ECLI:NL:GHSHE:2023:178

• Datum uitspraak: 24 januari 2023
• Publicatiedatum: 24 januari 2023
• Zaaknummer: 200.297.404_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder veroorzaakt overlast, ontbinding huurovereenkomst en ontruiming

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 24 januari 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen een huurster, aangeduid als [appellante], en Stichting Zeeuwland. De kern van het geschil betreft de vraag of de huurster in voldoende mate overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden en de verhuurder, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De huurster, die sinds 15 augustus 2017 in het appartement woont, heeft herhaaldelijk klachten van omwonenden veroorzaakt door pestgedrag, ongefundeerde beschuldigingen aan het adres van de verhuurder en medewerkers, en het ophangen van beveiligingscamera's die de privacy van anderen schenden. Het hof heeft vastgesteld dat de huurster zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat haar gedrag langdurig en structureel van aard is geweest. Ondanks pogingen van de verhuurder om het gedrag van de huurster bij te sturen, is er geen verbetering opgetreden. Het hof heeft de eerdere beslissing van de kantonrechter bekrachtigd, die de huurovereenkomst heeft ontbonden en de huurster heeft veroordeeld tot ontruiming van het appartement. De huurster is ook veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.297.404/01

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

[appellante] ,

wonende op een geheim adres [woonplaats],

appellante,

eiseres in het incident,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. T.M. Kools te Roosendaal,

tegen

Stichting Zeeuwland,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

verweerster in het incident,

hierna aan te duiden als Zeeuwland,

advocaat: mr. J. Mikes te Rotterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 14 september 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8878764 \ CV EXPL 20-3761 gewezen vonnis van 14 april 2021.

5. Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• het tussenarrest van 14 september 2021;
• de door [appellante] genomen memorie van grieven met producties 12 en 13;
• de door Zeeuwland genomen memorie van antwoord met producties 7 tot en met 11;
• de door [appellante] genomen akte met productie 14;
• de door Zeeuwland genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

Het tussenarrest en het vervolg van de procedure

6.1.1.

Bij het tussenarrest van 14 september 2021 heeft het hof de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis van 14 april 2021 afgewezen, de beslissing over de proceskosten van het incident aangehouden, verstaan dat de hoofdzaak op de rol staat voor memorie van grieven, en iedere verdere beslissing aangehouden.

6.1.2.

Tussen partijen zijn daarna de hiervoor onder 5. genoemde processtukken gewisseld. De partijen hebben vervolgens de gedingstukken overgelegd ten behoeve van het wijzen van arrest. Het hof kan nu overgaan tot beoordeling van het geschil in de hoofdzaak.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.2.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of [appellante] als bewoonster van een huurappartement in zodanige mate overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden, Zeeuwland en derden dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

6.2.2.

In dit hoger beroep kan naar de kern genomen worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij huurovereenkomst van 15 augustus 2017 heeft Zeeuwland de woning aan de [adres 1] te [plaats] met ingang van die datum verhuurd aan [appellante].
• b. De woning is een appartement dat gelegen is in een appartementencomplex, dat tevens een woon-zorgcomplex is met huur- en koopappartementen.
• c. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Zeeuwland van 14 februari 2017 van toepassing. In artikel 8 van die voorwaarden staat het volgende:

“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in

de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.”

- d. Zeeuwland heeft diverse klachten van omwonenden ontvangen over, kort gezegd, het gedrag van [appellante].

Het geding bij de kantonrechter

6.3.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderde Zeeuwland, na haar eis te hebben gewijzigd en na haar subsidiaire vordering te hebben ingetrokken, samengevat:

• ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
• veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [appellante] tot betaling van € 99,39 aan achterstallige huur over de periode tot en met maart 2021;
• veroordeling van [appellante] tot betaling van € 670,63 per maand aan huur tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [appellante] tot betaling van € 670,63 per maand of gedeelte daarvan aan schadevergoeding voor elke maand dat [appellante] na de ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft om het gehuurde te ontruimen;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.3.2.

