ECLI:NL:GHSHE:2022:3269 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beoordeling non-conformiteit woning en aansprakelijkheid ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.288.575/01

arrest van 27 september 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. N.P.M. Planthof te Goes,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden]

en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. W.H. Lindhout te Bergen op Zoom,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 oktober 2020, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/367393 / HA ZA 20-3)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de mondelinge behandeling van 19 juli 2022, waarbij geen van partijen spreekaantekeningen heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1

Bij schriftelijke overeenkomst van 11 september 2017 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [geïntimeerden] aan [appellant] verkocht het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). De koopsom bedroeg € 230.000,--.

3.1.2

In de koopovereenkomst zijn onder meer en voor zover van belang de volgende bepalingen opgenomen:

“
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende(…)
zichtbare en onzichtbare gebreken(…).
Koper aanvaardt deze staat(…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:Woonhuis voor permanente bewoning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

3.1.3

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellant] de woning laten inspecteren door bouwkundig expert/adviseur [persoon A] te [plaats] (hierna: [persoon A] ). Van deze inspectie heeft [persoon A] een op 23 augustus 2017 gedateerd rapport uitgebracht, waarin is vermeld dat aan de woning herstelwerkzaamheden nodig waren ten bedrage van € 6.991,70. Het bedrag van € 6.991,70 bestaat uit een bedrag van € 3.050,45 betreffende direct noodzakelijke kosten en een bedrag van € 3.941,25 betreffende indirecte kosten.

In het rapport staat voorts vermeld:

“ (…)

Constructiedelen

(…)

Dak:

Het dak is niet eenvoudig te bereiken en lijkt in een goede staat van onderhoud te verkeren, voorzover dat van binnen en van buiten vanaf de begane grond valt te constateren.(…)

(…)

Afbouw

Binnenmuren:

(…)

De binnenmuren zijn deels beplaat.

Deze muren/wanden verkeren in goede staat.

Binnenkozijnen

(…)

Zowel de binnendeurkozijnen als de binnendeuren verkeren in goede staat.

(…)

Verontreiniging

(…)

Vocht:

Ten tijde van de bouwkundige inspectie was er sprake van optrekkend en/of doorslaand vocht. Wel adviseer ik om altijd goed in het pand te ventileren.

Algemeen

(…)

Indien men diverse onderdelen van een (ouder) pand gaat sloppen of indien men een (ouder) pand gaat verbouwen, dient men rekening te houden met onvoorziene gebreken en/of onvoorziene uitgaven.

(…)”.

In dit rapport is een overzicht van de gemiddelde leeftijd van bouwmaterialen opgenomen.

3.1.4

De woning is op 27 oktober 2017 aan [appellant] geleverd.

3.1.5

Na levering heeft [geïntimeerden] de woning nog drie maanden van [appellant] gehuurd. [geïntimeerden] heeft de woning eind januari 2018 verlaten. Daarna is [appellant] begonnen met werkzaamheden aan de woning.

3.1.6

Bij brief van 28 februari 2018 heeft [appellant] [geïntimeerden] in gebreke gesteld in verband met tekortkomingen van de woning en [geïntimeerden] verzocht binnen twee weken na dag tekening van de brief te reageren op de ingebrekestelling om tot een gepaste oplossing te komen.

3.1.7

Via WhatsApp op 5 maart 2018 heeft [geïntimeerde 1] gereageerd:

“(…)
Ok je krijgt een reactie via de post want mijn mail is nog niet actief.”

3.1.8

[persoon B] , van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerden] heeft op 1 juni 2018 telefonisch contact op genomen met mr. Planthof.

Bij e-mail van 15 juni 2018 heeft mr. Planthof het rapport van 26 maart 2018 van [persoon A] aan [persoon B] toegezonden. Dit rapport betreft een tweede inspectie van de woning door [persoon A] uitgevoerd op 16 maart 2018.

3.1.9

In het rapport van [persoon A] van 26 maart 2018 staat vermeld:

“(…)

Bijkeuken:

Na het verwijderen van de plafonds en het rachelwerk op de wanden in de bijkeuken is duidelijk geworden dat de dakplaten op het dak van de bijkeuken verweerd zijn en dat de tussenbalk voor 30 % ingerot is. De dakplaten verkeren in slechte staat en er is sprake geweest van inwatering bij de nokgording.

Badkamer:

Ook in de badkamer zijn de dakplaten nat en/of verweerd en/of vermolmd.

Keuken:

Ook in de keuken zijn de dakplaten vermolmd en drijfnat.

Woonkamer:

In de woonkamer heeft u de beplating en het rachelwerk van de muren verwijderd.

Na het verwijderen van de beplating en het rachelwerk is duidelijk geworden dat de achtergevel, de voorgevel en de gevel tussen de woonkamer en de gang zeer nat zijn.

De deurkozijnen in de gevel tussen de gang en de woonkamer zijn geheel doorgerot van het vocht, het betreft 2 deurkozijnen.

Advies

De binnenmuren op de begane grond waren beplaat en achter de beplating was plastic aangebracht.

Het is duidelijk dat de muren, die na het verwijderen van de beplating zichtbaar zijn, aangetast zijn door vocht.

Om dit vocht te bestrijden adviseer ik om de binnenmuren op de begane grond tegen optrekkend vocht te behandelen met behulp van Drygel, zie de bijgevoegde informatie.

In augustus 2017 heb ik op uw verzoek dit pand bouwkundig geïnspecteerd.

De bovengenoemde onvolkomenheden waren tijdens de inspectie niet zichtbaar, omdat de wanden beplaat waren en ook omdat er plastic achter de beplating was aangebracht, maar dit vocht moet in het verleden ook problemen hebben gegeven.(…)”

3.1.10

Op verzoek van [appellant] heeft de rechtbank bij beschikking van 23 oktober 2018 [persoon C] te [plaats] (hierna: [persoon C] ) tot deskundige benoemd. Naar aanleiding van zijn onderzoek heeft [persoon C] op 8 juni 2019 een rapport uitgebracht. In antwoord op de in de beschikking gestelde vragen, heeft [persoon C] in dat rapport onder meer vermeld:

“(…)
In de woning heeft Ondergetekende de volgende gebreken geconstateerd :

o Zoutuitslag op de tussenwand van de gang en de woonkamer aan de woonkamerzijde.

o Bolling in lambrisering ter plaatse van de trapopgang.

