ECLI:NL:GHSHE:2020:1445

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.244.280/01

arrest van 28 april 2020

in de zaak van

[Psychologie] Psychologie B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. K.J. Breedijk te Loon op Zand,

tegen

[Project] Project B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. T. Delmée te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 31 juli 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 mei 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6098885 CV EXPL 17-4048)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met zeven producties waaronder de gedingstukken uit de eerste aanleg;
de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
de memorie van antwoord in incidenteel appel;
de aantekeningen van de griffier van de zitting in eerste aanleg;
het faxbericht van [geïntimeerde] van 2 maart 2020 omtrent het niet verschijnen ter zitting;
het bericht van het hof van 3 maart 2020;
het pleidooi, waarbij [geïntimeerde] niet is verschenen;
het H-formulier van 14 februari 2020 met de producties I en II die [appellante] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De feiten in principaal en incidenteel appel

3.1.

In rov. 3.1 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter feiten vastgesteld. Tegen deze feitenvaststelling hebben partijen geen grieven gericht. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van de feiten waarvan in dit geschil wordt uitgegaan.

3.1.1.

Op 6 juli 2016 zijn partijen een huurovereenkomst met een looptijd van ten minste 15 jaren met elkaar aangegaan, waarbij [appellante] ten behoeve van een psychologenpraktijk bedrijfsruimte van [geïntimeerde] zou gaan huren in het pand dat is gelegen aan het [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedroeg volgens deze overeenkomst
€ 43,868,00 per jaar, oftewel € 3.655,67 per maand, te vermeerderen met een voorschot van € 671,60 per maand voor de levering van diensten en € 57,12 per maand voor administratiekosten. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’(ROZ-model 2015) van toepassing.

Ingevolge artikel 3.1 van de huurovereenkomst is de ingangsdatum van de huur “
de 1e dag van de maand rond of op de datum van oplevering (…), naar verwachting 1 oktober 2016” en is de overeenkomst aangegaan voor een periode van 15 jaren.

Verder is in artikel 12 van de huurovereenkomst het volgende opgenomen:

“
Opschortende voorwaarden

12.1

Deze huurovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat vóór 1 augustus 2016:

(…)

Verhuurder voor tenminste 70% van het totale project een overeenkomst heeft gesloten conform dit model tenzij Verhuurder huurder schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen en;

Verhuurder het perceel grond/het gebouw waarop/waarin het gezondheidscentrum wordt gerealiseerd in eigendom dan wel het gebruiksrecht daarvan heeft verkregen

(…)

12.2

Indien en zodra Verhuurder vermoedt dat één of meerdere van de in 12.1 genoemde opschortende voorwaarden niet zal/zullen zijn vervuld vóór 1 augustus 2016, heeft Verhuurder het recht deze termijn eenmalig met maximaal 6 maanden te verlengen. Verhuurder zal Huurder hiervan vóór 1 augustus 2016 schriftelijk op de hoogte stellen.

12.3

Indien niet wordt/niet kan worden voldaan aan de voorwaarden zoals omschreven in 12.1, ook niet binnen de verlengde termijn zoals omschreven in 12.2, wordt geacht de onderhavige overeenkomst niet tot stand te zijn gekomen en zijn partijen in dat geval over en weer geen (schade)vergoeding, hoe ook genaamd, aan elkaar verschuldigd.”

3.1.2.

In een e-mail van 9 februari 2016 van de heer [de directeur van appellante] , directeur van [appellante] , (hierna: [de directeur van appellante] ) aan de heer [de directeur van geintimeerde] , directeur van [geïntimeerde] (hierna: [de directeur van geintimeerde] ) staat onder meer het volgende:

“
Als ik het goed begrepen heb, dan ben jij eigenaar van het ene deel van het pand en een van de huisartsen eigenaar van het andere deel.”

3.1.3.

In een e-mail van 31 augustus 2016 van de heer [medewerker van geintimeerde] van [geïntimeerde] aan [de directeur van appellante] staat onder meer het volgende:

“
In overleg met de aannemer is de voorlopige ingangsdatum van de huur (art. 3.1 huurovk.) vastgesteld op 1 december 2016. De definitieve ingangsdatum wordt nog uiterlijk één maand van tevoren doorgegeven.”

3.1.4.

