Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.284.390/01
arrest van 12 juli 2022
in de zaak van
Creatores Beleggingen B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
verder: Creatores,
advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns te Heerlen,
tegen:
[gedaagden],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
verder: [gedaagden] ,
advocaat: mr. P.J.C. Bolton te Heerlen,
als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 1 december 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer/rolnummer 8313142 \ CV EXPL 20-633 tussen partijen gewezen vonnis van 19 augustus 2020.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 1 december 2020;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 17 mei 2021 (gelijktijdig met zaaknummer 200.284.386/01), waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;
- de memorie van grieven van Creatores van 17 augustus 2020 met producties;
- de memorie van antwoord van [gedaagden] van 28 september 2021.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 1 december 2020 en de stukken van de eerste aanleg
6.De verdere beoordeling
De feiten
6.1
Met ingang van 1 januari 2018 huurt [gedaagden] van Creatores het appartement aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van 424,03 per maand. Daaraan voorafgaand werd het appartement gehuurd door de vader van [gedaagden] , [persoon A] Een vergelijkbare procedure tussen Creatores en [persoon A] is bij dit hof aanhangig onder zaaknummer 200.284.386/01.
6.2
In de huurovereenkomst van 23 november 2012 is onder meer het volgende opgenomen:
“Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)
4.2
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in art. 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast. zoals daar is aangegeven.
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd. steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heen op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 424,03
- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
ten behoeve van de huurder te verzorgen leveringen en diensten
€ 000,00
€ 000,00
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen
€ 424,03
€ 424,03
Zegge: vierhonderd vierentwintig euro en drie eurocent
(…)
4.6
Huurder zal er zorg voor dragen dat de service kosten direct aan de VVE worden overgemaakt.
(…)
Leveringen en diensten
6.De door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
Huurder sluit voor eigen rekening en verantwoording overeenkomsten voor levering van water, gas en elektriciteit en eventuele andere diensten met de desbetreffende (energie)leveranciers.”
6.3
De algemene bepalingen waar in artikel 4.2 naar wordt verwezen zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003). De artikelen 14.1 tot met 14.7 daarvan betreffen bijkomende leveringen en diensten. Creatores stelt in haar dagvaarding in eerste aanleg dat op de huurovereenkomst
geenalgemene voorwaarden van toepassing zijn; het hof neemt aan dat dit op een verschrijving berust aangezien in de schriftelijke huurovereenkomst de ROZ-voorwaarden expliciet van toepassing worden verklaard.
geenalgemene voorwaarden van toepassing zijn; het hof neemt aan dat dit op een verschrijving berust aangezien in de schriftelijke huurovereenkomst de ROZ-voorwaarden expliciet van toepassing worden verklaard.
6.4
Bij factuur van 2 april 2019 heeft Creatores een bedrag van € 3.606,90 als ‘achterstallige bijdrage VvE’ aan [gedaagden] in rekening gebracht. Bij e-mail van 5 april 2019 heeft [gedaagden] de verschuldigdheid van VvE-bijdragen betwist. De gemachtigde van Creatores heeft bij brief van 20 mei 2019 [gedaagden] gesommeerd tot betaling van het bedrag van € 3.606,90, onder aanzegging van € 485,60 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] heeft de factuur niet betaald. Creatores is verdere maandelijkse ‘Kosten VVE’ bij [gedaagden] in rekening blijven brengen, waardoor het totaal aan achterstallige betalingen tot en met januari 2020 volgens een overzicht van Creatores uitkwam op een bedrag van € 6.416,33. Verdere correspondentie heeft niet tot een oplossing van het geschil geleid.
De procedure in eerste aanleg
6.5
Bij dagvaarding van 12 februari 2020 heeft Creatores de onderhavige procedure tegen [gedaagden] aanhangig gemaakt. Hierin stelde Creatores dat de servicekosten die [gedaagden] rechtstreeks aan de VvE diende te betalen € 226,75 per maand bedroegen en dat [gedaagden] over de periode tot en met januari 2020 een achterstand van € 6.416,33 heeft laten ontstaan. Dit bedrag is ondanks sommaties onbetaald gebleven. Op grond hiervan vorderde Creatores in eerste aanleg veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het bedrag van € 6.416,33 met wettelijke rente (PM), € 485,60 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, € 226,57 per maand vanaf 1 februari 2020, onverminderd eventuele wettelijke rente, en de proceskosten.
6.6
[gedaagden] heeft de vordering van Creatores bestreden. Volgens hem heeft Creatores geen vordering op hem uit hoofde van servicekosten nu deze volgens artikel 4.6 van de huurovereenkomst aan de VvE betaald dienen te worden en niet aan Creatores en daarvoor in artikel 4.4 van de huurovereenkomst een bedrag van € 0,00 is vermeld. Kosten van gas, water en elektriciteit worden op grond van artikel 6 van Pro de huurovereenkomst door [gedaagden] zelf geregeld. Daarnaast heeft [gedaagden] zich onder meer beroepen op verjaring en rechtsverwerking.
6.7
Bij vonnis van 19 augustus 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Creatores haar vordering en de grondslag daarvoor, tegenover de verweren van [gedaagden] , onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering is daarom afgewezen, met veroordeling van Creatores in de proceskosten.
