ECLI:NL:GHSHE:2022:2540 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beleggingspand voldoet niet aan conformiteitseisen door o...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.263.034/01

arrest van 26 juli 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats], Spanje,

appellant,

advocaat: mr. R.G.P. Voragen te Heerlen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats], België,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.A.P.M. Theunen te Veghel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 10 december 2019 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/254279 / HA ZA 18-444 gewezen vonnis van 6 maart 2019.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 10 december 2019;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen;
de memorie van grieven met productie 8;
de memorie van antwoord met producties;
de mondelinge behandeling na antwoord, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
de bij e-mailberichten d.d. 10 respectievelijk 16 juni 2022 door [appellant] toegezonden producties 1 t/m 7, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de door [geïntimeerde] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde foto’s.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De verdere beoordeling

De feiten

6.1.1.

In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten:

a. [appellant] heeft van [geïntimeerde] op 14 april 2017 gekocht een beleggingsobject te [plaats] (hierna: het “Pand”). De koopovereenkomst (productie 1 dagvaarding) houdt in, voor zover hier relevant:

“Verkoper heeft op 14 april 2017 aan Koper verkocht die van Verkoper heeft gekocht:

Beleggingsobject voorzien van 11 zelfstandige units met winkel, atelier, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres], [postcode] [plaats] (…)

Het verkochte is grotendeels verhuurd.

Koopprrijs

De totale koopprijs van het Verkochte bedraagt€ 335.000,- k.k.

(…)

Feitelijke levering, staat van het Verkochte

Artikel 5

1. De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden in de staat waarin het zich op de datum van het sluiten van deze overeenkomst bevindt.(…)

2. Het Verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als bedoeld in lid 6 onder c van dit artikel nodig zijn. (…) Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die aan een gebruik door Koper, als omschreven in lid 6 onder c van dit artikel, in de weg staan.(…)

5. Op de datum van ondertekening van de akte van levering wordt het Verkochte aan Koper feitelijk ter beschikking gesteld,grotendeels verhuurd.Verkoper heeft aan Koper kennis gegeven van alle eventuele ten aanzien van het Verkochte bestaande (mondelinge en schriftelijke) huurovereenkomsten. (…)

6. a. Verkoper heeft met betrekking tot het Verkochte aan Koper die inlichtingen

verschaft, die redelijkerwijs aan Koper ter kennis behoren te worden gebracht.

b. Koper is voldoende bekend met de aard, de ligging – ook ten opzichte van aangrenzende en naburige percelen –, de staat (van onderhoud) en de bestemming van het Verkochte.

c. Het Verkochte is door Verkoper gebruikt als:beleggingsobject.

Koper is voornemens het Verkochte te gebruiken als:appartement/-studio’s

Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van het Verkochte door Koper, zal Koper zelf voor de benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen moeten zorgdragen. Koper vrijwaart Verkoper volledig en onverkort voor het gebruik en bestemming door Koper.”

b. Bij e-mailbericht van 16 april 2017 bericht [appellant] de makelaar van [geïntimeerde] als volgt:

“Er zijn van mijn kant nog wat onduidelijkheden: (…)

Artikel 5.6c. benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen, volgens [persoon A] zou dit alles toch niet van toepassing zijn aangezien het om zelfstandige woningen gaat? Hoe zit dit?”

c. In het bericht van [[X]] Makelaars als reactie op de vragen van [appellant] is voor zover van belang opgenomen:

“Dit is inderdaad niet van toepassing aangezien het zelfstandige units betreft.”

d. Het pand is aan [appellant] geleverd bij akte van 1 juni 2017.

Het geschil in eerste aanleg

6.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] – kort samengevat – in eerste aanleg gevorderd:

- te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade als geleden en nog te lijden door [appellant], eventueel nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van in elk geval een bedrag van € 3.800,-- te vermeerderen met kosten.

6.2.2.

Daaraan heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de gemeente Maastricht hem heeft meegedeeld dat het Pand niet voldoet aan de eisen te stellen aan verhuur en bewoning omdat de benodigde vergunningen niet aanwezig zijn en de daglichttoetreding niet voldoet. Dit is in strijd met de expliciete garantie dat het Pand geschikt zou zijn voor bewoning en voor het plaatsen van huurders.

