ECLI:NL:GHSHE:2022:3762

• Datum uitspraak: 1 november 2022
• Publicatiedatum: 1 november 2022
• Zaaknummer: 200.293.650_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; G. Creutzberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Financiële afwikkeling van beëindigde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en de toepassing van de tweeconclusieregel

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, gaat het om de financiële afwikkeling van een beëindigde huurovereenkomst tussen de appellanten en de geïntimeerde. De appellanten, die in hoger beroep zijn gegaan tegen een vonnis van de kantonrechter, hebben grieven ingediend met betrekking tot de toewijzing van vorderingen van de geïntimeerde, waaronder de huurachterstand en herstelkosten. De huurovereenkomst was aangegaan op 23 februari 2018, met een huurprijs van € 995 per maand, en de appellanten hebben een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. De kantonrechter had de appellanten veroordeeld tot ontruiming van de woning en had de vorderingen van de geïntimeerde in conventie toegewezen, terwijl de vorderingen in reconventie van de appellanten werden afgewezen. Het hof heeft de procedure in hoger beroep voortgezet, waarbij het de feiten en de kern van het geschil heeft vastgesteld. De appellanten hebben vier grieven aangevoerd, maar het hof heeft geoordeeld dat zij onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun stellingen over gebreken aan de woning die een huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen. Het hof heeft de grieven van de appellanten verworpen en de vorderingen van de geïntimeerde in conventie toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van de waarborgsom, waarvan het hof de toewijzing in twijfel trok. De zaak is verwezen naar de rol voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.650/01

arrest van 1 november 2022

in de zaak van

1. [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. M.F.J. Martens te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.F.J.M. van Rooy te Boxtel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 juni 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, onder zaaknummer 7983002 CV EXPL 19-5739 gewezen vonnis van 9 juli 2020.

5. Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• het tussenarrest van 22 juni 2021 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de comparitie van 22 september 2021;

• de door [appellanten] genomen memorie van grieven met producties 1 tot en met 7;
• de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord;
• de door [appellanten] genomen akte met producties 8 tot en met 12;
• de door [geïntimeerde] genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Dit hoger beroep gaat naar de kern genomen over de financiële afwikkeling van een al beëindigde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij huurovereenkomst van 23 februari 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] met ingang van 1 april 2018 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd voor een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 995,--.
• b. Artikel 2.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Huurder ontvangt de sleutel op 15 maart 2018 en is vanaf die datum verantwoordelijk voor het betalen van de nutsvoorzieningen en verantwoordelijk voor de woning. Voor 15 maart 2018 zal de borg van €995 betaald worden en uiterlijk 29 maart 2018 de huur van april €995 en de kosten van de makelaar €363.”

• c. Vanaf medio 2018 hebben [appellanten] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan.
• d. Nadat de onderhavige bodemprocedure aanhangig was gemaakt heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, op vordering van [geïntimeerde] bij kortgedingvonnis 23 maart 2020 (zaaknummer 8292292 CV EXPL 20-361) [appellanten] veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 1 april 2020 te ontruimen.
• e. [appellanten] hebben het gehuurde op 1 april 2020 verlaten.

Het geding bij de kantonrechter

6.2.1.

In de onderhavige bodemprocedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie, na zijn eis te hebben vermeerderd en verminderd, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van:

• € 10.140,-- ter zake de volgens [geïntimeerde] onbetaalde borgsom en de huurachterstand over de periode van juli 2018 tot en met augustus 2019, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 augustus 2019;
• € 104,66 aan wettelijke rente over de achterstallige huur, berekend tot 13 augustus 2019;
• € 995,-- aan huur per maand over de maanden september 2019 tot en met april 2020;
• € 2.688,26 aan kosten om het gehuurde te herstellen;
• € 1.060,44 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat [appellanten] het gehuurde niet in goede staat hebben opgeleverd.

6.2.3.

[appellanten] hebben in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op hun verweer vorderden [appellanten] in eerste aanleg in reconventie kort gezegd een huurvermindering van 50% over de periode vanaf februari 2019.

Aan deze vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat aan het gehuurde ernstige gebreken kleefden, te weten vochtoverlast als gevolg van rotte kozijnen, tochthinder en het ontbreken van een werkende CV-ketel.

6.2.4.

