Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.260.111/01
arrest van 28 juli 2020
in de zaak van
1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellant 2],
wonende te [woonplaats] ,
[appellant 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[appellante 3],
wonende te [woonplaats] ,
[appellante 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[appellant 4] ,
[appellant 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
5.
[appellant 5] ,
[appellant 5] ,
wonende te [woonplaats] ,
6.
[appellante 6] ,
[appellante 6] ,
wonende te [woonplaats] ,
7.
[appellante 7] ,
[appellante 7] ,
wonende te [woonplaats] ,
8.
[appellante 8] ,
[appellante 8] ,
wonende te [woonplaats] ,
als gezamenlijke erfgenamen van
[de erflater] ,
[de erflater] ,
hierna aan te duiden als: de erven [de erven] ,
appellanten,
advocaat: mr. L. Opsteen te Uden,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R.G.M. Michels te Veghel,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 mei 2019 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 8 augustus 2018 en 20 februari 2019, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's‑Hertogenbosch, gewezen tussen de erven [de erven] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiser. Weliswaar is in de vonnissen waarvan beroep appellante sub 8 niet als gedaagde vermeld, maar uit de eerste bladzijde van de inleidende dagvaarding, de eerste bladzijde van de conclusie van antwoord en de inhoud van de akte van de erven [de erven] , genomen naar aanleiding van een verzoek om nadere informatie van het hof, maakt het hof op dat hier sprake is van een kennelijke verschrijving in de bestreden vonnissen en dat appellante sub 8 (ook) in eerste aanleg als procespartij heeft te gelden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/324509 / HA ZA 17-550)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het tussenvonnis van 25 oktober 2017.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties van de erven [de erven] ;
- de rolbeslissing van het hof d.d. 2 juli 2019;
- de akte van de erven [de erven] ;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] ;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] .
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In het tussenvonnis waarvan beroep d.d. 8 augustus 2018 heeft de rechtbank vastgesteld welke feiten tussen partijen vaststaan. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven aangevoerd. Om die reden dienen ze ook het hof tot uitgangspunt. Het gaat om de volgende vaststaande feiten (op enkele punten aangevuld door het hof).
3.1.1.
Op 17 september 1999 heeft de heer [de erflater] (hierna: [de erflater] ) een melkveebedrijf, bestaande uit een woonhuis met bijbehorende grond en gebouwen in [vestigingsplaats 1] verkocht aan [geïntimeerde] .
3.1.2.
Van de koopovereenkomst hebben [de erflater] en [geïntimeerde] een schriftelijk contract opgemaakt (overgelegd door [geïntimeerde] als productie 8 na het comparitievonnis d.d. 25 oktober 2017), waarin zij in artikel 17 over de percelen kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie [sectieletter 1] nummers [sectienummer 1] en [sectienummer 2] (thans sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 3] , hierna: het perceel) het volgende hebben vastgelegd:
ʺAanbiedingsplicht verkoper “kalverweide”
Verkoper heeft de plicht percelen [vestigingsplaats 2] sectie [sectieletter 1] nummers [sectienummer 1] en [sectienummer 2]
(…) bij verkoop of vererving als eerste te koop aanbieden aan koper. De aanbieding
geschiedt tegen de dan geldende vrije waarde in het economisch verkeer. Indien
partijen in onderling overleg geen overeenstemming bereiken, kunnen beide
partijen een taxateur aanwijzen ter vaststelling van de koopprijs.
Indien verkoper verzuimt de grond aan te bieden aan koper, is hij een boete
verschuldigd van f 25.000,- (…). ʺ
3.1.3.
De onroerende zaak is bij notariële akte van 15 mei 2000 (hierna: de leveringsakte) aan [geïntimeerde] geleverd.
3.1.4.
