ECLI:NL:GHSHE:2022:4109

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.300.138/01

arrest van 29 november 2022

in de zaak van

Cetron B.V., tevens h.o.d.n. Verenigde Bouwkundige Keurders (VBK),

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Cetron,

advocaat: mr. J.P. de Man te Rosmalen,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. E.J.H. Reitsma te Vught,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 september 2021 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 juli 2019, 29 april 2020 en 9 juni 2021, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Cetron als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C / 01 /346863 / HA ZA 19-355)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de hierboven genoemde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
de memorie van antwoord;
de mondelinge behandeling van 9 september 2022, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
het bij brief van 18 augustus 2022 door Cetron toegezonden H12-formulier met producties 3A en 3B, die bij mondelinge behandeling bij akte in het geding zijn gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Kern van de zaak

3.1.

In deze zaak gaat het in hoger beroep in de kern om de vraag of Cetron aansprakelijk is voor de uitvoering door haar van twee bouwkundige inspecties van dezelfde woning die in 2015 en 2018 zijn uitgevoerd. [geïntimeerden] stellen dat Cetron daarbij niet zorgvuldig heeft gehandeld omdat sprake is van onverklaarbare verschillen tussen beide rapporten. Volgens [geïntimeerden] hebben zij hierdoor schade geleden. Cetron betwist dit. Volgens Cetron heeft zij voldoende zorgvuldig gehandeld zoals dat bij een visuele inspectie mag worden verwacht.

Feiten en omstandigheden

3.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.1.

[persoon A] (hierna: [persoon A] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van Cetron. Op 7 juli 2015 heeft Cetron in opdracht van [geïntimeerden] een bouwkundige inspectie uitgevoerd in de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning), met het oog op de voorgenomen koop van die woning. Van deze inspectie is een schriftelijke rapportage opgemaakt. In het rapport zijn de directe kosten door Cetron geraamd op een bedrag van in totaal € 6.950,00 en de kosten van aanbevelingen op € 19.250,00 in totaal. Deze bedragen hebben betrekking op diverse onderdelen die nader zijn beschreven in het rapport.

3.2.2.

[geïntimeerden] hebben de woning gekocht.

3.2.3.

In 2018 hebben [geïntimeerden] de woning te koop aangeboden. De aspirant-koper (hierna ook: [persoon B] ) heeft de woning bouwkundig laten inspecteren. Deze inspectie is verricht door dezelfde (rechts)persoon als die welke de inspectie in 2015 heeft verricht, namelijk: Cetron.

3.2.4.

De inspectie heeft plaatsgevonden op 17 december 2018. Van de inspectie is een schriftelijke rapportage opgemaakt. De directe kosten zijn in dit rapport door Cetron geraamd op een bedrag van € 29.600,00 in totaal en de kosten van aanbevelingen op € 28.200,00 in totaal. Deze bedragen hebben betrekking op diverse onderdelen die nader zijn beschreven in het rapport.

3.2.5.

[persoon B] heeft de woning van [geïntimeerden] gekocht.

De procedure bij de rechtbank

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerden] in eerste aanleg te verklaren voor recht dat Cetron en [persoon A] (hierna tezamen: Cetron c.s.) onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld, dan wel jegens hen niet als een redelijk zorgvuldig en deskundig bouwkundige hebben gehandeld en uit dien hoofde Cetron c.s. (hoofdelijk) te veroordelen om de door hen geleden schade te voldoen, die wordt begroot op € 41.500,00, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. Verder vorderden [geïntimeerden] Cetron c.s. te veroordelen tot betaling van de door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten van € 1.175,00, de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.2.

[geïntimeerden] leggen hieraan, kort samengevat, ten grondslag dat Cetron c.s. bij de inspectie in 2015 zijn tekortgeschoten in de nakoming van de opdracht, dan wel tegenover [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld. Uit de rapportage van 2018 blijkt namelijk dat Cetron c.s. bij de inspectie in 2015 essentiële bouwkundige aspecten over het hoofd heeft gezien, aldus [geïntimeerden] Cetron c.s. hebben niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig keurder gehandeld, maar een beroepsfout gemaakt. [geïntimeerden] is daardoor de kans ontnomen om in 2015 een lagere verkoopprijs te bedingen. [geïntimeerden] begroten de betreffende schade op € 25.000,00.

Wat betreft de inspectie in 2018 hebben Cetron c.s. onrechtmatig gehandeld tegenover [geïntimeerden] door zich niet als professioneel, onafhankelijk en objectief bouwkundig keurder te gedragen. Volgens [geïntimeerden] hebben zij zich tot het uiterste moeten inspannen om de woning alsnog te kunnen verkopen. De reeds overeengekomen verkoopprijs van € 1.600.000,00 is daarbij met een bedrag van € 15.000,00 verminderd. [geïntimeerden] hebben daarnaast verlet aan inkomsten gehad van € 1.500,00.
vorderden deze bedragen als schade van Cetron c.s.

