ECLI:NL:GHSHE:2021:2359

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.275.498/01

arrest van 27 juli 2021

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. R.C. Breuls te Geleen,

tegen

Stichting Weller Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Weller Wonen,

advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 maart 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 januari 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en Weller Wonen als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7960754 CV EXPL 19-5382)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de akte uitlaten van Weller Wonen;
de akte uitlaten van [appellanten] ;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord;
de mondelinge behandeling, waarbij Weller Wonen een pleitnotitie heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Partijen hebben geen grieven gericht tegen de feitenvaststelling van de kantonrechter. In dit hoger beroep kan daarom worden uitgegaan van de volgende feiten.

Weller Wonen verhuurt aan [appellanten] het appartement met tuin, met huisnummer [huisnummer], op de begane grond van het complex aan de [adres] te [plaats]. In augustus 2018 heeft [appellanten] mondeling aan Weller Wonen toestemming gevraagd voor het aanbrengen van een overkapping aan de achterzijde van de woning. Weller Wonen heeft daarvoor bij brief van 15 augustus 2018, onder een aantal voorwaarden, toestemming verleend.

In september/oktober 2018 heeft de firma MakroSol te [plaats] de overkapping bij [appellanten] gerealiseerd. Op 17 oktober 2018 heeft Weller Wonen, in de persoon van [medewerker Weller Wonen], de overkapping geïnspecteerd en deze goed bevonden. Bij die gelegenheid is ook gesproken over glazen panelen die nog geleverd moesten worden.

Bij brief van 26 oktober 2018 heeft [appellanten] aan [medewerker Weller Wonen] van Weller Wonen een tekening van de panelen gestuurd. Weller Wonen heeft bij brief van 5 november 2018 te kennen gegeven geen toestemming te verlenen voor het plaatsen van de panelen. De brief vermeldt, voor zover van belang:

“De reden hiervoor is dat de overkapping door plaatsing van de wanden een aan- cq uitbouw wordt. Deze uitbreiding aan het appartementencomplex is niet wenselijk en maakt dat Weller hier geen vergunning voor kan verlenen.

Ik reken erop dat u afziet van uw voornemen tot plaatsing.”

[appellanten] heeft in november/december 2018 de glazen panelen laten plaatsen. Bij brief van 14 december 2018 heeft Weller Wonen om verwijdering van de panelen verzocht. Daaraan heeft [appellanten] toen geen gehoor gegeven.

3.2.1.

Weller Wonen vorderde vervolgens bij dagvaarding in eerste aanleg [appellanten] te gebieden om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot een verwijdering en verwijderd houden van voor- en zijwanden aan de gerealiseerde overkapping, zich bevindende aan/bij het gehuurde, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [appellanten] hiermee na betekening in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Weller Wonen, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Weller Wonen heeft geen toestemming gegeven voor het plaatsen van de panelen, terwijl die toestemming op grond van de huurovereenkomst tussen partijen wel nodig was, en zij zal die toestemming ook niet geven. Met het aanbrengen van de panelen heeft [appellanten] impliciet een serre of aanbouw gerealiseerd en Weller Wonen wenst niet dat huurders een serre of aanbouw realiseren. Gelet ook op de precedentwerking die bij het toestaan daarvan aan [appellanten] zou uitgaan, wenst Weller Wonen aan [appellanten] geen toestemming te verlenen.

3.2.3.

[appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het eindvonnis van 22 januari 2020 heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] geboden om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot een verwijdering en verwijderd houden van voor- en zijwanden aan de gerealiseerde overkapping, zich bevindende aan/bij het gehuurde, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [appellanten] hiermee na betekening in gebreke blijft, met een maximum van € 2.500,00 en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen.

