ECLI:NL:GHSHE:2023:177

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.296.469

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

1.[appellant] , en

2.
[appellante],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep.

hierna gezamenlijk aan te duiden als: de huurders,

advocaat: mr. T.B.M. Kersten te ’s-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als: de verhuurder,

advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis te Tilburg.

1.2.3.4. 5. Het procesverloop

5.1.

In het vonnis van de kantonrechter (Rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 11 februari 2021 (zaaknummer: 8640697 \ CV EXPL 20-3289) staat hoe de procedure van de procedure bij de kantonrechter verlopen is.

5.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 17 augustus 2021,
het verslag van de mondelinge behandeling van 3 december 2021 en de daarin genoemde stukken,
de memorie van grieven,
de memorie van antwoord, met incidenteel hoger beroep,
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep.

6.Samenvatting

6.1.

De verhuurder vordert betaling van achterstallige huur en van herstelkosten. De huurders stellen dat – mondeling – een lagere huur is afgesproken, dat de verhuurder te laat heeft geklaagd over de achterstallige huur en dat de woning gebreken had, zodat zij niet (alles) hoeven te betalen. Ook de herstelkosten zijn, volgens de huurders, niet verschuldigd.

6.2.

Het hof is van oordeel dat de verhuurder door bijna drie jaar lang te accepteren dat de huurders steeds een huur van € 1.000.00 per maand betaalden, hij geen recht meer heeft op de volgens de verhuurder overeengekomen huur van € 1.600,00 per maand. Omdat de huurders niet meewerkten aan het herstel van de gebreken, hebben zij geen recht op huurvermindering. Een gedeelte van de herstelkosten moeten de huurders betalen.

7.De achtergrond en het geschil

De huurovereenkomst

7.1.

De verhuurder heeft met de huurders in januari 2014 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

7.2.

Voor zover hier van belang houdt de huurovereenkomst in:

4.4.

Per betaalperiode van één maand bedraagt:

-de huurprijs € 1.000,00

[…]

Bijzondere bepalingen

10.[…]

- Huurder krijgt de eerste twee jaar een korting op zijn huurprijs van € 600,- per maand, wat al verdisconteerd is in de in artikel 4.4 genoemde huurprijs. Na twee jaar, dus vanaf 1 februari 2016, wordt de huurprijs verhoogd naar € 1.600,- per maand.

-Als waarborg voor de juiste nakoming van de verplichting van de huurder, dient huurder een waarborgsom van € 3.000,- te stellen voor 1 februari 2013 op rekeningnummer van verhuurder.

7.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing. Die houden, voor zover hier van belang, in:

“[…]

Toestand bij begin en einde huur

2.1

Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.

[…]

3.2

Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.

[…]

Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen

8.1

Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto's, caravans, boten e.d.[…]

Huurprijswijziging

16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CM), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);[…]”

Betalingen en aanmaningen

7.4.

De huurders hebben de waarborgsom van € 3.000,00 betaald. Vanaf 1 februari 2016 hebben zij iedere maand – steeds – een bedrag van € 1.000,00 betaald, en dat bedrag is steeds door de verhuurder toegerekend aan de huur van de desbetreffende maand. Bij brief van 17 december 2018 heeft de verhuurder de huurders schriftelijk erop gewezen dat de huurprijs per 1 februari 2016 een bedrag van € 1.600,00 bedroeg, dat per 1 februari 2018 geïndexeerd zou worden naar € 1.633,60. De huurders hebben gereageerd op die brief met klachten over de woning en een verweer tegen de huurverhoging. De verhuurder heeft bij brief van 31 januari 2019 zijn standpunt herhaald. De huurders zijn € 1.000,00 per maand blijven betalen tot en met april 2019. De huurders hebben de huur opgezegd en de huurovereenkomst is geëindigd op 31 oktober 2019. De huur van de maanden mei 2019 tot en met oktober 2019 is niet betaald.

7.5.

Nadat de huurders de woning hebben verlaten, heeft de verhuurder een tuinman ingeschakeld voor het verwijderen van een door de huurders geplaatste vijver en het verrichten van onderhoud. De factuur van de tuinman voor die werkzaamheden bedraagt in totaal € 5.055,38.

Het geschil bij de kantonrechter

7.6.

De verhuurder vorderde in conventie bij de kantonrechter betaling van achterstallige huur en van herstelkosten en buitengerechtelijke kosten. De huurders voerden verweer. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder grotendeels toegewezen, te weten € 33.302,40 ter zake van achterstallige huur en € l.516,50 wegens herstelkosten van de vijver, beide te vermeerderen met wettelijke rente. De vordering van huurders in reconventie tot terugbetaling van de waarborgsom is afgewezen.