3.3.3.

In het tussenvonnis van 24 juli 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.3.4.

In het tussenvonnis van 29 april 2020 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerden] tegen [persoon A] afgewezen. Daarnaast heeft de rechtbank het meest verstrekkende verweer van Cetron (het beroep op de klachtplicht in art. 6:89 BW) verworpen, omdat onvoldoende is weersproken dat [geïntimeerden] redelijkerwijs pas na kennisname van het in 2018 opgestelde rapport de gestelde gebreken hebben kunnen ontdekken. Verder oordeelde de rechtbank dat de inspecties in 2015 en 2018 met hetzelfde doel zijn verricht, te weten het krijgen van inzicht in de bouwkundige kwaliteit en de staat van het onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Dit betekent dat bij ongewijzigde omstandigheden mag worden verwacht dat Cetron bij beide inspecties dezelfde constateringen doet. Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat sprake is van een dubbeltelling in de isolatiekosten in het rapport van 2018 en dat daarin ten onrechte een te hoog bedrag voor hang- en sluitwerk is opgenomen en ten onrechte kostenposten voor het aanbrengen van dorpels en trapleuningen in het poolhouse zijn opgenomen. Tevens is [geïntimeerden] opgedragen te bewijzen dat:

- de noppenfolie aan de binnenzijde van het dak al in 2015 aanwezig was;

- dat, en welk onderhoud er, met welke middelen, aan de rieten (schuine) daken op het perceel is verricht in de periode van de bewoning door [geïntimeerden] tot de inspectie van de woning door Cetron in 2018;

- dat de verdiepingsvloer in 2015 ten minste net zo veel veerde als in 2018, en dat de stalen balk om die reden (vanwege de vering van de verdiepingsvloer) is aangebracht en dus niet (ook) vanwege de verbouwing van de pui/gevels van de woning;

- dat de schoorsteen van de woning op 17 december 2018 is geveegd.

3.3.5.

In het eindvonnis van 9 juni 2021 heeft de rechtbank [geïntimeerden] in de bewijslevering geslaagd geacht. Dit betekent dat:
- de kostenposten samenhangende met de noppenfolie en de vering van de verdiepingsvloer niet alleen in het rapport van 2018, maar ook in het rapport van 2015 door Cetron vermeld had moeten worden;

- het rapport van 2018 ten onrechte vervanging / renovatie van het riet op (een deel van) de daken vermeldt, en,

- dat de aanbeveling om de schoorsteen te laten vegen ten onrechte in het rapport van 2018 is opgenomen.

De rechtbank heeft met inachtneming van de leer van de kansschade de vordering van [geïntimeerden] gedeeltelijk toegewezen door Cetron te veroordelen tot betaling aan hen van een schadevergoeding van € 12.500,00. Verder is Cetron veroordeeld in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met wettelijke rente.

De procedure in hoger beroep

3.4.

Cetron heeft in hoger beroep 13 grieven aangevoerd. Cetron heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden]

3.5.

Cetron richt zich met haar hoger beroep onder andere tegen het tussenvonnis van 24 juli 2019, waarbij de comparitie van partijen is bepaald. Tegen dit vonnis is echter geen grief gericht zodat Cetron in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is.

Doel van de rapportages

3.6.

Met grief 1 betoogt Cetron dat de rechtbank in haar oordeel dat Cetron aansprakelijk is ten onrechte voorbij is gegaan aan de essentie en het doel van de keuringsrapportages van Cetron. Ter toelichting voert Cetron aan dat de door haar uitgevoerde rapportages slechts een momentopname betreffen en een eerstelijns algemene, visuele inspectie ten doel hebben. Naar het oordeel van het hof heeft Cetron niet voldoende gesteld om aan te nemen dat zij gelet op het doel en de essentie van de door haar uitgevoerde rapportages niet aansprakelijk kan worden gehouden. Daartoe had Cetron concrete feiten en omstandigheden moeten aanvoeren op basis waarvan dat kan worden aangenomen, maar dat heeft zij niet gedaan. Ook bij visuele inspecties die te gelden hebben als momentopnames dient een bouwkundige de zorg te betrachten zoals die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Wanneer meerdere inspecties worden uitgevoerd ter zake hetzelfde object betekent dit dat tussen de rapportages geen verschillen mogen bestaan die in redelijkheid niet verklaard kunnen worden. Grief 1 faalt.

Gerechtelijk deskundige?

3.7.

Cetron voert met grief 2 aan dat de rechtbank conclusies heeft getrokken die buiten haar reikwijdte gaan. Ter toelichting stelt Cetron dat een feitelijke bezichtiging van het woonhuis onder deskundige begeleiding noodzakelijk is voordat een oordeel kan worden gegeven in deze zaak. Daarbij had de rechtbank zowel een bouwtechnisch deskundige als een deskundige op het gebied van rietbedekking moeten inschakelen, aldus Cetron. De rechtbank is volgens Cetron in haar oordeel verder gegaan dan wat de getuigen hebben verklaard door aannames te doen en door redenaties die het terrein van de feitelijkheden overschrijden.