In de woning heeft [persoon A] daarnaast nog de volgende gebreken geconstateerd :

o De stijlen van de deurkozijnen (2 stuks) waren geheel doorgerot.

(inmiddels door [appellant] vervangen) (2e inspectie)

o De wanden van voor- en achtergevel waren zeer nat. (2e inspectie)

(…)

Aan het dak zijn de volgende gebreken geconstateerd :

o Dakplaten en nokgording/kilkeper aangetast in bijkeuken

o Dakplaten aangetast in badkamer

o Lekkage ter plaatse van hoek keuken. Ter plaatse zijn de dakplaten zwaar aangetast.

o Dakplaten gehele platte dak van de keuken vertonen vocht- en schimmelplekken.

o Het dak van de dakkapel hangt waarneembaar door.

Niet geconstateerd, maar wel gemeld :

o Lekkage ter plaatse van het kozijn van de dakkapel.

(…)”.

Op de vraag “
Welke maatregelen zijn nodig om de schade te beperken en voor zover mogelijk te herstellen?” Heeft [persoon C] onder meer geantwoord:

“(…)
1. Lekkage dak keuken:

o Verwijderen gedeelte van de dakbedekking (ter plaatse van de hoek van de keuken,

oppervlakte ca. 6 m2) en verwijderen van de aangetaste constructieonderdelen

(underlayment dakplaten en onderdelen dakranden). Aanbrengen van nieuwe

dakplaten en een nieuw gedeelte dakbedekking, inclusief het opnieuw inpakken van de

regenwaterafvoer.

(…)

4. Dakconstructie ter plaatse van de bijkeuken en de badkamer.

(…) Daar waar dakplaten niet meer functioneren als dragend constructieonderdeel zal herstel plaats moeten vinden. Dit kan op twee manieren worden uitgevoerd. Enerzijds door het vervangen van de bestaande dakconstructie en anderzijds door middel van plaatselijk herstel van binnenuit. Gelet op de leeftijd van de dakconstructie, de reeds door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden (stucwerk/tegelwerk) aan de binnenzijde en de te maken kosten, is herstel van binnen uit aan te raden.

Herstel van binnenuit:

o Versterken van de aangetaste nokgording/kilkeper

o Dakplaten lijken grotendeels nog te gebruiken, maar op een aantal plaatsen is herstel

dan wel het aanbrengen van nieuwe dakplaten ter ondersteuning van de oude nodig.

(…)”.

[persoon C] heeft de kosten van herstel van de verschillende schadeposten als volgt begroot:

Vervangen houten deurkozijnen incl. afhangen bestaande deuren € 875,-

Reeds aangebrachte stucwerk op de gangwand € 1.405,-

Buitenwanden voor-, achtergevel excl. kosten isolatie (zie P5) € 1.081,-

Lekkage dak keuken € 1.164,-

Herstel dak dakkapel (doorbuiging en lekkage) € 1.698,-

Herstel bolling lambrisering € 99,-

Herstel dak bijkeuken en badkamer € 859,-

Vochtbestrijding/zoutuitslag wand gang € 2.595,-

Ter toelichting heeft [persoon C] daarbij opgemerkt:

“(…)

ad 2. [appellant] heeft de wanden reeds voorzien van nieuw stucwerk, omdat geen zichtbare vochtplekken aanwezig waren. Het rapport van [persoon A] (P3) vermeldt op bladzijde 11 (onderaan), dat er sprake is van “optrekkend vocht”. De vraag kan gesteld worden of [appellant] de betreffende wand beter had moeten onderzoeken alvorens aan de slag te gaan.

Voorts is reeds in de opstelling van herstelkosten van [persoon A] voorzien in een post van “herstel stucwerk” van € 735,75. In de begrote post is hier geen rekening mee gehouden.

(…)

ad 5. De lekkage op zich is niet de directe aanleiding voor deze schade, maar de doorbuiging van het dak van de dakkapel is door Ondergetekende als een constructief gebrek beschouwd. Zou alleen de lekkage moeten worden opgelost, dan zullen de herstelkosten aanzienlijk lager zijn. De geraamde kosten bedragen dan € 250,-

(…)”.

Verder heeft [persoon C] op de vraag “
Onderschrijft u de conclusies van makelaarskantoor [persoon A] , zoals opgenomen in het rapport van 23-08-2017 en het rapport van 26-03-2018?geantwoord:

“(…)
Rapport 23-08-17 :

De beoordeling van de kwaliteit van de binnendeurkozijnen (die inmiddels zijn vervangen) is kennelijk niet geheel juist geweest. Visueel is er waarschijnlijk geen sprake geweest van een gebrek, maar indien de (stijlen van de) deuren nauwkeuriger waren onderzocht, was de houtrot waarneembaar geweest.

Rapport 26-03-18 :

De conclusie op bladzijde 2, dat het geconstateerde vocht ook in het verleden problemen moeten hebben gegeven, dient volgens Ondergetekende, te worden genuanceerd. Weliswaar is de aangebrachte beplating en lambrisering in de hal destijds waarschijnlijk aangebracht om problemen te camoufleren, maar [geïntimeerde 1] heeft aangegeven, dat deze beplatingen en lambriseringen reeds waren aangebracht ten tijde van de koop van de woning door [geïntimeerde 1] .

(…)”

Verder heeft [persoon C] in reactie op opmerkingen op de conceptrapportage van de zijde van [appellant] onder meer opgemerkt:

“(…)
In de berekening van de schade is uitgegaan van reparatie van het dak, zoals omschreven. Indien van volledige vervanging wordt uitgegaan zijn de kosten uiteraard veel groter. Ondergetekende acht dat niet noodzakelijk.(…)”.

3.1.11

Op 13 januari 2021 heeft [appellant] een bouwtechnische inspectie laten uitvoeren door [[Y bouwadvies]] te [vestigingsplaats] . De inspectie betrof de daken van de aanbouwen.

In het rapport daarvan, van 19 januari 2021, is op pagina 5 geconcludeerd als volgt:

“
De schades zijn m.i. ontstaan door diverse oorzaken:

-
Het ontbreken van een dampremmende laag onder de dakisolatie.

Een dampremmende laag is nodig om inwendige condensatie te voorkomen. Deze laag voorkomt dat vocht in de constructie terecht komt en kan condenseren tegen de koude dakbedekking.