Aan deze vordering heeft Zeeuwland, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Sinds [appellante] in de woning is gaan wonen, veroorzaakt zij structureel ernstige overlast door, kort gezegd:

• a. pest- en treitergedrag te vertonen jegens omwonenden;
• b. Zeeuwland te bestoken met allerlei ongefundeerde klachten en irrelevante meldingen;
• c. omwonenden en medewerkers van Zeeuwland te beledigen;
• d. beveiligingscamera’s op te hangen en zo op ontoelaatbare wijze inbreuk te maken op de persoonlijke levenssfeer van omwonenden;
• e. zich onhebbelijk te gedragen jegens medewerkers van bedrijven die bij haar werkzaamheden moeten uitvoeren.

[appellante] schiet door haar gedrag ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning. Daarbij is onder meer van belang dat Zeeuwland de omwonenden van [appellante], tevens huurders van Zeeuwland, contractueel als verhuurder een ongestoord huurgenot moet verschaffen.

6.3.3.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.3.4.

In het beroepen vonnis van 14 april 2021 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellante] gedraagt zich niet als een goed huurder, aangezien zij zich onhebbelijk heeft gedragen tegen medewerkers van bedrijven die bij haar werkzaamheden moeten uitvoeren, ondanks haar toezegging weigert om de door haar opgehangen camera’s te verwijderen en er klachten van recente datum zijn van omwonenden over het gedrag van [appellante] (rov. 3.5 en 3.6).
• Omdat [appellante] volhardt in haar gedrag, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd (rov. 3.7 en 3.8).
• Uit de ontbinding van de huurovereenkomst vloeit voort dat [appellante] de woning moet ontruimen, waarbij een ruime ontruimingstermijn op zijn plaats is (rov. 3.9).
• Er is geen sprake van een opeisbare huurachterstand en dus geen aanleiding voor een veroordeling van [appellante] tot betaling van huur over de periode tot de ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 3.11).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, kort gezegd:

• de huurovereenkomst ontbonden met ingang van de dag na het vonnis;
• [appellante] veroordeeld om het gehuurde binnen vier maanden na de betekening van het vonnis te ontruimen;
• [appellante] veroordeeld om aan Zeeuwland € 670,-- per maand of gedeelte daarvan te betalen aan schadevergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde;

Tot slot heeft de kantonrechter [appellante] in de proceskosten veroordeeld, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Ontwikkelingen na het beroepen vonnis

6.4.1.

Zeeuwland heeft het beroepen vonnis op 7 mei 2021 aan [appellante] laten betekenen en daarbij ontruiming van de woning aangezegd tegen 15 september 2021.

6.4.2.

[appellante] heeft vervolgens bij de dagvaarding in hoger beroep op de voet van artikel 351 Rv schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis gevorderd. Nadat Zeeuwland daartegen verweer had gevoerd heeft het hof deze incidentele vordering van [appellante] afgewezen bij voormeld tussenarrest van 14 september 2021. Daarbij is de beslissing over de proceskosten van het incident aangehouden tot de einduitspraak.

6.4.3.

Nadat de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis bij voormeld tussenarrest was afgewezen, heeft Zeeuwland opnieuw de ontruiming aangezegd. [appellante] heeft de woning vervolgens ontruimd. [appellante] heeft in de memorie van grieven (punt 39) gesteld dat zij – om niet dakloos te worden – naar het buitenland is vertrokken en daar tijdelijk onderdak heeft gevonden bij kennissen, maar dat zij zo spoedig mogelijk weer in Nederland woonruimte wil vinden.

6.4.4.