8.De beoordeling in hoger beroep

8.1.

De huurders komen in (principaal) hoger beroep tegen de toewijzing en wijzigen in dat verband hun eis, de verhuurder komt in (incidenteel) hoger beroep tegen een gedeelte van de afwijzing.

8.2.

De huurders voeren een aantal verweren tegen de vorderingen van de verhuurder. Zij stellen dat er in januari 2016 tussen de huurders en de verhuurder is afgesproken dat de huur € 1.000,00 per maand zou blijven. Zelfs als dat niet vastgesteld zou worden, heeft de verhuurder niet op tijd geklaagd over de achterstallige huur, waardoor de achterstand zo hoog heeft kunnen oplopen. Ook stellen de huurders dat zij in december 2018 geklaagd hebben over gebreken aan de woning – met name: lekkages – en dat de verhuurder die niet verholpen heeft, zodat de huurders een vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode van 1 februari 2019 tot en met 31 oktober 2019. Zij stellen dat zij toestemming hadden voor de aanleg voor de vijver en niet aansprakelijk zijn voor de kosten van de tuinman. Ook vorderen zij terugbetaling van de borgsom.

Rechtsverwerking en klachtplicht

8.3.

De huurders voeren aan dat de verhuurder het recht om de hogere huur te vorderen heeft verwerkt en de huurders beroepen zich ook op artikel 6:89 BW. De huurders voeren aan dat de verhuurder niet tijdig heeft geklaagd. De huur steeg (volgens de verhuurder) per 1 februari 2016 tot € 1.600,00 per maand, maar pas in december 2018 heeft hij – voor het eerst – de huurders op de (gestelde) achterstand gewezen. Daardoor is de huurachterstand ook hoog opgelopen.

8.4.

De verhuurder voert verweer. Hij voert aan dat artikel 6:89 BW niet van toepassing is in dit geval en dat het de verantwoordelijkheid van de huurders zelf is om de hoogte van de verschuldigde huurprijs in de gaten te houden. De huurders hebben ook geen nadeel geleden, omdat zij uiteindelijk slechts de overeengekomen huur betalen.

8.5.

Het hof is van oordeel dat de verhuurder niet tijdig heeft geklaagd en het recht om zich te beroepen op de huurverhoging in de huurovereenkomst heeft verwerkt. Artikel 6:89 BW is van toepassing. De ratio van 6:89 BW is dat schuldenaars (zoals in dit geval: de huurders) erop mogen rekenen dat de schuldeiser (in dit geval: de verhuurder) onderzoekt of de geleverde prestatie (in dit geval: de gedane betaling) voldoet en daarover de huurders informeert. Doordat de verhuurder pas in december 2018 (bijna drie jaar later) aanspraak maakte op de volgens de verhuurder, maandelijks verschuldigde huur, hebben de huurders in dit geval ook nadeel geleden: de hoogte van de vordering is aanzienlijk opgelopen, want de mogelijkheid om in reactie op de huurverhoging daartegen op te komen of de huurovereenkomst op te zeggen, hebben zij bijna drie jaar lang niet gehad.

8.6.

De verhuurder heeft zich steeds gedragen alsof hij de betalingen van € 1.000,00 accepteerde, omdat voor de huurders niet kenbaar was of kon zijn dat de verhuurder de huurbetalingen niet controleerde. De huurders stellen ook onweersproken dat zij regelmatig (persoonlijk) contact hadden met de verhuurder en dat zij door hem er wel op zijn aangesproken toen zij een keer de huur van € 1.000,00 te laat betaalden. De – gestelde – persoonlijke omstandigheden van de verhuurder zijn niet relevant, omdat die niet afdoen aan het vertrouwen dat hij bij de huurders heeft gewekt dat hij de betaling van de oorspronkelijke huur accepteerde.

8.7.

