ECLI:NL:GHSHE:2020:414

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.242.200/01

arrest van 11 februari 2020

in de zaak van

De Klapbrug B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als De Klapbrug,

advocaat: mr. T.M. ten Velde te Tilburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.W. Boer te Zeist,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 augustus 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C/02/330756/HA ZA 17-338 gewezen vonnis van 25 april 2018.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 21 augustus 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 2 oktober 2018;

de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

Tussen [geïntimeerde] als verkoper en de heer [de koper] (hierna: [de koper] ) als koper is op 1 februari 2012 een overeenkomst gesloten waarbij [geïntimeerde] de woning [adres 1] te [woonplaats] aan [de koper] verkocht voor een bedrag van € 440.000,-.

De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd op 3 april 2012 (productie 1 bij inleidende dagvaarding). In artikel 18 van de schriftelijke overeenkomst is het volgende bepaald:

Verkoper verplicht zich indien de koper dit wenst, het verkochte (mede) te zullen leveren aan (een) door koper aan te wijzen derde(n), mits deze derde(n) alle verplichtingen uit deze overeenkomst voortvloeiende volledig nakomt en onverminderd de aansprakelijkheid van koper voor de nakoming van de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.

6.1.2.

Aan de voormelde schriftelijke overeenkomst is een door [geïntimeerde] en [de koper] ondertekende “nadere overeenkomst m.b.t. de koopovereenkomst van het woonhuis [adres 1] [woonplaats] ” gehecht, eveneens gedateerd 3 april 2012, waarin (onder meer) het volgende is bepaald:

Partijen verklaren dat zij met betrekking tot het verkochte een schriftelijke koopovereenkomst zijn aangegaan op drie april tweeduizend twaalf.

Partijen verklaren vervolgens in aanvulling op bedoelde schriftelijke overeenkomst thans nog het volgende te zijn overeengekomen:

Deze overeenkomst kan door verkoper zonder betaling van een boete worden ontbonden als verkoper het verkochte voor een december tweeduizend twaalf voor vier honderd veertig duizend euro (…) of meer aan een derde kan verkopen en leveren.

Indien verkoper het verkochte voor minder dan vier honderd veertig duizend euro (…) aan een derde kan verkopen en leveren dan wel indien nadat de eigendomsoverdracht aan koper is geëffectueerd en koper het verkochte kan verkopen en leveren aan een derde komt in beide hiervoor bedoelde situaties het negatieve verschil voor rekening van verkoper. (…)

Alle kosten waaronder begrepen de overdrachtsbelasting welke koper in bedoelde situaties dient te maken komen voor rekening van verkoper. Ingeval koper conform artikel 18 van deze overeenkomst een derde als koper aanwijst zal het in het onderhavige artikel bepaalde eveneens gelden ten aanzien van deze derde koper.

6.1.3.

[geïntimeerde] heeft de woning [adres 1] te [woonplaats] bij notariële akte d.d. 28 maart 2014 geleverd aan De Klapbrug. . Op pagina 2 van een door De Klapbrug overgelegde kopie van een document dat door hem wordt aangeduid als de notariële leveringsakte (productie 2 bij inleidende dagvaarding) is vermeld:

De persoon van de koper

De in deze akte van levering genoemde koper is een ander dan de als koper vermelde persoon in de koopovereenkomst. Deze indeplaatsstelling vindt plaats met instemming van de betrokken partijen, waarvan blijkt uit de ondertekening van deze akte door of namens deze partijen en uit een aan deze akte gehecht geschrift.

In artikel 14 van de notariële leveringsakte wordt verwezen naar de “nadere overeenkomst” die op 3 april 2012 tussen [geïntimeerde] en [de koper] is gesloten, welke “nadere overeenkomst” woordelijk wordt geciteerd. Aan het slot van artikel 14 van de notariële leveringsakte is vermeld:

Partijen bij deze akte verklaren als rechtsopvolgers van de partijen bij de aangehaalde overeenkomst dat deze overeenkomst tussen hen ongewijzigd ook zal gelden, ongeacht de datum van verkoop.

6.1.4.

De Klapbrug heeft de woning [adres 1] te [woonplaats] op 3 april 2012 verkocht aan de heer en mevrouw [de kopers] , voor een bedrag van € 350.000,-. De woning is aan de heer en mevrouw [de kopers] geleverd op 4 augustus 2015. De netto opbrengst die door De Klapbrug met deze verkoop is gerealiseerd bedraagt € 356.862,-.