In het tussenvonnis van 30 januari 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020. Van de mondelinge behandeling is geen proces-verbaal opgemaakt.

6.2.5.

In het eindvonnis van 9 juli 2020 heeft de kantonrechter in reconventie geoordeeld dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, en dat de vordering in reconventie tot huurprijsvermindering daarom wordt afgewezen (rov. 5.5).

In conventie heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Aan achterstallige huur over de periode van juli 2018 tot en met augustus 2019 is € 9.150,-- toewijsbaar (rov. 5.6, eerste deel).
• Aan achterstallige huur over de periode van september 2019 tot en met maart 2020 is (7 x € 995,-- =) € 6.965,-- toewijsbaar (rov. 5.6, tweede deel).
• Het bedrag van € 104,66 aan vervallen wettelijke rente is toewijsbaar (rov. 5.7).
• Het bedrag van € 2.688,26 aan kosten om het gehuurde te herstellen is toewijsbaar (rov. 5.10 en 5.11) .
• Het bedrag van € 995,-- aan huur over de maand april 2020 is toewijsbaar (rov. 5.12 en 5.13).
• Het bedrag van € 995,-- ter zake onbetaald gebleven waarborgsom is toewijsbaar (rov. 5.14).
• De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten moet worden afgewezen (rov. 5.19).
• De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar (rov. 5.22).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie:

• de huurovereenkomst ontbonden;
• [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 20.892,92 te betalen (het totaal van de bedragen die de kantonrechter in conventie toewijsbaar oordeelde), vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.965,-- vanaf de data van opeisbaarheid van de verschillende huurtermijnen;
• [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente en inclusief nakosten.
• het meer of anders gevorderde afgewezen.

De kantonrechter heeft voorts de vordering in reconventie afgewezen en [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

6.3.1.

De dagvaarding in hoger beroep is uitgebracht namens [appellanten] . In de kop van de memorie van grieven staat alleen [appellant] als appellant vermeld. Uit de tekst van de memorie van grieven blijkt echter duidelijk dat die memorie mede namens [appellante] is genomen en [geïntimeerde] heeft dat redelijkerwijs ook zo kunnen en moeten begrijpen, zodat het niet vermelden van [appellante] in de kop van de memorie van grieven op een kennelijke verschrijving berust. Het hof verwerpt daarom de stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] geen grieven naar voren heeft gebracht en om die reden in het hoger beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

6.3.2.

[appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Op basis van die grieven hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 9 juli 2020 en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] met uitzondering van € 8.102,50 aan huurtermijnen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

6.3.3.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen eindvonnis

6.3.4.

[appellanten] hebben mede hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 30 januari 2020. Tegen dat vonnis hebben zij echter geen grieven gericht, terwijl tegen dat vonnis bovendien geen hoger beroep open staat (zie de slotzin van artikel 131 Rv). Het hof zal [appellanten] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis.

Uitgangspunten in hoger beroep

6.4.

[appellanten] hebben geen grief gericht tegen de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst. Tussen partijen staat dus vast dat de huurovereenkomst geëindigd is. Ook staat vast dat [appellanten] het gehuurde per 1 april 2020 hebben verlaten. In geschil is alleen nog de financiële afwikkeling van de huurrelatie die partijen hebben gehad.

Over grief 1: de vordering in reconventie tot huurprijsvermindering

6.5.1.

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van gebreken aan de woning en tegen de op dat oordeel gebaseerde afwijzing van hun vordering in reconventie tot huurprijsvermindering. In de toelichting op de grief verwijzen [appellanten] naar zes producties met Whatsappberichten die zij bij de memorie van grieven hebben overgelegd. Volgens hen blijkt uit die Whatsappberichten dat het gehuurde wel degelijk de gebreken vertoonde die [appellanten] hebben gesteld. Op het productieoverzicht bij de memorie van grieven zijn de producties als volgt nader omschreven:

“(…)

• Productie 1 : WhatsApp-verkeer omtrent achtergelaten meubels van de vorige bewoners.
• Productie 2 : WhatsApp-verkeer omtrent het feit dat de woning niet leeg was en de sleutels niet juist waren.
• Productie 3 : WhatsApp-verkeer omtrent het feit dat de ramen niet dicht waren en de wasbak niet was afgekit.
• Productie 4 : WhatsApp-verkeer omtrent de lekkage.
• Productie 5 : WhatsApp-verkeer omtrent het feit dat de kraan kapot was en de schuur niet leeg was.
• Productie 6 : WhatsApp-verkeer schuur was niet leeg en stond nog vol met de spullen van de vorige bewoners.”

