ECLI:NL:GHSHE:2022:4652

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.305.260

arrest van 27 december 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als: [appellant] ,

advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.J.M.H. Simons te Someren,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 januari 2022 ingeleide hoger beroep van [appellant] .

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer: 9100321)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met grieven (met producties);
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de akte van [geïntimeerde] en
de antwoordakte.

2.2.

Het hof heeft arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Waar deze zaak over gaat

3.1.

Deze zaak gaat over de afwikkeling van een huurovereenkomst. [persoon A] (de vader van [appellant] ) heeft vanaf 15 februari 2006 aan [geïntimeerde] bedrijfsruimte verhuurd. In de huurovereenkomst van 25 januari 2006 is opgenomen (in artikel 1.1., zie productie 2 bij inleidende dagvaarding) dat het gaat om de bedrijfsruimte zijnde het achterste gedeelte van [adres] te [plaats] , bestaande uit de voormalige dansstudio welke aan partijen voldoende bekend is, alsmede parkeerplaatsen aan de overzijde. [geïntimeerde] exploiteert een eenmanszaak genaamd [bedrijf] .

3.2.

In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door [geïntimeerde] uitsluitend wordt bestemd om te gebruiken als studio, sportinstructieruimte en aanverwante activiteiten. Het is ingevolge artikel 1.3. van de huurovereenkomst [geïntimeerde] als huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.

3.3.

In artikel 4.1. is een huurprijs opgenomen van € 12.000,00 op jaarbasis, waarbij de huurprijs jaarlijks wordt aangepast (zie artikel 4.5.). In artikel 4.7.2. is een staatje opgenomen met de maandelijks verschuldigde bedragen waarin is vermeld dat de huurprijs

€ 1.000,00 bedraagt. Alle andere posten zijn begroot op Є 0,00 waaronder ook de post:

“- het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting”.

3.4.

Bij overeenkomst tot wijziging beheerder en rekeningnummer huurovereenkomst van 17 januari 2017 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] het beheer van het bedrijfspand overneemt van zijn vader (zie productie 3 inleidende dagvaarding). In artikel 1.2. van die overeenkomst is opgenomen dat de maandelijkse huur € 1.500,00 bedraagt welk bedrag inclusief gas/water/elektriciteit is. In artikel 1.3. staat dat er verder geen wijzigingen plaatsvinden omtrent de huurovereenkomst.

3.5.

Op 8 juli 2021 heeft de kantonrechter in deze procedure een comparitie van partijen gehouden. [geïntimeerde] had toen het gehuurde al ontruimd. Direct na de comparitie heeft zij de sleutels ingeleverd bij [appellant] .

3.6.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 9 december 2021 de stellingen van partijen aldus begrepen dat de huurovereenkomst tussen hen is geëindigd per 8 juli 2021. De incidentele vordering van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde wegens illegale bewoning door [geïntimeerde] is verder onbesproken gebleven. De vordering van [appellant] tot betaling van achterstallige huurpenningen is afgewezen omdat deze achterstand is verrekend met diverse andere door [geïntimeerde] naar voren gebrachte kosten en een huurprijsvermindering met terugwerkende kracht in verband met de verplichte sluiting van de studio van [geïntimeerde] wegens de Coronamaatregelen. Bij de huurprijsvermindering heeft de kantonrechter meegewogen dat [appellant] op 10 april 2021 het gas heeft afgesloten van het gehuurde wegens het niet betalen van het voorschot voor gas, water en licht door [geïntimeerde] . De vorderingen over en weer zijn voor het overige afgewezen (waarbij [geïntimeerde] is veroordeeld in de kosten van het incident, begroot op nihil, [appellant] is veroordeeld in de proceskosten in conventie, begroot op € 50,00 en [geïntimeerde] is veroordeeld in de proceskosten in reconventie die zijn begroot op nihil).

De vordering in principaal hoger beroep

3.7.

[appellant] vordert in principaal hoger beroep het vonnis waarvan beroep te vernietigen en voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door tijdige opzegging tegen 15 februari 2022 is geëindigd en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:

achterstallige huurtermijnen, primair groot € 6.793,55 (uitgaande van een maandelijkse huur van € 1.300,00), subsidiair groot € 6.532,56 (uitgaande van een maandelijkse huur van € 1.250,00);

contractuele boete wegens achterstallige huur van € 1.500,00;

achterstand gas/water/elektra primair van € 4.866,36, subsidiair € 4.266,36;

contractuele boete vanwege illegale onderverhuur van € 180.018,18, subsidiair een schadevergoeding ter zake illegale onderverhuur van € 1.900,00;

achterstallige onderhoudskosten van € 822,22;

kosten van herstel van de gebreken bij ontruiming van € 2.370,00;

kosten van schilderwerk in de oude kleuren, vernieuwing keukenblok op de begane grond, herstel van het straatwerk buiten, verwijderen van de plantenbak, P.M.;

buitengerechtelijke incassokosten van € 391,61;

de proceskosten van beide instanties.

De vordering in incidenteel hoger beroep

3.8.

[geïntimeerde] vordert in incidenteel hoger beroep [appellant] te veroordelen tot betaling van:

kosten kachel € 54,99, kosten van technische inspectie naar de reden van geen gastoevoer € 115,02, kosten onderhoudsbeurt ketels € 318,36, totaal € 488,37;

de proceskosten in eerste aanleg in reconventie en in die van het incident.

De vordering in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

3.9.

