ECLI:NL:GHSHE:2022:2543

• Datum uitspraak: 26 juli 2022
• Publicatiedatum: 26 juli 2022
• Zaaknummer: 200.277.935_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.P.M. Rousseau; M. van Ham; M.H. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht woonruimte; huurder vordert dat verhuurder procedure tot ontbinding en ontruiming start tegen medehuurder/buurtbewoner wegens overlast

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat door [appellanten] is ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. [Appellanten] huurt een woning van Stichting Alwel en heeft overlast ervaren van de buren, die ook huurders zijn van Alwel. [Appellanten] vordert dat Alwel een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met de overlastgevende buren start. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen, wat heeft geleid tot dit hoger beroep.

Het hof heeft de feiten en het verloop van de procedure in eerste aanleg in overweging genomen. Het hof heeft vastgesteld dat er ernstige incidenten hebben plaatsgevonden tussen [appellanten] en de buren, wat heeft geleid tot aangiftes en een kort geding. Ondanks deze incidenten heeft Alwel geweigerd om de huurovereenkomst met de buren te ontbinden. Het hof heeft de videobeelden van de incidenten bekeken en geconcludeerd dat de overlast ernstig was, maar dat de tijd sinds de laatste incidenten en de verhuizing van de buren de situatie heeft veranderd.

Het hof heeft geoordeeld dat, hoewel de overlast onacceptabel was, de huidige stand van zaken niet meer rechtvaardigt dat Alwel een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met de buren start. De vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen, maar het hof heeft de proceskosten van de eerste aanleg voor Alwel veroordeeld, terwijl de proceskosten van het hoger beroep zijn gecompenseerd. Dit arrest is gewezen op 26 juli 2022.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.277.935/01

arrest van 26 juli 2022

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

hierna in enkelvoud aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. I.M. van den Heuvel te Roosendaal,

tegen

Stichting Alwel,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Alwel,

advocaat: mr. J. van Baaren te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 1 mei 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 15 april 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellanten] en Haeck als eisers en Alwel als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7955530 CV EXPL 19-3120)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 16 oktober 2019.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord;
• de akte van de zijde van [appellanten] met vier producties (genummerd 12 tot en met 15);
• een akte van depot waarmee [appellanten] de hiervoor genoemde producties 12 tot en met 15 ter griffie heeft gedeponeerd;
• een H12 formulier waarmee [appellanten] een brief van 3 juni 2022 met producties in het geding heeft gebracht (genummerd 12 tot en met 16) en waarmee [appellanten] de eis heeft verminderd;
• een H12 formulier waarmee Alwel een brief van 9 juni 2022 met een productie (genummerd 19) in het geding heeft gebracht;
• de op 16 juni 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij beide partijen pleitnota’s hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De kern van het geschil

3.1.

[appellanten] huurt een woning van Alwel. [appellanten] heeft last van de overburen, die de woning eveneens van Alwel huren. [appellanten] wil dat Alwel hen dwingt de woning te verlaten. [appellanten] vordert in deze procedure dat Alwel wordt veroordeeld om een procedure te beginnen tegen de overburen. In die door Alwel te voeren procedure tegen de overburen moet Alwel ontbinding eisen van de huurovereenkomst met de overburen.

De feiten

3.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.1.

[appellanten] huurt vanaf 1 juli 1991 van de rechtsvoorganger van Alwel de woning aan de [adres 1] , in het stadsdeel [locatie] , te [plaats] . [Het hof zal hierna ook de rechtsvoorgangster steeds ‘Alwel’ noemen.]

3.2.2.

In het voorjaar van 2015 is de familie [[X]] in de woning aan de [adres 2] komen wonen. Deze familie heeft binnen enkele weken na aanvang van de huurovereenkomst op haar verzoek een andere woning toegewezen gekregen van Alwel.

3.2.3.

De woning aan de [adres 2] is vervolgens met ingang van 14 juli 2015 aan de familie [[Y]] verhuurd.

3.2.4.

Tegenover [appellanten] , aan de [adres 3] , woont de familie [[Z]] . Dit betreft eveneens een woning van Alwel.

3.2.5.

Tussen [[Y]] en [appellanten] hebben zich verscheidene ernstige incidenten voorgedaan. Die incidenten hebben geleid tot aangiftes over en weer.

3.2.6.

[[Y]] en [[Z]] hebben in 2017 gezamenlijk een kort gedingprocedure gevoerd tegen Alwel teneinde te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst met [appellanten] . [appellanten] heeft zich in die procedure gevoegd. De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding van 7 maart 2017 de vorderingen van [[Y]] en [[Z]] afgewezen.

3.2.7.

Medio 2017 is [[Y]] verhuisd naar de woning aan de [adres 4] . Vervolgens is de woning aan de [adres 2] verhuurd aan [persoon A] en [persoon B] (hierna gezamenlijk aan te duiden als [[A+B]] ).

3.2.8.

