ECLI:NL:GHSHE:2022:2348

• Datum uitspraak: 12 juli 2022
• Publicatiedatum: 12 juli 2022
• Zaaknummer: 200.284.386_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.S. Frakes; P.S. Kamminga; B.A. Meulenbroek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over doorberekening van VvE-bijdrage door verhuurder aan huurder

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Creatores Beleggingen B.V. tegen een vonnis van de kantonrechter van 19 augustus 2020. De zaak betreft de doorberekening van VvE-bijdragen door de verhuurder aan de huurder, [geïntimeerde]. De huurovereenkomst tussen partijen liep van 1 december 2012 tot en met december 2018, waarbij de huurder een maandelijkse huurprijs van € 380,- betaalde. Creatores vorderde in eerste aanleg betaling van een bedrag van € 10.725,35 aan achterstallige VvE-bijdragen, maar de kantonrechter wees deze vordering af, omdat Creatores onvoldoende onderbouwing had gegeven voor haar vordering. In hoger beroep heeft Creatores haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het eerdere vonnis, maar het hof oordeelt dat de vordering van Creatores niet kan worden toegewezen. Het hof stelt vast dat de VvE-bijdrage die Creatores doorberekent aan de huurder niet voldoet aan de wettelijke eisen voor servicekosten. De huurder heeft gedurende de huurovereenkomst wel betalingen aan de VvE gedaan, maar dit betekent niet dat Creatores recht heeft op de doorberekening van deze kosten. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering van Creatores af, met veroordeling van Creatores in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.284.386/01

arrest van 12 juli 2022

in de zaak van

Creatores Beleggingen B.V. ,

gevestigd te [verzoeksters] ,

appellante,

verder: Creatores,

advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns te Heerlen,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.J.C. Bolton te Heerlen,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 1 december 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer/rolnummer 8310279 \ CV EXPL 20-618 tussen partijen gewezen vonnis van 19 augustus 2020.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 1 december 2020;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 17 mei 2021 (gelijktijdig met zaaknummer 200.284.390/01), waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;
• de memorie van grieven van Creatores van 20 juli 2020 met producties;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 31 augustus 2021.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 1 december 2020 en de stukken van de eerste aanleg

6. De verdere beoordeling

De feiten

6.1

In de periode van 1 december 2012 tot en met december 2018 heeft [geïntimeerde] van Creatores het appartement aan de [adres] te [plaats] gehuurd tegen een huurprijs van 380,- per maand. Het hof tekent hierbij aan dat Creatores in haar stukken als ingangsdatum 1 januari 2012 van de huurovereenkomst vermeldt, maar de schriftelijke huurovereenkomst en de afrekening waar zij haar vordering op baseert vermelden 1 december 2012 als ingangsdatum zodat het hof daarvan uitgaat.

6.2

In de huurovereenkomst van 23 november 2012 is onder meer het volgende opgenomen:

“Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in art. 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast. zoals daar is aangegeven.

4.3

De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd. steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heen op de door verhuurder aangegeven wijze.

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 380,00

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder

ten behoeve van de huurder te verzorgen leveringen en diensten
€ 0,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen
€ 380,00

Zegge driehonderdtachtig euro

(…)

4.6

Huurder zal er zorg voor dragen dat de service kosten direct aan de VVE worden overgemaakt.

(…)

Leveringen en diensten

6. De door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

Huurder sluit voor eigen rekening en verantwoording overeenkomsten voor levering van water, gas en elektriciteit en eventuele andere diensten met de desbetreffende (energie)leveranciers.”

6.3

De algemene bepalingen waar in artikel 4.2 naar wordt verwezen zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003). De artikelen 14.1 tot met 14.7 daarvan betreffen bijkomende leveringen en diensten. Creatores stelt in haar dagvaarding in eerste aanleg dat op de huurovereenkomst
geen algemene voorwaarden van toepassing zijn; het hof neemt aan dat dit op een verschrijving berust aangezien in de schriftelijke huurovereenkomst de ROZ-voorwaarden expliciet van toepassing worden verklaard.