Dat [appellante] de woning inmiddels heeft ontruimd, ontneemt haar niet haar belang bij een beoordeling van de grieven die zij tegen het beroepen vonnis heeft aangevoerd. Naar vaste rechtspraak levert voor een partij die in eerste aanleg in de proceskosten is veroordeeld, deze veroordeling een voldoende belang op bij het instellen van hoger beroep tegen die uitspraak. Bovendien heeft [appellante] er belang bij om in hoger beroep te laten beoordelen of de titel op grond waarvan Zeeuwland haar tot ontruiming van de woning heeft gedwongen, in stand moet blijven. Het hof moet daarom op basis van de door [appellante] aangevoerde grieven beoordelen of de gewijzigde vordering van Zeeuwland in het beroepen vonnis terecht grotendeels is toegewezen, met inachtneming van het in appel gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1782 en de in dat arrest genoemde eerdere rechtspraak van de Hoge Raad).

Het geding in hoger beroep

6.5.1.

[appellante] heeft drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Zeeuwland, met veroordeling van Zeeuwland in de proceskosten.

6.5.2.

Zeeuwland heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente.

Over de grief I: is [appellante] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst?

6.6.1.

Grief I is gericht tegen de overwegingen 3.4 tot en met 3.6 van het beroepen vonnis. In deze overwegingen heeft de kantonrechter naar de kern genomen geoordeeld dat [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door zich niet als goed huurder te gedragen. Door de grief wordt aan het hof de vraag voorgelegd of [appellante] ontoelaatbare overlast heeft veroorzaakt en of zij daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

6.6.2.

De partijen hebben in hun debat in hoger beroep de door Zeeuwland aan [appellante] verweten overlast gerubriceerd in de navolgende categorieën:

• a. pest- en treitergedrag vertonen jegens omwonenden;
• b. Zeeuwland bestoken met allerlei ongefundeerde klachten en irrelevante meldingen;
• c. omwonenden en medewerkers van Zeeuwland te beledigen;
• d. beveiligingscamera’s ophangen en zo op ontoelaatbare wijze inbreuk maken op de persoonlijke levenssfeer van omwonenden;
• e. zich onhebbelijk gedragen jegens medewerkers van bedrijven die bij haar werkzaamheden moeten uitvoeren.

Het hof zal in het onderstaande bespreken in hoeverre overlast gevend gedrag van [appellante] is komen vast te staan. Het hof zal in het midden laten onder welke van de bovengenoemde categorieën de betreffende gedragingen vallen. Sommige gedragingen vallen in meer categorieën en sommige gedragingen zijn moeilijk onder een van de categorieën te brengen. Waar het bij grief I om gaat is of [appellante] door haar gedrag tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Daarover blijkt uit de gedingstukken, bezien in samenhang met de stellingen van partijen, onder meer het volgende.

6.6.3.

[appellante] is vrijwel direct na aanvang van de huurovereenkomst in conflict geraakt met meerdere omwonenden, medewerkers van Zeeuwland en mensen van voor haar werkzame bedrijven. In een e-mail van 2 september 2017 heeft zij daarover haar beklag gedaan bij Zeeuwland. Over [persoon A] een medewerker van Zeeuwland, schrijft [appellante] in deze e-mail onder meer:

• dat hij niet voor rede vatbaar is;
• dat zij in haar leven nog niet zo een dictator heeft meegemaakt;
• dat zij voor deze gast nul respect meer heeft;
• dat zijn verdeel en heers systeem te walgelijk voor woorden is;
• dat als hij zijn spelletje niet erg snel stopt, zij direct naar haar advocaat gaat om [persoon A] persoonlijk aan te pakken.

6.6.4.

[appellante] heeft de mechanische ventilatie in haar woning uitgezet, waardoor vocht- en schimmelklachten in de woning zijn ontstaan.

6.6.5.

[appellante] heeft in e-mails bij herhaling bij Zeeuwland geklaagd over allerlei medebewoners (onder meer productie 5 en productie 11 bij de inleidende dagvaarding).

6.6.6.

