ECLI:NL:GHSHE:2019:1814

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.211.158/01

arrest van 14 mei 2019

in de zaak van

[appellant]en
[appellante],
beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als: [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. J. van Boekel te Tilburg,

tegen

Stichting tot Steun en Bevordering van de Geestelijke Volksgezondheid

en de Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Brabant,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als: de Stichting,

advocaat: mr. K.W.H. Albert te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 april 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 30 november 2016 tussen [appellanten c.s.] als eisers en de Stichting als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/315570 / HA ZA 16-350)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgegane vonnis van 3 augustus 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 25 april 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 18 juli 2017;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord met producties;

- de akte van [appellanten c.s.] ;

- de antwoordakte van de Stichting.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De vaststaande feiten

In rechtsoverweging 3.1 (a tot en met l) heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geding wordt uitgegaan. Voor zover tegen die vaststelling niet is gegriefd of anderszins bezwaar is gemaakt, vormen die feiten ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1.

[appellanten c.s.] hebben op 31 oktober 2011 van de Stichting een woonhuis gekocht, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning). [appellanten c.s.] hebben die woning bij inschrijving gekocht voor het door hen geboden bedrag van € 365.000,- kosten koper. Op 15 december 2011 heeft de notariële levering van de woning plaatsgevonden.

3.2.

Door Stichting GGz Breburg (hierna: Breburg) werd op het terrein tegenover de woning, aan de [locatie] , een algemeen psychiatrisch ziekenhuis geëxploiteerd. Voordat de woning te koop werd aangeboden, vond in het complex verslavingszorg plaats door de VOF Dubbele Diagnose, waarvan verslavingszorginstelling Novadic-Kentron en Breburg de vennoten zijn. De betreffende faciliteit is bestemd voor personen met een dubbele diagnose, te weten psychische problematiek en verslavingsproblematiek.

3.3.

In de loop van 2015 is op het terrein aan de [locatie] tevens een medische heroïne unit (MHU) gevestigd.

3.4.

Uit het beheerprotocol van 14 januari 2014 (productie 6 bij conclusie van antwoord), vastgesteld door de gemeente Tilburg (hierna: de gemeente), politie, Breburg en Novadic-Kentron, blijkt dat het gaat om de verhuizing van activiteiten die eerder vanuit drie locaties in [plaats] plaatsvonden, met 22 reguliere bedden voor kortdurende verslavingszorg, 20 behandelplaatsen voor medicinale heroïneverstrekking, methadonverstrekking aan 40 economisch actieve personen, zes plaatsen voor dagbehandeling aan mensen met verslavingsproblemen, een polikliniek en verslavingsreclassering en een kantoorfunctie voor preventie, voorlichting en advies.

3.5.

Voorafgaand aan deze ontwikkelingen, heeft Breburg op 24 juni 2011 de mogelijke verhuizing en vervreemding van de desbetreffende onroerende zaken in [plaats] gemeld aan het College Sanering Zorginstellingen (productie 4 bij inleidende dagvaarding).

- Bij brief van 7 juli 2011 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) heeft het College Sanering Zorginstellingen hierop gereageerd door mede te delen dat het bestuur van Breburg daarvoor goedkeuring van het College nodig heeft.

- Bij brief van 8 juli 2011 (productie 5a bij inleidende dagvaarding) deelt de gemeente aan Novadic-Kentron mee dat het resultaat van de locatiestudie voor het onderbrengen van de activiteiten is dat er twee voorkeurlocaties zijn.

- Bij brief van 29 december 2011 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) deelt Novadic-Kentron de gemeente mee dat zij de [locatie] heeft gekozen als mogelijke nieuwe vestigingsplaats voor haar activiteiten en dat zij de besprekingen met Breburg continueert over de verdere invulling van deze keuze.

- Novadic-Kentron heeft in januari 2012 de definitieve keuze gemaakt voor vestiging van haar activiteiten aan de locatie [locatie] in [plaats] .

3.6.

