Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.237.050
arrest van 24 november 2020
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten in het principaal beroep, geïntimeerden in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: de kopers,
advocaat: mr. A.C.P.M. van Dun te Tilburg,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in het principaal beroep, appellanten in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: de verkopers,
advocaat: mr. J. van Baaren te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 29 november 2017 door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen kopers als eisers en verkopers als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/324402/HA ZA 16-852)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het hierboven genoemde vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 28 augustus 2018, waarbij een productie is overgelegd;
- de memorie van grieven (met producties en eiswijziging);
- een akte van de kopers (met producties);
- de memorie van antwoord tevens incidenteel appel (met producties);
- de memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties).
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3. De beoordeling
De kern van de zaak
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende. Verkopers hebben de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) met de daarbij behorende tuin aan kopers verkocht. Een strook grond van de tuin blijkt niet te behoren tot het kadastrale perceel dat geleverd is. De vraag is of de kopers hierdoor schade hebben geleden en, als dat zo is, wat de omvang van de schade is.
Samenvatting van de feiten
3.2
De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij voor de beoordeling van belang achtte. Tegen deze feitenvaststelling zijn geen grieven gericht. Deze feiten komen samengevat en aangevuld met een enkel feit op het volgende neer.
3.3
Op 24 november 2014 is de woning verkocht voor een bedrag van € 410.000. De levering heeft plaatsgevonden op 18 december 2014. Bij het huis bevindt zich een achtertuin met een houten schutting en een tuinhuis, achter in die tuin. De akte van levering vermeldt dat geleverd is: “het recht van eigendom met betrekking tot het vrijstaande woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente BREDA, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] ter grootte van vijf are en acht centiare (. . . ).” De kadastrale grens van dit perceel bevindt zich echter niet ter hoogte van de erfafscheiding van de tuin van de woning, maar enkele meters daarvoor. De strook grond tussen de kadastrale grens en de perceelgrens (hierna: de strook) is 64,06 m2 groot, zo staat in aanvulling op de door de rechtbank vastgestelde feiten tussen partijen in hoger beroep vast. Op deze strook staat de houten schutting en het tuinhuis. Kopers hebben geprobeerd de strook van de gemeente Breda te kopen, maar die wil daaraan niet meewerken.
De procedure bij de rechtbank
3.4
Kopers hebben bij de rechtbank onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat verkopers tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij de strook niet hebben geleverd aan kopers en als gevolg daarvan schadeplichtig zijn jegens de kopers. Ook vorderden kopers schadevergoeding van € 36.333,33 als waarde van de strook, gebaseerd op een taxatie van [woningmakelaardij] Woningmakelaardij (hierna: [woningmakelaardij] ), € 1.000 voor de verplaatsing van de schutting en het tuinhuis, € 181,50 voor de kosten van het vaststellen van de schade en € 1.148,33 voor buitengerechtelijke incassokosten, met rente en kosten.
3.5
In het eindvonnis van 29 november 2017 heeft de rechtbank geoordeeld dat de verkopers de strook niet geleverd hebben aan de kopers en daarmee niet geleverd hebben waartoe zij op grond van de koopovereenkomst verplicht waren. De rechtbank heeft de taxatie van [woningmakelaardij] als onvoldoende onderbouwd terzijde geschoven en de schade geschat op € 8.100 voor de waarde van de strook. Zij is daarbij uitgegaan van de grondprijzen van de gemeente Breda voor zogenaamd snippergroen. De waarde van de niet geleverde schutting en het tuinhuis is geschat op € 1.000. De rechtbank heeft de gevraagde verklaring voor recht uitgesproken en verkopers veroordeeld te betalen: € 8.100, € 1.000, € 181,50 met wettelijke rente en kosten en € 1.148,33 aan buitengerechtelijke incassokosten. Verkopers zijn veroordeeld in de kosten van het geding.
