ECLI:NL:GHSHE:2023:1242

• Datum uitspraak: 18 april 2023
• Publicatiedatum: 18 april 2023
• Zaaknummer: 200.282.360_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; T.J. Dorhout Mees
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waterschade door lekkages in appartement: bewijslevering en herstelkosten

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, gaat het om waterschade in een appartement van F.S. Vastgoed I B.V. als gevolg van lekkages vanuit het appartement van de geïntimeerde. De procedure is een vervolg op eerdere tussenarresten van het hof, waarin F.S. Vastgoed was toegelaten om bewijs te leveren van de aard en omvang van de waterschade en de kosten van herstel. Het hof heeft vastgesteld dat de waterschade eind 2017/begin 2018 is ontstaan door gebrekkig onderhoud van de badkamer in het appartement van de geïntimeerde. Het hof heeft getuigen gehoord en bewijsstukken beoordeeld, waaronder rapporten van schade-experts. De schade is vastgesteld op € 12.500,--, waarbij het hof rekening heeft gehouden met de eigen schuld van F.S. Vastgoed, die niet tijdig heeft gereageerd op de lekkage. De geïntimeerde is veroordeeld tot betaling van € 6.250,-- aan F.S. Vastgoed, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat elke partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.282.360/01

arrest van 18 april 2023

in de zaak van

F.S. Vastgoed I B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als: F.S. Vastgoed ,

advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar te ’s-Hertogenbosch,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.E. Borgman te Rotterdam,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 13 oktober 2020 en 22 februari 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer 8112823 CV EXPL 19-4892 gewezen vonnis van 24 juni 2020.

8. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 22 februari 2022;
• de door F.S. Vastgoed genomen akte van 28 april 2022 met productie 17;
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 28 april 2022;
• de door FS. Vastgoed genomen akte van 3 oktober 2022, met als bijlagen een e-mail van 21 april 2022 en de daarbij behorende kleurenfoto’s;
• het proces-verbaal van contra-enquête van 21 oktober 2022 met daaraan gehecht de voornoemde akten van 28 april 2022 en 3 oktober 2022;
• de door F.S. Vastgoed genomen memorie na getuigenverhoor van 6 december 2022;
• de door [geïntimeerde] genomen antwoordmemorie na getuigenverhoor van 17 januari 2023.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9. De verdere beoordeling

Wijziging samenstelling behandelend kamer

9.1.1.

Het tussenarrest van 22 februari 2022 is gewezen door mrs. L.S. Frakes, T.J. Dorhout Mees en B.A. Meulenbroek. Mrs. Frakes en Meulenbroek zijn niet meer werkzaam voor dit hof. Daarom wordt het onderhavige arrest gewezen door mrs. Keizer, Stienissen en Dorhout Mees.

9.1.2.

Het getuigenverhoor van 28 april 2022 is gehouden ten overstaan van mr. Frakes. Om de hiervoor in rov. 9.2.1. genoemde reden kan mr. Frakes niet meewerken aan het wijzen van het onderhavige arrest. Mr. Stienissen, ten overstaan van wie de contra-enquête van 21 oktober 2022 is gehouden, werkt wel mee aan het wijzen van het onderhavige arrest.

Het tussenarrest van 22 februari 2022 en het vervolg van de procedure

9.2.1.

Bij het tussenarrest van 22 februari 2022 heeft het hof F.S. Vastgoed toegelaten om te bewijzen:

• A. aard en omvang van de waterschade eind 2017/begin 2018 in haar appartement aan de [adres] als gevolg van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] ;
• B. de hoogte van de kosten van herstel van die waterschade in het appartement van F.S. Vastgoed .

9.2.2.

Ter levering van dit bewijs heeft F.S. Vastgoed twee getuigen laten horen, te weten:

• [getuige A] . directeur-grootaandeelhouder van F.S. Vastgoed ;
• [getuige B] , schade-expert bij Dekra.

Voorts heeft F.S. Vastgoed ter levering van het bewijs:

• bij akte van 28 april 2022 een offerte van 22 maart 2022 van [X bouw] overgelegd;
• bij akte van 3 oktober 2022 een e-mail van 21 april 2022 met bijbehorende kleurenfoto’s overgelegd.

9.2.3.

