ECLI:NL:GHSHE:2020:1447

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.248.205/01

arrest van 28 april 2020

in de zaak van

[de vennootschap],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. S.V.M. Stevens te Nijmegen,

tegen

[de vennootschap 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P. van den Berg te Utrecht,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 oktober 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 19 september 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6369938 / 17-7567)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande vonnis van 30 mei 2018.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties;
de akte van [geïntimeerde] met een productie;
de antwoordakte van [appellante] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Bij overeenkomst van 19 februari 2003 is [appellante] van Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (hierna: BPF Bouw) met ingang van 1 maart 2003 een bedrijfsruimte gaan huren aan het [adres 1] en [adres 2] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde) bestemd om te worden gebruikt voor de uitoefening van een café of een restaurant. De huur is aangegaan voor de duur van 10 jaar.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

artikel 11 – bijzondere bepalingen

(…)

4. Conform het schriftelijke verzoek van huurder, wordt huurder toestemming verleend het gehuurde onder te verhuren onder voorwaarde dat degene die onderhuurt voldoet aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap.

(…)”.

Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard, de Algemene Bepalingen voor de Verhuur van Commerciële Ruimten, gedeponeerd op 17 februari 1997 bij de Griffie van de Rechtbank te Amsterdam, onder nr. 46/1997.

Hierna zal deze huurovereenkomst worden aangeduid als de eerste huurovereenkomst.

3.1.2.

Na overdracht van het recht van erfpacht van (de grond waartoe behoort) het gehuurde door BPF Bouw aan Bouwinvest Dutch International Office Fund N.V. (hierna Bouwinvest) hebben Bouwinvest en [appellante] per 1 oktober 2011 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte volgens het ROZ-model van toepassing zijn verklaard. Deze houden onder meer in dat de huurder het gehuurde zelf moet gebruiken en dat het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de huurder niet is toegestaan het gehuurde in onderhuur te geven. In de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen.

Hierna zal deze huurovereenkomst worden aangeduid als de tweede huurovereenkomst.

3.1.3.

[geïntimeerde] is sinds 16 december 2015 erfpachter van het perceel met opstallen, waaronder het gehuurde. Zij is per die datum de verhuurder geworden van [appellante] .

3.1.4.

[appellante] heeft aanvankelijk in het gehuurde voor eigen rekening en risico een restaurant volgens de formule “Juffrouw Tok” geëxploiteerd.

3.1.5.

Eind 2004 (dus tijdens de eerste huurovereenkomst) heeft [appellante] aan de stichting IPAL (de toenmalige beheerder van het gehuurde namens BPF Bouw) gevraagd om het gehuurde te mogen onderverhuren aan [onderverhuurder 1] , [onderverhuurder 2] en [onderverhuurder 3] (hierna: [de onderverhuurders] ). Bij brief van 29 december 2004 heeft IPAL goedkeuring verleend. In die brief is onder meer vermeld:

“6. De huurprijs van de onder te verhuren ruimte dient (nagenoeg) gelijk te zijn aan de thans door huurder aan verhuurder verschuldigde huurprijs. Een eventueel verhuurd inbouwpakket wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

(…)

10. Wellicht ten overvloede: het bepaalde in artikel 8 van de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst blijft onverminderd van kracht. Deze goedkeuring is alleen van toepassing op onderhavige onderhuurder. Voor eventuele toekomstige onderhuursituaties is in alle gevallen opnieuw goedkeuring van de verhuurder vereist.

(…).”.

3.1.6.

Daarna hebben achtereenvolgens verschillende andere (onder)huurders het gehuurde van [appellante] gehuurd.

De procedure en de vorderingen in eerste aanleg; de beslissing van de kantonrechter

3.2.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, (primair) gevorderd dat de huurovereenkomst met [appellante] wordt ontbonden en dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van dwangsommen en met veroordeling van [appellante] tot betaling van contractuele boetes en schadevergoeding. Subsidiair heeft [geïntimeerde] contractuele boetes en schadevergoeding gevorderd. [geïntimeerde] heeft zowel primair als subsidiair gevorderd [appellante] te veroordelen in buitengerechtelijke kosten en nakosten. [geïntimeerde] heeft daartoe aangevoerd dat het [appellante] niet was toegestaan het gehuurde te (onder)verhuren, dat het gehuurde zonder toestemming is verbouwd en dat de onderhuurder (geur)overlast veroorzaakt. Zij heeft zich daartoe (met name) beroepen op de tweede huurovereenkomst.

