ECLI:NL:GHSHE:2022:3685

• Datum uitspraak: 25 oktober 2022
• Publicatiedatum: 25 oktober 2022
• Zaaknummer: 200.288.918_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over huurprijsvermindering en financiële afwikkeling beëindigde huurovereenkomsten tijdens coronamaatregelen

In deze civiele procedure staat de financiële afwikkeling centraal van twee beëindigde huurovereenkomsten voor een restaurant met inpandige woning en een guesthouse. De huurovereenkomsten liepen respectievelijk van medio 2017 tot medio 2022 en van begin 2019 tot eind 2020. De verhuurder vorderde onder meer betaling van achterstallige huur, boeterente en ontruiming van de panden.

De huurders stelden onder meer een eis in reconventie in tot huurprijsvermindering wegens gebreken en de impact van coronamaatregelen, waaronder een tijdelijke sluiting van de horeca. Het hof oordeelt dat de eis in reconventie ook zonder expliciete aanduiding als zodanig kan worden opgevat en dat de huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en de vastelastenmethode van de Hoge Raad van 24 december 2021 toepasbaar is.

Het hof beoordeelt diverse geschilpunten, waaronder de hoogte van de huurachterstand, de verrekening van borgsommen, de berekening van de variabele huurcomponent van het guesthouse, en de vraag of gebreken aan het gehuurde recht geven op huurprijsvermindering. Nieuwe griefen over dwaling en achtergelaten zaken worden buiten beschouwing gelaten wegens te late indiening.

Het hof verwijst de zaak naar de rol voor een memorie na tussenarrest om partijen nader te laten reageren op de toepassing van de vastelastenmethode, de gevolgen van coronamaatregelen en de financiële specificaties. Het hof houdt elk verder oordeel aan en geeft partijen in overweging tot een regeling te komen.

Uitkomst: De zaak wordt verwezen voor memorie na tussenarrest en verdere beoordeling, met aanhouding van het oordeel.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.288.918/01

arrest van 25 oktober 2022

in de zaak van

1. [appellant] ,2. [appellante] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. B.C.A. Reijnders te Venlo,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Duurtsema te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 maart 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 8483921 \ CV EXPL 20-1859 gewezen vonnis van 28 oktober 2020.

5. Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• het tussenarrest van 23 maart 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de op 29 april 2021 gehouden mondelinge behandeling na aanbrengen;

• de door [appellanten] genomen memorie van grieven met producties 7 tot en met 13;
• de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens houdende een vermeerdering van eis (en dus een incidenteel hoger beroep), met producties 13 tot en met 18;
• de door [appellanten] genomen akte;
• de brief van dit hof van 10 december 2021, waarbij namens de rolraadsheer aan de advocaten is meegedeeld dat de door [geïntimeerde] genomen vermeerdering van eis wordt beschouwd als een incidenteel hoger beroep, en waarbij aan [appellanten] een termijn is gegeven voor het nemen van een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
• de door [appellanten] genomen antwoordmemorie na eisvermeerdering (door het hof tevens opgevat als memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep) met producties 14 tot en met 22.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling in principaal en incidenteel beroep

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Dit geding gaat naar de kern genomen over de financiële afwikkeling van twee reeds beëindigde huurovereenkomsten ter zake onroerende zaken.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij medio 2017 gesloten huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 augustus 2017 aan [appellanten] de bedrijfsruimte met inpandige woonruimte aan de [adres 1] te [plaats] verhuurd. Het gehuurde is in de huurovereenkomst bestemd als café-restaurant met inpandige woning. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar, ingaande op 1 augustus 2017 en lopende tot en met 31 juli 2022. De partijen zijn, kort gezegd, een huurprijs van € 1.750,-- per maand te vermeerderen met btw overeengekomen voor de bedrijfsruimte en een huurprijs van € 600,-- per maand vrij van btw voor de inpandige woning.
• b. Bij huurovereenkomst van 21 november 2018 heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2019 aan [appellanten] de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] verhuurd. Het gehuurde is in de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als groepsaccommodatie / guesthouse. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, ingaande op 1 januari 2019 en lopende tot en met 31 december 2020. De overeengekomen huurprijs bevat een vaste component van € 425,-- per maand, te voldoen vóór of op de eerste dag van de betreffende maand, en een variabele component, te voldoen vóór of op de laatste dag van de opvolgende maand.
• c. [appellanten] hebben niet steeds de overeengekomen huurprijzen betaald.

Het geding bij de kantonrechter

6.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg, na zijn eis bij conclusie van repliek te hebben vermeerderd, ontbinding van de hiervoor in rov. 6.1.2 genoemde huurovereenkomsten, veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de gehuurde panden, en hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van, gespecificeerd weergegeven:

• A. € 13.070,54 aan achterstallige huur voor het gehuurde aan de [adres 1] over de periode tot en met augustus 2020, vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.304,56 (de achterstallige huur over de periode tot en met april 2020) vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 23 april 2020;
• B. € 2.100,-- aan boeterente voor de te late betaling van de huur voor het gehuurde aan de [adres 1] , berekend tot en met augustus 2020;
• C. € 753,84 aan buitengerechtelijke kosten ter zake de vordering met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] ;
• D. € 6.829,37 aan achterstallige huur voor het gehuurde aan de [adres 2] over de periode tot en met augustus 2020, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.397,75 (de achterstand over de periode tot en met april 2020) vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 23 april 2020;
• E. € 2.100,-- aan boeterente voor de te late betaling van de huur voor het gehuurde aan de [adres 2] , berekend tot en met augustus 2020;
• F. € 471,23 aan buitengerechtelijke kosten ter zake de vordering met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 2] ;
• G. € 2.786,15 met betrekking tot drie facturen van [geïntimeerde] ter zake door [appellanten] ten onrechte in verrekening gebrachte kosten;
• H. € 683,70 en € 322,99 ter zake twee facturen van [geïntimeerde] ter zake door [appellanten] ten onrechte in verrekening gebrachte kosten;
• I. € 2.181,03 inclusief btw en € 618,-- per maand voor iedere maand die zal verstrijken na augustus 2020 tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst zijnde 1 augustus 2022, dan wel, tot aan die dag dat [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde met een opvolgend huurder / huurders eerder een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten onder gelijke voorwaarden, voor het pand [adres 1] ,
• J. € 514,25 inclusief btw per maand voor het vaste huurcomponent, en betaling van variabele huurcomponent onder overlegging van deugdelijke specificaties, voor iedere maand die zal verstrijken na augustus 2020 tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst zijnde 1 januari 2021, dan wel tot aan die dag dat [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde met een opvolgend huurder / huurders eerder een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten onder gelijke voorwaarden.

met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] aanzienlijke huurachterstanden hebben laten ontstaan en dat daarom toewijzing van zijn vorderingen gerechtvaardigd is.

6.2.3.

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter verweer gevoerd in een schriftelijk stuk, dat het hof zal opvatten als conclusie van antwoord. Aan het slot van deze conclusie van antwoord staat onder meer het volgende:

“ Mitsdien

Wij willen u, Edelachtbare, vriendelijk verzoeken om hierover een uitspraak te doen, voor zover wettelijk geoorloofd uitvoerbaar bij voorraad:

(…)

4. Vindt u het terecht dat wij, na verschillende mondelinge en schriftelijke verzoeken en aanmaningen, 50% van de verschuldigde huur hebben voldaan?

