ECLI:NL:GHSHE:2023:1641

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 23 mei 2023
• Zaaknummer: 200.306.614_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschillen tussen verhuurder en huurder van bedrijfsruimte over huurprijsverlaging, schade door verbouwing en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om geschillen tussen [de B.V. 1], de huurder van een winkelruimte, en [de B.V. 2], de verhuurder, over verschillende kwesties die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De kern van het geschil betreft de vraag of er mondeling een blijvende verlaging van de huurprijs is overeengekomen, de omvang van het gehuurde, en de schade die [de B.V. 1] heeft geleden door verbouwingswerkzaamheden die door [de B.V. 2] zijn uitgevoerd. Daarnaast wordt de ontbinding van de huurovereenkomst besproken, waarbij [de B.V. 1] stelt dat [de B.V. 2] tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst.

De kantonrechter heeft in eerdere vonnissen geoordeeld dat de huurprijs tijdelijk was verlaagd, maar dat [de B.V. 1] niet heeft aangetoond dat de bovenverdieping van het pand tot het gehuurde behoort. [de B.V. 1] heeft in hoger beroep grieven ingediend tegen deze oordelen en heeft bewijs aangeboden om haar stellingen te onderbouwen. Het hof heeft de zaak gedeeltelijk vernietigd en [de B.V. 1] toegelaten tot bewijslevering over de huurprijsverlaging en de vraag of de bovenverdieping tot het gehuurde behoort. Het hof heeft ook geoordeeld dat de huurovereenkomst voorwaardelijk wordt ontbonden, gezien de tekortkomingen van [de B.V. 1] in de nakoming van de huurovereenkomst.

De uitspraak biedt duidelijkheid over de rechten en plichten van beide partijen en de verdere afhandeling van het geschil, waarbij het hof de mogelijkheid van een minnelijke regeling aanraadt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.306.614/01

arrest van 23 mei 2023

in de zaak van

[de B.V. 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [de B.V. 1] ,

advocaat: mr. M.P. Poelman te Tilburg,

tegen

[de B.V. 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [de B.V. 2] ,

advocaat: mr. D.A.C. Janssen te Boxtel,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 december 2021 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 27 juni 2018, 24 april 2019 en 15 september 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [de B.V. 1] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [de B.V. 2] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6817588 / CV EXPL 18-1922)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven in principaal hoger beroep, tevens houdende een wijziging van de eis in conventie, met producties 60 tot en met 75;
• de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 17 tot en met 28;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak om geschillen tussen [de B.V. 1] , huurder van bedrijfsruimte (winkelruimte), en [de B.V. 2] , verhuurder van die bedrijfsruimte, over onder meer de vraag of mondeling een blijvende verlaging van de huurprijs is overeengekomen, over de omvang van het gehuurde, over schade die [de B.V. 1] heeft geleden door verbouwingswerkzaamheden die [de B.V. 2] heeft laten uitvoeren, en over de vraag of de huurovereenkomst ontbonden moet worden wegens tekortkomingen van [de B.V. 1] in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.1.2.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 24 april 2019 in rechtsoverweging 3 onder a tot en met r enkele feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn in principaal en incidenteel hoger beroep geen grieven gericht. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten, waarin [de B.V. 1] is aangeduid als huurder en [de B.V. 2] als verhuurder, hieronder citeren.

• a. [persoon 1] huurde vanaf 1 januari 1998 op grond van een schriftelijk gesloten huurovereenkomst de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] van [persoon 2] .
• b. In artikel 1 van de huurovereenkomst is het volgende vermeld.

“1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: [adres] te [plaats] .

1.2

Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte.”

• c. In de huurovereenkomst is vermeld dat de algemene voorwaarden als bijlage bij de huurovereenkomst zijn verstrekt.
• d. In artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld.

“(…) Huurder is verplicht tijdig de nodige passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, (…)”

- e. In artikel 9.1 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld.

“Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (…) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde; (…)

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen en dergelijke (…)

c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift-, centrale

verwarmings- en hydrofoorinstallatie;

d. buitenschilderwerk.”

- f. In artikel 9.2.1 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld.

“Voor rekening van huurder zijn alle overige onderhoud, herstel en vernieuwingen, zoals:

c. onderhoud, herstel en vernieuwing van rolluiken (…) en andere zonwering

d. onderhoud herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), vloerbedekking, stoffering, (…)

e. onderhoud herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort, behoudens vernieuwing wegens normale slijtage;

- g. In artikel 9.5 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld.

“(…) Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig gebruik en onderhoud van de technische installaties in het gehuurde. (…)”

• h. Op 20 april 2004 is een overeenkomst tot indeplaatsstelling gesloten. Middels indeplaatsstelling is huurder op 20 april 2004 in de plaats gesteld voor [persoon 1] en is zij de bedrijfsruimte, bestemd als winkel in de verkoop van schoenen en aanverwante (lederen) zaken en reisartikelen, gaan huren van verhuurder. De in de overeenkomst opgenomen huurprijs bedraagt € 2.318,36 per maand.
• i. De huurovereenkomst is telkens verlengd voor de duur van vijf jaren en loopt nu tot 1 januari 2023.
• j. In een brief, gedateerd 11 juli 2017 van de gemachtigde van huurder aan verhuurder is het volgende vermeld.

“(…) Voor alle duidelijkheid, cliënte kan al geruime tijd geen gebruik meer maken van de gehele bovenverdieping van haar bedrijfspand omdat u heeft gemeend daar een andere huurder (met regime woonruimte) in te kunnen plaatsen. (...) Gezien deze feitelijke situatie kan rechtens worden gesteld dat u in verzuim verkeert jegens cliënte. De schade dientengevolge is reeds ontstaan door uw toerekenbare handelen, en de bovenverdieping van het gehuurde is reeds verhuurd aan een andere huurder. Deze heeft hierin reeds intrek genomen.

Partiele ontbinding van de huurovereenkomst

Om het vorenstaande zal cliënte per 1 oktober 2016 de onderhavige bedrijfshuurovereenkomst partieel ontbinden niet een percentage van 45%. Immers, cliënte heeft als gevolg van uw onjuist handelen niet langer het volledige huurgenot over het bedrijfspand dat zij volledig van u huurt. Hier heeft cliënte wel recht op. Dit betekent dat de te betalen huurprijs per de voornoemde datum Euro 942,79 inclusief BTW bedraagt. (…)”

- k. In een e-mail, verzonden op 14 juli 2017 door [naam 1] van [bedrijf] aan [naam 2] , is het volgende vermeld.

“(…) Naar aanleiding van onderstaande mail ben ik vanmorgen bij [naam 3] van [de B.V. 1] aan de [adres] te [plaats] . Hieronder mijn bevindingen op de klachten (…)

1. (…) Mijn conclusie is dat de snoer uit de stekker getrokken is en dat heeft de kortsluiting veroorzaakt. Ik heb de nieuwe stofzuiger getest op de w.c.d. en alles werkt zoals het hoort te werken.

2. [naam 3] : (…) Bij het in/uit-schakelen van de verlichting schieten er stroomflitsen uit de lichtschakelaar. (…) De stroom flitsen (zoals [naam 3] ze noemt) heb ik niet waargenomen. (…) Ik heb toen uitgelegd dat dit mij onwaarschijnlijk in de oren klinkt en dat een schakelaar niet gemaakt is om enkel malen snel achter elkaar te schakelen. Ik neem dan ook aan dat het gewoon het schakelmoment is dat de flits veroorzaakt (overgangsweerstand). Omdat de schakelaar waarschijnlijk ingebrand is heb ik deze vervangen voor een nieuwe. Conclusie: door oneigenlijk gebruik is de schakelaar ingebrand en dat veroorzaakt de vonk.

3. (…) De systeemplaten zijn glaswol platen en de spots zijn niet met veren (die op het

achterhout klemmen) maar met klemmetjes (die tegen de systeemplaat klemmen). Ik kan

alleen maar concluderen dat het uitzakken van de spots het gevolg is van een verkeerd type spot voor dit plafond. [naam 3] meldde mij dat hij tijdens het plaatsen van het plafond gevraagd heeft aan iemand of het goede spots waren. Ik was die avond zelf aanwezig omdat het werk af moest en mij klinkt het niet bekend.

4. (…) het stroomverbruik tijdens de bouw en dat dit niet is afgerekend met hem. Wij hebben op verzoek van [persoon 3] een losse tussen meter geplaatst om het aantal KWH’s te meten. Ik weet niet wat hier verder mee gebeurd is dus ik heb deze discussie niet met [naam 3] gevoerd.

Verder heb ik de elektrische installatie visueel gecontroleerd en zie aan de werkzaamheden die [naam 4] heeft uitgevoerd geen onvolkomenheden.”

1. In een quick-scan, in opdracht van huurder verricht door [medewerker (X) Installaties] , van [x] installaties, gedateerd 18 juli 2017, is het volgende vermeld.

“(…) Wcd enkel rechtse wand achter in de winkel heeft een foutstroom van 113V. Spots plafond, aansluitsnoeren hebben geen goede trekontlasting op de mantel en hebben loshangende aarde op plafond. Wcd magazijn van ijskasten fase nul positie verkeerd. Wcd dubbel rechtse wand in het midden verkeerde voedingsaanvoer dmv soepele kabel minder als 2.5mm2, waarbij deze is gestekkerd boven het plafond en dus fase nulpositie kan veranderen. Spots etalage dmv koppelkabel waarbij er geen deugdelijke aarde aansluiting is en zelfs los ligt. Schakelaar wc aanrakingsgevaar dmb ontbreken afschermingsplaatje. Rechts bovenop plafond wcd verlengslof met schakelaar brandgevaarlijk dmv schakelaar deze vetvangen door zonder schakelaar. Doorvoer van verschillende kabels in meterkastwand waarbij er losse aders zijn gebruikt omdat de doorvoer te klein is. Stekker met schakelaar in meterkast waarbij de kabel niet volgens de regels is afgemonteerd Veel stof op de groepenkast hierdoor kan er storing ontstaan in de groepenschakelaars waardoor er brand kan ontstaan. Kabel invoer groepenkast niet goed deze is zonder afscherming van buis en niet goed vastgezet. Ontbreken van diverse glaasjes tbv draaizekeringhouder. Defecte zekering van krachtgroep. Diverse loshangende bekabeling en verdeelsloffen in de meterkast. Voor waargenomen gebreken zie bijgevoegde foto's in de bijlage mail. (…)”

- m. In een brief van 22 juli 2017 van verhuurder aan huurder is het volgende vermeld.

"(...) Naar aanleiding van uw klachten in uw mail van 13 juli 2017 heb ik [bedrijf] gevraagd een onderzoek in te stellen. De heer [naam 1] van [bedrijf] . heeft zijn bevindingen vastgelegd in een mail van 14 juli 2017, welke mail als bijlage is bijgevoegd en naar de inhoud waarvan ik verwijs. (…)

-
Levensgevaarlijke problemen met het lichtnet

Uit bovenvermeld verslag blijkt dat er geen fout in de installatie zit, maar in het snoer van de stofzuiger.

-
Stroomflitsen uit lichtschakelaar van verlichting:

Onder punt 2 van bovenvermeld verslag worden de bevindingen duidelijk uiteen gezet. Kortom door oneigenlijk gebruik is de schakelaar ingebrand hetgeen de vonk veroorzaakt.

-
Spots in plafond die eruit zakken:

Alhoewel u deze klacht niet omschrijft in uw mail van 13 juli 1017 heeft u dat wel aangekaart tijdens het bezoek van de heer [naam 1] op 14 juli 2017. (…) Het probleem van de slecht passende spots ligt aan het feit dat dit type spot niet geschikt is om te worden gemonteerd in een systeemplafond. Om uit deze impasse te komen is de heer [persoon 4] in de maanden mei en juni 2017 meerdere malen bij u in de winkel geweest. Hij heeft u toen aangeboden om 19 nieuwe spotjes te kopen en te monteren die wel geschikt zijn voor dit type plafondplaat. U bleef eisen dat het gehele plafond vervangen moest worden. De heer [persoon 4] heeft u duidelijk gemaakt dat hiervoor geen aanleiding is omdat de teruggeplaatste platen van een hoogwaardigere kwaliteit zijn dan de oude verkleurde plafondplaten. De heer [persoon 4] heeft u nog aangeboden om te onderzoeken of de door u gekochte spots

gemodificeerd kunnen worden om ze geschikt te maken voor dit type plafondplaat. De heer [persoon 4] heeft een spotje meegenomen en heeft dit aan twee installateurs getoond die ons er op wezen dat er geen naam van de producent was vermeld op het armatuur noch een KEMA- of een CE-keurmerk (…) De heer [persoon 4] heeft aan u meerdere keren gevraagd om de aankoopfactuur te mogen inzien of een kopie van de aankoopfactuur te krijgen (…)

Aangezien u geen factuur hebt overgelegd, trekken wij de conclusie dat u niet op ons aanbod wenst in te gaan om op onze kosten 19 nieuwe spots te kopen die wel geschikt zijn voor dit type plafond Het aanbod trekken wij hierbij in.

-
Stroomverbruik tijdens verbouwing bovenverdieping

(…) Ons voorstel is om het stroomverbruik in de maanden januari van 2015, 2016 en 2017 te vergelijken en het meerverbruik in januari 2017 te vergoeden. (...)

