ECLI:NL:GHSHE:2022:643

• Datum uitspraak: 1 maart 2022
• Publicatiedatum: 1 maart 2022
• Zaaknummer: 200.271.596_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Herroeping
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en bewijslevering bij gebreken aan gehuurde woning

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 1 maart 2022 uitspraak gedaan in een hoger beroep over een geschil tussen een huurder en verhuurder. De huurder, aangeduid als [appellant], had een huurovereenkomst met de verhuurders, aangeduid als [geïntimeerden], voor een woning in [plaats]. De huurder vorderde huurprijsvermindering wegens gebreken aan de woning en stelde dat er een afspraak was gemaakt om de huurprijs met terugwerkende kracht te verlagen van € 900,-- naar € 700,-- per maand. De verhuurders betwistten deze afspraak en stelden dat de huurder in gebreke was gebleven met huurbetalingen.

De kantonrechter had in eerste aanleg de vorderingen van de huurder afgewezen, met uitzondering van de terugbetaling van de waarborgsom. In hoger beroep heeft de huurder negen grieven aangevoerd, waaronder de stelling dat de huurprijsvermindering niet afhankelijk is van het geven van een hersteltermijn aan de verhuurder. Het hof heeft geoordeeld dat de huurder in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering, maar dat de vordering slechts toewijsbaar is voor de periode van zes maanden voorafgaand aan het indienen van de vordering.

Het hof heeft de huurder toegelaten tot bewijslevering over de gestelde gebreken en de gemaakte afspraak over de huurprijs. De zaak is verwezen naar een rol voor het horen van getuigen en verdere bewijslevering. Het hof heeft de beslissing over de vorderingen van de huurder aanhouden, totdat het bewijs is geleverd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.271.596/01

arrest van 1 maart 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. B.C.J. Berden te Reuver,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,2. [geïntimeerde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J.H.A. Nieste te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 december 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 25 september 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7475618 / CV EXPL 19-271)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de door [appellant] genomen memorie van grieven met zeven producties;
• de memorie van antwoord met een productie;
• de door [appellant] genomen akte met een productie;
• de door [geïntimeerden] genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [geïntimeerden] hebben de woning aan de [adres] te [plaats] medio 2017 verhuurd aan [appellant] voor een huurprijs van € 900,-- per maand. Er is een schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt maar partijen hebben die overeenkomst niet ondertekend.
• Partijen zijn kort na het mondeling sluiten van de huurovereenkomst in discussie geraakt over de onderhoudstoestand van de woning.
• [appellant] heeft de medio 2017 overeengekomen huurprijs van € 900,-- per maand betaald over de maanden juni tot en met oktober 2017.
• Met ingang van de maand november 2017 is [appellant] € 700,-- per maand gaan betalen. [appellant] heeft dat gedaan tot en met januari 2019, waarbij tussen partijen in geschil is of de betaling van € 700,-- per maand ook gedaan is voor de maanden januari 2018 en juni 2018.
• [appellant] heeft in oktober 2018 een bouwkundig onderzoek naar de staat van de woning laten in stellen door de heer [persoon A] van [Bouwkundig bureau] te [vestigingsplaats] . Dit bureau heeft omtrent de bevindingen een rapport van 17 oktober 2018 uitgebracht. Volgens het gestelde op blz. 2 van het rapport heeft [persoon A] de woning op 15 mei 2018 geïnspecteerd.
• Over de periode ingaande 1 februari 2019 heeft [appellant] geen huur meer betaald.
• Bij e-mail van 1 april 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld:

“Hierbij bevestig ik nogmaals dat ik per vandaag 01.04.2019 geen gebruik meer maak van de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] .

Rest mij enkel nog de vraag waar ik met de sleutel naartoe moet.”

- [geïntimeerde 1] heeft vervolgens medegedeeld dat [appellant] de sleutels op 3 april 2019 diende in te leveren. [appellant] heeft dat gedaan.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerden] in het geding bij de kantonrechter in conventie, na hun eis bij conclusie van repliek in conventie te hebben vermeerderd, samengevat:

• ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van € 10.300,-- ter zake huurachterstand;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van € 727,05 ter zake herstelkosten;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [geïntimeerden] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter in reconventie, na zijn eis bij conclusie van repliek in reconventie te hebben vermeerderd, samengevat, veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van:

• A. € 11.480,-- wegens huurprijsvermindering vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wegens gebreken aan het gehuurde;
• B. € 1.000,-- ter zake over de maanden juni tot en met oktober 2017 teveel betaalde huur;
• C. € 1.900,-- wegens de door [appellant] in het gehuurde geplaatste keuken;
• D. € 14.711,92 wegens door [appellant] geleden schade door vochtoverlast;
• E. € 350,-- wegens door [appellant] gemaakte deskundigenkosten;
• F. € 1.000,-- wegens de door [geïntimeerden] aan [appellant] terug te betalen waarborgsom.

alsmede, voor het geval vordering C niet wordt toegewezen, toestemming om de betreffende keuken binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis uit de woning te verwijderen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.2.4.