In de leveringsakte (productie 1 bij inleidende dagvaarding) hebben [de erflater] en [geïntimeerde] onder meer het volgende vastgelegd:
ʺ(…)
VOORKEURSRECHT VAN KOOP
VOORKEURSRECHT VAN KOOP
Partijen verklaarden voorts nog het navolgende te zijn overeengekomen.
a. Het is verkoper verboden de bij hem in eigendom zijnde percelen kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie [sectieletter 1] nummers [sectienummer 1] en [sectienummer 2] (…) te vervreemden zonder het betreffende registergoed eerst schriftelijk aan koper, hierna te noemen: “voorkeursgerechtigde”, te koop te hebben aangeboden voor een zodanige som en op die verdere condities als hierna sub f is bepaald.
(…)
c. Indien de koopprijs door een deskundige is vastgesteld, is de voorkeursgerechtigde verplicht om binnen twee weken nadat de uitslag van de taxatie te zijner kennis is gebracht, schriftelijk aan de aanbieder mede te delen of hij van zijn kooprecht definitief gebruik maakt.
(…)
e. Indien de koopsom door een deskundige is vastgesteld, is de aanbieder bevoegd zijn aanbod in te trekken, mits hij dit schriftelijk doet aan de voorkeursgerechtigde binnen twee weken nadat de uitslag van de taxatie te zijner kennis is gebracht. Hierna zal het voorkeursrecht blijven bestaan.
f. De koopprijs bedoeld sub a wordt door partijen in onderling overleg vastgesteld. Mochten partijen binnen een maand nadat de voorkeursgerechtigde heeft verklaard in principe van zijn kooprecht gebruik te maken geen overeenstemming over de koopprijs bereiken, dan zal die worden vastgesteld door een deskundige, te benoemen door de partijen in onderling overleg of, bij gebreke van overeenstemming daaromtrent binnen bedoelde maand, door de Kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch op verzoek van de meest gerede partij. De aldus te bepalen koopsom zal tenminste gelijk zijn aan de koopprijs die een derde wil betalen, en welke door middel van een schriftelijke koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde tot stand is gekomen, indien deze hoger is dan voormelde taxatieprijs.
(…)
j. Indien de verkoper handelt in strijd met de in sub a opgenomen verbodsbepaling of weigert om aan de notariële levering mee te werken nadat de verklaring is uitgebracht dat van het kooprecht definitief gebruik wordt gemaakt, verbeurt hij door het enkele feit der overtreding of niet medewerking ten behoeve van de voorkeursgerechtigde een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintig duizend gulden (fl. 25.000,00) onverminderd zijn verplichting tot vergoeding van de verdere schade volgens de wet. (…)
k. Indien de verkoper overlijdt, is of zijn diens erfgenaam/erfgenamen (bovendien) verplicht om, binnen twee maanden na diens overlijden, de hiervoor sub a gemelde percelen schriftelijk te koop aan te bieden aan koper, waarbij de hiervoor sub a tot en met i genoemde voorwaarden en bepalingen (mutatis mutandis) van toepassing zijn.
Indien de erfgenaam/erfgenamen weigert of weigeren -na daartoe schriftelijk te zijn aangemaand door koper- om de betreffende percelen te koop aan te bieden aan koper, zoals hiervoor bedoeld, casu quo weigert of weigeren om aan de notariële levering mee te werken, nadat de verklaring is uitgebracht dat van het kooprecht definitief gebruik wordt gemaakt, is de boeteregeling zoals hiervoor sub j vermeld van overeenkomstige toepassing.(…)ʺ
3.1.5.
Op 21 maart 2016 is [de erflater] overleden. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij brieven van 7 juni 2016, 30 juni 2016 en 19 juli 2016 aan de erven [de erven] verzocht om uitvoering te geven aan het bepaalde onder k) van de hiervoor bedoelde leveringsakte.
3.1.6.
De heer ing. [de taxateur 1] heeft, blijkens een door hem opgesteld en op 7 oktober 2016 gedateerd taxatierapport (productie 4 bij inleidende dagvaarding), in opdracht van [geïntimeerde] het perceel op 28 september 2016 getaxeerd op een bedrag van € 38.500,-.