[geïntimeerde] heeft in contra-enquête vijf getuigen laten horen, te weten:

• [geïntimeerde] zelf;
• [getuige 2] , dochter van [geïntimeerde] ;
• [getuige 3] , voormalig voorzitter van de VvE van het gebouw waarin de in geding zijnde appartementen zijn gelegen;
• [getuige 4] , een kennis van de dochter van [geïntimeerde] ;
• [getuige 5] , zelfstandig installateur.

9.2.4.

Het hof zal op basis van bovengenoemd bewijs en de al vóór het tussenarrest in het geding gebrachte producties beoordelen in hoeverre F.S. Vastgoed in de bewijslevering geslaagd is.

Vooropstelling ten aanzien van de bewijswaardering

9.3.1.

In het tussenarrest van 22 februari 2022 ligt het oordeel van het hof besloten dat [geïntimeerde] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de schade die F.S. Vastgoed heeft geleden doordat, als gevolg van de gebrekkige staat van onderhoud van de badkamer in het appartement van [geïntimeerde] , waterschade is ontstaan aan het onderliggende appartement van F.S. Vastgoed .

9.3.2.

Dat de waterschade (die vanuit het appartement van [geïntimeerde] is toegebracht aan het onderliggende appartement van F.S. Vastgoed ) de door F.S. gestelde aard en omvang heeft, is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. In verband daarmee heeft het hof in het tussenarrest de door F.S. Vastgoed gestelde aard en omvang van de schade vooralsnog niet bewezen geacht, en F.S. Vastgoed toegelaten om de aard en omvang van de waterschade eind 2017/begin 2018 in haar appartement aan de [adres] als gevolg van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] te bewijzen (bewijsopdracht A). Voorts heeft het hof F.S. Vastgoed toegelaten de hoogte van de kosten van herstel van die waterschade te bewijzen.

9.3.3.

Het hof acht het van belang om aan de hand van het beschikbare bewijsmateriaal eerst een tijdlijn van de relevante gebeurtenissen vast te stellen. Het hof komt daarbij tot de volgende bevindingen.

• a. Het appartement van F.S. Vastgoed bevind zich op de begane grond en in de kelder. De begane grond bestond uit een voor- en een achterzijde. De begane grond en de kelder waren in gebruik als winkelruimte. Dit blijkt onder meer uit de getuigenverklaring van [getuige A] .
• b. Omstreeks maart/april 2017 is de winkel uit het pand vertrokken en stond het appartement van F.S. Vastgoed leeg. Dit blijk onder meer uit blz. 1 onderaan en blz. 2 bovenaan van het rapport van Dekra. [getuige A] heeft als getuige weliswaar gezegd dat de winkel omstreeks maart/april 2018 uit het pand is gegaan, maar dit berust op een vergissing. Duidelijk is dat maart/april 2017 is bedoeld.
• c. Toen de winkel uit het appartement vertrokken was, had F.S. Vastgoed het voornemen om het appartement te verbouwen tot twee woonappartementen (zie onder meer blz. 2 bovenaan en blz. 2 onder midden van het rapport van Dekra, en productie 4 bij de verzetdagvaarding).
• d. Toen de architect van F.S. Vastgoed het appartement eind 2017 moest inmeten vanwege de bouwvergunning, heeft hij ontdekt dat sprake was van waterschade aan het pand. Volgens [getuige A] was dit in oktober/november (naar het hof begrijpt: van het jaar 2017). [getuige A] heeft verklaard dat hij de lekkage meteen heeft doorgegeven aan de VvE. Het hof constateert dat dit klaarblijkelijk is gebeurd bij de e-mail van 20 december 2017, die als productie 7 bij de memorie van grieven is overgelegd.
• e. De dochter van [geïntimeerde] heeft vanaf enig moment geen gebruik meer gemaakt van de douche in het appartement van [geïntimeerde] , omdat die in slechte staat verkeerde en vrees bestond voor lekkages. Volgens [geïntimeerde] was dit vanaf kort voor Kerst 2017 (punten 35 en 36 verzetdagvaarding). De dochter van [geïntimeerde] heeft als getuige dienovereenkomstig verklaard.
• f. Op 31 december 2017 heeft [geïntimeerde] bij Sandidirect materialen besteld voor een totale renovatie / vernieuwing van haar badkamer (productie 5 bij de verzetdagvaarding).
• g. Nadat F.S. Vastgoed de waterschade in haar appartement had gemeld bij de VvE, heeft de VvE haar opstalverzekeraar ingeschakeld. De opstalverzekeraar heeft Dekra gevraagd een expertiserapport uit te brengen.
• h. Toen [getuige B] , de schade-expert van Dekra, op 9 maart 2018 ter plaatse kwam, vonden op de begane grond en in de kelder al sloopwerkzaamheden plaats aan plafond en wanden (verklaring [getuige B] , blz. 5 bovenaan van proces-verbaal). Een deel van de weggesloopte plafonds en wanden waren toen nog aanwezig op een aanhanger. Daarop waren sporen van langdurige vochtinwerking zichtbaar (verklaring [getuige B] , blz. 6 proces-verbaal).
• i. [getuige B] heeft, toen hij het pand op 9 maart 2018 bezocht, ook het appartement van [geïntimeerde] bezocht, waarin de dochter van [geïntimeerde] woont. [getuige B] heeft bij die gelegenheid foto’s gemaakt van de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft bij e-mail van diezelfde dag bij [getuige A] geprotesteerd tegen dit onaangekondigde bezoek. De door [geïntimeerde] gewenste renovatie van haar badkamer, waarvoor zij op 31 december 2017 materialen had besteld bij Sanidirect, was op dat moment nog niet uitgevoerd.
• j. In week 13 van 2018 (de week van maandag 29 maart 2018) heeft [getuige 5] , zelfstandig installateur, met gebruikmaking van de door [geïntimeerde] bij Sanidirect bestelde materialen de badkamer en het toilet in het appartement van [geïntimeerde] gerenoveerd / vernieuwd (getuigenverklaring [getuige 5] en de als productie 15 bij de verzetdagvaarding overgelegde schriftelijke verklaring [getuige 5] ).

