Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.233.257/01
arrest van 25 juni 2019
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem,
tegen
[makelaars en taxateurs] Makelaars en Taxateurs B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. N.C.P. Meijs te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 december 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 september 2017, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/316715/ HA ZA 17-51)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 26 april 2017.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2 weergegeven welke feiten tussen partijen vaststaan. Hiertegen is geen grief aangevoerd, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
Het gaat om de volgende feiten:
3.1.1.
Op 18 december 1998 heeft [appellant] samen met zijn toenmalige echtgenote de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] gekocht.
3.1.2.
Na de scheiding heeft [appellant] op 29 juli 2005 de volle eigendom van de woning verkregen. Daarvoor heeft [appellant] een financiering afgesloten. Ten behoeve van het verkrijgen van deze financiering is [geïntimeerde] op 6 juli 2005 gevraagd de woning te taxeren. [geïntimeerde] heeft de onderhandse verkoopwaarde van de woning toen, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 360.000,-.
3.1.3.
Anderhalf jaar later, op 27 december 2006, heeft [appellant] [geïntimeerde] opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van de woning. [geïntimeerde] heeft de woning in verband met deze opdracht opnieuw getaxeerd, waarbij hij de waarde heeft vastgesteld op een bedrag tussen € 336.000,- en € 340.000,-. De vraagprijs van de woning is vervolgens vastgesteld op € 372.500,- k.k.
3.1.4.
Op 28 augustus 2007 heeft [appellant] de bemiddelingsopdracht aan [geïntimeerde] ingetrokken. [geïntimeerde] heeft de woning vervolgens uit de verkoop gehaald.
3.1.5.
Op 10 oktober 2007 heeft [appellant] [geïntimeerde] opnieuw opdracht verleend te bemiddelen bij de verkoop van de woning. De verkoopprijs is toen vastgesteld op € 349.000,- k.k. Drie maanden later, op 7 januari 2008, heeft [appellant] ook deze opdracht ingetrokken.
3.1.6.
De woning is in de jaren na de tweede intrekking diverse malen door verschillende andere makelaars tegen uiteenlopende prijzen te koop en te huur aangeboden. In mei 2011 is de woning verhuurd (door 10+ Makelaars) en in november 2016 is de woning verkocht voor € 231.000,- k.k. (door [makelaardij] Makelaardij).
3.1.7.
Na het beëindigen van de tweede opdracht is er geen contact geweest tussen [appellant] en [geïntimeerde] tot een brief van (de advocaat van) [appellant] aan [geïntimeerde] van 21 maart 2016.
3.2.
[appellant] stelt zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat [geïntimeerde] jegens hem is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als opdrachtnemer dan wel onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door aan hem mee te delen dat de woning aan de [adres] binnen drie maanden verkocht zou zijn voor een prijs van € 360.000,-, althans voor een prijs waarbij een overwaarde van tenminste € 100.000,- behaald zou worden, zodat hij gerust een andere woning kon kopen. In hoger beroep stelt [appellant] dat [geïntimeerde] aan hem heeft meegedeeld dat de verkoop van de woning aan de [adres] “binnen afzienbare tijd” zou plaatsvinden.
[appellant] stelt verder dat hij, op basis van deze mededelingen van [geïntimeerde] in 2007 een nieuwe woning heeft gekocht alvorens zijn oude woning aan de [adres] was verkocht.
Nadien is gebleken dat de vraagprijs voor de woning aan de [adres] veel te hoog was en dat de woning voor die prijs niet verkoopbaar was. [appellant] stelt dat hij als gevolg hiervan schade heeft geleden, bestaande in driedubbele hypotheeklasten gedurende een periode van tien jaren, namelijk de hypotheeklasten voor zijn nieuwe woning, voor zijn oude woning aan
de [adres] (waarop een hypotheek ten bedrage van € 230.000,- was gevestigd) en voor een overbruggingshypotheek ten bedrage van € 98.000,-.
[appellant] stelt dat hij daarnaast schade heeft geleden doordat achterstallig onderhoud aan de woning aan de [adres] is ontstaan, hetgeen van invloed is geweest op de uiteindelijke verkoopprijs in 2016.
[appellant] vorderde in eerste aanleg op grond van het voorgaande:
een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten jegens hem in de nakoming van haar contractuele verplichtingen en/of dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld;
veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van het door hem geleden vermogensverlies, door de rechtbank in goede justitie nader te begroten, dan wel nader op te maken bij staat;
veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de nakosten.
3.3.