3.2.2.

[appellante] heeft verweer gevoerd. Zij heeft (met name) aangevoerd dat zij volgens de eerste huurovereenkomst de bevoegdheid had om het gehuurde in onderhuur te geven en dat met de tweede huurovereenkomst niet is beoogd een wijziging overeen te komen ten opzichte van de eerste huurovereenkomst op dat punt. Volgens [appellante] had zij daarom geen toestemming nodig voor (onder)verhuur, omdat de toestemming was gegeven voor de verhuur aan [de onderverhuurders] en omdat vervolgens sprake is geweest van indeplaatsstellingen.

3.2.3.

Tijdens een op 26 januari 2018 plaatsgevonden comparitie van partijen heeft [geïntimeerde] haar eis heeft vermeerderd en subsidiair gevorderd voor recht te verklaren dat [appellante] voor iedere onderhuur voorafgaande schriftelijke toestemming nodig heeft van [geïntimeerde] , voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] op goede gronden heeft geweigerd toestemming te verlenen om het gehuurde aan [de v.o.f.] te (onder)verhuren en [appellante] te verbieden het gehuurde onder te verhuren op straffe van dwangsommen.

3.2.4.

Partijen vervolgens gelegenheid gekregen voor het nemen van respectievelijk een conclusie van re- en dupliek.

3.2.5.

[geïntimeerde] heeft daarna een incident opgeworpen tot het treffen van een voorlopige voorziening. [appellante] heeft een conclusie van antwoord in het incident genomen en vervolgens heeft op 22 mei 2018 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Bij vonnis van 30 mei 2018 heeft de kantonrechter in het incident de vordering van [geïntimeerde] afgewezen en in de hoofdzaak bepaald dat beide partijen nog een akte mogen nemen waarna een vonnisdatum zal worden bepaald.

3.2.6.

Bij vonnis van 19 september 2018 heeft de kantonrechter de primaire vorderingen deels toegewezen. De kantonrechter heeft beslist tot

- ontbinding van de huurovereenkomst;

- ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom;

- veroordeling van [appellante] om de contractuele boete van € 500,- per kalenderdag te betalen aan [geïntimeerde] vanaf 17 oktober 2016 tot de dag van beëindiging van de overtreding van (bedoeld zal zijn) het contractuele verbod tot onderverhuur;

- veroordeling van [appellante] in de proceskosten;

- afwijzing van het meer of anders gevorderde.

De omvang van het geschil in hoger beroep

3.3.1.

De appeldagvaarding is gericht tegen het vonnis van 30 mei 2018 en tegen het vonnis van 19 september 2018. Uit de nadere afbakening van het hoger beroep bij de memorie van grieven blijkt dat het hoger beroep alleen gericht is tegen het vonnis van 19 september 2018.

3.3.2.

[appellante] heeft vier grieven (waarvan de vierde voorwaardelijk) geformuleerd tegen het vonnis van 19 september 2018 en geconcludeerd tot

1. vernietiging van dat vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , althans tot matiging van de contractuele boete;

2. veroordeling van [geïntimeerde] tot ongedaanmaking van de gevolgen van de ontruiming en tot vergoeding van de door [appellante] geleden schade;

3. veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en tot terugbetaling van [geïntimeerde] van alle geldbedragen die [appellante] uit hoofde van het vonnis aan haar heeft voldaan.

3.3.3.

De kantonrechter heeft niet alle primaire vorderingen toegewezen en heeft al hetgeen meer of anders was gevorderd afgewezen. [geïntimeerde] is niet in hoger beroep gekomen. Dat betekent dat niet alle in eerste aanleg ingestelde vorderingen in hoger beroep aan het oordeel van het hof voorliggen. In dit hoger beroep is alleen nog aan de orde de vraag of de huurovereenkomst terecht is ontbonden en of [appellante] terecht is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (hierop zien de grieven I tot en met III) en de vraag vanaf wanneer contractuele boetes zijn verbeurd en of die boetes gematigd moeten worden (voorwaardelijke grief IV). Het hof zal eerst beoordelen of de huurovereenkomst terecht is ontbonden, te beginnen met grief II, dan grief III en tot slot grief I, en daarna een oordeel geven over de boetes (grief IV).