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 geen nadere omschrijving gegeven van de beweerdelijke gebreken.

6.5.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van gebreken aan de woning die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen.

6.5.3.

Het hof stelt het volgende voorop. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Volgens artikel 7:204 lid 1 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet sprake zijn van een gebrek en als gevolg daarvan een genotsvermindering van voldoende betekenis, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). Tegen deze achtergrond zal het hof de gestelde gebreken die op het productieoverzicht bij de memorie van grieven zijn opgesomd, bespreken.

6.5.4.

Uit de als producties 1, 2, 5 en 6 bij de memorie van grieven overgelegde Whatsappberichten blijkt dat in de woning en de bijbehorende schuur, toen [appellanten] daarvan op 15 maart 2018 de sleutels kregen, nog meubels en andere spullen van de vorige bewoners aanwezig waren. Dit levert geen gebrek op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het hof tekent daarbij aan dat [appellanten] bij conclusie van antwoord (punt 3) hebben gesteld dat zij de sleutels van de woning al op 15 maart 2018 (hof: ruim twee weken voor ingang van de huurovereenkomst) hebben ontvangen, en dat dit gebaar was bedoeld als compensatie voor achtergebleven inboedel en het feit dat de woning niet schoon werd opgeleverd. [appellanten] hebben daarover in de conclusie van antwoord voorts gesteld:

“Gedaagden zouden zelf de achtergebleven zaken afvoeren en zelf schoonmaken. Daarvoor in de plaats konden zij de woning twee weken eerder betrekken.”

Gelet op deze door [appellanten] zelf gestelde afspraak valt niet in te zien dat de omstandigheid dat de vorige bewoner zaken in de woning had achtergelaten, een gebrek is dat een vermindering van de huurprijs kan rechtvaardigen. [appellanten] hebben hun stelling hierover onvoldoende onderbouwd. Voor zover uit productie 5 en 6 bij de memorie van grieven al op te maken is dat [geïntimeerde] nog bepaalde zaken uit de schuur moest verwijderen, is dat bovendien vervolgens kennelijk ook snel uitgevoerd. Dat [appellanten] daar lang op hebben moeten wachten is niet gebleken. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat de zaken nog aanwezig waren in februari 2019, de maand met ingang waarvan [appellanten] vermindering van de huurprijs vorderen. Ook om die reden kan de tijdelijke aanwezigheid van enkele zaken in de schuur niet worden beschouwd als een gebrek dat een vermindering van de huurprijs kan rechtvaardigen.

6.5.5.

Uit de als producties 2, 3 en 5 bij de memorie van grieven overgelegde Whatsappberichten blijkt dat omstreeks het moment van ingang van de huurovereenkomst nog sloten moesten worden vervangen, ramen en een wastafel gekit moesten worden en een kraan moest worden vervangen. Tevens blijkt uit die berichten echter dat de laatste werkzaamheden “van de week” zouden worden verricht. [appellanten] hebben niet gesteld en in elk geval onvoldoende onderbouwd dat deze werkzaamheden niet binnen enkele dagen op afdoende wijze zijn uitgevoerd. Dat die werkzaamheden kort na ingang van de huurovereenkomst nog moesten worden verricht, levert – mede gelet op de beperkte omvang van de noodzakelijke werkzaamheden – geen gebrek op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat de werkzaamheden nog niet verricht waren in februari 2019, de maand met ingang waarvan [appellanten] vermindering van de huurprijs vorderen. Dat [appellanten] de gestelde gebreken nadien nog onder de aandacht van [geïntimeerde] hebben gebracht, blijkt niet.

6.5.6.

