ECLI:NL:GHSHE:2019:2948

• Datum uitspraak: 6 augustus 2019
• Publicatiedatum: 6 augustus 2019
• Zaaknummer: 200.211.763_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.M. Arnoldus-Smit; A.J. Henzen; L.S. Frakes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de nakoming van een koopovereenkomst van een woonhuis met bedrijfshal en de bouw van een nieuwe woning

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant] en [geïntimeerde] over de nakoming van een koopovereenkomst voor een woonhuis met bedrijfshal. De koopovereenkomst werd op 4 juni 2013 gesloten, waarbij [appellant] een bedrag van € 650.000,00 zou betalen voor de bestaande woning. Er waren afspraken gemaakt over de bouw van een nieuwe woning door [geïntimeerde] naast de bestaande woning. Echter, de levering van de woning vond niet plaats voor de afgesproken datum van 1 december 2013, omdat [appellant] een hogere schadevergoeding van zijn verzekeringsmaatschappij nastreefde. Dit leidde tot een ontbinding van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] op 14 juli 2014, nadat [appellant] niet had voldaan aan zijn verplichtingen.

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] betaling van € 115.632,00 van [appellant] wegens wanprestatie, terwijl [appellant] in reconventie de ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding vorderde. De rechtbank oordeelde in het voordeel van [geïntimeerde] en veroordeelde [appellant] tot betaling van € 104.929,35. [appellant] ging in hoger beroep, waarbij hij zeven grieven aanvoerde. Het hof beoordeelt of [geïntimeerde] voldoende inspanningen heeft geleverd voor de bouw van de nieuwe woning en of [appellant] in verzuim is geraakt. Het hof concludeert dat [geïntimeerde] zich voldoende heeft ingespannen en dat [appellant] in verzuim is geraakt, waardoor de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd was. De schadebegroting en de omvang van de schade worden verder onderzocht, waarbij deskundigenadvies noodzakelijk wordt geacht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team handelsrecht

zaaknummer 200.211.763/01

arrest van 6 augustus 2019

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,

hierna gezamenlijk: [appellant] ,

advocaat: mr. R. Raaijmakers te Eindhoven,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,

hierna gezamenlijk: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. C.A.M.J. de Wit te Veghel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 2 mei 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder nummer C/02/289246 / HA ZA 14-763 gewezen vonnis van 12 oktober 2016.

5. Het tussenarrest

In het tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast.

6. Het nadere procesverloop

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 2 mei 2017;

- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 14 juni 2017;

- de memorie van grieven tevens houdende akte vermeerdering van eis in reconventie, met producties;

- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens akte eisvermeerdering in conventie, met producties;

- de memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;

- de akte overlegging producties tevens korte reactie op memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;

- de antwoordakte n.a.v. akte d.d. 1 mei 2018 tevens korte reactie op memorie van antwoord in incident/vermeerdering eis, met productie.

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

7. De nadere beoordeling

7.1.

Het hof stelt aan de hand van de memorie van grieven in principaal appel, in samenhang met de conclusie van de dagvaarding in hoger beroep, vast dat het principaal appel is gericht tegen de vonnissen van de rechtbank van 7 januari 2015, 24 juni 2015, 23 september 2015 en 12 oktober 2016. Het incidenteel appel is gericht tegen het eindvonnis van 12 oktober 2016 (memorie van grieven in incidenteel appel, 42).

7.2.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast (vonnis 24 juni 2015, 2).

Partijen hebben op 4 juni 2013 een overeenkomst gesloten (hierna de koopovereenkomst) ter zake de verkoop van een woonhuis met bedrijfshal, ondergrond en aanhorigheden (hierna de bestaande woning) gelegen aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] door [geïntimeerde] tegen betaling van € 650.000,00 door [appellant] .

In artikel 25 van de koopovereenkomst (prod. 1 bij inl. dagvaarding) staat daarover – voor zover van belang – vermeld:
“Deze koop is tot stand gekomen doordat koper bij verkoper heeft medegedeeld dat hij de koopsom financiert met een uitkering die aan hem door een verzekeringsmaatschappij zal worden gedaan ten belope van € 600.000,00. (…) Koper heeft (…) ten overstaan van (…) verkoper verklaard nog niet met het toegezegde bedrag van € 600.000,00, van begin april 2013, te hebben ingestemd en van mening te zijn dat een hogere schadeloosstelling tot de mogelijkheden behoord.. De consequenties van deze stellingname ten opzichte van de verzekering, zijn koper momenteel nog niet bekend, maar mogen als gevolg van het feit dat de financiering bij het aanbod van € 600.000,00 rond was, niet ten nadele van verkoper komen.”

Partijen zijn voorts overeengekomen dat [appellant] voor 1 juli 2013 een waarborgsom van € 65.000,00 diende te voldoen. [appellant] heeft een bedrag van € 47.326.88 betaald.

