Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.305.389/01
arrest van 25 juli 2023
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. M.M. van der Marel te Eindhoven,
tegen
Stichting Wooninc.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: Wooninc,
advocaat: mr. A.M. Pesman te Heerenveen,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 april 2022.
5 Het verdere verloop van de procedure
5.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 5 april 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 24 augustus 2022;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties.
5.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
6.De vaststaande feiten
Wooninc verhuurde met ingang van 7 december 2009 aan [appellante] en [persoon A] (hierna: [persoon A]) een standplaats voor een woonwagen aan het [adres] te [plaats] (hierna: de standplaats). [appellante] en [persoon A] zijn gewezen partners.
Op 17 december 2020 heeft de politie in een met hout afgescheiden deel van een berging op de standplaats een kwekerij met 145 hennepplanten aangetroffen. Daarbij werd illegaal stroom afgetapt.
7.Kern van het geschil
Voor Wooninc is de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de standplaats reden om de huurovereenkomst te willen ontbinden. [appellante] is van mening dat zij niet is tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij geen weet heeft gehad en kon hebben van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de berging op de standplaats. Zij vindt verder dat haar persoonlijke situatie (hoge leeftijd, culturele achtergrond, medische en financiële situatie, inwoning meerderjarige dochter met kinderen) maakt dat haar belang bij behoud van de standplaats zwaarder moet wegen dan het belang van Wooninc bij vertrek van haar van de standplaats.
8.De procedure in eerste aanleg
8.1.
Wooninc heeft in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van de standplaats;
- veroordeling tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur tot de ontruiming;
- veroordeling in de proceskosten en nakosten.
Wooninc heeft hieraan ten grondslag gelegd dat in een berging op de standplaats een professionele hennepkwekerij is aangetroffen, dat [appellante] en [persoon A] daarmee in strijd hebben gehandeld met hun verplichting om het gehuurde te gebruiken conform de daaraan gegeven woonbestemming (artikelen 6.2.2 toepasselijke algemene voorwaarden en 7:214 BW), met het verbod om het gehuurde of deel daarvan in te richten als een hennepkwekerij dan wel aldaar hennep te kweken (artikel 6.7.2 algemene voorwaarden) en met hun verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikelen 6.2.1 algemene voorwaarden en 7:213 BW).
8.2.
[appellante] heeft hiertegen verweer gevoerd. [persoon A] is niet in het geding verschenen, zodat tegen hem verstek is verleend.
8.3.
Bij eindvonnis van 4 november 2021 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven conform de vorderingen van Wooninc de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellante] en [persoon A] veroordeeld tot ontruiming van de standplaats, tot betaling van een vergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huur per maand vanaf de ontbinding tot de ontruiming en in de proceskosten en nakosten. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
9.De beoordeling in hoger beroep
9.1.
[appellante] voert vijf grieven tegen bovengenoemd vonnis en vordert in hoger beroep vernietiging van dit vonnis, alsnog afwijzing van de inleidende vorderingen van Wooninc en veroordeling van Wooninc in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.
9.2.
Wooninc bestrijdt de grieven en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties inclusief de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
9.3.
Gelet op hun onderlinge samenhang zal het hof de grieven van [appellante] gezamenlijk behandelen. Aan het hof ligt ter beantwoording de vraag voor of aan de zijde van [appellante] sprake is van een tekortkoming in de nakoming in de verplichtingen van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en haar gevolgen rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof is hiervan sprake. Het hof overweegt daartoe het volgende.
Het criterium
9.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de regel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
Tekortkoming
9.5.
Op zich betwist [appellante] in hoger beroep niet dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij met 145 planten in de berging op de standplaats in beginsel een voldoende ernstige tekortkoming oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. Zij is echter van mening dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij haar haar niet kan worden verweten, omdat zij daarvan geen weet had en dit ook niet heeft kunnen weten. [appellante] voert in dat verband aan dat [persoon A] de hennepkwekerij zonder haar medeweten in de berging heeft opgezet en zij de hennepkwekerij ook niet had kunnen ontdekken, omdat zij niet in de berging kwam. Volgens haar was dit vanwege haar culturele achtergrond (traditionele man-vrouwverdeling) en vanwege haar medische situatie.