Bij brief van 1 juli 2014 (productie 8 bij inleidende dagvaarding) hebben [appellanten c.s.] de Stichting aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de vestiging van de MHU.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[appellanten c.s.] vorderen:

- gedeeltelijke ontbinding wegens non-conformiteit van de koopovereenkomst voor zover het de koopsom betreft, dan wel wijziging op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat [appellanten c.s.] als gevolg van dwaling hebben geleden, in die zin dat de koopsom zal worden bepaald op een nader te bepalen prijs;

- voor recht te verklaren dat [appellanten c.s.] schade hebben geleden, op te maken bij staat en ter vereffenen volgens de wet;

met veroordeling van de Stichting in de kosten van [appellanten c.s.] (kosten van een taxatierapport, wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten).

4.2.

[appellanten c.s.] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat de Stichting voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist dat op het terrein aan de overzijde van de woning op de [locatie] een MHU zou worden gevestigd, maar heeft nagelaten dat aan [appellanten c.s.] mede te delen. De Stichting heeft derhalve niet voldaan aan haar verplichting op grond van artikel 3 van de koopovereenkomst om alle inlichtingen te verschaffen die ter kennis van de koper ( [appellanten c.s.] ) behoren te worden gebracht. Ook hebben [appellanten c.s.] , zo voeren zij aan, door toedoen van de Stichting gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Indien [appellanten c.s.] van de komst van de MHU hadden geweten, zouden zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten.

Volgens [appellanten c.s.] hebben zij als gevolg van deze schending van de mededelingsplicht door de Stichting schade geleden. Als productie 7 bij inleidende dagvaarding hebben [appellanten c.s.] een taxatierapport van 10 november 2015 in het geding gebracht ('Taxatierapport in verband met schadebeoordeling, vanwege de vestiging van een uitgiftepunt van methadon en heroïne nabij het woonhuis [adres] , [woonplaats] '), waarin wordt geconcludeerd dat de vestiging van de MHU nabij de woning van [appellanten c.s.] heeft geleid tot een vermindering van de marktwaarde van de woning van € 18.640,- (inclusief belastingen).

4.3.

De Stichting heeft verweer gevoerd tegen de vordering.

4.4.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellanten c.s.] afgewezen. De rechtbank heeft geconcludeerd (rechtsoverwegingen 3.5, laatste alinea, en 3.6) dat er geen sprake is geweest van schending van de mededelingsplicht door de Stichting, omdat niet is komen vast te staan dat zich in de directe woonomgeving van de woning wezenlijke veranderingen hebben voorgedaan. Volgens de rechtbank zijn de aard, omvang en intensiteit van de verleende (verslavings)zorg met de komst van de MHU niet ingrijpend gewijzigd. Veeleer gaat het om beperkte veranderingen in de ter plekke reeds geboden psychische en verslavingszorg. Gelet daarop kan niet de conclusie worden getrokken dat er sprake zou zijn van dwaling dan wel non-conformiteit, aldus de rechtbank.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Zij concluderen tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen.

De Stichting heeft de grieven bestreden.

5.2.

Het hof stelt voorop dat, nu [appellanten c.s.] in hun memorie van grieven (punt 2) aangeven dat het geschil gaat over de vraag of zij hebben gedwaald bij de aankoop van de woning, dat in hoger beroep nog slechts die grondslag – en dus niet meer de gestelde tekortkoming  aan de orde is. De Stichting heeft dit kennelijk ook zo begrepen, nu zij in haar memorie van antwoord niet separaat inhoudelijk op de gestelde tekortkoming is ingegaan. Het voorgaande brengt mee dat de in hoger beroep gevorderde gedeeltelijke ontbinding, die is gebaseerd op de gestelde tekortkoming, niet kan worden toegewezen. Reeds op grond hiervan dient de afwijzing van de gevorderde gedeeltelijke ontbinding door de rechtbank te worden bekrachtigd.

Ten overvloede overweegt het hof dat, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen omtrent de gestelde dwaling, de Stichting niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen.

5.3.

Op grond van artikel 6:228 lid 1, sub b, BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (lid 2).

Geen mededelingsplicht bestaat indien de wederpartij er geen rekening mee behoefde te houden dat de eventueel mede te delen feiten voor de dwalende van doorslaggevend belang zijn (het zogenaamde kenbaarheidsvereiste).

In beginsel liggen de stelplicht en de bewijslast in beginsel bij [appellanten c.s.] , nu zij zich beroepen op het rechtsgevolg van hun stelling dat de Stichting informatie voor hen heeft achtergehouden en dat zij als gevolg daarvan bij het sluiten van de overeenkomst een verkeerde voorstelling van zaken hadden.