(…)

6. Bent u van mening dat zelfs 50% van de huurprijs te hoog is en dat deze verlaagd moet worden naar maximaal 0%?

7. Voor ons is er alles aan gelegen om zo snel mogelijk te werken in een keuken met een goed functionerende riolering en een echte vetput. Wij verzoeken u [geïntimeerde] te sommeren de werkzaamheden per direct te hervatten tegen een boeten van € 1.000 euro per dag;

(…)”

6.2.4.

Naar het oordeel van het hof moet de hierboven geciteerde tekst worden opgevat als een eis in reconventie in de zin van artikel 136 Rv. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het bij het instellen van een dergelijke tegenvordering niet noodzakelijk is om de bewoordingen “eis in reconventie” te gebruiken. Indien een eis in reconventie min of meer versluierd is opgenomen in een conclusie van antwoord, dan komt het aan op uitleg van de conclusie van antwoord door de rechter. In dit geval, waarin de hierboven geciteerde tekst is geformuleerd door zonder bijstand van een advocaat procederende gedaagden, komt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk tot uitdrukking dat [appellanten] :

- onder 4 en 6 vermindering van de huurprijs vorderen op de voet van artikel 7:207 BW;

- onder 7 veroordeling van [geïntimeerde] vorderen tot het verrichten van de daar bedoelde werkzaamheden aan de riolering en vetput, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder acht het hof van belang dat [geïntimeerde] in de door hem genomen conclusie van repliek inhoudelijk heeft gereageerd op de stellingen die [appellanten] aan hun bovengenoemde vorderingen ten grondslag hebben gelegd. Voor [geïntimeerde] was kennelijk voldoende duidelijk tegen welke tegenvorderingen hij zich diende te verweren.

6.2.5.

Nadat [geïntimeerde] een conclusie van repliek (tevens op de vatten als conclusie van antwoord in reconventie) had genomen, hebben [appellanten] geen conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie meer genomen.

6.2.6.

In het vonnis van 28 oktober 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] , door niet op de door [geïntimeerde] genomen conclusie van repliek te reageren, hun verweer onvoldoende hebben onderbouwd, en dat de vordering van [geïntimeerde] daarom toewijsbaar is.

In het dictum van het vonnis heeft de kantonrechter, samengevat: de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten ontbonden, [appellanten] veroordeeld om de gehuurde panden binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:

• € 25.324,98 (hof: het totaal van de hiervoor in rov. 6.2.2 genoemde posten A tot en met F) vermeerderd met de wettelijke rente over € 12.702,31 (hof: € 7.304,56 aan achterstallige huur voor het gehuurde aan de [adres 1] over de periode tot en met april 2020 en € 5.397,75 aan achterstallige huur voor het gehuurde aan de [adres 2] , over de periode tot en met april 2020) vanaf 23 april 2020;
• ter zake de bedrijfsruimte met inpandige woning e.a. aan de [adres 1] € 2.181,03 inclusief btw per maand en € 618,03 per maand of gedeelte van een maand, ingaande 1 september 2020 tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst zijnde 1 augustus 2022, dan wel tot aan die dag dat [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde met een opvolgend huurder/ huurders eerder een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten onder gelijke voorwaarden;
• ter zake de bedrijfsruimte aan de [adres 2] € 514,25 inclusief btw (hof: per maand) als vaste component, alsmede de (hof: maandelijkse) variabele component onder overlegging van deugdelijke specificaties, zulks met ingang van 1 september 2020 tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst zijnde 1 januari 2021, dan wel tot aan die dag dat [geïntimeerde] met een opvolgend huurder/ huurders eerder een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten onder gelijke voorwaarden.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld, het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

6.2.7.

De kantonrechter heeft de posten die hiervoor in rov. 6.2.2 onder G en H zijn genoemd, kennelijk over het hoofd gezien en om die reden niet toegewezen. Ook heeft de kantonrechter de door [appellanten] ingestelde eis in reconventie in het vonnis niet met zoveel woorden benoemd. De kantonrechter heeft, door het meer of anders gevorderde af te wijzen, kennelijk ook de eis in reconventie afgewezen.

Ontwikkelingen na het beroepen vonnis

6.3.1.

De kantonrechter heeft het beroepen vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Op grond van het vonnis zijn het gehuurde aan de [adres 1] en het gehuurde aan de [adres 2] op 17 november 2020 ontruimd.

6.3.2.

[geïntimeerde] heeft het restaurant en de inpandige woning ( [adres 1] 19) vervolgens verhuurd aan een nieuwe huurder. [appellanten] hebben gesteld dat per 2 december 2020 reeds “sprake was van een nieuwe exploitant / huurder”. Volgens [geïntimeerde] is de huurovereenkomst met de nieuwe huurder ingegaan op 1 januari 2021.

Het geding in hoger beroep

6.4.1.

[appellanten] hebben vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Op basis van die grieven hebben [appellanten] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel of ten dele afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

6.4.2.

Uit de memorie van grieven blijkt voorts dat [appellanten] hun eis in reconventie hebben verminderd en vermeerderd. Zij vorderen, kennelijk omdat zij het gehuurde inmiddels hebben ontruimd, niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden. Zij handhaven hun vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW wegens gebreken aan het gehuurde (grief 3) en maken daarnaast aanspraak op vermindering van de huurprijs vanwege de tijdens de looptijd van de huurovereenkomsten door de overheid getroffen maatregelen ter bestrijding van de coronacrisis (grief 2; het hof vat dit op als een vordering tot wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW). Deze wijziging van de eis in reconventie heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. In de wijziging van eis ligt voorts besloten dat [appellanten] een grief hebben gericht tegen het beroepen vonnis, voor zover de kantonrechter daarbij de eis in reconventie heeft genegeerd. Als het vonnis zo moet worden uitgelegd, is de grief terecht voorgedragen. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis in reconventie.

6.4.3.

[geïntimeerde] heeft bij de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, de grieven van [appellanten] bestreden en zijn eis in conventie vermeerderd. Hij vordert nu:

• bekrachtiging van het beroepen vonnis (inclusief de daarbij toegewezen bedragen aan boeterente en buitengerechtelijke kosten; de hiervoor in rov. 6.2.1 genoemde posten B, C, E en F), met vermeerdering van het door [appellanten] te betalen bedrag aan huurachterstand tot € 33.951,-- + € 13.882,46 (punten 75 en 76 memorie van grieven in incidenteel hoger beroep; naar het hof begrijpt komen deze bedragen in de plaats van de posten die hiervoor in rov. 6.2.1 onder A, D, I en J zijn genoemd), vermeerderd met wettelijke rente zoals vermeld in punt 78 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
• veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 459,-- ter zake een niet vervangen televisietoestel, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

6.4.4.

Ook deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis. Omdat [geïntimeerde] met de vermeerderde eis een andere uitkomst wil bereiken dat in het bestreden vonnis is neergelegd, vat het hof de eisvermeerdering op als een incidenteel hoger beroep.

6.4.4.

[appellanten] hebben bij “antwoordmemorie na eisvermeerdering” verweer gevoerd tegen de vermeerderde eis in conventie. Het hof vat dit processtuk op als memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Uitgangspunt in hoger beroep: over periode na 31 december 2020 geen betalingsverplichting meer

6.5.1.

Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst ter zake de onroerende zaak aan de [adres 2] zou lopen tot en met 31 december 2020. Over de periode daarna zijn [appellanten] dus aan [geïntimeerde] geen huur en ook geen vergoeding wegens na de ontbinding van de huurovereenkomst gederfde huur verschuldigd.

6.5.2.