Er is niets in het dossier wat steun biedt aan de opvatting van [appellanten] dat Weller Wonen toestemming voor het aanbrengen van de panelen heeft gegeven. Het enkele feit dat Weller Wonen toestemming heeft gegeven voor het realiseren van “een overkapping”, brengt redelijkerwijs niet mee dat daaronder ook het plaatsen van (glazen) panelen onder die overkapping kan worden begrepen. Ook anderszins blijkt niet dat Weller Wonen zich in deze zin heeft uitgelaten.

De kantonrechter vindt van belang dat, zoals [appellanten] desgevraagd ter comparitie te kennen gaf, de betreffende panelen weliswaar demontabel zijn - daar is ook geen discussie over - maar dat de panelen wel bedoeld zijn om ter plaatse te blijven. Demonteren zal [appellanten] ze bij het einde van de huurovereenkomst. Daarvan uitgaande, is de kantonrechter van oordeel dat zich een situatie voordoet waarin sprake is van een permanent afgescheiden gedeelte, dat geen aanbouw of een serre is, maar daarmee wel alleszins vergelijkbaar is. Weller Wonen mag daarvoor toestemming onthouden en dat zij dat doet, is vanuit een oogpunt van precedentwerking niet onbegrijpelijk. Het daartegenover staande belang van [appellanten] , waarvoor de kantonrechter zeker oog heeft, moet daarvoor in dit geval wijken.

Of Weller Wonen met twee maten meet omdat andere bewoners van het complex aan de voorzijde windschermen hebben aangebracht, waarbij één balkon zelfs volledig met een scherm afgesloten zou zijn, kan in het midden blijven. Ook als dat het geval is, doet het aan het vorenstaande niet af, aldus de kantonrechter.

3.3.

[appellanten] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Weller Wonen, met veroordeling van Weller Wonen in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.

Weller Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van de procedure in hoger beroep.

Het hof overweegt als volgt.

3.4.

Het gaat in deze zaak om een huurder, [appellanten] , die aan zijn verhuurder, Weller Wonen, toestemming heeft gevraagd een overkapping aan de huurwoning te mogen aanbrengen, die aan de voorkant en een zijkant is voorzien van glazen (schuif)panelen. In het huurrecht wordt dit een “zelf aangebrachte voorziening” genoemd. Op grond van (het huidige) artikel 7:215 lid 6 BW mogen verhuurder en huurder bij de huurovereenkomst afspreken of, en zo ja onder welke voorwaarden een huurder aan de buitenzijde van de huurwoning dergelijke voorzieningen mag aanbrengen.

De door Weller Wonen in eerste aanleg in het geding gebrachte huurovereenkomst tussen partijen bevat in artikel 10 een regeling zoals hiervoor bedoeld. Dit artikel luidt als volgt.

“
Artikel 10: het aanbrengen van veranderingen door de huurder

10.1

Indien de huurder veranderingen wil aanbrengen aan de woning, dan heeft hij daarvoor vóóraf toestemming van de korporatie nodig. Onder het aanbrengen van veranderingen wordt in dit verband niet alleen verstaan aan-, bij- of verbouwen en wegbreken, maar ook het aanbrengen van zonweringen, luiken, het plaatsen van antennes en/of zendmasten.

10.2

Korporatie zal de in het vorige lid bedoelde toestemming slechts weigeren te verlenen als de voorgenomen verandering:

- blijvende schade aan de woning kan toebrengen;

- de verhuurbaarheid in gevaar kan brengen;

- in strijd is met enig wettelijk voorschrift, waaronder begrepen ieder voorschrift van een terzake bevoegde instantie of instelling;

- ernstige hinder of overlast voor derden kan veroorzaken.

10.3

De korporatie kan aan een te verlenen toestemming voorwaarden verbinden met betrekking tot te gebruiken materialen, de wijze van uitvoeren, onderhoud, verzekeringen, belastingen en retributies, aansprakelijkheden, de oplevering bij het einde van de huur, enz. Bij wijze van garantie kan de korporatie de huurder ook een waarborgsom vragen.