De procedure in hoger beroep
3.6
Kopers hebben op twee punten bezwaar gemaakt tegen dit vonnis. Zij maken bezwaar tegen de vaststelling van de waarde van de strook, omdat die volgens de kopers hoger is en tegen het feit dat de rechter de taxatie van [woningmakelaardij] gepasseerd heeft. Daarnaast hebben zij hun eis in hoger beroep gewijzigd. In hoger beroep vorderen zij betaling van € 33.183,08, verminderd met het reeds door verkopers naar aanleiding van het bestreden vonnis betaalde bedrag van € 8.100 voor de waarde van de strook (vermeerderd met rente), € 4.190,23, te verminderen met het naar aanleiding van het bestreden vonnis betaalde bedrag van € 1.000 als schadevergoeding voor het verplaatsen en verwijderen van de schutting en het tuinhuis (vermeerderd met rente), en, zo begrijpt het hof, € 605 voor de kosten van de onderbouwing door [woningmakelaardij] van de waarde van de strook. Kopers vorderen dan ook gedeeltelijke vernietiging van het vonnis van de rechtbank en veroordeling van verkopers tot betaling van deze aanvullende bedragen. Tegen de eiswijziging in hoger beroep hebben verkopers geen bezwaar gemaakt.
3.7
Ook verkopers zijn tegen het vonnis in hoger beroep gekomen (incidenteel beroep) met drie bezwaren. Volgens verkopers hebben kopers geen schade geleden omdat zij een beroep kunnen doen op verjaring en zij het bezit en gebruik van de strook hebben. Ook maken verkopers bezwaar tegen de manier waarop de rechtbank de schade heeft berekend en tegen de toekenning van € 1.000 voor de kosten van verplaatsing/verwijdering van de schutting en het tuinhuis, omdat deze niet zoveel waard zouden zijn. Om die redenen vorderen de verkopers dat het vonnis vernietigd wordt en de vorderingen van de kopers alsnog worden afgewezen, met veroordeling van de kopers tot terugbetaling van wat naar aanleiding van het vonnis al betaald is, met kosten.
3.8
Verkopers hebben geen bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat zij te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij de strook niet hebben geleverd, als gevolg waarvan verkopers schadeplichtig zijn jegens kopers. De wanprestatie staat daarmee in hoger beroep vast.
Hebben kopers schade geleden?
3.9
Volgens de verkopers hebben kopers geen schade geleden, omdat de strook op grond van verjaring aan kopers in eigendom toebehoort. De verkrijgende verjaring van de strook is volgens de verkopers voltooid in de tijd dat de strook in bezit was van de eerste eigenaresse van de woning, die de woning van 1952 tot en met haar overlijden omstreeks september 2010 in eigendom heeft gehad. Kopers kunnen, volgens verkopers, deze verjaring tegen de gemeente Breda inroepen. Daarom hebben zij geen schade geleden.
3.1
Het hof oordeelt dat deze redenering niet opgaat. Verkopers wijzen op de mogelijkheid dat de strook door verkrijgende verjaring aan de eerste eigenaresse van de woning kan zijn toegekomen. Dat betekent echter niet dat ook de kopers op deze verjaring een beroep kunnen doen. Verkrijgende verjaring werkt van rechtswege en daarop hoeft ook geen beroep gedaan te worden. Als het standpunt van verkopers gevolgd wordt, zou dus de eerste eigenaresse van de woning eigenaar van de strook geworden zijn. Hoe de strook vervolgens aan verkopers zou zijn overgedragen is verder niet uitgelegd en in ieder geval staat in hoger beroep vast dat de strook niet door verkopers aan kopers is geleverd. Dat kopers zelf nu nog een beroep op verjaring kunnen doen is niet onderbouwd en volgt ook niet uit de door verkopers naar voren gebrachte feiten. De verjaring die verkopers hebben bepleit leidt daarom niet tot de afwezigheid van schade bij de kopers.
3.11
Verkopers zeggen ook, dat de kopers de strook grond in bezit hebben en gebruiken, terwijl de gemeente niet tot het handhaven van haar eventuele rechten als eigenaar is overgegaan. Daarom zouden kopers geen schade hebben. Het hof is het daarmee niet eens. Kopers hebben recht op de eigendom van de strook. Dat kopers mogelijk de strook in bezit kunnen nemen of kunnen gebruiken, terwijl die in eigendom is van een ander, levert niet hetzelfde resultaat op. Als kopers de woning willen verkopen dan zullen zij de strook niet mee kunnen verkopen. Bovendien hebben kopers gesteld hun tuin te willen inrichten uitgaande van de kadastrale erfgrens. Klaarblijkelijk willen zij de strook niet gebruiken als die niet van hen is. Dat hoeft ook niet van hen verwacht te worden. Dat de gemeente nog niet tot handhaven is overgegaan betekent dan ook niet dat kopers geen schade hebben geleden.