Door in de periode van 1 februari 2016 tot en met 17 december 2018 de betalingen van de huur van € 1.000,00 per maand steeds te accepteren, zonder daarover – naar de huurders toe – enige opmerking te maken, en gezien het daardoor ontstane nadeel voor huurders, zoals hiervoor in 8.5. overwogen, heeft de verhuurder ook het recht verwerkt zich op de huurverhoging in de huurovereenkomst te beroepen en betaling van de verhoogde huur te vorderen. Dat betekent dat de huur niet is verhoogd, niet per 1 februari 2016 en ook niet in december 2018, toen de verhuurder (voor het eerst) klaagde over de gestelde huurachterstand. Tussen de verhuurder en de huurders is daarom het huurbedrag van € 1.000,00 blijven gelden. De huurders lijden namelijk ook nog na de brief van december 2018 nadeel zoals hiervoor in 8.5. overwogen. De huurders hebben op 21 december 2018 laten weten dat zij niet instemden met de huurverhoging en dat het standpunt van de verhuurder – volgens hen – onjuist was. Pas nadat de verhuurder zijn standpunt handhaafde in zijn brief van januari 2019, dat de huur € 1.600,00 was (geworden), konden de huurders maatregelen gaan nemen. Dat heeft geleid tot een opzegging van 17 september 2019, die door de verhuurder is aanvaard tegen 31 oktober 2019. Het gaat hier om een huurverhoging van 60%: een stijging van € 600,00 per maand. Een opzegging van de huur is dan een redelijke en te verwachten reactie. Het hof is van oordeel dat tegen die achtergrond de huurders ook een redelijke termijn gegund moet worden om andere woonruimte te vinden, voordat deze huurverhoging ingaat. In de gegeven omstandigheden acht het hof het redelijk dat een eventuele huurverhoging niet ingaat vóór 31 oktober 2019. Dat betekent dat tot aan het einde van huur per 31 oktober 2019 slechts maximaal € 1.000,00 per maand aan huur verschuldigd is.

8.8.

Het hof komt daarom niet toe aan de vraag of in 2016 ook afgesproken is dat de huur € 1.000,00 per maand zou blijven. Getuigenbewijs op dat punt is daarom niet nodig.

Gebreken

8.9.

Volgens de huurders had de woning verschillende gebreken. Zij klagen (onder meer) over houtrot van verschillende ramen, lekkages bij regen en rioolverstoppingen en vorderen – voor het eerst in hoger beroep – een verklaring voor recht “
dat de huur over de periode 1 februari 2019 tot en met 31 oktober 2019, in verband met huurvermindering door de ernstige gebreken aan het gehuurde niet € 1.000,00 per maand, maar € 400,00 per maand bedroeg”.

8.10.

De verhuurder betwist (de ernst van) de gebreken, voert aan dat de eiswijziging geweigerd moet worden en dat de huurders geen recht hebben op huurvermindering, omdat zij niet wilden meewerken aan onderzoek naar de gebreken of het herstel ervan.

8.11.

Dat laatste verweer slaagt. Op 21 december 2018 hebben de huurders schriftelijk geklaagd. Op 31 januari 2019 heeft de verhuurder schriftelijk gereageerd en voorgesteld om op 8 februari 2019 de woning te inspecteren, in aanwezigheid van een professionele partij. In reactie daarop hebben de huurders twee tijdstippen voorgesteld, één in het weekend, en één na 17:00 uur. Op 15 februari 2019 vroeg de verhuurder om zes mogelijke tijden door te geven. Uit het dossier blijkt niet dat daarop gereageerd is. Bij de kantonrechter is dit op de zitting besproken en toen verklaarden de huurders dat zij bang waren voor de verhuurder en dat de door hem in te schakelen expert niet onafhankelijk zou zijn. Beide bezwaren, wat daar verder ook van zij, hadden door de huurders kunnen worden ondervangen door aan verhuurder voor te stellen neutrale professionele partijen in te schakelen. Niet is gesteld dat zij dit voorstel hebben gedaan. Uit het dossier blijkt niet dat de huurders na de brief van 15 februari 2019 nog op enige wijze hebben meegewerkt aan het onderzoeken en oplossen van de gestelde gebreken in de woning, door de verhuurder of anderen toegang te verlenen tot de woning. Het verweer van de verhuurder dat zij niet mee wilden werken slaagt daarom.

8.12.

Doordat de huurders niet meewerkten aan het herstel, zijn zij op dit punt in schuldeisersverzuim geraakt. Uit artikel 6:266 BW volgt dat zij daarom de huurovereenkomst niet – ook niet gedeeltelijk – kunnen ontbinden. De regeling van artikel 7:207 BW (huurvermindering bij gebreken) is een bijzondere vorm van gedeeltelijke ontbinding van een huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurders in dit geval, vanwege het schuldeisersverzuim, zich niet kunnen beroepen op de regeling van artikel 7:207 BW. Het zou ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als zij aanspraak zouden maken op huurvermindering voor een gebrek, terwijl zijzelf hun noodzakelijke medewerking aan het herstel van het gebrek weigeren.

