ECLI:NL:GHSHE:2020:313

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 19/145

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 13 februari 2019, nummer AWB 17/912 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,

hierna: de Heffingsambtenaar,

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan [A] is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven. De waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 vastgesteld op € 785.000 (hierna: de beschikking).

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot € 735.000.

1.3.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 519. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de Heffingsambtenaar.

1.6.

De zitting heeft plaatsgehad op 24 oktober 2019 te ’s‑Hertogenbosch. Namens belanghebbende zijn haar bestuurder [A] en haar gemachtigde [gemachtigde] verschenen en [taxateur] (taxateur) namens de Heffingsambtenaar.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een schietbaan in het buitengebied van [vestigingsplaats] , met een oppervlakte van ongeveer 90.000 m2. De onroerende zaak bestaat uit een overdekte schietbaan, buitenschietbanen, een kantoor, een horecagedeelte en twee olympische schiettrappen. De schietbaan wordt geëxploiteerd door [BV 1] B.V. De aandelen in deze vennootschap worden gehouden door [BV 2] B.V. Van deze laatste vennootschap worden de aandelen voor 85% gehouden door de dochter van [A] . De resterende 15% wordt gehouden door belanghebbende.

2.2.

Belanghebbende heeft in 2008 de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 700.000. Op het terrein van de onroerende zaak is de bodem verontreinigd. In de akte van levering van [datum] 2008 staat:

“d. voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het registergoed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven gebruik [Hof: onder andere als jacht- en sportschietschool] door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen, danwel tot het vergoeden van schade, behoudens verontreiniging die is ontstaan door het gebruik als schietbaan en die bij verkoper en koper bekend is;

2.3.

In opdracht van belanghebbende heeft [B] een zogenoemd ‘nulsituatie bodemonderzoek’ uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport van 25 juli 2008. De conclusie van het vooronderzoek is:

“Aan de hand van gegevens aangeleverd door de opdrachtgever is het valhagel‑gebied ter plaatse van de schietbaan als verdacht vastgesteld.”

[B] concludeert naar aanleiding van het gedane bodemonderzoek:

“Samenvattend kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het valhagelgebied gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats] een bodemverontreiniging geconstateerd is in de bodem.”

2.4.

In 2012 heeft een gedeeltelijke sanering plaatsgevonden die bestond uit het aanbrengen van een leeflaag. Er is geen aanschrijving bekend dat de aanwezige bodemverontreiniging het gebruik van de schietbaan beperkt.

2.5.

De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [taxateur] (hierna ook: de taxateur). In dat rapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015, de waardepeildatum, bepaald op € 747.000. De taxateur heeft om de waarde te bepalen gebruik gemaakt van de discounted cash flow‑methode.

2.6.

Belanghebbende heeft een offerte overgelegd van [BV 3] B.V. van 4 april 2018 van € 792.500 exclusief omzetbelasting voor de sanering van de onroerende zaak. In de offerte is over de locatie- en saneringsgegevens het volgende opgenomen:

“Op de locatie is sprake van een sterke verontreiniging met lood in bovengrond. De opdrachtgever is voornemens een sanering op de locatie uit te voeren. De sanering zal bestaan uit het aanbrengen van een leeflaag van 1 meter dikte. Het gebied wat gesaneerd dient te worden bedraagt 6 hectare.

Doel van de sanering is de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.”

2.7.

Uit de tot het dossier behorende zittingsaantekeningen van de zitting bij de Rechtbank volgt:

“r [Hof: rechter]: had graag dcf [Hof: discounted cash flow] in orde, als vervuilde grond niet tot aftrek zou leiden, kan ik niets met de zaak, ga u opdracht geven nieuwe dcf te maken en in te sturen, dan verder kijken wat ik ga doen met de bodemvervuiling en asbest, wil eerst weten wat het waard zou zijn zonder waardedrukkende factoren, stel 1 milj waard en te zeggen dat kosten sanering ervan af te trekken, dan hou ik niets over;

st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ]: ja goed, ik heb dan goedgekeurde accountantsrapporten over schietbaan nodig geheel staat wel voor € 734.000,- op de balans bij [belanghebbende]

ma [naar het Hof begrijpt: [gemachtigde] ]: als sanering is waarde nul

(…)

r: heb gegevens exploitatie van 2015 nodig ik stel voor dat behalve aanleveren cijfers u beiden ook aan tafel gaat zitten en samen dcf opstellen om te voorkomen dat ma [naar het Hof begrijpt: [gemachtigde] ] gaat schieten op dcf van st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ]

ma: 1/1/15 mochten we nog 40 uur open zijn, client wil ook deal voor toekomst met 30 uur

r: dat kunt u bespreken met st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ], ik ga alleen over beljaar 2016 en wpd 2015 ik hou de zaak aan, beroep wel gegrond

ma: dan dus pkv

st: voor al of niet toekennen pkv wel van belang dat wij bij eiseres [Hof: belanghebbende] gegevens hebben gevraagd maar niet gekregen”

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ naar een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ‑waarde naar nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Vooraf

4.1.

Ter zitting van het Hof is aan de orde gesteld dat tot de stukken van het geding slechts een beschikking op naam van [A] behoort. Met partijen zal het Hof ervan uitgaan dat deze beschikking moet worden geacht te zijn gegeven aan belanghebbende.

Schending goede procesorde?

4.2.

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de goede procesorde is geschonden gelet op dat wat is voorgevallen op de zitting bij de Rechtbank, de vastlegging daarvan en de uiteindelijke uitspraak van de Rechtbank.

4.3.