Tussen partijen staat voorts vast dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte met inpandige woonruimte aan de [adres 1] in elk geval met ingang van 1 januari 2021 heeft verhuurd aan een derde. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (punt 20) gesteld dat [appellanten] ter zake dit gehuurde over de periode tot en met december 2020 huur (hof: dan wel een vergoeding wegens na ontbinding van de huurovereenkomst gederfde huur) verschuldigd zijn. Over de periode na december 2020 maakt [geïntimeerde] geen aanspraak meer op een vergoeding.

6.5.3.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven (punt 7) gesteld dat per 2 december 2020 reeds sprake was van een nieuwe exploitant/huurder. Voor zover zij daarmee hebben willen stellen dat de huurovereenkomst met deze huurder niet per 1 januari 2021 maar al per 2 december 2020 is ingegaan, hebben zij die stelling niet voldoende onderbouwd. Uit de door hen in dit verband genoemde productie 9 is het niet op te maken. Het hof concludeert daarom dat [appellanten] over de periode tot en met 31 december 2020 in beginsel de huur of een daaraan gelijke vergoeding wegens gederfde huur aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

Over:

• grief 1 in principaal hoger beroep: de hoogte van de huurachterstand, afgezien van de bij de grieven 2 en 3 te behandelen beroepen op vermindering van de huurprijs en afgezien van het beroep op verrekening van de achterstand met onder meer de betaalde waarborgsommen;
• de in incidenteel hoger beroep gewijzigde eis ter zake de achterstallige huur.

6.6.1.

Grief 1 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om [geïntimeerde] te volgen in zijn stellingen over de hoogte van de huurachterstand. [appellanten] voeren in de toelichting op de grief enkele argumenten aan op grond waarvan zij menen dat de huurachterstand kleiner is dan door [geïntimeerde] is gesteld. Door de grief, in samenhang met de in incidenteel hoger beroep door [geïntimeerde] genomen eiswijziging, wordt de in hoger beroep gewijzigde eis van [geïntimeerde] ter zake de achterstallige huur aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal die gewijzigde eis daarom beoordelen, en daarbij het verweer betrekken dat [appellanten] in toelichting op grief 1 in principaal hoger beroep, in hun akte en in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep naar voren hebben gebracht over de berekening van de huurachterstand en over de door hen verrichte betalingen.

6.6.2.

Voor zover [appellanten] in de toelichting op de grief betogen dat zij niet de volledige overeengekomen huurprijs behoefden te voldoen omdat sprake was van gebreken aan het gehuurde, zal het hof die stelling hierna bij de behandeling van grief 3 beoordelen. De stelling van [appellanten] dat zij recht hebben op vermindering van de huurprijs in verband met de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband met de coronacrisis, komt hierna bij de behandeling van grief 2 aan de orde. Ook het beroep van [appellanten] op verrekening van hun betalingsverplichting met tegenvorderingen, onder meer ter zake betaalde waarborgsommen, komt pas na de behandeling van grief 1 aan de orde. Het hof zal eerst in het kader van grief 1 (uitsluitend) vaststellen welk deel van de overeengekomen huur onbetaald gebleven is en in hoeverre, alleen daarvan uitgaande, de gewijzigde eis van [geïntimeerde] vooralsnog toewijsbaar zou zijn.

6.6.3.

Na zijn eiswijziging in hoger beroep vordert [geïntimeerde] , afgezien van de door de kantonrechter toegewezen bedragen aan boeterente en buitengerechtelijke kosten, veroordeling van [appellanten] tot betaling van de hierboven in rov. 6.4.3 genoemde bedragen. Die bedragen kunnen als volgt verder worden uitgesplitst (de eerste vier bedragen betreffen de over de periode tot en met 31 december 2020 volgens [geïntimeerde] onbetaald gebleven huur, dan wel vergoeding wegens gederfde huur over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en 1 januari 2021):

• I. € 17.852,60 aan huur voor het restaurant;
• II. € 4.400,16 aan huur voor de inpandige woning;
• III. € 3.085,50 ter zake de vaste component van de huur van het guesthouse;
• IV. € 5.826,70 ter zake de variabele component van de huur van het guesthouse over de periode tot en met augustus 2020;
• V. € 2.786,15 in verband met door [appellanten] ten onrechte aan [geïntimeerde] doorberekende kosten;
• VI. € 13.882,46 als variabele component van de huur van het guesthouse in verband met verhuur daarvan door [appellanten] in de periode van 29 augustus tot en met 8 november 2020;

- VII. € 459,-- ter zake een niet vervangen televisietoestel.

Het hof zal deze posten hieronder bespreken.

Met betrekking tot:

• post I: onbetaald gebleven deel van de huur voor het restaurant;
• post II: onbetaald gebleven deel van de huur voor de inpandige woning.

6.7.1.

[geïntimeerde] is er bij de berekening van de onder I en II genoemde bedragen vanuit gegaan dat de huurprijs overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst ter zake het restaurant met de inpandige woning jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2019, is geïndexeerd met 3%. [appellanten] hebben in hun akte betwist dat zij van die verhoging op de hoogte zijn gesteld. Ook menen zij dat het doorvoeren van de indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof verwerpt beide verweren. Uit artikel 4.5 van de overeenkomst ter zake het restaurant met de inpandige woning volgt dat de indexering verschuldigd is. Daarvoor is niet vereist dat de indexering jaarlijks vooraf wordt aangezegd. Dat [geïntimeerde] pas bij zijn vermeerdering van eis in hoger beroep aanspraak heeft gemaakt op de indexering, brengt niet mee dat hij zijn aanspraken daarop heeft verwerkt. Het hof acht het ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op de geïndexeerde huur. De stellingen van [appellanten] over de gevolgen van de coronapandemie voeren niet tot een ander oordeel. In hoeverre de gevolgen van de coronapandemie een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen, komt hierna bij de behandeling van grief 2 aan de orde.

6.7.2.

[geïntimeerde] heeft het in rov. 6.6.3 onder I genoemde bedrag van € 17.852,60 gespecificeerd in de punten 15 tot en met 18 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Volgens het gestelde in punt 18 hadden [appellanten] over de maanden januari tot en met juni 2020 € 2.183,-- inclusief btw per maand moeten voldoen (hof: tezamen € 13.098,--) en over de maanden juli tot en met december 2020 € 2.246,46 inclusief btw (hof: tezamen € 13.478,76), zodat in totaal over dat jaar € 26.576,76 verschuldigd was. In mindering daarop hebben [appellanten] volgens [geïntimeerde] slechts een deel van de maandelijkse huur, namelijk € 1.090,52, betaald over de maanden januari tot en met augustus 2020, zodat in totaal € 8.724,16 is betaald en € 17.852,60 onbetaald is gebleven. [geïntimeerde] heeft hierbij onder verwijzing naar de door hem overgelegde productie 13 aangetekend dat de huur over de maand oktober 2020 weliswaar aanvankelijk werd bijgeschreven, maar vervolgens werd gestorneerd en dus onbetaald is gebleven.

6.7.3.

[appellanten] hebben deze berekening van het bedrag aan achterstallig huur voor het restaurant in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep niet betwist, anders dan door de grieven 2 en 3 die het hof hierna zal behandelen. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] € 17.852,60 aan huur voor het restaurant onbetaald hebben gelaten.

6.7.4.

[geïntimeerde] heeft het onder II gevorderde bedrag van € 4.400,16 gespecificeerd in punt 21 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Het bedrag bestaat uit:

• de onbetaald gebleven huur van € 618,-- per maand over de maanden maart, april en juni 2020 (hof, tezamen € 1.854,--);
• de onbetaald gebleven huur van € 636,54 per maand over de maanden juli, september, november en december 2020 (hof: tezamen € 2.546,16).