In een e-mail van 3 oktober 2016 van [de directeur van appellante] aan [de directeur van geintimeerde] staat onder meer het volgende:

“
Met dit schrijven bevestig ik dat ingevolge artikel 12.1 en verder van de huurovereenkomst met betrekking tot het [adres] te [vestigingsplaats] niet is voldaan aan de voorwaarden zoals omschreven in artikel 12.1 waarmee de onderhavige huurovereenkomst niet tot stand is gekomen.”

Diezelfde dag reageerde [geïntimeerde] met de mededeling dat zij aan alle voorwaarden had voldaan.

3.1.5.

In een e-mail van 30 oktober 2016 van [de directeur van geintimeerde] aan [de directeur van appellante] staat onder meer het volgende:

“
Conform de overeengekomen huurovereenkomst met betrekking tot [adres] te [vestigingsplaats] , melden wij u bij deze de definitieve ingangsdatum. Deze is vastgesteld op 01 december 2016.”

3.1.6.

Omdat [appellante] geen huurpenningen betaalde heeft [geïntimeerde] [appellante] in rechte betrokken.

De procedure in eerste aanleg bij de kantonrechter

3.2.1.

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] - samengevat - voor recht te verklaren dat er op 6 juli 2016 een huurovereenkomst tussen haar en [appellante] tot stand is gekomen en met ingang van 31 mei 2017 is ontbonden en [appellante] te veroordelen om de huurachterstand tot en met mei 2017 van € 26.844,- plus (handels)rente, drie maanden huur bij wijze van schadevergoeding en de contractueel overeengekomen boete van € 8.100,- berekend tot en met juni 2017, te betalen en [appellante] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.2.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] , althans afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. [appellante] heeft onder meer aangevoerd dat de huurovereenkomst niet tot stand is gekomen omdat aan de twee opschortende voorwaarden uit artikel 12.1 van de overeenkomst niet is voldaan, althans dat de huurovereenkomst op grond van dwaling vernietigd dient te worden.

3.2.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verweer van [appellante] verworpen, voor recht verklaard dat er op 6 juli 2016 een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] tot stand is gekomen en [appellante] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:

-ter zake van de huur over de periode 1 december 2016 tot en met 31 mei 2017 een bedrag van € 21.934,02, inclusief btw;

-de wettelijke handelsrente over € 3.655,67 per maand in voormelde periode, telkens vanaf de vervaldatum van elke huurtermijn tot aan de dag van algehele voldoening;

-ter zake van de contractuele boete een bedrag van € 1.800,00.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] en deze vastgesteld op € 1.824,21.

Het hoger beroep

3.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. De grieven Ia, Ib en IIa gedeeltelijk, betreffen de opschortende voorwaarde in artikel 12.1 onder c van de huurovereenkomst ( [geïntimeerde] verkrijgt eigendom of een gebruiksrecht). Grieven IIa gedeeltelijk en IIb betreffen de opschortende voorwaarde onder 12.1 onder b (voor tenminste 70% overeenkomsten gesloten). Grief III betreft het beroep op dwaling.
[appellante] heeft primair geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot het alsnog niet-ontvankelijk verklaren van [geïntimeerde] althans afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg aan [geïntimeerde] heeft betaald plus rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met nakosten en te vermeerderen met rente.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel beroep drie grieven aangevoerd en gevorderd voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] geacht wordt per 1 juni 2017 met wederzijds goedvinden te zijn beëindigd (grief I), [appellante] te veroordelen tot betaling van
€ 10.200,00 aan contractuele boete (grief III) en tot betaling van de kosten ten behoeve van voorschotbedragen nutsvoorzieningen en servicekosten en administratiekosten plus rente (grief II). Voor het overige heeft [geïntimeerde] in zowel principaal als incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties met nakosten en te vermeerderen met rente.

3.4.

Het hof zal eerst de grieven, Ia, Ib en IIa voor zover deze grief betrekking heeft op opschortende voorwaarde van artikel 12.1 onder c van de huurovereenkomst, in principaal hoger beroep gezamenlijk behandelen.

De opschortende voorwaarde in artikel 12.1 onder c van de huurovereenkomst

3.4.1.