10.4

Veranderingen die de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de korporatie heeft aangebracht zullen op eerste aanzegging van de korporatie door de huurder ongedaan worden gemaakt.”

3.5.

Voormeld artikel 10 bevat aldus de beoordelingsmaatstaf aan de hand van welke het verzoek om toestemming van [appellanten] en de afwijzing daarvan door Weller Wonen zouden dienen te worden beoordeeld. Het hof stelt vast dat Weller Wonen, gelet op de motivering van haar weigering, er geen blijk van heeft gegeven het verzoek van [appellanten] op basis van artikel 10 te hebben beoordeeld en beslist. [appellanten] heeft, gelet op de motivering van zijn verweren in deze procedure, er evenmin blijk van gegeven artikel 10 onder ogen te hebben gezien, anders dan dat hij stelt toestemming te hebben gekregen voor zijn overkapping. Vervolgens heeft ook de kantonrechter, gegeven de motivering van zijn beslissing, er geen blijk van gegeven de beoordelingsmaatstaf van artikel 10 te hebben toegepast.

3.6.

Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat het de rechter op grond van artikel 24 Rv niet vrijstaat zijn beslissing te baseren op rechtsgronden of verweren die weliswaar zouden kunnen worden afgeleid uit in het geding gebleken feiten en omstandigheden, maar die door de desbetreffende partij niet aan haar vordering of verweer ten grondslag zijn gelegd. Weller Wonen heeft op grond van de behandeling van de zaak ter zitting van het hof de motivering van haar afwijzing van het verzoek van [appellanten] niet gewijzigd of aangevuld. [appellanten] heeft op grond van de behandeling van de zaak ter zitting van het hof de motivering van zijn verweren en grieven niet gewijzigd of aangevuld. Dit brengt mee dat het hof zijn beoordeling dient te beperken tot hetgeen [appellanten] in zijn grieven heeft aangevoerd. Onbehandelde verweren in eerste aanleg zijn er niet.

3.7.

[appellanten] betoogt met zijn eerste grief dat Weller Wonen hem wel toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van een overkapping, voorzien van glazen voor- en zijpaneel. Volgens [appellanten] dient de brief van 15 augustus 2018 waarin Weller Wonen hem bericht toestemming te geven om de overkapping aan te brengen te worden uitgelegd in het licht van hetgeen [appellanten] en [medewerker Weller Wonen] van Weller Wonen over en weer in gesprekken over de door [appellanten] gewenste overkapping hebben verklaard. Op grond daarvan heeft [appellanten] begrepen dat de gegeven toestemming betreft het aanbrengen van een overkapping met glazen voor- en zijpaneel. Dit, omdat [appellanten] [medewerker Weller Wonen] tijdens die gesprekken voorbeelden van overkappingen met zijpanelen en ook de offerte van een overkapping met zijpanelen heeft getoond, waarna [medewerker Weller Wonen] mondeling toestemming voor de overkapping heeft gegeven, aldus [appellanten] .

3.8.

Weller Wonen betwist de door [appellanten] gestelde feitelijke gang van zaken en stelt, kort gezegd, dat [medewerker Weller Wonen] geen offerte heeft gezien, dat slechts een schets van een overkapping zonder voor en/of zijpanelen is getoond en dat hij voor een dergelijke overkapping toestemming heeft gegeven.

3.9.

[appellanten] beroept zich erop dat hij een overkapping met zijpanelen mag aanbrengen omdat hij daarvoor van Weller Wonen toestemming heeft gekregen. Daarom rusten stelplicht en bewijslast van verkregen toestemming op [appellanten] . Tijdens de zitting van het hof hebben alle bij de gesprekken betrokken personen een verklaring afgelegd over de inhoud daarvan. Deze personen hebben desgevraagd verklaard dat zij al hetgeen zij zich kunnen herinneren hebben verklaard en dat hun verklaring juist in het proces-verbaal is opgenomen. De advocaat van [appellanten] heeft desgevraagd verklaard dat de processtukken al het beschikbare bewijsmateriaal bevatten. De verklaringen ter zitting luiden als volgt.