9.6.
Het hof acht het echter niet aannemelijk dat [appellante] in het geheel geen weet had, althans had kunnen hebben, van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde. In de eerste plaats neemt het hof, evenals de kantonrechter, daartoe in aanmerking dat in het door de politie opgemaakte proces-verbaal van bevindingen naar aanleiding van de ontdekking van de hennepkwekerij is opgenomen dat de verbalisanten op 17 december 2020 omstreeks 21.57 uur over het woonwagenkamp aan het Orgelplein te Eindhoven reden en een zeer sterke henneplucht roken en dat deze henneplucht steeds sterker werd naarmate zij dichter bij de standplaats kwamen. Gelet op het feit dat de hennepkwekerij zich in de berging op de standplaats bevond, moet ook [appellante] de henneplucht hebben geroken.Daarnaast waren er blijkens het proces-verbaal van de politie nog meer signalen die erop wezen dat er zich een hennepkwekerij in de berging bevond, althans dat er iets gaande was in het afgescheiden deel van de berging: er liepen zichtbaar een elektriciteitskabel en een ventilatiebuis naar het afgescheiden deel toe en de ramen van de berging waren zo geschilderd dat niet van buiten naar binnen kon worden gekeken (zoals ook te zien op de door [appellante] overgelegde foto’s bij memorie van grieven, producties 6 en 7). Gelet op deze bevindingen van de politie kan de stroomkabel dus niet, zoals [appellante] aanvoert, pas ná ontdekking van de hennepkwekerij zijn aangelegd.
Tegenover het voorgaande legt de door [appellante] overgelegde (en door Wooninc gemotiveerd betwiste) schriftelijke verklaring van twee omwonenden, inhoudende dat zij nooit hebben gehoord, gemerkt of geroken dat er op de standplaats hennep werd gekweekt, onvoldoende gewicht in de schaal.
9.7.
Met de kantonrechter is het hof verder van oordeel dat als [appellante] al niets zou hebben geweten van de hennepkwekerij, voornoemde signalen haar er tenminste toe hadden moeten bewegen om te controleren wat er in het afgescheiden deel gebeurde. Zij was als goed huurder immers gehouden om toezicht te houden op het gebruik van de berging op de standplaats. Deze verplichting heeft zij in elk geval verzaakt, zodat haar ook in die zin een verwijt kan worden gemaakt van de aanwezigheid van de hennepkwekerij.
9.8.
Dat [appellante] vanwege haar culturele achtergrond en haar medische situatie niet in de berging kwam en kon komen (en daardoor geen weet had en kon hebben van de hennepkwekerij en/of geen toezicht kon uitoefenen op het gebruik van de berging), zoals zij in hoger beroep stelt, acht het hof niet geloofwaardig. Ten eerste heeft [appellante] in eerste aanleg zowel in haar conclusie van antwoord als ter zitting aangegeven dat zij wel eens in de berging kwam. Daarnaast laat haar culturele achtergrond, wat daar verder ook van zij, haar verplichting als huurder om toezicht te houden op het gebruik van het gehuurde onverlet.