6.7.5.

[geïntimeerde] is er bij de berekening van het onder II genoemde bedrag vanuit gegaan dat de huur voor de inpandige woning over de maand juli 2020 weliswaar op 1 juli 2020 is betaald maar de daaropvolgende dag werd gestorneerd, en dus toch onbetaald is gebleven. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling verwezen naar
“de door [appellanten] . overgelegde bankafschriften” . Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] doelt op de als productie 8 bij de memorie van grieven overgelegde bankafschriften. Daarbij bevindt zich een afschrift waaruit inderdaad blijkt dat de huur voor de woning over de maand juli 2020 naar [geïntimeerde] is overgemaakt op 1 juli 2020 maar vervolgens is gestorneerd (“Terugboeking op verzoek klant”) op 2 juli 2020. [appellanten] hebben in hun akte gesteld dat geen sprake is geweest van een stornering van de huur over de maand juli 2020. Het hof verwerpt die stelling omdat die stelling tegenover het bovengenoemde bankafschrift onvoldoende is onderbouwd.

6.7.6.

[appellanten] hebben de berekening van het bedrag aan achterstallig huur voor de inpandige woning in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep voor het overige niet betwist, anders dan door de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep die het hof hierna zal behandelen. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] € 4.400,16 aan huur voor de inpandige woning onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post III: onbetaald gebleven deel van de vaste component van de huur voor het guesthouse

6.8.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven in principaal hoger beroep (punt 9c) gesteld dat zij de vaste component van de huur voor het guesthouse gedurende zes maanden niet hebben betaald, en dat zij dusdoende een bedrag van € 3.085,50 onbetaald hebben gelaten. [geïntimeerde] heeft in de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep (punt 22) gesteld dat dit klopt. Het hof neemt dus vooralsnog (los van de bij de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep te beoordelen kwesties) tot uitgangspunt dat [appellanten] € 3.085,50 aan vaste component van de huur voor het guesthouse onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post IV: onbetaald gebleven deel van de variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot en met augustus 2020

6.9.1.

Post IV heeft betrekking op het onbetaald gebleven deel van de variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot en met augustus 2020. In de considerans van de huurovereenkomst staat over de variabele component het volgende:

“Dat huurders in het gehuurde een groepsaccommodatie/guesthouse gaat exploiteren en verhuurder, vanwege het feit dat het bedrijf van huurders in de opstartfase verkeert, huurders qua huurprijs voor een beperkte periode tegemoet wenst te komen. Derhalve wordt voor deze proefperiode in het belang van huurders gekozen voor een omzetgerelateerde huur met een kleine vaste component en een variabele component. De vaste component is mede een vergoeding voor het gebruik van de ontmoetingsruimte (genaamd Maas), welke ten dienste van de restaurantexploitatie kan worden gebruikt. De variabele component zal worden gebaseerd op de verhuuropbrengsten van de groepsaccommodatie.”

In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is geregeld hoe de variabele component moet worden berekend. Dit artikel luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“De huurprijs van het gehuurde bedraagt per maand op de ingangsdatum 60% van de huuropbrengst voor huurders. Onder de huuropbrengst voor huurders wordt verstaan: de "kale" huur die aan de gebruikers van de groepsaccommodatie in rekening wordt gebracht, inclusief BTW en exclusief bijkomende kosten als een waarborgsom, schoonmaakkosten, energiebijdrage, linnenhuur etc.”

Verder bepaalt artikel 4.10 van de huurovereenkomst het volgende over de variabele component van de huur:

“Huurders maken maandelijks vóór de 15e van de maand een per locatie/gebruiker gespecificeerde afrekening van de afgelopen maand. Huurders stellen deze specificatie omgaand aan verhuurder ter hand, zodat de huur kan worden vastgesteld en de factuur kan worden opgemaakt.

Huurders dienen aan verhuurder, naast een maandelijks overzicht van de bezetting/verhuur, het slaapregister (overzicht toeristenbelasting) samen met de specificatie aan verhuurder te overhandigen zodat de verhuurder de huuropbrengst voor huurders kan toetsen.”

6.9.2.

[appellanten] hebben bij de berekening van de volgens hen verschuldigde variabele component van de huur bepaalde kosten in mindering gebracht op de huurinkomsten die zij uit het guesthouse hebben genoten. Die berekeningswijze heeft hen gebracht tot het standpunt dat zij over de maanden december 2019 tot en met augustus 2020 de navolgende bedragen verschuldigd zijn als variabele component van de huur:

- december 2019: € 2.644,48

- januari 2020: € 958,97

- februari 2020: € 765,80

- maart 2020: € 996,03

- april 2020: -/- € 322,99 (negatief)

- mei 2020: -/- € 269,92 (negatief)

- juni 2020: -/- € 204,14 (negatief)

- juli 2020: € 617,50

- augustus 2020: € 1.139,05

Zij hebben [geïntimeerde] daarvan in kennis gesteld door middel van de facturen en specificaties die [geïntimeerde] als productie 14 bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft overgelegd.

6.9.3.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij de juistheid van de door [appellanten] berekende huuromzet niet kan controleren maar dat hij zich daar ter beperking van de duur en de kosten van deze gerechtelijke procedure bij neer wil leggen. Verder heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellanten] , alvorens de door hen aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele component te berekenen, ten onrechte bepaalde kosten op de door hen genoten huuromzet in mindering hebben gebracht. [geïntimeerde] heeft echter tevens gesteld dat hij die kwestie aan de orde zal stellen bij de hiervoor in rov. 6.6.3 genoemde post V, en in het kader van de door [appellanten] gestelde bevoegdheid tot verrekening. Het hof zal bij de behandeling van die kwesties ingaan op de vraag of [appellanten] ten onrechte bepaalde kosten in mindering hebben gebracht op de door hen ontvangen huur, alvorens de variabele component van de door hen verschuldigde huur te berekenen.

6.9.4.

Dat brengt mee dat bij de begroting van post IV vooralsnog de hiervoor in rov. 9.6.2 genoemde bedragen tot uitgangspunt kunnen worden genomen. Deze bedragen leiden tezamen tot een door [appellanten] over de periode van december 2019 tot en met augustus 2020 aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele huur van € 6.324,78. [geïntimeerde] heeft gesteld dat [appellanten] in mindering daarop € 498,08 hebben voldaan, zodat nog een door hen te betalen bedrag van € 5.826.70 resteert. [appellanten] hebben niet gesteld dat zij ook andere betalingen aan [geïntimeerde] hebben gedaan in mindering op voormeld bedrag van € 6.324,78. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] ter zake de variabele component van de huur over de periode tot eind augustus 2020 € 5.826.70 onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post V (= de in rov. 6.6.2 genoemde post G): kosten internetabonnement bij KPN en door [appellanten] aan [geïntimeerde] doorberekende kosten ter zake internetplatforms

6.10.1.

[geïntimeerde] heeft in onderdeel 32 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, gesteld dat de kantonrechter de hiervoor in rov. 6.6.2 onder G genoemde post ten bedrage van € 2.786,15 heeft toegewezen. Die stelling berust op een verkeerde lezing van het vonnis en is onjuist. De kantonrechter heeft de posten die hiervoor in rov. 6.2.2 onder G en H zijn genoemd, kennelijk over het hoofd gezien en om die reden niet toegewezen.

6.10.2.

Uit het gestelde in onderdeel 32 en 33 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep blijkt dat [geïntimeerde] alsnog toewijzing van post G (hiervoor in rov. 6.6.3 aangeduid als post V) verlangt. Het hof zal dit opvatten als een grief tegen het beroepen vonnis. [appellanten] hebben uit de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep redelijkerwijs moeten begrijpen dat [geïntimeerde] alsnog toewijzing van deze post verlangt.