Verder wijzen wij u erop dat de heer [naam 1] van [bedrijf] in januari 2017 heeft geconstateerd dat de heer [naam 3] zelf of door derden aanpassingen in de meterkast heeft verricht of heeft laten verrichten, welke aanpassingen op amateuristische wijze zijn uitgevoerd en niet aan de maatstaven voldoen. (…)”

- n. In een brief van huurder aan verhuurder, gedateerd 25 juli 2017, met als onderwerp: “Ingebrekestelling”, is het volgende vermeld.

“(…) De bedrijfsruimte voldoet momenteel niet aan de eisen in de zin van artikel 7:204 BW. De voornaamste bezwaren zijn:

• De wandcontactdozen hebben een foutstroom, verkeerde fase nul positie of een verkeerde voedingsaanvoer;
• De spots plafond en aansluitsnoeren hebben geen goede trekontlasting op de mantel en hebben een loshangende aarde op het plafond;
• Gevaarlijke problemen in meterkast en lichtnet elders;
• Grote brokken steen/betonstukken vallen samen met zand en stof op de apparatuur in de meterkast. Er valt nog steeds dergelijk materiaal op de apparatuur in de meterkast. Er is hierdoor zelfs brandgevaar.
• Etc.

Voor een volledige opsomming van de gebreken verwijs ik u naar het rapport dat ik heb laten opstellen door [x] installaties B.V. (…)

Verder, terwijl ik geen toestemming gaf heeft U een ander type plafond(plaat) laten plaatsen. Deze is heel zacht en houdt de spots niet vast. Graag ook het plafond te laten vervangen met het oude model plafondplaat die wij eerst hadden. Voor de goede orde, deze oude plafondplaten waren ook eigendom van [de B.V. 1] U had hetzelfde model beloofd. De slopers van Uw aannemer hebben tijdens de sloop van het plafond armatuurstukken beschadigd. Die dient U tegelijkertijd ook te laten vervangen door nieuwe. (…)

De hiervoor opgesomde gebreken zijn gebreken die voor rekening van u als verhuurder komen. Daarom verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om binnen 14 dagen, na 28 augustus 2017, de gebreken te herstellen (…)”

- o. In een brief van 5 oktober 2017 van [administrateur van de B.V. 1] aan huurder is het volgende vermeld.

“(…) Uit ons gesprek van woensdag 4 oktober 2017 heb ik begrepen dat er onenigheid is met de verhuurder omtrent de destijds gemaakte afspraken over de huurverlaging. Ik zal hierna in het kort mijn versie verwoorden. (…) Op 1 februari 2016 heb ik hierop een bevestiging mogen ontvangen met een aanpassing op het huurcontract naar € 17.000. Hierin werd door de verhuurder wel voorwaarden aan verbonden. Ik heb dit destijds overlegd met de heer [naam 3] en deze gaf aan dat de voorwaarden niet waren besproken in het informele gesprek van begin januari 2016 met verhuurder. De heer [naam 3] was stellig van mening dat zulke voorwaarden niet waren afgesproken. De heer [naam 3] vertelde mij dat hij met de verhuurder zou gaan praten over de voorwaarden waar hij het niet mee eens was. Later vertelde de heer [naam 3] dat de verhuurder in de winkel was langsgekomen en dat ze samen mondeling een nieuwe afspraak hadden gemaakt. Meneer [naam 3] zou geen voorwaarden geaccepteerd hebben en vertelde dat de verhuurder met € 17.000 op jaarbasis akkoord was gegaan. In de maanden daarop volgend werd de huurnota aangepast naar het afgesproken bedrag en heb ik niets meer vernomen van [de B.V. 2] Ik was al administrateur van [de B.V. 1] toen deze de huurovereenkomst voor het gehele pand op de [adres] inclusief alle verdiepingen overnam van vorige huurder. Er was ook een vlizo-trap in de winkelruimte die werd gebruikt. Op die manier werd het door verhuurder ter beschikking gesteld (…)”

- p. In een e-mail, verzonden op 18 oktober 2017 door “Nico” vanaf het adres
[emailadres] (de vorige huurder van het pand) aan huurder is het volgende vermeld.

“(…) Ik huurde inderdaad het hele pand en het plafond en diverse accessoires heeft u van mij overgenomen en dit hadden wij toen op papier gezet en ondertekend. Als ik u was zou ik met de verhuurder overleggen om verlaging van de huur. U mag me ook bellen. (…)”

- q. In een brief, gedateerd 17 november 2017 van [bedrijf] aan verhuurder is het volgende vermeld.

[bedrijf] heeft in 2016 de opdracht voor de verbouwing van de appartementen boven de winkel van [de B.V. 1] ontvangen (…) [bedrijf] BV heeft toen de plafondinstallatie en zakstukken naar de schakelaars in het winkelgedeelte vernieuwd. De oude installatie is weggehaald en in zijn geheel vernieuwd. Er zijn geen werkzaamheden verricht in de achtergelegen ruimten en de meterkast. (…) Het zachter branden is door ons niet waargenomen en de eigenaar is verteld dat een schakelaar niet gemaakt is om veel en snel te schakelen. Als voorzorg is de schakelaar kosteloos vervangen zodat er geen sprake kan zijn van ingebrande contacten van de bestaande schakelaar. In opdracht van [de B.V. 2] naar aanleiding van blijvende klachten van de eigenaar van [de B.V. 1] en een door derden uitgevoerde NEN3140 keuring is [naam 4] op 03-08-2017 naar [de B.V. 1] geweest om een eigen controle volgens de

NEN3140 te doen (…) Bij afwezigheid van de eigenaar heeft de dochter van de eigenaar ons niet toegelaten en heeft ons aangegeven dat zij contact met ons zouden opnemen wanneer wij welkom waren. Tot op heden hebben wij niets van de eigenaar en/of zijn dochter vernomen. (…)”

- r. In een taxatierapport van 11 september 2018 van makelaar [de makelaar] , met betrekking tot object [adres] te [plaats] , in verband met een geschil over de aanslag OZB 2017 is het volgende vermeld.

“(…) Korte objectomschrijving: Op de begane grond gesitueerd winkelpand (zie bijgevoegde plattegrond), onderdeel uitmakend van een complex bestaande uit meerdere winkelruimtes en bergingen op de begane grond en woonruimte(s) op de verdiepingen.

Kadastrale gegevens/oppervlakte: Gemeente [plaats] [sectienummer] gedeeltelijk (…)_

Winkelruimte 86 m2

Opslagruimte + pantry + toiletruimte 2- m2”

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [de B.V. 1] in het geding bij de kantonrechter in conventie, na haar eis tot tweemaal toe te hebben gewijzigd, samengevat:

• 1. een verklaring voor recht dat de bedrijfshuurovereenkomst tussen [de B.V. 1] en [de B.V. 2] voor het gehuurde met adres [adres] te [plaats] , per 1 oktober 2016 partieel is ontbonden voor wat betreft de plicht tot het betalen van huurpenningen, met een (huurprijsverminderings)percentage van 45%.
• 2. een verklaring voor recht dat [de B.V. 1] vanaf 1 oktober 2016 gerechtigd is om de te betalen huurpenningen aan [de B.V. 2] met 45% blijvend – dus ook naar de toekomst toe – niet te hoeven betalen aan [de B.V. 2] , hierbij uitgaande van een huurprijs van € 1.714,17 inclusief btw per maand;
• 3. een verklaring voor recht dat [de B.V. 2] aansprakelijk is jegens [de B.V. 1] voor alle schade die [de B.V. 2] direct dan wel indirect heeft veroorzaakt jegens [de B.V. 1] als gevolg van de onrechtmatige verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde;
• 4. [de B.V. 2] te veroordelen in de vermogensschade die [de B.V. 1] heeft geleden als direct gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de bedrijfshuurovereenkomst tussen [de B.V. 1] en [de B.V. 2] , dan wel door het toerekenbaar onrechtmatig handelen door [de B.V. 2] , zijnde € 194.880,--;
• 5. [de B.V. 1] te machtigen dat zij is gerechtigd om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen, door het deugdelijk laten installeren van de elektrische installatie behorende tot het gehuurde, waarbij [de B.V. 1] meer concreet wordt gemachtigd om alle zaken die [x] Installaties B.V. opmerkt in haar rapport van 18 juli 2017 onder “waargenomen gebreken” in de “quickscan elektrische installatie”, en zoals opgesomd onder nummer 17 van de dagvaarding, deugdelijk te laten herstellen tot een herstelbedrag van € 1.295,--;
• 6. een verklaring voor recht dat [de B.V. 1] recht heeft op evenredige huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW voor de dagen dat als gevolg van de onrechtmatige verbouwing door [de B.V. 2] , [de B.V. 1] in het geheel geen huurgenot heeft gekend van de door haar gehuurde ruimte en – als zij op termijn het plafond van het gehuurde laat herstellen – geen huurgenot zal hebben, waarbij de periode waarover [de B.V. 1] in het geheel geen gebruik heeft kunnen en zal kunnen maken van het gehuurde te stellen is op drie weken, zodat over deze drie weken een huurprijskorting van € 1.200,-- moet worden toegekend;

met veroordeling van [de B.V. 2] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan de vorderingen 1 en 2 heeft [de B.V. 1] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

• Begin 2016 is [de B.V. 1] met [de B.V. 2] overeengekomen dat de huurprijs van € 20.400,-- exclusief btw per jaar zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar, zijnde € 1.714,17 inclusief 21% btw per maand.
• De bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, behoort ook tot het gehuurde. Omdat [de B.V. 2] die bovenverdieping in 2016 aan [de B.V. 1] heeft ontnomen door daarin woonruimte te realiseren en te verhuren aan derden, heeft [de B.V. 1] de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2016 rechtsgeldig partieel ontbonden voor 45%, zodat zij vanaf die datum nog maar 45% van € 1.714,17 inclusief 21% btw per maand aan huur verschuldigd is.

Aan de vorderingen 3 en 4 heeft [de B.V. 1] , samengevat, ten grondslag gelegd dat [de B.V. 2] door de in 2016 uitgevoerde verbouwing van de bovenverdieping van het pand, schade heeft veroorzaakt voor [de B.V. 1] en dat [de B.V. 2] die schade aan [de B.V. 1] moet vergoeden.

Aan vordering 5 heeft [de B.V. 1] , samengevat, ten grondslag gelegd dat sprake is van voor rekening van [de B.V. 2] komende gebreken aan de elektrische installatie in het gehuurde.

Aan vordering 6 heeft [de B.V. 1] ten grondslag gelegd dat zij de winkel enkele weken heeft moeten sluiten in verband met de verbouwing en zal moeten sluiten in verband met nog uit te voeren werkzaamheden aan het plafond, en dat [de B.V. 2] haar in verband daarmee ten onrechte slechts één week heeft vrijgesteld van de huurbetalingsverplichting.

3.2.3.

[de B.V. 2] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Voortbouwend op haar verweer in conventie, vorderde [de B.V. 2] in het geding bij de kantonrechter in reconventie, na haar eis bij akte van 16 oktober 2020 te hebben gewijzigd, samengevat:

• I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] ;
• II. veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde;
• III. veroordeling van [de B.V. 1] tot betaling aan [de B.V. 2] van € 41.976,25 (€ 10.270,89 aan huurachterstand over de maanden maart 2016 tot en met juli 2017, te verminderen met € 1.000,57 als vergoeding voor de verbouwing, te vermeerderen met € 26.352,73 aan huurachterstand over de maanden augustus 2017 tot en met oktober 2020, te vermeerderen met € 6.353,20 aan over de periode tot en met oktober 2021 verbeurde contractuele boetes), alsmede veroordeling van [de B.V. 1] tot betaling aan [de B.V. 2] van de huurpenningen van € 2.460,18 per maand vanaf het moment dat deze zullen vervallen en door [de B.V. 2] niet tijdig zijn voldaan, tot aan de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst;
• IV. veroordeling van [de B.V. 1] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.460,18 per maand of gedeelte van een maand, over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

met veroordeling van [de B.V. 1] in de proceskosten.

3.2.4.

Aan deze vorderingen heeft [de B.V. 2] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[de B.V. 1] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten doordat zij een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Daarom is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd en moet [de B.V. 1] het gehuurde ontruimen.

[de B.V. 1] moet de achterstallig huur en de in verband daarmee verbeurte boetes alsnog betalen. Verder moet [de B.V. 1] de lopende huur, dan wel gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur, blijven betalen tot aan het moment van de ontruiming van het gehuurde.

3.2.5.

[de B.V. 1] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.6.

In het tussenvonnis van 27 juni 2018 heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast.

3.2.7.

In het tussenvonnis van 24 april 2019 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• In verband met de door [de B.V. 1] in conventie onder 1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht moet [de B.V. 1] bewijzen dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort (rov. 4.2 tot en met 4.2.6).
• In verband met de door [de B.V. 1] in conventie onder 5 gevorderde verklaring voor recht dat zij gerechtigd om gebreken aan de elektrische installatie van het gehuurde te laten verhelpen op kosten van [de B.V. 2] , moet [de B.V. 1] bewijzen dat sprake is van de in rechtsoverweging 4.3.1 van het tussenvonnis genoemde gebreken aan (de elektrische installatie van) het gehuurde, dat dit gebreken betreffen waarvoor [de B.V. 2] aansprakelijk is omdat deze gebreken zich bevinden na de meter en zijn ontstaan als gevolg van (verbouwings)werkzaamheden die in opdracht van [de B.V. 2] zijn verricht, en dat dat [de B.V. 2] in verzuim is met het verhelpen van deze gebreken (rov. 4.3.1 tot en met 4.3.7).