8.13.

De huurders zijn dus de volledige huur van € 1.000,00 per maand verschuldigd tot en met 31 oktober 2019.

Herstelkosten

8.14.

De kantonrechter heeft van de factuur van de tuinman van € 5.055,38 een bedrag van € 1.516,50 aan herstelkosten voor het verwijderen van de vijver toegewezen en het restant afgewezen. De huurders komen in hoger beroep tegen de toewijzing, de verhuurder komt in hoger beroep tegen de afwijzing.

8.15.

De wet bevat een regeling voor de staat waarin de woning (inclusief de tuin) moet worden opgeleverd door de huurders, na het einde van de huur. Dat artikel 7:224 BW lid 2 houdt in:

“
Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.”

8.16.

De wet (artikel 7:215 BW) en de huurovereenkomst vereisen schriftelijke toestemming van de verhuurder voor het aanbrengen van – in dit geval – de vijver. Er is in dit geval geen schriftelijke toestemming, maar als de verhuurder wel mondeling toestemming heeft gegeven voor de aanleg van de vijver, dan kan een verhuurder zich er niet op beroepen dat schriftelijke toestemming ontbreekt.

8.17.

De verhuurder erkent dat hij mondelinge toestemming heeft verleend voor de aanleg van “
een vijvertje”, maar dat toen hij zag hoe groot de aangelegde vijver was, hij tegen de huurders heeft gezegd: “
Als jullie vertrekken, nemen jullie die mee.” Dat zou – volgens de verhuurder – ook zijn toegezegd door de huurders. Volgens de huurders hebben zij dat niet toegezegd.

8.18.

In het dossier zitten foto’s van de vijver: het gaat om een grote, grotendeels bovengrondse, betegelde vierkante bak. Uit de factuur van de tuinman blijkt dat er na verwijdering een gat in de tuin met een inhoud van 10m3 opgevuld moest worden. De huurders moeten stellen dat zij mondeling toestemming hebben gekregen voor de aanleg van zo’n grote visvijver, dat wil zeggen dat zij redelijkerwijs mochten begrijpen dat de toestemming ook op zo’n grote visvijver zag (artikel 3:35 BW). Dat blijkt echter niet. De huurders stellen niet dat zij met de verhuurder besproken hebben wat voor soort vijver zij aan zouden leggen of dat zij besproken hebben dat zij daarin 24 koikarpers van één meter lang wilden gaan houden. Het hof volgt de huurders daarom niet in hun betoog dat zij mondeling toestemming hebben gekregen voor de vijver zoals die is aangelegd. De stelling dat de verhuurder heeft geholpen bij het aanleggen van de vijver, is niet voldoende onderbouwd. Dat de verhuurder meer heeft gedaan dan vóór het aanleggen van de vijver op verzoek van de huurders een aantal coniferen uit de tuin verwijderen, blijkt niet uit de stellingen van de huurders en daaruit kan niet worden afgeleid dat de verhuurder toestemming heeft gegeven voor de aanleg van deze vijver. Uit de hoofdregels van artikel 7:215 BW en 7:224 BW volgt dat de huurders deze vijver dan ook hadden moeten (laten) verwijderen voor het einde van de huur. Gelet op de omvang van de vijver, acht het hof ook niet aannemelijk dat de huurders deze vijver zelf hadden kunnen verwijderen zonder daarvoor kosten te maken. Het verweer tegen de hoogte van de (toegewezen) schadevergoeding, passeert het hof daarom als onvoldoende onderbouwd. Het bedrag van € 1.516,50, zijn de huurders dus verschuldigd.

8.19.

De overige herstelkosten zijn terecht afgewezen. Er is geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt bij het begin van de huur, ook niet van de staat van de tuin. Dat betekent dat als uitgangspunt geldt dat de tuin in dezelfde staat was op het moment van oplevering en bij het begin van de huur. Dat in de huurovereenkomst staat dat het gehuurde “in goede staat” is opgeleverd bij het begin van de huur, is niet voldoende om dat vermoeden te weerleggen. Ook dat artikel (2.1. van de algemene bepalingen) gaat immers uit van een schriftelijke beschrijving van de staat van het gehuurde en die was er niet. De algemene verplichting van de huurders om de tuin te onderhouden, gaat niet zo ver dat zij de tuin in een betere staat op moeten leveren, dan die was bij aanvang van de huur. Omdat er geen beschrijving van de staat van de tuin bij het begin van het gehuurde is gemaakt, zijn de huurders niet aansprakelijk voor de kosten die de verhuurder heeft gemaakt om de tuin, na het einde van de huur, in goede staat te brengen. Het incidenteel hoger beroep van de verhuurder slaagt daarom niet.