3.2.

De Klapbrug stelt zich op het standpunt dat zij is aangewezen als rechtsopvolger van [de koper] en dat de vordering die [de koper] op [geïntimeerde] had ingevolge de tussen hen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning [adres 1] te [woonplaats] , op haar is overgegaan. Dit geldt volgens haar ook voor de vordering die voortvloeit uit de tussen [geïntimeerde] en [de koper] gesloten “nadere overeenkomst” d.d. 3 april 2012.

De Klapbrug vorderde op grond hiervan in eerste aanleg de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de volgende bedragen:

- € 83.138,-, zijnde het verschil tussen de door De Klapbrug gerealiseerde opbrengst van de

verkoop van de woning [adres 1] te [woonplaats] en het in de “nadere

overeenkomst” genoemde bedrag van € 440.000,-;

- de overdrachtsbelasting die ten laste van De Klapbrug is gekomen ad € 8.800,-;

- de overige kosten die ter zake van de verkoop en levering van de woning ten laste van

De Klapbrug zijn gekomen ad € 1.504,-;

- diverse kosten die door De Klapbrug zijn gemaakt ter zake van de woning [adres 1]

te [woonplaats] ten bedrage van € 65.573,-.

De Klapbrug vorderde verder de wettelijke rente over de voormelde bedragen, alsmede de veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.3.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tegen de vorderingen van De Klapbrug.

3.4.

De rechtbank heeft, in het tussenvonnis van 3 januari 2018, geconstateerd dat in de notariële leveringsakte d.d. 28 maart 2014 die als productie 2 bij inleidende dagvaarding is overgelegd, omtrent de persoon van de koper is vermeld dat sprake is van indeplaatsstelling en dat de indeplaatsstelling plaatsvindt
“met instemming van de betrokken partijen, waarvan blijkt uit de ondertekening van deze akte door of namens deze partijen en uit een aan deze akte gehecht geschrift.De rechtbank constateerde voorts dat de in het geding gebrachte notariële akte niet volledig was: er waren maar zeven pagina’s in het geding gebracht, waardoor de handtekeningen onder de akte ontbraken; tevens ontbrak het geschrift dat aan de akte zou zijn gehecht.

De rechtbank heeft De Klapbrug in de gelegenheid gesteld de originele leveringsakte, dan wel een gewaarmerkt afschrift daarvan in het geding te brengen, met een korte toelichting op de omstandigheden waaronder deze bij de notaris is getekend.

In het eindvonnis van 25 april 2018 stelt de rechtbank vast dat De Klapbrug weliswaar een afschrift van de notariële akte van 28 maart 2014 in het geding heeft gebracht maar dat een ondertekening, waaruit de instemming van de betrokken partijen met de genoemde indeplaatsstelling zou moeten blijken, ontbreekt, terwijl ook het geschrift dat aan de akte zou zijn gehecht, ontbreekt.

Nu nergens uit blijkt dat De Klapbrug als rechtsopvolger van [de koper] moet worden gezien, oordeelde de rechtbank dat de vorderingen van De Klapbrug niet toewijsbaar zijn. De rechtbank heeft de vorderingen van De Klapbrug afgewezen en De Klapbrug in de proceskosten veroordeeld.

3.5.

De Klapbrug kan zich niet verenigen met deze beslissing van de rechtbank en heeft daartegen twee grieven aangevoerd. De grieven komen er op neer dat De Klapbrug van mening is dat zij wel degelijk als rechtsopvolger van [de koper] moet worden beschouwd en dat haar vorderingen ten onrechte zijn afgewezen.

In haar memorie van grieven concludeert De Klapbrug tot vernietiging van het eindvonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

3.6.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord bij wijze van processueel verweer aangevoerd dat De Klapbrug in haar appeldagvaarding ten onrechte vernietiging vordert van het eindvonnis van 25 april 2017; dit moet zijn: 25 april 2018.

Hieromtrent overweegt het hof dat het hier om een kennelijke verschrijving gaat, die bovendien in de memorie van grieven is hersteld.

Dit verweer treft geen doel.

3.7.

[geïntimeerde] heeft bij wijze van processueel verweer verder aangevoerd dat grief II van De Klapbrug is gericht tegen een overweging in het tussenvonnis van de rechtbank, terwijl uit het petitum van de memorie van grieven blijkt dat slechts is geappelleerd tegen het eindvonnis van de rechtbank.

