ECLI:NL:GHSHE:2019:379

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00598

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 18 juli 2017, nummer ROE 16/2108 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats]

hierna: de Heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2016 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde voor de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.741.000. De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2016 (hierna: de aanslag ozb). Het tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.666.000 en bepaald dat de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 334 aan belanghebbende vergoedt.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de heer [A] , als vertegenwoordiger van belanghebbende, vergezeld door de heer [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [de ambtenaar] .

1.5.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand, bouwjaar 2008, met onder meer een loods van 1.647 m², drie kantoorruimten van elk 325 m², een werkruimte van 404 m² en 48 parkeerplaatsen. Het is gelegen binnen de hekken van [C] . Op (een gedeelte van) de grond van de onroerende zaak heeft belanghebbende een recht van (onder)erfpacht.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd dat is gedateerd op 5 januari 2017 en opgemaakt door taxateur
[taxateur] . In het taxatierapport is aan de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 een waarde in het economische verkeer van € 1.741.000 toegekend. Naast gegevens betreffende de onroerende zaak, waaronder beeldmateriaal, bevat dit rapport gegevens van de volgende objecten die zijn gelegen nabij [C] . Dit betreft de objecten [adres 2] te [plaats] en [adres 3] te [plaats] . [adres 2] is een bedrijfspand van het bouwjaar 1998 met kantoorruimten van respectievelijk 300, 180 en 100 m², een opslag- annex magazijnruimte van 900 m², een werkruimte van 565 m², een archiefruimte van 53 m², een showroom van 120 m², een luifel van 175 m² en 20 parkeerplaatsen. Dit object is per 1 januari 2016 verhuurd voor € 138.000,- per jaar. Het object aan de [adres 3] is een bedrijfspand van het bouwjaar 2004 met kantoorruimten van respectievelijk 191 en 347 m², een opslag- annex magazijnruimte van 952 m², een balie/receptie van 130 m² en 32 parkeerplaatsen. Dit object beschikt tevens over 766 m² extra grond en is op 18 april 2016 verkocht voor € 1.200.000. Het rapport vermeldt dat bij deze verkoop de taxateur de kapitalisatiefactor heeft bepaald op 10. De waarde van het onderhavig object bedraagt volgens dit rapport € 1.741.000.

2.3.

De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbende op 19 augustus 2015 getaxeerd door [D] , ten behoeve van de zekerheidstelling van leningen.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum juist, althans niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 1.540.000,
€ 1.161.000 of lager en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meest biedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2.

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Bij deze HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.

4.3.

Op de Heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde van de onroerende zaak van € 1.666.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.

4.4.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport. In dit taxatierapport zijn ten behoeve van de onderbouwing de gegevens van de onderhavige onroerende zaak en van twee referentie-objecten opgenomen. Van één van deze referentie-objecten is de rond de waardepeildatum feitelijk gerealiseerde huurprijs per m² bekend. Van het andere referentieobject is de verkoopprijs per 18 april 2016 bekend. Met behulp van deze gegevens is de huurwaarde van onderhavig object op € 178.000 bepaald. Voorts is met behulp van deze gegevens de kapitalisatiefactor berekend op 10.

4.5.

Belanghebbende heeft gesteld dat de aangevoerde referentie-objecten niet bruikbaar zijn omdat de onroerende zaak met de ligging op het vliegveldterrein samenhangende gebruiksbeperkingen kent en dat de referentie-objecten dergelijke gebruiksbeperkingen niet kennen, omdat zij niet binnen de hekken van het vliegveld liggen. Voorts heeft zij verwezen naar het door haar ingebrachte taxatierapport.

4.6.

De wijze van berekening van de gekapitaliseerde huurwaarde is niet in geschil. Voor wat betreft de vergelijkbaarheid van de twee referentie-objecten overweegt het Hof als volgt. De twee vergelijkingsobjecten zijn gelegen nabij het [C] . Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar aangebrachte referentiepanden (zie 2.2) qua kenmerken goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Voor wat betreft de ligging neemt het Hof mede in aanmerking dat in de uitspraak van de Rechtbank de beschikte waarde wegens de door belanghebbende aangevoerde gebruiksbeperkingen reeds is verlaagd met
€ 75.000. Daarmee is het verschil in ligging en daarmee samenhangende gebruiksmogelijkheden tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten voldoende tot uitdrukking gebracht.

4.7.

Met de Heffingsambtenaar is het Hof voorts van oordeel dat het taxatierapport dat belanghebbende heeft ingebracht, dat is opgesteld ten behoeve van zekerheidstelling van leningen, niet bruikbaar is in het kader van de waardevaststelling voor de WOZ. Het betreft geen huurwaardekapitalisatieberekening, het bevat geen referentiepanden en het gaat uit van een waardebepaling in verhuurde staat.

4.8.

Met inachtneming van het vorenstaande concludeert het Hof dat de waarde van de onroerende zaak, zoals door de Rechtbank vastgesteld (€ 1.666.000) niet te hoog is.

Slotsom

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.Beslissing

Het Hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond, en
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 31 januari 2019 door M. Harthoorn, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en A.M.F. Geerling, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.