6.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In het vonnis van 6 maart 2019 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Het geschil in hoger beroep

6.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep 6 grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

6.3.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Rechtsmacht

6.4.

Gezien de woonplaats van partijen draagt dit geschil een internationaal karakter. Het hof overweegt dat, gelet op het bepaalde in artikel 26 lid 1 Verordening Pro (EU) nr. 1215/2012, de Nederlandse rechter bevoegd is.

Non-conformiteit?

6.5.1.

Het hof zal eerst de grieven 1 tot en met 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven strekken ertoe de vordering van [appellant] uit hoofde van wanprestatie zijdens [geïntimeerde] te laten slagen. Door middel van deze grieven betoogt [appellant], in de kern, dat het Pand niet voldoet aan de daaraan op grond van de koopovereenkomst gestelde conformiteitseisen nu voor verschillende van de zelfstandige units een bouwvergunning ontbreekt. Het hof overweegt daarover als volgt.

6.5.2.

Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 7:17 BW Pro de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst – uitgelegd aan de hand van het Haviltexcriterium – mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik – hetgeen dient te worden vastgesteld naar gangbaar spraakgebruik – daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is.

Op grond van vaste rechtspraak brengt de conformiteitseis van art. 7:17 BW Pro mee dat de koper van een onroerende zaak in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de onroerende zaak of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (https://www.navigator.nl/document/id157620050225c03303hradmusp?anchor=id-0644cdbe-daf7-422e-b0b6-72c09448bb70)).

6.5.3.

De beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] in dit geval tekort is geschoten in haar verplichting tot het leveren van een onroerende zaak die voldoet aan de koopovereenkomst, vereist uitleg van de overeenkomst aan de hand van het Haviltex-criterium. In artikel 5 lid Pro 2 (in verbinding met artikel 5 lid 6 onder Pro c) koopovereenkomst verklaart [geïntimeerde] als verkoper dat het verkochte, “
een beleggingsobject voorzien van 11 zelfstandige units met winkel en atelier” in grotendeels verhuurde staat, bij overdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een gebruik als “
beleggingsobject”. Beoordeeld dient dan ook te worden of de onroerende zaak ten tijde van de levering de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als beleggingsobject nodig zijn.

6.5.4.

Het hof overweegt dat [appellant] op grond van vaste rechtspraak mocht verwachten dat het aan hem geleverde indertijd conform de daarvoor benodigde vergunningen is gebouwd. [appellant] heeft aangevoerd dat er vergunningen ontbreken. [geïntimeerde] heeft toegelicht over geen andere vergunningen te beschikken dan de stukken die zij bij de verkoop aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld en in het kader van deze procedure in het geding heeft gebracht. Door [geïntimeerde] is een bouwvergunning uit 1957 in het geding gebracht. Onweersproken is dat uit die bouwvergunning niet blijkt dat de realisatie van de units is vergund. Over andere vergunningen beschikt zij niet, zo heeft [geïntimeerde] aangevoerd. Als onweersproken staat verder vast dat de gemeente zelf ook niet beschikt over de bouwvergunning ten aanzien van de units en er thans vanuit gaat dat die vergunning voor de units ontbreekt.

6.5.5.

Voor het voldoen aan de terzake geldende conformiteitseisen is niet voldoende dat op het Pand de bestemming “wonen” rust en dat [geïntimeerde] zich heeft ingespannen voor de legalisering van die woonbestemming door het voeren van gerechtelijke procedures in het kader van bestemmingsplanprocedure, zoals [geïntimeerde] betoogt. Op grond van de koopovereenkomst heeft zij zich immers verplicht tot het leveren van een onroerende zaak geschikt als beleggingsobject bestaande uit onder meer zelfstandige units in grotendeels verhuurde staat, waarbij het haar bekend was dat [appellant] voornemens was de verhuur voort te zetten. Dit brengt met zich dat [appellant] niet alleen mocht verwachten dat op de geleverde zelfstandige units een woonbestemming rustte, maar ook dat deze units conform de daarvoor geldende vereisten, waaronder een bouwvergunning, zijn gerealiseerd.