Op basis van deze oordelen heeft de kantonrechter [de B.V. 1] opgedragen te bewijzen:

• dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt tot het gehuurde behoort;
• dat sprake is van de in rechtsoverweging 4.3.1 van het tussenvonnis genoemde gebreken aan (de elektrische installatie van) het gehuurde, dat dit gebreken betreffen waarvoor [de B.V. 2] aansprakelijk is omdat deze gebreken zich bevinden na de meter en zijn ontstaan als gevolg van (verbouwings)werkzaamheden die in opdracht van [de B.V. 2] zijn verricht, en dat [de B.V. 2] in verzuim is met het verhelpen van deze gebreken.

3.2.8.

In het eindvonnis van 15 september 2021 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [de B.V. 1] is niet geslaagd in het bewijs dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort (rov. 2.4 tot en met 2.13).
• Omdat [de B.V. 1] niet in dat bewijs is geslaagd, moeten de door haar in conventie onder 1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen (rov. 2.14).
• [de B.V. 1] is ten dele, namelijk met betrekking tot de gebreken b en g, geslaagd in het bewijs dat sprake is van de in rechtsoverweging 4.3.1 van het tussenvonnis genoemde gebreken aan (de elektrische installatie van) het gehuurde, dat dit gebreken betreffen waarvoor [de B.V. 2] aansprakelijk is omdat deze gebreken zich bevinden na de meter en zijn ontstaan als gevolg van (verbouwings)werkzaamheden die in opdracht van [de B.V. 2] zijn verricht, en dat [de B.V. 2] in verzuim is met het verhelpen van deze gebreken. Met betrekking tot deze gebreken b en g kan de in conventie onder 5 gevorderde machtiging worden verleend. De kantonrechter zal het voor alle gebreken gevorderde herstelbedrag aanhouden, omdat het voor de kantonrechter niet mogelijk is een ander bedrag te bepalen (rov. 2.15 tot en met 2.18).
• De kantonrechter zal de in conventie onder 4 gevorderde schadevergoeding terzake schade die [de B.V. 1] heeft geleden als gevolg van de door [de B.V. 2] aan het gehuurde uitgevoerde verbouwing, per schadepost beoordelen. Ook in de in conventie onder 6 gevorderde huurprijsvermindering komt daarbij aan de orde (rov. 2.20 tot en met 2.20.2).
• Als gevolg van de verbouwing is de winkel van 16 tot en met 20 januari 2017 gesloten geweest. Als compensatie daarvoor heeft [de B.V. 2] [de B.V. 1] over deze periode vrijgesteld van haar huurbetalingsverplichting. [de B.V. 1] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij haar winkel als gevolg van de verbouwing langer dan een week heeft moeten sluiten. De in conventie onder 6 gevorderde huurprijsvermindering is daarom niet toewijsbaar (rov. 2.21).
• Bij conclusie na enquête heeft [de B.V. 1] haar vordering ter zake gederfde winst vermeerderd. Aan deze eisvermeerdering heeft [de B.V. 1] ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van het ontnemen van de bovenverdieping minder magazijnruimte heeft gehad, waardoor zij minder schoenen heeft kunnen inkopen en verkopen. Dit deel van de vordering moet worden afgewezen omdat [de B.V. 1] niet is geslaagd in het bewijs dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde (rov. 2.22 en 2.22.1, welke laatstgenoemde overweging in het vonnis abusievelijk is genummerd als 2.20.1).
• Ter zake winstderving door de sluiting van de winkel gedurende één week als gevolg van de verbouwing, is € 1.915,-- toewijsbaar (rov. 2.22.4).
• De schadepost ter zake gederfde winst gedurende de (rest van de) verbouwingsperiode moet worden afgewezen (rov. 2.22.5).
• De post “Kosten kadaster” moet worden afgewezen (rov. 2.24).
• De post “Kosten boekhouder” moet worden afgewezen (rov. 2.25).
• De post “Stoomverbruik verhuurder” moet worden afgewezen (rov. 2.26).
• De post “Kosten leeghalen en opslag schoenen” moet worden afgewezen (rov. 2.27).
• De posten “Kosten elektriciteitsonderzoek” en “Kosten elektriciteitsnet” werden ook al gevorderd als onderdeel van vordering 5 in conventie. Over deze posten is hiervoor (naar het hof begrijpt: in rov. 2.15 tot en met 2.18) al beslist (rov. 2.28).
• Ter zake de post “Zonnescherm” is € 600,-- toewijsbaar (rov. 2.29).
• De post “Buitenreclame” moet worden afgewezen (rov. 2.30).
• De post “Lichtbakken” moet worden afgewezen (rov. 2.31).
• De post “Vloerbedekking” moet worden afgewezen (rov. 2.32).
• Ter zake de post “Alarminstallatie” is € 1.850,-- toewijsbaar (rov. 2.33).
• De post “Plafond” moet worden afgewezen (rov. 2.34.1, eerste deel).
• Ter zake de post “Lichtspots” is € 472,95 toewijsbaar (rov. 2.34.1, tweede deel).
• De post “Stofzuiger (doorgebrand)” moet worden afgewezen (rov. 2.35).
• Ter zake de post “Onverkoopbare schoenen” is het gestelde bedrag van € 5.868,-- toewijsbaar (rov. 2.36 en 2.26.1).
• De post “Reparatiekosten rekken (hout en verf)” moet worden afgewezen.
• De bij vermeerdering van eis toegevoegde post “Reclamekosten” moet worden afgewezen (rov. 2.38).
• Aan de stelling van [de B.V. 1] dat [de B.V. 2] op ongerechtvaardigde wijze is verrijkt doordat aan [de B.V. 1] het gebruik van de bovenverdieping in september 2016 onrechtmatig is ontnomen, moet om meerdere redenen voorbij worden gegaan (rov. 2.39).
• Ter zake de in conventie onder 4 gevorderde schadevergoeding is dus (€ 1.915,-- voor winstderving + € 600,-- voor het zonnescherm + €1.850,-- voor het alarm + € 472,95 voor de lichtspots + € 5.868,-- voor de beschadigde schoenen =) € 10.705,95 toewijsbaar (rov. 2.40).
• Omdat is geoordeeld over de afzonderlijke schadeposten, is er geen ruimte meer voor toewijzing van de in conventie onder 3 gevorderde verklaring voor recht (rov. 2.41).

In reconventie heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:

• Er moet van worden uitgegaan dat tussen partijen over de periode van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 een verlaagde huurprijs van € 1.714,17 per maand gold en dat daarna de oorspronkelijke huurprijs van € 2.318,36 (en na de huurverhoging per januari 2018 € 2.353,14, na de huurverhoging van januari 2019 € 2.397,84 en na de huurverhoging van januari 2020 € 2.460,18) per maand is gaan gelden (rov. 2.43.2).
• Dit leidt ertoe dat de huurachterstand tot en met oktober 2020 € 22.053,84 bedraagt (10 x € 638,97 + 12 x € 683,67 + 10 x € 746,01). Daarop komt in mindering de vergoeding van € 1.000,57 vanwege de verbouwing, waardoor € 21.053,27 resteert (rov. 2.43.3).
• Ter zake contractuele boete is € (32 x € 113,45 =) € 3.630,40 toewijsbaar (rov. 2.44).
• Het beroep op matiging van de boete moet worden afgewezen (rov. 2.45).
• De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde zijn niet toewijsbaar (rov. 2.45.1 tot en met 2.45.3).
• De vordering ter zake huurtermijnen en toekomstige contractuele boetes na oktober 2020 wordt toegewezen voor zover [de B.V. 1] met de betaling daarvan in gebreke is gebleven of zal blijven (rov. 2.45.4).
• Omdat de partijen in conventie en in reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, moeten de partijen in conventie en in reconventie elk de eigen proceskosten dragen (rov. 3.1).

3.2.9.

Op grond van de hiervoor in rov. 3.2.8 weergegeven oordelen heeft de kantonrechter in het dictum van het vonnis van 15 september 2021 in conventie:

• [de B.V. 2] veroordeeld om aan [de B.V. 1] € 10.705,95 te betalen;
• [de B.V. 1] gemachtigd om de gebreken aan de elektrische installatie, zijnde de punten in rechtsoverweging 4.3.1 van het tussenvonnis van 24 april 2019 genoemd onder de letters b. en g., deugdelijk te laten herstellen, tot een herstelbedrag van € 1.295,--, en [de B.V. 2] veroordeeld tot betaling van dit herstelbedrag aan [de B.V. 1] .

In reconventie heeft de kantonrechter [de B.V. 1] veroordeeld om aan [de B.V. 2] te betalen:

• € 21.053,27 aan achterstallige huur (naar het hof begrijpt: over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020);
• € 3.630,40 aan contractuele boete over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020;
• de huur vanaf november 2020, vermeerderd met de contractuele boete, voor zover huurder met betaling van de huurpenningen in gebreke is gebleven dan wel zal blijven.

Tot slot heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten gecompenseerd, en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het geding bij de kantonrechter

3.3.

Nadat het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 was gewezen, heeft zich tussen partijen op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan.

• [de B.V. 1] heeft het gehuurde medio oktober 2021 verlaten en vanaf dat moment geen huur meer betaald.
• Daarna hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd over de redenen van dat vertrek en over de gevolgen die dat vertrek moet hebben. Het hof zal die correspondentie aan het eind van dit arrest bij de behandeling van grief II in incidenteel hoger beroep weergeven.

Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep

3.4.1.

[de B.V. 1] heeft bij haar memorie van grieven haar eis in conventie wederom gewijzigd. De eiswijziging betreft onderdeel 4 van de hiervoor in rov. 3.2.1 weergegeven eis in conventie van [de B.V. 1] . Vordering 4 van [de B.V. 1] strekt nu tot veroordeling van [de B.V. 2] in de vermogensschade die [de B.V. 1] heeft geleden als direct gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de bedrijfshuurovereenkomst tussen [de B.V. 1] en [de B.V. 2] , dan wel door het toerekenbaar onrechtmatig handelen door [de B.V. 2] , zijnde (volgens [de B.V. 1] ) de bedragen van € 194.880,-- en € 22.602,95. Het bedrag van € 194.880,-- betreft winst die [de B.V. 1] stelt te hebben gederfd doordat zij vanaf de in 2016 uitgevoerde verbouwing niet meer heeft kunnen beschikken over de verdieping boven de winkel. Hoe [de B.V. 1] tot het bedrag van € 22.602,95 is gekomen, heeft zij beknopt toegelicht in de punten 47 en 48 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep.

3.4.2.

Deze wijziging van de eis in conventie heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.4.3.

[de B.V. 1] heeft in principaal hoger beroep acht genummerde grieven en twee ongenummerde grieven (in punten 37 en 45 van de memorie van grieven) aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [de B.V. 1] geconcludeerd tot vernietiging van “de vonnissen van de kantonrechter” en tot, kort gezegd:

• toewijzing van de vermeerderde eis in conventie van [de B.V. 1] ;
• afwijzing van de vorderingen van [de B.V. 2] in reconventie;

met veroordeling van [de B.V. 2] in de proceskosten van de conventie, reconventie en het principaal hoger beroep.

3.4.4.

[de B.V. 2] heeft de grieven van [de B.V. 1] in principaal hoger beroep bestreden. Voorts heeft [de B.V. 2] in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van 15 september 2021. [de B.V. 2] heeft geconcludeerd tot, kort gezegd:

• bekrachtiging van de beroepen vonnissen voor zover in principaal hoger beroep aangevochten;
• vernietiging van het eindvonnis van 15 september 2021 voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten;
• in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie: afwijzing alsnog van de in conventie toegewezen posten waartegen in incidenteel hoger beroep grieven zijn gericht;
• in zoverre opnieuw rechtdoende in reconventie: ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde;

met veroordeling van [de B.V. 1] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.4.5.

[de B.V. 1] heeft de grieven van [de B.V. 2] in incidenteel hoger beroep bestreden. [de B.V. 1] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot, naar het hof begrijpt, bekrachtiging van het eindvonnis van 15 september 2021 voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten, met veroordeling van [de B.V. 2] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 27 juni 2018

3.5.

Het principaal hoger beroep is mede ingesteld tegen het tussenvonnis van 27 juni 2018. Bij dat tussenvonnis heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast. Tegen de beslissing om een comparitie na antwoord te gelasten staat volgens artikel 131, slotzin, Rv geen hogere voorziening open. [de B.V. 1] heeft bovendien geen grieven gericht tegen het tussenvonnis van 27 juni 2018. Het hof zal [de B.V. 1] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover het is gericht tegen het tussenvonnis van 27 juni 2018.

De volgorde van behandeling van de grieven

3.6.

Het hof zal eerst grief III in principaal hoger beroep behandelen, over de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst genoemde “algemene bepalingen huurovereenkomst

winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7 A. 1624 BW” (rov. 3.7.1 tot en met 3.7.8).

Daarna zal het hof de grieven behandelen die betrekking hebben op de schade die [de B.V. 1] heeft geleden als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden die [de B.V. 2] heeft laten uitvoeren aan het pand waarin de door [de B.V. 1] gehuurde bedrijfsruimte zich bevindt. Dit betreft (rov. 3.8.1 tot en met 3.12.3):

• de grieven IV en VII en de twee ongenummerde grieven in principaal hoger beroep;
• enkele onderdelen van grief 1 in incidenteel hoger beroep.