[geïntimeerde] heeft ook de eigendom van een naastgelegen perceel. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was [geïntimeerde] voornemens daarop een nieuwe woning te laten bouwen (hierna de nieuwe woning).

[appellant] voert eenmansbedrijf ‘ [eenmansbedrijf] ’. Artikel 22 van de koopovereenkomst – voor zover van belang – vermeldt in dat verband het volgende:
“Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koper in het kader van zijn bedrijfsvoering het recht heeft een gespecificeerde offerte in te dienen voor het bouwen van een door verkoper te bouwen woning direct gelegen naast het verkochte. Verkoper geeft aan deze offerte in alle redelijkheid te zullen beoordelen en al het redelijke zal doen om tot gehele of gedeeltelijke gunning over te kunnen gaan tot opdrachtgeven van de bouw van deze woning.”

In een door partijen op 24 oktober 2013 ondertekende verklaring staat – voor zover van belang – vermeld:
“ Afstandsverklaring Ondergetekende de heer [appellant] , van [eenmansbedrijf] , heeft te kennen gegeven graag in aanmerking te willen komen voor de realisering van de ruwbouw van het door de familie [geïntimeerde] te bouwen woonhuis, kelder en inrit (…). De familie [geïntimeerde] wil hier in verband met de aankoop van de door hen bewoonde woning en bedrijfsruimte door de heer [appellant] en zijn partner binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid medewerking aan verlenen. De familie [geïntimeerde] wenst dat zij bij de uitvoering van de bouw alle mogelijke vrijheid blijft behouden ten aanzien van de keuze van (onder)aannemers (…) De familie [geïntimeerde] wenst zich in dit kader, in de ruimste zin des woords, alle rechten voor te behouden en het project desgewenst in onderdelen uit te voeren. (…)”

Partijen zijn bij het sluiten van de koopovereenkomst overeengekomen dat de levering van de bestaande woning uiterlijk op 1 december 2013 zou plaatsvinden. [appellant] heeft het aanbod in verband met voornoemde aanspraak uit een sommenverzekering echter afgewezen en is eind 2013 een procedure tegen de verzekeringsmaatschappij gestart teneinde een hogere uitkering te krijgen. De levering van de bestaande woning heeft hierdoor niet plaatsgevonden voor 1 december 2013.

Op 7 december 2013 heeft [appellant] [geïntimeerde] een offerte ter zake de bouw van de nieuwe woning doen toekomen. [geïntimeerde] heeft ook bij andere partijen offertes aangevraagd. [geïntimeerde] heeft de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning vervolgens aan een andere aannemer gegund. Hierna heeft [appellant] bij brief van 14 februari 2014 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.

Bij brief van 14 april 2014 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd om voor 1 juli 2014 mee te werken aan de overdracht van de bestaande woning bij de notaris. [appellant] heeft hier niet aan voldaan. Bij brief van 14 juli 2014 heeft [geïntimeerde] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.

7.3.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie samengevat gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 115.632,00, te vermeerderen met rente en kosten.

[geïntimeerde] heeft hieraan samengevat ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis tot afname van de bestaande woning en tot betaling van de koopprijs. [geïntimeerde] begrootte zijn daardoor geleden schade op de gevorderde hoofdsom.

[appellant] heeft verweer gevoerd.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie samengevat gevorderd te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 14 februari 2014 is ontbonden en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 47.327,88 alsook de door [appellant] geleden schade, op te maken bij staat, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[appellant] heeft hieraan samengevat ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 22 van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft zich niet voldoende ingespannen om te komen tot overeenstemming voor de bouw van de nieuwe woning, aldus [appellant] .

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.

7.4.

De rechtbank heeft bij vonnis van 24 juni 2015 een deskundigenbericht gelast en bij eindvonnis van 12 oktober 2016 in conventie [appellant] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 104.929,35, te vermeerderen met rente en in conventie en in reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

7.5.

[appellant] heeft in principaal appel zeven grieven (1, 2 en 2.1-2.5) aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging, tot afwijzing van het door [geïntimeerde] gevorderde en tot toewijzing van het door [appellant] gevorderde, zoals vermeerderd in hoger beroep, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. De eisvermeerdering heeft betrekking op een hoofdelijke veroordeling, op de wettelijke rente en op terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen heeft voldaan, te vermeerderen met rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel verweer gevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel enkele ongenummerde grieven aangevoerd (memorie, 42-50). Hij heeft geconcludeerd, naar het hof begrijpt, tot vernietiging voor zover zijn vorderingen zijn afgewezen en tot algehele toewijzing van zijn vermeerderde vorderingen. De vermeerdering heeft betrekking op nieuwe schadeposten als na te melden.

[appellant] heeft in incidenteel appel verweer gevoerd. Hij heeft geconcludeerd, naar het hof begrijpt, tot bekrachtiging voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in hoger beroep.

7.6.

De grieven in principaal appel en incidenteel appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

7.7.