6.4

[geïntimeerde] heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst in totaal een bedrag van € 5.011,20 aan de VvE betaald. Bij factuur van 2 april 2019 heeft Creatores een bedrag van € 10.725,35 als ‘achterstallige bijdrage VvE’ aan [geïntimeerde] in rekening gebracht. De gemachtigde van Creatores heeft bij brief van 20 mei 2019 [geïntimeerde] tot betaling van dit bedrag gesommeerd, onder aanzegging van € 882,25 aan buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] heeft de factuur niet betaald.

6.5

Na de beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] is de woning vanaf januari 2019 verhuurd aan diens zoon, [persoon A] . Een vergelijkbare procedure tussen Creatores en [persoon A] is bij dit hof aanhangig onder zaaknummer 200.284.390/01.

De procedure in eerste aanleg

6.6

Bij dagvaarding van 12 februari 2020 heeft Creatores de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. Hierin stelde Creatores dat de servicekosten die [geïntimeerde] rechtstreeks aan de VvE diende te betalen eerst € 218,40 en later € 220,- per maand bedroegen. Over de gehele huurperiode diende [geïntimeerde] een bedrag van € 15.736,55 te betalen. Hij heeft in totaal € 5.011,20 aan de VvE betaald, zodat een bedrag van € 10.725,35 resteerde. Dit bedrag is ondanks sommaties onbetaald gebleven. Op grond hiervan vorderde Creatores in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrag van € 10.725,35 met € 139,28 aan wettelijke rente tot aan 27 januari 2020 en € 882,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, in totaal € 11.746,88, rente en kosten rechtens.

6.7

[geïntimeerde] heeft de vordering van Creatores bestreden. Volgens hem heeft Creatores geen vordering op hem uit hoofde van servicekosten nu deze volgens artikel 4.6 van de huurovereenkomst aan de VvE betaald dienen te worden en niet aan Creatores en daarvoor in artikel 4.4 van de huurovereenkomst een bedrag van € 0,00 is vermeld. Kosten van gas, water en elektriciteit worden op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] zelf geregeld. Daarnaast heeft [geïntimeerde] zich onder meer beroepen op verjaring en rechtsverwerking.

6.8

Bij vonnis van 19 augustus 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Creatores haar vordering en de grondslag daarvoor, tegenover de verweren van [geïntimeerde] , onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering is daarom afgewezen, met veroordeling van Creatores in de proceskosten.

De omvang van het hoger beroep

6.9

Bij memorie van grieven heeft Creatores tegen het vonnis van 19 augustus 2020 vier grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis. Creatores vordert thans, samengevat, te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de servicekosten van de VvE direct aan de VvE te voldoen en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Creatores van € 10.725,35 aan achterstallige bijdrage aan servicekosten van de VvE en van € 1.067,52 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

6.1

[geïntimeerde] heeft de grieven van Creatores bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 19 augustus 2020 en afwijzing van hetgeen Creatores in hoger beroep heeft aangevoerd, met veroordeling van Creatores in de kosten van beide instanties.

6.11

De vordering van Creatores in hoger beroep behelst een wijziging ten opzichte van haar vordering in eerste aanleg. Dit heeft zij overigens niet als eiswijziging aangeduid. Voor zover Creatores hiermee haar eis heeft vermeerderd, heeft [geïntimeerde] daar geen bezwaar tegen gemaakt. Ook het hof acht de eiswijziging niet ontoelaatbaar zodat verder van de aldus gewijzigde eis zal worden uitgegaan.