[appellante] heeft onder meer bij brief van haar toenmalige advocaat van 20 juli 2018 medewerkers van Zeeuwland beschuldigd van zeer intimiderend, bedreigend en belasterend gedrag, en zich in dat verband beroepen op beeld- en geluidsopnames en Zeeuwland aansprakelijk gesteld voor schade die zij lijdt door onrechtmatig handelen. Toen naar de beeld- en geluidsopnames werd gevraagd, heeft zij die niet overgelegd.

6.6.7.

Aan een van omwonenden met wie [appellante] in conflict is geraakt, heeft zij op 5 november 2018 een intimiderende brief gezonden, met daarbij een bedreigende en intimiderende afbeelding voorzien van de tekst “Every move you make, every breath you take, I’ll be watching you…”. In verband hiermee verwijst het hof ook naar hetgeen hierna wordt overwogen over door [appellante] opgehangen camera’s.

6.6.8.

Nadat Zeeuwland bij brief van 26 november 2018 aan [appellante] heeft verzocht haar niet onderbouwde verdenkingen en verdachtmakingen over omwonenden niet meer kenbaar te maken aan omwonenden en Zeeuwland, heeft [appellante] een brief van 27 november 2018 van acht bladzijden aan Zeeuwland gezonden met allerlei beschuldigingen aan meerdere omwonenden, medewerkers van Zeeuwland en derden, in weinig subtiele bewoordingen. [appellante] besluit deze brief met de ook al eerder door haar gedane mededeling dat zij wil verhuizen, zulks op kosten van Zeeuwland.

6.6.9.

In een e-mailwisseling van 4 maart 2019 beschuldigt [appellante] medewerkers van Zeeuwland in ongenuanceerde bewoordingen van schoffering, psychische intimidatie, en liegen. In een e-mail van 5 maart 2019 beschuldigt [appellante] medewerkers van Zeeuwland van sadisme, sarcasme en vernederingen, en stelt zij bezig te zijn met een schadeclaim voor de letselschade die de medewerkers van Zeeuwland hebben aangericht. In een lange e-mail van 5 april 2019 klaagt [appellante] weer over allerlei medebewoners.

6.6.10.

De voorgaande e-mails en brieven zijn genoemd als voorbeelden, maar zijn onderdeel van een reeks van meer vergelijkbare e-mails en brieven.

6.6.11.

[appellante] heeft voorts camera’s opgehangen die gericht zijn op de openbare ruimten. Meerdere omwonenden hebben daarover geklaagd bij Zeeuwland omdat daardoor hun privacy wordt geschonden. In een door Zeeuwland overgelegd proces-verbaal van constatering van een deurwaarder van 21 augustus 2019 zijn de posities van de camera’s vermeld. Na meerdere sommaties heeft [appellante] de camera’s verwijderd, om ze op een later moment opnieuw op te hangen. Vanaf dat moment is [appellante] blijven weigeren om de camera’s weer te verwijderen. De stelling van [appellante] dat zij de camera’s heeft geplaatst in verband met vandalisme aan haar auto acht het hof onvoldoende onderbouwd. [appellante] heeft in het geheel niet toegelicht in hoeverre van vandalisme sprake is geweest en of, en zo ja welke schade daarbij aan haar auto is ontstaan.

6.6.12.

Ook in 2020 is [appellante] Zeeuwland blijven belagen met beschuldigingen over kwesties in het appartementencomplex. In een e-mail van 29 juli 2020 beklaagt zij zich over verschillende bewoners van het complex. Ook in deze e-mail heeft [appellante] wederom de wens uitgesproken te willen verhuizen. Volgens haar kan Zeeuwland haar “uitkopen”.

6.6.13.

Bij e-mail van 2 oktober 2020 heeft [appellante] aan Zeeuwland gemeld dat sprake is van een storing op het belsignaal en bij het maken van verbinding voor internet en TV-ontvangst. [appellante] vraagt of sprake is van bepaalde stralingsapparatuur bij de zorg of aan het pand/complex, en schrijft dan tussen haakjes:
“Opvallend is ook het aantal kankerpatiënten in enkele maanden tijd, in en rond het complex” .