3.8.

Grief 2 slaagt niet. Het hof stelt voorop dat de rechter een grote vrijheid toekomt om een gerechtelijke deskundige te benoemen. Ook wanneer een of beide partijen een verzoek doen aan de rechter om een deskundige te benoemen, staat het de rechter vrij om dit verzoek al dan niet te honoreren. Het is aan het inzicht van de rechter die over de feiten oordeelt overgelaten of hij behoefte heeft aan deskundige voorlichting (HR 11 juli 2008 ECLI:NL:HR:2008:BD1902 en HR 9 september 2005 ECLI:NL:HR:2005:AT3135).

Naar het oordeel van het hof voert Cetron geen concrete feiten en omstandigheden aan die ertoe nopen om een of meer gerechtelijk deskundigen in te schakelen voordat een uitspraak kan worden gedaan. Het hof verwijst naar hetgeen zij hierna in rov. 3.11. e.v. overweegt en waaruit volgt dat het hof in hoger beroep geen noodzaak ziet tot het gelasten van een deskundigenbericht. Ook maakt Cetron niet duidelijk in welke overwegingen van de bestreden vonnissen de rechtbank aannames doet of redenaties opneemt die niet op feiten zijn gebaseerd. Cetron heeft aldus onvoldoende gesteld. Terzijde overweegt het hof dat het iedere procespartij vrijstaat om ter onderbouwing van zijn stellingen een beroep te doen op bevindingen van door hen ingeschakelde partijdeskundigen. Cetron heeft in hoger beroep als producties 1 en 2 de bevindingen van twee door haar ingeschakelde partijdeskundigen in het geding gebracht. Het hof zal bij de beoordeling van de overige grieven nader ingaan op deze producties. Hoewel Cetron in eerste aanleg heeft afgezien van contra-enquête wenst zij in hoger beroep alsnog tot getuigenbewijs te worden toegelaten. Of het hof aanleiding ziet om Cetron alsnog tot getuigenbewijs toe te laten, zal eveneens hierna blijken.

Te laat geklaagd?

3.9.

Met grief 3 en een deel van grief 8 betoogt Cetron enerzijds dat [geïntimeerden] te laat hebben geklaagd over de tekortkomingen in het rapport van 2015 en anderzijds dat Cetron niet kan worden aangesproken over het rapport uit 2018 omdat [geïntimeerden] daarbij geen opdrachtgever waren. Ter toelichting voert Cetron aan dat [geïntimeerden] al vanaf 2015 bekend waren met de bevindingen in het rapport van 2015 en vanaf toen aldus gebreken in de rapportage hadden kunnen ontdekken, zeker nadat zij vanaf 2016 in de woonboerderij waren getrokken. Hierdoor hebben [geïntimeerden] geen recht meer om te klagen in 2019, mede gelet op de inmiddels uitgevoerde eigen verbouwingsactiviteiten. Het rapport van 2018 staat hier los van. Ook dat rapport biedt geen grond om Cetron aan te spreken uit hoofde van onrechtmatige daad, nu [persoon B] van dat rapport de opdrachtgever was en niet [geïntimeerden] , aldus Cetron.

3.10.

Het hof volgt Cetron hierin niet. De klachttermijn van art. 6:89 BW gaat lopen zodra de schuldeiser het gebrek in de prestatie heeft ontdekt of had moeten ontdekken. Naar het oordeel van het hof wisten [geïntimeerden] pas door kennisname van het op onderdelen afwijkende rapport van Cetron van 17 december 2018 dat – in de ogen van [geïntimeerden] – het rapport van 2015 gebreken vertoonde. Door vervolgens bij brief van 28 januari 2019 te klagen bij Cetron hebben [geïntimeerden] binnen bekwame tijd geprotesteerd, zodat het beroep op art. 6:89 BW faalt. Daarnaast oordeelt het hof dat de omstandigheid dat niet [geïntimeerden] , maar [persoon B] opdrachtgever was van het rapport uit 2018, niet in de weg staat aan een tegen Cetron ingestelde vordering uit hoofde van onrechtmatige daad. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwkundig keurder dient bij de uitvoering van zijn werkzaamheden ook rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van derden, zoals in dit geval de belangen van [geïntimeerden] als verkopende partij van het woonhuis. Schending van deze zorgplicht jegens derden kan leiden tot aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. De omstandigheid dat volgens de opdrachtgevende partij ( [persoon B] ) de werkzaamheden van Cetron in 2018 naar tevredenheid zijn uitgevoerd, doet aan het voorgaande niet af. De belangen van [persoon B] - als kopende partij - zijn immers niet dezelfde als de belangen van [geïntimeerden] als verkopende partij. Grief 3 en het desbetreffende deel van grief 8 slagen dan ook niet.

