ECLI:NL:GHSHE:2021:280

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.270.150/01

arrest van 2 februari 2021

in de zaak van

Vereniging van Eigenaren Domaine Belle Cour,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als de VvE,

advocaat: mr. H.M.J. van Boxtel te Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] (enkelvoud),

advocaat: mr. B.P.W. van Brink te Venlo,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 november 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 augustus 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen de VvE als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7368829/ CV EXPL 18-8209)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgegane vonnis in incident van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 21 november 2018, waarin de rechtbank de zaak in de stand waarin deze zich bevond, heeft verwezen naar de kantonrechter.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Deze zaak gaat in het kort over het volgende. De VvE is van mening dat [geïntimeerden] de afspraken uit de koopovereenkomst van bouwgrond niet nakomt, althans dat er sprake is van dwaling. De VvE vordert van [geïntimeerden] een bedrag van € 15.750,-- (dat is 10% van de koopprijs).

3.2.

In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten.

a. De VvE is eigenaar van een perceel gelegen aan de [adres] in het plan Domaine Bell Cour te [vestigingsplaats] . Zij heeft in 2015 met bouwonderneming Bouwbedrijf [Bouwbedrijf] , (hierna BVH) een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de realisatie van een bouwproject van 29 woningen.

b. De VvE heeft de [eigenaar van de vennootschap] (hierna: [eigenaar van de vennootschap] ) van [de vennootschap] ingeschakeld om het bouwproject te ontwikkelen. [eigenaar van de vennootschap] heeft in dat kader ook de contacten tussen de verschillende partijen onderhouden.

c. Rond 23 januari 2017 hebben de VVE als verkoper en [geïntimeerden] als koper een koopovereenkomst gesloten voor het bouwperceel, plaatselijk bekend [adres] te [postcode] [vestigingsplaats] en een 1/29ste aandeel in het (mandelig) binnenterrein (hierna kavel [kavelnummer] ). De koopprijs bedroeg € 157.500,--.

d. Rond 22 januari 2018 hebben BVH en [geïntimeerden] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning op kavel [kavelnummer] . De woning zou op 1 juli 2018 worden opgeleverd. De aanneemsom bedroeg € 332.500,--. De totale koop- aanneemsom bedroeg € 490.000,-- vrij op naam.

e. De koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst vormen conform artikel 23 van de koopovereenkomst samen een onverbrekelijk geheel.

f. In de koopovereenkomst is voor zover relevant het volgende opgenomen:

"Ontbindende voorwaarden

Artikel 7

1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde: dat de Verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt (…) zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen gebaseerd op een te verkrijgen hypothecaire geldlening van €490.000,--.

2. (…)

3. a. Indien één of meerdere van de in de leden 1 en 2 van dit artikel genoemde voorwaarden niet wordt vervuld, heeft de Verkrijger het recht, met inachtneming van het hierna onder b. van dit lid gestelde, bij aangetekende brief of telefaxbericht met verzendbevestiging, te verzenden aan de Verkoper uiterlijk binnen twee (2) dagen na afloop van de voor de betreffende voorwaarde geldende termijn, de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen, waardoor de overeenkomst tussen partijen van rechtswege ontbonden zal zijn.

b. Het inroepen van de ontbinding op grond van de leden 1 en/of 2 van dit artikel dient vergezeld te gaan van een schriftelijke afwijzing van een in Nederland te goeder naam en faam bekend staande en in een lidstaat van de EU gevestigde financiële instelling.

4. Indien de door de Verkrijger geaccepteerde financieringsvoorwaarden niet (meer) door de geldgever worden verlengd en gestand worden gedaan tot en met de datum van levering, dan is de Verkrijger verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan de vragen zodra hem de vermoedelijke datum van levering (al dan niet door of namens de Verkoper) is medegedeeld. Indien de Verkrijger geen nieuwe geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, respectievelijk tegen dezelfde of vergelijkbare voorwaarden, heeft de Verkrijger het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief of telefaxbericht met verzendbevestiging.