In het beroepen vonnis van 25 september 2019 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2017 (rov. 4.1).
• De huurovereenkomst is geëindigd per 1 mei 2019 (rov. 4.2).
• Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs overeengekomen van € 900,-- per maand. De stelling van [appellant] dat de huurprijs op enig moment met terugwerkende kracht is verminderd tot € 700,-- per maand moet worden verworpen (rov. 4.3, eerste deel).
• De stelling van [geïntimeerden] dat de huurprijs per 1 april 2018 is verhoogd tot € 1.000,-- per maand, moet worden verworpen (rov. 4.3, tweede deel).
• [appellant] heeft de huur over de maanden juni en december 2018 niet betaald. De huurachterstand per de einddatum van de huurovereenkomst bedraagt € 7.100,-- (rov. 4.3, derde deel).
• De vordering van [geïntimeerden] van € 727,05 ter zake herstelkosten is niet toewijsbaar (rov. 4.4).
• Omdat [appellant] de woning al heeft verlaten en de huurovereenkomst al geëindigd is, zijn de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar (rov. 4.5).

In reconventie heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Vordering A ter zake huurprijsvermindering wegens gebreken moet worden afgewezen omdat [appellant] [geïntimeerden] niet in gebreke heeft gesteld en geen termijn heeft gegund om de gestelde gebreken op te lossen (rov. 4.8).
• Omdat de huurprijs niet is verlaagd van € 900,-- naar € 700,--, moet vordering B ter zake teveel betaalde huur worden afgewezen (rov. 4.7).
• Vordering C ter zake de door [appellant] geplaatste keuken moet worden afgewezen (rov. 4.11).
• Vordering D ter zake door vochtoverlast veroorzaakte schade moet worden afgewezen (rov. 4.9).
• Vordering E ter zake deskundigenkosten moet worden afgewezen (rov. 4.10).
• Vordering F tot terugbetaling van de door [appellant] betaalde borgsom van € 1.000, is toewijsbaar (rov. 4.12).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

• [appellant] in conventie veroordeeld om aan [geïntimeerden] € 7.100,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 11 januari 2019;
• [geïntimeerden] in reconventie veroordeeld om aan [appellant] € 1.000,-- te betalen.

De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:

• het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie;
• het alsnog toewijzen van de hiervoor in rov. 3.2.3 onder A tot en met E weergegeven geldvorderingen van [appellant] in reconventie;

met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

Naar het hof begrijpt, wenst [appellant] echter geen vernietiging van het vonnis voor zover [geïntimeerden] bij dat vonnis in reconventie zijn veroordeeld om aan [appellant] de waarborgsom van € 1.000,-- terug te betalen (vordering F in reconventie).

3.3.2.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Vooropstellingen in hoger beroep

3.4.1.

[geïntimeerden] hebben geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Dit brengt mee dat de vorderingen in conventie niet ter beoordeling van het hof liggen voor zover zij door de kantonrechter zijn afgewezen. Ook brengt het mee dat de vordering F in reconventie, die door de kantonrechter is toegewezen, niet ter beoordeling aan het hof voorligt.

3.4.2.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 1 juni 2017 en is geëindigd op 1 mei 2019. De partijen hebben dat in hoger beroep niet bestreden. Daarom staat in hoger beroep vast dat de huurovereenkomst deze looptijd heeft gehad.

3.4.3.

De kantonrechter heeft de huurachterstand begroot op € 7.100,--. Naar het hof begrijpt, is dit bedrag als volgt opgebouwd.

• Over de maanden juni tot en met oktober 2017 is de overeengekomen huurprijs van € 900,-- per maand voldaan, zodat over deze periode geen huurachterstand ontstaan.
• De maanden januari 2018 en juni 2018 zijn niet betaald, zodat over deze maanden een huurachterstand is ontstaan van (2 x € 900,-- =) € 1.800,--.
• Over de maanden november 2017 en december 2017, februari 2018 tot en met mei 2018 en juli 2018 tot en met januari 2019 is € 200,-- per maand te weinig betaald, zodat over deze maanden een huurachterstand is ontstaan van (13 x € 200,-- =) € 2.600,--.
• De maanden februari 2019 tot en met april 2019 zijn niet betaald, zodat over deze maanden een huurachterstand is ontstaan van (3 x € 900,-- =) € 2.700,--.

De drie bovengenoemde bedragen van € 1.800,--, € 2.600,-- en € 2.700,-- leveren tezamen het totaalbedrag op van € 7.100,--.

3.4.4.

Tegen de achtergrond van deze vooropstellingen zal het hof de grieven behandelen.

Met betrekking tot de grieven 1, 2 en 5: is op enig moment overeengekomen dat de huurprijs met terugwerkende kracht zou worden verlaagd van € 900,-- naar € 700,--- per maand?

3.5.1.

[appellant] heeft in het geding bij de kantonrechter gesteld dat hij in oktober 2017 met [geïntimeerden] is overeengekomen dat de huurprijs, vanwege in het gehuurde aanwezige gebreken, met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst zou worden verlaagd tot € 700,-- per maand. De kantonrechter heeft deze stelling verworpen in het eerste deel van rov. 4.3 van het vonnis.

3.5.2.

De grieven 1, 2 en 5 zijn tegen dat oordeel gericht. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. In de toelichting op deze grieven herhaalt [appellant] zijn stelling dat hij in oktober 2017 met [geïntimeerden] is overeengekomen dat de huurprijs, vanwege in het gehuurde aanwezige gebreken, met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst zou worden verlaagd tot € 700,-- per maand.

3.5.3.

[geïntimeerden] hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens hen heeft [appellant] in oktober 2017 verzocht of hij de te betalen huurprijs zou mogen splitsen in een deel van € 700,-- per maand dat hij zou betalen op de ene rekening van [geïntimeerden] , en in een deel van € 200,-- per maand dat hij zou betalen op de andere rekening van [geïntimeerden] . [appellant] zou hebben meegedeeld dat hij dan in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. [geïntimeerden] wilden hem daarbij wel terwille zijn, maar [appellant] heeft het deelbedrag van € 200,-- per maand nimmer betaald, aldus [geïntimeerden] .

