ECLI:NL:GHSHE:2022:2202

• Datum uitspraak: 5 juli 2022
• Publicatiedatum: 5 juli 2022
• Zaaknummer: 200.302.676_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.J.J. Los; L.S. Frakes; R.W. Karskens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Erfgrens geschil tussen buren en eigendom van smalle strook grond met uitleg van leveringsakte

In deze zaak gaat het om een geschil tussen buren over de erfgrens en de eigendom van een smalle strook grond. De appellant, wonende te [woonplaats], heeft hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, waarin zijn vorderingen zijn afgewezen. De appellant stelt dat hij de eigendom van de strook grond heeft verkregen, terwijl de geïntimeerden, wonende te [woonplaats], betwisten dat de strook grond aan de appellant toebehoort. De kwestie draait om de uitleg van de leveringsakte en de partijbedoelingen die daarin zijn vastgelegd. Het hof oordeelt dat de rechtstoestand tussen de appellant en de vorige eigenaar van de strook grond is vastgesteld, maar dat dit niet automatisch geldt voor de huidige buren. De maatstaf voor de uitleg van de leveringsakte is dat de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen van de akte, en dat deze niet relevant is voor derden als de geïntimeerden. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de appellant niet heeft aangetoond dat hij de eigendom van de strook grond heeft verkregen. De proceskosten van het hoger beroep worden aan de appellant opgelegd, omdat hij in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.302.676/01

arrest van 5 juli 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R. Teerink te Tilburg,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

4.
[geïntimeerde 4] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

niet verschenen,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 november 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 augustus 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8143135 \ CV EXPL 19-7644)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep
• het tegen [geïntimeerden] verleende verstek
• de memorie van grieven met producties 15, 16 en 17

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De feiten

In dit hoger beroep neemt het hof tot uitgangspunt de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld in onderdeel 3 van het bestreden vonnis. Voor zover relevant vult het hof de opsomming aan met enkele andere feiten die tussen partijen vaststaan.

3.1.

[geïntimeerden] hebben in 2006 gezamenlijk de eigendom verkregen van de percelen aan de [adres] [huisnummer 1] / [huisnummer 2] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente Drunen, sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 3] .

3.2.

Perceel [sectienummer 1] grenst aan een perceel aan de [adres] [huisnummer 3] / [huisnummer 4] te [plaats] , destijds kadastraal bekend als gemeente Drunen, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 4] . Dit perceel [sectienummer 4] is in 2009 in eigendom verworven door [[ X ]] Projectontwikkeling B.V. (hierna: [[ X ]] ).

Perceel [sectienummer 4] is later gesplitst in een perceel aan de [adres] [huisnummer 3] met nummer [sectienummer 5] en een perceel aan de [adres] [huisnummer 4] met nummer [sectienummer 6] .

3.3.

[geïntimeerden] hadden een strook grond van ongeveer 1,35 meter breed en 46 meter lang in gebruik op de grens van hun perceel [sectienummer 1] met het perceel [sectienummer 4] van [[ X ]] . Deze strook behoorde volgens een kadastrale inmeting, uitgevoerd in opdracht van [[ X ]] , tot het kadastrale perceel van [[ X ]] . Daarover is een geschil ontstaan. Bij vonnis in kort geding van 21 april 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch [geïntimeerden] onder meer veroordeeld om de strook grond te ontruimen. Volgens de voorzieningenrechter was de kadastrale erfgrens bepalend en was strook dus in eigendom van [[ X ]] .

3.4.

Begin mei 2011 hebben [geïntimeerden] . en [[ X ]] overleg gevoerd over het ontruimen van de strook grond. Om vijf leibomen die op de strook grond stonden, te kunnen behouden, heeft [[ X ]] op verzoek van [geïntimeerden] ermee ingestemd dat een nieuw te bouwen schutting op het perceel van [[ X ]] zou worden geplaatst en wel zo dat de bomen behouden zouden blijven. De schutting zou daardoor niet precies op de kadastrale grens komen te staan, maar iets daarvan af, in het voordeel van [geïntimeerden] [[ X ]] heeft op een situatietekening van 10 mei 2011 vermeld waar de schutting zou komen te staan.