Dit verweer treft evenmin doel. De omvang van het hoger beroep wordt bepaald door de inhoud van de grieven, voor zover deze op een voor de wederpartij en de rechter voldoende kenbare wijze naar voren zijn gebracht. Uit de inhoud van de memorie van grieven blijkt zonder meer dat De Klapbrug ook een grief wenst aan te voeren tegen overwegingen in het tussenvonnis. [geïntimeerde] heeft dit ook zo begrepen en is ingegaan op grief II van De Klapbrug. Het enkele feit dat in het petitum van de appeldagvaarding en van de memorie van grieven het tussenvonnis niet is vermeld is op zichzelf nog geen reden om grief II te verwerpen.

3.8.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord de grieven van De Klapbrug voorts inhoudelijk bestreden en heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van het hoger beroep, althans tot ontzegging daarvan, met veroordeling van De Klapbrug in de kosten van het hoger beroep.

3.9.1.

Met betrekking tot de grieven van De Klapbrug overweegt het hof het volgende.

De koopovereenkomst met betrekking tot de woning [adres 1] te [woonplaats] is gesloten tussen [geïntimeerde] als verkoper en [de koper] als koper, zoals vastgelegd in de schriftelijke overeenkomst d.d. 3 april 2012, met inbegrip van de aan die schriftelijke overeenkomst gehechte “nadere overeenkomst”.

3.9.2.

De Klapbrug verwijst op diverse plekken naar “de verkoop aan [geïntimeerde] ” en voert daarover stellingen aan (onder meer memorie van grieven 3e, 4e, 6e en 8e alinea van de inleiding en 2e alinea van toelichting op grief II, en akte van 31 januari 2018, abusievelijk aangeduid als 2017) ter onderbouwing van zijn vordering in het onderhavige geding. De verkoop
door De Klapbrug aan [geïntimeerde]betreft echter een ander pand, [adres 2] te [woonplaats] . Ook productie 7 bij inleidende dagvaarding waarnaar De Klapbrug in zijn akte van 31 januari 2018 in het kader van zijn stellingen verwijst, is een kopie-akte van levering van [adres 2] . Dit betreft dus niet de hier relevante woning [adres 1] . De Klapbrug heeft in het geheel niet toegelicht hoe de bepalingen in de akte van deze andere woning een onderbouwing vormen voor de vordering waarover het onderhavige geding gaat (en is evenmin ingegaan op wat [geïntimeerde] heeft aangevoerd over [adres 2] ). De genoemde stellingen van De Klapbrug zullen dus wegens gebrek aan relevantie verder buiten beschouwing blijven.

3.9.3.

Indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat het als productie 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde document overeenkomstig de stellingen van De Klapbrug een kopie is van de notariële akte van levering van [adres 1] door [geïntimeerde] aan De Klapbrug (dit heeft [geïntimeerde] in elk geval in eerste aanleg betwist en er is noch na het verzoek van de rechtbank noch in hoger beroep een kopie overgelegd waaruit ondertekening door [geïntimeerde] blijkt), dan geldt het volgende.In deze notariële leveringsakte is De Klapbrug als koper van de woning [adres 1] vermeld. Op pagina 2 van de leveringsakte is vermeld dat het hierbij gaat om indeplaatsstelling: De Klapbrug is in de plaats gekomen van [de koper] als koper.

De betekenis van deze vermelding in de akte dient vastgesteld te worden aan de hand van uitleg. Aangezien het hier om de uitleg van een bepaling in een notariële akte gaat dient die uitleg, naar vaste jurisprudentie, te geschieden naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (onder meer: HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933).

3.9.4.

Naar het oordeel van het hof moet de term indeplaatsstelling aldus worden uitgelegd dat daarmee wordt verwezen naar contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW . Immers: de bepaling gaat over overdracht door [de koper] als koper van de woning [adres 1] te [woonplaats] van zijn (volledige) rechtsverhouding tot [geïntimeerde] als verkoper van die woning aan De Klapbrug.

Dit sluit ook geheel aan bij de eigen stellingen van De Klapbrug over de grondslag van zijn vordering en over de reden waarom “de hele constructie is opgetuigd” en wat de bedoeling van partijen was. Hij spreekt in dat kader over het “overgaan” van “alle afspraken” tussen [geïntimeerde] en [de koper] op De Klapbrug (memorie van grieven, 7e alinea van de toelichting op grief 1).