3.1.7.
Omdat de erven [de erven] weigerden uitvoering te geven aan het bepaalde onder k) van de hiervoor bedoelde leveringsakte, heeft [geïntimeerde] hen in rechte betrokken. In die procedure heeft de rechtbank Oost-Brabant bij vonnis van 24 mei 2017 (productie 2 bij inleidende dagvaarding), voor zover hier van belang, het volgende beslist:
ʺ(…)
5.2.
veroordeelt erven [de erven] om aan [geïntimeerde] het perceel kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 3] , schriftelijk te koop aan te bieden met vermelding van een concrete koopprijs binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
veroordeelt erven [de erven] om aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen van
€ 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na veertien dagen na betekening van dit vonnis niet aan de in de 5.2 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van
€ 50.000 is bereikt,
(…).ʺ
3.1.8.
De heer [de taxateur 2] heeft, blijkens een door hem opgesteld en op 20 juni 2017 gedateerd taxatierapport (productie 5 bij inleidende dagvaarding), in opdracht van de erven [de erven] op 13 juni 2017 het perceel getaxeerd op een bedrag van € 50.000,-.
3.1.9.
In een stuk genaamd “KOOPAKTE AGRARISCH & LANDELIJK VASTGOED” (productie 7 bij inleidende dagvaarding) dat is gedateerd op 13 juni 2017 en ondertekend door de erven [de erven] en [Vastgoed] Vastgoed B.V. (hierna: [Vastgoed] ) staat (waar voor verkoper de erven [de erven] en koper [Vastgoed] moet worden gelezen):
ʺ(…)
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
Perceel landbouwgrond
Plaatselijk bekend te[vestigingsplaats 2] aan [adres]
Kadastrale omschrijving:Veghel, [sectieletter 2] , [sectienummer 3]
Totale grootte:0.49.70 ha
(…)
Tegen een koopsom van € 75.000,- k.k.(…)
(…)
5.8.
Verkoper verklaart dat ten aanzien van de onroerende zaakwelverplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht of recht van wederinkoop.Dit is dan ook een ontbindende voorwaarde zoals omschreven in artikel 16.
(…)
artikel 16 Ontbindende voorwaarden(…)
16.1.b. Deze overeenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien voorkeursgerechtigde gebruik maakt van aankoop. Verkoper heeft namelijk een aanbiedingsplicht aan de voorkeursgerechtigde(…)ʺ
3.1.10.
Het voormelde stuk bevat de handtekeningen van de erven [de erven] en van [bestuurder van Vastgoed] , bestuurder van [Vastgoed] .
3.1.11.
De heer [appellant 1] , één van de erven [de erven] , heeft in een e-mail van 15 juni 2017 van 23.32 uur aan mr. R.G.M. Michels, advocaat van [geïntimeerde] (productie 3 bij inleidende dagvaarding), het volgende geschreven:
ʺ(…)
Bij deze stuur ik u de brief, bestemd voor uw client, Dhr. [geïntimeerde] betreffende het aanbieden van perceel [sectieletter 2 + sectienummer 3]
(…)ʺ
3.1.12.
Bij die e-mail is een aan [geïntimeerde] gerichte brief gevoegd, waarin het volgende is opgenomen:
ʺ(…)
Bij deze willen wij u het perceel, plaatselijk bekend te [vestigingsplaats 2] aan [adres]
Kadastrale omschrijving: Veghel, [sectieletter 2] , [sectienummer 3]
Totale grootte: 0.49.70 ha (4970 m2)
Aan u te koop aanbieden, tegen een koopsom van € 75.000,- kk zegge Vijfenzeventigduizend euro.
Er heeft zich een derde partij aangediend die € 75.000,- heeft geboden, en waarmee wij een
koopovereenkomst aan zijn gegaan, echter onder ontbindende voorwaarden.