Bij brief van 12 april 2019 heeft [appellanten] aan Alwel verzocht de huur met [[Z]] op te zeggen in verband met – kort gezegd – een incident in de nieuwjaarsnacht 2018/2019. Bij brief van 9 mei 2019 heeft Alwel zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat sprake is van een verstoorde relatie tussen [appellanten] en [[Z]] en niet van overlast die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van [[Z]] rechtvaardigt, zodat voor haar geen taak is weggelegd.

3.2.9.

Met een e-mail van 26 juni 2019 heeft (de gemachtigde van) [appellanten] Alwel andermaal verzocht de huurovereenkomst met [[Z]] op te zeggen. Hij heeft daarbij tevens verzocht om de ontbinding van de huurovereenkomst met [[A+B]] . Daartoe heeft hij gewezen op hetgeen op de avond van 25 juni 2019 is gebeurd. Alwel heeft laten weten niet aan dat verzoek te willen voldoen.

3.2.10.

Op 24 november 2020 is de familie [[A+B]] verhuisd. Vanaf 20 juli 2021 wordt de woning aan de [adres 2] door andere huurders bewoond.

De (gewijzigde) vorderingen en het oordeel van de kantonrechter

3.3.1.

[appellanten] heeft de kantonrechter gevraagd (samengevat)

Alwel te bevelen om:

I.1. de gerechtelijke ontbinding te vorderen van de huurovereenkomsten tussen haar en [[Z]] en [[A+B]] ;

I.2. nadat die huurovereenkomsten zijn geëindigd, de ontruiming van de woningen door [[Z]] en [[A+B]] te bewerkstelligen;

II. Alwel te verbieden om [[Z]] en [[A+B]] na ontruiming opnieuw een woning te verhuren in het stadsdeel [locatie] te [plaats] ;

III. te bepalen dat Alwel een dwangsom zal verbeuren op overtreding van het voorgaande;

IV. Alwel te veroordelen in de proceskosten.

3.3.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

3.3.3.

[appellanten] heeft in hoger beroep aanvankelijk dezelfde eis geformuleerd als in eerste aanleg. In verband met de verhuizing van [[A+B]] (zie rechtsoverweging 3.2.10) heeft hij zijn eis bij brief van 3 juni 2022 gewijzigd (waarvan hem tijdens de mondelinge behandeling akte is verleend). [appellanten] heeft zijn eis in die zin verminderd dat de vorderingen I.1 en I.2. alleen nog maar betrekking hebben op [[Z]] en niet meer op [[A+B]] .

3.3.4.

Alwel heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de eiswijziging. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

De maatstaf

3.4.1.

[appellanten] heeft zijn vordering gebaseerd op artikel 7:204 lid 2 BW. In overweging 3.6 heeft de kantonrechter hierover het volgende overwogen:

“Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de desbetreffende partij aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet (of: heeft gedaan) en dat deze zodanig erg is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de vordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn, terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat in die procedure zal kunnen blijken dat de vordering terecht is ingesteld ook niet toereikend is (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257).”.

3.4.2.

[appellanten] heeft geen grieven gericht tegen deze door de kantonrechter vooropgestelde maatstaf. Evenmin is gebleken van bezwaren van Alwel tegen deze maatstaf. Het hof zal daarom ook van deze maatstaf uitgaan.

Toetsing aan deze maatstaf / de grieven I tot en met VIII

3.5.1.

Het hof begrijpt dat [appellanten] met de grieven I tot en met VIII bedoelt, dat de kantonrechter de maatstaf niet correct heeft toegepast. Het hof is het om de volgende reden daarmee eens.

3.5.2.

Op de videobeelden die in de avond van 25 juni 2019 zijn gemaakt, is te zien en te horen dat (onder andere) [[Z]] en [[A+B]] zich voor de woning van [appellanten] ophielden. Ondanks aanwezigheid van politieambtenaren hebben zij zich op grove wijze geuit. Zij hebben onder andere geroepen: “‘vieze kankerhond’, ‘vuile tyfushond’, ‘tyfus wijf’, ‘vuile flikker’, ‘stom wijf’, ‘he lul, ik hak je kop er af, he, vieze kankermongool’, ‘de volgende keer is het te laat, da kunde zwart op wit zetten “‘meneer trekt z’n kop er af” en dan pis ik nog in z’n schedel’, ‘ik trap subiet de deur in’, ‘ik maak hem kapot’, ‘ik sla z’n kop eraf’, ‘kankerstukstront’, ‘kom eens naar buiten dan’, ‘geen kogelvrij glas, he vriend’”. Het hof heeft tijdens de zitting samen met partijen een gedeelte van de videobeelden bekeken. Op de beelden is te zien dat [[Z]] , nadat hij heeft gezegd: “ik trap subiet de deur in” en ondanks aanwezigheid van politieambtenaren, zich op de deur van de woning van [appellanten] stort. Een poos later is te zien dat [[Z]] naar de gevel van de woning loopt en is te horen dat hij nog klappen geeft op een andere deur of op een raam (dat is niet te zien). Op de beelden is te zien dat de sfeer zeer bedreigend en intimiderend is.