Is er sprake van verschillen in de rapportages die in redelijkheid niet kunnen worden verklaard?

3.11.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de vordering van [geïntimeerden] niet afstuit op het beroep van Cetron op het beperkte doel van de rapportages en ook niet op de klachtplicht. Dit betekent dat het hof, binnen de grenzen van de door Cetron opgeworpen grieven, toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de klachten van [geïntimeerden] Hierbij gaat het om de vraag of de verschillen in de rapportages uit 2015 en 2018 redelijkerwijze te verklaren zijn. Partijen zijn het op verschillende onderdelen in de rapportage van 2018 oneens over de vraag of het punten betreft die in 2015 ook al aanwezig waren en, zo ja, of deze in 2018 waren verholpen.

Noppenfolie

3.12.

In het rapport uit 2015 was over de noppenfolie niets opgenomen. In het rapport uit 2018 staat hierover onder het kopje ‘Directe kosten’ dat de noppenfolie (‘bestaande isolatoren’) moet worden verwijderd en dat dit € 5.750,00- kost. De rechtbank heeft hierover geoordeeld dat de noppenfolie, die in elk geval in 2016 aanwezig was, ook in 2015 aanwezig moet zijn geweest en door Cetron in 2015 waargenomen had kunnen worden. Volgens de rechtbank betekent dit dat de noppenfolie niet alleen in het rapport van 2018, maar ook in dat van 2015 vermeld had moeten worden.

De grieven 4 tot en met 6 zijn tegen dit oordeel gericht. Cetron betoogt met deze grieven - samengevat - dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de noppenfolie zorgt voor verstikking van het rieten dak en dat in 2015 noppenfolie aanwezig was. Ter toelichting voert Cetron aan dat uit verder en dieper onderzoek volgt dat - verkort weergegeven - de verstikking en schimmelvorming in het rieten dak veroorzaakt is door vochtdoordrenking in de minerale wol die tegen het riet aan zit in combinatie met condensvocht en een verkeerd gemonteerde afvoerpijp. Cetron wijst daarbij op de brief van 3 september 2021 van [persoon C] van Rieten Dak Advies en de brief van 30 augustus 2021 van [persoon D] van Rietdekkersbedrijf [XX] (producties 1 en 2 bij memorie van grieven). Daarnaast is [geïntimeerden] volgens Cetron niet geslaagd in het leveren van bewijs dat het noppenfolie al in 2015 aanwezig was omdat geen van de getuigen iets wist te zeggen over de situatie in 2015.

3.13.

Het hof stelt het voorop dat als uitgangspunt heeft te gelden dat bij het uitvoeren van een bouwkundige inspectie van belang is welke gebreken een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot binnen de reikwijdte van het onderzoek, namelijk een visuele inspectie zonder demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen, had kunnen en moeten constateren. Voor de vaststelling van de aansprakelijkheid van Cetron is slechts relevant of zij ten tijde van de bouwkundige inspectie haar werkzaamheden naar behoren heeft verricht, meer in het bijzonder of de verschillen in de rapportages uit 2015 en 2018 redelijkerwijs kunnen worden verklaard. Dit betekent dat het hof voorbijgaat aan het nader onderzoek en de nadere bevindingen van de heren [persoon C] en [persoon D] die Cetron naar voren brengt bij memorie van grieven (producties 1 en 2). Deze dateren van 2019 ( [persoon C] ) en 2021 ( [persoon D] ), dus van na het tweede rapport uit 2018, en bieden op zichzelf dan ook geen verklaring voor de verschillen in de rapportages uit 2015 en 2018. Of de aanwezigheid van de minerale wol en de afvoerpijp de werkelijke oorzaak vormden van de aantasting van het riet kan in het midden blijven. Het gaat erom of Cetron in het rapport uit 2015 als directe kosten verwijdering van de noppenfolie had moeten opnemen, net zoals zij dat in het rapport uit 2018 heeft gedaan. Om die reden passeert het hof ook het bewijsaanbod van Cetron voor zover daarbij is aangeboden de heren [persoon C] en [persoon D] te horen.

3.14.

Diverse getuigen hebben verklaard dat zij in 2016 het noppenfolie hebben gezien tegen het schuine dak (bijv. [persoon E] en [persoon F] ). Ook Cetron zelf erkent dat de noppenfolie in 2015 aanwezig was (pag. 9, memorie van grieven). Cetron voert nog aan dat de noppenfolie er in 2015 ‘in losse flarden erbij’ hing en dat er daarom geen reden was om verwijdering van de noppenfolie als directe kosten op te nemen. Het hof volgt Cetron hierin niet. Indien Cetron de aanwezigheid van noppenfolie in 2018 aanleiding vond om verwijderingskosten in de rapportage op te nemen, omdat deze zoals zij zelf aanvoert kan leiden tot verstikking, valt niet in te zien waarom dat in 2015 anders was. Het enkele feit dat de noppenfolie niet overal strak tegen het dak zat is hiervoor naar het oordeel van het hof in ieder geval niet voldoende. Dit betekent dat van Cetron verwacht mocht worden dat zij ook in haar rapport van 2015 de kosten had opgenomen voor het verwijderen van de in haar ogen niet dampdoorlatende isolatoren (de noppenfolie). In zoverre falen grieven 4 tot en met 6.