3.5.

Bij onderhandse akte van 29 mei 2011 heeft [[ X ]] het westelijke deel van haar perceel, gelegen naast het perceel van [geïntimeerden] , als bouwgrond verkocht aan [appellant] . De koopovereenkomst luidt onder meer:

‘Ondergetekenden:

(…)

Komen overeen verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

een perceel bouwgrond zoals op bijgevoegde tekeningen is aangeduid, plaatslijk bekend te [plaats] , aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 4] , gedeeltelijk groot circa 0 hectare 11 are 80 centiare en nader in te meten door kadaster (…).

(…)

artikel 20 erfafscheiding en erfgrens

Koper is ermee bekend en aanvaardt het feit dat er een erfafscheiding geplaatst wordt aan de westzijde van het perceel zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven door verkoper, deze erfafscheiding zal op het verkochte geplaatst worden en wordt dus eigendom van koper. Tevens is koper ermee bekend dat de oostelijke erfgrens nog definitief door het kadaster vastgelegd dient te worden zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven. Ingeval het plaatsen van de erfafscheiding en het vastleggen van de oostelijke erfgrens zoals op bijgevoegde tekeningen is weergegeven leidt tot kadastrale maatverschillen zal dit geen reden tot verrekening of doorvoeren van correcties zijn.

Artikel 21 Ontvangen stukken

Koper verklaart hierbij ontvangen en kennis te hebben genomen van de navolgende stukken:

- kadastrale inzage

- kadastrale kaart

- een kopie van de eigendomsakte van verkoper d.d. 16-03-2009;

- situatietekening erfgrens d.d. 10-05-2011;

- kadasterschets;

(…)’

3.6.

Na het sluiten van deze koopovereenkomst heeft [[ X ]] de schutting geplaatst zoals is aangegeven op haar situatietekening van 10 mei 2011.

3.7.

Bij notariële akte van 12 augustus 2011 heeft [[ X ]] aan [appellant] geleverd:

‘een perceel grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse kennelijk aangegeven gedeelte, ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel, kadastraal bekend gemeente Drunen sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 4] , zoals schetsmatig is aangegeven op een aan deze akte te hechten, door de verschenen personen gewaarmerkte tekening’

3.8.

Op de gewaarmerkte tekening die aan de akte is gehecht, is de ligging van het geleverde perceel aangegeven, onder meer met behulp van maten. Daarbij is vermeld:

- de afstand van de oostelijke grens van het perceel tot de voorgevel van het huis met huisnummer [huisnummer 4] is 1.35 m1 en de breedte van het perceel is daar 15 m1;

- de afstand van de oostelijke grens van het perceel tot de achtergevel van het huis met huisnummer [huisnummer 4] is 1.66 m1 en de breedte van het perceel is daar 15.06 m1;

- de achterzijde van het perceel is 15.24 m1 breed;

- het perceel heeft een oppervlakte van 1180 m2.

Tegen de westelijke grens met het perceel van [geïntimeerden] is een klein vierkantje getekend, dat buiten het perceel ligt.

Het relevante deel van de tekening is hieronder weergegeven.

De schutting die [[ X ]] had geplaatst, stond feitelijk op de plaats waar op de tekening de grens tussen het perceel van [geïntimeerden] en het aan [appellant] geleverde perceel is aangegeven. Het kleine vierkantje is een gemetselde pilaar van de toegangspoort naar het perceel van [geïntimeerden] Tegen deze pilaar is de schutting geplaatst, in overeenstemming met de situatietekening van 10 mei 2011 van [[ X ]] .

3.9.

Het perceel [sectienummer 4] is gesplitst. Het deel dat aan [appellant] is geleverd, kreeg het nummer [sectienummer 7] , het andere deel nummer [sectienummer 8] . Later hebben deze percelen de nummers [sectienummer 5] ( [appellant] ) en [sectienummer 6] ( [[ X ]] ) gekregen. De kadastrale kaart is sindsdien als volgt:

3.10.

Op 15 november 2017 heeft het Kadaster op verzoek van [appellant] de kadastrale grens tussen zijn perceel en het perceel van [geïntimeerden] aangewezen. Volgens de aanwijzing staat de schutting niet op de kadastrale grens, maar op het perceel van [appellant] .