3.9.5.

Ingevolge artikel 6:159 lid 1 BW is voor een dergelijke contractsoverneming een schriftelijke akte vereist die is opgemaakt door de overdragende partij en de partij aan wie wordt overgedragen en waarin voldoende concreet is omschreven wat de contractsoverneming behelst.

De rechtbank heeft vastgesteld dat een dergelijke akte ontbreekt. Ook in hoger beroep ontbreekt een akte die door [de koper] en De Klapbrug is ondertekend. Uit de bij memorie van grieven gevoegde e-mails van respectievelijk notaris [de notaris] en diens medewerker [medewerker van de notaris] leidt het hof af dat een dergelijke, door [de koper] en De Klapbrug ondertekende akte, niet is opgemaakt. Dit is namens De Klapbrug bevestigd ter comparitie in eerste aanleg. Bij die gelegenheid is immers namens De Klapbrug verklaard dat de overeenkomst tussen [de koper] en De Klapbrug mondeling is gesloten. Dit komt overeen met hetgeen in productie 2 bij memorie van grieven is vermeld.

3.9.6.

Het ontbreken van een door [de koper] en De Klapbrug ondertekende akte heeft op grond van artikel 3:39 BW de nietigheid van de contractsoverneming tot gevolg. Die nietigheid treft mede de door De Klapbrug gestelde overneming van de “nadere overeenkomst” die aan de koopovereenkomst met betrekking tot de woning [adres 1] te [woonplaats] is gehecht. Die “nadere overeenkomst” is immers onlosmakelijk verbonden met de koopovereenkomst, zoals deze tussen [geïntimeerde] en [de koper] is gesloten. Ook voor overneming van de rechten uit die nadere overeenkomst is een schriftelijke akte als bedoeld in r.o. 3.9.5. vereist . Dit betekent dat ook indien wordt uitgegaan van de in r.o. 3.9.3 genoemde veronderstelling, een grondslag voor de vorderingen van De Klapbrug ontbreekt.De omstandigheid dat alle betrokken partijen de bedoeling hadden, zoals De Klapbrug stelt maar [geïntimeerde] betwist, dat De Klapbrug in de plaats zou treden van [de koper] , ook ten aanzien van de rechten uit de “aanvullende overeenkomst” maakt het voorgaande niet anders.

Bovendien heeft ook De Klapbrug (in overeenstemming met het mailbericht van de notaris, prod. 1 memorie van grieven) erkend dat er geen sprake is of is geweest van het “geschrift” dat blijkens de tekst van de akte aan de leveringsakte gehecht had dienen te zijn als blijk van instemming van de betrokken partijen met de “indeplaatsstelling”. De gestelde partijbedoeling is tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] dan ook onvoldoende onderbouwd. Verder doet aan het oordeel over de nietigheid van de gestelde contractsoverneming ook niet af de omstandigheid dat in het veronderstellenderwijs als notariële leveringsakte aangeduide document van 28 maart 2014 (in artikel 14) expliciet is opgenomen dat partijen bij de akte (het hof begrijpt: De Klapbrug en [geïntimeerde] ) verklaren dat de nadere overeenkomst ook tussen hen zal gelden.

Voor zover tenslotte De Klapbrug bedoelt te betogen dat zijn vordering is gestoeld op een andere overeenkomst met [geïntimeerde] over het voor diens rekening komen van de gevorderde bedragen, geldt het volgende. Zoals uit het bovenstaande blijkt zijn de stellingen van De Klapbrug inconsistent over de gang van zaken rondom levering en zijn zij in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd (met rommelige en incomplete documentatie, wat bevreemdt nu het gaat om notariële stukken).

3.10.

Nu het hof als vaststaand aanneemt dat een door [de koper] en De Klapbrug ondertekende akte van contractsoverneming ontbreekt en De Klapbrug voor het overige niet heeft voldaan aan haar stelplicht, wordt niet toegekomen aan bewijslevering. Om die reden wordt het bewijsaanbod van De Klapbrug door het hof gepasseerd.

3.11.

Het voorgaande betekent dat de grieven van De Klapbrug falen en dat de vonnissen van de rechtbank dienen te worden bekrachtigd.

De Klapbrug dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank waarvan beroep;

veroordeelt De Klapbrug in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.649,- voor griffierecht en op € 6.322,- voor salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, L.S. Frakes en E.A.M. van Oorschot en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 februari 2020.

griffier rolraadsheer