Het ontbreken van een dampremmende laag is m.i. de hoofdoorzaak van de schade aan de dakconstructie.

Overige oorzaken:

Eerdere lekkages. Tijdens de opname waren geen zichtbare lekkages aanwezig.
De gebreken aan de loodaansluitingen (scheuren, capillair vocht)
De matige conditie van de shingles op de hellende daken
Het ontbreken van goede ventilatievoorzieningen in de keuken en badkamer. Hierdoor is de relatieve vochtigheid in deze ruimtes erg hoog. Daardoor is de kans groter dat inwendige condensatie in de constructie ontstaat.”

3.1.12

De woning heeft tijdens de inundatie in oktober 1944 in het zoute water gestaan.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] , kort gezegd,

- voor recht te verklaren dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en dat [geïntimeerden] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende mededelingsplicht jegens [appellant] ;

- veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 30.976,46, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 11 september 2017, primair als schadevergoeding, subsidiair na gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en meer subsidiair na wijziging van de koopovereenkomst wegens dwaling;

- veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 4.042,--, zijnde de kosten van de verzoekschriftprocedure en het deskundigenonderzoek, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

- veroordeling van [geïntimeerden] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

Het bedrag van € 30.976,46, is opgebouwd als volgt:

De schade volgens het rapport van [persoon C] € 9.776,--

Kosten vervangende dakconstructie € 17.253,53

Extra kosten vloer € 3.242,27

Extra stookkosten € 329,76

Extra huur twee weken
€ 375,--

Totaal € 30.976,56

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat hij tijdens geplande werkzaamheden vanaf eind januari 2018 op diverse problemen is gestuit. Er bleek sprake te zijn van lekkage in de (bij)keuken en badkamer, lekkage bij de dakkapel, vocht en zoutuitslag in de muren, bollende lambrisering en rotte deurkozijnen. De geconstateerde gebreken staan volgens [appellant] een normaal gebruik van de woning in de weg. De woning beantwoordt daarom volgens [appellant] niet aan de koopovereenkomst. [appellant] stelt dat hij naast de reeds door [persoon C] begrote schade, aanvullende schade lijdt. [appellant] stelt dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan door voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerden] echter niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. Voor zover [geïntimeerden] niet op grond van artikel 7:17 lid 2 jo Pro. 6:74 lid 1 BW schadeplichtig is, meent [appellant] dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden ontbonden met vermindering van de koopprijs op grond van artikel 6:265 jo Pro. 6:270 BW, althans dat de koopovereenkomst dient te worden gewijzigd wegens dwaling, eveneens met vermindering van de koopprijs, op grond van artikel 6:228 jo Pro. 6:230 lid 2 BW.

Volgens [appellant] dient [geïntimeerden] verder de kosten van het voorlopig deskundigenonderzoek te vergoeden.

3.2.3.

[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vordering van [appellant] voor zover deze ziet op de door [persoon C] vastgestelde schade afgewezen voor zover het betreft:

de vervanging van houten deurkozijnen inclusief afhangen deuren ad € 875,-- (r.o. 4.3.);

het reeds aangebrachte stucwerk op gangwand ad € 1.405,-- (r.o. 4.4.);

de buitenwanden voor-, achtergevel excl. kosten isolatie ad € 1.081,-- (r.o. 4.5.);

het herstel dak dakkapel (doorbuiging en lekkage) ad € 1.698,-- (r.o. 4.7.);

het herstel bolling lambrisering ad € 99,-- (r.o. 4.8.);

de vochtbestrijding/ zoutuitslag wand gang ad € 2.595,-- (r.o. 4.9.);

de rechtbank heeft de vordering van [appellant] die ziet op de door [persoon C] vastgestelde schade toegewezen voor zover het betreft het herstel van de lekkage dak keuken ad € 1.164,--, herstel dak bijkeuken en badkamer ad € 859,-- (r.o. 4.6.);

de rechtbank heeft voorts de vordering van [appellant] voor zover het betreft de vervangende dakconstructie ad € 17.253,33, de extra kosten vloer ad € 3.242,27, de extra stookkosten

ad € 329,76 en extra huur twee weken ad € 375,-- afgewezen (r.o. 4.10.-4.11.).

3.3.1

In hoger beroep heeft [appellant] tien grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot opnieuw rechtdoende zijn vorderingen in eerste aanleg alsnog integraal toe te wijzen, althans een zodanig oordeel te geven als het hof moge behagen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

3.3.2

Bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] zeven grieven in incidenteel hoger beroep aangevoerd en geconcludeerd tot, kort gezegd, vernietiging van het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant] alsnog af te wijzen en [appellant] te veroordelen om al hetgeen [geïntimeerden] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [appellant] heeft voldaan aan [geïntimeerden] terug te betalen, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van betaling tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over de proces- en nakosten.

3.3.3

Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot, kort gezegd, vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] , met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

De grieven

3.4.1

Het hof stelt voorop dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning. Deze bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

3.4.2

Dat [appellant] op grond van mededelingen van [geïntimeerden] voorafgaand aan/bij het sluiten van de koopovereenkomst mocht verwachten dat aan de woning geen gebreken zouden kleven is gesteld noch gebleken.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning een woning uit op of omstreeks 1920 betreft. In het voorafgaande aan de koopovereenkomst door [persoon A] opgestelde rapport van 23 augustus 2017 staat
“(…)
Indien men diverse onderdelen van een (ouder) pand gaat sloppen of indien men een (ouder) pand gaat verbouwen, dient men rekening te houden met onvoorziene gebreken en/of onvoorziene uitgaven.(…)
”.

3.4.3

Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof dat [appellant] bij het tot stand komen van de koopovereenkomst niet mocht verwachten dat aan de woning geen gebreken zouden kleven. Volgens artikel 6.1. van de koopovereenkomst zal de woning aan [appellant] in eigendom worden overgedragen
“(…) in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende(…)
zichtbare en onzichtbare gebreken(…). [appellant] aanvaardt die staat, volgens genoemd artikel 6.1.

Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat slechts de aan de woning klevende gebreken die het normale gebruik - in de koopovereenkomst omschreven als: woonhuis voor permanente bewoning - belemmeren en die aan [appellant] niet bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening van [geïntimeerden] komen. Dit laatste is bij artikel 6.3 van de koopovereenkomst beperkt tot de herstelkosten.