4. De procedure in eerste aanleg

4.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] in conventie gevorderd:

‘1. Te verklaren voor recht dat de grens tussen het erf van [appellant] en het

erf van [geïntimeerde 1] is gelegen zoals deze blijkt uit de veldwerktekening

die als productie 6 aan deze dagvaarding is gehecht.

2. [geïntimeerde 1] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis het erf van [appellant] , kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 5] , te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat [geïntimeerde 1] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met machtiging van [appellant] om zelf de ontruiming te (doen) laten plaatsvinden, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, als [geïntimeerde 1] niet binnen vier weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan deze veroordeling heeft voldaan, met veroordeling van [geïntimeerde 1] om de kosten die daarmee zijn gemoeid op vertoon van de in het in dezen te wijzen vonnis te vermelden bescheiden binnen acht dagen te voldoen.

3. [geïntimeerde 1] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de afpaling van de erfgrens in het veld door middel van behoorlijk waarneembare afpalingstekens, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250 per dag of gedeelte van een dag dat [geïntimeerde 1] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van

€ 25.000, en met veroordeling van [geïntimeerde 1] om de helft van de kosten die met de afpaling zijn gemoeid op vertoon van de in het in dezen te wijzen vonnis te vermelden bescheiden binnen acht dagen te voldoen.

4. [geïntimeerde 1] te veroordelen om ten behoeve van de werkzaamheden in verband met de door [appellant] op te richten tuinmuur, indien en voor zover nodig, hun erf ter beschikking te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde 1] nalatig zijn om aan die veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000.

5. [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant] te vergoeden de kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand ter hoogte van € 462,50, althans ter hoogte van een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

6. [geïntimeerde 1] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten à € 157 (zonder betekening) respectievelijk € 239 (met betekening), vermeerderd met de wettelijke rente over de proces- en nakosten als [geïntimeerde 1] deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis heeft betaald.’

4.2.

[geïntimeerden] hebben in reconventie gevorderd:

‘- [geïntimeerde 1] verzoekt Uw Rechtbank, Kamer voor Kantonzaken om [appellant] te gelasten in samenspraak met [geïntimeerde 1] en op kosten van [appellant] het kadaster uit te nodigen om ter plaatste de omstreeks 10 mei 2011 tot stand gekomen erfgrens tussen perceel [adres] 16 en [adres] [huisnummer 3] – ter plaatse van de in mei 2011 opgerichte schutting – kadastraal te laten vastleggen.

- [appellant] te veroordelen tot vergoeding van de redelijke (niet volgens een forfaitair tarief vastgestelde) kosten van rechtsbijstand die [geïntimeerde 1] in verband met deze procedure heeft moeten maken, onder bepaling dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de datum van het vonnis moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van vermelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.’

4.3.

Partijen hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen elkaars vorderingen.

De stellingen en verweren van partijen komen hierna aan de orde, voor zover in hoger beroep van belang.

4.4.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van beide partijen afgewezen.

5. De beoordeling in hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, die hij in de memorie van grieven opnieuw heeft geformuleerd.

Het geschil in het kort

5.2.

[appellant] wil een tuinmuur van 195 cm hoog plaatsen op de kadastrale grens tussen zijn perceel [sectienummer 5] en het perceel [sectienummer 1] van [geïntimeerden] Daartoe vordert [appellant] dat wordt vastgesteld dat de kadastrale grens de erfgrens is en dat [geïntimeerden] de grond ontruimt die volgens [appellant] zijn eigendom is. Het gaat om een strook grond die aan de voorzijde van de percelen ongeveer 25 cm breed is en aan de achterzijde ongeveer 40 cm. Het ontruimen heeft met name betrekking op het verwijderen van de schutting die [[ X ]] heeft geplaatst en van de leibomen die op de strook staan.

5.3.

[geïntimeerden] stellen dat [appellant] de strook grond niet heeft gekocht en niet geleverd heeft gekregen. Volgens [geïntimeerden] geeft de schutting die [[ X ]] heeft geplaatst, de erfgrens aan.

Maatstaf

5.4.

