Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummers: 20/00500 en 21/01269
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraken van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 13 augustus 2020 en 16 september 2021, nummers AWB 19/2386 en ROE 20/2633, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld voor de jaren 2019 en 2020.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en het bezwaar voor het jaar 2019 ongegrond verklaard. Het bezwaar voor het jaar 2020 is gegrond verklaard en de waarde is bij uitspraak op bezwaar voor het jaar 2020 verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de zaken met nummers 20/00500 (belastingjaar 2019) en 21/01269 (belastingjaar 2020).
1.6.
Belanghebbende heeft tijdens de zitting, zonder bezwaar van de andere partij, een formulier proceskosten overgelegd.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting, zonder bezwaar van de andere partij, een schriftelijke machtiging overgelegd.
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1966 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 587 m3, een bij de woning behorende opslag van 180 m2 en een hobbykas van 15 m2 en een aanbouw woonruimte van 22 m3. De woning is gelegen in de wijk [wijk] op een perceel met een oppervlakte van 2.183 m2. Naast de onroerende zaak is een sportcomplex van een tennisvereniging gelegen. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in gedateerde toestand gekocht, in 2014, voor een bedrag van € 330.000. De woning wordt in eigen beheer gerenoveerd. Na de aankoop door belanghebbende is scheurvorming in de woning geconstateerd. Belanghebbende was daarmee ten tijde van de aankoop van de woning niet bekend.
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 311.000.
Per waardepeildatum 1 januari 2019 is de waarde voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 333.000. Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 gehandhaafd en de waarde voor het jaar 2020 verlaagd naar € 324.000.
2.3.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2019 naar een taxatierapport met waardematrix van 24 maart 2020, opgesteld door taxateur [taxateur] . Volgens dit rapport bedraagt de waarde op waardepeildatum 1 januari 2018 € 311.000. De taxateur heeft voor de waardebepaling van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de volgende drie referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] ( [wijk] ):
Referentieobjecten
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[adres 2]
18 oktober 2018
€ 310.000
[adres 3]
14 juli 2017
€ 279.500
[adres 4]
23 februari 2018
€ 290.000
2.4.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per 1 januari 2019 naar een taxatierapport met waardematrix van 15 februari 2021, opgesteld door taxateur [heffingsambtenaar 1] . Volgens dit rapport bedraagt waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 € 388.000. De taxateur heeft voor de waardebepaling van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de volgende drie referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] ( [wijk] ):
Referentieobjecten
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[adres 5]
3 januari 2019
€ 384.700
[adres 2]
18 oktober 2018
€ 310.000
[adres 6]
1 februari 2019
€ 420.000
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de WOZ-waarde voor het jaar 2019 naar € 280.000 en voor het jaar 2020 naar € 295.000.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep in wezen dezelfde grieven aan als in eerste aanleg. Volgens hem is bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met verborgen gebreken ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, waarbij het gaat om een destijds (ten tijde van de aankoop) niet zichtbare scheurvorming. Verder beklaagt belanghebbende zich over door de nabij gelegen sportaccommodatie (tennisvereniging) veroorzaakte overlast. Volgens de heffingsambtenaar is met deze factoren voldoende rekening gehouden bij de waardering.
4.2.
De rechtbank heeft voor het jaar 2019 onder meer als volgt overwogen:
“12. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn om de waarde van de woning te bepalen. Ze zijn van eenzelfde type (vrijstaande woning), uit vergelijkbare bouwjaren (jaren ’60-‘70) en in dezelfde wijk gelegen. De vergelijkingsobjecten hebben minder inhoud en daarom hebben die objecten vanwege het afnemend grensnut een hogere inhoudsprijs. De verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud zijn eveneens in de inhoudsprijs tot uitdrukking gebracht. Onder meer gelet op de scheurvorming (die er onweersproken is), maar tevens met inachtneming van de renovatie, heeft verweerder de staat van onderhoud op ‘matig’ gezet. Een ter zake deskundige taxateur is tot die beoordeling gekomen na een inpandige opname van de woning. Daarvan is fotomateriaal overgelegd. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd (zonder tegenrapport van een deskundige) geen aanknopingspunten om die inschatting van de staat van onderhoud voor onjuist te houden. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat de aftrek voor de overlast van de tennisvereniging (die er onweersproken is) niet voldoende het waardedrukkend effect hiervan tot uitdrukking brengt. Van de zijde van eiser zijn geen bewijsmiddelen overgelegd die onderbouwen dat die aftrek onvoldoende is. Dat de overlast door handhavend optreden wellicht kan worden beëindigd, is voor de onderhavige waardering van de woning per 1 januari 2018 niet relevant. Uit het vorenstaande volgt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde van de woning inclusief de in de matrix genoemde grond en bijgebouwen van € 332.000,- onderbouwen. In geschil is echter of de betrokken bijgebouwen, meer in het bijzonder de dakkapel en het tuinhuis, ten tijde van belang wel onderdeel van de woning uitmaakten. Uit verweerders brief van 12 mei 2020 begrijpt de rechtbank dat verweerder niet bestrijdt dat er op dat moment geen dakkapel en tuinhuis waren, maar dat die bijgebouwen enerzijds niet zijn meegetaxeerd (de dakkapel) en anderzijds voor de waarde geen verschil maken (het tuinhuis). De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Hoewel de dakkapel niet in het taxatierapport is opgenomen, is deze namelijk wel betrokken in de matrix. De waarde van beide bijgebouwen is echter zo gering (totaal € 2.432,-) dat het in aftrek brengen op de in de matrix getaxeerde waarde (voor afronding) van € 332.906,- nog niet betekent dat de bepaalde waarde van € 311.000,- te hoog is.”