6.5.6.

Dat conform het bestemmingsplan op de units een woonbestemming rust en het op grond daarvan toegestaan is de units te verhuren, laat onverlet dat deze voor het overeengekomen gebruik niet geschikt zijn nu de destijds vereiste bouwvergunning voor de realisatie daarvan ontbreekt. Dat de gemeente (hiervoor) nimmer tot handhaving is overgegaan, neemt niet weg dat de gemeente alsnog kan besluiten daartoe over te gaan, en in dat geval op [appellant] de verplichting rust de units zodanig te verbouwen dat aan de bouwvereisten wordt voldaan. [appellant] hoefde als koper van het Pand, gelet op het overeengekomen gebruik, noch met een zodanige verplichting noch met de daarmee samenhangende kosten rekening te houden. Dat [appellant] voor zijn voorgenomen verbouwing ook zelf een bouwvergunning had moeten aanvragen, zoals [geïntimeerde] stelt, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Onweersproken is immers dat voor de uitvoering van renovatiewerkzaamheden die niet constructief van aard of anderszins ingrijpend zijn, geen bouwvergunning is vereist. Voor zover de beoogde renovatie door [appellant] wel vergunningplichtig zou zijn, geldt verder dat [appellant] geen rekening had hoeven te houden met werkzaamheden en daarmee samenhangende extra kosten die betrekking hebben op het alsnog in vergunde toestand brengen van de units.

6.5.7.

Gelet op het voorgaande is komen vast te staan dat het Pand ten tijde van de levering niet voldeed aan de daaraan te stellen conformiteitseisen.

exoneratie?

6.5.8.

[geïntimeerde] heeft aan haar verweer dat zij niet tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst ten grondslag gelegd dat haar aansprakelijkheid is uitgesloten op grond van artikel 5 lid 6 sub c laatste Pro zin koopovereenkomst. De vraag of de overeengekomen exoneratie strekt tot de ontbrekende vergunning in geschil vereist uitleg van die bepaling.

6.5.9.

Het hof leidt uit de bewoordingen van de exoneratie af dat hierin ondubbelzinnig de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor gebreken inzake het gebruik en de bestemming van het Pand is uitgesloten. In de exoneratie is vervat dat [appellant] de verkoper “
volledig en onverkort” vrijwaart inzake “
het gebruik en de bestemming van het Verkochte door koper” en dat koper “
zelf moet zorgdragen voor de benodigde vergunningen”, zodat op grond van de bewoordingen daarvan kan worden afgeleid dat de uitsluiting betrekking heeft op alle publiekrechtelijke toestemmingen die benodigd zijn voor het voorgenomen gebruik van het Pand door [appellant]. De koopovereenkomst betreft een zakelijke overeenkomst ten aanzien van een beleggingsobject, zodat de bij die overeenkomst betrokken (zakelijke) partijen in beginsel vrij zijn een dergelijke algemene exoneratie terzake de publiekrechtelijke toestemmingen overeen te komen. Met die exoneratie is beoogd het risico voor het ontbreken van de benodigde publiekrechtelijke toestemmingen – en daaruit voortvloeiende kosten van aanpassingen aan het verkochte (grief 4 van [appellant]) – te leggen bij koper. [appellant] heeft met die exoneratie en risicoverdeling ingestemd met de ondertekening van de overeenkomst.

6.5.10.

[appellant] heeft, bij de mondelinge behandeling in hoger beroep betoogd dat de exoneratie een standaardbepaling uit de model NVM-koopovereenkomst is die betrekking heeft op vergunningen die [appellant] zelf zou moeten aanvragen als hij zelf wilde verbouwen, maar dat dit niet gaat over het überhaupt aanwezig hebben van de benodigde vergunningen in de staat waarin het verkochte werd geleverd. Uit de bewoordingen “
het voorgenomen gebruik van het Verkochte door Koper” en “
het gebruik en bestemming door koper” in de exoneratie leidt het hof niet af dat de reikwijdte daarvan beperkt is tot eventuele vergunningen benodigd door de koper voor een eventuele verbouwing.

6.5.11.