De schadeberekening
3.12
Kopers maken bezwaar tegen de door de rechtbank vastgestelde waarde van de strook. Zij vinden dat de waarde niet moet worden vastgesteld op basis van de waarde van snippergroen van de gemeente Breda, maar op grond van de taxatie en onderbouwing van [woningmakelaardij] die zij in hoger beroep (alsnog) hebben overgelegd. Ook verkopers zijn het (om andere redenen) niet eens met een waardebepaling aan de hand van grondprijzen voor snippergroen.
3.13
Vaststaat (i) dat er sprake is van wanprestatie doordat de strook niet geleverd is, (ii) dat verkopers geen bezwaar gemaakt hebben tegen de vaststelling door de rechtbank dat de strook ook niet meer geleverd kan worden en (iii) dat kopers vervangende schadevergoeding hebben gevorderd voor de strook. De schade moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen de werkelijke situatie (waarbij kopers de strook niet hebben geleverd gekregen) en de hypothetische situatie, (waarin de kopers de strook wel geleverd zouden hebben gekregen).
3.14
Volgens verkopers moet, de schade berekend worden door het verschil te nemen tussen de werkelijke vermogenspositie van kopers ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de hypothetische situatie waarin kopers zouden hebben verkeerd als zij op de hoogte zouden zijn geweest van het gemis van de strook. Volgens verkopers komt dit neer op: betaalde verkoopprijs minus de marktwaarde van de woning en de grond, exclusief de strook. Kopers hebben in hoger beroep hun schade berekend door de marktwaarde van de strook per de datum van levering te berekenen en hebben dat onderbouwd met taxaties van [woningmakelaardij] , waarin op basis van vergelijkbare percelen deze marktwaarde is berekend. Naar het oordeel van het hof kan, in dit geval, voor de begroting van de schade inderdaad aangesloten worden bij de marktwaarde van de strook (per datum levering). De schade bestaat uit het bedrag dat kopers destijds zouden hebben moeten betalen om alsnog in de positie te komen, waarin zij zich zonder wanprestatie zouden hebben bevonden.
3.15
Kopers hebben twee verschillende onderbouwingen van de marktwaarde van de strook overgelegd. In de eerste onderbouwing (productie 1 van kopers in hoger beroep) komt [woningmakelaardij] op basis van drie transacties in tuinpercelen in een volgens haar vergelijkbare omgeving tot een waarde van € 505 per vierkante meter, wat een schade van € 32.350,30 zou betekenen. Volgens [woningmakelaardij] is deze waardering het meest betrouwbaar, omdat de tuinpercelen de best vergelijkbare referentieobjecten zijn, die het meest eenvoudig zijn te herleiden naar een prijs per vierkante meter. Het hof zal de andere waardering van [woningmakelaardij] (productie 2 van kopers in hoger beroep), waarin een vierkante meterprijs is berekend op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, om die reden buiten beschouwing laten.
3.16
Het hof oordeelt dat verkopers de waardering van de strook op basis van vergelijkbare tuinpercelen onvoldoende gemotiveerd hebben betwist. Ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de objecten heeft de makelaar van verkopers in een email (productie 10 van verkopers, overgelegd bij memorie van antwoord) wel gezegd dat ze onvergelijkbaar zijn, maar hij heeft dat verder niet onderbouwd en verkopers ook niet. Het argument van verkopers dat men voor een tuinuitbreiding vaak slechts één bepaald stuk land erbij kan kopen, waardoor de prijzen van dergelijke percelen te hoog zijn, onderbouwt niet een lagere waardering. Ook de strook is een dergelijk tuinperceel en verkopers leggen niet uit waarom dan toch de marktwaarde van de strook lager zou zijn. Ten slotte merken verkopers op dat de percelen die door [woningmakelaardij] voor de vergelijking zijn gebruikt veelal groter zijn en dat grotere percelen een hogere prijs per vierkante meter zouden opleveren. Waarom dat zo is wordt echter niet uitgelegd en ook dit feit wordt niet met gegevens onderbouwd. Bovendien betreft één van de drie vergelijkende percelen ( [perceel] ) een perceel van 43 m2 en dat is kleiner dan de strook. Het hof zal daarom bij het vaststellen van de schade als gevolg van het niet leveren van de strook uitgaan van de waardering door [woningmakelaardij] van de strook zoals uiteengezet in productie 1 van kopers in hoger beroep.