“[appellant] verklaart als volgt:

Het eerste gesprek in mijn herinnering is dat we hebben gezegd: we willen een overkapping hebben. [medewerker Weller Wonen] loopt vaak genoeg door het appartement heen, dus we treffen hem geregeld. [medewerker Weller Wonen] is toen met mij mee het appartement gelopen zodat ik hem voorbeelden van een overkapping kon laten zien. Ik ben achter de computer gaan zitten en heb de zoekterm ‘’overkapping’’ ingetypt. We hebben toen wat voorbeelden bekeken. Ik weet niet meer precies of het allemaal plaatjes waren van overkapping met zij- en/of voorwanden.

Ik ben vervolgens naar Makrosol gegaan en heb een offerte laten maken. Ik laat u de originele orderbevestiging van 31 juli 2018 zien. Die offerte heb ik [medewerker Weller Wonen] laten zien en hij heeft daarop toestemming gegeven om deze overkapping te laten plaatsen. U vraagt mij waarom op bladzijde 3 de datum 17 augustus 2018 staat. Dat weet ik niet.

Zoals gezegd [medewerker Weller Wonen] vond de orderbevestiging goed en zei: vraag daar maar een vergunning voor aan. Ik bedoel hiermee de toestemming van de verhuurder. Die toestemming heb ik gekregen.

Vervolgens heb ik, toen de overkapping stond, een afspraak gemaakt met [medewerker Weller Wonen] om deze te controleren. Hij vond het helemaal goed. Toen ik vertelde dat de glasplaten nog op maat gemaakt moesten worden, zei hij: dat mag niet. Dat was in september. Hij zei: het enige wat je nog kan doen is een vergunning aanvragen van de verhuurder voor de schuifpanelen. Die is niet goedgekeurd.“

“[appellante] verklaart als volgt:

Ik ben overal bij geweest. Op uw vraag of ik ook bij het eerste gesprek ben geweest toen voorbeelden op de computer werden getoond, antwoord ik: nee, daar ben ik niet bij geweest. Voor het overige kan ik bevestigen hetgeen mijn man hier verklaart.“

“[medewerker Weller Wonen] verklaart als volgt:

Ik dacht dat ik via een collega van mij heb gehoord van de wens van [appellant] om een overkapping te plaatsen. Toen ik hem daarover sprak heb ik gevraagd: kun je mij voorbeelden van die overkapping tonen? Op dat moment kon hij dat niet maar we zijn vervolgens achter de computer gaan zitten en [appellant] heeft mij toen één voorbeeld getoond van een overkapping. Dat was er een met een glazen dak en staanders. Hij leek op de overkapping die ik thuis ook heb. Dat is er een zonder zijpanelen.

Ik heb toen direct toestemming gegeven voor zo’n overkapping en aangegeven dat de voorwaarden nog op papier aan hem zouden worden toegestuurd. Ik ontken expliciet dat ik enige orderbevestiging heb gezien.

Een tweede moment in de contacten over de overkapping, was op het moment dat ik de overkapping ging controleren. [appellant] gaf toen aan: hij wordt nog mooier want er komen nog zijwanden in. Die moeten nog op maat gemaakt worden. Ik heb toen direct aangegeven dat ik hier geen toestemming voor heb gegeven en ik heb hem verzocht om niet tot plaatsing over te gaan. [appellant] gaf aan dat hij al een aanbetaling had gedaan en ik heb toen aangegeven dat hij dit zou moeten parkeren. Hij kon formeel toestemming vragen voor de plaatsing van de panelen maar ik had al aangegeven dat deze geweigerd zou gaan worden.“

3.10.