Gesteld noch gebleken is dat partijen op dit punt uitdrukkelijk iets anders hebben besproken. Evenmin blijkt uit mededelingen of gedragingen van [geïntimeerde] dat [appellant] ervan mocht uitgaan dat de bepaling een andere strekking had dan blijkt uit de bewoordingen daarvan. Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn betoog dat de exoneratie ondergeschikt is aan de bepaling in de overeenkomst op grond waarvan [geïntimeerde] ervoor instaat dat het Pand bij levering geschikt is voor het voorgenomen gebruik, omdat die bepaling als een garantie kwalificeert en de kern is van de overeenkomst. Zulks blijkt niet uit de bewoordingen van de exoneratie nu deze immers onmiskenbaar betrekking heeft op de publiekrechtelijke toestemmingen benodigd voor het gebruik en de bestemming van het verkochte. Door [appellant] is niet toegelicht waarom hij de op zichzelf heldere bewoordingen van artikel 5 lid 6 sub c laatste Pro zin koopovereenkomst anderszins had mogen begrijpen.

6.5.12.

Ook het betoog van [appellant] dat hij uit het antwoord van de makelaar van [geïntimeerde] op zijn vraag over die bepaling heeft mogen begrijpen dat de exoneratie geen betrekking zou hebben op de benodigde vergunningen voor de units, slaagt niet. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de makelaar en zij de vraag van [appellant] zo hebben geïnterpreteerd dat die betrekking had op de vergunningeneisen die gelden voor studentenhuisvesting waarover op dat moment veel te doen was in de gemeente Maastricht. Met [appellant] is dit punt besproken en aan hem is medegedeeld dat die vergunningeneisen niet van toepassing waren omdat het zelfstandige woonunits betreft. Dit is ook zo door de makelaar aan [appellant] per mail bericht, aldus [geïntimeerde]. Nu [appellant] zelf in zijn vraag betrekt dat de “
benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen” “
niet van toepassing zijn aangezien het om zelfstandige woningen gaat” is het hof van oordeel dat de makelaar en [geïntimeerde] de vraag kennelijk zo hebben begrepen dat deze betrekking had op de vergunningeneisen voor studentenhuisvesting en dit redelijkerwijs ook zo hebben mogen begrijpen. Voor het overige is de vraag van [appellant] niet voldoende specifiek om op basis daarvan (en van het antwoord op die vraag) af te leiden dat [appellant] ervan mocht uitgaan dat de uitsluiting van aansprakelijkheid van [geïntimeerde] zoals vervat in artikel 5 lid 6 onder Pro c koopovereenkomst geen betrekking zou hebben op benodigde vergunningen voor het (voorgenomen) gebruik van de units.

6.5.13.

Gelet op het voorgaande slagen grieven 1 t/m 4 deels. Dit leidt niet tot vernietiging van het bestreden vonnis nu [geïntimeerde] rechtsgeldig een beroep kan doen op artikel 5 lid 6 sub c laatste Pro alinea koopovereenkomst, en de vorderingen van [appellant] daarom niet toewijsbaar zijn.

Dwaling?

6.6.1.

Grief 6 is erop gericht de vordering van [appellant] te laten slagen, voor zover hij daaraan ten grondslag legt dat sprake is van dwaling zijnerzijds.

6.6.2.

[appellant] heeft zijn vordering voor zover gebaseerd op dwaling slechts onderbouwd met de stelling dat als hij had geweten dat hij, om het Pand te kunnen (blijven) verhuren, aanpassingen aan het pand moest doen of vergunningen zou moeten aanvragen, hij het Pand niet of niet onder dezelfde condities had gekocht. Dit betoog stuit af op wat het hof heeft geoordeeld over de inhoud van de exoneratie waarmee [appellant] akkoord is gegaan, zodat deze grief faalt.

Slotsom

6.7.

Het voorgaande brengt met zich dat de grieven 1 t/m 4 deels slagen, zonder dat dit leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis. Voor het overige falen de grieven, zodat [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld.

7.De uitspraak

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor is overwogen;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 324,-- aan griffierecht en op € 3.342,-- aan salaris advocaat,

en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat de bedragen van € 324,-- en € 3.342,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.

- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.H. Molin, Z.D. van Heesen-Laclé en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2022.

griffier rolraadsheer