3.5.4.

Tussen partijen staat vast dat zij bij aanvang van de huur een huurprijs van € 900,-- per maand zijn overeengekomen. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat partijen in oktober 2017 hebben afgesproken dat de huur met terugwerkende kracht tot het begin van de huur zou worden verlaagd naar € 700,-- per maand, draagt hij de bewijslast van die stelling. Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerden] de bewijslast dragen van hetgeen zij ter betwisting van zijn stelling hebben aangevoerd, is onjuist.

3.5.5.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met de door hem overgelegde producties het bewijs nog niet geleverd. Het hof acht de overgelegde kopieën van getuigenverklaringen daartoe onvoldoende overtuigend. Ook in de overige gedingstukken ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten om [appellant] voorshands in de bewijslevering geslaagd te kunnen achten.

3.5.6.

[appellant] heeft uitdrukkelijk aangeboden zijn stelling te bewijzen door getuigenverhoren. Het hof zal [appellant] op die hierna onder “4. De uitspraak” te vermelden wijze toelaten tot die bewijslevering.

3.5.7.

Het hof zal elk verder oordeel over de grieven 1, 2 en 5 aanhouden. Dat brengt mee dat het hof ook elk oordeel aanhoudt over de in grief 5 aan de orde gestelde vordering [appellant] in reconventie, ter zake in de maanden juni 2017 tot en met oktober 2017 te veel betaalde huur.

Met betrekking tot grief 3: is de huur over de maanden januari en juni 2018 betaald?

3.6.1.

In het derde deel van rov. 4.3 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] de huur over de maanden juni en december 2018 niet heeft betaald.

3.6.2.

Grief 3 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat hij de huur over deze maanden wel heeft betaald. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellant] verwezen naar:

• een kopie van een bankafschrift van zijn bankrekening van 29 december 2017, waarop een betaling aan [geïntimeerden] van € 700,-- is vermeld met als omschrijving “Huur januari 2018;
• een kopie van een bankafschrift van zijn bankrekening van 2 juli 2018, waarop een betaling aan [geïntimeerden] van € 700,-- is vermeld met als omschrijving “Huur juni 2018;
• een kopie van een bankafschrift van zijn bankrekening van 2 juli 2018, waarop een betaling aan [geïntimeerden] van € 700,-- is vermeld met als omschrijving “Huur juli 2018.

Volgens [appellant] heeft hij op 2 juli 2018 twee huurtermijnen betaald: één voor de maand juni 2018 en één voor de maand juli 2018.

3.6.3.

[geïntimeerden] hebben gesteld dat zij de door [appellant] gestelde betaling van 29 december 2017 niet hebben ontvangen. Zij hebben dat standpunt onderbouwd met een kopie van een overzicht van alle boekingen op hun bankrekening over de periode van 24 december 2017 tot en met 23 januari 2018.

[geïntimeerden] hebben voorts gesteld dat zij op 2 juli 2018 slechts één huurtermijn van [appellant] hebben ontvangen, ter zake de maand juli 2018. Zij hebben dat standpunt onderbouwd met een kopie van een overzicht van alle boekingen op hun bankrekening over de periode van 1 juli 2018 tot en met 31 juli 2018.

3.6.4.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] verplicht is om ter zake de in geschil zijnde maanden januari 2018 en juni 2018 huur aan [geïntimeerden] te betalen. [appellant] stelt dat hij ter zake die maanden bedragen van € 700,-- heeft overgemaakt naar de bankrekening van [geïntimeerden] . Volgens het bepaalde in artikel 6:114 lid 2 BW is een betaling op een bankrekening pas voltooid, indien de bankrekening van de schuldeiser wordt gecrediteerd. Dat betekent in dit geval dat de door [appellant] gestelde betaling van de huur over de maanden januari 2018 en juni 2018 pas is voltooid, indien de betreffende bedragen op de bankrekening van [geïntimeerden] zijn bijgeschreven. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij de huur voor de maanden januari en juni 2018 aan [geïntimeerden] heeft voldaan, moet hij bewijzen dat de door hem gestelde bedragen daadwerkelijk op de rekening van [geïntimeerden] zijn bijgeschreven. Dat volgt uit de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling.

3.6.5.

[appellant] heeft met de door hem overgelegde producties het bewijs nog niet geleverd. De door hem overgelegde kopieën lijken er weliswaar op te wijzen dat hij de door hem gestelde betalingen gedaan heeft, maar de door [geïntimeerden] overgelegde overzichten van de boekingen op hun bankrekening wijzen op het tegendeel. [appellant] zal dus nader bewijs moeten leveren van de door hem gestelde betaling. Het hof zal [appellant] tot die bewijslevering toelaten. Het hof geeft [appellant] in overweging om te bezien of zijn bank een schriftelijke verklaring kan overleggen waaruit duidelijk blijkt:

• dat de door hem gestelde betaling van 29 december 2017 daadwerkelijk naar de bankrekening van [geïntimeerden] is overgemaakt en niet is gestorneerd;
• dat de in productie 3 bij de conclusie van antwoord genoemde twee betalingen van 2 juli 2018 ad elk € 700,-- allebei daadwerkelijk naar de bankrekening van [geïntimeerden] zijn overgemaakt en niet zijn gestorneerd.