3.4.4

Anders dan [appellant] betoogt maakt de omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning, niet dat op (korte termijn) na levering geen herstel behoeft plaats te vinden, met eventuele aantasting van het woongenot. Dit volgt reeds uit de omstandigheid dat [appellant] de woning heeft aanvaard met alle ten tijde van de tot stand komen van de koopovereenkomst zichtbare en onzichtbare gebreken. Nu is gesteld noch gebleken dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben besproken wat de term “permanente bewoning” inhoudt geldt dat uitgangspunt is, wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Waar het om gaat is dat (niet tijdelijk) verblijf, mogelijk is.

Gesteld noch gebleken is dat na de koop gebreken zijn ontstaan die [appellant] bij de levering niet heeft aanvaard. Het geschil tussen partijen ziet op de omstandigheid dat [appellant] tijdens werkzaamheden vanaf eind januari 2018 op diverse problemen is gestuit. Beoordeeld dient te worden of de gebreken waarop [appellant] is gestuit en die in het onderhavige hoger beroep aan de orde zijn aan normaal gebruik van de woning, als woonhuis voor permanente bewoning, in de weg staan.

Deurkozijnen

3.4.5

Grief 1 is gezien de toelichting daarbij in de kern gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het doorgerot zijn van de deurkozijnen in de gevel tussen de gang en de woonkamer een kenbaar gebrek betreft en de kosten van herstel daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat geen sprake was van een kenbaar gebrek. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst, tijdens de tweede bouwkundige inspectie van [persoon A] is geconstateerd dat sprake is van houtrot in de deurkozijnen. Volgens [appellant] is sprake van non-conformiteit omdat houtrot op de lange termijn tot nadelige gevolgen voor de constructie van de woning en tot onveilige situaties kan leiden.

3.4.6

[geïntimeerden] betwist dat sprake was van houtrot in genoemde deurkozijnen.

3.4.7

Het hof passeert die betwisting door [geïntimeerden] als onvoldoende onderbouwd. [persoon A] heeft in zijn rapport van 26 maart 2018, vastgesteld dat bedoelde deurkozijnen geheel zijn doorgerot. Dat [persoon C] dat niet meer heeft kunnen vaststellen, omdat de betreffende deurkozijnen er niet meer waren is een onvoldoende betwisting van het doorgerot zijn van de bedoelde deurkozijnen. [appellant] heeft evenwel niet onderbouwd dat het doorgerot zijn van de deurkozijnen (op de lange termijn) tot nadelige gevolgen voor de constructie van de woning en tot een onveilige situatie kan leiden. Bewijslevering is daarom niet aan de orde. Gezien het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de woning non-conform, niet geschikt voor permanente bewoning, is omdat houtrot op de lange termijn tot nadelige gevolgen voor de constructie van de woning en tot onveilige situaties kan leiden. Reeds daarom is [geïntimeerden] niet aansprakelijk voor de kosten van herstel/vervanging van de deurkozijnen inclusief het afhangen van bestaande deuren. Grief 1 faalt al hierom en behoeft voor het overige, te weten het betoog van [appellant] dat het houtrot in de deurkozijnen voorafgaande aan de koopovereenkomst voor hem niet kenbaar was, geen beoordeling.

Stucwerk en vochtbestrijding ter voorkoming van zoutuitslag

3.4.8

Grief 2 is gezien de toelichting daarbij in de kern gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de kosten voor reeds aangebracht stucwerk op de gangwand aan woonkamerzijde niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat [appellant] niet (nader) heeft onderbouwd waarom hij stucwerk op de wand heeft aangebracht alvorens die wand tegen (optrekkend) vocht te behandelen.

[appellant] betoogt dat pas na het tweede inspectie rapport, naar het hof begrijpt van [persoon A] , bleek dat behandeling van de gangmuren noodzakelijk was.

3.4.9

Het hof oordeelt dat deze grief in zoverre slaagt dat eerst in het rapport van [persoon A] van 26 maart 2018 is geadviseerd
“(…)
om de binnenmuren op de begane grond tegen optrekkend vocht te behandelen met behulp van Drygel(…)
”en daarom niet aan [appellant] kan worden verweten dat hij niet nader heeft onderbouwd waarom hij stucwerk op de wand heeft aangebracht alvorens die wand tegen (optrekkend) vocht te behandelen. Dit kan evenwel niet leiden tot toewijzing van de vordering van [appellant] betreffende de kosten voor reeds aangebracht stucwerk op de gangwand aan woonkamerzijde, en daarmee tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep (in zoverre). Het hof verwijst naar hetgeen hierna onder 3.4.12 is geoordeeld.

3.4.10

Grief 4 is gezien de toelichting daarbij in de kern gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering tot vergoeding van de kosten van vochtbestrijding op de wand tussen de gang en de woonkamer, ter voorkoming van zoutuitslag op die wand, wordt afgewezen, omdat [appellant] niet heeft onderbouwd dat zoutuitslag aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en dat optrekkend vocht ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor [appellant] bekend was. Volgens [appellant] is sprake van een constructief gebrek, niet voor niets is door [persoon A] en [persoon C] vastgesteld dat herstel noodzakelijk is, zo betoogt [appellant] . De ernst van het optrekkend vocht was pas na het sluiten van de koopovereenkomst, nadat beplating en rachelwerk van de muren in de woonkamer was verwijderd, duidelijk.

3.4.11

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] niet (voldoende) onderbouwd dat de zoutuitslag op de wand tussen de gang en de woonkamer dan wel het daar optrekkende vocht een constructief gebrek betreft dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en daarom sprake is van een non-conforme woning. Dat het een muur aan de binnenzijde van de woning betreft is daarvoor niet voldoende. Daarmee is bewijslevering niet aan de orde. [geïntimeerden] heeft de stelling van [appellant] dat door [persoon A] en [persoon C] is vastgesteld dat herstel noodzakelijk, niet betwist. Dat betekent evenwel niet dat de rechtbank de vordering van [appellant] ad € 2.595,- voor vochtbestrijding/zoutuitslag wand gang had moeten toewijzen. Dat herstel noodzakelijk is betekent, zonder nadere uitleg die [appellant] niet heeft gegeven, niet dat dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning. Grief 4 faalt.