9.3.4.

Het hof overweegt voor de goede orde verder het volgende. In rov. 6.12 van het tussenarrest van 22 februari 2022 heeft het hof onder meer het volgende overwogen:

“Uit de vaststaande feiten blijkt dat er eind 2017 sprake is geweest van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] naar het daaronder gelegen appartement van F.S. Vastgoed . (…) heeft F.S. Vastgoed alles bij elkaar wel voldoende

onderbouwd dat als gevolg van de gebrekkige staat van onderhoud van de badkamer in het

appartement van [geïntimeerde] waterschade is ontstaan aan het appartement van F.S.

Vastgoed maar zij heeft het bewijs van de gestelde aard en omvang van de waterschade daarmee vooralsnog niet geleverd. (…).”

Op basis van het nu beschikbare bewijsmateriaal acht het hof bewezen dat in elk geval in enige mate sprake is geweest van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] naar het daaronder gelegen appartement van F.S. Vastgoed , en dat als gevolg van de gebrekkige staat van onderhoud van de badkamer in het appartement van [geïntimeerde] in enige mate waterschade is ontstaan aan het appartement van F.S. Vastgoed . Het hof acht daarbij van belang dat [getuige B] als getuige een toelichting heeft gegeven op de bevindingen die hij heeft verwoord in het Dekra-rapport, uit welk rapport het hof heeft geciteerd in rov. 6.1 onder i van het tussenarrest van 22 februari 2022. Ook uit de verklaring van [getuige 5] blijkt dat de douchebak in het appartement van [geïntimeerde] helemaal verzakt was toen [getuige 5] ter plaatste kwam om de door hem uit te voeren werkzaamheden in te meten op 18 januari (naar het hof begrijpt: 2018). Volgens [getuige 5] was er een opening bij de douchebak, heeft hij gezegd dat er niet meer gedoucht mocht worden en heeft hij later, toen hij in maart 2018 de renovatiewerkzaamheden uitvoerde, gezien dat er inderdaad een lekkage was geweest.

9.3.5.

Dat in het gebouw ook sprake is van andere lekkages, bij andere appartementen, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Vanwege de andere locaties van die andere lekkages is niet aannemelijk dat die een rol hebben gespeeld bij de waterschade die in het appartement van F.S. Vastgoed onder de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] is ontstaan.

Onderdeel van bewijsopdracht A: de aard van de waterschade

9.4.

Het hof komt nu toe aan het onderdeel van bewijsopdracht A dat betrekking heeft op
de aard van de waterschade die als gevolg van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] is ontstaan aan het appartement van F.S. Vastgoed . Op grond van de getuigenverklaringen van [getuige A] en [getuige B] , het rapport van Dekra en de door F.S. Vastgoed overgelegde foto’s acht het hof bewezen dat het op hoofdlijnen met name gaat om:

• ernstige vochtschade met schimmelvorming aan verlaagde plafonds, met name in het deel van het appartement dat zich onder de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] bevindt;
• ernstige vochtschade met schimmelvorming aan voorzetwanden met achterliggend isolatiemateriaal met name in het deel van het appartement dat zich onder de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] bevindt;
• roestvorming aan enkele delen van het Metal stud wandsysteem;
• vochtaantasting van het keukenblok.