In artikel 12.1 onder c van de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst is aangegaan
onder de opschortende voorwaarde dat vóór 1 augustus 2016:

(…) Verhuurder het perceel grond/het gebouw waarop/waarin het gezondheidscentrum wordt gerealiseerd in eigendom dan wel het gebruiksrecht daarvan heeft verkregen. Tussen partijen is niet in geschil dat deze bepaling een opschortende voorwaarde betreft en dat [geïntimeerde] geen eigendom heeft verkregen van het gehuurde. [geïntimeerde] stelt dat aan deze opschortende voorwaarde is voldaan omdat zij een gebruiksrecht heeft verkregen als bedoeld in deze bepaling. Daartoe verwijst [geïntimeerde] naar een raamovereenkomst en een complexovereenkomst die [geïntimeerde] op 7 juli 2016 stelt te hebben gesloten met de heer [eigenaar van het gehuurder] , eigenaar van het gehuurde. [appellante] stelt onder meer dat niet aan deze opschortende voorwaarde is voldaan omdat [geïntimeerde] geen eigen (gebruiks)recht heeft verkregen in de door [geïntimeerde] genoemde overeenkomsten, maar slechts het recht om in naam van de eigenaar een huurovereenkomst te sluiten.

3.4.2.

Het hof oordeelt als volgt. Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen met de bepaling dat [geïntimeerde] het gebruiksrecht van het gehuurde heeft verkregen, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling uit de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

In de raamovereenkomst waarnaar [geïntimeerde] verwijst staat onder meer dat [eigenaar van het gehuurder] zeggenschap heeft over diverse registergoederen en het vastgoedmanagement wenst uit te besteden aan [geïntimeerde] . In artikel 5 van deze overeenkomst staat onder meer dat [geïntimeerde] het mandaat heeft van [eigenaar van het gehuurder] om huur- en beheersovereenkomsten aan te gaan welke uit hoofde van het beheer noodzakelijk zijn en dat [geïntimeerde] de huren en overige ontvangsten int. In de complexovereenkomst staat dat [geïntimeerde] en [eigenaar van het gehuurder] in aanvulling op de raamovereenkomst nadere afspraken maken ten aanzien van het complex [adres] te [vestigingsplaats] . Artikel 1 bepaalt dat [geïntimeerde] in opdracht van [eigenaar van het gehuurder] het vastgoedmanagement verricht en artikel 3 bepaalt dat [geïntimeerde] daarvoor een vergoeding ontvangt van 5% van de bruto huursom van het complex. Artikel 6 van deze overeenkomst luidt als volgt:

“
Lastgeving

6.1

Opdrachtgever[hof: [eigenaar van het gehuurder] ]
geeft aan Vastgoedmanager[hof: [geïntimeerde] ]
last welke last Vastgoedmanager van de Opdrachtgever aanvaardt om voor rekening en in naam van Opdrachtgever rechtshandelingen te verrichten, doch uitsluitend voor zover die rechtshandelingen in overeenstemming zijn met de Raamovereenkomst (…)”

Dat [geïntimeerde] een gebruiksrecht heeft gekregen als bedoeld in de huurovereenkomst, heeft [geïntimeerde] hiermee naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Dat het verrichten van rechtshandelingen in naam van een ander dan wel het feitelijk ter beschikking stellen van het gehuurde in opdracht van een ander valt onder een “gebruiksrecht” van [geïntimeerde] van het gehuurde, blijkt niet uit de tekst van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] functioneert op grond van de raam- en complexovereenkomst als beheerder die de belangen van de eigenaar/opdrachtgever ( [eigenaar van het gehuurder] ) waarneemt voor rekening en risico van [eigenaar van het gehuurder] en tegen betaling voor het beheer. Daarmee heeft [geïntimeerde] niet het gebruik verkregen van de eigenaar/opdrachtgever als bedoeld in 7:201 BW, concl. P-G Huydecoper, ECLI:NL:PHR:2008:BB7037, bij HR 18 januari 2008. Andere feiten of omstandigheden waaruit [appellante] de door [geïntimeerde] voorgestane afwijkende betekenis van het begrip gebruiksrecht had moeten opmaken heeft [geïntimeerde] niet gesteld.

Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de bevoegdheid van de verhuurder om uit eigen naam te verhuren/in gebruik te geven doorgaans ook in het belang is van de huurder. Zoals [appellante] gemotiveerd heeft toegelicht, loopt zij als huurder anders immers het risico dat het gebruik na beëindiging van de beheerovereenkomst door een derde, de eigenaar, kan worden beëindigd. [appellante] heeft naar de bevoegdheid van [geïntimeerde] om uit eigen naam te verhuren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst navraag gedaan door te informeren of [geïntimeerde] eigenaar was (rov. 3.1.2.).