3.4.12

Gezien het voorgaande dient te worden geoordeeld dat voor de vordering betreffende de kosten voor reeds aangebracht stucwerk op de gangwand aan woonkamerzijde (grief 2) geldt dat de rechtbank deze terecht heeft afgewezen. Aan deze kosten ligt niet (voldoende onderbouwd) ten grondslag dat deze zijn gemaakt in verband met een gebrek dat de woning non-conform maakt. Het betoog van [appellant] , dat het vocht in de gangmuren vanzelf was verdwenen indien geen plastic achter de beplating tegen de gangmuren was aangebracht en behandeling van de gangmuren tegen optrekkend vocht dan niet nodig zou zijn geweest, maakt wanneer daarvan uit moet worden gegaan, niet dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was. Gezien het voorgaande gaat het betoog van [appellant] , in de toelichting op grief 2 - dat aan hem het verschil toekomt van het in rapport van [persoon A] van 23 augustus 2017 genoemde bedrag voor vervanging van stucwerk ad € 735,75 en het door [persoon C] genoemde bedrag van € 1.405,- voor herstel van reeds aangebracht stucwerk - niet op. Grief 2 faalt in zoverre.

Doorbuiging dakkapel en lekkage

3.4.13

Grief 3 is gezien de toelichting daarbij in de kern gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten van de doorbuiging van de dakkapel en de lekkage, wordt afgewezen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerden] zijn mededelingsplicht geschonden door, naar het hof begrijpt, voorafgaand aan de koop geen melding te maken van het doorhangen van de dakkapel en van de lekkage bij de dakkapel in de slaapkamer.

3.4.14

Het hof oordeelt als volgt. Dat [geïntimeerden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, naar [appellant] stelt, is door [appellant] onvoldoend onderbouwd. [appellant] stelt dat uit het deskundigenrapport van 8 juni 2019 van [persoon C] blijkt dat de lekkage bij de dakkapel in de slaapkamer van de woning is ontstaan als gevolg van de aangetaste dakconstructie ter plaatse. Gezien de aard van het gebrek kan het niet zo zijn dat [geïntimeerden] nooit problemen heeft gehad en moet het zo zijn dat [geïntimeerden] last van een lekkage heeft gehad. Een dergelijke situatie ontstaat niet van de ene op de andere dag, aldus [appellant] . Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de enkele stelling dat een aangetaste dakconstructie niet van de een op de andere dag ontstaat, onvoldoende is om aan te nemen dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de koopovereenkomst van de lekkage op de hoogte was. Evenmin is die stelling voldoende om aan te nemen dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de koopovereenkomst op de hoogte was of behoorde te zijn van het doorhangen van de dakkapel en op de hoogte behoorde te zijn van de lekkage. Bij het voorgaande komt dat [geïntimeerden] betwist dat sprake was van lekkages. Voorts geldt dat [appellant] zijn betoog dat de lekkage bij de dakkapel in de slaapkamer van de woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat niet heeft onderbouwd. Gezien de onvoldoende onderbouwing door [appellant] is bewijslevering niet aan de orde Dat betekent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de kosten voor herstel van het doorbuigen van de dakkapel en de lekkage niet voor rekening van [geïntimeerden] komen. Grief 3 faalt.

Vernieuwing dak

3.4.15

Grief 5 is gezien de toelichting daarbij in de kern gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering van € 17.253,53 betreffende vernieuwing van het dak wordt afgewezen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerden] zijn mededelingsplicht geschonden.

3.4.16

Naar het hof begrijpt doelt [appellant] met de door hem gestelde schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerden] , gezien zijn verwijzing naar randnummer 24 van de conclusie van repliek, op de lekkage in de (bij)keuken / badkamer waarover [appellant] op 12 februari 2018 aan [geïntimeerde 1] een WhatsAppbericht heeft gestuurd.

Dat WhatsAppbericht luidt: “
Is het dak van de keuken ooit gerepareerd?”

[geïntimeerde 1] heeft geantwoord: “
15 of 20 jaar geleden”

Waarna [appellant] heeft gereageerd met: “
Hmm oké er is daar nl een lekkage zie ik”

Waarop [geïntimeerde 1] heeft gereageerd als volgt: “
Keukendak nooit geen lekkage ondervonden [appellant]”.

Naar [geïntimeerden] onbetwist heeft betoogd bevinden de badkamer, de bijkeuken en de keuken (deze laatste deels) zich in de aanbouw. [geïntimeerden] heeft betoogd dat de afwerking en daken meestentijds is gerealiseerd door de vader van [geïntimeerde 1] , die destijds de eigenaar was van de woning, en dat [geïntimeerden] daar niet bij betrokken zijn geweest. [geïntimeerde 1] heeft ter mondelinge behandeling toegelicht, dat hij vermoedt dat de aanbouw in de jaren 70 is gemaakt, terwijl hij toen een jaar of zestien was. Toen [geïntimeerden] de woning verkocht had hij met het dak van de aanbouw geen problemen.

Naar het oordeel van het hof was het aan [appellant] om te onderbouwen waarom [geïntimeerden] ondanks het voorgaande bij het aangaan van de koopovereenkomst wist dan wel moest weten dat er lekkages waren in de (bij)keuken en de badkamer. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Daarmee heeft hij de gestelde schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerden] niet onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde. In zoverre faalt grief 5.

3.4.17

Met grief 5 betoogt [appellant] voorts dat wanneer het hof van oordeel is dat de kosten van vernieuwing van het dak niet (volledig) voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen, dat [geïntimeerden] het bedrag ad € 4.150,-- (pagina 6 van het rapport van [[Y bouwadvies]] ) dient te vergoeden.

3.4.18

Het hof oordeelt dat dit betoog niet opgaat. De rechtbank heeft de vordering tot vergoeding van herstelkosten van het dak, als begroot door [persoon C] , voor een bedrag van

€ 1.164,-- + € 859,-- = € 2.023,-- toegewezen. Waarom niet van de door [persoon C] begrote bedragen maar van de door [[Y bouwadvies]] begrote bedragen dient te worden uitgegaan heeft [appellant] niet onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde. Dat beide partijen en hun advocaten bij de bouwtechnische inspectie door [[Y bouwadvies]] aanwezig zijn geweest, maakt zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, niet dat van de begroting van [[Y bouwadvies]] moet worden uitgegaan. Grief 5 faalt ook in zoverre.