U heeft immers het eerste recht van koop.
Indien gewenst kunt u deze inzien
Wij wachten uw reactie af,
(…)ʺ
3.1.13.
Op 21 juni 2017 is het voormelde vonnis van 24 mei 2017 aan de erven [de erven] betekend.
3.1.14.
Bij beschikking van 27 juni 2017 heeft de rechtbank aan [geïntimeerde] verlof verleend voor het leggen van conservatoir beslag tot levering op het perceel. Op 28 juni 2017 heeft [geïntimeerde] dat beslag laten leggen (prod. 6 bij de inleidende dagvaarding).
3.2.
In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg (samengevat):
I. de veroordeling van de erven [de erven] om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de krachtens vonnis d.d. 24 mei 2017 verschuldigde dwangsommen ad
€ 1.000,- per dag vanaf 5 juli 2017, althans een in goede justitie te bepalen andere datum, zulks binnen 14 dagen na betekening van het te deze te wijzen vonnis;
II. te verklaren voor recht dat de koopprijs voor het perceel kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 3] , voor [geïntimeerde] niet ten minste € 75.000,- bedraagt;
III. de veroordeling van de erven [de erven] om met [geïntimeerde] een schriftelijke obligatoire koopovereenkomst te sluiten tot levering van het perceel kadastraal bekend gemeente Veghel, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 3] , binnen drie maanden na ondertekening van die koopovereenkomst en voor de koopprijs van € 50.000,-, althans voor de taxatiewaarde die de op verzoek van [geïntimeerde] door de rechtbank nog te benoemen derde-taxateur zal bepalen, zulks binnen 14 dagen na betekening van het te deze te wijzen vonnis en onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-, althans een in goede justitie te bepalen andere dwangsom, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de erven [de erven] in gebreke blijven aan de veroordeling daartoe te voldoen;
IV. de veroordeling van de erven [de erven] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.500,- ter zake van vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
V. de veroordeling van de erven [de erven] tot betaling aan [geïntimeerde] van de proceskosten, met inbegrip van de door [geïntimeerde] gemaakte kosten van het conservatoir leveringsbeslag ten belope van in totaal € 314,16.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 25 oktober 2017 heeft de rechtbank een comparitie na antwoord gelast.
3.3.2.
In het tussenvonnis van 8 augustus 2018 heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen voor een akte aan de zijde van de erven [de erven] .
3.3.3.
In het eindvonnis waarvan beroep heeft de rechtbank:
- de erven [de erven] veroordeeld om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting
te betalen de krachtens vonnis d.d. 24 mei 2017 verschuldigde dwangsommen ad
€ 50.000,-, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
- de erven [de erven] veroordeeld om met [geïntimeerde] een schriftelijke obligatoire
koopovereenkomst te sluiten ter zake van het perceel, kadastraal bekend gemeente Veghel,
sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 3] , voor de prijs van € 50.000,-, zulks binnen veertien dagen na
betekening van het vonnis, en, daaropvolgend, medewerking te verlenen tot levering binnen
drie maanden na ondertekening van die koopovereenkomst;
- de erven [de erven] veroordeeld om aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen van
€ 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de laatstgenoemde
veroordeling voldoen, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt;
De erven [de erven] zijn door de rechtbank in de proceskosten waaronder begrepen de beslagkosten veroordeeld.
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] voor het overige afgewezen.
3.4.
De erven [de erven] kunnen zich niet verenigen met het tussenvonnis van de rechtbank van 8 augustus 2018 en met het eindvonnis van 20 februari 2019 en zij hebben tegen deze vonnissen in totaal 10 grieven (vijf grieven tegen het tussenvonnis en 5 tegen het eindvonnis) aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep.
Tevens hebben zij in hoger beroep primaire en subsidiaire vorderingen ingesteld zoals in het petitum van hun memorie van grieven is vermeld.