Uit de als productie 4 bij de memorie van grieven overgelegde Whatsappberichten blijkt volgens [appellanten] van een lekkage. Volgens [geïntimeerde] was slechts sprake van beperkte waterdoorslag, is dat probleem verholpen en hebben [appellanten] er nadien nimmer meer over geklaagd. Het hof constateert dat de als productie 3 overgelegde Whatsappberichten dateren van 3 april 2018, dus van twee dagen na ingang van de huurovereenkomst. Kennelijk is ook dit probleem vlot naar tevredenheid van [appellanten] opgelost, want van nieuwe klachten over deze vochtdoorslag via Whatsapp of via andere media blijkt niet uit het dossier. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat van de waterdoorslag nog sprake was in februari 2019, de maand met ingang waarvan [appellanten] vermindering van de huurprijs vorderen. Het hof concludeert dat [appellanten] ook op dit punt onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

6.5.7.

In het geding in eerste aanleg hebben [appellanten] nog melding gemaakt van een in februari 2019 defect geraakte en nadien niet gerepareerde CV-ketel. [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellanten] daarover gemotiveerd betwist, onder verwijzing naar een verklaring van [XX] Gasservice B.V. De kantonrechter heeft ook in dat opzicht geen gebrek aangenomen. [appellanten] hebben de kwestie van de CV-ketel in hun memorie van grieven niet meer genoemd.

6.5.8.

Bij hun in hoger beroep genomen akte hebben [appellanten] de kwestie van de CV-ketel alsnog aan de orde gesteld. Ter onderbouwing van hun stelling dat de CV-ketel problemen gaf, hebben zij als productie 8 enkele Whatsappberichten en als productie 9 een visitekaartje van [XX] (kennelijk het bedrijf dat het onderhoud van de CV-ketel verzorgde) overgelegd. Het hof stelt voorop dat appellanten alle argumenten die zij naar voren willen brengen ten betoge dat een bestreden vonnis moet worden vernietigd, in de memorie van grieven moeten neerleggen. Dit volgt uit de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde “tweeconclusieregel”. [appellanten] hebben de kwestie van de CV-ketel dus in hoger beroep te laat naar voren gebracht, zodat die kwestie in beginsel buiten beschouwing moet blijven. Een uitzondering op de tweeconclusieregel is echter mogelijk als de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat het nieuwe verweer alsnog in de rechtsstrijd wordt betrokken (zie onder meer HR 22-12-2017, ECL:I:NL:HR:2017:3238, rov. 3.3.3). In dit geval heeft [geïntimeerde] in zijn antwoordakte inhoudelijk op de kwestie van de CV-ketel gereageerd zonder aan te voeren dat die kwestie te laat aan de orde is gesteld, terwijl hij in de antwoordakte ten aanzien van een andere door [appellanten] pas bij hun akte aan de orde gestelde kwestie (de berekening van de huurachterstand), wel heeft aangevoerd dat die buiten beschouwing moet blijven omdat die te laat aan de orde is gesteld. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] er dusdoende voldoende duidelijk mee ingestemd dat de kwestie van de CV-ketel alsnog bij de beoordeling van grief 1 wordt betrokken.

6.5.9.

[appellanten] hebben echter met de door hen nader overgelegde producties onvoldoende onderbouwd dat ten aanzien van de CV-ketel sprake was van een gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Uit productie 9 (het visitekaartje van [XX] ) is alleen af te leiden dat [XX] een keer in de woning is geweest. Daaruit is in het geheel niet af te leiden dat een probleem aan de CV-ketel niet is opgelost. Uit het als productie 8 overgelegde Whatsappverkeer is slechts af te leiden dat de CV-ketel op 10 maart 2019 een foutcode gaf en dat [appellant] of [appellante] in verband daarmee [XX] zou gaan bellen. Verder heeft [appellant] of [appellante] volgens die productie op 6 mei 2019 via een Whatsappbericht aan [geïntimeerde] onder meer meegedeeld dat de CV-ketel
“al 2.5 maand stuk is” . Ook hieruit is naar het oordeel van het hof niet af te leiden dat [appellanten] recht hebben op vermindering van de huurprijs. In de door [geïntimeerde] overgelegde e-mail van [XX] van 9 maart 2020 staat immers vermeld dat [XX] op 9 mei 2019 ter plaatse is geweest, dat [XX] toen Enexis heeft ingeschakeld in verband met het feit dat een klep defect was, en dat die klep diezelfde dag door Enexis is vervangen. [appellanten] hebben dat niet betwist. In het licht hiervan hebben zij onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de CV-ketel, nadat zij daarvan melding hadden gemaakt aan [geïntimeerde] , zodanig lang heeft voortbestaan dat dit een huurprijsvermindering zou rechtvaardigen.

