov. 3.4. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering van De Lithse Ham. Het hof ziet ook geen aanleiding de eisvermeerdering ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de vermeerderde eis. Of het hof aanleiding ziet om de vermeerderde eis toe te wijzen zal hierna blijken.

Wetenschap van het voorkeursrecht

3.7.

Het hof zal eerst de grieven 1, 2 en een deel van grief 4 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt De Lithse Ham dat [geïntimeerde] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst met [persoon A] wetenschap had van het voorkeursrecht tot koop van de recreatiewoning dat door [persoon A] ten gunste van (de rechtsvoorgangster van) De Lithse Ham is verstrekt. Ter toelichting hierop wijst De Lithse Ham op de eerder tussen [geïntimeerde] en De Lithse Ham gesloten koopovereenkomsten en op de leveringen die op grond daarvan hebben plaatsgevonden.

3.8.

Het hof stelt voorop dat in de notariële akte van 21 april 1999 (productie 7, dagvaarding in eerste aanleg) is vastgelegd dat ten gunste van Maaspark "De Lithse Ham" B.V. (de rechtsvoorgangster van De Lithse Ham) bij verkoop van kavels een voorkeursrecht tot koop geldt. Tussen partijen staat vast dat het voornoemde voorkeursrecht op enig moment door Maaspark “De Lithse Ham” B.V. is overgedragen aan De Lithse Ham. Verder staat vast dat in de tussen Maaspark “De Lithse Ham” B.V. en [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst ter zake de verkoop van een andere recreatiewoning (kavel 218) wordt verwezen naar bovengenoemde notariële akte van 21 april 1999, waarbij [geïntimeerde] als koper heeft verklaard zich te zullen houden aan de in die akte opgenomen voorwaarden. Ook in de leveringsakte van 28 december 1999 tussen Maaspark “De Lithse Ham B.V.” en [geïntimeerde] is een gelijkluidende bepaling opgenomen, waarbij het voorkeursrecht ten gunste van de verkopende partij als zodanig is genoemd. Dit geldt tevens voor andere aktes zoals de leveringsakte d.d. 1 juli 2013 ter zake kavel 39.

3.9.

Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat [geïntimeerde] in elk geval voor wat betreft de door hem eerder aangekochte woningen met kavelnummers [x] en [x] op de hoogte was of had kunnen zijn van een te dien aanzien geldend voorkeursrecht tot koop ten gunste van Maaspark “De Lithse Ham B.V.” Hiermee is nog niet gezegd dat [geïntimeerde] daardoor eveneens op de hoogte was of had moeten zijn van het tussen [persoon A] en De Lithse Ham geldende voorkeursrecht ter zake de recreatiewoning.

De Lithse Ham stelt dat [geïntimeerde] wist van dit voorkeursrecht. Het hof heeft de gestelde wetenschap van het voorkeursrecht tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld. [geïntimeerde] heeft desgevraagd ontkend dat hij bij de aankoop van de recreatiewoning wist van het voorkeursrecht van De Lithse Ham. Hij heeft verklaard dat hij dit pas heeft vernomen nadat het notariskantoor [persoon A] erop gewezen had dat er een voorkeursrecht tot koop is van De Lithse Ham (zie ook hiervoor rov. 3.2.5). Verder was [geïntimeerde] geen partij bij de koopovereenkomst en leveringsakte waarbij [persoon A] deze woning indertijd heeft verworven. Dat betekent dat de in beginsel dwingende bewijskracht van in die overeenkomst en akte opgenomen verklaringen alleen geldt tussen die partijen, te weten De Lithse Ham en [persoon A] (art. 157 lid 2 Rv). De Lithse Ham voert geen, althans onvoldoende specifieke feiten en omstandigheden aan waaruit voortvloeit dat [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wetenschap had van het tussen [persoon A] en De Lithse Ham overeengekomen voorkeursrecht ter zake de recreatiewoning. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] heeft De Lithse Ham haar stelling terzake de wetenschap van het voorkeursrecht dus onvoldoende onderbouwd.

