Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.282.708/01
arrest van 6 juli 2021
in de zaak van
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, handelend onder de naam Woonbedrijf,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: Woonbedrijf,
advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. E. van der Maal te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 12 januari 2021 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 8303466 en rolnummer CV EXPL 20/572 gewezen vonnissen van 16 maart 2020 (hierna: het tussenvonnis) en 23 juli 2020 (hierna: het eindvonnis).
5.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenarrest van 12 januari 2021 waarbij het hof de incidentele vordering van Woonbedrijf heeft afgewezen en de hoofdzaak naar de rol is verwezen voor dagbepaling arrest.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6.De verdere beoordeling
6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Woonbedrijf verhuurt sinds 22 oktober 2014 aan [geïntimeerde] een zelfstandige woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
In de huurovereenkomst is in artikel 2 opgenomen Pro:
“
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.”
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.”
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte (hierna: de Algemene Voorwaarden) van Woonbedrijf van toepassing verklaard. Hierin zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“
(…) 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
(…) 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
6.6.1. (…)
Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”
Op 30 maart 2018 heeft [geïntimeerde] toestemming gevraagd voor de inwoning van [medebewoner] . Het aanvraagformulier is door [geïntimeerde] en [medebewoner] ondertekend. In het formulier staat dat door ondertekening, de aanvrager en de (kandidaat-)inwoner aangeven dat zij de voorwaarden voor inwoning hebben gelezen en hiermee akkoord gaan. In deze voorwaarden staat onder andere dat inwoning meestal mag, maar alleen als de woning groot genoeg is, en dat nieuwe toestemming moet worden gevraagd als er een nieuwe inwoner komt. Op 19 april 2018 heeft Woonbedrijf toestemming voor inwoning door [medebewoner] verleend.
Op 19 november 2019 heeft Woonbedrijf met de gemeente Eindhoven een huisbezoek gebracht aan het gehuurde en geconstateerd dat er inclusief [geïntimeerde] drie personen in de woning wonen met ieder een eigen kamer.
Bij brief van 20 november 2019 heeft het Woonbedrijf [geïntimeerde] erop gewezen dat het zonder voorafgaande uitdrukkelijke toestemming niet is toegestaan mensen op zijn adres te laten wonen. Woonbedrijf heeft hem verzocht om binnen twee weken toestemming te vragen voor inwoning van één persoon en geschreven dat de andere bewoner uitgeschreven moet worden en de woning moet verlaten. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op deze brief.
Bij brief van 18 december 2019 heeft de gemeente Eindhoven Woonbedrijf laten weten dat bij een huisbezoek op 19 november 2019 is gebleken dat in de woning drie personen wonen, die ieder beschikken over een eigen kamer. Volgens de gemeente Eindhoven is dit een overtreding van het bestemmingsplan omdat maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren, in de woning mogen wonen. De gemeente Eindhoven heeft Woonbedrijf acht weken de tijd gegeven om de overtreding te beëindigen. De gemeente heeft geschreven dat dit kan door niet langer onzelfstandige woonruimte te verhuren in de woning dan wel de kamerverhuur terug te brengen tot maximaal twee personen die geen gezamenlijke huishouding voeren. Verder schrijft de gemeente dat indien Woonbedrijf de kamerverhuur niet terugbrengt tot maximaal twee personen die geen gezamenlijke huishouding voeren, zij in beginsel verplicht is om te besluiten tot handhaving.
Naar aanleiding van de hiervoor genoemde brief van de gemeente Eindhoven en het feit dat [geïntimeerde] niet heeft gereageerd op de brief van 20 november 2009, heeft Woonbedrijf [geïntimeerde] bij brief van haar advocaat van 23 december 2019 in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen alvorens zij in een procedure ontruiming van de woning zal vorderen. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op deze brief.
Uit het uittreksel uit de Basis Registratie Personen (hierna: BRP) van de gemeente Eindhoven blijkt dat er op 24 december 2019 nog drie personen stonden ingeschreven op het adres van de woning, te weten [geïntimeerde] , [betrokkene 2] en [betrokkene 1] .
Uit het uittreksel uit de BRP blijkt dat op 14 februari 2020 alleen [geïntimeerde] en [betrokkene 1] stonden ingeschreven.
Uit het door de gemeente Eindhoven afgegeven verhuisbericht d.d. 12 juni 2020 blijkt dat [betrokkene 1] de woning heeft verlaten.
Het geding in eerste aanleg
6.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Woonbedrijf in het geding bij de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep relevant, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling door [geïntimeerde] van een maandelijkse gebruiksvergoeding gelijk aan de huur tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Woonbedrijf heeft ook een incidentele vordering ingesteld, inhoudende dat [geïntimeerde] als voorlopige voorziening (art. 223 Rv Pro) zou worden veroordeeld tot ontruiming.
6.2.2.