Ten aanzien van haar medische situatie voert [appellante] in hoger beroep aan dat zij in de maanden vóór de ontdekking van de hennepkwekerij een lange periode in het ziekenhuis heeft doorgebracht vanwege een ingrijpende operatie in oktober 2020 en later vanwege ontstekingen/infecties en zij tussentijds en na de ziekenhuisopnames volledige bedrust moest houden. Dit komt echter niet overeen met wat [appellante], althans haar gemachtigde in eerste aanleg ter zitting naar voren heeft gebracht, te weten dat zij op 23 april 2021 (dus (ruim) ná de ontdekking van de hennepkwekerij op 17 december 2020) is geopereerd en dat op 21 mei 2021 een hersteloperatie heeft plaatsgevonden. De door [appellante] in dit verband overgelegde stukken (medicatie-overzichten en brieven van het Catharina ziekenhuis in Eindhoven) bevestigen ook eerder dit laatste. Hieruit kan worden opgemaakt dat [appellante] op 7 oktober 2020 een afspraak had voor een preoperatieve screening en dat zij niet eerder dan in april 2021 zou worden geopereerd (de brief met instructies voor de ingreep dateert van 15 april 2021). Aldus kan evenmin worden volgehouden dat zij vanwege haar medische situatie niet in de berging kon komen.
9.9.
Het hof komt dan ook met de kantonrechter tot de conclusie dat [appellante] wel degelijk is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover Wooninc uit de huurovereenkomst.
Persoonlijke omstandigheden/woonbelang van [appellante]
9.10.
[appellante] is van mening dat als zij al is tekortgeschoten, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen niet rechtvaardigt, gelet op haar culturele achtergrond, haar hoge leeftijd, haar medische en financiële situatie, haar thuissituatie (inwonende dochter met kinderen) en de hoge kosten van de verplaatsing van haar woonwagen. Het hof volgt haar hierin evenmin. Hoewel het verlies van de standplaats ongetwijfeld een forse impact zal hebben op [appellante] (en op haar inwonende dochter en kleinkinderen), ligt het op de weg van [appellante] om zelf maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor haar (en haar dochter en kleinkinderen) te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperken. Nog daargelaten dat [appellante] de door haar geschetste omstandigheden tegenover de betwisting daarvan door Wooninc onvoldoende onderbouwt, zijn deze omstandigheden niet zodanig dat hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Ook als [appellante] na ontruiming van het gehuurde een wachttijd moet doorlopen voordat zij voor een andere standplaats (of huurwoning) in aanmerking kan komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang is aangewezen (waarvan onvoldoende is gesteld dat dit op geen enkele wijze mogelijk is), weegt het belang van Wooninc bij bescherming van de kwaliteit van de woonomgeving en bij het voorkomen van overlast en precedentwerking zwaarder dan het belang van [appellante] om op de standplaats te kunnen blijven wonen. [appellante] voert in elk geval onvoldoende aan om te kunnen concluderen dat zij door de ontruiming in een noodsituatie zal komen te verkeren.
De omstandigheid dat [persoon A] het gehuurde inmiddels heeft verlaten en de affectieve relatie tussen [appellante] en [persoon A] al lange tijd is beëindigd, waardoor er geen risico bestaat op recidive, maakt het voorgaande niet anders. Er is immers sprake van een tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt.
Bewijsaanbod
9.11.
[appellante] biedt nog (tegen)bewijs aan. Aan (tegen)bewijslevering komt het hof echter niet toe, aangezien [appellante] geen feiten en omstandigheden stelt die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden en [appellante] tegenover de stellingen van Wooninc onvoldoende gemotiveerd verweer voert.
Slotsom
9.12.
Het bovenstaande betekent dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal dus worden bekrachtigd.
9.13.
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze begroot het hof aan de zijde van Wooninc op € 772,00 aan griffierecht en op € 2.366,00 aan salaris advocaat conform het liquidatietarief (2 punten maal tarief II).
9.14.
Aangezien [appellante] tegen de door Wooninc gevorderde wettelijke rente over de proceskosten geen afzonderlijk verweer voert, zal het hof deze toewijzen op na te melden wijze.
9.15.
Wooninc vordert daarnaast veroordeling van [appellante] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
10.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven van 4 november 2021;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Wooninc op € 772,00 aan griffierecht en op € 2.366,00 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van voldoening;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, H.K.N. Vos en G.M.Menon en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juli 2023.
griffier rolraadsheer