Een dergelijke schriftelijke verklaring is waarschijnlijk een minder kostbare vorm van bewijslevering dan getuigenverhoren.

Met betrekking tot grief 4: vordering C in reconventie ter zake de door [appellant] in de woning geplaatste keuken

3.7.1.

Vordering C in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 1.900,-- aan [appellant] . De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. [appellant] is met grief 4 tegen die afwijzing opgekomen. Door de grief wordt de vordering ter beoordeling aan het hof voorgelegd.

3.7.2.

Ter onderbouwing van de vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende aangevoerd.

[appellant] heeft overeenkomstig een met [geïntimeerden] gemaakte afspraak de oude defecte keuken van de woning vervangen. Partijen hebben in verband hiermee afgesproken dat de vervanging van de keuken een bedrag ad € 2.400,-- vertegenwoordigt en dat [geïntimeerden] gedurende 24 maanden € 100,- per maand zouden betalen aan

[appellant] . [geïntimeerden] hebben dit maandelijkse bedrag alleen gedurende de maanden juni 2017 tot en met oktober 2017 aan [appellant] betaald, zodat zij nog € 1.900,-- aan [appellant] moeten voldoen.

3.7.3.

[geïntimeerden] hebben niet betwist dat de door [appellant] gestelde afspraak is gemaakt. Zij stellen dat zij de betaling van € 100,-- per maand met ingang van november 2017 hebben gestaakt omdat [appellant] vanaf dat moment niet langer € 900,-- maar nog slechts € 700,-- per maand aan huur betaalde. Ook hebben [geïntimeerden] gesteld dat de keuken nog niet is afgetimmerd en dat de afvoer van de wasbak lek is. Volgens [geïntimeerden] vertegenwoordigd de keuken door deze gebreken slechts een waarde van € 500,--, welk bedrag zij al hebben voldaan door de vijf betalingen van € 100,-- in de maanden juni 2017 tot en met oktober 2017.

3.7.4.

Tussen partijen staat vast dat zij hebben afgesproken dat [appellant] de oude keuken in de woning zou vervangen en dat [geïntimeerden] als tegenprestatie gedurende 24 maanden € 100,- per maand zouden betalen aan [appellant] . Ook staat vast dat [geïntimeerden] slechts 5 termijnen van € 100,-- hebben voldaan, zodat zij in beginsel nog € 1.900,-- verschuldigd zijn aan [appellant] . Het feit dat [appellant] met ingang van november 2017 minder huur is gaan betalen, doet hier niet aan af. Of [appellant] terecht de huurbetalingen heeft verminderd, zal het hof na bewijslevering in het kader van de grieven 1, 2 en 5 nader beoordelen. Eventueel kan verrekening plaatsvinden van over en weer bestaande vorderingen.

3.7.5.

De stelling van [geïntimeerden] dat de keuken nog niet is afgetimmerd en dat de afvoer van de wasbak lek is, kan hen om meerdere redenen ook niet baten.

De eerste reden is dat die stelling, indien al juist, op zichzelf niet afdoet aan de contractuele afspraak dat [geïntimeerden] aan [appellant] € 2.400,-- zou betalen. [geïntimeerden] hebben de daartoe strekkende overeenkomst niet ontbonden.

De tweede reden is dat [geïntimeerden] ook geen tegenvordering tot schadevergoeding wegens de gestelde gebreken aan de keuken hebben ingesteld, en ter zake geen beroep op verrekening met de vordering van [appellant] hebben gedaan.

De derde reden is dat [appellant] de stelling dat aan de door hem geplaatste keuken gebreken kleven, gemotiveerd heeft betwist en daarbij heeft verwezen naar bladzijde 7 van het rapport van [Bouwkundig bureau] te [vestigingsplaats] van 17 oktober 2018, en naar foto’s van de nieuwe keuken. Gelet op dit gemotiveerde en met producties onderbouwde verweer kan niet worden aangenomen dat van de door [geïntimeerden] gestelde gebreken sprake is, althans dat de keuken geen waarde van € 2.400,-- vertegenwoordigt.

3.7.6.

Het hof concludeert dat grief 4 doel treft. Het hof zal vordering C in reconventie ten bedrage van € 1.900,-- alsnog toewijzen.

Met betrekking tot de grieven 6 en 7: vordering A in reconventie ter zake huurprijsvermindering vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wegens gebreken aan het gehuurde

3.8.1.

Vordering A in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 11.480,-- wegens huurprijsvermindering vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wegens gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen op grond van zijn oordeel dat [appellant] [geïntimeerden] niet in gebreke heeft gesteld en geen termijn heeft gegund om de gestelde gebreken op te lossen. De grieven 6 en 7 zijn tegen die afwijzing gericht. Door de grieven wordt de vordering in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd.

3.8.2.

Het hof zal eerst grief 7 behandelen. Door middel van die grief betoogt [appellant] dat het voor het vorderen van huurprijsvermindering niet noodzakelijk is dat de huurder aan de verhuurder een hersteltermijn heeft gegund. Volgens [appellant] kan hij de vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment dat hij [geïntimeerden] (schriftelijk) in kennis heeft gesteld van het gebrek of het gebrek al in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan.

3.8.3.