Vervolgens zal het hof oordelen over de door grief VIII in principaal hoger beroep aan de orde gestelde vraag of partijen in maart 2016 een blijvende verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen (rov. 3.13.1 tot en met 3.13.7).

Dan zal het hof oordelen over de vraag of de bovenverdieping van het pand tot het gehuurde behoort (grief I in principaal hoger beroep) en over de daarmee samenhangende grief II in principaal hoger beroep (rov. 3.14.1 tot en met 3.15.4).

Tot slot zal het hof achtereenvolgens oordelen over:

• grief V in principaal hoger beroep: de post “Kosten kadaster” (rov. 3.16.1 tot en met 3.16.3);
• grief VI in principaal hoger beroep: de post “Kosten boekhouder” (rov 3.17);
• grief 2 in incidenteel hoger beroep: de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming van het gehuurde (rov. 3.18.1 tot en met 3.18.14);
• het dan nog niet behandelde onderdeel van grief I in incidenteel hoger beroep: de aan [de B.V. 1] gegeven machtiging om de gebreken b en g aan de elektrische installatie te laten herstellen tot een door [de B.V. 2] te betalen bedrag van € 1.295,-- (rov. 3.19.1 en 3.19.2).

Over grief III in principaal hoger beroep: toepasselijkheid van de algemene bepalingen

3.7.1.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat de algemene bepalingen, die genoemd zijn in artikel 2.1 van de huurovereenkomst, nimmer aan [de B.V. 1] ter hand zijn gesteld, en dus niet van toepassing zijn. Naar het hof begrijpt, bedoelt [de B.V. 1] hiermee dat de algemene bepalingen vernietigbaar zijn omdat [de B.V. 2] aan [de B.V. 1] niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen, in de zin van artikel 6:233 onder b BW, en roept [de B.V. 1] die vernietiging in.

3.7.2.

De kantonrechter heeft dat verweer verworpen in rov. 4.3.3 van het tussenvonnis van 24 april 2019. De kantonrechter heeft daar geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat de algemene voorwaarden wel aan de vorige huurder ( [persoon 1] ) ter hand zijn gesteld, en dat deze algemene voorwaarden na de indeplaatsstelling, waardoor de gehele rechtsverhouding tussen verhuurder en de voormalig huurder aan [de B.V. 1] is overgedragen, ook van toepassing zijn op de huidige rechtsverhouding tussen [de B.V. 2] en [de B.V. 1] . In dit oordeel ligt besloten dat volgens de kantonrechter aan [de B.V. 1] geen beroep toekomt op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan aan [de B.V. 1] bij gelegenheid van de indeplaatsstelling.

3.7.3.

Grief III in principaal hoger beroep is tegen de genoemde overweging 4.3.3 van het tussenvonnis gericht. In de toelichting op de grief stelt [de B.V. 1] dat de algemene bepalingen noch aan haar, noch aan [persoon 1] zijn overhandigd. [de B.V. 1] biedt aan te bewijzen dat er geen algemene bepalingen zijn overhandigd, door het als getuigen laten horen van [persoon 1] en [echtgenote persoon 1] en de heer [naam 3] (bestuurder van [de B.V. 1] ).

3.7.4.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grief voorop dat door de indeplaatsstelling de hele rechtsverhouding, zoals die gold toen [persoon 1] huurder was, op [de B.V. 1] is overgegaan. Dat geldt ook voor het recht van [persoon 1] om zich te beroepen op vernietiging van de algemene voorwaarden wegens het niet ter hand stellen daarvan aan hem. Als de algemene voorwaarden niet aan [persoon 1] ter hand zijn gesteld voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst, kan [de B.V. 1] zich dus op vernietiging van de algemene voorwaarden beroepen (zie in dezelfde zin WPNR 2012/6916).

3.7.5.

Als partijen van mening verschillen over de vraag of de algemene bepalingen ter hand zijn gesteld voor of bij het aangaan van de overeenkomst, rust op de gebruiker van de algemene voorwaarden de bewijslast van de terhandstelling. Op [de B.V. 2] rust dus de bewijslast van haar stelling dat zij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon 1] ter hand heeft gesteld (vergelijk onder meer HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394).

3.7.6.

Naar het oordeel van het hof moet [de B.V. 2] in dit geval voorshands geslaagd worden geacht in het bewijs van haar stelling dat zij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de algemene voorwaarden aan [persoon 1] ter hand heeft gesteld. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is immers uitdrukkelijk vermeld dat de huurder een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen. [persoon 1] heeft iedere pagina van deze huurovereenkomst ondertekend; ook de pagina waarop staat dat hij een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Ook op de laatste bladzijde van de huurovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat de algemene voorwaarden als bijlage bij de huurovereenkomst zijn gevoegd. Onder deze omstandigheden kan de terhandstelling voorshands bewezen worden geacht (zie in deze zin onder meer HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394 en HR 21 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9610).

3.7.7.

Het aanbod van [de B.V. 1] om te bewijzen dat de algemene bepalingen niet aan [persoon 1] zijn overhandigd, betreft een aanbod tot het leveren van tegenbewijs. [de B.V. 1] heeft aangeboden dit tegenbewijs te leveren door het als getuigen laten horen van [persoon 1] en [echtgenote persoon 1] . Het hof zal [de B.V. 1] tot deze levering van dit tegenbewijs toelaten.

3.7.8.

Het hof zal elk verder oordeel over grief III in principaal hoger beroep aanhouden.

Over grief IV in principaal hoger beroep en een onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep: gederfde winst tijdens de sluiting van de winkel vanwege de verbouwing

3.8.1.

Een van de posten waarvan [de B.V. 1] vergoeding vordert betreft een bedrag aan gederfde netto winst van € 3.830,--. Aan deze post heeft [de B.V. 1] ten grondslag gelegd dat zij de door haar in het gehuurde geëxploiteerde schoenenwinkel gedurende twee weken heeft moeten sluiten vanwege de door [de B.V. 2] uitgevoerde verbouwing, en dat zij daardoor een netto winst van € 1.915,-- per week heeft gederfd (de eerste schadepost die vermeld is op productie 19 bij de inleidende dagvaarding).

3.8.2.

De kantonrechter heeft in rov. 2.22.4 van het vonnis van 15 september 2021 geoordeeld dat de winkel als gevolg van de verbouwing één week gesloten is geweest en dat [de B.V. 1] in die week geen schoenen heeft kunnen verkopen en dus winst heeft gederfd. De kantonrechter heeft daarom ter zake deze post een bedrag van € 1.915,-- toegewezen.

3.8.3.

Grief IV in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op die grief stelt [de B.V. 1] dat de werklieden van [de B.V. 2] een week bezig zijn geweest met de verbouwing en dat [de B.V. 1] ervoor en erna de winkel moest sluiten in verband met het ontruimen, het opknappen van allerlei beschadigingen en het opnieuw inrichten, zodat de winkel in totaal twee weken gesloten is geweest.

3.8.4.

[de B.V. 2] heeft de grief bestreden. Volgens [de B.V. 2] waren de verbouwingswerkzaamheden binnen een week (van maandag tot en met vrijdag) afgerond, en had de door [de B.V. 1] gestelde langere sluiting niets te maken met de verbouwingswerkzaamheden.

3.8.5.

Het hof stelt voorop dat er geen sprake van is dat de totale verbouwing van de bovenverdieping slechts één week heeft geduurd. De gedurende één week uitgevoerde werkzaamheden waar het bij deze grief om gaat, betreffen werkzaamheden aan leidingen boven het verlaagd plafond in de winkel van [de B.V. 1] , in verband waarmee dat verlaagd plafond is verwijderd en vervangen door een verlaagd plafond van ander materiaal. Tussen partijen staat vast dat die werkzaamheden slechts een (mid)week hebben geduurd.

3.8.6.

Bij de beoordeling van de grief is verder het volgende van belang. De kantonrechter heeft in rov. 2.21 van het beroepen vonnis geoordeeld dat de winkel als gevolg van “de verbouwing” (hof: als gevolg van de zojuist in rov. 3.8.5 genoemde werkzaamheden aan en bij het verlaagd plafond in de winkelruimte) van 16 tot en met 20 januari 2017 gesloten is geweest en dat [de B.V. 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij haar winkel als gevolg van de verbouwing (lees: de werkzaamheden aan en bij het plafond) langer dan een week heeft moeten sluiten. Op grond van dat oordeel – in combinatie met het feit dat [de B.V. 2] [de B.V. 1] over die week heeft vrijgesteld van haar huurbetalingsverplichting – heeft de kantonrechter de in conventie onder 6 gevorderde huurprijsvermindering afgewezen. [de B.V. 1] heeft tegen dat oordeel geen grief gericht. Dit brengt mee dat die afwijzing en het daaraan ten grondslag liggende oordeel dat de winkel als gevolg van de werkzaamheden aan het plafond slechts één week gesloten is geweest, gezag van gewijsde hebben gekregen.

3.8.7.

De in rov. 2.21 van het vonnis verworpen stelling van [de B.V. 1] dat zij haar winkel als gevolg van de werkzaamheden aan en bij het plafond langer dan een week heeft moeten sluiten, kan dus niet in de beoordeling van het hoger beroep worden betrokken omdat die verwerping dragend is voor de afwijzing van de in conventie onder 6 gevorderde huurprijsvermindering, welke afwijzing bij gebreke van een daartegen gerichte grief onherroepelijk is geworden en gezag van gewijsde heeft gekregen (zie in vergelijkbare zin HR 30-3-2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8514). Reeds om deze reden kan grief IV in principaal hoger beroep geen doel treffen.

3.8.8.

Daar komt bij dat [de B.V. 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de werkzaamheden ter zake het ontruimen, het opknappen van beschadigingen en het opnieuw inrichten van de winkel niet in de weekenden voor en na de werkzaamheden heeft kunnen verrichten. Hierbij is ook van belang dat [de B.V. 2] aan [de B.V. 1] een vergoeding van € 500,-- te vermeerderen met btw heeft toegekend voor het uitvoeren van die ontruimings- en herinrichtingswerkzaamheden. Ook om die reden kan de grief geen doel treffen.

3.8.9.

Het hof passeert het aanbod van [de B.V. 1] om te bewijzen zij de winkel twee weken heeft gesloten. Voor zover dat komt vast te staan, is daarmee nog niet gezegd dat die sluiting noodzakelijk was in verband met de werkzaamheden aan het plafond. Bovendien kan de grief reeds om de in rov. 3.8.7 genoemde reden geen doel treffen.

3.8.10.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief IV in principaal hoger beroep.

3.8.11.

Een van de onderdelen van grief 1 in incidenteel hoger beroep is eveneens gericht tegen de toewijzing van € 1.915,-- in verband met de sluiting van de winkel gedurende de week van de werkzaamheden aan het plafond. In de toelichting op deze incidentele grief (punt 64) stelt [de B.V. 2] dat [de B.V. 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat de gederfde winst over die week € 1.915,-- beloopt, en dat de kantonrechter dat bedrag ten onrechte heeft toegewezen.

3.8.12.

Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre aan [de B.V. 1] een vergoeding toekomt voor de nettowinst die zij heeft gederfd doordat zij de winkel vanwege de door [de B.V. 2] uit te voeren werkzaamheden aan en bij het verlaagd plafond een week heeft moeten sluiten, moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie zoals deze zich heeft voorgedaan, waarin de winkel in de betreffende week gesloten is zijn geweest, met de hypothetische situatie waarin de werkzaamheden niet zouden zijn uitgevoerd en de winkel in de betreffende week open zou zijn gebleven. Over de vraag hoeveel nettowinst [de B.V. 1] in die hypothetische situatie in de betreffende week zou hebben behaald, is geen absolute zekerheid te krijgen. Er zal dus een schatting moeten worden gemaakt. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat [de B.V. 2] het door [de B.V. 1] gestelde bedrag van € 1.915,-- onvoldoende heeft betwist. [de B.V. 2] heeft in de toelichting op de grief niet gesteld en op geen enkele wijze onderbouwd dat het gestelde bedrag aan winstderving niet te verenigen zou zijn met de door [de B.V. 1] in het geding bij de kantonrechter overgelegde omzetgegevens over de jaren 2014 tot en met 2017. Het hof verwerpt daarom dit onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep.

3.8.13.

Het beroepen vonnis moet dus worden bekrachtigd voor zover daarbij is geoordeeld dat ter zake winstderving vanwege de sluiting van de winkel van 16 tot en met 20 januari 2017 een bedrag van € 1.915,-- is toegekend.

Enkele andere onderdelen van grief 1 in incidenteel hoger beroep: de in conventie toegewezen bedragen van € 600,-- voor het zonnescherm, € 1.850,-- voor het alarm, € 472,95 voor de lichtspots en € 5.868,-- voor de beschadigde schoenen

3.9.1.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep bevat voorts onderdelen die zijn gericht tegen de in conventie toegewezen bedragen van:

• A. € 600,-- voor het zonnescherm,
• B € 1.850,-- voor het alarm,
• C. € 472,95 voor de lichtspots;
• D. € 5.868,-- voor de onverkoopbare schoenen.

Het hof zal die onderdelen hieronder behandelen.

A: Zonnescherm

3.9.2.