[geïntimeerde] is het oneens met de stelling van [appellant] dat zij tekort zou zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als opdrachtnemer dan wel onrechtmatig jegens [appellant] zou hebben gehandeld. Zij heeft in rechte verweer gevoerd tegen de voormelde vorderingen van [appellant] , waarbij zij zich onder meer heeft beroepen op verjaring van de schadevordering van [appellant] wegens overschrijding van de vijfjaarstermijn, vermeld in artikel 3:310 lid 1 BW.
3.4.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep geoordeeld – in het midden latend of al dan niet sprake is van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen aan de zijde van [geïntimeerde] - dat de rechtsvordering van [appellant] tot vergoeding van zijn schade wegens driedubbele hypotheeklasten niet toewijsbaar is, omdat deze is verjaard.
De gevraagde verklaring voor recht is door de rechtbank afgewezen wegens een gebrek aan een zelfstandig belang bij toewijzing van die vordering.
Wat betreft de gestelde schade wegens achterstallig onderhoud van de woning aan de [adres] heeft de rechtbank geoordeeld dat die vordering alleen al niet toewijsbaar is omdat de vordering onvoldoende is onderbouwd.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep alle vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.
3.5.
[appellant] kan zich niet verenigen met het vonnis van de rechtbank en heeft daartegen drie grieven aangevoerd. De eerste grief is gericht tegen de honorering van het beroep op verjaring. De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de schadeclaim in verband met het achterstallig onderhoud van de woning aan de [adres] en de derde grief betreft de proceskostenveroordeling.
[appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het als nog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
3.6.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en in haar memorie van antwoord geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.7.1.
Met betrekking tot de eerste grief van [appellant] , gericht tegen de honorering door de rechtbank van het beroep op verjaring, overweegt het hof het volgende.
Artikel 3:310 lid 1 BW luidt (voor zover hier van belang):
Een rechtsvordering tot vergoeding van schade (…) verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade (…) als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden (…).
[appellant] vordert schadevergoeding van [geïntimeerde] omdat [geïntimeerde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen ingevolge de met [appellant] gesloten overeenkomsten van opdracht dan wel jegens [appellant] onrechtmatig zou hebben gehandeld, door hem onjuist te adviseren omtrent de hoogte van de vraagprijs voor de woning aan de [adres] en omtrent de haalbaarheid van de verkoop van de woning. Dit tekortschieten, respectievelijk onrechtmatig handelen zou – zo begrijpt het hof – twee maal hebben plaatsgevonden, namelijk bij de eerste opdracht op 27 december 2006 en bij de tweede opdracht op 10 oktober 2007.
Tussen partijen is in geschil op welk tijdstip [appellant] bekend is geworden, in de zin van artikel 3:310 lid 1 BW, met de door hem gestelde schade als gevolg van deze (volgens hem) onjuiste informatie in 2006 en 2007.
3.7.2.
Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de voormelde vraag niet bepalend is op welk moment de volledige omvang van de gestelde schade bij de benadeelde bekend is geworden. Bepalend is op welk moment bij de benadeelde in voldoende mate duidelijk is geworden dat hij schade heeft geleden of zal lijden als gevolg van tekortschietend of foutief handelen van de betrokkene. Op dat moment heeft te gelden dat de benadeelde bekend is geworden met de schade, ook met de schade die naar verwachting in de toekomst zal worden geleden.
Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat het voor [appellant] begin 2008 duidelijk moet zijn geweest dat verkoop van de woning aan de [adres] binnen drie maanden of “binnen afzienbare tijd” voor een prijs waarbij tenminste een overwaarde van € 100.000,- zou worden behaald, niet mogelijk was en dat hij gedurende langere tijd zou worden geconfronteerd met schade in de vorm van driedubbele hypotheeklasten. Van belang in dit verband is dat niet gegriefd is tegen de vaststelling van de rechtbank (onder 4.6 van het vonnis waarvan beroep) dat [appellant] op 7 januari 2008 de opdracht aan [geïntimeerde] definitief heeft beëindigd, omdat de woning aan de [adres] niet werd verkocht.
Voorts acht het hof van belang dat [appellant] in januari 2008 ook op de hoogte moet zijn geweest van de WOZ-waarde van de woning. [appellant] voert weliswaar bij memorie van grieven aan dat een wanverhouding bestond tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde waarde, maar hij onderbouwt dat niet door te stellen wat in 2006 en 2007 de WOZ-waarde van de woning was, zodat het hof dat niet kan beoordelen. En indien al sprake zou zijn geweest van een wanverhouding als door hem gesteld, dan was [appellant] bij kennisneming van het resultaat van de taxaties (en zeker in januari 2008) al op de hoogte van het feit dat de bij taxatie vastgestelde waarde onjuist was.