Het geschil in principaal appel spitst zich in de eerste plaats toe op de vraag of [geïntimeerde] zich voldoende heeft ingespannen om te komen tot een afspraak voor de bouw van de nieuwe woning door [appellant] (grief 1 principaal appel).

7.8.

Het hof neemt in aanmerking dat [geïntimeerde] in artikel 22 van de koopovereenkomst heeft verklaard de offerte van [appellant] “in alle redelijkheid te zullen beoordelen” en “al het redelijke” te zullen doen om tot afspraken te komen met [appellant] (7.1 e hiervoor). In de afstandsverklaring staat dat [geïntimeerde] “binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid” medewerking wil verlenen (7.1 f hiervoor). Partijen hebben verder niets vastgelegd over wat precies redelijk zou zijn in een overlegtraject over een opdracht voor de bouw van de nieuwe woning. [geïntimeerde] voert aan dat hij de offerte van [appellant] in ontvangst heeft genomen en daaraan aandacht heeft besteed en dat dit voldoende is voor de nakoming van de afspraken. [appellant] heeft een e-mail van zijn makelaar overgelegd (productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellant] ) met betrekking tot gesprekken tussen partijen. [geïntimeerde] heeft zich nog niet kunnen uitlaten over deze e-mail. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen zich uit te laten over deze e-mail en het daarop gebaseerde standpunt van [appellant] .

7.9.

[appellant] heeft zich verder beroepen op een verband tussen de aankoop van de bestaande woning en de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning. [appellant] bedoelt hiermee dat de opdracht voor de bouw van wezenlijk belang was voor de aankoop en dat [appellant] uitsluitend bereid was de bestaande woning te kopen met dien verstande dat hij de opdracht zou krijgen voor de bouw van de nieuwe woning. [appellant] heeft gewezen op het belang van de opdracht voor zijn bedrijfsvoering in die periode en de in zijn visie naar verhouding hoge aankoopprijs van € 650.000,00. Het hof overweegt dat [appellant] geen concrete feiten heeft gesteld aan de hand waarvan hij bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht aannemen dat [geïntimeerde] bindende afspraken wenste te maken over een dergelijk verband. Daarom is de stelling van [appellant] , dat partijen een dergelijke samenhang tussen de aankoop van de bestaande woning en de bouw van de nieuwe woning hebben afgesproken, onvoldoende onderbouwd.

7.10.

De conclusie wat betreft het eerste geschilpunt is dat [geïntimeerde] in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij akte uit te laten over productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellant] en het daarop gebaseerde standpunt van [appellant] .

7.11.

Het volgende geschilpunt in principaal appel is de vraag of [appellant] op 1 juli 2014 in verzuim is geraakt (met betrekking tot de nakoming van de koopovereenkomst) en de vraag of [geïntimeerde] bevoegd was bij brief van 14 juli 2014 de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen (grief 2.1 principaal appel).

7.12.

[appellant] betoogt in de kern (grieven principaal appel, 56 en verder) dat [geïntimeerde] “zich dusdanig [heeft] opgesteld dat hij feitelijk (wellicht met frisse tegenzin) instemde met levering op een latere (nog te bepalen) datum” (dus na 1 december 2013, in verband met de nog lopende procedure; 7.1 g hiervoor). [appellant] stelt verder dat hij niet in verzuim is geraakt omdat hij de koopovereenkomst mocht ontbinden.

Deze stellingen zijn door [geïntimeerde] betwist (in elk geval wat betreft de periode na 14 juli 2014, de datum van de ontbinding).

Het hof overweegt dat [appellant] zijn betoog – dat [geïntimeerde] instemde met levering op een latere datum – in het geheel niet heeft onderbouwd aan de hand van concrete uitlatingen of andere gedragingen van [geïntimeerde] , waaraan [appellant] redelijkerwijs een conclusie over de gestelde instemming mocht verbinden. De stelling dat [appellant] niet in verzuim is, is naar het oordeel van het hof dus eveneens ongegrond.

7.13.

De conclusie wat betreft het tweede geschilpunt is dus dat [appellant] in verzuim is geraakt, zoals de rechtbank heeft overwogen (vonnis 24 juni 2015, 4.12).

7.14.

[geïntimeerde] was op grond van de beslissingen hiervoor bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden, zoals hij heeft gedaan bij brief van 14 juli 2014 (7.1 i hiervoor).

7.15.

Het laatste geschilpunt in principaal appel betreft, evenals het geschil in incidenteel appel, de omvang van de door [geïntimeerde] geleden schade (grief 2 en grieven 2.2-2.5 principaal appel; grieven incidenteel appel). [appellant] meent dat [geïntimeerde] geen schade heeft geleden waarvoor [appellant] aansprakelijk is. [appellant] acht het niet redelijk dat de volledige schade aan hem wordt toegerekend. [geïntimeerde] meent dat hij meer schade heeft geleden dan de rechtbank toewijsbaar heeft geacht, in overeenstemming met de vermeerderde vorderingen in hoger beroep. Het hof behandelt achtereenvolgens de aangevoerde argumenten en posten.