5.4.

Gelet op het zojuist geformuleerde kenbaarheidsvereiste is de stelling van [appellanten c.s.] (punt 13 memorie van grieven) dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door te overwegen dat de Stichting slechts gehouden was wezenlijke wijzigingen of uitbreidingen aan hen mede te delen, in zoverre onjuist, dat geen mededelingsplicht bestaat wanneer de wederpartij (i.c. de Stichting) er geen rekening mee behoefde te houden dat de eventueel mede te delen feiten voor degene die zich op dwaling beroept (i.c. [appellanten c.s.] ) van doorslaggevend belang zijn. Niet elke wijziging of uitbreiding behoeft derhalve te worden medegedeeld.

5.5.

Partijen hebben in hun memories uitvoerig gediscussieerd over de vraag of de op de [locatie] verleende psychiatrische zorg vanaf 2012, sinds de komst van de MHU, feitelijk is uitgebreid en/of geïntensiveerd (standpunt [appellanten c.s.] ) dan wel juist is verminderd, wat betreft klinische voorzieningen (standpunt de Stichting). De feitelijke ontwikkeling vanaf 2012 is naar het oordeel van het hof evenwel alleen dan van belang indien en voor zover die ontwikkeling voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te verwachten (voorzienbaar) was. Een beroep op dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft, kan immers niet slagen. Voor een beroep op dwaling is wel plaats indien een verwachting is gebaseerd op een onjuiste voorstelling van zaken omtrent bij het sluiten van de overeenkomst reeds aanwezige omstandigheden.

Bestond bij [appellanten c.s.] (door toedoen van de Stichting) een verkeerde voorstelling van zaken?

5.6.1.

[appellanten c.s.] hebben aangevoerd dat de Stichting hen ten onrechte niet op de hoogte heeft gesteld van de (mogelijke) komst van de MHU. De komst van een MHU leidt volgens [appellanten c.s.] tot aanzienlijk meer overlast voor de buurt, zoals volgens hen in de praktijk ook is gebleken. Bij een MHU is er immers sprake van een soort loketbehandeling waarbij de verslaafden driemaal daags heroïne komen gebruiken en vervolgens weer de straat op gaan (een 'komen en gaan van heroïnegebruikers'), aldus [appellanten c.s.] in de punten 21 en 60 van hun memorie van grieven. Reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de komst van de MHU bij de Stichting bekend en was de toename van overlast te verwachten. De Stichting heeft bij [appellanten c.s.] derhalve een verkeerde voorstelling van zaken doen ontstaan door hun de komst van de MHU niet te melden, aldus [appellanten c.s.]

5.6.2.

De rechtbank heeft vastgesteld (in hoger beroep onbestreden) dat [appellanten c.s.] ten tijde van de aankoop van de woning op de hoogte waren van de aard en omvang van de destijds op de [locatie] verleende zorg (rechtsoverweging 3.5, eerste alinea, van het bestreden vonnis). Vaststaat dus dat [appellanten c.s.] ten tijde van de aankoop van de woning ervan op de hoogte waren dat in de gebouwen op het terrein tegenover de woning (een voormalig ziekenhuisterrein) reeds verslavingszorg werd aangeboden. [appellanten c.s.] hebben evenmin bestreden, zoals de rechtbank in rechtsoverweging 3.1 onder d van het bestreden vonnis heeft overwogen, dat op het desbetreffende complex reeds VOF Dubbele Diagnose was gevestigd, een zorgverlener voor personen met een dubbele diagnose, te weten psychische problematiek en verslavingsproblematiek.

[appellanten c.s.] hebben weliswaar gesteld (punt 20 memorie van grieven) dat VOF Dubbele Diagnose doorgaans geen ambulante zorg verleent maar voornamelijk klinische verzorging achter gesloten deuren, maar de Stichting heeft dat uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist (punt 23 memorie van antwoord). Volgens de Stichting ging het bij VOF Dubbele Diagnose juist niet alleen om klinische behandeling van mensen met een dubbele diagnose, maar evenzeer om ambulante zorg (zelfs de primaire vorm van behandeling bij een dubbele problematiek), met inbegrip van methadonverstrekking op de [locatie] . In zoverre was er ook voorheen geen sprake van gesloten afdelingen en konden cliënten vrijelijk in- en uitlopen, aldus de Stichting.