Onderdeel van bewijsopdracht A: de omvang van de waterschade,

en bewijsopdracht B: de hoogte van de kosten van herstel

9.5.1.

Het hof komt moet vervolgens oordelen over:

• het onderdeel van bewijsopdracht A dat betrekking heeft op
• bewijsopdracht B over de hoogte van de kosten van herstel.

Het hof zal ten aanzien van deze onderdelen van de bewijsopdracht in onderlinge samenhang beoordelen in hoeverre F.S. Vastgoed in de bewijslevering geslaagd is.

9.5.2.

F.S. Vastgoed vordert ter zake schadevergoeding een hoofdsom van € 23.200,--. Dit bedrag bestaat uit twee schadeposten:

• € 21.200,-- inclusief btw, gebaseerd op het rapport van Dekra van 4 juni 2018 en de e-mail van Dekra van 18 mei 2018 (productie 10 bij memorie van grieven);
• € 2.000,-- voor het demonteren en monteren van een losliggende grenendelen vloer, gebaseerd op de genoemde e-mail van Dekra van 18 mei 2018.

9.5.3.

Het hof stelt voorop dat F.S. Vastgoed een juiste en voor [geïntimeerde] acceptabele begroting van de schade heeft bemoeilijkt door:

• [geïntimeerde] niet vooraf in te lichten over het onderzoek dat Dekra op 9 maart 2018 ging uitvoeren;
• al een aanvang te maken met de verbouwing van het appartement op de begane grond en de kelder tot twee woonappartementen, en in het kader daarvan ook al een aanvang te maken met de verwijdering van de door vocht aangetaste wand- en plafondelen, vóórdat de heer [getuige B] van Dekra te situatie ter plaatse had opgenomen.
• [geïntimeerde] geen gelegenheid te geven de schade in het appartement van F.S. Vastgoed zelf te aanschouwen.

Hierdoor heeft F.S. Vastgoed het voor [geïntimeerde] onmogelijk gemaakt om de omvang van de schade in het appartement van F.S. Vastgoed met eigen ogen te aanschouwen en te beoordelen.

9.5.4.

Uit de getuigenverklaring van [getuige B] blijkt voorts dat hij de schade, deels op basis van zijn eigen waarnemingen en deels op basis van hetgeen [getuige A] hem had meegedeeld, aanvankelijk heeft geraamd op € 15.000,--. Op een later moment heeft [getuige B] dit bedrag verhoogd tot het hiervoor in rov. 9.5.2 genoemde bedrag van € 21.200,--, omdat F.S. Vastgoed een offerte had getoond die sloot op ongeveer € 37.000,--. Het verschil tussen het bedrag van € 15.000,-- waarop [getuige B] de schade aanvankelijk had geraamd en het door F.S. Vastgoed gestelde hogere bedrag hield volgens [getuige B] vooral verband met het feit dat F.S. Vastgoed uitging van veel meer vierkante meters. Op basis van een compromis zijn [getuige B] en [getuige A] toen uitgekomen om het bedrag van € 21.200,--, waarbij [getuige B] het aantal vierkante meters niet heeft opgemeten. [getuige B] had op dat moment al het vermoeden dat de verzekeraar niet zou uitkeren.

9.5.5.

Het hof concludeert dat het standpunt van F.S. Vastgoed dat de schade hoger is dan het oorspronkelijk door [getuige B] geraamde bedrag van € 15.000,--, uitsluitend is gebaseerd op informatie die van [getuige A] afkomstig is. [getuige A] heeft tijdens zijn verhoor als getuige wel verklaard over de aard van de schade, maar niet over de omvang van de schade en de hoogte van de herstelkosten. Voor zover uit de getuigenverklaring van [getuige A] begrepen moet worden dat de schade volgens [getuige A] het door F.S. Vastgoed gevorderde bedrag beloopt, geldt het volgende. [getuige A] is directeur-grootaandeelhouder van F.S. Vastgoed , en heeft dus te gelden als partijgetuige. Art. 164 lid 1 Rv laat de partijgetuigen-verklaring als bewijsmiddel toe. Die verklaring heeft in beginsel, zoals andere getuigenverklaringen, vrije bewijskracht zodat de rechter overeenkomstig art. 152 lid 2 Rv in beginsel vrij is in de waardering van die verklaring. Daarop brengt het bepaalde in art. 164 lid 2 Rv in zoverre een beperking aan dat, met betrekking tot de feiten die dienen te worden bewezen door de partij die de verklaring heeft afgelegd, aan die verklaring slechts bewijs ten voordele van die partij kan worden ontleend, indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 13 april 2001, NJ 2002, 391). Dit brengt mee dat de rechter ter beantwoording van de vraag of een partij in het door haar te leveren bewijs geslaagd is, alle voorhanden bewijsmiddelen met inbegrip van de getuigenverklaring van die partij zelf, in zijn bewijswaardering dient te betrekken, doch dat hij zijn oordeel dat het bewijs is geleverd niet uitsluitend op die verklaring mag baseren (HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU7933).