3.17
Het hof ziet geen reden om in hoger beroep aan te sluiten bij de waarde van snippergroen, zoals de rechtbank heeft gedaan. Niet aannemelijk is geworden dat de gemeente bereid is de strook aan kopers te verkopen op basis van 'snippergroenprijzen'. De prijs die kopers aan de gemeente hadden moeten betalen als de gemeente wel bereid was geweest tot verkoop speelt daarom bij de schadevaststelling geen rol.
Aanvullende kosten
3.18
Kopers hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd en vorderen vergoeding van aanvullende kosten voor het slopen van het tuinhuis, het verwijderen van de schutting en het plaatsen van een nieuwe schutting. Daarnaast begrijpt het hof dat kopers vergoeding vorderen van de factuur van [woningmakelaardij] voor de onderbouwing van de waardering van de strook. Het hof zal de gewijzigde eis van kopers wat betreft het tuinhuis en de schutting niet toewijzen. De toepasselijke maatstaf voor de begroting van de schade geeft kopers geen recht op vergoeding van de kosten van het slopen van het tuinhuis en de schutting en een nieuwe schutting, maar slechts recht op vergoeding van de waarde van de oude schutting en het bestaande tuinhuis. Verkopers maken van hun kant bezwaar tegen de toegewezen € 1.000 schadevergoeding voor het tuinhuis en de schutting. Volgens hen is de waarde van het tuinhuis en de schutting, gezien de ouderdom en economische levensuur minder dan € 1.000. Nu verkopers echter niet hebben aangeven wat dan wel de waarde van de schutting en het tuinhuis is, zal het hof de schadevergoeding van € 1.000, die door de rechtbank is toegekend, in stand laten. De kosten van [woningmakelaardij] voor de taxatie zijn door verkopers niet betwist en zullen worden toegewezen.
3.19
Bij hun overige bezwaren hebben kopers geen belang meer. Partijen hebben geen feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing moeten leiden. Daarom worden hun bewijsaanbiedingen gepasseerd.
De slotsom
3.2
De bezwaren van kopers tegen de door de rechtbank vastgestelde omvang van de schade slagen. De bezwaren van verkopers slagen niet. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover een deel van de schade ten onrechte niet is toegewezen en voor het overige, onder verbetering van gronden, worden bekrachtigd. Verkopers zullen, hoofdelijk, worden veroordeeld tot betaling van:
- een bedrag van € 32.350,30 te verminderen met het door verkopers naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg al betaalde bedrag van € 8.100, dus: € 24.250,30, met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag met ingang van 18 december 2014 tot de dag van volledige betaling; en
- een bedrag van € 605.
3.21
Als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij zullen verkopers in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van kopers zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 101,81
- griffierecht
€ 726,-
€ 726,-
verschotten € 827,81
- salaris advocaat € 2.782 (2 punten x tarief € 1.391).
De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van de kopers zullen worden vastgesteld op:
- salaris advocaat € 695,50 (1/2 punt x tarief € 1.391).
3.22
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
4.De uitspraak
Het hof, recht doende in hoger beroep:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda van 29 november 2017 tussen partijen gewezen, behoudens het dictum onder 5.9 waar het meer of anders gevorderde wordt afgewezen, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;
4.2
veroordeelt verkopers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, te betalen aan de kopers een schadevergoeding van € 24.250,30 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 18 december 2014 tot de dag van volledige betaling;
4.3
veroordeelt verkopers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, te betalen aan de kopers een schadevergoeding van € 605;
4.4
veroordeelt verkopers in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van kopers vastgesteld op € 827,81 voor verschotten en op € 2.782 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
4.5
veroordeelt verkopers in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van kopers vastgesteld op € 695,50 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
4.5
veroordeelt verkopers in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval verkopers niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden.
4.6
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. ter Veer en L. Janse en M.S.A. van Dam en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op
24 november 2020.
24 november 2020.
griffier rolraadsheer