In de toelichting op de grief heeft [de B.V. 2] ter zake het zonnescherm uitsluitend aangevoerd dat [de B.V. 1] het gehuurde zelf ontijdig heeft verlaten en dus geen belang meer heeft bij vervanging van het zonnescherm. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. Uit rov. 2.29 van het vonnis van 15 september 2021 blijkt dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 600,-- niet ziet op vervanging maar op herstel van het zonnescherm. Tussen partijen is niet in geschil dat het zonnescherm eigendom is van [de B.V. 1] en dat [de B.V. 1] het zonnescherm bij een eventueel einde van de huurovereenkomst kan verkopen aan een opvolgend huurder of aan de verhuurder of aan een ander. Uit de eigen stellingen van [de B.V. 2] (punt 76 memorie van grieven in incidenteel hoger beroep) volgt bovendien dat [de B.V. 1] het gehuurde inmiddels heeft verlaten en “in de originele staat heeft teruggebracht”. Dit wijst erop dat [de B.V. 1] het beschadigde zonnescherm heeft meegenomen. Iets anders is door [de B.V. 2] in elk geval niet gesteld. Bij deze stand van zaken is de toewijzing van deze post juist.

B: Alarmsysteem

3.9.3.

Ter zake het alarmsysteem heeft [de B.V. 1] in het geding bij de kantonrechter gesteld dat het alarmsysteem in haar winkel tijdens de verbouwing beschadigd is geraakt. Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft [de B.V. 1] toegelicht dat het gaat om een beveiliging tegen winkeldiefstal, in de vorm van “poortjes” bij de toegangsdeur. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het in verband hiermee gevorderde bedrag van € 1.850,-- niet onredelijk voorkomt, en dus toewijsbaar is.

3.9.4.

Ook met betrekking tot deze post heeft [de B.V. 2] aangevoerd dat [de B.V. 1] het gehuurde zelf ontijdig heeft verlaten en dus geen belang meer heeft bij vervanging van het alarmsysteem. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. Tussen partijen is niet in geschil dat het alarmsysteem eigendom is van [de B.V. 1] en dat [de B.V. 1] het alarmsysteem bij een eventueel einde van de huurovereenkomst kan verkopen aan een opvolgend huurder of aan de verhuurder of aan een ander. Ook hier geldt dat [de B.V. 1] schade heeft geleden door de beschadiging van het alarmsysteem.

3.9.4.

In de toelichting op de grief heeft [de B.V. 2] verder alleen gesteld dat [de B.V. 1] het e-mailbericht, waarmee zij [de B.V. 2] van deze schade op de hoogte heeft gesteld, niet heeft overgelegd en dat [de B.V. 1] evenmin een factuur ter zake de kosten van herstel van de alarminstallatie heeft overgelegd. Het hof vat dit op als een betwisting van de hoogte van de gestelde schade. In de toelichting op de grief heeft [de B.V. 2] niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, betwist dat het alarmsysteem beschadigd is tijdens de in opdracht van [de B.V. 2] uitgevoerde werkzaamheden, en dat [de B.V. 2] voor de herstelkosten aansprakelijk is. Het hof constateert dat [de B.V. 1] bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep het door haar gestelde en door [de B.V. 2] betwiste schadebedrag niet nader heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een aankoopfactuur, een factuur voor herstelkosten of andere gegevens. In zoverre heeft [de B.V. 1] de hoogte van haar vordering niet voldoende onderbouwd. Het hof zal de schade dus moeten schatten. Omdat ook [de B.V. 2] geen gegevens in het geding heeft gebracht over de kosten van dergelijke alarmsystemen en over mogelijke herstelkosten, heeft het hof niet veel gegevens om de schatting te maken. Het hof ziet hierin aanleiding om ter zake de schade aan het alarmsysteem de helft van het gevorderde bedrag toe te wijzen. Toewijsbaar ter zake de schade aan het alarmsysteem is dus niet € 1.850,-- maar slechts € 925,--. In zoverre slaagt dit onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep.

C: Lichtspots

3.9.5.

Vast staat dat de lichtspots die in het oude plafond zaten, zijn verwijderd, dat [de B.V. 1] deze had willen terugplaatsen, en dat dit niet mogelijk is omdat het nieuw aangebrachte systeemplafond niet geschikt is voor de bestaande spots. De kantonrechter heeft in rov. 2.34.1 van het vonnis van 15 september 2021 geoordeeld dat [de B.V. 2] de door [de B.V. 1] gemaakte kosten voor het vervangen van de spots ten bedrage van € 772,95 moet vergoeden.

3.9.6.

In de toelichting op grief 1 in incidenteel hoger beroep heeft [de B.V. 2] ten aanzien van deze post alleen aangevoerd dat [de B.V. 1] het gehuurde zelf ontijdig heeft verlaten en dus geen belang meer heeft bij vervanging van de lichtspots. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief omdat uit de door [de B.V. 1] in het geding bij de kantonrechter als onderdeel van productie 24 overgelegde factuur van Hornbach blijkt dat [de B.V. 1] deze vervangingskosten al in 2017 (na de van 16 tot en met 20 januari 2017 uitgevoerde vervanging van de plafondplaten) heeft gemaakt.

D: Beschadigde schoenen

3.9.7.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter gesteld dat er schoenen zijn verkleurd doordat zij haar zonnescherm tijdens de verbouwingswerkzaamheden niet heeft kunnen gebruiken. Ook heeft zij gesteld dat er als gevolg van de verbouwingswerkzaam-heden, waaronder het zandstralen van het buurpand op nummer 55, stof op de (stiksels en veters van de) schoenen terecht is gekomen dat niet meer kon worden verwijderd. Volgens [de B.V. 1] zijn daardoor schoenen onverkoopbaar geworden (althans voor een zeer laag bedrag verkocht) en heeft zij daardoor een schade geleden van € 5.868,--. De kantonrechter heeft in rov. 2.36.1 van het vonnis van 15 september 2021 geoordeeld dat deze schadepost toewijsbaar is.

3.9.8.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep is mede tegen dat oordeel gericht. In dit onderdeel van de grief betoogt [de B.V. 2] allereerst dat de schoenen in verband met de verbouwingswerkzaamheden achter in het magazijn op de begane grond waren opgeslagen, zodat het stof op de schoenen dat zichtbaar is op de als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde foto’s, niet aan de verbouwingswerkzaamheden kan worden toegerekend. Het hof verwerpt dit betoog omdat [de B.V. 2] met dit betoog de van 16 tot en met 20 januari 2017 uitgevoerde werkzaamheden aan het plafond in de winkel van [de B.V. 1] , tijdens welke werkzaamheden de schoenen uit de winkel van [de B.V. 1] tijdelijk waren opgeslagen in het magazijngedeelte op de begane grond, verwart met de totale verbouwingswerkzaamheden ter realisering van de woningen boven de winkelruimte van [de B.V. 1] en de naastgelegen winkelruimte van [naam winkel] . [de B.V. 2] heeft niet betwist dat die werkzaamheden aanzienlijk langer hebben geduurd, en dat in het kader van die werkzaamheden ook de buitengevel van het naastgelegen pand is gezandstraald, waarbij veel stof is vrijgekomen. Op dat moment was de winkelruimte van [de B.V. 1] gewoon ingericht, zodat de stofschade aan de schoenen kennelijk mede in de winkelruimte is ontstaan.

3.9.9.

[de B.V. 2] heeft verder de omvang van de schadepost betwist. Volgens [de B.V. 2] gaat [de B.V. 1] ten onrechte uit van 135 paar beschadigde schoenen, zijn de door [de B.V. 1] als productie 23 bij de kantonrechter overgelegde overzichten met aantallen en inkoopprijzen onbetrouwbaar omdat zij door [de B.V. 1] zelf zijn opgesteld, en bedraagt de werkelijk geleden schade nog geen € 2.000,--.

3.9.10.

Naar het oordeel van het hof heeft [de B.V. 2] onvoldoende betwist dat door de stofoverlast 135 paar schoenen onherstelbaar zijn vervuild. Het hof acht dat aantal, nu het (mede) de in de winkelruimte aanwezige schoenen betrof, niet bovenmatig. [de B.V. 2] heeft voorts de inkoopprijzen die vermeld zijn op het door [de B.V. 1] als productie 23 overgelegde overzicht, onvoldoende betwist. Ook de in de productie gestelde lage prijs waarvoor de beschadigde schoenen uiteindelijk zijn verkocht, is door [de B.V. 2] niet bestreden. Het hof concludeert daarom evenals de kantonrechter dat ter zake de 135 paar beschadigde schoenen het gevorderde bedrag van € 5.868,-- toewijsbaar is. Het hierop betrekking hebbende onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep wordt dus verworpen.

Over grief VII in principaal hoger beroep: de post Stroomverbruik tijdens verbouwing

3.10.1.

[de B.V. 1] heeft gesteld dat de door [de B.V. 2] ingeschakelde aannemer tijdens de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden elektriciteit van [de B.V. 1] heeft verbruikt. [de B.V. 1] vordert in verband daarmee van [de B.V. 2] een vergoeding van € 380,--. De kantonrechter heeft deze post afgewezen op grond van het oordeel dat [de B.V. 1] heeft nagelaten het gevorderde bedrag te onderbouwen.

3.10.2.

Grief VII in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief heeft [de B.V. 1] onder verwijzing naar jaarnota’s van haar energieleveranciers gesteld dat haar elektriciteitsverbruik in de periode van 31 augustus 2016 tot en met 2 september 2017 (het jaar waarin de verbouwing is uitgevoerd) 15.107 Kwh was en in het daaropvolgende jaar (waarin van een verbouwing geen sprake was) 12.993 Kwh. Volgens [de B.V. 1] is het verschil van 2.114 kwh (een goede schatting van) de hoeveelheid elektriciteit die de door [de B.V. 2] ingeschakelde aannemer heeft verbruikt, en moet de tegenwaarde daarvan worden gesteld op € 330,31.

3.10.3.

[de B.V. 2] heeft niet betwist dat de door haar ingeschakelde aannemer bij de uitvoering van de verbouwing elektriciteit heeft afgenomen van [de B.V. 1] . Dit staat tussen partijen vast. [de B.V. 2] heeft in haar reactie op de grief echter gesteld dat de aannemer hiervoor een vergelijk heeft getroffen en [de B.V. 1] voor het verbruik heeft gecompenseerd. Omdat [de B.V. 2] deze stelling op geen enkele wijze heeft toegelicht en ook niet van enige onderbouwing heeft voorzien, passeert het hof deze stelling. [de B.V. 2] heeft niet betwist dat zij – indien van een dergelijk vergelijk geen sprake is – de elektriciteit die ten behoeve van de door haar gewenste verbouwing is verbruikt, aan [de B.V. 1] moet vergoeden. Het hof gaat daar verder van uit.

3.10.4.

[de B.V. 2] heeft voorts gesteld dat het gevorderde bedrag haar te hoog voorkomt. Ook die stelling is verder niet onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. De exacte hoeveelheid stroom die de aannemer heeft verbruikt, is niet meer vast te stellen, zodat die hoeveelheid geschat moet worden. Het hof acht de door [de B.V. 1] toegepaste schatting acceptabel. Het hof zal daarom ter zake deze post € 330,31 toewijzen. Grief VII in principaal hoger beroep slaagt in zoverre.

Met betrekking tot de ongenummerde grief in principaal hoger beroep over de schade aan de buitenreclame

3.11.1.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter gesteld dat er tijdens de verbouwingswerkzaamheden op de buitenreclame cement terecht is gekomen dat niet kan worden verwijderd. [de B.V. 1] vordert in verband daarmee het op productie 19 bij de inleidende dagvaarding genoemde bedrag van € 922,--. [de B.V. 2] heeft gesteld dat zij de buitenreclame heeft schoongemaakt en zij heeft daarmee betwist dat er sprake is van aanwezigheid van cement. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op grond van het oordeel dat niet is komen vast te staan dat de lichtreclame is bevuild met (niet te verwijderen) cement.

3.11.2.

[de B.V. 1] is met een ongenummerde grief, neergelegd in punt 37 van de memorie van grieven, opgekomen tegen dit oordeel. In de toelichting op deze grief stelt zij dat door de verbouwing en door het zandstralen van het naastgelegen pand van Jola haar buitenreclame onherstelbaar beschadigd is geraakt. Ter onderbouwing van die stelling verwijst zij naar de door haar als productie 73 bij de memorie van grieven overgelegde foto’s.

3.11.3.

[de B.V. 2] heeft de grief bestreden. Volgens [de B.V. 2] blijkt uit de foto’s niet dat de buitenreclame onherstelbaar is beschadigd, en ook niet dat zij daar aansprakelijk voor zou zijn.

3.11.4.