Anders dan de kantonrechter heeft overwogen hoeft van Alwel niet verwacht te worden dat zij in de rol van recherche kruipt en een onderzoek instelt naar de schuldvraag. De beelden spreken voor zich. Ook als het zo zou zijn dat [appellanten] zich vervelend heeft gedragen (dat hij met een balletje heeft gegooid tegen de damwand waardoor de hond van [[A+B]] gek werd), rechtvaardigt dat niet een dergelijke explosie van beledigingen, bedreigingen en vernieling. Dit gedrag was volstrekt onacceptabel, onrechtmatig jegens [appellanten] en zodanig ernstig dat het moet worden gekwalificeerd als een toerekenbare tekortkoming van [[Z]] en [[A+B]] jegens Alwel, want in strijd met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW).

3.5.3.

Het hof is van oordeel dat dit voor de kantonrechter aanleiding had moeten zijn te oordelen dat [appellanten] had voldaan aan het hiervoor weergegeven criterium.

3.5.4.

Het voorgaande betekent echter niet dat de vorderingen van [appellanten] alsnog toewijsbaar zijn. Het hof dient te oordelen naar de huidige stand van zaken. De huidige stand van zaken is dat sinds de hiervoor weergegeven gebeurtenissen op 25 juni 2019 er geen (noemenswaardige) problemen zijn geweest en dat [[A+B]] inmiddels is verhuisd.

[appellanten] heeft terecht aangevoerd dat de hiervoor beschreven tekortkoming op 25 juni 2019 niet meer ongedaan gemaakt kan worden door [[Z]] en [[A+B]] . Die tekortkoming staat dus vast. Gelet op de ernst en de aard van de tekortkoming bestond er ook een gerede kans dat de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zou toewijzen.

Het hof is echter van oordeel dat vanwege het verstrijken van de tijd, waarin zich geen noemenswaardige problemen hebben voorgedaan, deze tekortkoming van onvoldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (vlg. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Het hof realiseert zich dat dit een teleurstellend resultaat is voor [appellanten] , juist omdat dit tijdsverloop is veroorzaakt door achterstand bij het hof. Dit laat echter onverlet dat het hof moet beslissen naar de huidige stand van zaken.

Het hof heeft daarbij meegewogen dat [appellanten] zijn vorderingen heeft gebaseerd op nog meer gebeurtenissen. Het hof overweegt daarover het volgende.

3.5.5.

Er zijn videobeelden van de nieuwjaarsnacht van 2018/2019 waarop is te zien dat er vuurwerk is gegooid naar de woning van [appellanten] . Volgens [appellanten] heeft de stiefzoon van [[Z]] het vuurwerk gegooid.

Volgens [appellanten] zijn er op 25 juni 2019 ook vernielingen geweest aan de achterzijde van de woning, maar daarvan zijn geen camerabeelden.

Op de geluidsopname van 28 juni 2019 en de videobeelden van 3 en 6 juli 2019 is te horen dat [persoon B] roept: “Een andere ruit ligt er eerdaags toch weer uit”, dat [[A+B]] roept “takkewijf, kankerwijf”, en “hang camera, kun je tenminste terugkijken vieze kankerhond” (in de akte van [appellanten] wordt vermeld dat het [[Z]] was, maar volgens Alwel was het [[A+B]] en dat lijkt inderdaad zo te zijn).

Als het hof deze gebeurtenissen meeweegt, dan is het nog steeds zo dat er sinds omstreeks 25 juni 2019 (het roepen op 28 juni 2019, 3 en 6 juli 2019 is slechts van korte tijd daarna) geen noemenswaardige problemen zijn geweest. [appellanten] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er (door de stiefzoon van [[Z]] ) nog steeds wordt gescholden. Het hof begrijpt dat dit méér is dan alleen maar vervelend. Het hof acht dit alles echter te weinig om Alwel nu te veroordelen tot het voeren van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met [[Z]] .

3.5.6.

Gelet op dit oordeel over de vorderingen I.1 en I.2, hoeft vordering II niet meer besproken te worden. Die vordering neemt immers tot uitgangspunt dat de vorderingen I.1 I.2 worden toegewezen.

3.5.7.

Hetgeen Alwel heeft aangevoerd over [[X]] en [[Y]] (overwegingen 3.2.2, 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6 en 3.2.8) behoeft gelet op het voorgaande niet besproken te worden.

De proceskosten

3.6.

Grief IX is gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling ten laste van [appellanten] . Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter [appellanten] niet in de proceskosten had moeten veroordelen. Uit het voorgaande volgt verder dat [appellanten] terecht in hoger beroep is gekomen, maar dat zijn vorderingen in hoger beroep niet meer toewijsbaar zijn. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskosten van het hoger beroep te compenseren.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Alwel in de proceskosten van de eerste aanleg en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op € 104,54 aan dagvaardingskosten, op € 81,- aan griffierecht en op € 600,- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, M. van Ham en M.H. Koster en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2022.

griffier rolraadsheer