Onderhoud rieten dak

3.15.

In het rapport van 2018 heeft Cetron ter zake de ‘schuine daken’ geadviseerd om het riet in zijn geheel te vervangen, waarvoor onder het kopje ‘Aanbevelingen’ € 3.750,00 is opgenomen. Ook is voor periodiek onderhoud dakbedekking en daktoebehoren in 2018
€ 14.000,00 als ‘Directe kosten’ opgenomen, terwijl daarvoor in 2015 een bedraag € 8.400,00 aan ‘Aanbevelingen is vermeld’. Volgens de rechtbank zijn in 2018 ten onrechte meer en hogere posten opgenomen omdat bewezen is dat er sinds 2015 onderhoud aan het dak is verricht door [geïntimeerden] Met grief 7 en ten dele grief 4 komt Cetron op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] geslaagd zijn in – verkort weergegeven – dat en welk onderhoud aan de rieten daken is verricht in de periode van bewoning tot de inspectie door Cetron in 2018. Ter toelichting voert Cetron aan dat [geïntimeerden] niet het vereiste onderhoud aan het dak hebben uitgevoerd. Hierdoor verkeerde het dak in 2018 in een slechtere staat dan in 2015. Bewijslevering over het uitgevoerde onderhoud leent zich niet voor getuigenbewijs, maar daarvoor is een deskundigenbericht geïndiceerd, aldus Cetron. Voor zover er onderhoud is verricht, hangt dit volgens Cetron samen met de door [geïntimeerden] uitgevoerde verbouwing, waaronder het aanbrengen van een lichtstraat.

3.16.

[geïntimeerden] hebben in het kader van de bewijsopdracht ter zake het onderhoud aan het rieten dak onder meer verschillende foto’s van medio 2018 van het pand in het geding gebracht (productie 22) en gewezen op de getuigenverklaring van rietdekker [persoon G] . Uit de getuigenverklaring van [persoon G] blijkt dat zijn rietdekkersbedrijf reparatiewerkzaamheden aan het rieten dak heeft verricht en een anti-alg en mosbehandeling heeft uitgevoerd op het rieten dak. Ook uit de kleurverschillen die zichtbaar zijn op de verschillende foto’s van het dak van medio 2018 kan worden afgeleid dat op meerdere plaatsen (reparatie)werkzaamheden aan het dak zijn verricht. Cetron heeft dit niet, althans onvoldoende weersproken. Tegen die achtergrond valt naar het oordeel van het hof niet in te zien dat Cetron in 2015 voor wat betreft periodiek onderhoud van dakbedekking en daktoebehoren onder ‘Aanbevelingen’ een bedrag van € 8.400,- heeft opgenomen, terwijl voor diezelfde post in 2018 een bedrag van € 14.000,- als ‘Directe Kosten’ is opgenomen. In zoverre deelt het hof het oordeel van de rechtbank.

3.17.

[geïntimeerden] hebben ook gesteld dat het rieten dak elk jaar is gespoten tegen schimmel, maar dat is door Cetron gemotiveerd betwist. Bewijs hiervoor hebben [geïntimeerden] niet geleverd, zodat niet is komen vast te staan dat schimmelwerende middelen zijn gebruikt. Tussen partijen staat vast dat in december 2018 paddenstoelen op het dak groeiden. [geïntimeerden] hebben niet, althans onvoldoende weersproken dat de aanwezigheid van paddenstoelen duidt op schimmels en sporen die zich in het dak hebben kunnen nestelen. Naar het oordeel van het hof vormt het gegeven dat sinds 2015 enkele werkzaamheden en enig onderhoud aan het rieten dak heeft plaats gevonden op zichzelf onvoldoende reden om aan te nemen dat de bevindingen van Cetron in haar rapport van 2018 over de noodzaak van vervanging van het rieten dak daardoor onjuist zijn. Cetron voert aan dat de bevindingen over het rieten dak in het rapport van 2018 een weergave zijn van datgene wat [persoon A] op dat moment aantrof. Het hof ziet geen reden om [persoon A] daarin niet te volgen. [geïntimeerden] hebben hun stellingen op dit punt, gezien de gemotiveerde betwisting door Cetron, dus onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat dat de rapportage van 2018 op dit punt onjuist is. Dit betekent dat grief 7 en het hiermee samenhangende deel van grief 4 in zoverre slagen en het eindvonnis van de rechtbank op dit punt vernietigd zal worden voor zover het bedrag van € 3.750,- is meegenomen bij het bepalen van de schade.

Verende vloer

3.18.