Voor het geval het hof van oordeel is dat grief vijf van [appellant] slaagt en zo moet worden begrepen dat de kantonrechter bij de huurprijsverminderingsberekening de vaste lastenmethode had moeten toepassen, en er niet alsnog tot verrekening kan worden gekomen, stelt [geïntimeerde] een tegenvordering op [appellant] te hebben. [geïntimeerde] vordert in dat geval een bedrag van [appellant] van € 5.937,50 aan huurprijsvermindering conform de vastenlastenmethode, althans een zodanig bedrag als het hof juist zal achten.

het principaal hoger beroep

3.10.

Het hof zal hierna de eerste grief in principaal hoger beroep behandelen, daarna achtereenvolgens de vorderingen in principaal hoger beroep en tenslotte het incidenteel hoger beroep.

De eerste grief; vordering in reconventie

3.11.

[appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] een eis in reconventie heeft ingesteld. Dit betoog faalt. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een schriftelijk verweer ingediend. Op pagina 11 van dat verweer staan verzoeken van [geïntimeerde] (die in eerste aanleg zonder gemachtigde procedeerde) die niet anders kunnen worden geduid dan als zelfstandige vorderingen. Zo verzoekt [geïntimeerde] de verhuurder te verplichten zijn verantwoordelijkheden op zich te nemen, alle schades en nalatig onderhoud op te lossen en een minder dreigende houding richting haar als huurder aan te nemen (zie punt 1 pagina 11 van het verweer). Een dergelijk verzoek is meer dan alleen een beroep op verrekening als verweer, het is een zelfstandig verzoek of te wel een eis in reconventie. Dat in het tussenvonnis van 8 april 2021 (waarin een mondelinge behandeling is gelast) is opgenomen dat het een schriftelijke conclusie van antwoord betreft en niet expliciet is vermeld dat sprake is van een conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, maakt het voorgaande niet anders. Uit de stukken in eerste aanleg blijkt dat partijen over en weer op elkaars vorderingen/verzoeken hebben gereageerd - [appellant] heeft de verzoeken van [geïntimeerde] dus kennelijk als een eis in reconventie begrepen - en ook de kantonrechter heeft bij eindvonnis onderscheid gemaakt tussen de eis in conventie en die in reconventie, waarbij ook de akte vermeerdering van eis van [geïntimeerde] , terecht, is meegenomen. Nu [geïntimeerde] in eerste aanleg een eis in reconventie heeft ingediend, staat het haar vrij haar eis in hoger beroep te wijzigen zoals zij in het incidentele hoger beroep heeft gedaan. Het hof zal na het principale hoger beroep dan ook toekomen aan het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde] . Hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd omtrent de gang van zaken in eerste aanleg ten aanzien van het door [geïntimeerde] ingediende antwoord (zie de toelichting op zijn eerste grief omtrent het ontvangen van het antwoord van [geïntimeerde] door de advocaat van [appellant] ), maakt het voorgaande niet anders en behoeft daarom geen bespreking.

a)
Achterstallige huur

3.12.

Aan de vraag of sprake is van achterstallige huur gaat de vraag vooraf wat partijen ten aanzien van de huur zijn overeengekomen alsmede de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. Bij deze vragen geldt als uitgangspunt dat het antwoord op de vraag welke rechten en verplichtingen zijn overeengekomen gevonden wordt door uitleg van de huurovereenkomst, waarbij het niet aankomt op de letterlijke omschrijving (of kwalificatie) van hetgeen is opgenomen in de overeenkomst, maar op de zin die partijen gegeven de omstandigheden aan de desbetreffende bepalingen omtrent het ‘gebruik’ van het gehuurde of de ‘tegenprestatie’ redelijkerwijs mochten toekennen (de zogenaamde
Haviltex-maatstaf)). De wijze waarop partijen zich ná de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben gedragen kan tevens van invloed zijn op de uitleg (van de inhoud) van de overeenkomst.

Einde huurovereenkomst

3.13.

Gelet op voornoemd uitgangspunt onderschrijft het hof overweging 4.3. van het vonnis waarvan beroep ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst. Beide partijen hebben in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst te beëindigen. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd de huurrelatie per 15 februari 2022 te laten eindigen en voor zoveel mogelijk eerder (zie ook zijn vordering in het incident en punt 14 dagvaarding in hoger beroep). De door [geïntimeerde] gevorderde beëindiging (per 9 april 2021 respectievelijk 1 juni 2021) is afgewezen omdat [geïntimeerde] toen het gehuurde nog niet ter vrije beschikking van [appellant] had gesteld. [appellant] heeft aangegeven dat de huurrelatie op zijn vroegst op 8 juli 2021 is geëindigd (zie ook punt 15 dagvaarding in hoger beroep). Ook heeft [appellant] in zijn begeleidend schrijven van 8 juli 2021, waarbij de pleitaantekeningen van zijn gemachtigde aan de rechtbank zijn toegestuurd, opgenomen dat de huurovereenkomst per 8 juli 2021 tot een einde is gekomen (zie ook overweging 4.3. van het vonnis waarvan beroep). De kantonrechter heeft vervolgens terecht de stellingen van partijen zo begrepen dat de huurovereenkomst met wederzijdse instemming is beëindigd per 8 juli 2021. Voor zover [appellant] daartegen bezwaar maakt, faalt zijn hoger beroep.

Huurprijs, voorschot gas, water en licht

3.14.