Deze grief is terecht voorgedragen. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was (bij de verhuurder) om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het recht om een huurprijsvermindering te vorderen ontstaat als er een niet aan de huurder toe te rekenen gebrek is dat leidt tot genotsvermindering, ongeacht de oorzaak. Niet nodig is dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van gebreken. Verder geldt ook niet als aanvullend vereiste voor een recht op huurprijsvermindering dat het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. De redenering op grond waarvan de kantonrechter de vordering tot huurprijsvermindering heeft afgewezen, kan die afwijzing dus niet dragen. Dit brengt mee dat het hof nader over de vordering moet oordelen, en daarbij ook de stellingen en verweren moet betrekken die de kantonrechter onbehandeld heeft gelaten.

3.8.4.

[geïntimeerden] hebben tegen de vordering als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat, indien [appellant] de gebreken al in 2017 heeft gemeld bij [geïntimeerden] , [appellant] de vordering op grond van artikel 7:257 lid 1 BW binnen zes maanden na die melding had moeten instellen (conclusie van antwoord in reconventie, punt 24). De vordering is pas bij conclusie van eis in reconventie van 3 april 2019 ingesteld, en dus meer dan zes maanden nadat [appellant] de door hem gestelde melding heeft gedaan. Om deze reden moet de vordering geheel worden afgewezen, aldus [geïntimeerden] .

3.8.5.

Het hof verwerpt dit verweer. Met het begrip ‘vervaltermijn’ in lid 1 niet bedoeld dat na de termijn van zes maanden na de kennisgeving van het gebrek de gehele bevoegdheid tot het vorderen c.q. verzoeken van huurvermindering vervalt. Dat volgt ook uit het bepaalde in lid 3, waarop het hof hierna zal ingaan. De door [geïntimeerden] genoemde andersluidende uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, is onjuist.

3.8.6.

[geïntimeerden] hebben tegen de vordering voorts aangevoerd dat uit artikel 7:257 lid 3 BW volgt dat, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek (conclusie van antwoord in reconventie, punt 23). Volgens [geïntimeerden] brengt dat in dit geval mee dat [appellant] slechts aanspraak kan maken op huurprijsvermindering over een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering bij conclusie van eis in reconventie van 3 april 2019.

3.8.7.

Dit verweer, dat door [appellant] niet is bestreden, is terecht voorgedragen. Artikel 7:257 lid 3 BW beoogt tot uitdrukking te brengen, voor zover in deze zaak van belang, dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs in verband met aanwezige gebreken kan worden verkregen, niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, 6, p. 44). Dat brengt mee dat de vordering van [appellant] hooguit toewijsbaar is over de periode van 3 oktober 2018 (zes maanden vóór het instellen van de eis in reconventie) tot en met 30 april 2019 (de laatste dag van de huurovereenkomst). Over de periode daarvóór is de vordering niet toewijsbaar.

3.9.1.

Het voorgaande brengt mee dat het hof allereerst moet beoordelen of in de periode van 3 oktober 2018 tot en met 30 april 2019 sprake was van gebreken aan het gehuurde die op de voet van artikel 7:207 BW een vermindering van de huurprijs kunnen rechtvaardigen. Volgens [appellant] is dat het geval. [appellant] heeft bij randnummer 3.52 van de memorie van grieven de navolgende opsomming gegeven van gebreken die volgens hem in of aan het gehuurde aanwezig waren (letteraanduiding door hof toegevoegd):

• a. de in slechte staat zijnde kozijnen;
• b. de slechte beglazing;
• c. geen tot slechte isolatie;
• d. slecht voegwerk;
• e. ernstig vochtgebrek inclusief ernstige schimmelvorming op de muren;
• f. lekkageplekken;
• g. zetscheuren;
• h. losliggende vensterbanken;
• i. slechte ventilatie;
• j. de rioleringsput lekt.

3.9.2.

Het hof stelt voorop dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing van artikel 7:207 lid 1 BW voorstaat. Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering moet de vermindering van het huurgenot van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst (waarop huurprijsvermindering neerkomt) en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet iedere kleinigheid geeft recht op vermindering van de huurprijs (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken 1999/00, 26089, 6, p. 11).

3.9.3.

Ter bepaling van de feitelijke staat in de woning zal het hof het door [appellant] overgelegde rapport van door [Bouwkundig bureau] van 17 oktober 2018 tot uitgangspunt nemen. [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat de in dat rapport beschreven situatie wezenlijk anders is dan de situatie waarin het gehuurde verkeerde in de nu te beoordelen periode van 3 april 2018 tot en met 30 april 2019. Het hof komt op basis van het rapport tot het oordeel dat de navolgende gestelde gebreken om de hierna te melden redenen geen aanleiding kunnen geven voor de gevorderde huurprijsvermindering over de in dit geding relevante periode.

• Dat in de relevante periode sprake zou zijn van de onder c. genoemde slechte isolatie blijkt niet uit het rapport. Mogelijk was daarvan wel sprake in 2017, maar [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij in maart 2018 isolatiewerkzaamheden hebben laten uitvoeren en [appellant] heeft dat niet betwist. Ook uit blz. 6 onderaan, blz. 7 onderaan en blz. 19 van het rapport blijkt dat na-geïsoleerd is met isolatiekorrels. Dat vóór de uitvoering van de na-isolatiewerkzaamheden mogelijk wel sprake is geweest van een gebrekkige isolatie, is niet relevant. Over de periode vóór 3 oktober 2018 kan immers geen huurprijsvermindering meer worden gevorderd.
• Het onder d. genoemde slechte voegwerk is beschreven op blz. 20 van het rapport. Er is niet gesteld of gebleken dat dit slechte voegwerk een noemenswaardige vermindering van het huurgenot oplevert, laat staan een zodanige vermindering van het huurgenot dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
• De onder f. genoemde lekkageplekken zijn beschreven op blz. 11 onderaan van het rapport. Het betreft lekkageplekken op de plafondschrootjes op de begane grond en lekkageplekken bij de meterkast. Op beide locaties zijn de plekken volgens het rapport veroorzaakt door oude lekkages, die ten tijde van de opname door de rapporteur niet meer aanwezig waren. Er is niet gesteld of gebleken dat deze oude lekkagesporen een noemenswaardige vermindering van het huurgenot opleveren, laat staan een zodanige vermindering van het huurgenot dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
• De onder g. genoemde zetscheuren worden beschreven op blz. 5 bovenaan en blz. 20 van het rapport. Er is niet gesteld of gebleken dat deze zetscheuren een noemenswaardige vermindering van het huurgenot opleveren, laat staan een zodanige vermindering van het huurgenot dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