7.16.

Het eerste onderdeel van dit geschilpunt gaat over de schadebegroting.

[appellant] maakt bezwaar tegen de waardering van de bestaande woning op € 650.000,00. [appellant] merkt op dat hij uitging van de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning (grieven principaal appel, 63). Hij voegt daaraan toe dat de reële marktwaarde omstreeks 4 juni 2013 € 535.000,00 was (grieven principaal appel, 64). Hij wijst er ook op dat sprake is van een bedrijfswoning (grieven principaal appel, 66) en vindt dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). Volgens [appellant] is de schade maximaal € 30.000,00 tot € 35.000,00 (grieven principaal appel, 71), rekening houdend met de voorgaande argumenten. [appellant] voert verder aan dat de schade in het licht van het voorgaande voor hem niet voorzienbaar was (grieven principaal appel, 72-74). Hij dacht dat de marktwaarde € 650.000,00 was en behoefde niet bedacht te zijn op een veel lagere waarde, die pas in dit geding in eerste aanleg is gebleken, aldus [appellant] . [geïntimeerde] is verder volgens [appellant] de afspraken wat betreft de bouw van de nieuwe woning niet nagekomen en ook dit was niet voorzienbaar, aldus [appellant] .

7.17.

[geïntimeerde] stelt in incidenteel appel dat hij veel meer schade heeft dan het bedrag dat de rechtbank heeft begroot. Hij wijst op de actuele stand van zaken (grieven incidenteel appel, 43 en verder). Hij heeft de bestaande woning uit de verkoop gehaald in verband met ongunstige marktontwikkelingen, aldus [geïntimeerde] . Hij begroot de aanvullende schade (bovenop de veroordeling die de rechtbank heeft uitgesproken) op € 88.000,00 (grieven incidenteel appel, 47).

7.18.

Het hof overweegt wat dit eerste onderdeel betreft dat de schade moet worden begroot aan de hand van een vergelijking van de werkelijke situatie waarin [geïntimeerde] zich bevindt en de hypothetische situatie bij een in alle opzichten onberispelijke nakoming.

Het hof acht op dit punt deskundigenonderzoek noodzakelijk. De advisering waarvan de rechtbank moest uitgaan, is intussen door tijdsverloop niet meer actueel. Het hof is daarnaast van oordeel dat de bestaande woning moet worden gewaardeerd als bedrijfswoning: [appellant] stelt onweersproken dat dit de bestemming is en dat dit een impact heeft op de waardering. Het hof zal als peildatum hanteren: de dag waarop de deskundige rapporteert. Het gaat immers om de actuele stand van zaken, die zoveel mogelijk moet worden benaderd in het eindarrest. Het hof heeft kennis genomen van de stelling van [geïntimeerde] dat hij de bestaande woning na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft verhuurd en inkomsten heeft genoten (7.33 hierna). Het hof is voorshands van oordeel dat de huurinkomsten moeten worden verdisconteerd in de schadebegroting als voordeel dat [geïntimeerde] bij een onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst niet zou hebben genoten. Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

• Welke waarde heeft de bestaande woning (7.2 a hiervoor), gewaardeerd als bedrijfswoning, op de dag waarop u uw rapport indient?
• Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

7.19.

Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over de vragen en - bij voorkeur eensluidend - de persoon van de te benoemen deskundige. Partijen mogen zich ook bij akte uitlaten over de vraag welke huurinkomsten [geïntimeerde] uit verhuur van de bestaande woning heeft genoten in de periode na de ontbinding van de koopovereenkomst.

7.20.

Het hof is gelet op de omstandigheden van dit geding voornemens de kosten van de deskundige voorshands gelijkelijk ten laste van partijen te brengen. De bewijslast rust op [geïntimeerde] , maar het hof heeft beslist dat [appellant] in beginsel aansprakelijk is.

7.21.

Het hof verwerpt de stelling van [appellant] dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). [appellant] heeft niet aan de hand van concrete feiten uitgelegd dat en waarom hij bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht aannemen een woning, die geen bedrijfswoning was, te kopen. De aanduiding “woonhuis” in de koopovereenkomst is niet genoeg. Het ging om een specifiek object, dat op zichzelf wel een woonhuis is. [appellant] (bijgestaan door een aankoopmakelaar) wist of behoorde te weten welke bestemming dit object had. Het hof verwerpt de overige argumenten van [appellant] in dit verband. [appellant] heeft niet uitgelegd dat en waarom de marktwaarde voor hem, bijgestaan door een aankoopmakelaar, niet voorzienbaar zou zijn. Indien [appellant] al, bijgestaan door een aankoopmakelaar, ten onrechte uitging van een te hoge marktwaarde, die niet voorzienbaar was, komt dit (bij gebreke van een toelichting die in een andere richting wijst) voor zijn rekening. [appellant] behoort ook te weten dat marktontwikkelingen onzeker zijn. Het hof heeft het argument dat [geïntimeerde] tekort zou zijn geschoten wat betreft de nieuwe woning al hiervoor verworpen.