[appellant] heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst is vastgelegd dat de huurprijs per 15 augustus 2006 € 1.000,00 per maand zou bedragen en per 25 februari 2007

€ 1.250,00 per maand met (daarnaast) een voorschot voor gas, water en licht van € 300,00 per maand. Voorts betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] vanaf januari 2017 een totaal bedrag van

€ 1.550,00 per maand verschuldigd was, (€ 1.250,00 voor huur en € 300,00 als voorschot, maar dat zij maar € 1.500,00 betaalde (zie toelichting punt 21 dagvaarding in hoger beroep). Van die € 1.500,00 heeft [appellant] een bedrag van € 250,00 toegerekend aan het verschuldigde voorschot.

3.15.

[geïntimeerde] stelt dat [appellant] de eerder met [geïntimeerde] overeengekomen huur van

€ 1.250,00 per maand en (daarnaast) een voorschot van € 250,00 voor gas, water en licht, plots te laag vond en dat [geïntimeerde] in 2019 uit eigen beweging is overgegaan het voorschot voor gas, water en licht te verhogen naar € 500,00 per maand welk bedrag zij vanaf 2019 maandelijks aan [appellant] heeft betaald (punt 9 en 10 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Echter ontving [geïntimeerde] eind 2019 een jaarafrekening van [appellant] voor extra verbruik van gas, water en licht van € 1.446,10 (punt 11 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Daarom is [geïntimeerde] vanaf 2020 een voorschot op het verbruik van gas, water en licht van € 550,00 aan [appellant] gaan betalen, naast de huurprijs van volgens [geïntimeerde]

€ 1.250,00 per maand (punt 11 memorie van antwoord in principaal hoger beroep).

3.16.

Hoewel partijen in de overeenkomst van 17 januari 2017 een huurprijs zijn overeengekomen van € 1.500,00 per maand welk bedrag inclusief gas/water/elektriciteit is (zie hiervoor onder 3.4) volgt uit de stellingen van beide partijen dat zij de huurovereenkomst zo hebben uitgelegd/zich feitelijk zo hebben gedragen, dat [geïntimeerde] naast een bedrag aan huur een voorschot betaalde voor gas, water en licht, welk voorschot jaarlijks werd verrekend met het daadwerkelijk verbruik en dat voor zover dit voorschot niet toereikend was, [geïntimeerde] het daadwerkelijk verbruik bijbetaalde. Ook het hof zal er daarom vanuit gaan dat naast een bedrag aan huur een voorschot voor gas, water en licht verschuldigd is.

3.17.

In de overeenkomst tot wijziging van het beheer van 17 januari 2017 is een totaal verschuldigde maandelijkse huursom van € 1.500,00 overeengekomen. Beide partijen gaan echter uit van een huurprijs per 2017 van € 1.250,00 zodat ook het hof hiervan uit zal gaan. [appellant] kan niet worden gevolgd in zijn betoog dat [geïntimeerde] vanaf 2017 al een bedrag van

€ 1.250,00 aan huur + € 300,00 als voorschot, zijnde in totaal € 1.550,00 per maand verschuldigd was. Overeenstemming daarover blijkt nergens uit. Aldus is [geïntimeerde] voor het jaar 2017 een bedrag van € 1.250,00 + € 250,00 aan voorschot = € 1.500,00 per maand verschuldigd. Ook volgens [appellant] is [geïntimeerde] per 2 april 2019 € 1.750,00 per maand gaan betalen (zie punt 21 dagvaarding in hoger beroep). Dit strookt met de stelling van [geïntimeerde] dat zij vanaf 2019 € 1.250,00 aan huur betaalde en een voorschot van € 500,00. Ook het hof zal hier van uit gaan. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat zij vanaf 2020 een hoger voorschot is gaan betalen omdat het betaalde voorschot niet toereikend bleek voor haar verbruik. [geïntimeerde] heeft betoogd maandelijks een bedrag van € 1.250,00 aan huur + € 550,00 aan voorschotten = een maandelijkse betaling aan [appellant] van € 1.800,00 te hebben voldaan. Deze bedragen stroken met de stelling van [appellant] in punt 21 dagvaarding in hoger beroep waarin staat dat [geïntimeerde] per 1 februari 2020 € 1.800,00 per maand betaalde. Aldus zal ook het hof (net zoals de kantonrechter in overweging 4.5. van het vonnis waarvan beroep) uitgaan van een huurprijs per 1 februari 2020 van € 1.250,00 per maand naast een voorschot voor gas, water en licht van € 550,00 per maand.

3.18.

Nu niet is betwist dat de huur tot januari 2021 volledig door [geïntimeerde] is betaald en vanaf februari 2021 niet meer, en niet is gesteld en ook niet is gebleken dat de huur of het bedrag aan betaalde voorschotten sinds 1 februari 2020 is gewijzigd, betreft de periode van huurachterstand februari 2021 tot en met 7 juli 2021. Aldus komt ook het hof (net zoals de kantonrechter in overweging 4.5.) tot een huurachterstand van € 6.532,26. Voor het antwoord op de vraag of de vordering van [appellant] op dit punt toewijsbaar is, dient ook te worden beoordeeld of [geïntimeerde] recht heeft op huurprijsvermindering wegens de Coronamaatregelen en of de overige door [geïntimeerde] in eerste aanleg naar voren gebrachte posten (gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep) terecht zijn verrekend.

Huurprijsvermindering wegens Corona

3.19.