Aan deze vorderingen heeft Woonbedrijf, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Omdat [geïntimeerde] twee andere personen in de woning liet wonen, heeft hij gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de Algemene Voorwaarden. Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming en dus is Woonbedrijf gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden. Met betrekking tot de incidentele vordering heeft Woonbedrijf nog aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming en dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de beslissing in de hoofdzaak afwacht.
6.2.3.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.4.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de incidentele vordering tot ontruiming afgewezen omdat volgens de kantonrechter geen sprake was van een zodanig spoedeisend belang aan de zijde Woonbedrijf dat de uitkomst van de hoofdprocedure niet kon worden afgewacht, met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten in het incident.
6.2.5.
In het eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf in de hoofdzaak afgewezen, met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten in de hoofdzaak. Hij heeft hiertoe, samengevat, geoordeeld dat misschien moet worden aangenomen dat de inwoning door derden hier verder is gegaan dan tijdelijk onderdak geven of gastvrijheid verlenen en dat dat dan een tekortkoming zou zijn, maar dat deze te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen.
6.3.
Woonbedrijf heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden vonnissen en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
Grief 1 – Spoedeisend belang bij voorlopige voorziening
6.4.1.
Grief 1 is gericht tegen het tussenvonnis. Volgens Woonbedrijf is spoedeisend belang niet vereist voor het toewijzen van haar provisionele vordering. Voor zover dat wel het geval is, heeft de kantonrechter volgens Woonbedrijf ten onrechte geoordeeld dat zij geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning.
6.4.2.
Het hof stelt voorop dat een voorlopige voorziening zoals in de onderhavige zaak is gevorderd, die ertoe strekt dat de huurder alvast tot ontruiming wordt veroordeeld en aldus vooruitloopt op dezelfde vordering in de hoofdzaak, naar haar aard geen definitieve beslissing over de rechtspositie van partijen geeft, maar slechts een voorlopige maatregel voor de duur van het geding. Een voorlopige voorziening, gegeven op de voet van artikel 223 Rv Pro, verliest dan ook haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak is gedaan in de instantie die de voorziening heeft verleend. Voorzover het vonnis in de hoofdzaak een veroordeling inhoudt die gelijk is aan de voorlopige voorziening, vervangt dit vonnis van rechtswege de titel op grond waarvan aan de voorlopige voorziening is voldaan, en voorzover het vonnis in de hoofdzaak afwijkt van het provisionele vonnis ontvalt de grondslag aan toewijzing van de voorlopige voorziening. Zie HR 6 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5056.
6.4.3.
In de onderhavige zaak heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 16 maart 2020 de provisionele vordering van Woonbedrijf afgewezen. Ook in dit geval is het provisionele vonnis door het eindvonnis “ingehaald” en heeft het provisionele vonnis geen werking meer. Woonbedrijf heeft in zoverre dan ook geen belang bij hoger beroep tegen het tussenvonnis. Nu de beslissing in het incident en in de hoofdzaak met elkaar overeenstemmen, en in het navolgende zal blijken dat de grieven tegen het eindvonnis niet slagen, heeft Woonbedrijf evenmin in verband met de proceskosten nog enig belang bij een voortgezette behandeling van het hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis. Het hof zal Woonbedrijf dan ook niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis.
Grief 2 – Is sprake van een tekortkoming die de ontbinding kan rechtvaardigen?
6.5.1.
Grief 2 is gericht tegen het eindvonnis en stelt de vraag aan de orde of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
6.5.2.
Het hof stelt voorop dat artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat in geval van huur de verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van artikel 6:265 lid 2 BW Pro dat de huurder in verzuim is), en dat het aan de huurder is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden daarnaast geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
6.5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] gedurende een beperkte periode, zoals nader omschreven in rov. 6.5.4., twee personen in zijn woning heeft laten wonen, zonder voorafgaande toestemming van Woonbedrijf. Dit betekent dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Dat [geïntimeerde] de Nederlandse taal niet machtig was en zich om die reden, zoals hij heeft aangevoerd, niet bewust was van het feit dat de verkregen toestemming slechts gold voor de persoon die in de toestemming was genoemd en van de inhoud van de brieven van 20 november 2019 en 23 december 2019, betekent niet dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Deze omstandigheden komen voor risico van [geïntimeerde] . Bovendien is toerekenbaarheid van een tekortkoming strikt genomen niet vereist om tot ontbinding van een overeenkomst over te kunnen gaan.
6.5.4.