Hieromtrent overweegt het hof dat ingevolge artikel 353 lid 1 Rv reconventionele vorderingen niet voor het eerst in hoger beroep kunnen worden ingesteld. Om die reden dienen de erven [de erven] in hun vorderingen niet-ontvankelijk te worden verklaard.
Het hof begrijpt uit de memorie van grieven dat de erven [de erven] zich op het standpunt stellen dat - na vernietiging van de vonnissen waarvan beroep - de vorderingen van [geïntimeerde] , alsnog (volledig) dienen te worden afgewezen.
3.5.
Het hof stelt vast dat het geschil tussen partijen in de kern neerkomt op de vraag of de erven [de erven] wel of niet hebben voldaan aan hun veroordeling in het vonnis van 24 mei 2017 om het perceel schriftelijk te koop aan te bieden aan [geïntimeerde] met vermelding van een concrete koopprijs, dit binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
De erven [de erven] stellen zich op het standpunt dat zij aan deze veroordeling hebben voldaan door de aanbieding die hiervoor onder 3.1.11 en 3.1.12 is weergegeven.
[geïntimeerde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat de erven [de erven] niet aan de veroordeling hebben voldaan, aangezien de aanbieding die hiervoor onder 3.1.11 en 3.1.12 is weergegeven, niet als een serieuze en reële aanbieding kan worden aangemerkt.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het standpunt van [geïntimeerde] in deze juist is.
De grieven 1 tot en met 8 van de erven [de erven] zijn gericht tegen dit oordeel van de rechtbank en tegen de overwegingen die aan dat oordeel ten grondslag liggen. Die grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.
De grieven 9 en 10 van de erven [de erven] zijn gericht tegen hun veroordeling tot betaling van dwangsommen.
3.6.1.
Omtrent de grieven 1 tot en met 8 overweegt het hof het volgende.
De erven [de erven] zijn in het (onherroepelijk geworden) vonnis van 24 mei 2017 veroordeeld om het perceel aan [geïntimeerde] “schriftelijk te koop aan te bieden met vermelding van een concrete koopprijs”. Door de rechtbank is niet nader aangegeven hoe “de concrete koopprijs” moet worden vastgesteld. Partijen verschillen hierover van mening. Volgens de erven [de erven] moet de koopprijs worden vastgesteld conform hetgeen in de leveringsakte van 15 mei 2000 onder a) tot en met k) is vermeld, hetgeen betekent dat in dit geval – ingevolge de laatste zin van het bepaalde onder f) – als koopprijs heeft te gelden: een bedrag van € 75.000,-, zijnde het bedrag dat een derde ( [Vastgoed] ) voor het perceel wilde betalen.
[geïntimeerde] is het hiermee niet eens. Volgens hem moet bij de bepaling van de koopprijs worden uitgegaan van de vrije marktwaarde in het economisch verkeer, zoals is omschreven in de koopovereenkomst voor het melkveebedrijf, die op 17 september 1999 was gesloten tussen [de erflater] en [geïntimeerde] . [geïntimeerde] stelt zich verder op het standpunt dat de laatste zin van het bepaalde onder f) van de leveringsakte niet van toepassing is op de situatie na het overlijden van [de erflater] . Bovendien is hij van mening dat geen rekening moet worden gehouden met de overeenkomst die de erven [de erven] met [Vastgoed] zouden hebben gesloten ter zake van het perceel, omdat die overeenkomst niet valt aan te merken als een serieuze en reële overeenkomst.
3.6.2.
Het hof stelt vast dat partijen het oneens zijn over de uitleg van de veroordeling in het vonnis van 24 mei 2017. Ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer: HR 23 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3085) dient bij de uitleg van een rechterlijk bevel waaraan een dwangsom is verbonden, het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te worden genomen in dier voege dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel. Daarnaast geldt de algemene regel dat een in het dictum van een vonnis neergelegde beslissing moet worden gelezen in verband met de overwegingen waarop zij steunt (onder meer: HR 25 februari 1994, NJ 1996, 362).