6.10.3.

Uit het gestelde in de inleidende dagvaarding (punt 15) blijkt dat het als post V gevorderde bedrag van € 2.786,15 is opgebouwd uit drie posten, te weten:

• Va. het bedrag van € 1.997.97 inclusief btw dat [geïntimeerde] aan [appellanten] in rekening heeft gebracht bij factuur van 11 december 2019 onder vermelding van
• Vb. het bedrag van € 230,50 inclusief btw dat [geïntimeerde] aan [appellanten] in rekening heeft gebracht bij factuur van 11 december 2019 onder vermelding van
• Vc. het bedrag van € 557,68 inclusief btw dat [geïntimeerde] aan [appellanten] in rekening heeft gebracht bij factuur van 2 april 2020 onder vermelding van

6.10.4.

Het hof zal eerst post Vb beoordelen. Aan deze post heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] , na het ingaan van de huurovereenkomst (naar het hof begrijpt: ten aanzien van het guesthouse), in strijd met artikel 17 van de huurovereenkomst hebben nagelaten om het internetabonnement bij KPN op hun naam te zetten, waardoor die kosten over de maanden april tot en met juli 2019 ten onrechte nog bij [geïntimeerde] in rekening werden gebracht. [appellanten] hebben tegen deze post geen verweer gevoerd. Het hof zal deze post ten bedrage van € 230,50 inclusief btw daarom toewijzen.

6.10.5.

Het hof zal de posten Va en Vc ten bedrage van € 1.997.97 inclusief btw en € 557,68 inclusief btw gezamenlijk behandelen. Aan deze posten heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] bij de berekening van de door hen aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele component van de huur voor het guesthouse, ten onrechte deze kosten ter zake de internetplatforms groepen.nl en roomraccoon in mindering hebben gebracht op de door hen ontvangen huurinkomsten, alvorens daarvan de variabele component van 60% vast te stellen. Volgens [geïntimeerde] volgt uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst dat [appellanten] deze kosten niet in mindering hadden mogen brengen op de door hen ontvangen huurinkomsten, alvorens op basis daarvan de variabele component vast te stellen.

6.10.6.

[appellanten] hebben deze stellingen van [geïntimeerde] betwist. Volgens hen hield de huurovereenkomst ter zake het guesthouse in dat de huuropbrengst waarvan zij 60% aan [geïntimeerde] moesten afdragen, zou bestaan uit de kale huur die zij van hun huurders ontvingen, verminderd met in elk geval de kosten ter zake van de internetplatforms groepen.nl en roomraccoon.

6.10.7.

Het hof constateert dat dit betoog van [appellanten] geen steun vindt in de letterlijke bewoordingen van artikel 4.1 van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse. Uit die bewoordingen volgt dat de variabele component van de door [appellanten] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur moet worden gesteld op 60% van de “kale” huur die de gasten van het guesthouse aan [appellanten] verschuldigd zijn, en dat daarbij de bijkomende kosten die de gasten aan [appellanten] verschuldigd zijn (zoals een waarborgsom, schoonmaakkosten, energiebijdrage, linnenhuur enzovoort) buiten beschouwing blijven. Uit deze bewoordingen is op zichzelf genomen niet af te leiden dat [appellanten] de kosten van de internetplatforms groepen.nl en roomracoon in mindering mochten brengen op de genoemde “kale huur”, alvorens daarvan de variabele component van 60% vast te stellen.

6.10.8.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het echter niet alleen aan op de taalkundige bewoordingen waarin de overeenkomst op schrift is gezet. De inhoud van de overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt mede betekenis toe aan de wijze waarop partijen invulling hebben gegeven.

6.10.9.

[appellanten] hebben ter onderbouwing van de door hen bepleite uitleg gewezen op door henzelf opgestelde facturen waarbij zij de variabele component van de huur hebben begroot, en de bijbehorende specificaties. Op die specificaties zijn de kosten van de internetplatforms groepen.nl en roomracoon in mindering gebracht op de genoemde “kale huur”. Van het dan resterende bedrag is 60% genomen en als variabele component op de facturen vermeld. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde] die specificatie steeds ontvangen en zonder protest behouden en heeft hij zelfs enkele van die specificaties van een akkoord voorzien. Meer in het bijzonder hebben [appellanten] gesteld dat zij met [geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over de variabele component die zij aan [geïntimeerde] zouden voldoen ter zake de maand april 2019, terwijl bij de vaststelling van die variabele component de door hen bepleite rekenwijze is gevolgd.

6.10.10.

[geïntimeerde] heeft niet betwist hij de specificatie over de maand april voor akkoord heeft ondertekend. Hij heeft erkend dat hij over die specificatie overeenstemming heeft bereikt met [appellanten] . Het hof constateert voorts dat [geïntimeerde] in de sommatiebrieven die hij op 12 februari 2020 en 26 februari 2020 aan [appellanten] heeft verzonden ter zake de achterstallige huur over de maand december 2019, het bedrag van € 2.644,48 heeft overgenomen dat volgde uit de door [appellanten] verstrekte specificatie waarop de kosten van groepen.nl en roomracoon in mindering waren gebracht op de “kale” huur, alvorens de variabele component vast te stellen. Gelet op deze handelwijze moet worden aangenomen dat partijen hebben bedoeld dat die kosten inderdaad op de betreffende wijze verrekend mochten worden. [appellanten] hebben dat naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mogen aannemen. [geïntimeerde] heeft geen feiten gesteld die, tegenover het door hemzelf meermaals accepteren van deze berekeningswijze, tot een ander oordeel leiden. Het hof zal de posten Va en Vc daarom afwijzen.

Met betrekking tot post VI: de variabele component van de huur van het guesthouse in verband met verhuur daarvan door [appellanten] in de periode van 29 augustus tot en met 8 november 2020

6.11.1.

Aan post VI ten bedrage van € 13.882,46 heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellanten] hebben het guesthouse in de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 verhuurd aan [persoon A] voor in totaal € 23.137,43. Daarvan komt 60%, dus € 13.882,46, aan [geïntimeerde] toe als variabele component van de door [appellanten] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur.

6.11.2.

[appellanten] hebben niet betwist dat zij het guesthouse in de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 hebben verhuurd aan [persoon A] voor in totaal € 23.137,43. Dat bedrag volgt ook uit optelling van de bedragen die [appellanten] aan [persoon A] in rekening hebben gebracht bij de facturen die [geïntimeerde] als productie 16 in hoger beroep heeft overgelegd.

6.11.3.

[appellanten] hebben wel gesteld dat de aan [geïntimeerde] toekomende variabele component over de periode van deze verhuur niet moet worden gesteld op 60% van € 23.137,43, maar op 60% van hetgeen resteert nadat van het bedrag van € 23.137,43 diverse kosten zijn afgetrokken.

6.11.4.

Het hof volgt [appellanten] in die stelling voor zover het betreft de kosten van internetplatforms die zij ook hebben verwerkt op de specificaties ter zake de maanden december 2019 tot en met augustus 2020, die [geïntimeerde] in hoger beroep als productie 14 heeft overgelegd. Uit hetgeen het hof hiervoor ten aanzien van post V heeft overwogen, volgt dat zij die kosten ook in mindering mogen brengen op de door hen ontvangen “kale” huur over de periode van de verhuur aan [persoon A] (van 29 augustus tot en met 8 november 2020), indien zij die kosten over die periode ook hebben gemaakt.