3.7.3.
Vast staat dat [appellant] [geïntimeerde] voor het eerst op 21 maart 2016 (door middel van een brief van zijn advocaat, productie 3 bij inleidende dagvaarding) heeft aangesproken ter zake van de door hem gestelde schade. Een stuitingshandeling in de periode van 2008 tot 21 maart 2016 heeft niet plaatsgevonden.
Gelet op het voorgaande is het hof, net als de rechtbank, van oordeel dat de schadevordering van [appellant] wegens driedubbele hypotheeklasten, is verjaard.
3.7.4.
De conclusie is dat de eerste grief van [appellant] faalt.
3.8.1.
[appellant] voert in zijn memorie van grieven ook nog aan dat sprake zou zijn van taxatiefraude, omdat makelaar [makelaar] van [geïntimeerde] in het taxatierapport met betrekking tot de woning aan de [adres] ten behoeve van een hypothecaire financiering in juli 2005 een executiewaarde van € 310.000,- en een waarde bij onderhandse verkoop van
€ 360.000,- heeft vermeld. Volgens [appellant] is [makelaar] in dat rapport uitgegaan van een onjuist vloeroppervlak, heeft hij de verkoophistorie van vergelijkbare objecten niet in ogenschouw genomen, was geen sprake van een uitstekende ligging en stand van de woning
en was er sprake van een extreme wanverhouding met de WOZ-waarde. Hij biedt aan te bewijzen dat de in het rapport van juli 2005 genoemde waarden onjuist zijn.
3.8.2.
Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij. Daarbij is allereerst van belang dat ook deze verwijten aan [geïntimeerde] er in essentie op neerkomen dat [geïntimeerde] de woning op een te hoog bedrag heeft getaxeerd en dusdoende een onjuist beeld heeft geschetst van de mogelijkheden om de woning te verkopen. Indien de taxatie daadwerkelijk onjuist is geweest, zoals [appellant] stelt, moet dat [appellant] begin 2008 al duidelijk zijn geweest. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.7.2 is overwogen. [geïntimeerde] beroept zich dus terecht op verjaring. Reeds daarom kunnen de stellingen van [appellant] geen doel treffen. Daar komt – ten overvloede – het volgende bij. Niet alleen acht het hof onvoldoende onderbouwd dat de door [appellant] genoemde onvolkomenheden in het taxatierapport van juli 2005 meebrengen dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, maar bovendien is door hem niet gesteld dat de genoemde onvolkomenheden in het taxatierapport, dat is opgemaakt ter verkrijging van een hypothecaire financiering, hebben geleid tot een door hem geleden schade.
Voor zover [appellant] bedoeld heeft zijn vorderingen mede te baseren op de voormelde taxatiefraude kunnen zijn stellingen, als onvoldoende onderbouwd, niet leiden tot toewijzing van zijn vorderingen.
3.9.1.
De tweede grief van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in het vonnis waarvan beroep dat de schadevordering van [appellant] , voor zover betrekking hebbend op (de gevolgen van) achterstallig onderhoud van de woning aan de [adres] , alleen al niet toewijsbaar is omdat die schadeclaim onvoldoende is onderbouwd.
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank er terecht op gewezen dat niet nader door [appellant] is onderbouwd waar het achterstallig onderhoud uit bestond, hoe [appellant] aan het door hem genoemde bedrag van € 19.000,- is gekomen en wat de relatie is tussen het gestelde achterstallige onderhoud en de verkoopopbrengst van de woning in 2016. Ook in hoger beroep ontbreekt een nadere onderbouwing. Daar komt bij dat de verjaringstermijn die begin 2008 is gaan lopen, mede geldt voor schadecomponenten waarvan de benadeelde kon verwachten dat hij die als gevolg van dezelfde tekortkoming/fout zou kunnen gaan lijden (HR 10-9-2010, ECLI:NL:HR:2010:BM7041). Daarvan is ten aanzien van deze schadepost sprake. Ook ten aanzien van deze schadepost is de vordering van [appellant] dus verjaard.
3.9.2.
De conclusie is dat ook de tweede grief van [appellant] faalt.
3.10.
[appellant] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden. Er zijn door hem echter geen concrete feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel van het hof zouden kunnen leiden. Om die reden passeert het hof het bewijsaanbod van [appellant] .
3.11.
De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. De rechtbank heeft [appellant] terecht in de proceskosten veroordeeld, zodat ook de derde grief van [appellant] faalt.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij ook worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 716,- voor griffierecht en op € 1.074,- voor salaris van de advocaat
en wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen, en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2019.
griffier rolraad