De grieven

6.12

De grieven van Creatores betreffen vrijwel het gehele vonnis van 19 augustus 2020. Zij beoogt hiermee kennelijk het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor te leggen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.13

In hoger beroep heeft Creatores nader toegelicht dat haar vordering niet ziet op servicekosten als bedoeld in de artikelen 4.4 en 4.6 van de huurovereenkomst maar om de VvE-bijdrage die in artikel 6 van de huurovereenkomst (ook) met de term servicekosten is aangeduid. Creatores baseert haar vordering op deze bepaling en op mondelinge overeenstemming tussen partijen. Wat een eventuele mondelinge afspraak daarover betreft heeft [geïntimeerde] het bestaan ervan gemotiveerd betwist, terwijl deze stelling door Creatores verder niet is onderbouwd. Deze stelling, wat er ook zij van de relevantie ervan, behoeft verder geen bespreking. Het gaat om de vraag in hoeverre artikel 6 van de huurovereenkomst een grondslag kan bieden voor de vordering van Creatores.

6.14

De VvE-bijdrage die Creatores op deze wijze door [geïntimeerde] betaald wil zien is een door de VvE vastgestelde vaste maandelijkse bijdrage die de eigenaren dienen te voldoen en die Creatores als verhuurder in zijn geheel doorberekent aan de huurder. Creatores stelt dat het bedrag ervan is gespecificeerd, maar afgezien van een onderscheid tussen woning en berging geldt dat niet voor de samenstelling van het bedrag naar levering van zaken en diensten. Artikel 7:237 lid 3 BW bepaalt dat onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Door Creatores is evenwel niets gesteld over de mate waarin de door haar doorberekende VvE-bijdrage ziet op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de door [geïntimeerde] gehuurde woonruimte. Dit is van cruciaal belang aangezien alleen het deel van de VvE-bijdrage dat daarop betrekking heeft door de verhuurder als servicekosten mag worden doorbelast aan de huurder (HR 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808). Nu Creatores daarover niets heeft gesteld, kan niet worden vastgesteld of en in welke mate de doorberekening van de VvE-bijdrage aan [geïntimeerde] toelaatbaar is dan wel strandt op de wettelijke regeling met betrekking tot de servicekosten (met name artikel 7:259 BW) die dwingend recht inhoudt (artikel 7:265 BW). Creatores heeft alles bij elkaar niet aan haar stelplicht voldaan zodat ook bewijslevering niet aan de orde komt. Dit alles komt erop neer dat artikel 6 van de huurovereenkomst geen grondslag kan bieden voor de vordering van Creatores tot betaling van de VvE-bijdrage door [geïntimeerde] . De onmstandigheid dat [geïntimeerde] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst bepaalde bedragen aan de VvE heeft betaald, na daartoe door de VvE te zijn aangemaand, maakt dit niet anders, al was het maar omdat hierin geen erkenning van vorderingsrechten van Creatores ten aanzien van vaste maandbedragen is gelegen.

6.15

Hiermee is de grondslag aan de vordering van Creatores tot betaling van de gestelde achterstallige bijdragen komen te ontvallen zodat de desbetreffende vordering en de daarmee verband houdende vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komen. Hetgeen [geïntimeerde] voor het overige als verweer heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking. Bij de verklaring voor recht die Creatores in hoger beroep heeft gevorderd, heeft Creatores bij deze stand van zaken geen belang zodat dit onderdeel van haar vorderingen reeds om deze reden afgewezen wordt. Dit betekent dat de grieven van Creatores worden verworpen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking.

Conclusie

6.16

Het voorgaande brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in het vonnis van 19 augustus 2020, zij het op andere gronden, zodat dit vonnis zal worden bekrachtigd, met afwijzing van het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Creatores zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep; hierbij neemt het hof in aanmerking dat de mondelinge behandeling na aanbrengen tevens in de zaak met zaaknummer 200.284.390/01 plaatsvond.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 19 augustus 2020 waarvan beroep;

veroordeelt Creatores in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 322,- aan griffierecht en op € 1.671,- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 juli 2022.

griffier rolraadsheer