3.6.3.
In het licht van het voorgaande acht het hof van belang dat de rechtbank er in het vonnis van 24 mei 2017 van uit is gegaan dat partijen zijn gebonden aan hetgeen in de leveringsakte van 15 mei 2000 is bepaald. De veroordeling van de erven [de erven] om het perceel aan [geïntimeerde] aan te bieden is hierop gebaseerd.
Onder punt k) van de leveringsakte is bepaald dat na het overlijden van [de erflater] diens erfgenamen verplicht zijn om het perceel te koop aan te bieden aan [geïntimeerde] , waarbij “de sub a) tot en met i) genoemde voorwaarden (mutatis mutandis) van toepassing zijn”.
Net als de rechtbank in het tussenvonnis van 8 augustus 2018 is het hof van oordeel dat uit deze bepaling volgt dat de koopprijsbepaling voor het perceel ook ná het overlijden van [de erflater] dient plaats te vinden overeenkomstig de regeling die in de leveringsakte onder f) is beschreven, met inbegrip van de slotzin van die bepaling, aangezien de tekst van de leveringsakte geen steun biedt voor de lezing van [geïntimeerde] dat die laatste zin alleen zou gelden in het geval dat [de erflater] (bij leven) het perceel had willen vervreemden. Ook overigens zijn door [geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die zijn opvatting omtrent de koopprijsvaststelling voor het perceel ná het overlijden van [de erflater] zouden kunnen ondersteunen.
3.6.4.
Het voorgaande betekent dat, in het geval de tussen de erven [de erven] en [Vastgoed] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel als een serieuze en reële koopovereenkomst moet worden aangemerkt, de erven hebben voldaan aan hun veroordeling in het vonnis van 24 mei 2017 en dat door hen geen dwangsommen zijn verschuldigd. In dat geval kan (ook) de veroordeling van de erven [de erven] om met [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten voor de prijs van € 50.000,- niet in stand blijven. Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat de tussen de erven [de erven] en [Vastgoed] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel niet als een serieuze en reële koopovereenkomst moet worden aangemerkt, draagt hij de bewijslast van die stelling.
3.6.5.
Het hof is echter vooralsnog van oordeel dat de beslissing van de rechtbank met betrekking tot het hier bedoelde geschilpunt juist is en dat de met [Vastgoed] gesloten overeenkomst niet als een serieuze en reële overeenkomst kan worden aangemerkt. Het hof acht – met andere woorden – [geïntimeerde] voorshands geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat dat van een serieuze en reële bereidheid aan de zijde van [Vastgoed] om op 13 juni 2017 een koopsom van € 75.000,- te betalen voor het perceel, geen sprake is geweest. Het hof is tot dit voorlopige oordeel gekomen op grond van het volgende:
- op grond van de gang van zaken ná het overlijden van [de erflater] moet redelijkerwijs worden geconcludeerd dat de erven onwillig waren om het perceel aan [geïntimeerde] te koop aan te bieden. Zij wilden het perceel zelf blijven gebruiken. Dit is met zoveel woorden bevestigd door appellant sub 1 bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg. De stelling van de erven [de erven] dat voor hen niet duidelijk was dat zij verplicht waren om het perceel aan [geïntimeerde] te koop aan te bieden kan niet worden aanvaard. De bepaling sub k) inhoudende :”Indien de verkoper overlijdt, is of zijn diens erfgenaam/erfgenamen (bovendien) verplicht om, binnen twee maanden na diens overlijden, de hiervoor sub a) gemelde percelen schriftelijk te koop aan te bieden aan koper” laat redelijkerwijs geen andere conclusie toe dan dat er op de erven [de erven] na het overlijden van [de erflater] de verplichting rustte het perceel aan [geïntimeerde] te koop aan te bieden en dat dit ook voor de erven [de erven] duidelijk moet zijn geweest;
- het perceel is op 13 juni 2017 getaxeerd op € 50.000,-. Het taxatierapport, dat is uitgebracht op verzoek van de erven [de erven] , is overgelegd als productie 5 bij de inleidende dagvaarding. Naar het oordeel van het hof is de waardering in het rapport grondig onderbouwd. Gebruik is gemaakt van de zogenaamde comparatieve methode, waarbij een parallel is getrokken met een drietal grondtransacties in de directe omgeving (vermeld op blad 13 van het taxatierapport), en waarbij rekening is gehouden met specifieke omstandigheden zoals ligging, grootte van de percelen, bouw- en gebruiksmogelijkheden en het algemeen voorzieningenniveau. Met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van het perceel is (op blad 14 van het rapport) vermeld:
“Gelet op de fysieke en juridische kwaliteit van het taxatieobject is de alternatieve aanwendbaarheid van het taxatieobject te beoordelen als matig. De publiekrechtelijke bestemming van het object biedt weinig ruimte voor alternatieve aanwendingen. Taxateur stelt dat het huidige gebruik van het taxatieobject als ‘highest and best use’ moet worden gezien.”