5. Partijen verplichten zich over en weer al het nodige te doen, wat tot vervulling van de in lid 1 van dit artikel vermelde voorwaarde kan leiden en na te laten wat de vervulling zou kunnen verhinderen. Indien aan het inroepen van ontbinding als bedoeld in lid 3 van dit artikel het niet nakomen van de hierboven vermelde verplichtingen ten grondslag ligt, zal de koopovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden en zal de in gebreke zijnde partij aan de andere als boete een bedrag verschuldigd zijn ter grootte van 10% van de koopsom. Het inroepen van de ontbinding zal geschieden bij aangetekende brief of telefaxbericht met verzendbevestiging.”

g. Bij e-mail van 3 februari 2018 stuurt [geïntimeerden] naar [eigenaar van de vennootschap] , het volgende bericht:
“goedemorgen [eigenaar van de vennootschap] ,

Wil je even laten weten, dat de financiering van onze nieuwe woning in DBC rond en akkoord is. Ik moet het schriftelijk nog wel afronden, maar we kunnen voor 1 maart 2018 alles bij de notaris laten passeren.”

h. Bij e-mail van 9 februari 2018 stuurt [geïntimeerden] naar [eigenaar van de vennootschap] het volgende bericht:

“hoi [eigenaar van de vennootschap] ,

Ik heb vanochtend mijn hypotheekverstrekker geïnformeerd over de mogelijke wijzigingen met betrekking tot de bouw op kavel [kavelnummer] . De bank heeft daarop het financieringsakkoord ingetrokken en ter heroverweging aangehouden. Helaas moet ik je dus melden dat ik de in de koopovereenkomst (artikel 7 lid 1) opgenomen ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering nog even moet aanhouden.”

i. Tussen partijen is ook gesproken en gecorrespondeerd over de mogelijke bouw van een grote berging tegen de erfgrens aan de noordzijde van het perceel van [geïntimeerden] . [geïntimeerden] stelde zich tijdens die contacten op het standpunt dat als die berging er zou komen, hij de koopovereenkomst op grond van dwaling, misleiding en niet verstrekte omgevingsinformatie zou ontbinden.

j. Op 23 februari 2018 is aan [geïntimeerden] medegedeeld, dat het bestuur van de VvE op 14 februari 2018 heeft besloten dat de grote berging op 2,5 meter afstand van de noordelijke erfgrens van kavel [kavelnummer] zal worden gebouwd. De algemene ledenvergadering heeft daarmee op 7 maart 2018 ingestemd.

k. Bij brief van 15 maart 2018 gericht aan de VvE ontbindt [geïntimeerden] de koopovereenkomst, en daarmee ook de aannemingsovereenkomst op grond van artikel 7 lid 3 van de koopovereenkomst, omdat hij de financiering niet rond krijgt. Daarbij is gevoegd een brief van de financiële instelling "BLG Wonen", waarin is vermeld dat de hypotheekaanvraag wordt afgewezen, omdat die niet voldoet aan haar voorwaarden.

3.3.1.

In deze procedure vordert de VvE (uitvoerbaar bij voorraad) om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van:

- de contractuele boete van € 15.750,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 maart 2018;

- de buitengerechtelijke incassokosten;