De vraag is vervolgens of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof volgt Woonbedrijf niet in haar stelling dat zij in dit concrete geval een groot belang heeft bij handhaving van het verbod van onderhuur en ingebruikgeving. Ook overigens is de tekortkoming van [geïntimeerde] niet van voldoende gewicht. Hiervoor zijn de volgende omstandigheden redengevend. In de voorwaarden voor inwoning van Woonbedrijf is opgenomen dat inwoning meestal mag van Woonbedrijf, maar alleen als de woning groot genoeg. De woning is met vier slaapkamers ruim genoeg voor inwoning. Het hof acht voorts van belang dat Woonbedrijf eerder toestemming voor inwoning door een met name genoemde persoon heeft gegeven en dat zij, toen zij in november 2019 vernam dat er inmiddels twee andere personen in de woning woonden, [geïntimeerde] heeft verzocht om te bewerkstelligen dat één persoon de woning zou verlaten en toestemming te vragen voor inwoning door de andere persoon. Op dat moment was Woonbedrijf dus niet van mening dat de tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden. Ook de gemeente Eindhoven heeft in haar brief van 19 november 2019 aan Woonbedrijf niet aangedrongen op ontbinding, maar slechts op beëindiging van de niet toelaatbare situatie dat er drie personen in de woning woonden terwijl zij geen gemeenschappelijke huishouding voerden. Uiteindelijk hebben er van 9 mei 2019 (komst [betrokkene 2] ) tot omstreeks begin 2020 (vertrek [betrokkene 2] ) drie personen ingeschreven gestaan. Dat was in strijd met de regels van de gemeente en daarvoor had [geïntimeerde] ook als hij het gevraagd had, geen toestemming gekregen. Deze overtreding (totaal 3 personen die geen gezamenlijke huishouding voeren) is echter vrij snel na 20 november 2019 beëindigd (na ruim een maand), terwijl Woonbedrijf in de brief van 20 november strikt genomen niet eens een uiterste termijn had genoemd waarop de derde persoon moest vertrekken. Vanaf omstreeks begin 2020 was geen sprake meer van strijd met de regels van de gemeente. Enige tijd daarna heeft ook [betrokkene 1] de woning verlaten. Sindsdien wordt de woning uitsluitend door [geïntimeerde] bewoond. [geïntimeerde] heeft zelf steeds in de woning gewoond, en zich overigens als een goed huurder gedragen. [geïntimeerde] heeft de huur altijd betaald en geen overlast veroorzaakt. Van woonfraude is niet gebleken. Er is geen sprake van commerciële activiteiten waardoor [geïntimeerde] financieel voordeel zou hebben genoten ten koste van Woonbedrijf, bijvoorbeeld door derden in zijn woning te laten verblijven tegen een vergoeding die hoger is dan de door [geïntimeerde] verschuldigde huur. Uit het enkele feit dat sprake is van betaling van de huur per kas via een grenswisselkantoor volgt niet dat sprake is van woonfraude. Ten slotte kan het hof Woonbedrijf niet volgen in haar stelling dat de woning is onttrokken aan het bestand van Woonbedrijf en/of dat het toewijzingsbeleid van Woonbedrijf is doorkruist doordat [geïntimeerde] gedurende enige tijd twee personen in de woning heeft laten verblijven. [geïntimeerde] heeft immers steeds zelf in de woning gewoond en daartoe was hij gerechtigd op grond van de huurovereenkomst.
6.5.5.
De omstandigheid dat het hof in een andere zaak de vordering tot ontbinding en ontruiming vanwege schending van het verbod tot onderverhuur en ingebruikgeving heeft toegewezen, en dat er ook voorbeelden zijn van uitspraken van andere gerechtshoven waarin een degelijke vordering wordt toegewezen, doet aan het voorgaande niet af. Iedere zaak dient immers te worden beoordeeld aan de hand van de in die betreffende zaak aan de orde zijnde feiten en omstandigheden. De onderhavige zaak kenmerkt zich erdoor dat de overtreding vermoedelijk niet opzettelijk is begaan, slechts een beperkte periode heeft bestaan in een woning die op zichzelf voldoende ruimte biedt aan drie personen en zonder dat overlast is ontstaan, en vrij snel is beëindigd nadat Woonbedrijf [geïntimeerde] op de overtreding had gewezen.
6.5.6.
Uit het voorgaande volgt dat grief 2 niet slaagt. Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf terecht heeft afgewezen.
Grief 3 – de proceskostenveroordeling
6.6.
Grief 3 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in het eindvonnis. Aangezien uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf terecht heeft afgewezen, geldt dat Woonbedrijf terecht in de proceskosten is veroordeeld. Grief 3 slaagt dus niet.
Conclusie en afwikkeling
6.7.
Zoals hiervoor in rov. 6.4.3. is overwogen zal het hof Woonbedrijf niet-ontvankelijk verklaren in haar beroep tegen het tussenvonnis. Omdat geen van de grieven tegen het eindvonnis doel treft, zal het hof het eindvonnis bekrachtigen. Het hof zal Woonbedrijf als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief nakosten, uitvoerbaar bij voorraad en vermeerderd met wettelijke rente zoals gevorderd.
7.De uitspraak
Het hof:
verklaart Woonbedrijf niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 8303466 en rolnummer CV EXPL 20-572 tussen partijen gewezen tussenvonnis van 16 maart 2020;
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 8303466 en rolnummer CV EXPL 20/572 tussen partijen gewezen eindvonnis van 23 juli 2020;
veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 332,-- aan griffierecht en op € 1.442,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 332,-- en
€ 1.448,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.K.N. Vos en N.W.M. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 juli 2021.
griffier rolraadsheer