Naar het oordeel van het hof rustte er onder de gegeven omstandigheden op [geïntimeerde] geen onderzoeksplicht om uit zichzelf voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ter zake de recreatiewoning na te gaan in eerdere (leverings)aktes of er tussen [persoon A] en De Lithse Ham een voorkeursrecht was overeengekomen. Van [geïntimeerde] hoefde er dan ook geen rekening mee te houden bij aankoop van de recreatiewoning dat tussen [persoon A] en De Lithse Ham een voorkeursrecht was overeengekomen. Het enkele feit dat [geïntimeerde] wist dat in andere aktes bepalingen over een voorkeursrecht van De Lithse Ham zijn opgenomen is onvoldoende voor een andersluidend oordeel.

Ten overvloede overweegt het hof daarbij nog dat zelfs wanneer ervan zou worden uitgegaan dat [geïntimeerde] wel wist van het bestaan van een geldend voorkeursrecht tot koop tussen [persoon A] en De Lithse Ham, daarmee nog niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] ook wist hoe er met dat voorkeursrecht was omgegaan en meer specifiek of De Lithse Ham aldus van haar voorkeursrecht gebruik wenste te maken. Naar [geïntimeerde] ter zitting in hoger beroep heeft verklaard waren ten tijde van de gesprekken over verkoop met de zoon van [persoon A] meerdere potentiële kopers in beeld voor aankoop van de recreatiewoning. De Lithse Ham voert geen concrete feiten en omstandigheden aan op basis waarvan kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ervan op de hoogte was dat [persoon A] de mogelijkheid tot het uitoefenen van het voorkeursrecht nog niet aan De Lithse Ham had voorgehouden en/of dat De Lithse Ham aan [persoon A] kenbaar had gemaakt van dat voorkeursrecht gebruik te willen maken.

3.10.

Gelet op deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] wetenschap had van het voorkeursrecht van De Lithse Ham, laat staan dat [persoon A] bewust in weerwil van dit voorkeursrecht de koopovereenkomst met [geïntimeerde] heeft gesloten.

3.11.

Dit betekent dat de grieven 1, 2 en een deel van grief 4 falen.

Zwaarwegend belang?

3.12.

Het hof zal de grieven 3, het overige deel van grief 4 en grief 5 gezamenlijk behandelen, nu deze grieven in de kern erop neerkomen dat het belang van De Lithse Ham bij aankoop van de recreatiewoning zwaarder dient te wegen dan het belang van [geïntimeerde] . Ter toelichting wijst De Lithse Ham op de volgende omstandigheden:
- de aankoop van de recreatiewoning is nodig om een doorgang naar het water op het park te creëren;

- de aankoop van de recreatiewoning is onderdeel van de exploitatieopzet van De Lithse Ham, omdat zij zonder de inkomsten van de eigen verhuur van recreatiewoningen de exploitatie op termijn niet meer rond krijgt;

- de aankoop van de recreatiewoning is nodig omdat nu meerdere chalets op het park zodanig staan geplaatst dat de onderlinge afstand te klein is, hetgeen brandgevaar met zich brengt;

- de aankoop van de recreatiewoning is nodig om de sturende rol van parkbeheerder te kunnen blijven vervullen, zonder welke De Lithse Ham tot een ‘tandeloze tijger’ verwordt.

3.13.

Het hof constateert allereerst dat blijkens de notariële leveringsakte van 8 november 2022 de recreatiewoning inmiddels door [persoon A] is geleverd aan [geïntimeerde] . Dit betekent dat van botsende rechten in de zin van art. 3:298 BW geen sprake is. Dat toetsingskader is daardoor niet aan de orde, zodat het hof voorbij gaat aan hetgeen partijen daaromtrent aanvoeren.

3.14.

De vordering van De Lithse Ham is in hoger beroep gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door gebruik te maken van de wanprestatie door [persoon A] vanwege schending van haar voorkeursrecht tot koop van de recreatiewoning. Bij de beoordeling hiervan geldt als uitgangspunt [geïntimeerde] niet bekend was met het voorkeursrecht van De Lithse Ham, zoals hiervoor onder rov. 3.9. e.v. is geoordeeld. In beginsel staat het de kopende partij in die situatie vrij om nakoming van de koopovereenkomst na te streven, ook nadat hem het voorkeursrecht alsnog bekend is geworden. Zoals ook de rechtbank terecht heeft overwogen geldt daarbij dat dit onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn. Daarbij valt met name te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat bestaat bij het uitoefenen van het voorkeursrecht (vgl. Hoge Raad, 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740). Gelet op de hoofdregel van art. 150 Rv. is het aan De Lithse Ham om in dit kader voldoende feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen.