Beantwoordt de woning op het punt van vochtproblemen in de daken van de keuken, de bijkeuken en de badkamer niet aan de koopovereenkomst? Dienen herstelkosten voor die problemen ad € 1.164,-- + € 859,-- = € 2.023,-- te worden toegewezen?

3.4.19

Met grief 3 in incidenteel hoger beroep richt [geïntimeerden] zich in de kern tegen het oordeel van de rechtbank onder 4.6 dat de vordering om voor recht te verklaren dat de woning op het punt van vochtproblemen in de daken van de keuken, de bijkeuken en de badkamer niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en de vordering tot vergoeding van de herstelkosten voor die problemen ad € 1.164,-- + € 859,-- = € 2.023,-- zullen worden toegewezen. Volgens [geïntimeerden] heeft [appellant] , anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, zijn onderzoeksplicht geschonden en heeft de rechtbank onterecht geen korting wegens ‘nieuw voor oud’ toegepast.

3.4.20

Ten aanzien van het betoog van [geïntimeerden] dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden oordeelt het hof als volgt. Het betoog van [geïntimeerden] dat de ten behoeve van de aankoopkeuring door [appellant] ingeschakelde deskundige bij de aankoopkeuring een spotje uit het plafond had kunnen trekken en dan had kunnen vaststellen dat, naar het hof begrijpt, geen dampremmende laag aanwezig was, dient te worden gepasseerd. Het gaat te ver om te verwachten dat (de door) [appellant] (ingeschakelde deskundige) destructief onderzoek zou doen. Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat de door [geïntimeerden] ten behoeve van de aankoopkeuring ingeschakelde deskundige met gebruik van een ladder op het dak van de aanbouw, waarin zich een gedeelte van de keuken, de bijkeuken en de badkamer bevindt, had moeten kijken, zodat hij evenals [persoon C] had kunnen constateren dat, naar het hof begrijpt, er een gebrek was in de aansluitingen van de dakbedekking van de keuken, geldt als volgt. Dat uit genoemd gebrek door [appellant] had kunnen worden opgemaakt dat er sprake was van vochtproblemen is daar [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport van [persoon C] blijkt dat genoemd gebrek mogelijk tot een lekkage in de hoek van de keuken heeft geleid. De door de rechtbank toegewezen vorderingen betreffen even wel de vochtproblematiek als gevolg van inwendige condensatie als gevolg van een onjuiste wijze van isoleren van de dakconstructies. Dat deze problematiek door met behulp van een ladder op het dak van de aanbouw te kijken, onderkend had kunnen worden is door [appellant] niet onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde. In zoverre faalt grief 3 in incidenteel hoger beroep.

Het hof passeert het betoog van [geïntimeerden] dat een korting wegens nieuw voor oud dient te worden toegepast. [geïntimeerden] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat herstel nodig was omdat de desbetreffende vochtproblematiek in de daken het normaal gebruik van de woning in de weg staat. [geïntimeerden] betoogt, onder verwijzing naar een in het rapport van [persoon A] van 23 augustus 2017 opgenomen overzicht van de gemiddelde leeftijd van bouwmaterialen, dat gezien de gemiddelde levensduur een aftrek wegens nieuw voor oud dient plaats te vinden welke aftrek er toe leidt dat [geïntimeerden] in het geheel geen herstelkosten hoeft te vergoeden. Nu herstel dient plaats te vinden omdat de vochtproblematiek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat acht het hof een aftrek wegens nieuw voor oud niet redelijk. Ook wanneer er vanuit moet worden gegaan dat [appellant] enig voordeel geniet wegens een versterking van de aangetaste nokgording/kilkeper en vervanging (herstel) van dakplaten, maakt dat niet dat hij anders dan dat de woning vervolgens geschikt is voor normaal gebruik wezenlijk voordeel geniet van de vergoeding voor herstel. Aangezien het slechts gaat om plaatselijk herstel, zal dit immers geen noemenswaardige invloed hebben op de termijn waarop het dak zal zijn afgeschreven en in zijn geheel vervangen zal moeten worden. Ook in zoverre faalt grief 3 in incidenteel hoger beroep.

3.4.21

Met grief 2 in incidenteel hoger beroep en de toelichting daarop betoogt [geïntimeerden] dat de rechtbank is vergeten te beoordelen of de gevorderde kosten zich beperken tot herstelkosten en rekening te houden met aftrek ‘nieuw voor oud’.

3.4.22

Voor zover [geïntimeerden] de omvang van de toegewezen kosten, anders dan met aftrek nieuw voor oud beoogt te betwisten, passeert het hof dat betoog. [geïntimeerden] heeft niet onderbouwd wat de omvang zou moeten zijn. Gezien de onvoldoende onderbouwing door [geïntimeerden] is bewijslevering niet aan de orde. Ten aanzien van het betoog van [geïntimeerden] dat de rechtbank rekening had moeten houden met ‘aftrek nieuw voor oud’ verwijst het hof naar hetgeen is geoordeeld onder 3.4.20. Grief 2 in incidenteel hoger beroep faalt.

Aanvullende schade

3.4.23

Met grief 6 in principaal hoger beroep richt [appellant] zich gezien de toelichting daarbij in de kern tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering tot vergoeding van de extra kosten vloer ad € 3.242,27, de extra stookkosten ad € 329,76 en extra huur twee weken ad € 375,-- . Volgens [appellant] betreft het schade die het directe gevolg is van de slechte staat van het dak van de woning en de als gevolg daarvan ontstane ernstige lekkage in de woning, welke gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens [appellant] kan aan [geïntimeerden] een verwijt van deze gevolgschade gemaakt worden.