In het rapport uit 2015 was over de vering van de verdiepingsvloeren geen bedrag opgenomen. In het rapport uit 2018 staat hierover onder het kopje ‘Aanbevelingen’ voor de benodigde aanpassingen een bedrag van € 7.250,- vermeld. De rechtbank heeft geoordeeld dat dit bedrag niet alleen in het rapport van 2018, maar ook in het rapport van 2015 door Cetron vermeld had moeten worden. Met het overige deel van grief 8 betoogt Cetron dat de rechtbank - verkort weergegeven - ten onrechte aan [geïntimeerden] heeft opgedragen te bewijzen dat de verdiepingsvloer in 2015 net zoveel veerde als in 2018 en dat om die reden de stalen balk is aangebracht. Eveneens ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] in deze bewijsopdracht zijn geslaagd en dat een en ander een hogere aankoopprijs in 2015 en een lagere verkoopprijs in 2018 heeft betekend.

Ter toelichting voert Cetron aan dat het woonhuis nu eenmaal een gedateerd huis van meer dan 100 jaar oud is, waaraan andere eisen gesteld worden dan aan een nieuwbouwhuis. Tegen die achtergrond is een bewijsopdracht onwezenlijk evenals de bewijsopdracht omtrent de reden voor het aanbrengen van de stalen balk, aldus Cetron. Zonder enige normering of maatstaf kan een oordeel over vering van de vloer niet gegeven worden, aldus Cetron.

3.19.

Naar het oordeel van het hof kan grief 8 niet slagen. Cetron heeft ten aanzien van de verdiepingsvloer in het rapport van 2015 alleen opgenomen: “
de vloeren zijn niet vlak en strak meer, maar er zijn geen tekenen die duiden op constructieve gebreken, vloer voldoet aan zijn functie”. Cetron heeft daarbij geen directe kosten of aanbevelingen opgenomen. In het rapport van 2018 heeft Cetron opgenomen: “
de vloeren zijn niet vlak en strak meer, en veren, maar er zijn geen tekenen die duiden op constructieve gebreken, vloer voldoet aan zijn functie, het is te adviseren om op de houten vliering- en etagevloer achter knieschotten een renovatievloer aan te laten brengen, om origine sterkte te herwinnen”. Daarbij heeft Cetron bij de aanbevelingen een bedrag van € 7.250,00 vermeld. Het hof ziet niet in waarom Cetron hiervan in 2018 bij een andere opdrachtgever wel melding maakt, terwijl dit in 2015 in opdracht van [geïntimeerden] achterwege is gebleven. Cetron betwist niet dat de vloer in 2015 ook al veerde en erkent zelf dat het om een woonhuis gaat van meer dan 100 jaar oud met gedateerde eigenschappen. In die omstandigheden had Cetron de aanbeveling ook in 2015 moeten opnemen, aangezien verwacht mocht worden dat Cetron bij gelijke omstandigheden tot gelijke bevindingen komt. Dat kan alleen anders zijn in bijzonder omstandigheden, maar die heeft Cetron niet gesteld en die zijn evenmin gebleken. Met name heeft Cetron onvoldoende concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat de vering veroorzaakt is door de verbouwing die door [geïntimeerden] in de woning is uitgevoerd. De bewijsopdracht is aldus op juiste gronden gegeven door de rechtbank en met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] in die opdracht is geslaagd. Grief 8 faalt aldus ook voor zover geklaagd wordt over de het oordeel over de verende vloer.

Schoorsteenveger

3.20.

In het rapport uit 2018 heeft Cetron geadviseerd om de schoorsteen te laten vegen en daarvoor is onder het kopje ‘Aanbevelingen’ een bedrag van € 450,- opgenomen. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze post ten onrechte is opgenomen, nu is bewezen dat de schoorsteen in 2018 is geveegd. Cetron voert in grief 9 aan dat – verkort weergegeven – de kwestie van het schoorsteenvegen niet relevant is. Ook heeft de rechtbank ten onrechte aan [geïntimeerden] opgedragen en bewezen verklaard dat de schoorsteen van de woning op 17 december 2018 is geveegd. Ter toelichting wijst Cetron erop dat het vegen van de schoorsteen los staat van het dak van de woning. De door [geïntimeerden] overgelegde bonnen (van € 45,=) zijn ongedateerd en waarschijnlijk standaard stukken waarmee de indruk wordt gewekt dat jaarlijks de schoorsteen geveegd werd. Verder moet ook een rookproef gedaan worden in de schoorsteen ter verantwoording aan de brandverzekeraar, aldus Cetron.

3.21.