7.22.

De conclusie wat betreft het eerste onderdeel (schadebegroting) is dat deskundige advisering wat betreft de waarde van de bestaande woning noodzakelijk is en dat het hof de overige argumenten van [appellant] verwerpt.

7.23.

Het tweede onderdeel van dit laatste geschilpunt betreft het betoog van [appellant] dat het op grond van art. 6:98 BW vereiste causaal verband ontbreekt (grieven principaal appel, 78, 80-81). [appellant] betoogt dat er geen gronden zijn de “volledige schade” aan hem “toe te rekenen”. [appellant] wijst erop [geïntimeerde] nog eigenaar is van de bestaande woning. [geïntimeerde] heeft volgens [appellant] geen nadeel, maar [appellant] zelf heeft naar hij stelt enkel nadeel. Het gaat volgens [appellant] om een enorm en niet voorzienbaar schadebedrag voor een leek zoals hij is, terwijl [geïntimeerde] professioneel rentmeester is. [appellant] noemt de aard van de aansprakelijkheid en de aard van de schade, de werkelijke waarde van de bestaande woning, de status als bedrijfswoning, de “lakse” prestatie van [geïntimeerde] (wat betreft de opdracht voor de nieuwe woning) en een (beweerdelijke) zakelijke band tussen [geïntimeerde] en de aankoopmakelaar van [appellant] .

7.24.

[appellant] heeft kennelijk bedoeld dat hij de schade niet heeft veroorzaakt (in de zin van condicio sine qua non) en dat de schade in redelijkheid niet aan hem kan worden toegerekend. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof ook deze betwisting van de stelling van [geïntimeerde] dat is voldaan aan de vereisten van artikel 6:98 BW niet voldoende onderbouwd, voor zover het gaat om de hierboven in 7.18 genoemde schade. [appellant] heeft de bestaande woning niet afgenomen en [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst ontbonden. Hieruit volgt ten eerste dat [appellant] de schade wel heeft veroorzaakt en dat er sprake is van een condicio sine qua non verband. Voorts is het hof van oordeel dat de schade in zodanig verband staat met het niet afnemen van de woning, dat deze mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de gedragingen van [appellant] moet worden toegerekend. De stellingen van [appellant] rechtvaardigen geen ander oordeel. Hij heeft niet uitgelegd dat en waarom hij niet op de hoogte kon en behoorde te zijn van alle relevante omstandigheden wat betreft de bestaande woning en de nieuwe woning. Hij had een aankoopmakelaar. Hij heeft niet aan de hand van concrete feiten uitgelegd dat en waarom deze makelaar zich – op een relevante wijze die aan [geïntimeerde] moet worden verweten – niet voldoende voor hem zou hebben ingezet. Een eventuele band met [geïntimeerde] is daarvoor niet voldoende. De stelling dat [appellant] een leek is, is daarvoor ook niet genoeg, en is ook niet geheel juist: [appellant] was ook als aannemer bezig een opdracht (voor de nieuwe woning) binnen te halen. [geïntimeerde] heeft wel degelijk nadeel, zoals het hof hiervoor heeft beslist.

7.25.

De conclusie wat betreft het tweede onderdeel hangt mede af van de overige door [geïntimeerde] in incidenteel appel gestelde (aanvullende) schadeposten. In dit kader zal het hof hierna overgaan tot beoordeling daarvan.

7.26.

Het derde en laatste onderdeel betreft art. 6:109 BW. [appellant] beroept zich tot slot op matiging van de schade op grond van de redelijkheid en billijkheid (6:109 BW, grieven principaal appel, 82). [appellant] wijst op zijn draagkracht. Hij heeft naar hij stelt voldaan aan het vonnis in eerste aanleg. Daarvoor heeft hij volgens zijn stellingen de letseluitkering gebruikt. Deze uitkering was bestemd voor zijn toekomst, aldus [appellant] .

7.27.

Het hof overweegt dat de door [appellant] genoemde feiten geen beroep op matiging van de schadevergoeding kunnen rechtvaardigen. [appellant] heeft niet aan de hand van een deugdelijke, zakelijke analyse inzicht gegeven in zijn vermogenstoestand. Het hof wijst op de omstandigheid dat [appellant] zijn letseluitkering heeft willen aanwenden voor een investering in de bestaande woning en (zoals hij stelt) voor een opdracht voor de bouw van de nieuwe woning (dus voor zijn onderneming). Het is bij deze stand van zaken niet kennelijk onaanvaardbaar dat hij de letseluitkering aanwendt voor de vergoeding van schade in dit kader. Toekenning van volledige schadevergoeding, in de door [appellant] geschetste omstandigheden, leidt naar het oordeel van het hof niet tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen (art. 6:109 lid 1 BW).