Omdat [de B.V. 1] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de buitenreclame bij de verbouwingswerkzaamheden onherstelbaar beschadigd is geraakt, draagt zij de bewijslast van die stelling. Naar het oordeel van het hof heeft [de B.V. 1] dat bewijs niet geleverd. Op de door [de B.V. 1] overgelegde foto’s ziet het hof geen duidelijke cementvlekken of beschadigingen. Voor zover al schade zichtbaar zou zijn, is niet duidelijk hoe die is veroorzaakt. [de B.V. 1] heeft op dit punt in hoger beroep ook geen voldoende gespecificeerd aanbod tot het leveren van nader bewijs gedaan. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat de buitenreclame als gevolg van de in opdracht van [de B.V. 2] uitgevoerde werkzaamheden onherstelbaar beschadigd is geraakt. Het hof verwerpt daarom de hierop betrekking hebbende ongenummerde grief in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot de ongenummerde grief in principaal hoger beroep over de reclamekosten

3.12.1.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter na vermeerdering van eis voorts een bedrag van € 1.689,-- gevorderd ter zake kosten voor het maken van reclame om klanten, die als gevolg van de verbouwing waren weggebleven, weer terug in haar zaak te krijgen. Ter onderbouwing van die stelling heeft [de B.V. 1] als productie 22 enkele facturen overgelegd die kennelijk betrekking hebben op publicaties in plaatselijke weekkranten.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [de B.V. 1] onvoldoende heeft onderbouwd zij als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden een terugloop van klanten heeft gehad en dat het maken van reclame noodzakelijk was om klanten terug te krijgen.

3.12.2.

[de B.V. 1] is met een ongenummerde grief, neergelegd in punt 45 van de memorie van grieven, opgekomen tegen dit oordeel. In de toelichting heeft [de B.V. 1] gesteld dat zij direct na de start van de verbouwing in oktober 2016 merkte dat er minder klanten in haar winkel kwamen, en dat dit kwam omdat klanten vanwege de aan de voorzijde van het pand geplaatste steigers meenden dat de winkel gesloten was. [de B.V. 2] heeft de grief bestreden. Volgens [de B.V. 2] blijkt niet dat de reclamekosten verband houden met de verbouwingswerkzaamheden.

3.12.3.

Omdat [de B.V. 1] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat zij als gevolg van de verbouwing minder klanten in de winkel kreeg, en om die reden reclame is gaan maken om de klanten terug in haar zaak te krijgen, draagt zij de bewijslast van feiten en omstandigheden die de betreffende stelling voldoende aannemelijk maken. Bij de beoordeling of [de B.V. 1] daarin is geslaagd, acht het hof de foto’s van belang die [de B.V. 1] als productie 3 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd. Op die foto’s is zichtbaar dat de etalage van de winkel, in de periode dat pal voor de winkel een steiger was geplaatst, enigszins werd geblokkeerd door die steiger. De toegangsdeur van de winkel bevond zich echter naast de steiger en was goed bereikbaar. Verder moet het voor passerende klanten redelijkerwijs duidelijk zijn geweest dat de winkel geopend was op de tijdstippen dat [de B.V. 1] de verlichting in de winkel aan had. Voor de klanten moet voldoende duidelijk zijn geweest dat de steiger verband hield met werkzaamheden aan (de gevel van) de verdieping, en niet met werkzaamheden in de winkel zelf. Bij de genoemde productie 3 bevinden zich ook enkele foto’s uit een periode waarin voor de winkel geen steiger stond, maar enkele bouwhekken voor een naastgelegen pand. Ook uit die foto’s blijkt niet dat klanten de indruk hebben gekregen dat de winkel van [de B.V. 1] gesloten was. Ten tijde van het maken van die foto’s was de etalage van de winkel van [de B.V. 1] geheel vrij zichtbaar en was ook de deur van de winkel van [de B.V. 1] goed bereikbaar en toegankelijk. Het hof concludeert dat [de B.V. 1] er niet in is geslaagd om haar stelling over het verlies van klanten als gevolg van de verbouwing, en de noodzaak om in verband daarmee extra reclamekosten te maken, voldoende aannemelijk te maken. [de B.V. 1] heeft ook op dit punt in hoger beroep geen voldoende gespecificeerd aanbod tot het leveren van nader bewijs gedaan. Het hof verwerpt daarom ook deze ongenummerde grief in principaal hoger beroep.

Over grief VIII in principaal hoger beroep: is in maart 2016 een tijdelijke of een blijvende verlaging van de huurprijs overeengekomen?

3.13.1.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat zij met [de B.V. 2] met ingang van 1 maart 2016 een blijvende en onvoorwaardelijke verlaging van de huurprijs van € 20.400,-- (exclusief btw) per jaar naar € 17.000,- per jaar (exclusief btw) is overeengekomen, zodat de huurprijs sinds 1 maart 2016 € 1.714,17 (inclusief 21% btw) per maand bedraagt.

De kantonrechter heeft in rov. 2.43.2 van het vonnis geoordeeld dat partijen de gestelde huurverlaging zijn overeengekomen voor de periode van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 en dat met ingang van 1 maart 2018 weer de oorspronkelijke huurprijs is gaan gelden van (na de huurverhoging per januari 2018) € 2.353,14 per maand, welke huurprijs per januari 2019 is verhoogd tot € 2.397,84 per maand en per januari 2020 tot € 2.460,18 per maand.

3.13.2.

Grief VIII in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief stelt [de B.V. 1] dat [persoon 4] van [de B.V. 2] kort na 1 februari 2016 de winkel van [de B.V. 1] heeft bezocht en daar met [naam 3] (hof: bedoeld is kennelijk [naam 3] ) van [de B.V. 1] , in aanwezigheid van diens dochter, is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- per jaar.

3.13.3.

[de B.V. 2] heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- per jaar.

3.13.4.

Omdat [de B.V. 1] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat tussen partijen is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- per jaar, draagt zij de bewijslast van die stelling. Het hof acht het bewijs op dit moment op basis van de overgelegde gedingstukken niet bewezen. Het hof acht daarbij het volgende van belang.

- A. Bij brief van 28 januari 2016 heeft [administrateur van de B.V. 1] , administrateur van [de B.V. 1] , aan [de B.V. 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“Zoals u weet gaat het economisch zeer slecht in de detailhandel en met name in de schoenenbranche. (…)

In een informeel gesprek met de heer [naam 3] heeft u aangegeven dat de huur eventueel teruggebracht zou kunnen worden tot iets boven € 20.000 op jaarbasis. Echter dit is nog steeds te hoog voor [de B.V. 1] . Mijn verzoek aan u is dan ook om de huurlast te verlagen naar maximaal € 17.000 op jaarbasis.”

- B. Daarop heeft [de B.V. 2] bij brief van 1 februari 2016 onder meer het volgende meegedeeld aan [administrateur van de B.V. 1] :

“Wij gaan akkoord met een tijdelijke huurverlaging naar € 17.000 op jaarbasis met ingang van 1 maart 2016. Deze afspraak loopt tot 1 maart 2018.

Als blijkt dat de omzet over het jaar 2017, verbetert ten opzichte van het jaar 2015, dan

behouden wij ons het recht voor om de huur te verhogen naar het niveau van februari 2015. Wij krijgen inzicht in de omzetcijfers in de vorm van voor ons controleerbare jaarstukken waaruit de exploitatiecijfers en balansen van [de B.V. 1] blijken en wel over de jaren 2014 en 2015 op korte termijn en de cijfers over 2016 en 2017 direct na het opstellen hiervan. Naar aanleiding van deze cijfers nemen wij de beslissing over de nieuwe huurafspraken.

Graag ontvangen wij één exemplaar van deze in tweevoud aan u verstuurde brief, door u en [naam 3] en- [echtgenote naam 3] voor akkoord ondertekend, retour.”

• C. Namens [de B.V. 1] is de brief van 1 februari 2016 niet voor akkoord ondertekend en niet aan [de B.V. 2] geretourneerd.
• D. [de B.V. 1] is met ingang van 1 maart 2016 de verlaagde huur gaan betalen. Over de maanden maart 2016 tot en met juli 2017 heeft [de B.V. 2] aan [de B.V. 1] huurfacturen verzonden voor het verlaagde bedrag. Over de maanden met ingang van augustus 2017 heeft [de B.V. 2] aan [de B.V. 1] huurfacturen gestuurd voor de niet verlaagde huur.
• E. [de B.V. 1] heeft de in de brief van 1 februari 2016 bedoelde omzetgegevens niet aan [de B.V. 2] verstrekt.
• F. Bij brief van 23 juli 2017 heeft [de B.V. 2] aan de toenmalige gemachtigde van [de B.V. 1] onder meer het volgende meegedeeld:

Toen in 2015 de omzet van uw cliënte terug liep, is de heer [persoon 4] uit coulanceoverwegingen, onder voorwaarden, akkoord gegaan met het verzoek van de heer [administrateur van de B.V. 1] van [adm. en adviesbureau] , om van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 in te stemmen met een tijdelijke huurverlaging naar € 1714,17 incl. BTW per maand. Dit zou onderbouwd worden met de jaarcijfers 2014 en 2015 en direct na het opstellen daarvan met de cijfers van 2016 en 2017. Aangezien uw cliënte hieraan geen gehoor heeft gegeven en mede gelet op de houding van de heer [naam 3] naar [de B.V. 2] toe, draaien wij deze tijdelijke huurverlaging terug en zullen wij met ingang van 1 augustus 2017 de oorspronkelijke huurprijs van februari 2015 van € 2318,36 per maand incl. BTW, weer hanteren.”

De bovenstaande feiten wijzen er voorshands slechts op dat [de B.V. 2] heeft ingestemd met een tijdelijke huurverlaging. Vast staat dat [de B.V. 1] niet heeft voldaan aan de in de brief van 1 februari 2016 door [de B.V. 2] gedane verzoeken om een exemplaar van die brief aan [de B.V. 2] te retourneren en om de in die brief bedoelde jaarstukken aan [de B.V. 2] ter inzage te geven.

3.13.5.

[de B.V. 1] heeft in de toelichting op de grief aangeboden om door het als getuigen laten horen van [naam 3] (hof: bedoeld is kennelijk [naam 3] ) en diens dochter [dochter naam 3] te bewijzen dat [persoon 4] van [de B.V. 2] kort na 1 februari 2016 de winkel van [de B.V. 1] heeft bezocht en daar met [naam 3] (hof: [naam 3] ) van [de B.V. 1] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- per jaar. [de B.V. 2] heeft betoogd dat dit bewijsaanbod moet worden gepasseerd omdat beide genoemde getuigen partijgetuigen zijn zodat hun verklaringen geen doorslaggevend bewijs kunnen opleveren. Het hof verwerpt dat betoog, reeds omdat alleen [naam 3] als bestuurder van [de B.V. 1] partijgetuige is. Dat ook [dochter naam 3] partijgetuige zou zijn blijkt nergens uit. Dat zij een dochter is van [naam 3] vormt geen juridische omstandigheid die aan een door haar af te leggen getuigenverklaring verminderde bewijskracht geeft.

3.13.6.

Omdat het bewijsaanbod relevant is voor het geschilpunt over de huurprijs, zal het hof [de B.V. 1] tot de door haar aangeboden bewijslevering toelaten.

3.13.7.

Het hof zal elk verder oordeel over grief VIII in principaal hoger beroep aanhouden.

Over grief I in principaal hoger beroep: maakte de bovenverdieping onderdeel uit van het gehuurde?

3.14.1.

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.4 tot en met 2.13 van het vonnis van 15 september 2021 geoordeeld dat [de B.V. 1] niet geslaagd is in het bewijs dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort. Om die reden heeft de kantonrechter de vorderingen 1 en 2 in conventie afgewezen.

3.14.2.

Grief I in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel dat [de B.V. 1] niet in het betreffende bewijs geslaagd is. In de toelichting op de grief betoogt [de B.V. 1] dat zij wel geslaagd is in het bewijs dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort.

3.14.3.

[de B.V. 2] heeft de grief bestreden. Volgens [de B.V. 2] heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat [de B.V. 1] niet in de bewijslevering geslaagd is.

3.14.4.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Op [de B.V. 1] rust de bewijslast van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort. [de B.V. 1] beroept zich in het kader van haar vorderingen 1 en 2 in conventie immers op de rechtsgevolgen van die stelling. Het hof deelt dus het (onbestreden) oordeel van de kantonrechter in rov. 4.2.3 van het tussenvonnis van 24 april 2019 over deze bewijslastverdeling.

3.14.5.

Het hof deelt voorts het oordeel van de kantonrechter dat [de B.V. 1] het betreffende bewijs op dit moment nog niet heeft geleverd. Het hof kan zich voorshands in grote lijnen verenigen met hetgeen de kantonrechter in de overwegingen 2.4 tot en met 2.13 van het vonnis van 15 september 2021 heeft overwogen over de bewijswaardering.

3.14.6.

Hetgeen [de B.V. 1] in de toelichting op haar grief heeft aangevoerd, brengt het hof op dit moment niet tot een ander oordeel. Het hof tekent daarbij aan dat de discussie tussen partijen over het huisnummer van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, niet doorslaggevend is voor de vraag of ook de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde. Ook het commentaar dat [de B.V. 1] in de toelichting op haar grief geeft op de door [de B.V. 2] in het geding gebrachte foto’s, heeft daarvoor voorshands onvoldoende betekenis. Voorts kan [de B.V. 1] weliswaar worden gevolgd in haar stelling dat haar gemachtigde bij brief van 11 juli 2017 aan [de B.V. 2] heeft geschreven dat [de B.V. 1] onjuist is geïnformeerd over de bouwwerkzaamheden en dat [de B.V. 1] als gevolg daarvan geen gebruik meer kan maken van de bovenverdieping, maar het blijft moeilijk te verklaren dat deze klacht niet eerder door [de B.V. 1] is geuit, terwijl aan [de B.V. 1] al in of meteen na de werkzaamheden ter vervanging van het plafond (16 tot en met 20 januari 2017) duidelijk moet zijn geworden dat de vlizotrap, en dus de bovenverdieping, vanaf dat moment niet door haar zouden kunnen worden gebruikt. Als [de B.V. 1] destijds meende dat zij wel recht had op gebruik van de bovenverdieping, had van haar verwacht mogen worden dat zij daarover veel eerder had geprotesteerd. Hetgeen [de B.V. 1] in de toelichting op de grief overigens naar voren heeft gebracht, brengt het hof er op dit moment evenmin toe [de B.V. 1] in de bewijslevering geslaagd te achten.