6.5.10.

Het hof concludeert op grond van het bovenstaande dat [appellanten] ook in hoger beroep onvoldoende hebben onderbouwd dat ten aanzien van de gehuurde woonruimte sprake was van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Het hof verwerpt daarom grief 1

Over grief 2: de vordering in conventie tot betaling van herstelkosten

6.6.1.

Grief 2 is gericht tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] ten bedrage van € 2.688,26 aan kosten om het gehuurde na het vertrek van [appellanten] te herstellen. Door de grief wordt die vordering aan het oordeel van het hof voorgelegd.

6.6.2.

[geïntimeerde] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] de woning op 1 april 2020 hebben achtergelaten vol met (naar het hof begrijpt: gevulde) vuilniszakken, met vochtplekken in de muren en met gaten in de muren. Ter onderbouwing van die stelling heeft [geïntimeerde] zeven foto’s overgelegd waarop onder meer de genoemde vochtplekken en afval (op het balkon) te zien zijn. Ook heeft [geïntimeerde] aan de vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] de sleutels en tags van de woning niet hebben ingeleverd.

6.6.3.

[appellanten] hebben niet betwist dat zij bij hun vertrek in de woning het door [geïntimeerde] gestelde afval hebben achtergelaten en dat zij de sleutels niet hebben ingeleverd. Het hof neemt dat dus als vaststaand aan. Ook hebben [appellanten] niet betwist dat zij het gehuurde hebben achtergelaten met vochtplekken in de muren en met gaten in de muren. Ook dat neemt het hof dus als vaststaand aan.

6.6.4.

[appellanten] stellen echter dat de laatstgenoemde mankementen (vochtplekken, gaten) al aanwezig waren bij aanvang van de huurperiode. Het hof overweegt daarover het volgende. Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt van de situatie waarin het gehuurde verkeerde. Daarom brengt het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW mee dat moet worden verondersteld dat [appellanten] het gehuurde bij aanvang van de huur in de staat te hebben ontvangen waarin het gehuurde verkeerde bij het einde van de huurovereenkomst (in dit geval te stellen op 1 april 2020). Tegen die veronderstelling kan echter tegenbewijs worden geleverd. Wat betreft de gaten in de muur heeft [geïntimeerde] dat tegenbewijs geleverd met het door hem bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde taxatierapport van 12 juli 2018 en met de door hem bij die conclusie overgelegde foto’s van het appartement vóór aanvang van de huurovereenkomst. In het taxatierapport is niets vermeld over gaten in muren en op de foto’s zijn geen gaten in de muren te zien, behoudens wellicht op één foto maar op die foto is tevens zichtbaar dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, renovatiewerkzaamheden werden verricht. Het hof concludeert daarom dat de gaten in de muren nog niet aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst en dat het herstel van de gaten voor rekening van [appellanten] komt.

6.6.5.

Over vochtplekken in de muren is evenmin iets vermeld in het taxatierapport van 12 juli 2018. Op blz. 11 van het rapport staat onder meer dat het “globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand” van de woning redelijk is. Het hof gaat ervanuit dat de taxateur van vochtplekken melding had gemaakt als hij deze had waargenomen. Ook op de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s van het appartement voor aanvang van de huurovereenkomst zijn geen vochtplekken op de muren te zien, behoudens wellicht op één foto maar op die foto is tevens zichtbaar dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, renovatiewerkzaamheden werden verricht. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd dat eventuele vochtplekken vóór aanvang van de huur zijn verwijderd. Het hof concludeert dat ook het herstel van de bij het eind van de huur aanwezige vochtplekken, bij gebreke van verder verweer, voor rekening van [appellanten] komt.

6.6.6.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 2 betoogd dat [geïntimeerde] geen voorinspectie heeft verricht “ten aanzien van de ontruiming van het gehuurde”. Volgens [appellanten] is het daarom niet toegestaan om de herstelkosten volledig aan hen in rekening te brengen. Het hof overweegt over dit verweer het volgende. [appellanten] zijn in kort geding veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 1 april 2020 te ontruimen. Naar het hof begrijpt, houdt die veroordeling verband met de aanzienlijke huurachterstand die zij op dat moment hadden laten ontstaan. De verplichting van [appellanten] om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst terug te geven in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. In dit geval kan 1 april 2020 als die datum beschouwd worden. Omdat [appellanten] die verplichting niet zij nagekomen, waren zij in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist. Het achterwege laten van een inspectie voor de ontruiming, brengt bij deze stand van zaken niet mee dat verhuurder geen aanspraak kan maken op schadevergoeding (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).