Als niet betwist staat vast dat [geïntimeerde] gedurende 9,5 maand geen klanten in de bedrijfsruimte heeft ontvangen vanwege de Coronamaatregelen en pas op 19 mei 2021 weer open mocht voor het publiek. Hierdoor zijn de exploitatiemogelijkheden van de onderneming van [geïntimeerde] in het gehuurde aangetast door onvoorziene omstandigheden waarover in de huurovereenkomst niets is overeengekomen. Echter heeft [geïntimeerde] ook niet betwist dat zij gedurende (het grootste deel van) deze periode in het gehuurde woonde, dat zij online lessen heeft verzorgd waardoor een geringe exploitatiemogelijkheid aanwezig was en dat sprake was van onderverhuur door [geïntimeerde] van de bedrijfsruimte (zie productie 11 bij antwoord in eerste aanleg, de onderhuurovereenkomst). Daarnaast heeft [geïntimeerde] in punt 47 memorie van antwoord in principaal hoger beroep gesteld van de overheid een TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) te hebben ontvangen van in totaal € 1.000,00. Vervolgens heeft zij bij akte producties 36 en 37 in het geding gebracht waarnaar zij in punt 2 van haar akte verwijst ten aanzien van de door haar ontvangen TVL. In de berekening van haar accountant die is overgelegd als productie 36 is een TVL meegenomen van 4 x € 361,00 en 3 x € 549,00, derhalve in totaal € 3.091,00. De berekening die is overgelegd als productie 36 is niet met onderliggende stukken onderbouwd. Productie 37 betreft een periode totalen resultaatrekening 2020, maar ook daarbij zijn geen onderliggende stukken in het geding gebracht en in die productie staat een TVL voor 2019 van in totaal € 1.153,95 naast een TOGS (overheidssteun i.v.m. Corona) van nog eens € 4.000,00.

Onder deze omstandigheden ziet het hof, anders dan de kantonrechter, geen aanleiding om aan [geïntimeerde] een huurprijsvermindering toe te kennen wegens de Coronamaatregelen. [geïntimeerde] heeft door deze maatregelen weliswaar een beperking in haar exploitatiemogelijkheden van de door haar gehuurde bedrijfsruimte ondervonden, maar zij is voldoende gecompenseerd door de van de overheid ontvangen TVL. [geïntimeerde] heeft over de omvang van de TVL tegenstrijdige standpunten ingenomen in hoger beroep. Haar stelling slechts € 1.000,00 te hebben ontvangen is niet onderbouwd en blijkens de bij akte in het geding gebrachte berekeningen van haar accountant is dit bedrag hoger dan zij in haar memorie van antwoord in principaal hoger beroep heeft aangevoerd. Omdat [geïntimeerde] haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd gaat het hof voorbij aan haar bewijsaanbod op dit punt. Bovendien heeft [geïntimeerde] woongenot van de gehuurde bedrijfsruimte gehad, was er sprake van onderverhuur en heeft zij nog een beperkte exploitatiemogelijkheid door de door haar verzorgde online lessen genoten. [geïntimeerde] heeft betoogd dat omdat [appellant] het gas heeft afgesloten op 10 april 2021, de bedrijfsruimte onbewoonbaar werd en zij daarom is verhuisd (zie onder meer punt 46 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Zij heeft ter gelegenheid van de inlichtingencomparitie in eerste aanleg verklaard dat zij op 28 mei 2021 is verhuisd (zie proces-verbaal van inlichtingen d.d. 8 juli 2021, pagina 4, 5e alinea). Aldus is zij het grootste deel van de periode waarin de huurachterstand is ontstaan blijven wonen, ook nog toen zij geen gas meer had. Ook heeft zij onvoldoende stukken in het geding gebracht om de huurkorting volgens de vaste lastenmethode van de Hoge Raad (zie Hoge Raad 24 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1974) te onderbouwen of de door haar in het geding gebrachte berekeningen te controleren. In zoverre slaagt het hoger beroep van [appellant] en bedraagt de huurachterstand
€ 6.532,26.

Verrekening met door [geïntimeerde] gestelde posten

3.20.

In het vonnis waarvan beroep (in overweging 4.5., blad 6, tweede alinea) heeft verrekening plaatsgevonden van de huurachterstand met door [geïntimeerde] aangevoerde kosten van het vervangen van een deur na controle door de brandweer, omdat de nooduitgang anders niet gebruikt kon worden. [appellant] erkent dat [geïntimeerde] dit heeft gedaan maar betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen omdat deze post samenhangt met het door [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst bewoonde deel van het bedrijfspand. Dit verweer van [appellant] faalt. Het onderhoud van het pand komt voor rekening van de verhuurder. Het hof zal dan ook rekening houden met het bedrag van € 544,50 (zie productie 12 bij het verweer van [geïntimeerde] ). Verder heeft de kantonrechter rekening gehouden met een ten onrechte door [geïntimeerde] in plaats van [appellant] betaald bedrag voor onderhoud van de geiser van € 47,19 (productie 12 bij het verweer van [geïntimeerde] ). Ook dit bedrag is terecht verrekend. Het onderhoud van de geiser komt eveneens voor rekening van verhuurder. Aldus zal ook het hof een bedrag van in totaal
€ 591,69verrekenen met de openstaande schuld.

3.21.

Daarnaast heeft de kantonrechter rekening gehouden met kosten voor bestratingswerkzaamheden in de tuin. Deze laatste post komt niet voor vergoeding in aanmerking nu niet is gesteld en ook niet is gebleken dat de tuin bij het gehuurde behoort. Waarom door haar uitgevoerd bestratingswerk dan voor rekening van [appellant] zou moeten komen is onvoldoende gesteld en niet gebleken, zodat deze post niet voor verrekening in aanmerking komt.

3.22.

Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep dienen ook de overige kosten die [geïntimeerde] in eerste aanleg als verrekenposten naar voren heeft gebracht in hoger beroep opnieuw beoordeeld te worden. Dit betreft dus alle overige posten die zijn opgenomen in productie 12 bij verweer van [geïntimeerde] . De bedragen die zijn opgenomen op de pagina met bonnetjes van Karwei zal het hof afwijzen. [geïntimeerde] heeft deze kosten niet onderbouwd. Deze bonnen zijn niet leesbaar, onduidelijk is waarvoor het geld is uitgegeven en [appellant] heeft betwist dat deze voor verrekening in aanmerking komen. Evenmin zal het hof rekening houden met het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 500,40 wegens hogere energielasten doordat de verouderde installaties niet zijn vervangen. Het is aan de verhuurder om de installaties al dan niet te vervangen. Dat [geïntimeerde] als huurder meer energiekosten betaalt omdat deze installaties verouderd en daardoor minder energiezuinig zijn, betekent niet dat deze extra energiekosten voor rekening van [appellant] komen.

3.23.

De in overweging 4.7. door de kantonrechter afgewezen posten betreffen door [geïntimeerde] gestelde kosten die door de kantonrechter zijn aangemerkt als tegenvorderingen en dus niet als verweer (zie ook de opsomming van de vordering van [geïntimeerde] onder 3.5. in het vonnis van 9 december 2021). Tegen de afwijzing van deze posten heeft [geïntimeerde] niet concreet (zie hierna) incidenteel hoger beroep ingesteld en in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep behoeven deze tegenvorderingen geen bespreking. Overigens kan het hof zich met die oordelen van de kantonrechter verenigen.

Conclusie ten aanzien van achterstand huur

3.24.

Op grond van het voorgaande is [geïntimeerde] nog aan [appellant] een huur verschuldigd van € 6.532,26 - € 591,69 =
€ 5.940,57. Tot betaling hiervan zal [geïntimeerde] worden veroordeeld.

b) Contractuele boete wegens achterstallige huur

3.25.

Volgens [appellant] (punt 40 dagvaarding in hoger beroep) is [geïntimeerde] , omdat sprake is van een huurachterstand, op grond van artikel 23.2 van de huurvoorwaarden een boete van

€ 1.500,00 verschuldigd.

3.26.

[geïntimeerde] betwist dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW d.d. 11 juli 2003 van toepassing zijn omdat deze nooit voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan haar ter hand zijn gesteld (zie punt 58 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Daarnaast beroept zij zich op vernietiging wegens het niet ter hand stellen. Bovendien kennen deze voorwaarden volgens [geïntimeerde] geen artikel 23.2 met daarin een boetebepaling. Dit betekent dat de gevorderde boete volgens [geïntimeerde] niet toewijsbaar is. Ook beroept zij zich op matiging (punt 60 memorie van antwoord in principaal hoger beroep).

3.27.

Daargelaten of de algemene voorwaarden van toepassing zijn overweegt het hof het volgende. [appellant] heeft tegenover het verweer van [geïntimeerde] dat de gestelde boete niet is te vinden in artikel 23.2 van deze algemene voorwaarden zijn daarop gebaseerde vordering niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van de algemene voorwaarden. De vordering van [appellant] op dit punt zal daarom wegens gebrek aan een grondslag worden afgewezen.

c) Achterstand gas, water, elektra

3.28.

In het vonnis waarvan beroep heeft in overweging 4.5. verrekening plaatsgevonden van de door [appellant] in eerste aanleg gevorderde achterstand in gas, water en licht met de door [geïntimeerde] gestelde kosten voor het opnieuw aanleggen van een internet-telefoonaansluiting. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een offerte overgelegd van KPN en heeft betoogd dat deze kosten noodzakelijk zijn geworden omdat [appellant] de aansluiting heeft verlegd. Omdat deze aansluitkosten hoger zijn dan de achterstand in gas, water en elektra heeft de kantonrechter een en ander verrekend waardoor [geïntimeerde] niets meer verschuldigd is uit hoofde van de afrekeningen gas, water en licht over 2020 en 2021. In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering gewijzigd (zie punt 42 dagvaarding in hoger beroep). Hij vordert primair een bedrag van € 4.866,36 waarbij rekening is gehouden met een betaald voorschot van € 500,00 per maand hetgeen volgens [appellant] betekent dat er een door [geïntimeerde] te betalen bedrag resteert voor 2018-2019 van € 1.000,00, voor 2019-2020 van primair

Є 1.460,70 en subsidiair € 860,70 (voor het geval rekening moet worden gehouden met een betaald voorschot van € 550,00) en voor 2020-2021 van € 2.405,66.

Het jaar 2018-2019, € 1.000,00

3.29.

Dit bedrag is door [geïntimeerde] niet gemotiveerd betwist, zodat de vordering van

€ 1.000,00zal worden toegewezen.

Het jaar 2019-2020, primair € 1.460,70, subsidiair € 860,70

3.30.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij de jaarafrekening over 2019 van € 1.446,10 (gelet op het op zes euro en zestig cent na zelfde bedrag, gaat het hof er van uit dat zij hiermee het jaar 2019-2020 bedoelt) heeft betaald (zie punt 38 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Dat [geïntimeerde] deze afrekening al heeft betaald blijkt ook uit de inleidende dagvaarding van [appellant] waarin in punt 11 staat dat aan het eind van 2019 de jaarafrekening werd opgemaakt en werd verrekend met de betaalde voorschotten waarna:
“ [geïntimeerde] heeft die jaarafrekening zonder enige vorm van protest behouden en betaald”. Dat betekent dat onvoldoende is gesteld en onderbouwd dat [geïntimeerde] voor het jaar 2019-2020 nog een bedrag verschuldigd is, zodat de vordering voor dat jaar wordt afgewezen.