Borgsom

8.20.

Partijen zijn het er (nu) over eens dat de borgsom van € 3.000,00 door de huurders is betaald. Dit bedrag moet dus in mindering worden gebracht op de vorderingen van de verhuurder.

Bewijs

8.21.

Beide partijen hebben (tegen)bewijs aangeboden over – met name – de mondelinge afspraak over de huur en de gebreken aan de woning. Omdat het hof aan die punten niet toekomt, is daar ook geen bewijs nodig. Verder hebben partijen ook geen voldoende onderbouwde, concrete stellingen ingenomen die, als die stellingen zouden worden bewezen, tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden. Het hof komt daarom aan bewijslevering niet toe.

Slotsom

8.22.

De vordering van de verhuurder is toewijsbaar tot een bedrag van € 6.000,00 (de huur van € 1.000,00 per maand voor de maanden mei tot en met oktober 2019), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en € 1.516,50 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. De betaalde borg van € 3.000,00 strekt hierop in mindering.

8.23.

Het voorgaande betekent dat de huurders uiteindelijk nog een bedrag van € 4.516,50 moeten betalen. De kantonrechter heeft beslist vanaf wanneer de wettelijke rente over die bedragen verschuldigd is. Die beslissing is in hoger beroep niet bestreden. Het hof zal daarom dezelfde ingangsdatum hanteren. Voor zover de huurders al – op basis van het vonnis van de kantonrechter – meer aan de verhuurder hebben betaald, dan zij nu verschuldigd zijn, moet de verhuurder het meerdere terugbetalen, zoals gevorderd door de huurders.

8.24.

Het hof zal de proceskostenveroordeling van de procedure bij de kantonrechter aanpassen aan het (per saldo) toewijsbare bedrag. De vordering in reconventie, die zag op de betaalde borg (in hoger beroep omgezet in een verklaring voor recht), is ten onrechte afgewezen, de verhuurder zal daarom in de proceskosten van de reconventie in eerste aanleg worden veroordeeld. De gevorderde verklaring voor recht dat de borgsom van € 3.000,00 in mindering strekt op de achterstallige huur, zal worden toegewezen.

8.25.

In hoger beroep zijn de huurders grotendeels in het gelijk gesteld. Het hof zal daarom de verhuurder veroordelen in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

9.De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep:

9.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 11 februari 2021 en beslist:

9.1.1.

veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van € 6.000,00 ter zake van huur te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2019;

9.1.2.

veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van € 1.516.50 ter zake van herstelkosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2020;

9.1.3.

veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van de verhuurder tot aan de uitspraak van de kantonrechter (in conventie):

€ 499,00 aan griffierecht

€ 120,33 aan explootkosten

€ 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de verhuurder (2 procespunten × tarief € 249,00)

9.1.4.

veroordeelt de verhuurder tot betaling van de volgende proceskosten van de huurders tot aan de uitspraak van de kantonrechter (in reconventie):

- € 218,00 aan salaris van de gemachtigde van de huurders

9.2.

verklaart voor recht dat de waarborgsom van € 3.000,00 is voldaan en in mindering strekt op de vordering van de huur;

9.3.

verklaart voor recht dat de verhuurder het recht heeft verwerkt de beweerdelijk achterstallige huur over 1 februari 2016 tot en met 31 oktober 2019 te vorderen, met uitzondering van de verschuldigde huur van € 1.000,00 per maand;

9.4.

veroordeelt de verhuurder tot betaling van de volgende proceskosten van de huurders in hoger beroep:

€ 772,00 aan griffierecht
€ 106,01 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding
€ 2.883,00 aan salaris van de advocaat van de huurders (2 procespunten × appeltarief III) (in principaal hoger beroep)
€ 393,5‬0 aan salaris van de advocaat van de huurders (1 procespunt × appeltarief I × 0,5) (in incidenteel hoger beroep)

9.5.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag, waarna bij niet-betaling die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente;

9.6.

veroordeelt de verhuurder tot terugbetaling aan de huurders binnen 14 dagen na betekening van dit arrest van het meerdere dat de huurders op grond van het vonnis van 11 februari 2021 aan de verhuurder hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door de huurders tot aan de dag van terugbetaling;

9.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

9.8.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2023.

griffier rolraadsheer