Voorgaande stelling van [appellanten c.s.] , dat VOF Dubbele Diagnose geen ambulante zorg bood, hebben [appellanten c.s.] , in het licht van voormeld verweer van de Stichting, onvoldoende onderbouwd. Immers, als redenen van wetenschap geven [appellanten c.s.] slechts aan dat zij daarnaar navraag hebben gedaan in de buurt, zonder dit verder te concretiseren. Deze stelling van [appellanten c.s.] wordt daarom verworpen. Bovendien hebben [appellanten c.s.] geen specifiek bewijs aangeboden van hun stelling dat VOF Dubbele Diagnose voornamelijk klinische zorg en geen ambulante zorg aanbood.

5.6.3.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten c.s.] onvoldoende toegelicht dat ten tijde van de koopovereenkomst te verwachten was dat de komst van de MHU (met ambulante heroïneverstrekking) tot meer overlast zou leiden ten opzichte van de eerdere situatie, waarbij  waarvan op grond van het hiervoor overwogene kan worden uitgegaan  in het kader van de ambulante verslavingszorg reeds methadon werd verstrekt door VOF Dubbele Diagnose.

Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] (appellant sub 1) tijdens de comparitie ten overstaan van de rechtbank heeft verklaard (zie het proces-verbaal van 19 oktober 2016) dat hij niet weet of de ervaren overlast wordt veroorzaakt door cliënten van de MHU of door de reguliere cliënten van het complex en dat hij niet kan aangeven wat de toegevoegde overlast is als gevolg van de komst van de MHU, omdat, aldus [appellant] , je aan de mensen niet kunt zien bij welke afdeling zij horen. Voorts blijkt uit het door [appellanten c.s.] als productie 3 bij memorie van grieven in het geding gebrachte 'Buurtonderzoek omgeving [locatie] ' dat van de geënquêteerde omwonenden in 2013 (vóór de komst van de MHU) 34% lieten weten overlast te ondervinden van drugsgebruikers en in 2016 (het jaar na de komst van de MHU) 29%, een afname dus (zie de tabel op bladzijde 5 van het buurtonderzoek). Paragraaf 1.1.1 van het buurtonderzoek:
"De overlast door verwarde mensen (32%), drugsgebruikers (29%) en met name zwervers/daklozen (22%) scoort net wat lager dan in 2013."

Er is dus, zo concludeert het hof, wat betreft de mate van overlast achteraf bezien geen negatief gevolg gebleken van de komst van de MHU (ambulante heroïneverstrekking) ten opzichte van de eerdere situatie waarin door VOF Dubbele Diagnose in het kader van ambulante zorg methadon werd verstrekt. Gelet daarop valt naar het oordeel van het hof al helemaal niet in te zien dat ten tijde van de koop van de woning te verwachten was dat de (mogelijke) komst van de MHU tot grotere overlast zou leiden.

Hetzelfde heeft te gelden voor de  door de Stichting gemotiveerd betwiste  stelling van [appellanten c.s.] dat er (als gevolg van de komst van de MHU) sprake is geweest van een capaciteitsuitbreiding en dientengevolge van een toename van overlast.

Ook is door [appellanten c.s.] niet gesteld dat de MHU op de vorige locatie (het hof begrijpt: de [vorige locatie] in [plaats] ) tot veel overlast voor de omwonenden heeft gezorgd, laat staan dat zij (voldoende) uiteen hebben gezet dat en waarom die overlast op de huidige locatie wel te verwachten was.

Gelet op het voorgaande verwerpt het hof de stelling van [appellanten c.s.] dat zij (door toedoen van de Stichting) ten tijde van hun aankoopbeslissing een onjuiste voorstelling van zaken hadden ten aanzien van de te verwachten overlast.

Welke wetenschap had de Stichting of had zij behoren te hebben?

5.7.