Het is aan [appellant] om de feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die tot het oordeel leiden dat hij de eigendom heeft verkregen van de strook grond. De ligging van de kadastrale grens tussen de percelen schept op zichzelf geen eigendom.

5.5.

De vraag is wat de westelijke grens is van het perceel dat [[ X ]] bij notariële akte van 12 augustus 2011 aan [appellant] heeft geleverd. Het betreft dus de uitleg van deze akte.

5.6.

Bij de uitleg van een notariële akte tot levering van een registergoed komt het met betrekking tot de levering volgens vaste rechtspraak aan op de partijbedoeling voor zover deze in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. De partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Deze maatstaf brengt mee dat geen acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden niet uit, of aan de hand van, de in de openbare registers ingeschreven akte kenbaar zijn. De partijbedoeling is daarom niet relevant voor zover die niet uit de akte blijkt.

Verstekvonnis

5.7.

Met grief 1 wijst [appellant] erop dat de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant bij vonnis van 30 september 2021 bij verstek zijn vordering jegens [[ X ]] heeft toegewezen en dat [[ X ]] in het vonnis heeft berust. Deze vordering betreft een verklaring voor recht dat de strook grond en de aanwezig schutting in eigendom toebehoren aan [appellant] . Volgens [appellant] staat hiermee vast dat hij de eigendom heeft van de strook grond.

5.8.

Het verstekvonnis is gewezen tussen [appellant] en [[ X ]] en daarbij is vastgesteld wat de rechtstoestand is die tussen hen geldt. [geïntimeerden] zijn niet aan het vonnis gebonden. In het geschil tussen [appellant] en [geïntimeerden] geldt onverkort de maatstaf die hiervóór in 5.6 is vermeld. Voor zover de uitgesproken verklaring voor recht de partijbedoeling van [appellant] en [[ X ]] weergeeft, zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat deze partijbedoeling voor derden als [geïntimeerden] kan worden afgeleid uit de bewoordingen van de leveringsakte, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Dit brengt mee dat de grief geen doel treft.

5.9.

Grief 2 borduurt kennelijk voort op grief 1. Met grief 2 stelt [appellant] dat de strook grond hem in eigendom toebehoort en dat de rechtbank zijn vorderingen die op zijn eigendomsrecht zijn gebaseerd, ten onrechte heeft afgewezen. Het gaat om de vorderingen die zijn genummerd als 1, 2 en 3. Nu grief 1 geen doel treft, kan ook grief 2 niet slagen.

Toegang tot erf

5.10.

Grief 3 betreft de vordering die is genummerd als 4. [appellant] verlangt dat [geïntimeerden] hem toegang tot hun erf verlenen om de nieuwe tuinmuur op te richten tegen de kadastrale grens, en dus niet op de plaats van de huidige schutting.

5.11.

Ook deze grief heeft tot uitgangspunt, zo begrijpt het hof, dat grief 1 slaagt en dat daarmee in deze procedure wordt geoordeeld dat [appellant] de eigendom heeft van de strook grond. In aanmerking genomen dat grief 1 geen doel treft, kan ook grief 3 niet slagen.

Buitengerechtelijke kosten

5.12.

Grief 4 heeft betrekking op het vergoeden van buitengerechtelijke kosten en de proceskosten van de conventie in eerste aanleg. [appellant] meent dat deze kosten ten laste van [geïntimeerden] komen, omdat zijn vorderingen voor toewijzing gereed liggen.

5.13.

Grief 4 treft geen doel. Ook in hoger beroep is immers niet geoordeeld dat de vorderingen van [appellant] toewijsbaar zijn.

Slot

5.14.

Hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd, behoeft het hof niet te bespreken. Ook het bewijsaanbod van [appellant] passeert het hof. Er zijn immers geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht of te bewijzen aangeboden, die tot een andere beslissing kunnen leiden.

5.15.

De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Proceskosten

5.16.

De proceskosten van het hoger beroep komen ten laste van [appellant] , omdat hij in het ongelijk is gesteld. Het hof stelt de proceskosten tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] vast op nihil.

6. De uitspraak

Het hof:

6.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

6.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, L.S. Frakes en R.W. Karskens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 juli 2022.

griffier rolraadsheer