Grief II

3.4.1.

Zoals hiervoor (zie 3.2.2.) al is vermeld, heeft [appellante] in eerste aanleg zich voornamelijk verweerd met het standpunt dat zij volgens de eerste huurovereenkomst de bevoegdheid had om het gehuurde in onderhuur te geven en dat met de tweede huurovereenkomst niet is beoogd een wijziging overeen te komen ten opzichte van de eerste huurovereenkomst op dat punt. Volgens [appellante] hield de overeenkomst in dat zij steeds bevoegd is geweest om het gehuurde telkens opnieuw in onderhuur te geven, mits sprake was van een huurder die voldeed ‘
aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap’, zoals bepaald in artikel 11 lid 4 laatste zinsnede van de eerste huurovereenkomst.

De kantonrechter heeft dit verweer verworpen met de volgende overweging, waartegen grief II is gericht:

“4.1. De eerste huurovereenkomst bevat de toestemming van de verhuurder (destijds BPF Bouw) aan haar huurder [appellante] om de bedrijfsruimte onder te verhuren. Gelet op de voorwaarde waaronder deze toestemming is verleend, mocht [appellante] er niet op vertrouwen dat zij de bedrijfsruimte (opnieuw) mocht onderverhuren zonder daarvoor (telkens) toestemming aan de verhuurder te vragen. De toestemming is immers verleend (zie het citaat uit artikel 11.4 onder 2.1) onder de voorwaarde dat degene die onderhuurt voldoet aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap. Deze voorwaarde kan in redelijkheid niet zo worden uitgelegd dat partijen bedoeld zouden hebben dat het uitsluitend aan [appellante] als (onderver)huurder is om te bepalen of degene aan wie zij voornemens is onder te verhuren, voldoet aan die eisen. Een redelijke uitleg van de bedoeling van partijen bij deze voorwaarde luidt dat het telkens (ten minste: mede) aan de verhuurder is om te beoordelen of de voorgestelde nieuwe onderhuurder aan de eisen van goed ondernemerschap voldoet, en bij een negatief oordeel hierover de toestemming te weigeren.”

3.4.2.

Het hof begrijpt de toelichting op de grief aldus dat [appellante] bedoelt dat de kantonrechter een verkeerde maatstaf heeft gehanteerd bij de uitleg van de overeenkomst. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter zich laten leiden door een onderbuikgevoel, omdat de kantonrechter spreekt van ‘de betreffende voorwaarde in redelijkheid’ en van ‘een redelijke uitleg’. De kantonrechter heeft te veel een medebeslissingsbevoegdheid van de verhuurder ingelezen in de overeenkomst, aldus [appellante] .

3.4.3.

Het hof stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel gaat om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst, maar dat het tevens aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Haviltex).

3.4.4.

Het is de vraag of partijen (BPF Bouw en [appellante] ) hebben bedoeld dat het alleen aan [appellante] was om te beoordelen of een onderhuurder voldeed ‘
aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap’, of dat [appellante] dat ook aan BPF Bouw (of haar opvolgers) moest voorleggen. In het verlengde daarvan ligt de vraag voor of [appellante] voor iedere nieuwe onderhuurder opnieuw schriftelijk toestemming moest verkrijgen van de verhuurder. Volgens [appellante] hoefde dat niet. Volgens [geïntimeerde] wel. [geïntimeerde] heeft in dit verband al in eerste aanleg er op gewezen dat een toestemming om te onderverhuren slechts éénmalig wordt gegeven en dat uit de Algemene Bepalingen volgt dat iedere keer opnieuw toestemming moet worden verkregen van de verhuurder. Dat volgt volgens [geïntimeerde] uit de artikelen 11.2 en 11.3 van de Algemene Bepalingen. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] doelt op de leden 11.2 en 11.3 van artikel 2 van de Algemene Bepalingen waarin dat inderdaad staat vermeld. Daarin staat:

“11.2 Indien en voorzover in enige bepaling van deze overeenkomst de toestemming van verhuurder wordt vereist, wordt deze alleen dan geacht te zijn verleend indien deze schriftelijk is verstrekt.