4.3.
De rechtbank heeft voor het jaar 2020 onder meer als volgt overwogen:
“15. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het betreft woningen van eenzelfde type (vrijstaande woning), uit dezelfde bouwperiode (jaren ’60-‘70) en gelegen in of nabij dezelfde [woonplaats] woonwijk. De vergelijkingsobjecten hebben minder inhoud en daarom hebben die objecten vanwege het afnemend grensnut een hogere inhoudsprijs. De verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud zijn eveneens in de inhoudsprijs tot uitdrukking gebracht. Onder meer gelet op de scheurvorming (die er onweersproken is), maar tevens met inachtneming van de renovatie, heeft verweerder de kwaliteit op ‘matig’ gezet. De staat van onderhoud is eveneens op ‘matig’ gesteld. Dat dit in de matrix (ten onrechte) niet tot uitdrukking komt, maakt daarbij niet dat de waarde van de woning te hoog is bepaald. Die vermindering valt weg in de veel hogere getaxeerde waarde. Een ter zake deskundige taxateur is tot die beoordeling gekomen na een inpandige opname van de woning. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd (zonder tegenrapport van een deskundige) geen aanknopingspunten om die inschatting van de staat voor onjuist te houden. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat de aftrek voor de overlast van het sportcomplex (die er onweersproken is) niet voldoende het waardedrukkend effect hiervan tot uitdrukking brengt. Het vergelijk dat eiser maakt met de inschatting van de staat op andere waardepeildata kan daar niet aan af doen, nu een dergelijke inschatting altijd in relatie tot de staat van de gekozen vergelijkingsobjecten staat en die objecten niet ieder belastingjaar hetzelfde zijn. Daarbij is van belang dat de ligging van de vergelijkingsobjecten aan een doorgaande weg evenmin ideaal is en desalniettemin de ligging van de woning lager dan de ligging van de vergelijkingsobjecten is ingeschat (respectievelijk factor 2 en 3). Van de zijde van eiser zijn geen bewijsmiddelen overgelegd die onderbouwen dat die aftrek onvoldoende is. Dat de overlast door handhavend optreden wellicht kan worden beëindigd, is voor de onderhavige waardering van de woning niet relevant. Uit het vorenstaande volgt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde van de woning inclusief de in de matrix genoemde grond en bijgebouwen van € 388.000,- onderbouwen. Dat betekent dat, rekening houdend met factor 2 voor de staat van onderhoud en voor zover al onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de door eiser genoemde waardedrukkende omstandigheden, in de waardering een marge van € 64.000,- is aangehouden die in dat geval als een extra correctie op de waarde zou kunnen worden aangemerkt.”
4.5.
Het hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank voor beide jaren en maakt die tot de zijne. Het hof voegt daar het volgende aan toe.
Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting van het hof de juistheid van de door de taxateurs gehanteerde inhoudsmaat van de woning in twijfel getrokken. Hij heeft die twijfel echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het hof geen reden ziet om uit te gaan andere inhoudsmaten dan de door de taxateurs gehanteerde.
Belanghebbende heeft ter zitting van het hof verder gesteld dat het hem vooral gaat om zijn, door zowel de scheurvorming als de overlast van de tennisvereniging veroorzaakte, aantasting van zijn ongestoorde woongenot. Het hof begrijpt belanghebbende zo dat het hem met name dwarszit dat hij ten tijde van de aankoop van de woning niet bekend was met die scheurvorming en dat hij daardoor (mogelijk) te veel voor de woning heeft betaald. Dat is echter iets anders dan de vraag of bij de waardering op de onderhavige waardepeildata in voldoende mate rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak op die data verkeert. Belanghebbende is ook in hoger beroep niet met aanvullend (tegen)bewijs gekomen, bijvoorbeeld in de vorm van een door een deskundige opgemaakt taxatierapport of een deskundigenrapport omtrent de aard en ernst van de scheurvorming, zodat het hof geen reden ziet voor een andere beoordeling dan die welke door de rechtbank is gegeven. Dat geldt ook voor de door belanghebbende van de tennisvereniging ervaren overlast. Het hof is van oordeel dat met beide factoren voldoende rekening is gehouden in de onderscheiden waarderingen. Dat belanghebbende een aantasting van zijn ongestoorde woongenot ervaart, moet voor het overige worden toegeschreven aan zijn subjectieve beleving. Die subjectieve beleving kan echter geen grond vormen voor verlaging van de objectieve WOZ-waarden.
Tussenconclusie
4.9.
De slotsom is dat de hoger beroepen ongegrond zijn.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door P.C. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.