ECLI:NL:GHSHE:2022:757

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 21/00389

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van Rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 13 januari 2021, nummer AWB 20/163 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen (BsGW),

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Op deze zitting zijn gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld de onderhavige zaak en de zaken met nummers 21/00386 en 21/00348.

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande bungalow met een inhoud van 535 m³. Tot de woning behoren een inpandige garage van 103 m³, een overkapping van 25 m2 en een zwembad. De onroerende zaak is gelegen in de wijk [wijk] op een perceel van 1.107 m2.

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 425.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd tot € 396.000.

2.3.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 12 mei 2020 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 396.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende referentieobjecten:

Referentieobject

Verkoopdatum

Verkoopprijs

[adres 2] , [woonplaats]

31-08-2017

€ 450.000

[adres 3] , [woonplaats]

23-04-2018

€ 440.000

[adres 4] , [woonplaats]

23-05-2018

€ 439.000

2.4.

Belanghebbende stelt dat de waarde ten hoogste € 383.000 bedraagt en heeft ter onderbouwing een matrix overgelegd.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, verdere verlaging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot € 383.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst hiertoe naar het taxatierapport.

4.4.

Naar het oordeel van het hof zijn de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten geschikt als referentieobject. De referentieobjecten zijn qua ligging, bouwjaar en inhoud goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet laten zien dat hij met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten rekening heeft gehouden bij de waardebepaling. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar dit heeft gedaan voor zover rekening is gehouden met de verschillen tussen de opstallen. Er is rekening gehouden met het verschil in onderhoud, hetgeen blijkt uit het feit dat aan de onroerende zaak de kwalificatie 2 gegeven.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende inzicht verschaft in de gehanteerde grondwaarde. De taxatiematrix bevat weliswaar een grondstaffel, die zowel voor de onroerende zaak, als de referentieobjecten is gebruikt, maar desgevraagd heeft de heffingsambtenaar niet duidelijk kunnen maken waar deze grondstaffel op is gebaseerd. Dit klemt te meer nu belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat in andere zaken, op dezelfde zitting behandeld, met betrekking tot WOZ-beschikkingen van onroerende zaken, die in dezelfde wijk van [woonplaats] zijn gelegen hele andere grondstaffels zijn gehanteerd in hetzelfde jaar door de heffingsambtenaar. Zowel wat betreft de aan de per m2 toegekende beginwaarde, die varieert van € 100 tot € 300, als wat betreft de grens waarboven een afstaffeling plaatsvindt, die varieert van 500 m2 tot 800 m2, als de aan de restgrond toegekende waarde, die varieert van € 25 tot € 95 zijn er aanzienlijke verschillen, waarvoor de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring heeft gegeven. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de grondstaffel niet meer is gebaseerd op gronduitgifteprijzen, omdat al jaren gronduitgifteprijzen niet meer worden vastgesteld door de gemeente, maar is afgeleid uit een analyse van verkoopcijfers. Dat deze analyse binnen één wijk kan leiden tot meerdere grondstaffels, met onderling grote verschillen, heeft de heffingsambtenaar echter niet kunnen uitleggen. Voorstelbaar is dat in een wijk verschillende grondstaffels worden gehanteerd als uit verkoopgegevens een duidelijk verschil blijkt in waardeniveau tussen bepaalde delen van een wijk, maar dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Daarbij komt dat indien een er een verschil in ligging is tussen een te waarderen onroerende zaak en de referentieobjecten de heffingsambtenaar daar rekening mee pleegt te houden door de aan de ligging toe te kennen factor hoger of lager te stellen. Het hof volgt de heffingsambtenaar ook niet in zijn standpunt dat de gehanteerde grondstaffel eigenlijk niet relevant is, als maar voor de referentieobjecten en de onroerende zaak dezelfde grondstaffel wordt gehanteerd. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar erkend dat de gehanteerde grondstaffel wel invloed kan hebben op de uiteindelijke waarde, met name wanneer er (grote) verschillen zijn in perceelsgrootte en/of inhoud tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak. In dit geval heeft één van de referentieobjecten een vergelijkbaar perceel, maar hebben de andere twee objecten een (aanzienlijk) groter perceel.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.5.

Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 383.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Deze waarde is gebaseerd op een door de gemachtigde van belanghebbende zelf opgestelde grondstaffel die is gebaseerd op verkoopcijfers van onbebouwde percelen. Naar het oordeel van het hof zijn deze verkoopcijfers niet bruikbaar, omdat onbebouwde percelen een ander waardeniveau hebben.

4.6.

Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 390.000.

Tussenconclusie

4.7.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.8.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 134 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de proceskosten

4.9.

Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.10.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het beroep bij de rechtbank op 2,5 punten^[3]x € 541 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1352,50.

4.11.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het hoger beroep bij het hof op 2 punten^[4]x € 541 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.082.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep bij de rechtbank gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 390.000;
vermindert de aanslag evenredig;
gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van, in totaal, € 182 aan belanghebbende vergoedt; en
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en bij het hof, vastgesteld op in totaal € 2434,50.

De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is alleen door de raadsheer ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.