- de proceskosten.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft de VvE, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerden] voldoet niet aan de motiveringseisen voor de afwijzing van de financiering. Er is ook geen legitieme grond voor ontbinding en [geïntimeerden] valt een verwijt te maken van de ontbinding. De VvE stelt verder dat [geïntimeerden] al een discussie had met [eigenaar van de vennootschap] vanaf 28 januari 2018 waarbij hij duidelijk maakte tot ontbinding over te gaan. Ook heeft [geïntimeerden] meer hypotheek gevraagd dan nodig terwijl de VvE erop mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] niet meer dan € 400.000,-- nodig had, heeft hij op 3 februari 2018 onvoorwaardelijk laten weten dat de financiering rond was, heeft [geïntimeerden] zelf aan zijn bank een mededeling gedaan over de bouw van een berging aan de noordzijde van zijn perceel en heeft [geïntimeerden] geen financiële gegevens willen verstrekken, reden waarom de bank de financiering heeft afgewezen, terwijl hij een jaar later een hypotheek van € 500.000,-- heeft afgesloten. [geïntimeerden] is toerekenbaar tekortgeschoten. In elk geval heeft hij de VvE laten dwalen bij het sluiten van de koopovereenkomst. [geïntimeerden] is dus op grond van art. 7 lid 5 van de koopovereenkomst een boete van € 15.750,-- verschuldigd aan de VvE. Aldus nog steeds de VvE.

3.3.3.

[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerden] niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij de koop- en aannemingsovereenkomst per 15 maart 2018 rechtsgeldig heeft ontbonden omdat hij de financiering niet rond kreeg. Dat betekent dat [geïntimeerden] geen boete verschuldigd is. De kantonrechter heeft de vordering van de VvE afgewezen en de VvE in de proceskosten veroordeeld.

volmacht VvE

3.4.1.

[geïntimeerden] heeft als eerste verweer aangevoerd dat de VvE in hoger beroep niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat niet blijkt van een volmacht voor de VvE om in hoger beroep te procederen. Dit verweer passeert het hof op grond van het volgende.

3.4.2.

De statuten bepalen in artikel 12 lid 5 voor zover relevant: “
(…) Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen en berusten in rechtsvorderingen (…)”.

Het hof overweegt dat het bestuur dus een machtiging nodig heeft van de algemene ledenvergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen. De VvE heeft in eerste aanleg notulen van de algemene ledenvergadering van 26 maart 2019 overgelegd en ook stembriefjes van eigenaren. In de notulen staat onder meer:
“Enig agendapunt: machtiging bestuur om een rechtsverordening in te stellen (…) M.b.t. de rechtszaak is deze extra vergadering ingelast. (…) Gevraagd wordt om het bestuur machtiging te verlenen om een rechtsverordening in te stellen (…) het voorstel is met algemene stemmen aangenomen.”…. Op het stembriefje staat:
“Toestemming aan het bestuur van de VvE DBC (…) om namens het bestuur in rechte te procederen tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wegens het onrechtmatig openbreken van de gesloten koopovereenkomst voor kavel [kavelnummer] in het project Domaine Belle Cour ”.

Tegen het oordeel van de kantonrechter (in rov. 4.2. in het vonnis waarvan beroep) over de toereikende volmacht in eerste aanleg is niet gegriefd. Gelet daarop en op de inhoud van het hiervoor weergegeven artikel van de statuten (waarin niet gerept wordt over een aparte machtiging voor een procedure in hoger beroep) en de overgelegde stembriefjes, ziet het hof niet waarom er voor het hoger beroep een nieuwe machtiging is vereist. Dit verweer zal het hof dan ook passeren, te meer daar [geïntimeerden] – zoals uit het navolgende blijkt – hiermee niet in zijn belangen is geschaad.

3.5.1.

De VvE heeft in hoger beroep geen expliciete grieven aangevoerd. Wel heeft de VvE bezwaren aangevoerd tegen de beslissingen van de kantonrechter op een aantal punten. De VvE heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

3.5.2.

De bezwaren van de VvE hebben betrekking op de volgende onderwerpen zo is ook begrepen door [geïntimeerden] :

- het e-mailbericht van 3 februari 2018;

- het financieringsvoorbehoud in art. 7 lid 1 van de koopovereenkomst en

- de verplichting van [geïntimeerden] die voortvloeit uit art. 7 lid 4 van de koopovereenkomst.

3.5.3.