9.5.6.

Naar het oordeel van het hof is in dit geval geen voldoende sterk aanvullend bewijs voorhanden op grond waarvan aangenomen kan worden dat de schade hoger is geweest dan het aanvankelijk door [getuige B] geraamde bedrag van € 15.000,--. Het hof acht hierbij van belang dat [getuige B] het door [getuige A] getelde hogere aantal vierkante meters niet heeft opgemeten, en dat F.S. Vastgoed al met de sloopwerkzaamheden was begonnen voordat [getuige B] de situatie ter plaatse kon opnemen. Dat onzekerheid is blijven bestaan over de omvang van de schade omdat F.S. Vastgoed de omvang van de schade niet op duidelijke wijze heeft laten vastleggen en daar [geïntimeerde] ook niet bij heeft betrokken, moet in zoverre voor rekening van F.S. Vastgoed blijven.

9.5.7.

De door F.S. Vastgoed in hoger beroep bij de memorie van grieven overgelegde situatietekening, door haarzelf opgestelde schadespecificaties, foto’s en factuur van een vuilstortbedrijf brengen het hof niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor de door F.S. Vastgoed overgelegde offerte van [X bouw] van 22 maart 2022 (vier jaar na uitvoering van de werkzaamheden). Deze stukken bieden, mede omdat zij hoofdzakelijk gebaseerd zijn op alleen van F.S. Vastgoed afkomstige gegevens die door [geïntimeerde] uitdrukkelijk zijn betwist, onvoldoende aanleiding om van een hoger schadebedrag uit te gaan dan het door [getuige B] aanvankelijk begrote bedrag van € 15.000,--. Daarbij is ook van belang dat de werkzaamheden die F.S. Vastgoed in eigen beheer liet uitvoeren niet alleen betrekking hadden op herstel van door waterschade aangetaste onderdelen maar ook op de door F.S. Vastgoed gewenste verbouwing van de winkelruimte tot twee woonappartementen.

9.5.8.

Het hof ziet anderzijds wel aanleiding om de schade te stellen op minder dan € 15.000,--. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat F.S. Vastgoed niet heeft gesteld dat zij het door vocht aangetast keukenblok, dat kennelijk al geruime tijd in het appartement aanwezig was, wilde hergebruiken als onderdeel van een van de twee woonruimtes die F.S. Vastgoed in het appartement wilde realiseren. Dat blijkt ook niet uit de als productie 4 bij de verzetdagvaarding overgelegde bijlage bij de verleende vergunning voor de verbouwing. Op de vierde bladzijde daarvan is vermeld dat het keukenblok (de kitchenette) verwijderd zal worden. Dat stond al vast toen de vochtschade in het najaar van 2017 en/of begin 2018 ontstond. F.S. Vastgoed heeft ook niet gesteld dat de vochtschade aan het keukenblok anderszins enig concreet financieel nadeel voor haar heeft veroorzaakt. Het hof is van oordeel dat de vergelijking tussen de toestand voor en na de waterschade aan het licht heeft gebracht dat de nieuwe toestand voor F.S. Vastgoed ten aanzien van het keukenblok geen achteruitgang (waaronder mede te verstaan: waardevermindering en vermindering van exploitatiemogelijkheden van een haar toebehorende zaak) inhoudt ten opzichte van de oude, en zij er geen rechtens te respecteren belang bij heeft dat de oude toestand wordt hersteld (vergelijk HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9830). Bij deze stand van zaken is toekenning van een vergoeding voor het realiseren van een nieuw keukenblok niet op zijn plaats. F.S. Vastgoed heeft geen schade geleden door het feit dat het keukenblok, dat kennelijk toch al verwijderd moest worden, door vocht is aangetast. In zoverre slaagt het verweer van [geïntimeerde] dat het niet juist is om de kosten van de door F.S. Vastgoed gewenste verbouwing van de benedenverdieping en de kelder tot twee woonappartementen op haar af te wentelen. F.S. Vastgoed heeft dat verweer, voor zover het gaat om het keukenblok, onvoldoende betwist. Het hof zal in verband hiermee schattenderwijs € 2.500,-- in mindering brengen op het door [getuige B] aanvankelijk geraamde schadebedrag van € 15.000,--. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat op de door F.S. Vastgoed na het tussenarrest overgelegde offerte van [X bouw] maar liefst € 4.950,-- is gerekend voor de vervanging van de keuken en de daarmee verband houdende werkzaamheden, terwijl die offerte vergeleken met het door [getuige B] geraamde schadebedrag te hoog voorkomt.