Het jaar 2020-2021

3.31.

De primaire vordering van [appellant] voor het jaar 2020-2021 strandt omdat hij bij de berekening van die vordering is uitgegaan van een betaling aan voorschotten van € 500,00, in plaats van € 550,00.

3.32.

Ten aanzien van de subsidiaire vordering voor het jaar 2020-2021 geldt het volgende. Als productie 26 bij memorie van antwoord is een jaarafrekening 2020 overgelegd waaruit blijkt dat rekening is gehouden met een voorschot van € 500,00 per maand en een nog te betalen bedrag van € 1.360,70. Dit bedrag komt niet overeen met de gewijzigde eis van [appellant] in hoger beroep van € 2.405,66 voor 2020-2021. Een onderbouwing van [appellant] voor dit hogere bedrag ontbreekt. [geïntimeerde] stelt [appellant] per e-mail van 25 februari 2021 te hebben gewezen op de onjuiste jaarafrekening over 2020 (punt 16 memorie van antwoord en productie 28 bij memorie van antwoord). In die e-mail staat dat de jaarrekening onjuist is omdat het voorschot € 550,00 i.p.v. € 500,00 per maand bedraagt en [geïntimeerde] zich beroept zich op verrekening met een factuur van Comfort Expert voor jaarlijks onderhoud luchtverwarmingsketels van € 318,36.

3.33.

Het hof zal rekening houden met een betaald voorschot van € 550,00 per maand. Dat betekent dat op de jaarafrekening van € 1.360,70 nog 12 x € 50,00 = Є 600,00 in mindering dient te worden gebracht zodat een bedrag resteert van
€ 760,70.

Verrekening met € 318,36

3.34.

Bij brief van 14 januari 2021 (zie productie 27 bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep) heeft [geïntimeerde] het volgende aan [appellant] geschreven:

“(…)
In oktober/november 2020 heb ik als huurder gevraagd wanneer het jaarlijks onderhoud van de luchtverwarmingsketels plaatsvindt. Hier heeft U nog geen gehoor aan gegeven. Het onderhoudscontract dat Uw vader destijds heeft afgesloten met Kempair klimaatbeheersing is door U opgezegd waardoor er nu geen jaarlijks onderhoud gepleegd wordt. Het betreft hier ketels met een leeftijd van bijna 35 jaar. De filters in de luchtverwarmingsketels dienen elk jaar vervangen te worden en na navraag is het i.v.m. veiligheid van belang dat er jaarlijks onderhoud gepleegd dient te worden.

Daarom stel ik U als verhuurder in gebreke. U als verhuurder bent verplicht om zorg te dragen voor een veilige omgeving van het verhuurde.

Bij deze geef ik U 1 week de tijd (m.i.v. 15 januari 2021) om het onderhoud van de luchtverwarmingsketels te regelen. Mits er geen actie door U als verhuurder ondernomen wordt zie ik mij genoodzaakt om zelf een bedrijf in te schakelen dat het onderhoud van de ketels op juiste wijze kan uitvoeren zodat er weer een “veilige” situatie ontstaat binnen het gehuurde.

De kosten voor dit onderhoud zullen dan verrekend worden met de openstaande jaarrekening energie studio en/of met de verschuldigde huur van de maand februari 2021.”

Hierop heeft [appellant] bij brief van zijn advocaat van 23 februari 2021 (productie 29 bij memorie van antwoord in principaal appel) onder meer aldus gereageerd:

“Verder heeft de beheerder medio dit jaar een bezoek laten brengen aan het gehuurde om uw klacht over de luchtverwarmingsketels te bekijken/beoordelen. Vervolgens heeft u zonder hem daarin te kennen een opdracht verstrekt aan Comfort Expert in [plaats] . Die heeft op 11 februari 2021 onderhoud verricht en heeft de beheerder vervolgens een factuur gestuurd van € 318,36. De beheerder heeft deze factuur geretourneerd omdat hij geen opdracht heeft verstrekt.”

Vervolgens heeft [geïntimeerde] zich in deze procedure beroepen op verrekening met de factuur voor het jaarlijks onderhoud van de luchtverwarmingsketels. Gelet op de hiervoor vermelde ingebrekestelling van [geïntimeerde] in de brief van 14 januari 2021 waaraan [appellant] kennelijk binnen de door [geïntimeerde] gestelde termijn geen gehoor heeft gegeven, terwijl [appellant] in zijn brief van 23 februari 2021 ook niet heeft betwist voor dit onderhoud als verhuurder aansprakelijk te zijn (integendeel, hij geeft aan dat er een bezoek aan het gehuurde is gebracht om de klacht over de luchtverwarmingsketels te bekijken/beoordelen maar geeft niet aan of en zo ja wanneer het onderhoud dan gepland stond), slaagt dit beroep.

Verrekening aansluitkosten telefoon-internet

3.35.

Het beroep op verrekening door [geïntimeerde] van het hiervoor vermelde bedrag met de aansluitkosten voor internet en telefoon faalt. [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat ze daadwerkelijk kosten voor deze aansluiting heeft gemaakt, in tegendeel, uit productie 5 bij inleidende dagvaarding blijkt dat de kosten van KPN op 1 februari 2021 nihil bedroegen, “
Analyseren en herstellen dienst klantlocatie (koper) € 0,00”en uit productie 17 bij dagvaarding in hoger beroep blijkt dat [geïntimeerde] van de offerte van KPN voor het aanleggen van een glasvezelaansluiting geen gebruik heeft gemaakt. Dit betekent dat de vordering uit hoofde van de achterstand gas, water en licht zal worden toegewezen tot een bedrag van

€ 1.000 + € 760,70 – Є 318,36 =
€ 1.442,34.

d) Boete of schadevergoeding illegale onderverhuur/bewoning

3.36.

Voorzover [appellant] de gevorderde boete grondt op artikel 8.1 en 8.2. van de Algemene Huurvoorwaarden 2003 wordt deze vordering afgewezen omdat die voorwaarden niet in het geding zijn gebracht, zodat [appellant] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] betoogt verder dat de werkelijke schade gelijk is aan het voordeel dat [geïntimeerde] heeft gehad door de wanprestatie vanaf 1 september 2012. Zij heeft ten minste

€ 14.400,00 aan onderhuurpenningen van de eerste onderhuurster ontvangen. Van oktober 2018 tot en met 7 juli 2021 heeft zij om niet gebruik gemaakt van de bedrijfsruimte als woonruimte terwijl een bedrag van € 200,00 + index door [geïntimeerde] daarvoor redelijk is. Voor die periode is volgens [appellant] een schadevergoeding van € 4.600,00 op zijn plaats. De werkelijk ontvangen onderhuurpenningen over de periode tot en met 8 juli 2021 zijn nog groter. [appellant] stelt recht te hebben op minimaal € 19.000,00 als ‘gederfde inkomsten bewoning’, subsidiair op basis van de werkelijk geleden schade in de vorm van gederfde inkomsten. Beide vorderingen zijn gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:218 lid 1 BW.

3.37.

Voorop staat dat [appellant] pas bij overeenkomst van 17 januari 2017 het beheer van de door [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimte van zijn vader heeft overgenomen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, betekent dit dat voor zover de vordering van [appellant] is gebaseerd op onderverhuur door [geïntimeerde] van voor die tijd deze vordering van [appellant] niet voor toewijzing in aanmerking kan komen en geen verdere bespreking behoeft.

3.38.

Voor het gevorderde bedrag aan schadevergoeding wegens het wonen door [geïntimeerde] in de bedrijfsruimte ziet het hof geen grondslag. Evenmin ziet het hof een grondslag voor de post gederfde inkomsten bewoning. Artikel 7:218 BW vormt voor deze vorderingen geen grondslag, nu het illegaal wonen niet zonder meer schade oplevert aan het gehuurde zoals bedoeld in dat artikel.

e) Achterstallige onderhoudskosten

3.39.

[appellant] heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte in overweging 4.5. de door [appellant] in het geding gebrachte facturen niet heeft toegewezen. Deze onderhoudsfacturen bedragen in totaal € 822,22, welk bedrag bestaat uit:

een factuur van [XX] voor € 283,34 in verband met uitgevoerd onderhoud;

een factuur van [YY] Daktechniek voor € 139,15

een factuur van [XX] voor € 393,73 in verband met reparatie van de geiser.

Volgens [appellant] (zie punt 45 en volgende dagvaarding in hoger beroep) komt de eerste factuur, die vooraf is gegaan door een werkbon met daarbij diverse controles (productie 18 dagvaarding in hoger beroep) voor rekening van [geïntimeerde] omdat dit normaal onderhoud van de installaties betreft. De tweede factuur betrof een lekkage van het dak waardoor er water in het illegaal bewoonde deel van het gehuurde terecht kwam. Bij reparatie bleek dat de dakplaten waren verschoven door het met een hoge drukspuit schoon maken van het dak. Het is [geïntimeerde] als huurder niet toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder het dak schoon te spuiten. Dat zij dit heeft gedaan blijkt uit haar eigen Facebookpagina. De derde factuur ziet op kosten die zijn gemaakt in opdracht van [geïntimeerde] zelf.

De factuur van [XX]

3.40.

[geïntimeerde] betwist de factuur van [XX] (punt 67 memorie van antwoord in principaal hoger beroep) en voert aan dat de als productie 18 door [appellant] overgelegde werkbon niet leesbaar is. Het is [geïntimeerde] dan ook niet duidelijk waarop deze factuur ziet. Onderhoud komt normaal voor rekening van de verhuurder, waarom [geïntimeerde] deze onderhoudsfactuur zou moeten betalen is haar niet duidelijk.

3.41.

Dit verweer van [geïntimeerde] slaagt. Waarom [geïntimeerde] aansprakelijk zou zijn voor uitgevoerd onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt is niet gesteld en ook niet gebleken. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

De dakplaten/lekkage

3.42.

[geïntimeerde] betwist dat zij dakplaten heeft verschoven (punt 68 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). De lekkage is vermoedelijk ontstaan doordat er nooit onderhoud door [appellant] aan het dak werd uitgevoerd, aldus [geïntimeerde] . In het licht van deze betwisting heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de daklekkage door [geïntimeerde] is veroorzaakt. Dat

zij heeft toegegeven het dak wel eens te hebben schoongemaakt met een hoge drukspuit is daartoe onvoldoende. Ook deze vordering van [appellant] wordt afgewezen.

De factuur reparatie geiser

3.43.

[geïntimeerde] betoogt terecht dat de factuur van [XX] voor reparatie van de geiser voor rekening van [appellant] als verhuurder komt (punt 69 memorie van antwoord in principaal hoger beroep). Waarom deze post, die als onderhoud normaliter voor rekening van de verhuurder komt, in dit geval voor rekening van [geïntimeerde] als huurder zou moeten komen is onvoldoende gesteld. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

f) Kosten herstel bij ontruiming

3.44.

[appellant] heeft een offerte in het geding gebracht [ZZ] installaties van

Є 2.370,00. De offerte ziet op het vervangen van een douchekraan, het vervangen van een toilet, het plaatsen van een wastafel, het plaatsen van een bad mengkraan en een reparatie van een daklekkage. Daarnaast vordert [appellant] kosten voor schilderwerk, nieuw keukenblok, reparatie stoep en plantenrek verwijderen.

3.45.

[geïntimeerde] betwist de door [appellant] gestelde gebreken en betoogt dat de door [appellant] genoemde gebreken niet anders zijn te duiden dan als door normale slijtage en veroudering ontstaan. De mengkraan en wc-pot waren versleten. De muren schilderen was toegestaan en de kleur doet ook niets af aan het goed onderhouden zijn van de zaak. [appellant] heeft een offerte voor herstelwerkzaamheden overgelegd, maar deze is niet gespecificeerd. Er is geen bewijs in het geding gebracht waaruit volgt dat de geoffreerde werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd.

3.46.

Ook op dit punt onderschrijft het hof de overweging van de kantonrechter in 4.5., blad 7 laatste alinea en blad 8 eerste alinea van het vonnis waarvan beroep. [appellant] heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat deze kosten niet zien op normale slijtage en onderhoud van het gehuurde en voor rekening van [geïntimeerde] dienen te komen. Dat het gehuurde aan het eind van de huurrelatie dient te worden opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering, maakt het voorgaande niet anders. Immers heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat geen sprake is van normale slijtage en veroudering. Ten aanzien van het schilderwerk geldt dat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat over de kleuren van de muren afspraken zijn gemaakt die door [geïntimeerde] zouden zijn geschonden. De post voor straatwerk en plantenbak en ook de overige posten (zoals een nieuw keukenblok) worden afgewezen omdat [appellant] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd waarom deze kosten voor rekening van [geïntimeerde] zouden moeten komen.

h) Buitengerechtelijke incassokosten

3.47.

[appellant] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het hof stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

Incidenteel hoger beroep

3.48.

[geïntimeerde] betoogt dat zij door de weigering van [appellant] om de ketels te onderhouden naast extra uren ook extra kosten heeft moeten maken. Zij heeft a) een kachel van € 54,99 aan moeten schaffen, b) kosten gemaakt voor technische inspectie naar de reden van geen gastoevoer van € 115,02 en c) de kosten van een onderhoudsbeurt aan de ketels van

€ 318,36 (productie 35, punt 99 memorie van antwoord in principaal hoger beroep).

a)
A) kachel en b) kosten technische inspectie

3.49.

Nu [appellant] niet heeft betwist dat hij zonder geldige reden en zonder [geïntimeerde] vooraf te informeren het gas heeft afgesloten van de door [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimte, is hij als verhuurder aansprakelijk voor de kosten die [geïntimeerde] heeft gemaakt in verband met de technische inspectie naar de reden van geen gastoevoer en ook voor de alleszins redelijke kosten voor het aanschaffen van een kachel. Deze vorderingen zullen dan ook worden toegewezen, zijnde een bedrag van
€ 54,99+
€ 115,02=
170,01.

c) Onderhoudskosten

3.50.

De kosten voor de onderhoudsbeurt aan de ketels is al meegenomen hiervoor onder 3.32, zodat deze post hier wordt afgewezen.

Oorspronkelijke eis in reconventie

3.51.

De tweede grief van [geïntimeerde] is als volgt geformuleerd:

“101. Ten onrechte althans onjuist en/of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd overweegt de rechtbank Oost-Brabant, sector Civiel Recht, Zittingsplaats Eindhoven in overweging 4.9 van het bestreden vonnis als volgt:

“Samenvattend komt de kantonrechter tot de conclusie dat alle vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen dienen te worden.”

Toelichting

102. Zoals uit de toelichting bij de vorige grief blijkt, dient er ook een vordering van [geïntimeerde] in reconventie toegewezen te worden. [geïntimeerde] maakt daar aanspraak op.”

3.52.

Nu [geïntimeerde] verder geen toelichting geeft bij haar tweede grief in incidenteel hoger beroep en ermee volstaat dat er
een vordering in reconventietoegewezen dient te worden, gaat het hof aan deze grief als onvoldoende toegelicht voorbij. Bovendien is hiervoor al overwogen dat de posten kachel en technische inspectie (die in eerste aanleg als eis in reconventie zijn gevorderd) zullen worden toegewezen zoals gevorderd in incidenteel hoger beroep, in zoverre wordt er
een vorderingtoegewezen.

3.53.

De derde grief in incidenteel hoger beroep ziet op de proceskosten in eerste aanleg.

Het hof ziet in de omstandigheid dat beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, aanleiding de kosten van beide instanties te compenseren zoals hierna vermeld.

Bewijsaanbod in incidenteel hoger beroep

3.54.

Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

Voorwaardelijk incidenteel appel

3.55.

Aan de voorwaarde waaronder het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep is ingesteld is niet voldaan, zodat dit geen bespreking behoeft.

Slotsom zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep

3.56.

Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen zullen alsnog worden toegewezen met inachtneming van alles wat hiervoor is overwogen en zoals hierna vermeld. Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van beide instanties (incident en hoofdzaak in eerste aanleg en het hoger beroep) worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

4.De uitspraak

Het hof, recht doende

in principaal en incidenteel hoger beroep:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven van 9 december 2021;

4.2.

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 5.940,57;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 1.442,34;

4.4.

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 170,01;

4.5.

bepaalt dat iedere partij haar eigen proceskosten van beide instanties draagt;

4.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 december 2022.

griffier rolraadsheer