6.6.7.

Wat betreft de vraag of [geïntimeerde] de volledige door hem gemaakte herstelkosten kan vorderen, is het bepaalde in artikel 16.2 van de huurovereenkomst van belang. Volgens dat artikel mag de verhuurder, als de huurder het gehuurde op de einddatum niet aan de verhuurder ter beschikking heeft gesteld in dezelfde staat als waarin de huurder het gehuurde bij aanvang van de huur heeft ontvangen, de kosten die gemoeid zijn met de benodigde herstelwerkzaamheden (geheel) aan de huurder in rekening brengen. Voor zover [appellanten] hebben willen betogen dat zij slechts de kosten hoeven te vergoeden die zij zelf hadden moeten maken om de woning in goede staat op te leveren, moet dat betoog dus worden verworpen.

6.6.8.

Ter onderbouwing van de hoogte van het ter zake herstelkosten gevorderde bedrag van € 2.688,26 heeft [geïntimeerde] een factuur van DF Vastgoedonderhoud van 30 april 2020 tot dat bedrag overgelegd. De kantonrechter heeft aan het slot van rov. 5.10 van het beroepen vonnis geoordeeld, kort gezegd, dat [appellanten] de redelijkheid van dat bedrag onvoldoende hebben bestreden. [appellanten] hebben geen bezwaren gericht tegen dat oordeel. Voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat het genoemde bedrag redelijk is.

6.6.9.

De slotsom is dat de vordering van [geïntimeerde] in conventie ter zake de herstelkosten toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom grief 2.

Over grief 3: de vordering in conventie tot betaling van de huur over de maand april 2020

6.7.1.

[geïntimeerde] heeft veroordeling van [appellanten] tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huur over de maand april 2020 gevorderd. [geïntimeerde] heeft aan die vordering ten grondslag gelegd dat hij de woning niet per 1 april 2020 kon verhuren omdat hij daarin de bij de behandeling van grief 2 besproken herstelwerkzaamheden heeft moeten laten verrichten, en dat dit voor rekening van [appellanten] komt. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen.

6.7.2.

Grief 3 is tegen die toewijzing gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] onder verwijzing naar grief 2 dat [geïntimeerde] in april 2020 geen tijd hoefde te besteden aan het opknappen van het gehuurde, althans dat die werkzaamheden hen niet aan te rekenen zijn.

6.7.3.

Uit hetgeen het hof hiervoor ten aanzien van grief 2 is overwogen, volgt dat het betoog dat [appellanten] ter toelichting van grief 3 naar voren hebben gebracht, niet opgaat. Het hof verwerpt daarom grief 3.

Over grief 4: de vordering in conventie tot betaling van de waarborgsom

6.8.1.

Grief 4 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij de waarborgsom hebben betaald, en tegen de op dat oordeel gebaseerde toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] ter zake de waarborgsom. In de toelichting op de grief stellen zij, onder verwijzing naar de conclusie van antwoord in conventie, dat zij de waarborgsom hebben betaald in aanwezigheid van de schoonmoeder van [appellant] , [persoon A] . In de conclusie van antwoord (punt 4) hebben zij gesteld dat zij de borgsom contant hebben betaald in de huurwoning, en dat zij de eerste huurtermijn en de bemiddelingskosten hebben voldaan in het kantoor van “de tussenpersoon van eiser”.

6.8.2.

[geïntimeerde] heeft als reactie op de grief uitdrukkelijk betwist dat de waarborgsom is betaald.

6.8.3.

Tussen partijen staat vast dat [appellanten] op grond van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 995,-- aan [geïntimeerde] moesten voldoen. Omdat [appellanten] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat zij de waarborgsom hebben voldaan, dragen zij de bewijslast van die stelling. Zij hebben ter onderbouwing van hun stelling dat zij de waarborgsom betaald hebben, verwezen naar productie 7 bij de memorie van grieven. Dat betreft, naar het hof begrijpt, enkele Whatsappberichten waaronder een bericht van [appellant] of [appellante] , waarin staat dat de huur van april betaald is “bij [persoon B] samen met de borg”.