De omvang van het hoger beroep
6.8
Bij memorie van grieven heeft Creatores tegen het vonnis van 19 augustus 2020 twee grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis. Creatores vordert thans, samengevat, te verklaren voor recht dat [gedaagden] gehouden is de servicekosten van de VvE direct aan de VvE te voldoen en [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 6.416,33 aan achterstallige bijdrage aan servicekosten van de VvE, van € 485,60 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten en van de lopende maandelijkse termijnen van de servicekosten VvE ten bedrage van € 226,57 vanaf 1 februari 2020 tot en met heden, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van beide instanties.
6.9
[gedaagden] heeft de grieven van Creatores bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 19 augustus 2020 en afwijzing van hetgeen Creatores in hoger beroep heeft aangevoerd, met veroordeling van Creatores in de kosten van beide instanties.
6.1
De vordering van Creatores in hoger beroep behelst een wijziging ten opzichte van haar vordering in eerste aanleg. Dit heeft zij overigens niet als eiswijziging aangeduid. Voor zover Creatores hiermee haar eis heeft vermeerderd, heeft [gedaagden] daar geen bezwaar tegen gemaakt. Ook het hof acht de eiswijziging niet ontoelaatbaar zodat verder van de aldus gewijzigde eis zal worden uitgegaan. Het hof merkt op dat Creatores bij haar vorderingen tot betaling van de (achterstallige en lopende) VvE-bijdragen en de buitengerechtelijke incassokosten niet vermeldt aan wie deze bedragen betaald zouden moeten worden.
De grieven
6.11
De grieven van Creatores betreffen vrijwel het gehele vonnis van 19 augustus 2020. Zij beoogt hiermee kennelijk het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor te leggen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6.12
In hoger beroep heeft Creatores nader toegelicht dat haar vordering niet ziet op servicekosten als bedoeld in de artikelen 4.4 en 4.6 van de huurovereenkomst maar om de VvE-bijdrage die in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst (ook) als met de term servicekosten is aangeduid. Volgens Creatores berust haar vordering op deze bepaling en op mondelinge overeenstemming tussen partijen daarover. Wat een eventuele mondelinge afspraak daarover betreft heeft [gedaagden] het bestaan ervan gemotiveerd betwist, terwijl deze stelling door Creatores verder niet is onderbouwd. Deze stelling, wat er ook zij van de relevantie ervan, behoeft verder geen bespreking. Het gaat om de vraag in hoeverre artikel 6 van Pro de huurovereenkomst een grondslag kan bieden voor de vordering van Creatores.
6.13
De VvE-bijdrage die Creatores op deze wijze door [gedaagden] betaald wil zien is een door de VvE vastgestelde vaste maandelijkse bijdrage die de eigenaren dienen te voldoen en die Creatores als verhuurder in zijn geheel doorberekent aan de huurder. Creatores stelt dat het bedrag ervan is gespecificeerd, maar afgezien van een onderscheid tussen woning en berging dat geldt niet voor de samenstelling van het bedrag naar levering van zaken en diensten. Artikel 7:237 lid 3 BW Pro bepaalt dat onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Door Creatores is evenwel niets gesteld over de mate waarin de door haar doorberekende VvE-bijdrage ziet op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de door [gedaagden] gehuurde woonruimte. Dit is van cruciaal belang aangezien alleen het deel van de VvE-bijdrage dat daarop betrekking heeft door de verhuurder als servicekosten mag worden doorbelast aan de huurder (HR 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808). Nu Creatores daarover niets heeft gesteld, kan niet worden vastgesteld of en in welke mate de doorberekening van de VvE-bijdrage aan [gedaagden] toelaatbaar is dan wel strandt op de wettelijke regeling met betrekking tot de servicekosten (met name artikel 7:259 BW Pro) die dwingend recht inhoudt (artikel 7:265 BW Pro). Creatores heeft alles bij elkaar niet aan haar stelplicht voldaan zodat ook bewijslevering niet aan de orde komt. Dit alles komt erop neer dat artikel 6 van Pro de huurovereenkomst geen grondslag kan bieden voor de vordering van Creatores tot betaling van de VvE-bijdrage door [gedaagden] . Ook indien [gedaagden] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst na aanmaningen servicekosten aan Creatores heeft betaald, leidt dit niet tot een ander oordeel, nu [gedaagden] de vorderingsrechten van Creatores ten aanzien van de VvE-bijdragen ook voorafgaand aan deze procedure uitdrukkelijk heeft weersproken.
6.14
Hiermee is de grondslag aan de vordering van Creatores tot betaling van de gestelde achterstallige en lopende bijdragen komen te ontvallen zodat de desbetreffende vorderingen en de daarmee verband houdende vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komen. Hetgeen [gedaagden] voor het overige als verweer heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking. Bij de verklaring voor recht die Creatores in hoger beroep heeft gevorderd, heeft Creatores bij deze stand van zaken geen belang zodat dit onderdeel van haar vorderingen reeds om deze reden afgewezen wordt. Dit betekent dat de grieven van Creatores worden verworpen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking.
Conclusie
6.15
Het voorgaande brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in het vonnis van 19 augustus 2020, zij het op andere gronden, zodat dit vonnis zal worden bekrachtigd, met afwijzing van het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Creatores zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep; hierbij neemt het hof in aanmerking dat de mondelinge behandeling na aanbrengen tevens in de zaak met zaaknummer 200.284.386/01 plaatsvond.
7.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 19 augustus 2020 waarvan beroep;
veroordeelt Creatores in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 322,- aan griffierecht en op € 1.671,- aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 juli 2022.
griffier rolraadsheer