11.3

Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Verhuurder is gerechtigd om aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden.”

Overigens zijn deze bepalingen in exact dezelfde bewoordingen ook opgenomen in de eerste huurovereenkomst zelf (artikel 9 leden 3 en 4).

3.4.5.

Volgens [geïntimeerde] is de laatste zinsnede van artikel 11 lid 4 van de eerste huurovereenkomst zinledig wanneer het uitsluitend aan [appellante] zou zijn om te beoordelen of de onderhuurder voldoet aan de eisen van goed ondernemerschap. De tekst van de eerste huurovereenkomst en de logica dwingt echter niet tot die conclusie. Wel is het hof van oordeel dat bij de beoordeling betrokken dient te worden dat het uitgangspunt van de Algemene Bepalingen is dat het gehuurde niet mag worden onderverhuurd en dat de aanvankelijke insteek (ook volgens het standpunt van [appellante] ) was dat onderhuur niet was toegestaan. Dat leidt eerder tot een restrictieve dan tot een extinctieve uitleg van de betreffende bepaling.

3.4.6.

[geïntimeerde] was niet betrokken bij de totstandkoming van de eerste huurovereenkomst; [appellante] was dat wel. Nu [appellante] de eerste huurovereenkomst heeft gesloten, had het op haar weg gelegen om nadere informatie te geven over de totstandkoming van die eerste huurovereenkomst. Weliswaar heeft [appellante] een e-mail van [medewerker van IPAL] van IPAL van 31 januari 2003 in het geding gebracht waarin wordt vermeld:
“onderhuur: het recht van onderhuur wordt in de huurovereenkomst opgenomen”, maar verder heeft zij niets over de totstandkoming van de eerste huurovereenkomst aangevoerd (bijvoorbeeld: wie nam het initiatief, zijn er meerdere concepten geweest, is er onderhandeld en zo ja met wie: met BPF Bouw of met IPAL, is er mondeling over gesproken of is alles schriftelijk verlopen). Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter weinig informatie had om de betekenis van de bestreden bepaling uit te leggen. Hetzelfde geldt voor het hof.

3.4.7.

[appellante] heeft toestemming gevraagd om het gehuurde aan [de onderverhuurders] te mogen verhuren. Dat is een aanwijzing voor de juistheid van de door [geïntimeerde] voorgestane uitleg. Weliswaar heeft [appellante] aangevoerd dat zij dit slechts deed omwille van een goede verstandhouding met haar verhuurder, maar ook dat standpunt heeft zij onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Zij heeft immers niet gesteld hoe zij dat verzoek heeft gedaan (mondeling, schriftelijk, met een e-mail) en welke bewoordingen zij daarbij heeft gebruikt (bijvoorbeeld: ‘omwille van de duidelijkheid’, of ‘gelet op de overeenkomst’ of ‘gelet op de vereiste toestemming’; allerlei varianten zijn denkbaar en relevant).

3.4.8.

[appellante] heeft de instemmende reactie van IPAL wel in het geding gebracht. Met een brief van 29 december 2004 heeft IPAL op het verzoek van [appellante] gereageerd. Het betreft een zeer uitvoerige reactie met allerlei voorwaarden, waaronder de vermelding dat de goedkeuring alleen van toepassing is op onderhavige onderhuurder en dat voor eventuele toekomstige onderhuursituaties in alle gevallen opnieuw goedkeuring van de verhuurder is vereist. De wijze waarop IPAL heeft gereageerd levert eveneens een aanwijzing op voor de juistheid van de door [geïntimeerde] voorgestane uitleg.

3.4.9.