6.8.4.

Het hof overweegt dat de genoemde [persoon B] klaarblijkelijk [persoon B] is, die genoemd is in de als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overgelegde e-mail van 1 maart 2019 van [persoon C] van Solid Agreements Vastgoed B.V. (hierna: SAV). [persoon B] is kennelijk de persoon die als bemiddelaar is opgetreden bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, die ook als tussenpersoon genoemd is in rov. 5.15 van het beroepen vonnis. Het hof neemt vooralsnog aan dat deze tussenpersoon door [geïntimeerde] is ingeschakeld. In artikel 2.3 van de huurovereenkomst staat immers dat [appellanten] aan [geïntimeerde] € 363,-- moeten betalen voor “de kosten van de makelaar”. Daarmee wordt kennelijk [persoon B] bedoeld.

6.8.5.

Het hof acht het in rov. 6.8.3 bedoelde Whatsappbericht onvoldoende als bewijs, reeds omdat het alleen een bericht van – kennelijk – [appellant] of [appellante] zelf betreft. Bovendien is het bericht niet goed te verenigen met de stelling van [appellanten] bij de conclusie van antwoord in conventie (punt 4) dat zij de borgsom in de huurwoning (en dus niet “bij [persoon B] ”) hebben betaald. [appellanten] hebben ter nadere onderbouwing van de door hen gestelde contante betaling verwezen naar de Whatsappberichten die zij als producties 10 en 12 bij hun akte in hoger beroep hebben overgelegd. Ook daarin ligt onvoldoende bewijs besloten, omdat de berichten enkel de herhaalde toezegging van [appellant] bevatten dat hij contante betalingen (onder meer ter zake de borgsom) aan [persoon B] zal voldoen, maar geen bewijs bevatten dat de borgsom daadwerkelijk is betaald. Op dit moment is nog niet bewezen dat [appellanten] de waarborgsom aan [geïntimeerde] hebben voldaan.

6.8.6.

[appellanten] hebben uitdrukkelijk aangeboden hun stelling dat zij de waarborgsom contant betaald hebben, te bewijzen door het als getuige laten horen van onder meer de hiervoor in rov. 6.8.1 genoemde [persoon A] . Dit is een concreet bewijsaanbod zodat [appellanten] in beginsel tot de aangeboden bewijslevering moeten worden toegelaten.

6.8.7.

Het betreft een bewijsopdracht met een betrekkelijk gering financieel belang. Het is de vraag of partijen de kosten die met de getuigenverhoren gepaard zullen gaan, willen maken. Die vraag komt nog nadrukkelijker naar voren omdat er een reden is om aan te nemen dat de borgsom hoe dan ook niet meer verschuldigd is. Het betreft de navolgende reden.

6.8.8.

De vordering tot betaling van de borgsom is ingesteld bij de inleidende dagvaarding van 12 augustus 2019. Op dat moment was de huur nog niet geëindigd, en verbleven [appellanten] nog in de woning. [geïntimeerde] had op dat moment nog belang bij betaling van de waarborgsom. Tussen partijen staat echter vast dat de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is. [appellanten] hebben de woning tijdens het geding in eerste aanleg, namelijk per 1 april 2020, ontruimd. Omdat zij het gehuurde niet in goede staat hebben achtergelaten moeten zij aan [geïntimeerde] het bij de behandeling van grief 2 genoemde bedrag van € 2.688,26 aan [geïntimeerde] voldoen. Het valt bij deze stand van zaken voorshands niet in te zien dat [geïntimeerde] nog een in rechte te respecteren belang heeft bij toewijzing van de vordering ter zake de waarborgsom. De waarborgsom strekt immers tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de huurders, maar in verband met al die verplichtingen heeft de kantonrechter al veroordelingen ten laste van [appellanten] uitgesproken. Het ook nog laten betalen van een waarborgsom door [appellanten] zou bij deze stand van zaken naar het voorshands oordeel van het hof – kort gezegd – dubbelop zijn.

6.8.9.