3.9.4.

Voorts geldt ten aanzien van een deel van de gestelde gebreken, dat niet gesteld is dat [appellant] daarvan
“behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder” en dat niet gesteld of gebleken is dat
“het gebrek (bij [geïntimeerden] )
reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan” in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW. Om die reden kan ten aanzien van die gebreken geen huurprijsvermindering worden gevorderd. Dit geldt voor de volgende gestelde gebreken.

• De onder h. genoemde losliggende vensterbanken zijn beschreven bovenaan blz. 6 van het rapport. Het betreft alleen de vensterbanken bij het hoekraam aan de voorzijde die los en ongelijk liggen.
• De onder j. genoemde lekkage bij de rioleringsput is beschreven op blz. 21 bovenaan van het rapport.

[appellant] heeft niet gesteld dat hij van deze gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven aan [geïntimeerden] , en evenmin dat deze gebreken bij [geïntimeerden] reeds in voldoende mate bekend waren om tot maatregelen over te gaan. [appellant] heeft immers alleen gesteld dat hij melding heeft gemaakt van, kort gezegd, het naar zijn mening grote vochtprobleem in de woning. De zojuist genoemde gebreken h en j staan daar los van.

3.9.5.

Dan resteren ter bespreking nog de volgende gebreken.

• De onder a. genoemde in slechte staat verkerende kozijnen zijn beschreven op blz. 5 onderaan en blz. 6 midden van het rapport van [Bouwkundig bureau] . Het betreft twee kozijnen. Volgens het rapport staat het raamkozijn van de slaapkamer aan de achterzijde geheel los en is het kozijn van het hoekraam aan de voorzijde beschadigd.
• De onder b. genoemde slechte beglazing vormt geen afzonderlijke categorie naast de onder a genoemde in slechte staat verkerende kozijnen, en hoeft dus niet afzonderlijk besproken te worden.

• Ten aanzien van het onder e. genoemde “vochtgebrek” (het hof zal dit lezen als vochtprobleem) en de genoemde schimmelvorming geldt het volgende. De schimmel waarvan volgens blz. 10 van het rapport sprake is in de slaapkamer, is niet recent. Ter plaatse is weinig vocht gemeten. Onderaan blz. 8 van het rapport is schimmel beschreven op een locatie aan de onderzijde van de wand in de woonkamer. Op blz. 11 is schimmelvorming beschreven op de voegen en boven de wandtegels in de badkamer. Volgens het rapport gaat het niet om leefvocht maar wordt het probleem veroorzaakt door vervuiling in de spouw of doordat er geen open stootvoegen in de buitengevel boven de fundering zitten voor afvoer van water in de spouw.
• De onder i. genoemde slechte ventilatie is alleen aan de orde in de badkamer (blz. 12 van het rapport van [Bouwkundig bureau] ) en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de badkamerdeur aan de onderzijde geen spleet openlaat voor de aanvoer van verse lucht ten behoeve van de ventilatie. Ten aanzien van andere ruimtes in de woning blijkt niet van ontoereikende ventilatie. Het hof verwijst naar blz. 8 bovenaan en blz. 8 onderaan van het rapport, waaruit juist blijkt van toereikende ventilatie door ventilatieroosters.

Naar het oordeel van het hof betreffen deze punten, zeker in onderling verband en samenhang bezien, gebreken die in beginsel een beperkte vermindering van de huurprijs kunnen rechtvaardigen. Het hof moet daarom onderzoeken [appellant] van deze gebreken
“behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder” dan wel of
“het gebrek (bij [geïntimeerden] )
reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan” in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW.

3.9.6.

[appellant] heeft gesteld dat hij [geïntimeerden] meerdere keren in kennis heeft gesteld van de vochtproblemen in de woning. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellant] in de toelichting op grief 6 verwezen naar e-mails uit het najaar van 2017 en naar WhatsApp-berichten uit oktober en november 2017. Ook heeft [appellant] verwezen naar e-mails uit januari en februari 2018. Dit betreft berichten uit de periode vóórdat [geïntimeerden] in maart 2018 isolatiewerkzaamheden hebben laten uitvoeren aan het gehuurde. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] door het laten uitvoeren van die werkzaamheden maatregelen getroffen teneinde het door [appellant] gemelde vochtprobleem te verhelpen. Het had dus op de weg van [appellant] gelegen om, als hij meende dat het probleem door de isolatiewerkzaamheden niet goed was verholpen, daarvan melding te maken bij [geïntimeerden] . Een dergelijke melding is niet te lezen in de door [appellant] genoemde e-mail van 22 maart 2018. Daarin wordt slechts gemeld, voor zover nu van belang, dat er bij de uitvoering van de isolatiewerkzaamheden isolatiekorrels in de woning terecht zijn gekomen, maar niet dat het vochtprobleem ondanks de isolatiewerkzaamheden is blijven voortbestaan. Ook in de e-mails die [appellant] aan [geïntimeerden] heeft verzonden op 23 maart 2018 en 15 mei 2018 zijn geen vochtgebreken gemeld. Bij die e-mails heeft [appellant] slechts, kort gezegd, overleg afgehouden.