In het verlengde hiervan passeert het hof de stelling van [geïntimeerde] dat partijen deze opschortende voorwaarde enkel in het belang van [geïntimeerde] als verhuurder zijn overeengekomen (en dat alleen [geïntimeerde] een beroep op deze voorwaarde mag doen). Naast het feit dat ook [appellante] belang heeft bij het kunnen inroepen van de voorwaarde, strookt de stelling dat alleen [geïntimeerde] de voorwaarde zou kunnen inroepen niet met de tekst van de overeenkomst. Zo staat in artikel 12.3 dat de overeenkomst wordt geacht niet tot stand te zijn gekomen indien niet aan de opschortende voorwaarde wordt voldaan. De tenzij-formule uit de huurovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerde] ondanks het niet vervuld zijn van de voorwaarde kan bepalen dat de verplichtingen uit de overeenkomst toch in werking treden en waarop [geïntimeerde] zich beroept, staat alleen vermeld bij de opschortende voorwaarde onder b en niet bij de opschortende voorwaarde onder c. In dat kader heeft [geïntimeerde] onvoldoende toegelicht waarom [appellante] had moeten begrijpen dat de opschortende voorwaarde dat [geïntimeerde] een eigendoms- of gebruiksrecht zou verkrijgen alleen in het belang van [geïntimeerde] werd opgenomen of alleen door [geïntimeerde] kon worden ingeroepen.

Gezien het voorgaande is het hof van oordeel dat niet aan de opschortende voorwaarde artikel 12.1 onder c van de huurovereenkomst is voldaan.

3.4.3.

Het hof verwerpt het betoog van [geïntimeerde] dat de opschortende voorwaarde diende te worden ingeroepen vóór 1 augustus 2016 en dat alleen aan [geïntimeerde] het recht was voorbehouden deze termijn te verlengen. Deze lezing strookt niet met de tekst van de overeenkomst waarin staat dat aan de opschortende voorwaarden moet zijn voldaan vóór 1 augustus 2016 en dat [geïntimeerde] voor die datum het recht heeft de termijn eenmalig met zes maanden te verlengen. In de huurovereenkomst is verder geen termijn verbonden aan het inroepen van de opschortende voorwaarden en staat juist dat de overeenkomst geacht wordt niet tot stand te zijn gekomen indien de voorwaarden niet voor 1 augustus 2016, althans binnen de verlengde termijn zijn vervuld. Andere omstandigheden dan de tekst van de overeenkomst heeft [geïntimeerde] niet (voldoende) gesteld.

Dat het beroep van [appellante] op de opschortende voorwaarde te laat is gedaan of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft [geïntimeerde] tot slot onvoldoende onderbouwd. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen in rov. 3.4.2. had [appellante] belang bij het kunnen inroepen van de opschortende voorwaarde indien [geïntimeerde] geen eigendom of gebruiksrecht zou hebben verkregen en dit belang had [appellante] op het moment dat zij een beroep deed op de opschortende voorwaarde nog steeds, zoals zij onbetwist heeft gesteld.

3.4.4.

Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst niet in werking is getreden en dat de grieven, Ia, Ib en IIa gedeeltelijk, slagen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

De overige grieven in principaal en incidenteel hoger beroep

3.4.5.

Met het oordeel dat de huurovereenkomst niet in werking is getreden behoeven de overige grieven in principaal hoger beroep geen behandeling.
Het hof verwerpt de grieven en vorderingen in incidenteel hoger beroep omdat ze zijn gebaseerd op het inwerkingtreden van de huurovereenkomst.

Slotsom in principaal en incidenteel hoger beroep

3.5.1.

Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen en [geïntimeerde] veroordelen hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald aan [appellante] terug te betalen plus rente.

3.5.2.

[geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en van het principaal en incidenteel hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

in principaal beroep

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant en doet opnieuw recht;

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 939,00 aan griffierecht en € 800,00 aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het principaal hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 85,79 aan verschotten, op € 1.978,00 aan griffierecht en op € 4.173,00 aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat voornoemde bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

in incidenteel hoger beroep

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 695,50 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.L. Bervoets en M.J. Pesch en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 april 2020.

griffier rolraadsheer