7.28.

De conclusie in principaal appel en (wat betreft de waardering van de bestaande woning) in incidenteel appel is dat [geïntimeerde] zich bij akte mag uitlaten over productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellant] (7.10 hiervoor), dat deskundige advisering over de actuele waarde van de bestaande woning nodig is (7.19 hiervoor) en dat de overige argumenten van [appellant] in principaal appel ongegrond zijn. De beslissing wat betreft het eerste geschilpunt (7.10 hiervoor) en de schadebegroting wordt aangehouden. De grieven in principaal appel falen voor het overige.

7.29.

[geïntimeerde] stelt in incidenteel appel enkele (aanvullende) posten:

- € 5.850,00 voor gederfde huurinkomsten (grieven incidenteel appel, 42, tweede streep);

- € 2.250,00 of € 2.600,00 voor door [appellant] in gebruik genomen grond (grieven incidenteel appel, 42, derde streep, en petitum);

- € 1.149,50 voor makelaarskosten (grieven incidenteel appel, 42, vierde streep, en 49);

- € 5.700,00 voor leegstandskosten (grieven incidenteel appel, 42, vijfde streep);

- minimaal € 300.000,00 of € 75.000,00 voor stichtingskosten nieuwe woning, gederfde verkoopopbrengst woonzorgboerderij en nadeel door huurderschap nieuwe woning (in plaats van eigendom) (grieven incidenteel appel, 50, productie 14, blz. 5-6, en petitum);

- € 10.000,00 voor immateriële schade;

- € 14.694,05 + p.m. voor de werkelijke kosten van rechtsbijstand (petitum).

Het hof zal deze posten achtereenvolgens beoordelen.

7.30.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de post van € 5.850,00 voor gederfde huurinkomsten dat hij in verband met de koopovereenkomst een korting heeft gegeven van € 150,00 per maand op de huur van bepaalde ruimte voor de periode tot aan de realisatie van de nieuwe woning en dat flinke vertraging is ontstaan door de gerechtelijke procedure van [appellant] over de letseluitkering. De vorige huurder betaalde volgens [geïntimeerde] veel meer. [geïntimeerde] verbindt aan deze stellingen de conclusie dat hij recht heeft op schadevergoeding. [appellant] betwist dit. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof niet toegelicht wat partijen over en weer hebben gezegd of gedaan, waaruit [geïntimeerde] redelijkerwijs mocht begrijpen dat hij gelet op de koopovereenkomst de gestelde korting op de huurprijs gaf en, bij wanprestatie van [appellant] wat betreft de koopovereenkomst, gerechtigd zou zijn een vergoeding te verlangen. De stelling van [geïntimeerde] (“in de onderhandelingen met [appellant] werd gesproken over een huur van € 800,00 per maand” en “zonder de ontbonden koop had [geïntimeerde] nimmer ingestemd met een verhuur tegen een lagere huurprijs”, grieven incidenteel appel, 42, tweede streep) is niet concreet genoeg. [geïntimeerde] heeft dus niet voldoende onderbouwd dat een causaal verband bestaat tussen de wanprestatie van [appellant] en de gestelde schade (in die zin dat de schade in redelijkheid aan de wanprestatie moet worden toegerekend). Het hof zal de vordering wat betreft de post van € 5.850,00 voor gederfde huurinkomsten afwijzen.

7.31.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de post voor door [appellant] in gebruik genomen grond dat [appellant] een perceel (gepacht door [geïntimeerde] ) zonder toestemming (en in strijd met het bestemmingsplan) in gebruik heeft genomen en voor zijn bedrijfsvoering heeft gebruikt en dat [geïntimeerde] daardoor huurinkomsten heeft gederfd. [appellant] betwist deze stellingen. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende gemotiveerd uitgelegd wat [appellant] – op ongeoorloofde wijze – concreet heeft gedaan en dat en waarom [geïntimeerde] dit perceel aan een ander tegen betaling had kunnen verhuren, indien de gewraakte handelwijze van [appellant] zou zijn uitgebleven. [geïntimeerde] heeft ook niet gesteld dat hij [appellant] in de loop van de jaren heeft gewezen op het beweerdelijk ongeoorloofde gebruik en het ontbreken van toestemming en hem heeft verzocht dit gebruik te staken. Het hof zal de vordering wat betreft de post voor door [appellant] in gebruik genomen grond afwijzen.