9.5.9.

Uit de als productie 4 bij de verzetdagvaarding overgelegde bijlage bij de verleende vergunning voor de verbouwing blijkt dat het wel de bedoeling was om de afwerking van wanden en plafonds te handhaven. Dat is door de waterschade echter niet mogelijk gebleken. In zoverre is een schadevergoeding wel op zijn plaats en kan aansluiting worden gezocht bij het door [getuige B] aanvankelijk geraamde bedrag van € 15.000,--, waar dus € 2.500,-- op in mindering moet worden gebracht om de in rov. 9.5.8 genoemde redenen.

9.5.10.

Ter zake de hiervoor in rov. 9.5.2 genoemde post van € 2.000,-- voor het demonteren en monteren van een losliggende grenendelen vloer zal het hof geen afzonderlijke vergoeding toekennen. De door het hof in het tussenarrest gegeven bewijsopdracht had mede betrekking op deze post. Voor deze post heeft F.S. Vastgoed echter geen voldoende bewijs geleverd. [getuige A] heeft als getuige weliswaar iets gezegd over de vloer van de kelder, die zichtbaar is op foto 54, maar op die foto is een betonnen vloer en geen grenen vloer te zien. Over de grenen vloer heeft [getuige A] niets verklaard. Ook [getuige B] heeft als getuige niets verklaard over kosten ter zake het demonteren en monteren van een losliggende grenendelen vloer. Ook bij memorie na enquête heeft F.S. Vastgoed deze post niet nader toegelicht. Het hof concludeert dat er onvoldoende basis is om deze post van € 2.000,-- toe te wijzen.

9.5.11.

Het voorgaande brengt het hof ertoe de schade die F.S. Vastgoed heeft geleden door de waterschade die eind 2017/begin 2018 in haar appartement is ontstaan als gevolg van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] , vast te stellen op € 12.500,--, Het hof heeft hierbij gebruik gemaakt van de in artikel 6:97 BW gegeven bevoegdheid om de schade te schatten. Het hof heeft daarbij het door [getuige B] aanvankelijk geraamde bedrag van € 15.000,-- tot uitgangspunt genomen, en daar een aftrek op toegepast vanwege de niet voor vergoeding in aanmerking komende schade aan het keukenblok.

9.5.12.

Het voorgaande brengt mee dat de grieven van F.S. Vastgoed terecht zijn voorgedragen. De oordelen van de kantonrechter dat niet gebleken is van onrechtmatig handelen of nalaten en van causaal verband tussen dat onrechtmatige handelen of nalaten en de vochtschade, kunnen geen stand houden. Verder brengt het enkele feit dat de schade niet exact kan worden vastgesteld, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, niet mee dat de vordering tot schadevergoeding geheel moet worden afgewezen. In dat geval moet de schade immers zo nodig geschat worden. De oordelen op grond waarvan de kantonrechter de vorderingen van F.S. Vastgoed heeft afgewezen, kunnen die afwijzing dus niet dragen.

Het beroep op artikel 6:101 BW: moet een deel van de schade voor rekening van F.S. Vastgoed blijven?

9.6.1.

Omdat de grieven van F.S. Vastgoed ten dele terecht zijn voorgedragen en dit ertoe kan leiden dat de vordering van F.S. Vastgoed alsnog ten dele moet worden toegewezen, moet het hof nog oordelen over de andere verweren die [geïntimeerde] tegen de vordering heeft aangevoerd en die de kantonrechter onbehandeld heeft gelaten.

9.6.2.

[geïntimeerde] heeft in de punten 27 tot en met 30 van de verzetdagvaarding aangevoerd:

• dat F.S. Vastgoed op 21 december 2001 eigenaar is geworden van het pand (destijds een winkelpand met bovenwoning);
• dat F.S. Vastgoed het pand op 28 april 2004 heeft opgesplitst in appartementsrechten en in het pand door een verbouwing appartementen heeft gerealiseerd;
• dat [geïntimeerde] sinds mei 2016 eigenaresse is van het appartement waarin haar dochter woont;
• dat de badkamer met de volgens F.S. Vastgoed gebrekkige douchebak dus door F.S. Vastgoed zelf is gebouwd.

In de memorie van antwoord (punt 27) heeft [geïntimeerde] hier aan toegevoegd dat als F.S. Vastgoed vindt dat de badkamer en douche feitelijk gebreken vertoonde, F.S. Vastgoed zelf de gebrekkige badkamer heeft geïnstalleerd en het appartement met dat gebrek in 2016 aan [geïntimeerde] heeft verkocht.

9.6.3.

Het is niet geheel duidelijk of [geïntimeerde] hiermee wil betogen dat de vochtschade die in het appartement van F.S. Vastgoed is ontstaan, mede een gevolg is van een omstandigheid die aan F.S. Vastgoed kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:101 BW, zodat een deel van de schade voor rekening van F.S. Vastgoed moet worden gelaten. [geïntimeerde] heeft deze juridische conclusie niet met zoveel woorden getrokken. Voor zover [geïntimeerde] dit heeft willen betogen, verwerpt het hof het betoog. Vanaf het moment dat [geïntimeerde] eigenaresse werd van het appartement en dus van de badkamer, kwam het voor haar verantwoordelijkheid om de badkamer in een toereikende staat van onderhoud te houden. Zij kan de verantwoordelijkheid daarvoor niet neerleggen bij de vorige eigenaar, ook niet als die de badkamer op een niet geheel deugdelijke wijze heeft gebouwd. Dat de partij die de badkamer heeft gebouwd en de partij die nu waterschade heeft geleden dezelfde (rechts)persoon zijn, is onvoldoende voor een ander oordeel.

9.6.4.

[geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat de schade ook in een ander opzicht mede een gevolg is van een omstandigheid die aan F.S. Vastgoed kan worden toegerekend. In de verzetdagvaarding (punten 77 tot en met 82) heeft [geïntimeerde] betoogd dat F.S. Vastgoed nalatig is geweest in het tijdig melden van de lekkage, en dat [geïntimeerde] daardoor niet tijdig maatregelen heeft kunnen nemen ter voorkoming van verdere schade. Ook in de memorie van antwoord (punten 33, 34 en 37) heeft [geïntimeerde] dit aangevoerd, en gesteld dat dus sprake is van eigen schuld dan wel medeschuld van F.S. Vastgoed , op basis waarvan de schade voor een groot deel voor eigen rekening van F.S. Vastgoed moet blijven. Dit is een duidelijk beroep op artikel 6:101 BW.

9.6.5.

Naar het oordeel van het hof is dit verweer terecht voorgedragen. Onder meer uit de getuigenverklaring van [getuige B] (blz. 6 van het proces-verbaal) blijkt dat de schade minder ernstig zou zijn geweest, als F.S. Vastgoed eerder aan de bel had getrokken. Waterschade begint volgens [getuige B] met vlekvorming en dan een plasje of strepen langs de muur. In het onderhavige geval is de schade aanzienlijk toegenomen doordat de vochtinwerking gedurende een lange periode van vermoedelijk enkele maanden is doorgegaan. Dit had voorkomen kunnen worden als F.S. Vastgoed af en toe de staat had opgenomen van het winkelpand, dat omstreeks maart/april 2017 was komen leeg te staan. F.S. Vastgoed heeft bovendien, toen zij de waterschade wel ontdekte, die schade niet direct gemeld aan [geïntimeerde] , terwijl F.S. Vastgoed redelijkerwijs had kunnen begrijpen dat de bron van de wateroverlast in het appartement van [geïntimeerde] te vinden was. F.S. Vastgoed heeft volstaan met een melding aan de VvE en [geïntimeerde] pas eind januari 2018 geïnformeerd. Dat is veel te laat, zeker indien ervan wordt uitgegaan dat [getuige A] , zoals hij zelf als getuige heeft verklaard, de schade al in september 2017 heeft ontdekt.