6.6.14.

Conflicten van [appellante] met medebewoners blijven zich ook in 2020 voordoen. Zo wenst [appellante] op 13 augustus 2020 een medebewoner met hartproblemen toe “dat je hart nog een keer zal stoppen met tikken”. In een e-mail van 4 september 2020 bestempelt [appellante] een medebewoner als een “wilde stier (despoot/psychopaat)”.

6.6.15.

Vanwege de voortdurende conflicten en problemen tussen [appellante] en omwonenden heeft Zeeuwland op 3 september 2020 een “Straatonderzoek” laten uitvoeren door [persoon B]

van Corp Support. In het kader van dat onderzoek heeft [persoon B] gesproken met de bewoners van de appartementen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] (ook gelegen in hetzelfde appartementencomplex). Uit de verslaglegging van deze gesprekken in het door [persoon B] opgestelde rapport is onder meer het volgende af te leiden:

• [appellante] gedraagt zich erg achterdochtig, reageert op tussen anderen gevoerde gesprekken en is erg dwingend in haar doen en laten.
• De omwonenden voelen zich erg onbehaaglijk door de door [appellante] geplaatste camera’s, gaan zich anders gedragen en zijn bang voor represailles.
• Er is iets mis met het gedrag van [appellante] en dat is niet prettig. Bewoners zijn op hun hoede.
• Het wordt als vervelend ervaren dat [appellante] alles in de gaten houdt, druk uitoefent op medebewoners, staat te posten en mensen beschuldigt.
• [appellante] vertoont “spionnen-gedrag” en dat geeft omwonenden een onveilig gevoel.

Voor zover [appellante] de inhoud van het rapport heeft willen betwisten, verwerpt het hof die betwisting als onvoldoende onderbouwd. De bevindingen van Corp Support passen bij hetgeen over [appellante] blijkt uit de door haarzelf verzonden e-mails, waarin zij agressieve en beledigende bewoordingen gebruikt, en die zij bijvoorbeeld in de hiervoor genoemde e-mail van 5 november 2018 vergezeld heeft laten gaan van een zeer bedreigende afbeelding. Ook de halsstarrige weigering van [appellante] om, ondanks meerdere verzoeken, de door haar geplaatste camera’s te verwijderen, bevestigt het beeld dat over [appellante] blijkt uit het rapport van Corp Support.

6.6.16.

Ook in 2021 is de probleemsituatie rondom [appellante] blijven voortduren. In een e-mail van 18 januari 2021 beklaagt [appellante] zich bij haar buurman over de vriendin van de buurman. Volgens [appellante]:

• lijdt die vriendin “aan ziekelijke vormen van jaloezie gericht op mij en nog andere vrouwen.”
• is het gedrag van die vriendin “behoorlijk asociaal en intimiderend”.

[appellante] vraagt in de e-mail aan de buurman om zijn vriendin te verzoeken om, als zij weer alleen in het gebouw aanwezig is, de hoofd entree of achter entree aan de andere kant van de galerij te gebruiken om contact met [appellante] te vermijden.

6.6.17.

[appellante] heeft voorts in januari 2021 een aanvaring gehad met de nieuwe bewoonster van [adres 7] over de af en toe buiten spelende kleinkinderen van deze bewoonster. [appellante] heeft in dat kader onder meer een dreigende brief van 31 januari 2021 aan deze bewoonster gezonden.

6.6.18.

Voorts heeft [appellante] zich in februari 2021 onbetamelijk uitgelaten tegen een medewerker van een installatiebedrijf. In de e-mail van 24 maart 2021 die de betrokken medewerker daarover aan Zeeuwland heeft gezonden, staat onder meer het volgende:

“Mevrouw heb ik fatsoenlijk te woord gestaan maar ze was zeer grof met een hoop verwijten naar ons die niet gegrond waren/zijn. Heb mevrouw meerdere keren gevraagd of ze normaal wou communiceren met mij, ze deed dit niet. Ze melde mij dat het gesprek werd opgenomen, toen was het gesprek al een tijdje aan de gang. Heb gezegd tegen mevrouw dat wij niet meer bij haar langs zouden komen namens wie dan ook. En het gesprek beëindigd.