[appellante] heeft niet gereageerd op deze brief van 29 december 2004. Gelet op de inhoud van deze brief, de uitvoerigheid daarvan en ook de bewoordingen waarin de toestemming werd gegeven, had het voor de hand gelegen dat [appellante] wél had gereageerd wanneer haar uitleg van de eerste huurovereenkomst de juiste zou zijn. Dat [appellante] dat niet heeft gedaan omwille van een goede verstandhouding valt niet uit te sluiten, maar het feit dat zij dit niet heeft gedaan is eveneens een aanwijzing dat zij wél van mening was dat de inhoud van deze brief in overeenstemming was met hetgeen zij was overeengekomen met BPF Bouw.

3.4.10.

Het hof volgt op grond van het voorgaande de door [geïntimeerde] voorgestane uitleg van de eerste huurovereenkomst, dus zowel op het punt dat [appellante] toestemming nodig had om het gehuurde in onderhuur te geven, als op het punt dat niet kon worden volstaan met een éénmalige toestemming. [appellante] voert nog aan dat als zij wél toestemming had gevraagd, deze in redelijkheid niet geweigerd had kunnen worden, maar het hof verwerpt dat argument (zie hierover nader in 3.7.4). [appellante] had nu eenmaal toestemming moeten vragen. Dat heeft zij niet gedaan. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellante] omdat [appellante] daarvoor onvoldoende concreet is geweest in het door haar gevoerde verweer, zoals hiervoor is toegelicht.

De grief faalt.

3.4.11.

Het hof zal daarom evenals de kantonrechter in het midden laten of de tweede huurovereenkomst – zoals [appellante] stelt en [geïntimeerde] betwist – per abuis en slechts omdat gebruik is gemaakt van een model, de verplichting voor de huurder bevat om het gehuurde zelf te gebruiken en het verbod bevat van onderverhuur zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Ook als de stelling van [appellante] wordt gevolgd en de bepalingen van de eerste huurovereenkomst van toepassing zijn gebleven, behoefde [appellante] toestemming van de verhuurder voor een nieuwe onderverhuur.

Grief III

3.5.

Grief III is gericht tegen rov 4.1.1. van het bestreden vonnis. Die overweging heeft betrekking op de hiervoor al besproken brief van 29 december 2004. Het hof verwijst daarom kortheidshalve naar hetgeen daarover hiervoor al is overwogen. In aanvulling daarop overweegt het hof nog het volgende. Volgens [appellante] zou zij de goede verstandhouding onnodig op het spel hebben gezet wanneer zij had gereageerd op de in de brief van 29 december 2004 gestelde voorwaarden. Dat zal echter geheel afhankelijk zijn van de toonzetting van zo’n reactie. Niet valt in te zien waarom, gelet op de goede verstandhouding die [appellante] volgens haar zeggen had met BPF Bouw, niet minst genomen de vraag gesteld had kunnen worden waarom er voorwaarden werden gesteld in die brief.

Ook deze grief faalt.

Grief I

3.6.1.

[appellante] betoogt met grief I dat na de verhuur van het gehuurde aan [de onderverhuurders] telkens sprake is geweest van opvolgende indeplaatsstellingen en dat voor een indeplaatsststelling niet het vereiste van schriftelijke toestemming van de verhuurder gold.

3.6.2.

Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft aangevoerd om er van uit te kunnen gaan (of haar tot bewijslevering toe te laten) dat steeds sprake is geweest van indeplaatsstellingen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.6.2.1. Van een indeplaatsstelling op de voet van artikel 7:307 BW kan slechts sprake zijn wanneer het gaat om overdracht van de onderneming van de huurder aan een nieuwe huurder, waarbij het niet slechts kan gaan om overdracht van het huurrecht. [geïntimeerde] heeft betwist dat sprake is geweest van indeplaatsstellingen. Zij heeft aangevoerd dat de achtereenvolgende huurders van [appellante] hun onderneming exploiteerden volgens een andere formule, met ander personeel, een andere menukaart en dat het gehuurde telkens is verbouwd.