3.9.7.

Pas bij de brief van de advocaat van [appellant] van 2 november 2018 aan [geïntimeerden] is vervolgens gemeld dat, kort gezegd en voor zover nu van belang, het vochtprobleem nog steeds aanwezig was en dat sprake was van kozijnen die in slechte staat verkeren. In de brief wordt echter niet aangedrongen op herstel van de gebreken door [geïntimeerden] , maar wordt voorgesteld dat [appellant] de gebreken op eigen kosten zal laten herstellen en dan voor onbepaalde tijd in de woning mag blijven wonen tegen een huurprijs van € 700,-- per maand die nimmer verhoogd mag worden. Dat [geïntimeerden] op enigerlei wijze hebben geantwoord op deze brief is niet gesteld of gebleken. [geïntimeerden] hebben niet ingestemd met dit voorstel, maar na 2 november 2018 kennelijk ook niet aan (de advocaat van) [appellant] meegedeeld dat zij het vochtprobleem en de kozijnen nader wilden onderzoeken en herstellen. Het hof concludeert dat [appellant] , via de brief van zijn advocaat van 2 november 2018, voor zover thans van belang, behoorlijk kennis heeft gegeven van de aanwezigheid van de gebreken a, e en i. De vordering om terzake deze gebreken de huurprijs te verminderen is dus naar het voorlopig oordeel van het hof in beginsel toewijsbaar over de periode van 2 november 2018 tot en met 30 april 2019. Een definitief oordeel hierover houdt het hof aan tot na de bewijslevering over de volgens [appellant] in oktober 2017 gemaakte afspraak dat de huurprijs, vanwege in het gehuurde aanwezige gebreken, met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst zou worden verlaagd tot € 700,--.

3.9.8.

Ook over de vraag welke mate van huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, houdt het hof elk oordeel aan tot na de bewijslevering over de gestelde afspraak.

3.9.9.

[geïntimeerden] hebben in de conclusie van antwoord in reconventie (randnummer 26) nog aangevoerd dat de vordering tot huurprijsvermindering niet toewijsbaar is over de maanden februari en maart 2019 (en, naar het hof begrijpt, over de maand april 2019) omdat [appellant] over die maanden geen huur heeft betaald. Het hof verwerpt dit standpunt. In conventie wordt betaling van de huur over deze maanden gevorderd. Bij het bepalen van de mate waarin die vordering toewijsbaar is, moet de vordering tot huurprijsvermindering in ogenschouw worden genomen.

3.9.10.

Het hof zal elk verder oordeel over de grieven 6 en 7 en over vordering A in reconventie aanhouden.

Met betrekking tot grief 8: vordering D in reconventie ter zake door vochtoverlast veroorzaakte schade

3.10.1.

De door [appellant] ingestelde vordering D in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 14.711,92 als vergoeding van schade die [appellant] heeft geleden door de vochtoverlast in de woning. De kantonrechter heeft over deze vordering overwogen: “
De kantonrechter acht deze vordering onvoldoende onderbouwd zodat afwijzing zal volgen. ” Op grond van deze overweging heeft de kantonrechter de vordering afgewezen.

3.10.2.

Grief 8 is tegen die overweging en afwijzing gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] , samengevat, het volgende.

• Uit het rapport van [Bouwkundig bureau] van 17 oktober 2018 blijkt dat sprake is van vochtproblemen in de woning.
• [geïntimeerden] hebben de aan het vochtprobleem ten grondslag liggende gebreken niet hersteld, en zijn dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
• De tekortkoming is aan [geïntimeerden] toe te rekenen, omdat [appellant] hen op het vochtprobleem had gewezen.
• Door de schimmelvorming heeft [appellant] schade geleden, die door [geïntimeerden] vergoed moet worden.

In de conclusie van eis in reconventie heeft [appellant] gesteld dat de schade begroot moet worden op € 14.711,92. [appellant] heeft daartoe verwezen naar productie 8 bij de conclusie van eis in reconventie, en geen nadere toelichting gegeven op de hoogte van het bedrag van € 14.711,92. [appellant] heeft niet gesteld uit welke posten het bedrag is opgebouwd.

3.10.3.

Het hof constateert dat productie 8 bij de conclusie van eis bestaat uit de navolgende stukken:

• i. een handgeschreven ongedateerde bestelbon van DM Living waarop diverse meubels zijn vermeld tot een totaalbedrag van € 5.950,--;
• ii. diverse facturen van ASCI Technologies uit oktober en november 2018 voor diverse computer-gerelateerde producten, ten bedrage van in totaal € 342,50 (€ 300,-- + € 30,-- + € 12,50);
• iii. een factuur van MyCom van 6 november 2018 ten bedrage van € 129,-- voor een “ASUS RX56G 04G”;
• iv. een Excelbestand met aantal kledingstukken, een tas en beddengoed voor in totaal € 3.291,42;
• v. een factuur van [expertcentrum] te [vestigingsplaats] van 29 mei 2017 ter zake, kort gezegd, een showroommodel keuken ten bedrage van € 4.999,--.
• vi. een factuur van € 350,-- voor de bouwkundige keuring door [Bouwkundig bureau] .