Mevrouw heeft mij in het laatste gesprek zeer de maat genomen en mij persoonlijk aangevallen met verschillende kwalificaties daar bij zoals onfatsoenlijk, niet bekwaam, kut

bedrijf.”

[appellante] heeft niet betwist dat zij dergelijke uitlatingen heeft gedaan. Ze stelt slechts dat dit geen wezenlijke tekortkoming vormt in de nakoming van de huurovereenkomst (punt 29 memorie van grieven).

6.6.19.

In een e-mail van 20 februari 2021 beschuldigt [appellante] een medewerker van Zeeuwland van “aanhoudende haatzaaiingen”. In de e-mail staat verder onder meer het volgende:

“[persoon C] toch, dat u als professional dit niet had kunnen bedenken, liet uw God u in de steek ditmaal??? .... mensen gebruiken hun verstand [persoon C](!) en zijn menselijk, iets wat u ontbreekt! Niet iedereen is uw slaafje voor uw spelletjes!”

Verder beschuldigt [appellante] de betreffende medewerker van Zeeuwland onder meer van het verspreiden van leugens.

6.6.20.

[appellante] heeft voorts niet gemotiveerd betwist dat ze enkele malen de vergadering van de bewonerscommissie ernstig heeft verstoord, waarna haar de toegang is ontzegd.

6.6.21.

In het bovenstaande heeft het hof een schets gegeven van de uit het dossier blijkende conflictsituaties die rondom [appellante] zijn gerezen. Het is geen volledig beeld. Uit het dossier blijkt dat er meer voorvallen zijn geweest. Indien de bovengenoemde feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang worden bezien, moet naar het oordeel van het hof worden geconcludeerd dat [appellante] in de periode waarin zij het appartement van Zeeuwland heeft gehuurd (van medio augustus 2017 tot in het najaar 2021, waarin [appellante] de woning op basis van het beroepen vonnis heeft verlaten), zich niet als goed huurder heeft gedragen. Zij heeft immers jegens omwonenden, medewerkers van Zeeuwland en derden beledigingen geuit, niet onderbouwde beschuldigingen geuit, confrontaties gezocht, bedreigende uitlatingen gedaan, fatsoensnormen overtreden en onder meer door het plaatsen van de camera’s aan omwonenden het gevoel gegeven dat zij steeds in de gaten werden gehouden.

6.6.22.

Zeeuwland heeft verschillende pogingen ondernomen om met [appellante] in gesprek te komen en haar gedrag bij te sturen, maar dit heeft geen resultaat gehad en [appellante] heeft geweigerd om daarbij hulp te aanvaarden. Ook in zoverre is sprake van een tekortkoming van [appellante] in hetgeen van een goed huurder verwacht mag worden.

6.6.22.

Het hof acht geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden. De gedragingen van [appellante] waarin de tekortkoming besloten ligt, zijn in belangrijke mate vastgelegd in door [appellante] zelf verzonden e-mails of in onbestreden feiten. [appellante] heeft een en ander niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat het als vaststaand moet worden aangenomen. Dat er in de omgeving ook mensen wonen die hebben verklaard dat zij geen overlast van [appellante] ervaren, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Dat laat onverlet dat [appellante] zich tegenover meerdere andere omwonenden, medewerkers van Zeeuwland en een door Zeeuwland ingeschakeld bedrijf dat bij [appellante] werkzaamheden moest verrichten, wel degelijk misdragen heeft.

6.6.23.

Het hof komt dus evenals de kantonrechter tot de conclusie dat [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. Het hof verwerpt daarom grief I.

Over grief II: rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?

6.7.1.

Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming van [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6.7.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

6.7.3.