In dit licht bezien, en mede gelet op het eerder uitgebrachte taxatierapport van [de taxateur 1] , moet het bedrag dat [Vastgoed] volgens de erven [de erven] bereid zou geweest in diezelfde periode te betalen, vooralsnog ongeloofwaardig worden geacht;
- [bestuurder van Vastgoed] van [Vastgoed] stelt in zijn schriftelijke verklaring d.d. 21 augustus 2018 (productie 6 bij de brief aan de rechtbank d.d. 29 augustus 2018) weliswaar dat de (tijdelijke) belangstelling van [Vastgoed] was gebaseerd op “voldoende verwachtingswaarde/winstpotentie” met betrekking tot het perceel, maar enige concretisering hiervan ontbreekt. De verklaring van [bestuurder van Vastgoed] moet vooralsnog ongeloofwaardig worden geacht, gelet op de inhoud van het hiervoor vermelde taxatierapport;
- [Vastgoed] heeft niet aangedrongen op nakoming van de met de erven [de erven] gesloten overeenkomst en heeft zich na enige tijd als belangstellende voor het perceel teruggetrokken.
3.6.6.
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de voormelde feiten en omstandigheden vooralsnog de conclusie dat van een serieuze en reële bereidheid aan de zijde van [Vastgoed] om op 13 juni 2017 een koopsom van € 75.000,- te betalen voor het perceel, geen sprake is geweest.
Het hof zal de erven [de erven] echter in de gelegenheid stellen om – conform hun aanbod – tegenbewijs te leveren tegen deze vooralsnog getrokken conclusie.
3.6.7.
Indien de erven [de erven] erin slagen het vooralsnog aangenomen bewijs te ontzenuwen, dient de conclusie te zijn, zoals hiervoor overwogen, dat de erven hebben voldaan aan hun veroordeling in het vonnis van 24 mei 2017 en dat door hen geen dwangsommen zijn verschuldigd en tevens dat (ook) de veroordeling om met [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten voor de prijs van € 50.000,- niet in stand kan blijven.
Indien zij niet slagen in hun bewijsopdracht, moet de conclusie zijn dat zij niet hebben voldaan aan de veroordeling in het vonnis van 24 mei 2017, zoals de rechtbank in het vonnis waarvan beroep heeft beslist.
3.7.
In afwachting van de resultaten van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
4.De uitspraak
Het hof:
laat de erven [de erven] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat van een serieuze en reële bereidheid aan de zijde van [Vastgoed] om op 13 juni 2017 een koopsom van € 75.000,- te betalen voor het perceel, geen sprake is geweest;
bepaalt, voor het geval de erven [de erven] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 11 augustus 2020 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van de erven [de erven] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.E. Smorenburg en T.J. Mellema-Kranenburg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juli 2020.
griffier rolraadsheer