Grief 9 slaagt niet. Cetron heeft in haar rapport in 2015 aanbevolen de schoorsteen te laten vegen voor ingebruikname, in verband met de brandverzekering. In 2015 zijn de betreffende kosten begroot op € 350,=, terwijl in 2018 hiervoor € 450,= is begroot. [geïntimeerden] stellen dat deze laatste post ten onrechte is opgenomen aangezien de schoorsteen jaarlijks is geveegd, voor het laatst op 17 december 2018 (toen [persoon A] zelf aanwezig was in de woning). Cetron betwist dit. Tegen die achtergrond heeft de rechtbank naar het oordeel van het hof op juiste gronden [geïntimeerden] opgedragen te bewijzen dat de schoorsteen daadwerkelijk op 17 december 2018 is geveegd. [geïntimeerden] hebben daartoe zowel verklaringen overgelegd als afschriften van gedateerde kwitanties, onder meer van 17 december 2018. Naar het oordeel van het hof kan worden aangenomen dat de schoorsteen daadwerkelijk op 17 december 2018 is geveegd. Cetron erkent zelf dat op 17 december 2018 mensen van het schoorsteenbedrijf in het woonhuis aanwezig waren. Cetron betoogt weliswaar aan dat zij ‘voor van alles’ aanwezig konden zijn geweest op de 17e december 2018 in de woning, maar ter onderbouwing hiervan voert zij niets aan en het hof acht dit ook ongeloofwaardig. Ook overigens voert Cetron ter onderbouwing van haar betwisting onvoldoende aan. Over enige aanbeveling of advies over een uit te voeren rookproef is in de rapportages niets terug te lezen, zodat het hof ook daaraan voorbijgaat.

Hang- en sluitwerk

3.22.

De rapporten van Cetron vermelden zowel in 2015 als in 2018 onder ‘Directe Kosten’ voor hang- en sluitwerk een bedrag van € 700,-, terwijl de werkzaamheden in 2015 meer inhielden (‘aanpassen aan braakwerendheidseisen en functioneel maken’) dan in 2018 (‘nalopen en waarnodig aanpassen c.q. periodiek onderhouden’). Gelet op deze inconsistentie oordeelde de rechtbank dat de kostenpost in 2018 ten onrechte is vermeld. Hiertegen richt zich een deel van grief 10. Cetron betoogt dat hang- en sluitwerk, mede met het oog op inbraakpreventie, steeds urgenter wordt en dat het logisch is dat dit de nodige aandacht moet krijgen.

3.23.

Op dit punt komt het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Het lag op de weg van Cetron om een afdoende verklaring te geven voor het opnemen van dezelfde bedragen in 2015 en 2018. Een algemene verwijzing naar het belang van inbraakpreventie vormt geen afdoende verklaring voor het opnemen van een bedrag van € 700,= in 2018. In 2018 vermeldde Cetron bij inbraakwerendheid ‘voldoende’, terwijl in 2015 daar nog ‘verbeteren’ stond. Cetron heeft geen afdoende verklaring gegeven, waarom niettemin een bedrag van € 700,- als ‘Directe Kosten’ vermeld staat in 2018. Dit deel van grief 10 faalt dan ook.

Dubbeltelling isolatie

3.24.

Het rapport van 2018 vermeldt isolatiekosten van de verdiepingsvloer zowel onder ‘verdiepingsvloeren’ (€ 7.250,-) als onder ‘schuine daken’ (€ 5.750,-). Naar het oordeel van de rechtbank is hier sprake van een dubbeltelling. Met grief 10 betoogt Cetron dat van enige dubbeltelling geen sprake is omdat het eerst om isolatie van de vloer achter de knieschotten ging en vervolgens om de vliering.

3.25.

Ook dit deel van grief 10 slaagt niet. Naar het oordeel van het hof blijkt uit het rapport 2018 niet dat sprake is van enerzijds de isolatie van de vloer achter de knieschotten en anderzijds de vliering. De tekst van de rapportage in 2018 vermeldt tweemaal dat het gaat om de vlieringvloer en het isoleren achter de knieschotten. Cetron heeft hiervoor geen afdoende verklaring gegeven.

Overige grieven

3.26.

Met het overige deel van grief 10 voert Cetron aan dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten en / of onrechtmatig heeft gehandeld. Ter toelichting wijst zij op de bevindingen van [persoon D] (productie 2). Ook betoogt Cetron dat zij zich niet heeft bemoeid met de onderhandelingen tussen [persoon B] en [geïntimeerden] en dat het rapport uit 2018 bij de onderhandelingen geen rol heeft gespeeld. Verder hebben [geïntimeerden] geen schade geleden doordat zij in vier jaar tijd ruime winst hebben geboekt op het pand.

3.27.