3.6.2.2. De eerste huurder van [appellante] was [de onderverhuurders] (BPF Bouw / IPAL had voor de verhuur aan [de onderverhuurders] toestemming verleend). [appellante] heeft in hoger beroep aangevoerd dat [betrokkene 1] bij akte van 16 juni 2014 in de plaats is gesteld van [de onderverhuurders] . Uit de daartoe overgelegde akte volgt dat [betrokkene 1] per 1 juli 2014 de huurovereenkomst overneemt van [de onderverhuurders] . Uit die akte blijkt niet dat [betrokkene 1] de onderneming van [de onderverhuurders] heeft overgenomen. [appellante] heeft daar geen verdere onderbouwing van gegeven. Verder is van belang dat [appellante] in eerste aanleg heeft aangevoerd dat [de onderverhuurders] de door haar gedreven onderneming per 15 augustus 2014 heeft verkocht aan [de vennootschap 3] en dat deze onderneming in de plaats is gesteld van [de onderverhuurders] . Door de kantonrechter is ook als feit vastgesteld dat [de vennootschap 3] de onderhuurovereenkomst al dan niet door indeplaatstelling heeft voortgezet. Weliswaar was die onderneming volgens [appellante] een vennootschap van een holdingmaatschappij van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , maar [appellante] heeft geen grief gericht tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter en ook geen nadere toelichting op dit onderwerp gegeven. Het is daarom onduidelijk welke (rechts)persoon het gehuurde is gaan huren en ook is onduidelijk of de onderneming van [de onderverhuurders] is overgenomen of alleen maar de huurovereenkomst.

3.6.2.3. [appellante] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat [de vennootschap 3] per 17 oktober 2016 is overgedragen aan [de vennootschap 4] Volgens [appellante] worden beide ondernemingen (al dan niet via andere vennootschappen) feitelijk gedreven door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . [appellante] heeft de huurovereenkomst die zij met [de vennootschap 4] heeft gesloten in het geding gebracht. Daarop heeft [geïntimeerde] gereageerd met het standpunt dat uit die overeenkomst blijkt dat er geen sprake is van een bedrijfsoverdracht en ook niet van een indeplaatsstelling. Daarop is [appellante] noch bij conclusie van dupliek, noch bij memorie van grieven voldoende gemotiveerd ingegaan. In haar memorie van grieven heeft [appellante] over de komst van [de vennootschap 4] aangevoerd dat er toen een versterking bij kwam in de persoon van [betrokkene 2] . Het hof begrijpt dat niet omdat [betrokkene 2] volgens de in eerste aanleg ingenomen standpunten al bij [de vennootschap 3] betrokken was (zie hiervoor in 3.6.2.2). Volgens [appellante] is er geen akte van indeplaatsstelling opgemaakt maar volgt uit de constellatie van feiten en omstandigheden dat hiervan wel degelijk sprake was. Welke feiten en omstandigheden in dit verband worden bedoeld is echter niet duidelijk. [appellante] is niet nader ingegaan op het betoog van [geïntimeerde] dat er alleen maar sprake is geweest van een overname van de huurovereenkomst en dat er geen sprake is geweest van een bedrijfsovername (wat werd wel/niet overgenomen/ personeel/formule/menukaart/ verbouwingen?).

3.6.2.4. Volgens [appellante] heeft [de vennootschap 4] haar onderneming overgedragen aan v.o.f. [de v.o.f.] door een overnameovereenkomst van 10 november 2017 ingaande 1 januari 2018. Zij heeft verder aangevoerd dat er geen indeplaatsstellingsakte is, maar dat materieel wel sprake is van een indeplaatsstelling. Waarom dat materieel zo is, heeft zij echter tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende toegelicht. Vervolgens heeft [geïntimeerde] een intentieovereenkomst d.d. 12 november 2017 in het geding gebracht tussen [appellante] en v.o.f. [de v.o.f.] waaruit volgens [geïntimeerde] blijkt dat juist geen sprake is van indeplaatsstelling maar van een nieuwe huurovereenkomst met v.o.f. [de v.o.f.] . Gelet op dit standpunt had in ieder geval van [appellante] verwacht mogen worden dat zij de bijlage waarnaar in die intentieovereenkomst wordt verwezen, in het geding zou brengen, hetgeen zij heeft nagelaten.

3.6.3.

Grief I faalt dus.

Grief IV

3.7.1.

