Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00861 en 17/00862
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 8 december 2017, nummers AWB/ROE 17/919 en 17/3060 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Echt - Susteren
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikkingen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet WOZ twee beschikkingen gegeven (hierna: de WOZ beschikkingen), waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna ook: de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot 1 januari 2015 is vastgesteld op € 316.000 en de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 is vastgesteld op € 284.000. Na tegen elk van deze beschikkingen gemaakt bezwaar is de waarde op de peildatum 1 januari 2013 bij uitspraak van de Heffingsambtenaar verminderd tot € 259.000. De waarde op de peildatum 1 januari 2016 is bij uitspraak van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende twee maal een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een maal een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 10 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [taxateur] , taxateur.
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 768 m³, een perceel oppervlakte van 1.393 m², een berging, een kelder, vijf dakkapellen en een overkapping. Op het perceel is een erfdienstbaarheid gevestigd.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak laten taxeren door [taxateur] , WOZ-taxateur. In een taxatierapport van 4 oktober 2017 wordt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2013 bepaald op € 259.000. Deze waarde is in het taxatierapport onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 29 november 2013 voor € 212.500, [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 3 december 2012 voor € 215.000 en [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 15 november 2013 voor € 210.000.
2.3.
In een taxatierapport van 4 oktober 2017 wordt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2016 bepaald op € 284.000. Deze waarde is in het taxatierapport onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres 5] te [woonplaats] , verkocht op 13 januari 2017 voor € 330.000, [adres 6] te [woonplaats] , verkocht op 15 december 2016 voor € 298.000 en [adres 7] te [woonplaats] , verkocht op 18 oktober 2016 voor € 231.000.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2016 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vermindering van de waarde naar de peildatum 1 januari 2013 en vermindering van de waarde naar de peildatum 1 januari 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2016 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
4.4.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Hierbij wordt geen acht geslagen op de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en de sindsdien opgetreden waardeontwikkeling. Ook de vaststelling van de objectkenmerken op een eerdere waardepeildatum is voor de onderhavige waardering niet relevant. Het Hof gaat gelet hierop voorbij aan de stelling van belanghebbende dat geen consistente lijn valt te ontdekken in de vaststelling van de inhoud en het type woning bij de waardebepaling naar peildata gelegen vóór de onderhavige waardepeildata. Ook de omstandigheid dat de kelder voorheen soms niet en soms wel werd meegenomen in de waardebepaling en dat bij de waardering naar eerdere waardepeildata zou zijn uitgegaan van onvergelijkbare referentieobjecten, is niet van belang voor de onderhavige waardebepalingen.
4.5.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. Het Hof overweegt dienaangaande ten aanzien van de beide waardebepalingen als volgt.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar bij de onderhavige waardebepalingen is uitgegaan van de juiste inhoud van de onroerende zaak en dat de onroerende zaak door hem terecht is getypeerd als een vrijstaande woning. Het Hof acht de voor de onderhavige waardebepalingen gebruikte referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn in het taxatierapport benoemd en daarbij is inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Gelet op de inhoud van het taxatierapport en de door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting acht het Hof aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate is rekening gehouden met de aanzienlijk minder goede staat van onderhoud, de minder goede kwaliteit van de woning, de omstandigheid dat de zolder niet bruikbaar is, de staat van de kelder en de verschillen tussen de dakkappellen. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat in de referentieobjecten eveneens asbest aanwezig is, zodat dit element is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat het waardedrukkend element van de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid niet hoger is dan het in aanmerking genomen bedrag van € 6.000 en dat de ligging tegenover de bioscoop geen invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de tegenover de woning gelegen bioscoop beschikt over parkeergelegenheid aan de achterzijde van de bioscoop en dat enige parkeerdruk eigen is aan het wonen in het centrum.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de overgelegde taxatierapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Inspecteur aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 21 februari 2019 door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, P. Fortuin en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.