Tegen de andere beslissingen van de kantonrechter is niet gegriefd (onder andere over mogelijk een ander motief voor ontbinding voor [geïntimeerden] dan de financiering en de mededeling aan de bank over de bouw van de berging), zodat dit buiten de omvang van het hoger beroep valt.

het e-mailbericht van 3 februari 2018

3.6.1.

De VvE is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat uit dit bericht geen afstand van recht blijkt. De VvE stelt dat [geïntimeerden] door de verklaring dat de financiering rond was, bij de VvE het vertrouwen heeft gewekt dat hij afstand deed van het financieringsvoorbehoud.

3.6.2.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter en de overwegingen waarop dat berust (rechtsoverweging 4.13 van het bestreden vonnis). De enkele stelling van VvE dat een vordering ook teniet kan gaan door opgewekt vertrouwen is onvoldoende om af te doen aan dat oordeel. De tekst van dit e-mailbericht (zie rov. 3.2. onder g) duidt op zich al niet op een onvoorwaardelijk akkoord van de bank en voor zover dat toch anders uitgelegd zou moeten worden, heeft [geïntimeerden] binnen zes dagen – en ook binnen de termijn van de looptijd van het financieringsvoorbehoud – laten weten dat de bank alsnog niet akkoord ging. Concrete feiten of omstandigheden op grond waarvan VvE er desondanks op mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud niet meer zou inroepen zijn gesteld noch gebleken. De grief faalt.

art. 7 lid 1 van de koopovereenkomst

3.7.1.

Het bezwaar van de VvE komt er in de kern op neer dat de tekst weliswaar letterlijk een bedrag van € 490.000,-- weergeeft, maar dat [geïntimeerden] kenbaar heeft gemaakt niet meer nodig te hebben dan € 400.000,-- en het bedrag van € 490.000,-- dus een fictief bedrag was.

3.7.2.

Het hof overweegt als volgt. Terecht heeft de VvE niet gegriefd tegen toepassing van de Haviltex-maatstaf als weergegeven in rechtsoverweging 4.8 van het bestreden vonnis. Het hof zal deze hierna ook toepassen. Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (dit is dus de Haviltex-maatstaf). Voorts zijn bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Wel is in praktisch opzicht vaak van groot belang de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben (ECLI:NL:HR:2004:AO1427, rov. 4.5).

3.7.3.

Vast staat dat in artikel 7 lid 1 van de koopovereenkomst een bedrag is ingevuld van € 490.000,--. Niet in geschil is dat dit bedrag in de koopovereenkomst is gekomen nadat de makelaar het invullen van het bedrag aan de koper heeft overgelaten en het ingevulde bedrag later akkoord heeft bevonden.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat het niet vreemd is dat partijen niet over het beding (meer specifiek de hoogte van het maximaal te lenen bedrag) hebben onderhandeld en de VvE het invullen van het bedrag (en daarmee het vaststellen van de hoogte) volledig heeft overgelaten aan [geïntimeerden] , omdat het de verkoper (in dit geval een VvE, die door een professionele projectontwikkelaar werd bijgestaan) normaal gesproken niet uitmaakt hoe (met eigen middelen of gefinancierd) een koper de koopsom betaalt, als die maar wordt betaald. Dat dit voor de VvE destijds ook zo lag, lijkt ook te volgen uit de mail van 8 januari 2018 van [eigenaar van de vennootschap] (productie 29 bij dagvaarding eerste aanleg) namens de VvE aan [geïntimeerden] (die zich afvroeg waarom hij in artikel 7 lid 1 van de koopovereenkomst een bedrag moest invullen):
“(...) De hoogte van de hypothecaire geldlening dient wel ingevuld te worden. Koper kan namelijk de koopovereenkomst ontbinden indien hij geen geldlening verkrijgt voor het genoemde (lees: ingevulde) bedrag.”Het hof deelt ook het oordeel van de kantonrechter dat als de wijze van betaling voor de VvE wel belangrijk was, zij het invullen van (de hoogte van) het bedrag niet aan [geïntimeerden] had moeten overlaten en zij slechts had moeten instemmen met een financieringsvoorbehoud tot een bedrag van maximaal € 400.000,--. Als [geïntimeerden] mogelijk in de voorfase heeft gezegd dat hij maar € 400.000,-- zou hoeven te financieren, dan had die mededeling juist voor de VvE aanleiding kunnen zijn om niet akkoord te gaan met het invullen van een bedrag van € 490.000,--. De enkele niet concreet onderbouwde stelling dat [geïntimeerden] ongeveer een jaar later een hypotheek voor € 500.000 heeft kunnen afsluiten en dat er dus sprake moet zijn geweest van onvolledige informatieverstrekking door [geïntimeerden] aan BLG Wonen in 2018, passeert het hof. Niet alleen is er sprake van tijdsverloop en is gebleken van een geheel andere inkomenssituatie van [geïntimeerden] in 2019 dan in 2018, ook en vooral heeft [geïntimeerden] deze stelling gemotiveerd weersproken onder verwijzing naar een notariële akte waaruit blijkt dat hij in 2019 € 375.000,-- heeft geleend.