Ter onderbouwing van zijn betoog dat de extra kosten van de gietvloer door [geïntimeerden] dienen te worden vergoed, verwijst [appellant] naar een e-mail van 4 november 2018 van de (waarnemend) advocaat van [appellant] aan de voormalig gemachtigde van [geïntimeerden] Bij deze e-mail is, aldus [appellant] , aan [geïntimeerden] toestemming verzocht om de vloer te gieten. [appellant] betoogt dat hij, nu [geïntimeerden] niet op deze e-mail heeft gereageerd, niet is overgegaan tot het gieten van de vloer en dat hij, omdat een gietvloer een beperkte houdbaarheidsdatum heeft, een nieuwe gietvloer heeft moeten bestellen. De kosten van de aanbetaling van de aanvankelijke gietvloer, te weten € 3.242,27, heeft hij niet retour ontvangen. Ten aanzien van de extra stookkosten betoogt [appellant] dat hij in de periode 1 februari 2018 tot 1 februari 2019 een bedrag van € 1.319,03 aan stookkosten heeft voldaan en dat 25% daarvan het gevolg is van het slecht functionerende dak, welke kosten, te weten

€ 329,76 voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen. Ten aanzien van de kosten van twee weken extra huur betoogt [appellant] dat hij als gevolg van diverse gebreken en de benodigde herstelwerkzaamheden aan de woning zijn tijdelijke huurwoning in [plaats] twee weken langer heeft moeten huren en dat hij van mening is dat de helft van de kosten, te weten € 375,-- voor rekening van [geïntimeerden] dient te komen.

Gietvloer

3.4.24

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. De extra kosten vloer ad € 3.242,27 betreffen geen herstelkosten, maar zoals de koopovereenkomst noemt, overige (aanvullende) schade. Dat deze schade het gevolg is van herstel van de lekkage van het dak van de keuken en/of herstel van het dak van de bijkeuken en badkamer - hetgeen volgens de rechtbank, en waartegen [appellant] geen grief heeft gericht, op grond van de koopovereenkomst een vereiste is om voor vergoeding in aanmerking te komen - is door [appellant] niet onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde. Reeds gezien het voorgaande faalt grief 6 ten aanzien van de extra kosten vloer. Ten overvloede oordeelt het hof dat [appellant] evenmin voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerden] een verwijt treft van de extra kosten van de vloer. Voor zover [appellant] betoogt dat aan [geïntimeerden] een verwijt treft omdat hij op de hoogte was van de geconstateerde gebreken omdat hij de woning van zijn ouders heeft gekocht, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is geoordeeld onder rov. 3.4.16. Voor zover [appellant] betoogt dat aan [geïntimeerden] een verwijt treft omdat hij niet heeft gereageerd op de hiervoor genoemde

e-mail van 4 november 2014, oordeelt het hof dat dat betoog in het licht van het voorgaande dient te worden gepasseerd.

Stookkosten

3.4.25

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. De stookkosten betreffen geen herstelkosten, maar zoals de koopovereenkomst noemt, overige (aanvullende) schade. Dat deze schade het gevolg is van herstel van de lekkage van het dak van de keuken en/of herstel van het dak van de bijkeuken en badkamer - hetgeen volgens de rechtbank, en waartegen [appellant] geen grief heeft gericht, op grond van de koopovereenkomst een vereiste is om voor vergoeding in aanmerking te komen - is door [appellant] niet onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde. Reeds gezien het voorgaande faalt grief 6 ten aanzien van de stookkosten. Ten overvloede oordeelt het hof dat [appellant] evenmin voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerden] een verwijt treft van de stookkosten. Voor zover [appellant] betoogt dat [geïntimeerden] een verwijt treft omdat hij op de hoogte was van de geconstateerde gebreken omdat hij de woning van zijn ouders heeft gekocht, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is geoordeeld onder rov. 3.4.16.

Huur

3.4.26

Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor ten aanzien van de stookkosten is overwogen. Op dezelfde gronden geldt dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat de extra huur voor vergoeding in aanmerking komt en bewijslevering niet aan de orde is. Grief 6 faalt.

Subsidiaire en meer subsidiaire vordering

3.4.27

Grief 7 in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de subsidiaire vordering van [appellant] tot gedeeltelijk ontbinding van de koopovereenkomst en vermindering van de koopprijs op die grond, dient te worden afgewezen voor zover het andere schadeposten betreft dan ten aanzien waarvan is vastgesteld dat [geïntimeerden] in de nakoming van zijn verbintenis is tekortgeschoten, te weten ten aanzien van de schade aan het dak van de keuken, de bijkeuken en de badkamer. Voorts is de grief gericht tegen de afwijzing van de meer subsidiaire vordering van [appellant] tot wijziging van de koopprijs, gebaseerd op dwaling.

3.4.28

Het hof oordeelt dat de grief faalt. Aan het subsidiair gevorderde is hetzelfde ten grondslag gelegd als aan de primaire vordering tot schadevergoeding, zodat het subsidiair gevorderde op dezelfde gronden dient te worden afgewezen.

Dat geldt ook voor het meer subsidiair gevorderde. Het betoog van [appellant] , dat hij indien hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de geconstateerde gebreken hij de koopovereenkomst niet, althans onder andere voorwaarden, te weten een lagere koopprijs, zijnde € 30.976,56 minder, had gesloten is niet voldoende onderbouwd. Ook niet in hoger beroep, nadat de rechtbank heeft geoordeeld dat dat betoog niet voldoende is onderbouwd. Dat had in het licht van de omstandigheid dat slechts is komen vast te staan dat de vochtproblematiek in de daken van de (bij)keuken en de badkamer aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan (r.o. 4.6. van het vonnis waarvan beroep), terwijl voor herstel een bedrag van € 2.023,-- is toegewezen, wel op de weg van [appellant] gelegen. Gezien de onvoldoende onderbouwing door [appellant] is bewijslevering niet aan de orde.

3.4.29

Met grief 4 in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerden] gezien de toelichting daarbij dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst voor wat betreft het dak van de aangebouwde keuken, badkamer en bijkeuken. Ten aanzien van het oordeel van de rechtbank dat de vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en vermindering van de koopprijs op die grond, voor de overige posten dient te worden afgewezen, betoogt [geïntimeerden] naar het hof begrijpt: dat het niet zo kan zijn dat naast de toegewezen € 2.023,-- is geoordeeld tot een vermindering van de koopprijs met terugbetalingsverplichting. Voor het geval dat wel zo is grieft [geïntimeerden] daar tegen.