De advocaat van [appellanten c.s.] heeft ter comparitie van partijen ten overstaan van de rechtbank verklaard, zo blijkt uit het van de zitting opgemaakte proces-verbaal, dat de  door de Stichting betwiste  wetenschap bij de Stichting van de definitieve komst van de MHU voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet kan worden aangetoond. Uit de stukken (zie hiervoor rechtsoverweging 3.5) blijkt dat Novadic-Kentron pas in januari 2012 de definitieve keuze heeft gemaakt voor vestiging aan de locatie [locatie] en dat de MHU uiteindelijk pas in 2015 op de [locatie] is gevestigd, meer dan drie jaar na de aankoop van de woning. Over de vraag of en in hoeverre ten tijde van de aan- en verkoop van de woning op 31 oktober 2011 bij de Stichting al bekend was op welke termijn de definitieve keuze uit de toen twee mogelijkheden voor de MHU gemaakt zou worden, hebben [appellanten c.s.] niet voldoende gesteld. De conclusie moet daarom zijn dat de Stichting voorafgaand aan de verkoop van de woning niet van méér op de hoogte kan zijn geweest dan de kans dat de MHU op enig onzeker moment aan de [locatie] zou worden gevestigd.

Moest de Stichting er rekening mee houden dat hetgeen zij wist voor [appellanten c.s.] van doorslaggevend belang was bij hun aankoopbeslissing?

5.8.

Het hof is het eens met de stelling van de Stichting dat de in een complex voor psychiatrische en verslavingszorg verleende zorg, als normaal maatschappelijk verschijnsel, aan wijzigingen/reorganisaties onderhevig kan zijn, niet alleen wat betreft capaciteit maar ook wat betreft aard en wijze van behandeling, alsmede dat [appellanten c.s.] , wetende dat dergelijke zorg op het terrein tegenover de woning werd aangeboden, daar bij hun aankoopbeslissing rekening mee hadden kunnen en moeten houden. Het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 3.5, laatste alinea, van het bestreden vonnis) dat dergelijke veranderingen behoren tot de normale exploitatie en bedrijfsvoering van een zorgcomplex als het onderhavige en het voorzienbaar is dat zulke wijzigingen zich op enig moment in de toekomst kunnen voordoen, is naar het oordeel van het hof juist.

Gelet hierop gaat de door [appellanten c.s.] gemaakte vergelijking (punt 12 memorie van grieven) met het geval waarin nabij een te kopen woning een opvang voor 24 verslaafden zou worden gevestigd waar eerder studenten waren gehuisvest (ECLI:NL:GHARL:2013: BY8833) niet op.

5.9.

In het licht van het hiervoor overwogene hoefde de Stichting er naar het oordeel van het hof geen rekening mee te houden dat de enkele mogelijke komst (op onzekere termijn) van een MHU, zonder dat die komst daadwerkelijk tot een toename van overlast heeft geleid, laat staan dat kan worden vastgesteld dat die toename ten tijde van de koop en verkoop van de woning te verwachten was, voor [appellanten c.s.] van doorslaggevend belang was bij hun aankoopbeslissing. Daarbij neemt het hof in aanmerking, zoals overwogen, dat ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten c.s.] op de hoogte waren van de reeds op de [locatie] verleende ambulante verslavingszorg, met methadonverstrekking, en dat [appellanten c.s.] er in ieder geval niet van mochten uitgaan dat de mate waarin en de wijze waarop de zorg daar werd verleend nooit zouden veranderen. De omstandigheid dat de komst van een MHU maatschappelijk gevoelig ligt, zoals [appellanten c.s.] hebben aangevoerd, is naar het oordeel van het hof onvoldoende om te kunnen concluderen dat de Stichting moest begrijpen dat die omstandigheid voor [appellanten c.s.] van doorslaggevend belang was. Ook de op de [locatie] reeds verleende psychiatrische en verslavingszorg is immers maatschappelijk gevoelig, zoals de Stichting heeft aangevoerd.

Het hof verwerpt het beroep op dwaling.

5.10.

Het bewijsaanbod van [appellanten c.s.] wordt gepasseerd omdat het onvoldoende specifiek en/of niet ter zake dienend is.

6.De slotsom

6.1.

De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen.

6.2.

Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [appellanten c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep te worden veroordeeld. Het hof begroot die kosten op € 716,- ter zake van griffierecht en op € 2.685,- ter zake van salaris advocaat (2,5 punten x tarief II van het toepasselijke liquidatietarief).

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de Stichting op € 716,- aan griffierecht en op € 2.685,- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, R.A. van der Pol en Ph.A.J. Raaijmaakers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 mei 2019.

griffier rolraadsheer