art. 7 lid 4 van de koopovereenkomst

3.8.1.

De VvE stelt dat [geïntimeerden] niet al het nodige heeft gedaan om de financiering rond te krijgen, althans dat hij heeft verzuimd een ‘nieuwe’ hypothecaire geldlening aan te vragen waartoe hij op grond van art. 7 lid 4 van de koopovereenkomst verplicht was.

3.8.2.

Het hof overweegt als volgt. De VvE heeft niet (voldoende) duidelijk gemaakt wat haar precieze bezwaar is tegen de overweging van de kantonrechter over het gestelde verzuim om een ‘nieuwe’ hypothecaire geldlening aan te vragen. Het hof is het eens met het oordeel van de kantonrechter (in rechtsoverweging 4.15 van het bestreden vonnis) dat de VVE uitgaat van een onjuiste uitleg van art. 7 lid 4 van de koopovereenkomst. Dit lid schept immers niet de verplichting voor de koper om zich tot een andere geldverstrekker te wenden met een financieringsaanvraag als de aanvraag bij de ene geldverstrekker niet tot een financiering leidt. De afwijzing van BLG Wonen volstond om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud.

3.8.3.

Het hof overweegt ten aanzien van het verwijt dat ‘kennelijk’ niet de volledige inkomensgegevens door [geïntimeerden] zijn verstrekt dat de VvE haar conclusies vooral lijkt te baseren op de hypotheek die later aan [geïntimeerden] is verstrekt. Het hof verwerpt deze stelling en verwijst naar de motivering in rov. 3.7.3. Voor het overige heeft de VvE haar standpunt dat [geïntimeerden] onvolledig is geweest of mogelijk heeft beoogd oneigenlijke invloed uit te oefenen op het intreden van de voorwaarde, onvoldoende onderbouwd.

3.8.4.

Uit het voorgaande volgt dat ook deze grief faalt.

3.9.

Het beroep op dwaling passeert het hof, omdat de VvE dat in het geheel niet heeft onderbouwd.

3.10.

Het door de VvE gedane bewijsaanbod is niet voldoende specifiek en niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

Conclusie en afwikkeling

3.11.1.

Nu de VvE geen andere kenbare grieven tegen het vonnis heeft aangevoerd, is de conclusie die volgt uit het voorgaande dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

3.11.2.

Het hof zal de VvE als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] worden vastgesteld op € 741,-- aan griffierecht en op € 1.114,-- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief. Het hof zal de nakosten begroten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 255,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden. De door [geïntimeerden] gevorderde wettelijke rente over de proceskostenveroordeling zal op de na te melden wijze worden toegewezen.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt de VvE in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 741,-- aan griffierecht en op € 1.114,-- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief. Het hof zal de nakosten begroten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 255,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. van Craaikamp, H.K.N. Vos en C.W.T. Vriezen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 februari 2021.

griffier rolraadsheer