7.32.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de post van € 1.149,50 voor makelaarskosten, naar het hof begrijpt, dat hij deze heeft betaald in verband met inspanningen voor de verkoop van de bestaande woning na de ontbinding. [geïntimeerde] heeft een bankafschrift en een factuur overgelegd (producties 12-13 grieven incidenteel appel) en opgemerkt dat de kosten gezien de voortdurende inspanningen verder oplopen. [appellant] heeft tot verweer aangevoerd dat een factuur en een specificatie van de werkzaamheden ontbreken. Het hof overweegt dat deze post in beginsel als gevolg van de ontbinding toewijsbaar is. De transactie strekte er immers toe dat [geïntimeerde] in zijn vermogen niet langer de bestaande woning zou hebben, maar wel de koopprijs in geld. Als gevolg van de ontbinding heeft hij nog de bestaande woning in zijn vermogen. Hij ontvangt een vergoeding voor de (eventuele, nog te begroten) minderwaarde (7.18 hiervoor). Maar hij wenst in de situatie te worden gebracht waarin hij zich zou hebben bevonden bij onberispelijke nakoming. Hij mag dit verlangen. Dat betekent dat hij de bestaande woning nog te gelde moet maken. De kosten die daarmee samenhangen komen dus voor vergoeding in aanmerking. Maar de hoogte van de vordering is in dit stadium nog onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte het bedrag van de vordering nader toe te lichten, de werkzaamheden van de makelaar te specificeren en facturen over te leggen.

7.33.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de post van € 5.700,00 voor kosten voor leegstand dat hij ondanks inspanningen de bestaande woning niet kon verkopen, dat de bestaande woning leeg heeft gestaan in de periode 16 juni 2015 tot en met 1 april 2016 en dat hij huurinkomsten heeft gederfd. Het hof overweegt dat deze post opgaat in de schadebegroting hiervoor wat betreft de waardering van het huis (7.18 hiervoor). Die begroting zal immers worden vermeerderd met rente. Daarmee krijgt [geïntimeerde] een vergoeding voor de vertraging in de betaling van het verschuldigde. Zijn schade is daarmee vergoed. Er is geen ruimte voor een afzonderlijke vergoeding voor leegstand. Integendeel: huurinkomsten moeten voorshands worden verdisconteerd in de schadebegroting als voordeel dat [geïntimeerde] bij een onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst niet zou hebben genoten. Het hof zal de vordering ook wat betreft de post voor leegstand afwijzen.

7.34.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de post van minimaal € 300.000,00 of € 75.000,00 voor stichtingskosten nieuwe woning, gederfde verkoopopbrengst woonzorgboerderij en nadeel door huurderschap nieuwe woning dat hij deze schade lijdt als gevolg van de ontbinding. [appellant] heeft dit betwist. Het hof overweegt dat [geïntimeerde] niet heeft uitgelegd dat en waarom hij deze kosten moest maken als gevolg van de ontbinding en niet zou hebben gemaakt bij onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst.

7.35.

Het hof overweegt in dit verband in de eerste plaats dat de stichtingskosten bestaan uit (productie 14, grieven incidenteel appel): aankoopkosten landbouwgrond, architectkosten, legeskosten, procedure bestemmingsplan, aankoop bouwtitel bij een particulier, bouwkosten inclusief omgevingsvergunning en leges, en aanleg tuin verharding. Deze kosten zijn dus, zo begrijpt het hof, onderdeel van de bouw van de nieuwe woning. Zonder nadere toelichting moet het hof ervan uitgaan dat deze kosten ook zouden zijn gemaakt bij onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst. Ook dan zou [geïntimeerde] immers verantwoordelijk zijn voor de bouw van de nieuwe woning (door [appellant] of een andere aannemer). [geïntimeerde] heeft de vordering op dit punt niet voldoende onderbouwd.

7.36.

[geïntimeerde] stelt wat betreft de zorgboerderij dat hij deze te gelde moest maken om financiële middelen vrij te maken, als gevolg van de ontbinding. Hij had immers, zo stelt hij, de opbrengst van de bestaande woning met spoed nodig voor de bouw van de nieuwe woning. [geïntimeerde] stelt dat hij onder druk van de omstandigheden (de ontbinding) genoegen moest nemen met een veel te lage prijs, die slechts ten dele werd gecompenseerd door fiscale voordelen. [appellant] heeft een en ander betwist. Het hof overweegt dat deze toelichting van [geïntimeerde] niet voldoende is om aan te kunnen nemen dat deze schade in redelijkheid kan worden toegerekend aan de ontbinding. [geïntimeerde] heeft niet uitgelegd dat en waarom hij geen financiering kon aanvragen, bijvoorbeeld door aan de bank hypotheek op de bestaande woning te geven (voor de periode tot aan de verkoop). Voor het overige is niets gesteld over een dergelijke financiering en de kosten ervan. Al met al is niet duidelijk dat de verkoop van de zorgboerderij tegen een veel te lage prijs nodig was. [geïntimeerde] heeft de vordering op dit punt niet voldoende onderbouwd.

7.37.