3.15.

Naar het oordeel van het hof is De Lithse Ham hierin niet geslaagd. Er is geen sprake van een onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] en het belang van De Lithse Ham bij uitoefening van het voorkeursrecht. Dit betekent dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig handelde door de koop en levering van de recreatiewoning door te zetten. Aan dit oordeel ligt ten grondslag dat De Lithse Ham mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat zij een zwaarwegend belang heeft bij levering van de recreatiewoning. Zo heeft De Lithse Ham voor wat betreft het door haar gestelde belang bij het creëren van een doorgang naar het water niet concreet gemaakt dat hiervoor daadwerkelijk (vergaande) plannen bestaan. Het overleggen van enkele plattegronden en tekeningen van het park is daarvoor in elk geval niet voldoende. Daarnaast heeft De Lithse Ham tegenover de constatering door [geïntimeerde] dat er al meerdere doorgangen naar het water bestaan, onvoldoende naar voren gebracht om aan te nemen dat er een zwaarwegend belang bestaat bij het creëren van een doorgang op juist de plek van de recreatiewoning, terwijl dit belang zich ook niet verhoudt met de opmerking van De Lithse Ham dat zij mogelijk de woning zelf wil verhuren. De stelling van De Lithse Ham omtrent het ontbreken van brandveiligheid is alleen onderbouwd met een luchtfoto, zonder bij voorbeeld te wijzen op een deskundigenrapport over brandgevaar of een aanschrijving door de brandweer, zodat het hof hieraan voorbij gaat. Dat door de levering aan [geïntimeerde] het parkbeheer of de exploitatie zou worden bemoeilijkt is ook gemotiveerd betwist, zonder dat [geïntimeerde] enige cijfermatige onderbouwing heeft aangeleverd. Tevens heeft [geïntimeerde] erop heeft gewezen dat de afgelopen jaren diverse recreatiewoningen zijn verkocht zonder dat De Lithse Ham van haar voorkeursrecht gebruik heeft gemaakt.

3.16.

Door [geïntimeerde] is ter toelichting op zijn belangen onder meer aangevoerd dat hij specifiek de naastgelegen recreatiewoning heeft gekocht zodat zijn kinderen daar kunnen recreëren, terwijl hij voorts met stukken onderbouwd heeft betoogd dat hij belang had bij spoedige levering met het oog op te verrichten onderhoud aan de recreatiewoning. Tegen deze achtergrond is geen sprake van onevenredigheid tussen het belang bij van [geïntimeerde] bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang van De Lithse Ham bij het uitoefenen van het voorkeursrecht. Van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] is daardoor geen sprake.

3.17.

De Lithse Ham heeft in hoger beroep een voorwaardelijke vordering ingesteld voor het geval de recreatiewoning hangende de hoger beroepsprocedure reeds aan [geïntimeerde] geleverd zou zijn. Zoals het hof onder rov. 3.13. heeft geconstateerd is inmiddels de recreatiewoning door [persoon A] aan [geïntimeerde] geleverd. Dit betekent dat het hof ook over de voorwaardelijke vordering van De Lithse zal oordelen. Aan deze voorwaardelijke vordering liggen dezelfde argumenten ten grondslag als aan de vordering van De Lithse Ham ter zake het gestelde onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] . Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zal het hof de voorwaardelijke vordering van De Lithse Ham afwijzen.

3.18.

Grieven 3, het overige deel van grief 4 en grief 5 falen aldus eveneens. Partijen hebben geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde.

Slotsom en afwikkeling

3.19.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd en dat de voorwaardelijke vordering wordt afgewezen. Als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij zal De Lithse Ham in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de [geïntimeerde] als volgt begroot:

- Griffierecht € 343,00

- Salaris advocaat (2 punten x tarief I € 836,00)
€ 1.672,00 Totaal: € 2.015,00

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt De Lithse Ham in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 2.015,00;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.C. van Campen en M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juli 2023.

griffier rolraadsheer