6.11.5.

Voor zover [appellanten] nog andere kosten in verrekening hebben willen brengen, volgt het hof hen daar niet in. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hierna nog zal worden overwogen over de stelling van [appellanten] dat zij ook andere kosten in mindering mogen brengen bij de berekening van de variabele component.

6.11.6.

[appellanten] hebben de kosten van internetplatforms met betrekking tot de maand augustus 2020 al verwerkt op de hiervoor in rov. 6.9.2 genoemde specificatie over die maand. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen om nog een opgave te doen van de kosten van internetplatforms die zij met betrekking tot het guesthouse mogelijk hebben gemaakt in de periode van september 2020 tot en met november 2020. Die kosten komen in mindering op het bedrag van € 23.137,43.

6.11.7.

Van het dan resterende bedrag moeten [appellanten] 60% als variabele component voldoen aan [geïntimeerde] . Uit hetgeen het hof in het navolgende nog zal overwegen over de andere verweren van [appellanten] , volgt dat zij geen andere kosten in mindering mogen brengen.

6.11.8.

Het hof zal elk verder oordeel over post VI aanhouden.

Met betrekking tot post VII: de vordering van € 459,-- ter zake een niet vervangen televisietoestel

6.12.1.

Post VII betreft de vordering van [geïntimeerde] op [appellanten] ten bedrage van € 459,-- voor een niet vervangen televisie. Aan die vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] aan [persoon A] € 459,-- in rekening hebben gebracht voor de vervanging van een televisie, en dat [persoon A] dat bedrag aan [appellanten] heeft betaald. Volgens [geïntimeerde] hadden [appellanten] met het ontvangen bedrag een nieuwe televisie moeten aanschaffen en in het guesthouse moeten achterlaten, en hebben zij dat ten onrechte nagelaten.

6.12.2.

[appellanten] hebben niet betwist dat zij van [persoon A] € 459,-- hebben ontvangen voor het vervangen van een televisie. Zij stellen echter dat zij dat bedrag daadwerkelijk hebben besteed aan de aanschaf van een televisie. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij een aan hen gerichte factuur van 7 oktober 2020 ter zake de aankoop van een televisie ten bedrage van € 459,-- overgelegd. [appellanten] stellen dat de televisie bij de ontruiming van het guesthouse is achtergebleven, en dus in het bezit moet zijn van [geïntimeerde] .

6.12.3.

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat [appellanten] bij hun vertrek uit het gehuurde een televisie hebben meegenomen dan wel ten onrechte geen televisie hebben achtergelaten, draagt hij de bewijslast van die stelling. Naar het oordeel van het hof is de stelling niet komen vast te staan, nu [appellanten] de stelling gemotiveerd en onder verwijzing naar een productie hebben betwist. [geïntimeerde] heeft op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Het hof zal post VII daarom afwijzen.

Verder over grief 1 in principaal hoger beroep: verrekening van betaalde borgsommen

6.13.1.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 in principaal hoger beroep gesteld, zakelijk weergegeven, dat zij:

• op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst voor het restaurant met de inpandige woning aan [geïntimeerde] een borgsom hebben betaald van € 7.050,;
• op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst voor het guesthouse aan [geïntimeerde] een borgsom hebben betaald van € 10.000,--.

Volgens hen moeten die borgsommen worden verrekend met hetgeen zij per saldo nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

6.13.2.

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat [appellanten] bij aanvang van de huurperiodes de genoemde borgsommen hebben betaald. Ook heeft [geïntimeerde] niet betwist dat die bedragen nu verrekend kunnen worden met hetgeen [appellanten] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn. Het hof zal die verrekening dus toepassen nadat de andere geschilpunten zijn beoordeeld en is vastgesteld welk bedrag [appellanten] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

Verder over grief 1 in principaal hoger beroep: mochten [appellanten] andere kosten in mindering brengen op de van gasten ontvangen huur, alvorens de variabele component vast te stellen, en hebben zij in verband daarmee een vordering op [geïntimeerde] die zijn mogen verrekenen met hun betalingsverplichtingen?

6.14.1.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 (punt 13 en verder) gesteld, samengevat, dat zij niet alleen de hiervoor bij de behandeling van post V besproken kosten van de internetplatforms in mindering mochten brengen op de door hen van gasten van het guesthouse ontvangen kale huur alvorens de aan [geïntimeerde] toekomende variabele component van 60% vast te stellen, maar ook alle andere kosten. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar de door henzelf vervaardigde specificaties. Het hof constateert echter dat op die specificaties alleen de kosten van de internetplatforms in mindering zijn gebracht en geen andere kosten. De specificaties vormen dus geen onderbouwing voor de stelling van [appellanten] , maar wijzen juist op de onjuistheid van die stelling.

6.14.2.

De stelling van [appellanten] dat zij alle kosten in mindering mochten brengen op de kale huur, is bovendien in strijd met de bewoordingen van artikel 4.1 van de huurovereenkomst, zoals het hof hiervoor in rov. 6.10.7 al heeft overwogen. Anders dan ten aanzien van de kosten van de internetplatforms, zijn er geen aanwijzingen dat partijen ook ten aanzien van andere kosten van de tekst van de overeenkomst zijn afgeweken. Het tegendeel is het geval. [appellanten] hebben die andere kosten niet verwerkt in hun specificaties. Bovendien volgt uit hun eigen stellingen dat zij, toen die andere kosten hoger waren dan verwacht, in gesprek zijn gegaan met [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] toen meende dat [appellanten] de kosten moesten blijven dragen. Er is al met al onvoldoende gebleken van een grondslag op grond waarvan [appellanten] nog bepaalde kosten in mindering mochten brengen op de door hen ontvangen kale huur, alvorens de door hen verschuldigde variabele component te berekenen.

6.14.3.

Het hof concludeert dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij een vordering op [geïntimeerde] hebben “uit hoofde van de variabele kostencomponent”, zoals verwoord in punt 25 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep. Het hof verwerpt dus het beroep van [appellanten] op verrekening van een dergelijke vordering met hun betalingsverplichtingen.

Nieuwe grief in principaal hoger beroep: beroep op vernietiging van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse wegens dwaling

6.15.1.

[appellanten] hebben in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, voor het geval de huurovereenkomst ter zake het guesthouse zou meebrengen dat de hier aan de orde zijnde kosten geheel voor hun rekening zouden blijven, een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.

6.15.2.

Dit beroep op vernietiging van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse moet worden gezien als een nieuwe grief tegen het beroepen vonnis. Die grief is in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde conclusieregel niet in de memorie van grieven in principaal hoger beroep maar pas bij de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep naar voren gebracht. Dat is te laat en het hof moet deze nieuwe grief daarom buiten beschouwing laten.

Nieuwe grief in principaal hoger beroep ter zake een wasmachine en een droger

6.16.1.

[appellanten] hebben in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep gesteld dat zij enkele maanden voor de ontruiming een wasmachine en een droger hebben aangeschaft voor elk € 750,-- en dat deze wasmachine en droger bij de ontruiming in het gehuurde zijn achtergebleven. Volgens [appellanten] is [geïntimeerde] daardoor verrijkt, en moet de waarde van de wasmachine en de droger daarom in mindering strekken op hetgeen zij aan [geïntimeerde] moeten betalen.

6.16.2.

Ook dit betoog moet worden opgevat als een nieuwe grief tegen het vonnis die in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde conclusieregel te laat naar voren is gebracht. Het hof moet ook deze nieuwe grief daarom buiten beschouwing laten.

Over grief 2 in principaal hoger beroep: vormen de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband met de coronacrisis, aanleiding voor vermindering van de huurprijs?