3.14.7.

[de B.V. 1] heeft in de toelichting op haar grief aangeboden nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort, door het als getuigen laten horen van:

• de heer [persoon 1] , de oorspronkelijk hurende partij bij de huurovereenkomst;
• mevrouw [echtgenote persoon 1] , de echtgenote van [persoon 1] ;
• de heer [naam 3] , bestuurder van [de B.V. 1] .

3.14.8.

Dit betreft personen die in het geding bij de kantonrechter niet als getuigen zijn gehoord, zij het dat [naam 3] wel is verschenen bij de ten overstaan van de kantonrechter gehouden comparitie na antwoord. Het hof acht dit een relevant bewijsaanbod. Omdat sprake is geweest van een indeplaatsstelling, is voor het vaststellen van de omvang van het gehuurde met name ook van belang wat [persoon 1] (voormalig huurder) en de toenmalig verhuurder (al dan niet stilzwijgend) met elkaar zijn overeengekomen en hoe de feitelijke situatie was toen [persoon 1] het pand huurde. Het hof verenigt zich voorshands met hetgeen de kantonrechter hierover heeft overwogen in rov. 4.2.2 van het tussenvonnis van 24 april 2019.

3.14.9.

Dit brengt ook mee dat voor de beantwoording van de vraag of de bovenverdieping tot het gehuurde behoort, slechts zijdeling van belang is in hoeverre [de B.V. 1] de bovenverdieping heeft gebruikt. In hoeverre [de B.V. 1] de bovenverdieping heeft gebruikt, kan wel een belangrijke rol spelen in het kader van grief II in principaal hoger beroep. Het hof zal op een later moment nader over die grief oordelen.

3.14.10.

Om bovenstaande redenen zal het hof [de B.V. 1] , overeenkomstig haar aanbod, toelaten om nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoort, meer in het bijzonder door het als getuigen laten horen van de heer [persoon 1] , diens echtgenote en de heer [naam 3] .

3.14.11.

Als [de B.V. 1] niet in de bewijslevering slaagt, zijn de vorderingen 1 en 2 in conventie niet toewijsbaar. Het hof zal het beroepen vonnis dan in zoverre bekrachtigen.

Als [de B.V. 1] wel slaagt in de bewijslevering, moet het hof nader over de vorderingen 1 en 2 in conventie oordelen. Het hof moet daarbij dan ook de verweren betrekken die [de B.V. 2] verder tegen die vorderingen heeft aangevoerd, waaronder het verweer dat de huurwaarde van de etage, als die al tot het gehuurde behoorde, geen 45% van de huursom maar slechts 4% van de huursom vertegenwoordigde.

3.14.12.

Het hof zal elk verder oordeel over grief I in principaal hoger beroep nu aanhouden.

Over grief II in principaal hoger beroep: post winstderving als gevolg van het ontnemen van de bovenverdieping ten bedrage van € 194.880,--

3.15.1.

Grief II in principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van de vordering ter zake de winst die [de B.V. 1] stelt te hebben gederfd doordat zij vanaf de in 2016 uitgevoerde verbouwing niet meer heeft kunnen beschikken over de verdieping boven de winkel. [de B.V. 1] heeft deze schadepost in hoger beroep begroot op € 194.880,--.

3.15.2.

Als [de B.V. 1] niet slaagt in de hiervoor in rov. 3.14.10 genoemde bewijslevering, moet deze vordering worden afgewezen en faalt grief II in principaal hoger beroep.

3.15.3.

Als [de B.V. 1] wel slaagt in de genoemde bewijslevering, moet het hof nader over deze vordering oordelen. Het hof moet daarbij dan ook de verweren betrekken die [de B.V. 2] tegen deze vordering heeft aangevoerd.

3.15.4.

Het hof zal elk verder oordeel over grief II in principaal hoger beroep nu aanhouden.

Over grief V in principaal hoger beroep: de post “Kosten kadaster”

3.16.1.

Een van de posten waarvan [de B.V. 1] vergoeding vordert, betreft de post “Kosten kadaster” ten bedrage van € 144,--. De kantonrechter heeft in rov. 2.24 van het vonnis van 15 september 2021 naar de kern genomen geoordeeld dat deze post niet toewijsbaar is omdat:

• [de B.V. 1] niet is geslaagd in het bewijs dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoort;
• zodat kosten die [de B.V. 1] ter zake die kwestie heeft gemaakt, niet voor vergoeding in aanmerking komen.

3.16.2.

Grief V in principaal hoger beroep is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt [de B.V. 1] naar de kern genomen dat de bovenverdieping wel tot het gehuurde behoorde, en dat de kosten ter zake de kosten van het kadaster dus wel vergoed hadden moeten worden.

3.16.3.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de in rov. 3.14.10 bedoelde bewijslevering.

Over grief VI in principaal hoger beroep: de post “Kosten boekhouder”

3.17.

[de B.V. 1] heeft in het geding bij de kantonrechter na vermeerdering van haar eis € 477,-- gevorderd ter zake kosten van werkzaamheden die haar boekhouder in verband met het geschil tussen partijen heeft verricht. De kantonrechter heeft in rov. 2.25 van het vonnis van 15 september 2021 geoordeeld dat deze vordering niet toewijsbaar is. Grief VI in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de bewijslevering.

Over grief 2 in incidenteel hoger beroep: de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming van het gehuurde

3.18.1.

In rov. 2.45.1 van het vonnis van 15 september 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [de B.V. 1] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door een huurachterstand te laten ontstaan. In rov. 2.45.2 heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze tekortkoming in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen I en II in reconventie (de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde) afgewezen.

3.18.2.

Grief 2 in incidenteel hoger beroep is gericht tegen genoemd oordeel en tegen de afwijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming. In de toelichting op de grief betoogt [de B.V. 2] allereerst dat de huurachterstand die door de kantonrechter is toegewezen, van zodanige omvang is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Over dit betoog kan het hof nu nog niet oordelen omdat [de B.V. 1] nog moet worden toegelaten tot het bewijs van de door haar gestelde permanente huurverlaging en tot het bewijs dat de bovenverdieping onderdeel vormde van het gehuurde, zodat zij vanwege de realisatie van woningen op de bovenverdieping recht heeft op vermindering van de huurprijs.

3.18.3.

[de B.V. 2] heeft in de toelichting op de grief voorts gesteld dat [de B.V. 1] , nadat de beroepen vonnissen waren gewezen, nog verder in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door het gehuurde medio oktober 2021 plotsklaps te verlaten en sindsdien in het geheel geen huur meer te betalen, zodat de huurachterstand aanzienlijk is opgelopen. Bovendien is [de B.V. 1] door haar vertrek uit het gehuurde al maandenlang tekortgeschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om het gehuurde te exploiteren, aldus [de B.V. 2] . Volgens [de B.V. 2] is ontbinding van de huurovereenkomst vanwege deze tekortkomingen op dit moment zonder meer gerechtvaardigd.

3.18.4.

[de B.V. 1] heeft niet betwist dat zij het gehuurde medio oktober 2022 heeft verlaten en dat zij vanaf dat moment geen huur meer heeft betaald. Volgens [de B.V. 1] speelden er levensgevaarlijke problemen in het pand, heeft zij daarom aan [de B.V. 2] voorgesteld de huurovereenkomst onmiddellijk te beëindigen, heeft [de B.V. 2] daar niet mee ingestemd en heeft [de B.V. 1] daarop de nakoming van haar huurbetalingsverplichting opgeschort.

3.18.5.

Alvorens over deze stellingen van partijen te oordelen, zal het hof eerst de correspondentie weergeven die na het vertrek van [de B.V. 1] uit het gehuurde tussen partijen is gewisseld.

- A. Bij brief van 22 oktober 2021 heeft [naam 3] , bestuurder van [de B.V. 1] , aan [de makelaardij] , de door [de B.V. 2] ingeschakelde verhuurmakelaar, onder meer het volgende meegedeeld:

“Het pand van mijn winkel is niet veilig. (…)

Het tweede probleem is de keuken. (…)

Het derde probleem is de elektriciteit. (…)

Vanwege deze problemen wil ik het contract tussen [de B.V. 1] en [de B.V. 2]

per direct beëindigen voor het pand op [adres] te [plaats] . De winkel heb ik

ontruimt. Ik wil de sleutel ook direct overhandigen aan U de makelaar.

(…)

Omdat de heer [persoon 4] van [de B.V. 2] tot op heden geen enkel probleem van het pand heeft opgelost stuur ik deze brief naar U. Graag aan [de B.V. 2]

doorgeven. Ik houd wegens deze problemen zowel [de makelaardij] en [de B.V. 2] aansprakelijk. Onder voorbehoud van alle rechten.”

- B. Bij brief van 15 november 2021 heeft de advocaat van [de B.V. 2] aan de gemachtigde die in het geding bij de kantonrechter voor [de B.V. 1] optrad, onder meer het volgende meegedeeld:

“Inmiddels ontving mijn cliënte een aan makelaar [de makelaardij] gerichte brief van 22 oktober jl. Tevens blijkt uw cliënte het gehuurde te hebben verlaten (…) Vanaf november 2021 is er ook geen huur meer betaald.

Cliënte vindt het ronduit onfatsoenlijk dat uw cliënte zonder haar te informeren het gehuurde ontijdig heeft verlaten (…)

Cliënte is met de beweerdelijke door uw cliënte gestelde, niet onderbouwde problemen niet bekend. Deze "problemen" lijken er door uw cliënte met de haren bijgesleept te zijn om een voortijdig vertrek te forceren en aan de betalingsverplichtingen te ontkomen.

(…)

Uw cliënte stelt verder dat zij de huurovereenkomst per direct zou mogen beëindigen, omdat het gehuurde onveilig zou zijn. Cliënte betwist dit uitdrukkelijk. Juridisch bestaat er geen enkele grond om de huurovereenkomst op deze wijze per direct te ontbinden. Cliënte zal de brief van 22 oktober a.s. in combinatie met het ontijdige vertrek van uw cliënte uit het gehuurde wél aanmerken als een opzegging van de huurovereenkomst, welke thans loopt tot en met 31 december 2022. Tevens is zij voornemens de huur, voor zover nog vereist, aan uw cliënte op te zeggen. Uw cliënte blijft voor de goede orde gehouden de huur te voldoen totdat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze zal zijn geëindigd.

Alhoewel in de brief van 22 oktober jl. is aangekondigd dat de sleutel bij de makelaar zou worden ingeleverd, is dit nog niet gebeurd. Op grond van art. 5.2 van de algemene bepalingen heeft verhuurder het recht om bij een ontijdig vertrek van de huurder zonder afgifte van de sleutels de huur als geëindigd te beschouwen en zich op kosten van de huurder toegang tot het pand te verschaffen. Cliënte zal hiertoe op korte termijn overgaan en de situatie ter plaatse opnemen. Zij stelt uw cliënte aansprakelijk voor alle door haar vanwege het ontijdige vertrek van uw cliënte uit het gehuurde geleden en nog te lijden schade.

Tot slot: indien u (of één van uw collega's van Achmea Rechtsbijstand) niet meer als gemachtigde voor [de B.V. 1] . optreedt wil ik u verzoeken mij dit per omgaande kenbaar te maken.”

- C. Bij brief van 28 december 2021 heeft de advocaat van [de B.V. 2] aan [naam 3] , bestuurder van [de B.V. 1] , onder meer het volgende meegedeeld.

“Op 22 oktober jl. is namens [de B.V. 1] . een brief aan makelaar [de makelaardij] verzonden, welke door haar ook op de etalageruit van het gehuurde was geplakt, met daarin de mededelingen dat zij het gehuurde heeft verlaten en de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang wil ontbinden. De sleutels zouden worden ingeleverd bij makelaar [de makelaardij] . Tot op heden zijn echter geen sleutels ontvangen. [de B.V. 2] heeft het gehuurde, gelet hierop, inmiddels noodgedwongen onder zich genomen.

Het op grond van het vonnis van de kantonrechter van 15 september jl. door [de B.V. 1] . nog aan [de B.V. 2] te betalen verschuldigde bedrag is door [de B.V. 1] . tot op heden niet voldaan. Vanaf 1 november jl. is er zelfs helemaal geen huur meer betaald.

(…)

De bedrijfsvoering van [de B.V. 1] . laat al geruime tijd te wensen over. Huurpenningen worden structureel te laat en slechts gedeeltelijk voldaan en van november 2021 helemaal niet meer. Het gehuurde is bovendien door [de B.V. 1] . ontijdig zonder deugdelijke mededeling aan [de B.V. 2] verlaten wordt niet meer geëxploiteerd.