3.4.30

Ten aanzien van het eerste punt oordeelt het hof dat grief 4 in incidenteel hoger beroep faalt. Nu [geïntimeerden] met deze grief ten aanzien van zijn standpunt dat hij niet in de nakoming van de koopovereenkomst is tekortgeschoten niet meer aanvoert dat hij met grief 3 in incidenteel hoger beroep heeft gedaan, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 3.4.20 is geoordeeld. Ten aanzien van punt twee oordeelt het hof met [geïntimeerden] dat het vonnis van de rechtbank niet zo dient te worden uitgelegd dat voornoemd bedrag twee maal voor rekening van [geïntimeerden] komt. Dat staat ook niet in het dictum van het vonnis.

3.4.31

Met grief 8 in principaal hoger beroep en de toelichting daarop betoogt [appellant] dat [geïntimeerden] de volledige kosten van herstel voor zijn rekening dient te nemen en niet slechts € 2.023,--. In het verlengde daarvan geldt dat de volledige kosten van het voorlopig deskundigenonderzoek ad € 4.042,-- voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen en niet slechts € 1.000,-- zoals de rechtbank heeft geoordeeld. Voorts betoogt [appellant] dat aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde vereisten is voldaan zodat de buitengerechtelijke incassokosten ad € 875,-- voor rekening van [geïntimeerden] komen.

3.4.32

Nu de grieven in principaal hoger beroep falen op de punten waar [appellant] een hoger vergoeding wenst, faalt ook grief 8 in principaal hoger beroep op dat punt, omdat [appellant] daarmee inhoudelijk niets aanvoert wat tot een hogere vergoeding zou kunnen leiden. Daarmee faalt ook het betoog van [appellant] dat in het verlengde van een hogere vergoeding, de volledige kosten van het deskundigenbericht voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen. Voor zover met grief 8 wordt betoogd dat de buitengerechtelijke incassokosten ad € 875,-- voor rekening van [geïntimeerden] dienen te komen geldt dat het hof niet aan de beoordeling daar van toekomt. [appellant] maakt met de grief niet duidelijk waarom het oordeel van de rechtbank, dat is gesteld noch gebleken dat aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde vereisen is voldaan, onjuist is.

3.4.33

Met de grieven 1 en 5 in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerden] dat de rechtbank heeft miskent dat [geïntimeerden] verweer hebben gevoerd tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente. Volgens [geïntimeerden] kan de wettelijke rente niet vanaf 11 september 2017 worden gevorderd maar eerst vanaf de datum van verzuim. [geïntimeerden] betwist dat sprake is van verzuim.

3.4.34

[appellant] betoogt dat hij op 11 september 2017 al schade heeft geleden omdat [geïntimeerden] de verplichting om een conforme woning te leveren reeds vanaf dat moment niet meer kon nakomen. Nu [geïntimeerden] zijn verplichting tot schadevergoeding vanaf dat moment niet terstond is nagekomen treed op grond van artikel 6:83 sub b BW Pro verzuim zonder ingebrekestelling in.

3.4.35

Naar het oordeel van het hof gaat het betoog van [appellant] niet op. [appellant] heeft niet onderbouwd dat hij op 11 september 2017 al schade heeft geleden, omdat de koopprijs eerst bij levering pleegt te worden voldaan. In zoverre slagen deze grieven in incidenteel hoger beroep. Evenmin gaat op het betoog van [geïntimeerden] dat geen sprake is van verzuim. Bij brief van 28 februari 2018 (zie hiervoor onder 3.1.6) heeft [appellant] [geïntimeerden] in gebreke gesteld. In zoverre falen deze grieven in incidenteel hoger beroep. Nu de grieven 1 en 5 in incidenteel hoger beroep deels slagen zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen voor zover de wettelijke rente over € 2.023,-- is toegewezen met ingang van 11 september 2017. Opnieuw rechtdoende zal het hof de wettelijke rente over

€ 2.023,-- toewijzen met ingang van 14 maart 2018, te weten het einde van de in de brief van 28 februari 2018 genoemde termijn.

Slotsom

3.4.36

Daar de grieven 1, 3, 4, 5, 6, 7 in principaal hoger beroep falen, grief 2 in principaal hoger beroep deels faalt en voor het overige niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, grief 8 in principaal hoger beroep deels faalt en het hof voor het overige niet aan de beoordeling toekomt, de grieven 1 en 5 in incidenteel hoger beroep deels falen, maar slagen op het punt dat de wettelijke rente niet met ingang van 11 september 2017 kan worden toegewezen, de grieven 2, 3 en 4 in incidenteel hoger beroep falen, betekent dat dat grief 9 in principaal hoger beroep waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank de proceskosten niet had kunnen compenseren, omdat [geïntimeerden] in de proceskosten veroordeeld had moeten worden, faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld. Datzelfde geldt voor grief 6 in incidenteel hoger beroep, waarmee [geïntimeerden] betoogt dat de rechtbank de proceskosten ten onrechte heeft gecompenseerd, omdat [appellant] in de proceskosten had moeten worden veroordeeld.

Grief 10 waarmee [appellant] zich, kort gezegd, richt tegen het dictum van het vonnis waarvan beroep heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen afzonderlijke beoordeling. Dat geldt ook voor grief 7 in incidenteel hoger beroep.

3.4.37

Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen voor zover de wettelijke rente over € 2.023,-- is toegewezen met ingang van 11 september 2017.

Het hof zal opnieuw rechtdoen als in het dictum wordt geoordeeld.

[appellant] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep.

3.4.38

[geïntimeerden] heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten met nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskosten veroordeling vermelden.

3.4.39

[geïntimeerden] zal als in incidenteel hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

- vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de wettelijke rente over € 2.023,-- is toegewezen met ingang van 11 september 2017;

en opnieuw recht doende;

- veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 3.023,00 (drieduizenddrieëntwintig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over € 2.023,-- met ingang van 14 maart 2018 en over € 1.000,-- met ingang van 2 december 2019 tot de dag van volledige betaling;

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 772,-- voor griffierecht en € 2.884,-- voor salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

- veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 1.442,-- voor salaris advocaat;

- verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- veroordeelt [appellant] om al hetgeen [geïntimeerden] ter uitvoering van het bestreden vonnis te veel aan rente over € 2.023,-- aan [appellant] heeft voldaan aan [geïntimeerden] terug te betalen, vermeerderd met de rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van betaling tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, S.C.H. Molin en M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 september 2022.

griffier rolraadsheer

Beoordeling non-conformiteit woning en aansprakelijkheid verkoper bij gebreken na levering

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/367393 / HA ZA 20-3)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak