ECLI:NL:GHSHE:2022:4441

• Datum uitspraak: 7 december 2022
• Publicatiedatum: 7 december 2022
• Zaaknummer: 21/00665
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M. van der Vegt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en taxatie door heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg over de WOZ-waarde van een onroerende zaak per 1 januari 2019. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 419.000, waartegen belanghebbende bezwaar maakte en concludeerde dat de waarde maximaal € 362.000 zou moeten zijn. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende in hoger beroep ging bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch. Tijdens de zitting op 30 september 2022 zijn de gemachtigde van belanghebbende en vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar verschenen. Het hof heeft het onderzoek aan het einde van de zitting gesloten.

De feiten van de zaak tonen aan dat belanghebbende eigenaar is van een vrijstaande woning met diverse bijgebouwen en een perceel van 620 m2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport van een taxateur, waarin vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Belanghebbende betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze te hoog is. Het hof heeft de argumenten van beide partijen gewogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste wijze heeft bepaald door gebruik te maken van vergelijkingsobjecten en de nodige correcties heeft toegepast.

Uiteindelijk heeft het hof het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er zijn geen redenen voor een veroordeling in de proceskosten of het vergoeden van het griffierecht. De beslissing is openbaar uitgesproken op 7 december 2022.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 21/00665

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 31 maart 2021, nummer 20/1540, in het geding tussen belanghebbende en

BsGW Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,

hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Dit is een vrijstaande woning met een inhoud van 695 m3, twee dakkapellen, een aangebouwde garage met een oppervlakte van 24 m2, een vrijstaande garage met een oppervlakte van 48 m2, een vrijstaande berging met een inhoud van 34 m3 en een tuinhuis. De onroerende zaak heeft als bouwjaar 1991 en ligt op een perceel van 620 m2 in [woonplaats] .

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 419.000.

2.3.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 10 november 2020 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 419.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende vergelijkingspanden:

Vergelijkingspand

Verkoopdatum

Verkoopprijs

[adres 2]

11-04-2018

€ 420.000

[adres 3]

02-04-2020

€ 367.000

[adres 4]

28-01-2020

€ 309.000

2.4.

Belanghebbende stelt dat de waarde maximaal € 362.000 bedraagt.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de WOZ-waarde op € 362.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. ^[1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. ^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij verwijst naar het taxatierapport met de bijbehorende matrix. Ter onderbouwing van de indexering van referentiepanden heeft de heffingsambtenaar gegevens uit het waarderingssysteem [waarderingssysteem] van BsGW en de NVM cijfers van Noord-Limburg overgelegd. Verder betoogt hij dat met het afnemende grensnut rekening is gehouden door het aanbrengen van extra correcties in de matrix. De woning op [adres 2] is geen volledig gerenoveerde woning en er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen deze woning en de onroerende zaak. De overkapping bij deze woning heeft geen invloed op de waardering van de onroerende zaak en is daarom niet in de taxatie meegenomen, aldus de heffingsambtenaar.

4.4.

Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd met drie vergelijkingspanden. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Dat geldt ook voor het referentiepand [adres 4] , dat in dezelfde straat ligt als de onroerende zaak en dat weliswaar iets ouder en kleiner is maar wel wat betreft ligging en type woning vergelijkbaar is. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden en inzichtelijk gemaakt hoe hij dat heeft gedaan.

4.5.

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, moet ook rekening worden gehouden met wat belanghebbende aanvoert. Belanghebbende betoogt dat niet inzichtelijk is hoe de verkoopcijfers van de referentiepanden zijn geïndexeerd naar de waarde op de waardepeildatum, waardoor de taxatie niet te controleren is.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting uiteengezet dat de uitdraaien uit [waarderingssysteem] , gebaseerd zijn op een marktanalyse van de verkopen in [woonplaats] rond de waardepeildatum waarbij verkoopcijfers die niet tussen derden tot stand zijn gekomen, uit de analyse zijn gehaald. Het systeem houdt daarbij rekening met de oppervlakte, inhoud, bouwjaar en type van de onroerende zaak, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar hiermee de gehanteerde indexering voldoende inzichtelijk gemaakt.

4.7.

Vervolgens betoogt belanghebbende dat de correctie voor het afnemend grensnut niet inzichtelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft betoogd dat hij inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut door extra correcties toe te voegen in de laatste kolom van de matrix. De heffingsambtenaar heeft daarmee de prijs per m3 van de vergelijkingspanden gecorrigeerd met 5, 10 en 20 %. Naar het oordeel van het hof is hiermee inzichtelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning van belanghebbende een grotere inhoud heeft dan de vergelijkingspanden. Het hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar ook voldoende rekening heeft gehouden met dit onderlinge verschil, doordat de gehanteerde correctiepercentages in lijn lijken te zijn met de verschillen in inhoud. Belanghebbende heeft niet (cijfermatig) onderbouwd hoe dan wel met dit verschil rekening gehouden moet worden.

4.8.

Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar de onder de woning gelegen kelder van [adres 2] met een inhoud van 257 m3 voor een te laag bedrag heeft getaxeerd en dat de overkapping bij deze woning niet is meegenomen in de waarde. Daardoor gaat de heffingsambtenaar uit van een te hoge prijs per m3 voor de woning bij [adres 2] , wat doorwerkt in de voor de onroerende zaak gehanteerde m3-prijs. Daarnaast zou er, gelet op de luxe van dit referentiepand, een groter prijsverschil tussen [adres 2] en de onroerende zaak moeten bestaan. De heffingsambtenaar betoogt dat zijn taxatie van [adres 2] lager uitkomt dan de geïndexeerde verkoopprijs en dat in die verkoopprijs de overkapping en de kelder zitten. Dit geeft aan dat hij niet is uitgegaan van een te hoge prijs per m3 bij het vergelijkingspand.

4.9.

Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in zijn taxatie van het vergelijkingspand [adres 2] bij de waardering van deze woning niet uitgegaan van een onjuiste prijs per m3. Bij de waardering van de kelder is de heffingsambtenaar uitgegaan van een aanmerkelijk lagere prijs per m3 dan voor de rest van de woning. Het hof volgt dit omdat het hof aannemelijk acht dat een kelder, hoewel deze onder de woning gelegen is, niet aangemerkt kan worden als primaire leefruimte en om deze reden aan een dergelijke ruimte een lagere waarde toegekend dient te worden. Dat die prijs nog hoger zou moeten zijn, acht het hof niet aannemelijk. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de overkapping niet hoger is dan € 3.000. Gelet op de geïndexeerde verkoopprijs per waardepeildatum die hoger ligt dan de waarde die de heffingsambtenaar voor dit referentiepand heeft getaxeerd, acht het hof aannemelijk dat het niet afzonderlijk in de matrix opnemen van de waarde van de overkapping geen invloed heeft gehad op de m³-prijs van dit referentiepand. Dit leidt daarom niet tot de conclusie dat de voor dit referentiepand gehanteerde m³-prijs te hoog is. Belanghebbende heeft tot slot niet aannemelijk gemaakt dat [adres 2] veel luxueuzer was dan de onroerende zaak ten tijde van de verkoop.

4.10.

Tot slot betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar het referentiepand [adres 3] ten onrechte € 5.000 hoger taxeert dan de geïndexeerde waarde van € 434.000. Daardoor is de prijs van dit vergelijkingspand te hoog en daarmee de gemiddelde prijs per m3 van de onroerende zaak ook te hoog, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van dit referentiepand rekening gehouden met alle specifieke onderdelen en terecht een correctie toegepast vanwege het feit dat deze woning kleiner is dan de onroerende zaak, zie 4.7. De waarde die daaruit volgt wijkt in dit geval enigszins af van de geïndexeerde waarde. Dat betekent echter niet direct dat die waarde te hoog is omdat de geïndexeerde waarde slechts een modelmatige herrekening is van de verkoopprijs naar de waarde op waardepeildatum. Voor de andere vergelijkingspanden komt de taxatie juist onder de geïndexeerde waarde uit. Het hof constateert dat daardoor de gemiddelde m3 niet te hoog is.

Tussenconclusie

4.11.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van J.M.A. van Rooij-Beckers, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

J.M.A. van Rooij-Beckers J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

2. Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.