9.6.6.

Het hof ziet hierin aanleiding om, met toepassing van de in artikel 6:101 lid 1 BW neergelegde maatstaf, de helft van het in rov. 9.5.11 vastgestelde schadebedrag van € 12.500,-- voor rekening van F.S. Vastgoed zelf te laten. Voor een andere verdeling op grond van de slotpassage van artikel 6:101 lid 1 BW ziet het hof geen aanleiding. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerde] als schadevergoeding aan F.S. Vastgoed een hoofdsom van € 6.250,-- moet voldoen.

Wettelijke rente over toewijsbare hoofdsom

9.7.

F.S. Vastgoed vordert over de toewijsbare hoofdsom de wettelijke rente vanaf 6 september 2018, de datum waarop de advocaat van F.S. Vastgoed een aansprakelijkstelling aan [geïntimeerde] heeft verzonden. Die wettelijke rente is met ingang van de gevorderde datum toewijsbaar, omdat [geïntimeerde] op die datum door niet-nakoming van de uit onrechtmatige daad voortvloeiende schadevergoedingsplicht op de voet van artikel 6:83 sub b BW al in verzuim was geraakt.

Buitengerechtelijke kosten

9.8.1.

F.S. Vastgoed vordert voorts veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 966,74 ter zake buitengerechtelijke kosten, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 september 2018.

9.8.2.

[geïntimeerde] heeft deze vordering bestreden. Volgens [geïntimeerde] heeft de advocaat van F.S. Vastgoed slechts één standaard incassobrief geschreven, waarop [geïntimeerde] een reactie heeft gegeven, waarna de advocaat van F.S. Vastgoed een concept-dagvaarding heeft toegezonden. Volgens [geïntimeerde] betreffen dit werkzaamheden ter instructie van de zaak, waarvoor een proceskostenveroordeling al een vergoeding pleegt in te sluiten.

9.8.3.

F.S. Vastgoed heeft niet op dit verweer gereageerd. Het verweer is naar het oordeel van het hof terecht voorgedragen. Er is niet gebleken van buitengerechtelijke werkzaamheden van andere aard dan die ter inleiding van de zaak bij de rechter, waarvoor een proceskostenvergoeding geacht moet worden een vergoeding te geven. De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is daarom niet toewijsbaar.

Proceskosten

9.9.

Het bovenstaande brengt mee dat de vordering die F.S. Vastgoed heeft ingesteld, voor minder dan een derde deel toewijsbaar is. Beide partijen zijn dus over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskosten van het geding in eerste aanleg en van het hoger beroep tussen de partijen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Conclusie en afwikkeling

9.10.1.

Het voorgaande voert tot de navolgende conclusies.

9.10.2.

Het beroepen vonnis van 24 juni 2020 moet worden bekrachtigd voor zover bij dat vonnis het verstekvonnis van 17 juli 2019 (zoals verbeterd bij het herstelvonnis van 7 augustus 2019) is vernietigd.

9.10.3.

Het beroepen vonnis van 24 juni 2020 moet voor het overige worden vernietigd, dat wil zeggen zover bij dat vonnis:

• de vordering van F.S. Vastgoed geheel is afgewezen;
• F.S. Vastgoed in de proceskosten van het geding in oppositie (met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding) is veroordeeld.

9.10.4.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende:

• [geïntimeerde] veroordelen om aan F.S. Vastgoed € 6.250,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 september 2018;
• deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren;
• de proceskosten van het geding in eerste aanleg (in verstek en verzet) tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
• het meer of anders gevorderde afwijzen.

9.10.5.

Tot slot zal het hof ook de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

10. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het beroepen vonnis van 24 juni 2020 voor zover bij dat vonnis het verstekvonnis van 17 juli 2019 (zoals verbeterd bij het herstelvonnis van 7 augustus 2019) is vernietigd.

vernietigd het beroepen vonnis van 24 juni 2020 voor het overige, dat wil zeggen zover bij dat vonnis:

• de vordering van F.S. Vastgoed geheel is afgewezen;
• F.S. Vastgoed in de proceskosten van het geding in oppositie (met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding) is veroordeeld;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

• veroordeelt [geïntimeerde] om aan F.S. Vastgoed € 6.250,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 september 2018;
• verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
• compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg (in verstek en verzet) tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
• wijst het meer of anders gevorderde af;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en T.J. Dorhout Mees en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 april 2023.

griffier rolraadsheer