In verband met het voorgaande moet de huurovereenkomst met [de B.V. 1] . evenzeer

eindigen. Namens [de B.V. 2] zeg ik, voor zover ondanks het voorgaande nog vereist, de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte [adres] te [plaats] derhalve met inachtneming van de opzegtermijn van twaalf maanden op per 1 januari 2023. (…)

Ik verzoek u mij binnen zes weken na vandaag schriftelijk te berichten of [de B.V. 1] . instemt met de huuropzegging. Als u niet binnen genoemde termijn instemt, zal [de B.V. 2] een huurbeëindigingsprocedure starten.”

- D. Bij brief van 28 december 2021 heeft [naam 3] namens [de B.V. 1] het volgende meegedeeld aan de advocaat van [de B.V. 2] :

“Ik heb geconstateerd dat toegang tot het pand, te [adres] [plaats] , niet

meer mogelijk is. De sloten zijn vervangen. Ik heb van Enexis netbeheer een brief

ontvangen m.b.t. het afsluiten van gas en elektriciteit. Ik kan het pand niet meer in en

geen gebruik maken van gas en elektriciteit. De verhuurder is hier verantwoordelijk

voor. Ik zou graag willen dat hij het oplost. In de bijlage treft u de brief van Enexis.”

- E. Bij e-mail van 17 februari 2022 heeft de toenmalig advocaat van [de B.V. 1] aan de advocaat van [de B.V. 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“Ten tweede heb ik van cliënte begrepen dat het slot van het winkelpand is aangepast, sterker nog, het winkelpand te huur wordt aangeboden, hoewel cliënte nog altijd een rechtsgeldig huurovereenkomst heeft. Cliënte heeft het winkelpand sinds oktober 2021 niet meer in gebruik, aangezien het winkelpand levensgevaarlijk is, althans als levensgevaarlijk dient te worden beschouwd. Uw cliënte heeft ondanks de verzoeken van cliënte geen maatregelen genomen. Door het verhuren aan een ander terwijl cliënte thans het pand huurt, handelt uw cliënte onrechtmatig. Cliënte verzoekt per ommegaande toegang tot het pand. Ik verzoek uw cliënte binnen zeven dagen na heden toegang te verlenen tot het winkelpand dat wordt gehuurd door cliënte. Bij gebreke waarvan cliënte een kortgedingprocedure zal aanwenden.”

- F. De advocaat van [de B.V. 2] heeft bij e-mail van 24 februari 2021 onder meer het volgende meegedeeld aan de toenmalig advocaat van [de B.V. 1] :

“(…) Omdat uw cliënte bovendien met de noorderzon is vertrokken, het gehuurde heeft ontruimd, heeft aangegeven de huur direct te willen beëindigen vanwege een vermeende tot op heden uit niets blijkende "levensgevaarlijke situatie", vanaf november 2021 helemaal geen huur meer betaalt en de sleutels naar eigen zeggen bij de makelaar zou afgeven maar dit niet heeft gedaan, heeft cliënte zich toegang tot het gehuurde verschaft. Hiertoe is cliënte op grond van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst ook gerechtigd. Mede uit oogpunt van schadebeperking tracht zij het gehuurde thans opnieuw te verhuren.

(…)

Uw cliënte eist nu plotsklaps eenzijdig de sleutel van het gehuurde weer op, terwijl het gehuurde volgens haar "levensgevaarlijk" zou zijn en mijn cliënte daar niets aan gedaan zou hebben. Dit alleen al is tegenstrijdig. Voor zover er, ondanks het voorgaande, al enige grond zou zijn om die sleutel aan uw cliënte te retourneren, hetgeen cliënte betwist, zal uw cliënte eerst aan al haar (betalings)verplichtingen moeten voldoen. Voor zover aan de orde - dus in subsidiaire zin - schort cliënte in dat verband al haar verplichtingen jegens uw cliënte op.”

3.18.6.

Het hof constateert dat [de B.V. 1] al in haar memorie van grieven (punt 55) melding heeft gemaakt van haar vertrek uit het gehuurde vanwege “levensgevaarlijke problemen” in het gehuurde pand. Deze problemen zouden verband houden met een metalen balk, bestaande uit twee aaneengelaste delen, die onderdeel vormde van de draagconstructie. Volgens [de B.V. 1] zou de aannemer hebben gezegd dat die constructie niet toegestaan is en bovendien levensgevaarlijk is. Enige verdere onderbouwing voor die stelling heeft [de B.V. 1] niet gegeven. Zij heeft in de memorie van grieven wel melding gemaakt van haar brief van 22 oktober 2021, maar zij heeft ook die brief niet in het geding gebracht. [de B.V. 2] heeft dat gedaan bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep.

3.18.7.

[de B.V. 2] heeft vervolgens in de toelichting op grief 2 in incidenteel hoger beroep uitdrukkelijk betwist dat er sprake is van de door [de B.V. 1] gestelde problemen, en erop gewezen dat [de B.V. 1] geen enkele onderbouwing heeft gegeven voor het bestaan van die problemen. [de B.V. 1] heeft vervolgens ook in haar reactie op grief 2 in incidenteel hoger beroep geen enkele onderbouwing gegeven van haar stellingen over de problemen. Zo heeft [de B.V. 1] bijvoorbeeld geen schriftelijke verklaring overgelegd van de door haar genoemde aannemer. [de B.V. 1] heeft voorts sinds de verbouwing van eind 2016/begin 2017 nog jarenlang in het pand haar winkel gedreven, kennelijk zonder dat iets gebleken is van de nu door haar gestelde levensgevaarlijke problemen.

3.18.8.

Omdat [de B.V. 1] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat in het gehuurde sprake was van “levensgevaarlijke problemen” ten aanzien van de draagconstructie, rust op haar de plicht die stelling voldoende te onderbouwen. [de B.V. 1] heeft die onderbouwing niet gegeven, ook niet nadat [de B.V. 2] de betreffende stelling uitdrukkelijk heeft betwist. Verder heeft [de B.V. 1] op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Het hof verwerpt daarom de stelling van [de B.V. 1] over de problemen in het pand die haar noodzaakten tot vertrek uit het gehuurde.

3.18.9.

Op enige andere geldige reden om het gehuurde te mogen verlaten en de betaling van huur te staken of op te schorten, heeft [de B.V. 1] zich niet beroepen. [de B.V. 1] heeft voorts niet betwist dat zij op grond van de huurovereenkomst gehouden is om in het gehuurde haar winkel te exploiteren, en dat het haar niet is toegestaan het gehuurde leeg en onbeheerd achter te laten. Het hof komt daarom tot de conclusie dat [de B.V. 1] in de nakoming van de huurovereenkomst te kort geschoten is door:

• met ingang van medio oktober 2021 het gehuurde te verlaten en haar winkel daarin niet langer te exploiteren;
• met ingang van medio oktober 2021 elke huurbetaling te staken.

3.18.10.

Dit betreft ernstige tekortkomingen die naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dat geldt te meer omdat [de B.V. 1] er zelf voor heeft gekozen de exploitatie van haar winkel in het gehuurde te staken. Het is dus niet zo dat de exploitatie van de winkel door de ontbinding van de huurovereenkomst onmogelijk wordt gemaakt. Het hof zal vordering I in conventie, tot ontbinding van de huurovereenkomst, daarom toewijzen. Het hof acht het van belang om deze beslissing nu al in het dictum van dit arrest neer te leggen. Daarmee krijgen partijen de door hen verlangde duidelijkheid, weet [de B.V. 2] dat zij verder zelf over het gehuurde kan beschikken en weet [de B.V. 1] dat zij in elk geval over de periode na de datum van dit arrest geen huur meer verschuldigd is. Over de vraag of de huurbetalingsverplichting al eerder geëindigd is, zal het hof zo nodig in een vervolgarrest oordelen.

3.18.11.

Het hof zal de ontbinding voorwaardelijk uitspreken, in die zin dat de huurovereenkomst wordt ontbonden voor zover zij niet inmiddels op andere wijze (zoals, maar niet uitsluitend, door opzegging of met wederzijds goedvinden) is geëindigd.

3.18.12.

Het hof zal vordering II in reconventie (ter zake de ontruiming van het gehuurde) echter afwijzen. Vast staat immers dat [de B.V. 1] het gehuurde al heeft verlaten. Bovendien heeft [de B.V. 2] gesteld dat [de B.V. 1] daarbij het gehuurde al in de originele staat heeft teruggebracht. [de B.V. 2] heeft voorts de sloten van het gehuurde al vervangen zodat [de B.V. 1] geen toegang meer heeft tot het gehuurde. Verder heeft [de B.V. 2] de bedrijfsruimte te huur gezet (en ten tijde van het wijzen van dit arrest wellicht al weer verhuurd). Bij deze stand van zaken is er geen grondslag om de gevorderde veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde nog toe te wijzen.

3.18.13.

Het bovenstaande brengt mee dat [de B.V. 2] [de B.V. 1] niet meer in het gehuurde hoeft toe te laten.

3.18.14.

Grief 2 in incidenteel hoger beroep slaagt dus ten dele.

Het nog niet behandelde onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep: de aan [de B.V. 1] gegeven machtiging om de gebreken b en g aan de elektrische installatie te laten herstellen tot een door [de B.V. 2] te betalen bedrag van € 1.295,-- (vordering 5 in conventie)

3.19.1.

Tegen de door de kantonrechter aan [de B.V. 1] gegeven machtiging om de gebreken b en g aan de elektrische installatie te laten herstellen tot een door [de B.V. 2] te betalen bedrag van € 1.295,-- (vordering 5 in conventie), heeft [de B.V. 2] ook een onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep gericht. In dit onderdeel heeft [de B.V. 2] aangevoerd dat deze vordering moeten worden afgewezen omdat [de B.V. 1] het gehuurde zelf ontijdig heeft verlaten en dus geen belang meer heeft bij herstel van de gebreken b en g aan de elektrische installatie.

3.19.2.

[de B.V. 1] heeft in haar reactie op dit onderdeel van de grief niet gesteld dat zij de gebreken b en g inmiddels heeft laten herstellen. De tekst in haar brief van 22 oktober 2021 wijst er op dat zij dit herstel niet heeft laten uitvoeren. Zij stelt in de derde alinea van die brief immers, kort gezegd, dat de problemen aan de elektrische installatie nog steeds niet zijn opgelost door [de B.V. 2] . Omdat vast staat dat [de B.V. 1] inmiddels uit het gehuurde is vertrokken, haar huurbetalingen heeft gestaakt en in verband daarmee bij dit arrest de huurovereenkomst wordt ontbonden, hoeft [de B.V. 2] [de B.V. 1] niet meer in het gehuurde toe te laten en heeft [de B.V. 1] geen rechtens te respecteren belang meer bij vordering 5 in conventie. Het hof zal het vonnis van 15 september 2021 daarom vernietigen voor zover het betreft de gedeeltelijke toewijzing van die vordering. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering afwijzen. Het hierop betrekking hebbende onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep slaagt dus.

Conclusie en afwikkeling

3.20.1.

In dit arrest is een beslissing is gegeven over veel van de tussen partijen bestaande geschilpunten. [de B.V. 1] moet echter nog worden toegelaten om:

• A. tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [de B.V. 2] dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon 1] ter hand zijn gesteld;
• B. te bewijzen dat [persoon 4] van [de B.V. 2] kort na 1 februari 2016 de winkel van [de B.V. 1] heeft bezocht en daar met [naam 3] van [de B.V. 1] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar, meer in het bijzonder door het als getuigen laten horen van [naam 3] en diens dochter [dochter naam 3] ;
• C. nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde, meer in het bijzonder door het als getuigen laten horen van de heer [persoon 1] , diens echtgenote en de heer [naam 3] ;

3.20.2.

Het resterende geschil, in verband waarmee deze bewijslevering nodig is, heeft alleen betrekking op de hoogte van de huurachterstand en op daarmee verband houdende financiële kwesties. Het hof geeft partijen in overweging om te trachten over de financiële afwikkeling een minnelijke regeling te treffen, waarmee partijen zich de proceskosten en tijdsbesteding van getuigenverhoren kunnen besparen.

3.20.3.

Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt dat het hof nu ten dele een eindarrest en ten dele een tussenarrest zal wijzen.

3.20.4.

Het hof houdt elk verder oordeel aan.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verklaart [de B.V. 1] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het beroepen tussenvonnis van 27 juni 2018;

vernietigt het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 voor zover bij dat vonnis vordering I in reconventie, tot ontbinding van de huurovereenkomst, is afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende op vordering I in reconventie: ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de

[adres] in [plaats] voorwaardelijk, voor zover de huurovereenkomst niet inmiddels op andere wijze (zoals, maar niet uitsluitend, door opzegging of met wederzijds goedvinden) is geëindigd;

bekrachtigt het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 onder aanpassing van gronden voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [de B.V. 1] tot ontruiming van het gehuurde (vordering II in reconventie);

laat [de B.V. 1] toe om:

• A. tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [de B.V. 2] dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon 1] ter hand zijn gesteld;
• B. te bewijzen dat [persoon 4] van [de B.V. 2] kort na 1 februari 2016 de winkel van [de B.V. 1] heeft bezocht en daar met [naam 3] van [de B.V. 1] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar, meer in het bijzonder door het als getuigen laten horen van [naam 3] en diens dochter [dochter naam 3] ;
• C. nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde, meer in het bijzonder door het als getuigen laten horen van de heer [persoon 1] , diens echtgenote en de heer [naam 3] ;

bepaalt, voor het geval [de B.V. 1] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 6 juni 2022 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [de B.V. 1] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 mei 2023.

griffier rolraadsheer