De onder vi genoemde factuur komt hierna bij de behandeling van grief 9 aan de orde en moet bij de beoordeling van grief 8 buiten beschouwing worden gelaten. De facturen die onder i tot en met v zijn genoemd, belopen tezamen niet € 14.711,92 maar € 17.794,42. In zoverre deelt het hof het oordeel dat [appellant] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft in zijn processtukken geen inzicht gegeven in hoe het door hem gevorderde bedrag is opgebouwd, en dat is ook niet af te leiden uit productie 8 bij de conclusie van eis in reconventie.

3.10.4.

Dat brengt echter niet mee dat de vordering aanstonds kan worden afgewezen. Als aannemelijk is dat enige schade is geleden waarvoor aansprakelijkheid bestaat maar de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, moet de rechter, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW schatten, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk is gevorderd (HR 10 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1842). Het hof moet dus nader over de gestelde schadeposten oordelen.

3.10.5.

Het hof zal schadepost v. afwijzen. [appellant] heeft een keuken in het gehuurde geplaatst en daarover een regeling getroffen met [geïntimeerden] . In verband daarmee zal het hof vordering C in reconventie ten bedrage van € 1.900,-- alsnog toewijzen (zie hiervoor, rov. 3.7.6). [appellant] heeft geen grondslag genoemd op grond waarvoor nogmaals een bedrag voor een keuken zou moeten worden toegewezen.

3.10.6.

Het hof zal ook post ii ten bedrage van € 342,50 en post iii ten bedrage van € 129,-- afwijzen. De reden hiervoor is dat [appellant] nergens in zijn gedingstukken op voldoende concrete wijze heeft gesteld dat door het vochtprobleem in de woning computerapparatuur is beschadigd. Dat door plaatselijk vochtige wanden en plaatselijke schimmelvorming op wanden computerapparatuur defect raakt, ligt ook niet voor de hand. Het had op de weg van [appellant] gelegen om uiterlijk in de memorie van grieven concreet te stellen dat dergelijke schade is veroorzaakt, zeker nadat de kantonrechter in het beroepen vonnis oordeelde dat [appellant] zijn vordering tot schadevergoeding onvoldoende onderbouwd had.

3.10.7.

Ter beoordeling resteren nu nog de posten i (ter zake vochtschade aan diverse meubels) en iv (ter zake vochtschade aan kledingstukken, een tas en beddengoed). Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen om bij memorie na al dan niet gehouden getuigenverhoor deze posten nader te onderbouwen. [appellant] dient daarbij zowel in te gaan op de vraag of, en waarom [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor deze schadeposten als op de vraag in hoeverre deze schadeposten een gevolg zijn van het aan [geïntimeerden] verweten nalaten om gebreken te verhelpen. Ook dient [appellant] daarbij in te gaan op het beroep dat [geïntimeerden] bij randnummer 40 van de conclusie van antwoord in reconventie hebben gedaan op artikel 6:101 BW.

3.10.8.

[geïntimeerden] kunnen vervolgens bij memorie van antwoord na al dan niet gehouden getuigenverhoor reageren op deze kwesties.

3.10.9.

Het hof zal elk verder oordeel over vordering D in reconventie, en meer in het bijzonder over de genoemde posten i en iv, aanhouden.

Met betrekking tot grief 9: vordering E in reconventie ter zake de kosten van de door [appellant] ingeschakelde deskundige

3.11.1.

Vordering E in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van € 350,-- aan [appellant] wegens de kosten van het rapport van [Bouwkundig bureau] van 17 oktober 2018.

3.11.2.

Het hof zal elk oordeel over deze vordering aanhouden tot na de bewijslevering.

Conclusie

3.12.1.

Uit het voorgaande volgt dat [appellant] in de gelegenheid moet worden gesteld tot de hierna te noemen bewijslevering. Bij memorie na al dan niet gehouden getuigenverhoor zal [appellant] vervolgens moeten ingaan op hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.10.7 heeft overwogen. [geïntimeerden] kunnen daarop reageren bij memorie van antwoord na al dan niet gehouden getuigenverhoor.

3.12.2.

Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

wijst [appellant] op hetgeen ten aanzien van de bewijslevering over de bewijsopdrachten II-A en II-B is overwogen in rov. 3.6.5 van dit arrest;

laat [appellant] toe om te bewijzen:

• I. dat hij in oktober 2017 met [geïntimeerden] is overeengekomen dat de huurprijs, vanwege in het gehuurde aanwezige gebreken, met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst zou worden verlaagd tot € 700,-- per maand;
• II-A. dat de door hem gestelde huurbetaling van € 700,-- van 29 december 2017 daadwerkelijk naar de bankrekening van [geïntimeerden] is overgemaakt en niet is gestorneerd;

- II-B. dat de in productie 3 bij de conclusie van antwoord genoemde twee betalingen van 2 juli 2018 van elk € 700,-- allebei daadwerkelijk naar de bankrekening van [geïntimeerden] zijn overgemaakt en niet zijn gestorneerd;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 15 maart 2022 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] bij zijn opgave op genoemde roldatum een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

bepaalt dat [appellant] bij zijn memorie na al dan niet gehouden getuigenverhoor moet ingaan op hetgeen het hof in rov. 3.10.7 van dit arrest heeft overwogen, waarna [geïntimeerden] bij memorie van antwoord na al dan niet gehouden getuigenverhoor daarop kunnen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2022.

griffier rolraadsheer