6.17.1.

Door middel van grief 2 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat zij als gevolg van het uitbreken van de corona-crisis en de in verband daarmee door de overheid getroffen maatregelen, waaronder een tijdelijke sluiting van de horeca, in 2020 een aanzienlijk lagere omzet en een aanzienlijk lagere bruto winst hebben behaald dan in 2019. Volgens hen moet dit leiden tot een vermindering van de huurprijs.

6.17.2.

[geïntimeerde] heeft betoogd dat deze grief geen doel kan treffen omdat [appellanten] in het geding in eerste aanleg niets gesteld hebben over de gevolgen van de corona-pandemie en omdat een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Het hof verwerpt dit betoog. Mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, moet de grief van [appellanten] worden opgevat als een beroep op wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden. Indien als verweer een beroep wordt gedaan op vermindering van een betalingsverplichting wegens onvoorziene omstandigheden, kan dat verweer ook in behandeling worden genomen als geen eis in reconventie is ingesteld (MvT Inv., Parl. Gesch., p. 1826). Bovendien blijkt uit hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.2.4 en 6.4.2 heeft overwogen, dat [appellanten] in het geding bij de kantonrechter wel een eis in reconventie hebben ingesteld en dat, voor zover dat door de kantonrechter is genegeerd, zij daar terecht een grief tegen hebben gericht. Het beroep van [appellanten] op huurvermindering wegens onvoorziene omstandigheden kan dus in behandeling worden genomen.

6.17.3.

Bij de beoordeling van het beroep op huurvermindering vanwege de maatregelen in het kader van de coronapandemie, dient als uitgangspunt de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). In die uitspraak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) bij huurovereenkomsten gesloten vóór 15 maart 2020 sprake is een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen, indien de huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte gedurende bepaalde periodes niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. De Hoge Raad heeft voorts geoordeeld dat dit uitgangspunt ook geldt bij een huurovereenkomst die voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld, zoals in de onderhavige zaak aan de orde bij het guesthouse.

6.17.4.

De Hoge Raad heeft voorts geoordeeld dat de huurprijsvermindering berekend kan worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. Die methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

• a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
• b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
• c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
• d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. De Hoge Raad heeft voorts overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

6.17.5.

Het arrest van de Hoge Raad is gewezen nadat [appellanten] hun memorie van grieven in principaal hoger beroep, [geïntimeerde] zijn memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, en [appellanten] hun akte hebben genomen. [appellanten] hebben nadien wel hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen maar daarin hebben zij het arrest van de Hoge Raad niet genoemd en zij zijn niet ingegaan op de door de Hoge Raad beschreven methode voor berekening van de huurvermindering. Het hof zal partijen dus in de gelegenheid stellen om zich hier nader over uit te laten. Het hof overweegt echter nu al het volgende.

6.17.6.

[appellanten] hebben bij de memorie van grieven omzetcijfers overgelegd. [geïntimeerde] heeft die cijfers in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep niet betwist, behoudens voor zover het de in de cijfers niet opgenomen omzet ter zake de verhuur aan [persoon A] betreft. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van die cijfers. Dat brengt mee dat het omzetverloop in 2020 als volgt was:

• € 17.818,41 in het eerste kwartaal;
• € 7.906,98 in het tweede kwartaal;
• € 18.765,36 in het derde kwartaal;
• € 1.676,23 + € 23.137,43 ( [persoon A] ) in het vierde kwartaal.

Voorts blijkt uit de onbestreden cijfers dat de omzet in het als referentieperiode te hanteren jaar 2019 als volgt was:

• € 43.236,21 in het eerste kwartaal;
• € 62.779,21 in het tweede kwartaal;
• € 57.199,07 in het derde kwartaal;
• € 26.560,34 in het vierde kwartaal.

Het hof zal deze cijfers verder tot uitgangspunt nemen.

6.17.7.

Het hof stelt verder voorop dat geen aanleiding bestaat voor vermindering van de huurprijs voor de inpandige woning. [appellanten] hebben die woonruimte tijdens de gelding van de door de overheid genomen corona-maatregelen gewoon kunnen gebruiken.

6.17.8.

Het hof verzoekt partijen voorts om zich uit te laten over de vraag of aanleiding bestaat voor vermindering van de vaste component van de huur voor het guesthouse. Enerzijds heeft de Hoge Raad als uitgangspunt geformuleerd dat de door haar beschreven methode ook moet worden toegepast bij huurovereenkomsten die voorzien in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld. Anderzijds is de vaste component van de huur van het guesthouse in dit geval erg laag, en is uit het guesthouse in het vierde kwartaal van 2020 een aanzienlijke omzet behaald door de verhuur aan [persoon A] . Dat zou ervoor kunnen pleiten om het guesthouse bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering buiten beschouwing te laten. Het hof verzoekt partijen zich hierover uit te laten.

6.17.9.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep gesteld dat de daling van het aantal boekingen ten aanzien van het guesthouse in belangrijke mate is gedaald vanaf het vierde kwartaal van 2019 (dus ruim vóór de ingang van de eerste door de overheid getroffen coronamaatregelen) omdat [appellanten] er omstreeks augustus 2019 voor hebben gekozen het guesthouse niet meer te huur aan te bieden via het platform vakantieadressen.nl. [appellanten] hebben nog niet op die stelling gereageerd. Zij dienen zich daar alsnog over uit te laten.

6.17.10.

[geïntimeerde] heeft er voorts terecht op gewezen dat, kort gezegd, de coronamaatregelen slechts in een deel van 2020 hebben gegolden. Volgens [geïntimeerde] moet daarbij rekening worden gehouden bij de beantwoording van de vraag in hoeverre [appellanten] recht hebben op vermindering van de huurprijs. Met betrekking tot het in dit geding relevante jaar 2020 ontleent het hof daarover het navolgende aan paragraaf 3.7.1 van de conclusie van Procureur Generaal Wissink van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902, bij voormeld arrest van de Hoge Raad:

“Teneinde de coronapandemie in te dammen zijn in verschillende perioden maatregelen van verschillende aard getroffen. Vanaf maart 2020 werden aanvankelijk maatregelen ingevoerd die werden aangeduid als een ‘intelligente lockdown’. Onderdeel daarvan was de gedwongen sluiting van de horeca. Deze maatregelen werden vanaf 1 juni en 1 juli 2020 deels versoepeld. Na de invoering van een beperkt aantal maatregelen in september werden de maatregelen vanaf 14 oktober 2020 verder uitgebreid; de ‘gedeeltelijke lockdown’. Een aanzienlijk verdere aanscherping van de maatregelen volgde per 15 december 2020, de ‘harde lockdown’. (…)”

[appellanten] hebben zich hierover nog niet uitgelaten. Het hof stelt hen daartoe in de gelegenheid.

6.17.11.

[appellanten] hebben voorts als productie 21 bij hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep twee beslissingen over de toekenning van een TVL-uitkering voor het vierde kwartaal van 2020 overgelegd. De eerste beslissing dateert van 5 januari 2021 en betreft toekenning van een voorschot van € 12.721,77 (80% van het voorlopige subsidiebedrag). De tweede beslissing dateert van 14 juli 2021 en betreft vaststelling van de definitieve subsidie op € 3.824,91. De reden voor die verlaging is dat de omzetgegevens die [appellanten] bij de aanvraag van de TVL-uitkering hebben opgegeven, niet overeenstemmen met de (hogere) omzetgegevens die bekend zijn bij de belastingdienst.