De hiervoor in rov. 6.8.8 genoemde kwestie is door [appellanten] in de memorie van grieven niet naar voren gebracht, terwijl dat wel had gekund omdat die kwestie al speelde toen de memorie van grieven werd ingediend. Daarom staat het aan het hof in beginsel niet vrij om die kwestie in de beoordeling te betrekken. Daar staat echter tegenover dat het hof voor zover mogelijk moet voorkomen dat een geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken gegevens zou moeten worden beslist (zie onder meer HR 14 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:258, rov. 3.2.2). Het hof geeft daarom aan [geïntimeerde] in overweging om de vordering ter zake de waarborgsom om de hiervoor in rov. 6.8.8 genoemde reden in te trekken. In dat geval kunnen getuigenverhoren over de vraag of de waarborgsom betaald is, achterwege blijven en bespaart (ook) [geïntimeerde] zich de met dergelijke getuigenverhoren samenhangende kosten. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen en [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen om zich bij akte hierover uit te laten en om zijn vordering ter zake de waarborgsom desgewenst in te trekken. [appellanten] mogen daarna bij antwoordakte reageren.

6.8.10.

Het hof zal elk verder oordeel over grief 4 aanhouden.

Bij akte nieuwe grief over berekening huurachterstand

6.9.1.

Bij hun in hoger beroep genomen akte hebben [appellanten] betoogd, samengevat, dat de kantonrechter de huurachterstand over de looptijd van de huurovereenkomst (1 april 2018 tot en met 31 maart 2020) onjuist heeft berekend. Over deze periode had in totaal € 23.880,-- (24 keer € 995,--) moeten worden betaald. De kantonrechter heeft aangenomen dat [appellanten] daarvan (€ 9.150,-- + € 6.965,-- =) € 16.115, onbetaald hebben gelaten, zodat in het vonnis besloten ligt dat [appellanten] over de genoemde periode (€ 23.800,-- - € 16.115,-- =) € 7.765,-- aan huur hebben betaald. Volgens [appellanten] hebben zij echter € 9.260,-- aan huur betaald, zodat zij van het in totaal verschuldigde bedrag van € 23.880,-- slechts € 14.620,-- onbetaald hebben gelaten. Dit betoog van [appellanten] komt erop neer dat de kantonrechter aan achterstallige huur over de genoemde periode van 24 maanden € 1.495,-- te veel heeft toegewezen.

6.9.2.

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordakte onder meer aangevoerd dat dit betoog van [appellanten] neerkomt op een nieuwe grief tegen het vonnis van de kantonrechter en dat deze grief buiten beschouwing moet blijven omdat de grief te laat naar voren is gebracht.

6.9.3.

Zoals het hof hiervoor in rov. 6.5.8 al overwoog, moeten appellanten alle argumenten die zij naar voren willen brengen ten betoge dat een bestreden vonnis moet worden vernietigd, in de memorie van grieven neerleggen. Dit volgt uit de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde “tweeconclusieregel”. [appellanten] hebben de kwestie van de niet in de berekening van de huurachterstand opgenomen betalingen dus in hoger beroep te laat naar voren gebracht. [geïntimeerde] heeft er uitdrukkelijk niet meer ingestemd dat deze kwestie alsnog aan de orde komt. Er doet zich ook geen andere reden voor op grond waarvan een uitzondering op de tweeconclusieregel kan worden gemaakt. Dat [appellanten] de door hen gestelde huurbetalingen die niet bij de berekening van de huurachterstand zijn meengenomen, niet eerder aan de orde hebben gesteld, moet bij deze stand van zaken voor hun eigen rekening blijven. De te laat naar voren gebrachte grief moet dus buiten beschouwing worden gelaten.

Tussenconclusie

6.10.1.

Uit het bovenstaande volgt dat de grieven 1, 2 en 3 geen doel treffen en dat de in rov. 6.9.1 omschreven nadere grief buiten beschouwing moet blijven.

6.10.2.

In verband met grief 4 geeft het hof [geïntimeerde] om de in rov. 6.8.7 tot en met 6.8.9 genoemde redenen in overweging zijn vordering ter zake de waarborgsom in te trekken. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een uitlating hierover.

6.10.3.

Het hof houdt elk verder oordeel aan.

7. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 30 januari 2020;

verwijst de zaak naar de rol van 13 december 2022 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerde] over hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.8.9 heeft overwogen (waarna een antwoordakte aan de zijde van [appellanten] );

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en G. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2022.

griffier rolraadsheer