[geïntimeerde] stelt wat betreft het nadeel door huurderschap (van (de grond onder) de nieuwe woning, gehuurd van familie) dat hij mede gezien zijn leeftijd de grond niet kon of durfde te kopen onder de omstandigheden. Hij heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende uitgelegd waarom niet. De aankoop van de grond lijkt, zonder nadere uitleg, een bescheiden aanvulling op het project voor de bouw van de nieuwe woning. Als het gaat om een tekort aan liquide middelen, had een hypothecaire financiering wellicht soelaas geboden. Over die mogelijkheid is niets gesteld. [geïntimeerde] gaat ervan uit dat hij de huur kan opbrengen. Niets is gesteld over bijzondere voorwaarden in de huur, die niet voor een marktpartij (maar wel voor familie) aanvaardbaar zouden zijn. Daaruit volgt, zonder nadere uitleg, dat hij ook in staat zou kunnen zijn de hypotheeklasten op te brengen. [geïntimeerde] stelt dat hij huurder en geen eigenaar van de nieuwe woning is (productie 14, blz. 6 onderaan), maar zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom hij de nieuwe woning zou bouwen (en de kosten van de bouw zou dragen) en vervolgens zou kiezen voor huurderschap van het geheel. Onduidelijk is wie dan de eigenaar is en waarom [geïntimeerde] het geheel (en niet alleen de grond) zou moeten huren. [geïntimeerde] heeft na productie 14 nadere producties overgelegd, maar het hof kan uit de overgelegde stukken geen duidelijke antwoorden achterhalen op alle voornoemde punten, die in de processtukken hadden moeten worden toegelicht. [geïntimeerde] heeft de vordering op dit punt niet voldoende onderbouwd.

7.38.

Het hof zal gelet op het voorgaande de vordering wat betreft deze posten (7.34) afwijzen.

7.39.

[geïntimeerde] heeft de post van € 10.000,00 voor immateriële schade onderbouwd (productie 14 grieven incidenteel appel, blz. 7) met het betoog dat deze procedure kort gezegd veel ergernis oplevert en dat [appellant] opzettelijk kwetsende standpunten aanvoert en psychische en lichamelijke schade veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft verder verschillende verwijten opgesomd en zijn inspanningen en werkzaamheden in de loop van de jaren omschreven. Hij stelt dat [appellant] ondanks de duidelijke bewoordingen van de koopovereenkomst niet heeft meegewerkt en gekunstelde argumenten heeft verzonnen om zijn wanprestatie te rechtvaardigen (grieven incidenteel appel, 50). Het hof acht deze toelichting onvoldoende als grondslag voor een vergoeding van immateriële schade. De ergernis als gevolg van de slepende procedure acht het hof zonder meer begrijpelijk, maar dit is volgens de geldende jurisprudentie niet een toereikende grond voor schadevergoeding. De handelwijze en proceshouding van [appellant] zijn naar het oordeel van het hof niet onrechtmatig. Het hof zal de vordering ook wat betreft deze post afwijzen.

7.40.

Wat betreft de post voor de werkelijke kosten van rechtsbijstand overweegt het hof dat de volgende rechtsregels hier gelden. De vordering tot vergoeding van alle in verband met de onderhavige procedure gemaakte kosten, is slechts toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353; HR 6 april 2012, LJN BV7828, NJ 2012/233).

7.41.

Het hof overweegt dat [geïntimeerde] ook wat deze post betreft geen duidelijke onderbouwing heeft gegeven. De door [geïntimeerde] omschreven feiten zijn niet voldoende om aan te kunnen nemen dat [appellant] misbruik van procesrecht heeft gemaakt of anderszins onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof zal de vordering ook wat betreft deze post afwijzen.

7.42.

De conclusie in het incidenteel appel is dat [geïntimeerde] zich bij akte mag uitlaten over de makelaarskosten (7.32 hiervoor) en dat de overige vorderingen van [geïntimeerde] (7.29 hiervoor) zullen worden afgewezen; in zoverre falen de grieven in incidenteel appel.

7.43.

Het hof overweegt tot slot dat de door [appellant] omschreven feiten geen beroep op eigen schuld rechtvaardigen (art. 6:101 lid 1 BW), mocht [appellant] dit hebben bedoeld. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] niet voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten. Het hof kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aannemen dat hier sprake is van een omstandigheid die aan de benadeelde ( [geïntimeerde] ) kan worden toegerekend, in de zin van art. 6:101 lid 1 BW.

7.44.

De conclusie van al het voorgaande is dat partijen zich bij akte mogen uitlaten zoals bepaald onder:

- 7.10 ( gesprekken, productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellant] );

- 7.19 ( schadebegroting, deskundigenonderzoek, huurinkomsten);

- 7.32 ( makelaarskosten).

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

8. De uitspraak

Het hof:

8.1.

verwijst de zaak naar de rol van 1 oktober 2019 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] tot het hiervoor onder 7.10, 7.19 en 7.32 omschreven doel, waarna [appellant] vier weken later een antwoordakte kan nemen;

8.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, A.J. Henzen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 augustus 2019.

griffier rolraadsheer