Het hof stelt vast dat [appellant] en zijn vrouw partijgetuigen zijn in de zin van artikel 164 Rv. De verklaring van een partijgetuige omtrent door haar te bewijzen feiten kan geen bewijs in haar voordeel opleveren als er geen aanvullende bewijzen zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijverklaring voldoende geloofwaardig maken. Een verklaring van een partijgetuige kan geen begin van bewijs opleveren dat als aanvullend bewijsmiddel kan dienen bij de verklaring van een andere partijgetuige (Hoge Raad 15 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS2710). De brief van Weller Wonen van 15 augustus 2015 mist informatie over het essentiële punt, te weten of de overkapping waarvoor toestemming wordt gegeven een overkapping is die is voorzien van een voor- en zijpaneel. Dit betekent dat toereikend bewijs voor de stelling van [appellanten] , dat [medewerker Weller Wonen] tijdens gesprekken een overkapping met zijpanelen is getoond en dat [medewerker Weller Wonen] voor zo’n overkapping toestemming heeft verleend, ontbreekt. Andere bewijsmiddelen zijn er niet en een gespecificeerd bewijsaanbod is (dan ook) niet gedaan. De slotsom is dat grief 1 faalt.

3.11.

Grief 2 van [appellanten] is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de overkapping van [appellanten] vergelijkbaar is met een serre of aanbouw, dat Weller Wonen toestemming daarvoor mag onthouden en dat het onthouden uit oogpunt van precedentwerking niet onbegrijpelijk is en zwaarder weegt dan het belang van [appellanten] . Volgens [appellanten] had Weller Wonen geen belang om toestemming te weigeren omdat zijn overkapping niet vergelijkbaar is met een serre of aanbouw. Grief 3 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat niet van belang is of andere bewoners van het complex aan de voorzijde windschermen aan hun balkon hebben aangebracht. Volgens [appellanten] is dat wel relevant omdat zijn overkapping om die reden geen precedent zou scheppen.

3.12.

Het hof overweegt dat het er, gelet op het oordeel over grief 1, in deze procedure voor moet worden gehouden dat [appellanten] geen toestemming van Weller Wonen heeft een overkapping met voor- en zijpaneel aan zijn huurwoning aan te brengen. Ook als moet worden aangenomen dat [appellanten] een zwaarwegend belang heeft bij het mogen aanbrengen van de door hem gewenste overkapping en er van een precedent geen sprake zou zijn kan dit, gegeven de op grond van artikel 10 lid 2 van de huurovereenkomst geldende beoordelingsmaatstaf, geen grond bieden voor het oordeel dat Weller Wonen toestemming dient te verlenen. Een zwaarwegend belang of precedentwerking zijn blijkens dat artikel geen voor de beoordeling relevante feiten. [appellanten] heeft geen beroep gedaan op de beoordelingsmaatstaf van artikel 10 lid 2 en de daarbij wel relevante feiten. De slotsom is dat deze grieven falen.

3.13.

Met grief 4 vraagt [appellanten] een volledige herbeoordeling van het hof van de bestreden uitspraak en al zijn stellingen. Het is het hof niet toegestaan meer te beoordelen dan in de grieven van [appellanten] is aangevoerd, behoudens door de kantonrechter onbehandeld gelaten verweren, maar daarvan is geen sprake. Deze beoordeling heeft het hof verricht. Deze grief faalt tot slot ook.

3.14.

Uit het vorenstaande volgt dat het hoger beroep niet slaagt en dat het hof het bestreden vonnis dient te bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van Weller Wonen in hoger beroep, zoals gevorderd vermeerderd met nakosten en rente. De proceskosten worden begroot op € 2.228,00 (2 punten x tarief II van € 1.114,00 per punt).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Weller Wonen op € 760,00 aan griffierecht en op € 2.228,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat de bedragen van € 760,00 en € 2.228,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,00 vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, P.W.A. van Geloven en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 juli 2021.

griffier rolraadsheer