Het hof constateert dat [appellanten] geen gegevens hebben overgelegd over een TVL-uitkering ter zake het derde kwartaal van 2020. Onder verwijzing naar paragraaf 3.10.1 tot en met 3.10.3 van de hiervoor genoemde conclusie van Procureur Generaal Wissink, overweegt het hof dat de TVL-regeling eind juni 2020 is ingevoerd en dus ook al gold ten aanzien van het derde kwartaal van 2020. Het hof verzoekt [appellanten] om toe te lichten of zij ten aanzien van het derde kwartaal van 2020 een TVL-uitkering hebben aangevraagd, om de daarop betrekking hebbende beslissingen over te leggen en om, als zij de TVL-uitkering niet hebben aangevraagd, mee te delen waarom zij daarvan hebben afgezien en hoeveel TVL-uitkering zij hadden kunnen krijgen als zij de aanvraag wel hadden ingediend. [appellanten] moeten voorts gemotiveerd, en voor zover mogelijk onderbouwd met stukken, uiteen zetten welk percentage van hun totale bedrijfsmatige vaste lasten (dus ook andere vaste lasten dan huur), wordt gevormd door de huur die zij voor het restaurant verschuldigd zijn en de huur die zij voor het guesthouse verschuldigd zijn.

6.17.12.

Verder moeten [appellanten] zich uitlaten over de vraag in hoeverre de door hen gestelde alternatieve inkomsten uit winkel, genoemd in punt 29 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep, uitgesplitst per kwartaal, invloed hebben gehad op hun omzet en welke invloed dat moet hebben voor de vermindering van de door hen verschuldigde huurprijzen voor het restaurant en/of het guesthouse.

6.17.13.

Tot slot moeten [appellanten] met inachtneming van het voorgaande en overeenkomstig de door de Hoge Raad gegeven formule, een berekening overleggen van de door hen gewenste vermindering van de huurprijs, uitgesplitst per object (restaurant en guesthouse) en per maand van het jaar 2020.

6.17.14.

Het hof zal de zaak om bovenstaande redenen verwijzen naar de rol voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellanten] . Nadat zij die memorie hebben genomen, zal [geïntimeerde] de gelegenheid krijgen om bij antwoordmemorie te reageren. Het hof houdt elk verder oordeel over grief 2 in principaal hoger beroep aan.

Over grief 3 in principaal hoger beroep: vermindering van de huurprijs vanwege gebreken aan het gehuurde?

6.18.1.

Door middel van grief 3 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat sprake was van gebreken aan het gehuurde en dat zij om die reden niet de volledige huurpenningen hoeven te voldoen. De grief is naar de kern genomen gericht tegen het niet toewijzen van de vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW, die [appellanten] in het geding bij de kantonrechter in reconventie hebben ingesteld (zie hiervoor, rov.6.2.3 en 6.2.4 van dit arrest.

6.18.2.

Het hof stelt voorop dat [appellanten] in de toelichting op de grief niet op voldoende duidelijke wijze iets hebben gesteld over gebreken aan het guesthouse. Ook hebben zij niet op voldoende duidelijke wijze vermindering van de huurprijs voor het guesthouse gevorderd. Bij de verdere beoordeling van grief 3 laat het hof het guesthouse dus buiten beschouwing.

6.18.3.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief (punt 40) wel beknopt enkele gebreken opgesomd aan de woning. Zij hebben hun stellingen daarover echter op geen enkele wijze (zoals met foto’s of met berichten over klachten) onderbouwd. [geïntimeerde] heeft de betreffende stellingen uitdrukkelijk betwist, en [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof concludeert dat ten aanzien van de woning onvoldoende grondslag gebleken is voor vermindering van de huurprijs.

6.18.4.

Ter beoordeling resteert nu nog de gevorderde huurprijsvermindering ten aanzien van het restaurant. De stellingen van [appellanten] over het gebreken aan het restaurant zijn in twee onderdelen te scheiden:

• gebreken aan de riolering;
• overige gebreken.

Het hof zal eerst ingaan op de gestelde overige gebreken, en daarna oordelen over de gestelde gebreken aan de riolering.

6.18.5.

Voor wat betreft de gestelde overige gebreken aan het restaurant geldt hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.18.3 heeft overwogen ten aanzien van de gestelde gebreken aan de woning: [appellanten] hebben hun stellingen daarover op geen enkele wijze onderbouwd, [geïntimeerde] heeft de stellingen uitdrukkelijk betwist, en [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof concludeert dat de stellingen over de overige gebreken aan het restaurant niet kunnen leiden tot vermindering van de huurprijs.

6.18.6.

Daarmee resteren de stellingen van [appellanten] over gebreken aan de riolering van het restaurant. Uit de gedingstukken blijkt dat eind 2019 sprake is geweest van een verstopping van de riolering en dat die verstopping op kosten van [geïntimeerde] is verholpen. Beide partijen hebben verwezen naar de facturen die [geïntimeerde] als productie 10 bij de conclusie van repliek hebben overgelegd. Op [appellanten] rust de bewijslast van hun stelling dat nadien nog sprake was van een voor rekening van [geïntimeerde] komend gebrek aan de riolering. [geïntimeerde] heeft het uitdrukkelijk betwist en [appellanten] hebben het bewijs van hun stelling niet geleverd en geen bewijsaanbod gedaan. [geïntimeerde] heeft er bovendien terecht op gewezen dat ingevolge artikel 12.4 onder k van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, voor rekening van [appellanten] komt. Het hof concludeert dat de stellingen over de gebreken aan de riolering niet kunnen leiden tot vermindering van de huurprijs.

6.18.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3 in principaal hoger beroep.

Over grief 4 in principaal hoger beroep: is ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd?

6.19.1.

Grief 4 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] te ontbinden. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat zij niet in de nakoming van de huurovereenkomsten tekortgeschoten zijn, althans dat hun tekortkoming in de nakoming van hun betalingsverplichtingen niet zodanig ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.

6.19.2.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de wisseling van memories na tussenarrest.

Over grief 5 in principaal hoger beroep: de boeterente en de incassokosten

6.20.1.

De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen ter zake boeterente en incassokosten toegewezen. Dit betreft de posten die hiervoor in rov. 6.2.1 van dit arrest zijn genoemd onder B, C, E en F. Grief 5 in principaal hoger beroep is gericht tegen die toewijzing. Volgens [appellanten] moeten deze posten geheel worden afgewezen.

6.20.2.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de wisseling van memories na tussenarrest.

Conclusie

6.21.1.

Uit het bovenstaande volgt dat partijen, [appellanten] als eerste, zich bij memorie na tussenarrest moeten uitlaten over hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen in de rechtsoverwegingen 6.11.6, 6.17.5, 6.17.8, 6.17.9, 6.17.10, 6.17.11, 6.17.12 en 6.17.13. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. Nadat [appellanten] hun memorie na tussenarrest hebben genomen, zal [geïntimeerde] de gelegenheid krijgen om bij antwoordmemorie na tussenarrest te reageren.

6.21.2.

Het hof geeft partijen in overweging om op basis van hetgeen in dit arrest is geoordeeld, een regeling te treffen ter oplossing van hun geschil, en ter beëindiging van deze procedure.

6.21.3.

Het hof houdt elk verder oordeel aan.

7. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 20 december 2022 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellanten] , waarbij zij zich moeten uitlaten en stukken moeten overleggen zoals hiervoor aangegeven in de rechtsoverwegingen 6.11.6, 6.17.5, 6.17.8, 6.17.9, 6.17.10, 6.17.11, 6.17.12 en 6.17.13;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 oktober 2022.

griffier rolraadsheer