Dit deel van grief 10 slaagt evenmin. Het volgende is daarvoor redengevend. Zoals het hof al heeft geoordeeld onder rov. 3.13. zijn de bevindingen van [persoon D] voor de beoordeling in deze zaak niet relevant. Dat het rapport uit 2018 bij de onderhandelingen geen rol heeft gespeeld ligt niet voor de hand. Na het verschijnen van het rapport, hebben [geïntimeerden] en [persoon B] immers nog onderhandeld over de prijs en dit heeft tot een lagere verkoopprijs geleid. De omstandigheid of Cetron zich wel of niet heeft bemoeid met de onderhandelingen met [persoon B] en of [geïntimeerden] wel of geen winst hebben geboekt op het pand doet niet ter zake. Waar het om gaat is dat van Cetron verwacht mag worden dat deze bij een bouwkundige keuring van hetzelfde pand bij gelijke omstandigheden tot dezelfde bevindingen komt, los van de vraag of zij daarbij optreedt in opdracht van een verkopende of kopende partij. Nu Cetron voor de verschillen tussen beide rapportages geen afdoende verklaring kan geven, is daarmee voldoende vast komen te staan dat Cetron voor wat betreft het rapport uit 2015 toerekenbaar te kort is geschoten en voor wat betreft het rapport uit 2018 onrechtmatige heeft gehandeld jegens [geïntimeerden] Het hof neemt daarbij in aanmerking al hetgeen is geoordeeld bij de overige grieven die Cetron aanvoert. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Cetron c.s. Bewijslevering is niet aan de orde nu het bewijsaanbod niet specifiek en ter zake dienend is. De feiten waarvan bewijs wordt aangeboden leiden niet tot een ander dictum.

3.28.

Grief 11 strekt ten betoge dat de rechtbank arbitrair te werk is gegaan en zich heeft laten leiden door de leer van de kansschade. Ter toelichting voert Cetron aan dat de schadeberekening op abstracte wijze heeft plaats gevonden zonder band met de realiteit.

3.29.

Grief 11 kan niet slagen. Het volgende is daarvoor redengevend. Het hof stelt voorop dat de rapporten van 2015 en 2018, anders dan Cetron lijkt te veronderstellen, wel degelijk een rol hebben gespeeld bij de door [geïntimeerden] gevoerde prijsonderhandelingen. [geïntimeerden] hadden in 2015 een lagere prijs kunnen bedingen indien het rapport volledig was en/of zij hadden in 2018 meer betaald kunnen krijgen indien het rapport de onterechte kosten niet had vermeld. Dit maakt dat sprake is van verlies van een kans. In een dergelijk geval is de rechter vrij om de schade te begroten aan de hand van de leer van de kansschade (HR 26 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:461). Door schattenderwijs de ten onrechte weggelaten bedragen in het rapport in 2015 en de ten onrechte opgenomen bedragen in het rapport van 2018 te begroten en vervolgens de kans een betere koop- en verkoopprijs te begroten heeft de rechtbank de schadevergoeding op een correcte wijze bepaald. Wel zal het hof gelet op het bepaalde in rov. 3.17 de kans op een betere verkoopprijs in 2018 begroten op een lager bedrag, aangezien het in totaal ten onrechte opgenomen bedrag lager uitkomt. De rechtbank had de kans op een betere koop- en verkoopprijs begroot op respectievelijk € 5.000,00 en € 7.500,00, maar dit laatste bedrag behoeft aanpassing.
Het bedrag ter vervanging van het riet van € 3.750,- zoals door Cetron opgenomen in het rapport van 2018 zal het hof buiten beschouwing laten bij de schadeberekening. Het geschatte totaalbedrag dat ten onrechte in het rapport van 2018 is opgenomen komt daardoor uit op € 20.000,00 (in plaats van het bedrag van € 23.750,00 zoals door de rechtbank bepaald). Het verlies van de kans op een hogere verkoopprijs die voor vergoeding in aanmerking komt, begroot het hof hierdoor op € 6.000,00 (in plaats van € 7.500,00). Dit betekent dat de totale schadevergoeding voor Cetron uitkomt op € 11.000,00 (in plaats van het bedrag van € 12.500,00 dat de rechtbank heeft toegewezen).

3.30.

De grieven 12 en 13 hebben naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en behoeven geen bespreking.

Slotsom en afwikkeling

3.31.

Uit het voorgaande volgt dat het merendeel van de grieven van Cetron niet slagen. Het hof zal Cetron niet ontvankelijk verklaren in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 24 juli 2019 en het hof zal het tussenvonnis van 29 april 2020 en het eindvonnis van 9 juni 2021 bekrachtigen. Cetron zal als de meest in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] als volgt begroot:

- Griffierecht € 772,00

- Salaris advocaat (2 punten x tarief III € 2.031,00) € 4.062,00

4.De uitspraak

Het hof:

verklaart Cetron niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 24 juli 2019;

bekrachtigt het tussenvonnis van 29 april 2020;

vernietigt het eindvonnis van 9 juni 2021 voor zover Cetron tot betaling van een schadevergoeding van € 12.500,00 is veroordeeld;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Cetron tot betaling aan [geïntimeerden] van een schadevergoeding van € 11.000,00;

bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep voor het overige;

wijst het meer of anders gevorderde af;

veroordeelt Cetron in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 772,00 aan griffierecht en € 4.062,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.W.M. van den Heuvel, A.C. van Campen en mr. G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 november 2022.

griffier rolraadsheer