Het Hof stelt voorop dat hij de griffier van de Rechtbank bij brief van 25 maart 2019 heeft verzocht om toezending van onder meer het proces‑verbaal van de zitting. In een dergelijk geval schrijft de wet op grond van artikel 8:61, lid 3, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dwingend voor dat een proces‑verbaal wordt opgesteld. Het Hof heeft daarop de onder 2.7 hiervoor genoemde zittingsaantekeningen ontvangen. Het Hof hecht eraan op te merken dat dit niet het gevraagde proces‑verbaal is van de zitting in de zin van de Awb. Het betreffende stuk is getiteld ‘zittingsaantekeningen’ en is niet ondertekend, terwijl dat op grond van artikel 8:61, lid 6, Awb is vereist.

4.4.

Gelet op dat wat is opgenomen in de onder 2.7 geciteerde zittingsaantekeningen en meer specifiek de passage “ik hou de zaak aan, beroep wel gegrond”, waarin geen voorbehoud kan worden gelezen, komt de schriftelijke uitspraak, die is gedaan zonder nadere zitting en die leidt tot een ongegrond beroep, uit de lucht vallen. Een dergelijke uitspraak is in strijd met de goede procesorde. Het hoger beroep is reeds hierom gegrond.

Waarde te hoog vastgesteld?

4.5.

In hoger beroep heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden vastgesteld op nihil als gevolg van de vervuiling van de grond. Daarnaast is ter zitting onweersproken gesteld dat sprake van significante exploitatierisico’s voor de schietbaan die onvoldoende zijn verdisconteerd in de beschikte waarde en dat daarnaast sprake is van een saneringsverplichting voor de aanwezige asbest. Tevens heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de door de taxateur opgestelde dcf‑berekening niet voldoet om de door hem voorgestane waarde te onderbouwen. Belanghebbende heeft daarbij onder meer gewezen op de periode waarover de dcf‑berekening zou moeten worden gemaakt en met welke restwaarde zou moeten worden gerekend. Ten slotte heeft zij duidelijk gemaakt op zoek te zijn naar duidelijkheid over de toe te passen waarderingsmethodiek met name ook met het oog op toekomstige waardevaststellingen.

4.6.

Het Hof stelt voorop dat de Heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

4.7.

Gelet op dat wat belanghebbende heeft aangevoerd over de door de Heffingsambtenaar gemaakte dcf‑berekening die dient als onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, had het op zijn weg gelegen die berekening nader te onderbouwen, althans inzicht te verschaffen in de door hem gemaakte afwegingen. Door dat na te laten heeft hij niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De stelling van de Heffingsambtenaar dat geen inzicht kan worden verschaft omdat de cijfers van de exploitant van de schietbaan niet door belanghebbende zijn overgelegd kan hem niet baten. Het gaat in dit geval om de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak waarvan belanghebbende eigenaar is. Die waarde heeft de Heffingsambtenaar bepaald op basis van een dcf‑berekening. Daarvoor zijn de cijfers van de exploitant van de schietbaan niet van belang aangezien die schietbaan door een andere rechtspersoon wordt geëxploiteerd. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep niets anders aangevoerd dan in eerdere fases van de procedure, terwijl dat, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, wel op zijn weg had gelegen.

4.8.

Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, ligt het op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van nihil niet te laag is.

4.9.

Naar het oordeel van het Hof slaagt belanghebbende daarin niet. De Heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is van een saneringsverplichting van de grond. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om hier nader bewijs over aan te dragen. Zij heeft immers met name op grond van deze vervuiling het standpunt verdedigd dat de waarde zou moeten worden vastgesteld op nihil.

4.10.

Ter zitting heeft het Hof partijen voorgehouden dat in het geval geen van partijen voldoende invulling geeft aan het van hem of haar gevraagde bewijs, het Hof zelf de waarde van de onroerende zaak in goede justitie zal moeten vaststellen. Het Hof heeft partijen eveneens voorgehouden dat een dergelijke waardevaststelling vermoedelijk niet zal bijdragen aan een duurzame oplossing van dat wat partijen verdeeld houdt. Het Hof heeft vervolgens getracht partijen in beweging te krijgen, onder meer door als voorlopige oordelen te geven dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende met dat wat is aangedragen niet voldoet aan de op hen rustende bewijslast. Partijen bleken niet bereid in voldoende mate hun standpunten te verlaten om tot overeenstemming over de (wijze van) waardering te komen. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen, heeft geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof zal ter beslechting van het geschil de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 550.000.

Slotsom

4.11.

Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.

Omdat de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond wordt verklaard, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 333 respectievelijk € 519, in totaal € 852, te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.13.

Belanghebbende heeft niet, zoals is bepaald in artikel 7:15, lid 3, Awb, voordat de Heffingsambtenaar op het bezwaar heeft beslist, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar. Het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten van het bezwaar wijst het Hof dan ook af.

Ten aanzien van de proceskosten

4.14.

Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de Rechtbank gegrond is, zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.15.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2,5 punt (beroepschrift, verschijnen zitting en schriftelijke inlichtingen) x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x is € 1.312,50 voor de beroepsfase en op 2 punten (beroepschrift en verschijnen zitting) x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x is € 1.050, dat wil zeggen in totaal op € 2.362,50.

5.Beslissing

Het Hof

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
stelt de waarde van onroerende zaak voor het jaar 2016 vast op € 550.000;
vermindert de aanslag ozb in gelijke mate;
bepaalt dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht, van, in totaal, € 852 vergoedt; en
veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.362,50.

Aldus gedaan op 30 januari 2020 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, S.A.J. Bastiaansen en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.