Ten aanzien van de tekortkoming die in dit geval aan de orde is, geldt dat zij langdurig en structureel van aard is. Tijdens het bestaan van de huurovereenkomst is het laakbare gedrag van [appellante] vrijwel ongewijzigd geweest. Daar komt bij dat pogingen van Zeeuwland om met [appellante] in gesprek te raken en haar gedrag bij te sturen, geen resultaat hebben gehad. Van een verbetering in het gedrag is geen sprake geweest. Het gedrag lijkt bij [appellante] te zijn ingebakken. Zoals onder meer uit productie 3 bij de inleidende dagvaarding blijkt, is [appellante] ook bij haar vorige woning met problemen vertrokken. Dat haar gedrag wellicht niet helemaal aan [appellante] toe te rekenen is, neemt de ernst van de tekortkoming niet weg.

6.7.4.

Zeeuwland heeft met de door haar overgelegde vele producties in voldoende mate aangetoond dat het gedrag van [appellante] erg hinderlijk, intimiderend en bedreigend is geweest voor meerdere omwonenden. De ernst van een dergelijk probleem in de woonomgeving mag niet worden onderschat. Bewoners kunnen er dagelijks mee worden geconfronteerd en uit het dossier blijkt dat het gedrag bij meerdere onwonenden langdurige ergernis en stress heeft veroorzaakt. Daarnaast heeft [appellante] zich op ontoelaatbare wijze gedragen jegens medewerkers van Zeeuwland en van door Zeeuwland ingeschakelde bedrijven. Zeeuwland heeft er belang bij dat haar werknemers verschoond blijven van dergelijke confrontaties en beledigingen. Mede gelet op haar verplichting om haar andere huurders een ongestoord huurgenot te verschaffen, had Zeeuwland er ten tijde van het geding in eerste aanleg een groot belang bij dat de huurovereenkomst met [appellante] zou eindigen. Een andere mogelijkheid om de overlast voor de omwonenden te beëindigen, was niet aanwezig. Naar het oordeel van het hof bestond er ten tijde van het wijzen van het beroepen vonnis namelijk geen zicht op verbetering van het gedrag van [appellante].

6.7.5.

Het hof is zich bewust van het feit dat ontbinding van een huurovereenkomst en de daarbij behorende veroordeling tot ontruiming van het gehuurde ingrijpende beslissingen zijn. Dat deze beslissingen voor [appellante] bezwaarlijker zouden zijn dan voor andere huurders die daarmee te maken krijgen, is echter niet gebleken. [appellante] heeft tijdens de huurperiode meermalen aangegeven dat zij uit het gehuurde wilde verhuizen naar elders. Bovendien blijkt uit het gestelde in punt 39 van de memorie van grieven dat zij elders onderdak heeft gevonden. Over de aard van die woonomgeving heeft [appellante] verder weinig bijzonderheden verstrekt. Dat zij door de ontruiming in een ontoelaatbare noodsituatie verzeild is geraakt is niet gesteld of gebleken.

6.7.6.

Alles afwegende komt het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming is blijven voortduren tijdens de huurovereenkomst zonder dat gebleken is van een verbetering van het gedrag van [appellante], de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof verwerpt daarom grief II.

Over grief III: geen zelfstandige betekenis

6.8.

Grief III heeft, mede gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de grieven I en II. Omdat het hof de grieven I en II heeft verworpen, verwerpt het hof ook grief III.

Conclusie en afwikkeling

6.9.1.

Uit het bovenstaande volgt dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd.

6.9.2.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en van het incident. Zeeuwland heeft ook aanspraak gemaakt op nakosten en op wettelijke rente over de proceskosten. Volgens vaste rechtspraak levert een proceskostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie in dezelfde zin HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8878764 \ CV EXPL 20-3761 tussen partijen gewezen vonnis van 14 april 2021;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, waaronder begrepen de proceskosten van het incident, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Zeeuwland op € 772,-- aan griffierecht en op € 2.785,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2023.

griffier rolraadsheer