Grief IV heeft betrekking op de veroordeling tot betaling van contractuele boetes en is ingesteld voor het geval de grieven I tot en met III falen. Dat de boetes verschuldigd zijn wordt (anders dan met de grieven I tot en met III) niet door [appellante] betwist. Met de grief wordt wel bezwaar gemaakt tegen de ingangsdatum van de verschuldigdheid van de boetes. Verder wordt met de grief verzocht om matiging van de contractuele boetes.

3.7.2.

Het hof begrijpt de toelichting op deze grief voor wat betreft de ingangsdatum aldus, dat [appellante] bedoelt dat het vonnis innerlijk tegenstrijdig is omdat enerzijds de boetes zijn toegewezen vanaf de datum dat [appellante] het gehuurde aan [de vennootschap 4] heeft verhuurd (17 oktober 2016), terwijl anderzijds het [appellante] niet is aangerekend dat zij aan [de vennootschap 4] verhuurde. Het hof is van oordeel dat deze uitleg van het bestreden vonnis berust op een verkeerde lezing daarvan. Immers, in rov. 4.2 van het bestreden vonnis ging het om de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft daar dus getoetst aan artikel 6:265 lid 1 BW laatste zinsnede. Daarbij is de kantonrechter er van uitgegaan dát de onderverhuur aan [de vennootschap 4] een tekortkoming opleverde in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming leidt volgens de huurovereenkomst tot het verschuldigd worden van contractuele boetes. Van een tegenstrijdigheid tussen die oordelen is naar het oordeel van het hof dus geen sprake.

In zoverre faalt de grief.

3.7.3.

De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

3.7.4.

[appellante] heeft weinig omstandigheden aangedragen ter onderbouwing van haar standpunt dat de boetes moeten worden gematigd. De verbeurde boetes komen volgens [appellante] samengeteld neer op € 400.000,-. Dat is veel geld, maar [appellante] heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe dit bedrag zich verhoudt tot de schade die [geïntimeerde] heeft geleden, haar eigen financiële situatie en/of tot de winst die zij heeft behaald uit de verhuur van het gehuurde. Verder acht het hof het volgende van belang. De brief van 29 december 2004 van IPAL was duidelijk. Vanwege die brief had [appellante] er rekening mee moeten houden dat de verhuurder verlangde dat opnieuw toestemming zou worden gevraagd voor een andere huurder dan [de onderverhuurders] . Hoewel die brief volgens [appellante] onterechte voorwaarden aan haar stelde, had zij zich moeten realiseren dat de verhuurder hierover anders dacht dan zij. Toen zich vervolgens de situatie van een nieuwe (onder)huurder voordeed, had zij ook (in haar visie onverplicht) daarover contact op kunnen nemen met de verhuurder en daarna iedere keer dat die situatie zich weer voordeed. Dat lag eens te meer in de rede nu zich aan de zijde van de verhuurder wisselingen voordeden. Uiteindelijk is [appellante] aan v.o.f. [de v.o.f.] gaan verhuren lopende de procedure in eerste aanleg. Uit de in eerste aanleg gevoerde discussie over overlast, hinder en de vraag of het gehuurde ten onrechte is verbouwd, blijkt wel dat en waarom [geïntimeerde] belang had bij het toestemmingsvereiste. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat zij geen grip heeft op onderhuurders terwijl zij wel aan de andere huurders in het gebouw het huurgenot dient te verschaffen. Het argument dat het [geïntimeerde] slechts er om te doen was [appellante] als hoofdhuurder/onderverhuurder uit de keten te krijgen en zelf de huurinkomsten van de onderhuurder te incasseren, gaat dus niet op en evenmin gaat het argument op dat de onderhuurders niet geweigerd konden worden.

Slotsom

3.8.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof het vonnis van 19 september 2018 zal bekrachtigen voor zover dat vonnis aan zijn oordeel is onderworpen. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. [geïntimeerde] heeft ook nakosten en wettelijke rente gevorderd. Deze zullen worden toegewezen met dien verstande dat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de arrestdatum.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 19 september 2018, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 726,- aan griffierecht en op € 1.611,- aan salaris advocaat,

en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M. van Ham en A.C. van Campen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 april 2020.

griffier rolraadsheer