Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.207.487/01
arrest van 26 maart 2019
in de zaak van
1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellanten] ,
advocaat: mr. K.T.W.H. van den Dungen te 's-Hertogenbosch,
tegen
Gemeente Waalwijk,
gevestigd te Waalwijk,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de gemeente,
advocaat: mr. S.A.L. van de Sande te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 oktober 2015, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellanten] als eisers en de gemeente als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/281747/HA ZA 14-354)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven van 28 maart 2017 met één productie;
- de memorie van antwoord van 6 juni 2017;
- een akte zijdens [appellanten] van 18 juli 2017;
- een antwoordakte van de gemeente van 1 augustus 2017.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3. De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de door de rechtbank vastgestelde feiten, nu tegen de vaststelling daarvan geen grief is gericht. Ook het hof gaat daarom uit van de hierna te schetsen gang van zaken.
[appellanten] is sinds 1991 economisch eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] , kadastraal bekend als Sectie [sectieletter] perceel [perceelsnummer 1] . De voorzijde van de percelen is gelegen aan de [straatnaam 1] , de achterzijde aan de [straatnaam 2] . [appellanten] is in 2002 eigenaar geworden van de onroerende zaken aan de [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] , kadastraal bekend als Sectie [sectieletter] perceel [perceelsnummer 2] . Ook is hij toen eigenaar geworden van de onroerende zaken aan de [adres 5] en [adres 6] in [woonplaats] , kadastraal bekend als Sectie [sectieletter] perceel [perceelsnummer 3] .
Bij de gemeente bestond de wens een looproute te creëren van een parkeerterrein aan de [straatnaam 3] naar het (winkel)centrum van Waalwijk. Deze beoogde route zou over een of meer percelen van [appellanten] lopen.
[appellanten] heeft zich bij brief van 28 september 2002 tot de gemeente gewend. Hij heeft diverse opties voor de inrichting van zijn percelen uiteengezet, waarbij de gemeente een of meer percelen koopt of huurt.
Bij brief van 18 februari 2003 heeft de projectleider Centrum van de gemeente, [projectleider Centrum van de gemeente] (hierna: [projectleider Centrum van de gemeente] ), een bod van € 165.000,= uitgebracht op het perceel [sectieletter] [perceelsnummer 3] en (gedeeltelijk) [sectieletter] [perceelsnummer 2] , bevattende het pand [adres 5] doorlopend over een breedte van 4 meter tot aan de [straatnaam 2] , onder voorbehoud van goedkeuring door het college van B&W. [appellanten] heeft dit aanbod bij brief van 15 mei 2003 afgewezen.
[projectleider Centrum van de gemeente] heeft aan [appellanten] op 30 maart 2006 als bijlage bij een e-mailbericht een opzet gezonden inzake een mogelijke aankoop door de gemeente van een perceel grond van [appellanten] . Daarbij is vermeld dat één en ander met de wethouder is besproken en akkoord is bevonden, maar dat toch een voorbehoud wordt gemaakt van goedkeuring door het college van B&W en de gemeenteraad. De weergegeven uitgangspunten betreffen onder meer aankoop door de gemeente van het pand [adres 5] en een strook grond van 5,5 meter breed tot aan de [straatnaam 2] , vrij van huur en gesaneerd op kosten van [appellanten] , tegen een koopprijs van € 293.000,=. [appellanten] heeft deze uitgangspunten niet aanvaard.
Bij brief van 15 november 2006 heeft [projectleider Centrum van de gemeente] aan [appellanten] bericht dat de gemeente op korte termijn duidelijkheid wil over het wel of niet aankopen van het perceel [adres 5] en dat de gemeente ook bereid is te onderhandelen over de aankoop van het gehele perceel van [appellanten] , exclusief de winkel aan de [adres 3] - [adres 4] .
Het college van B&W heeft op 17 juni 2008 het besluit genomen mee te werken aan de totstandkoming van het project “ Doorsteek [adres 5] ” en in te stemmen met een vrijstellingsprocedure, mits er op korte termijn een definitief akkoord wordt bereikt in de vorm van een financiële overeenkomst (grondtransactie). Daarbij is onder meer vermeld dat gestreefd dient te worden naar budgettair neutrale afwikkeling en dat een doorsteek bij het gemeentehuis primair is en die bij [adres 5] secundair.
De onroerende zaken van [appellanten] zijn gelegen in een gebied dat destijds onderwerp was van een te herzien bestemmingsplan Centrumgebied Waalwijk. [appellanten] heeft daartegen zijn zienswijze kenbaar gemaakt bij brief van 29 juni 2007. Tijdens een gehouden hoorzitting heeft hij onder meer het volgende aangevoerd:
“Met betrekking tot het onroerend goed aan de [straatnaam 1] tussen [adres 1] en [adres 5] en het daarachter gelegen stuk wil ik het volgende opmerken.
Het is correct dat er in de reactie wordt verwoord dat er momenteel besprekingen zijn tussen de gemeente en mij en mijn echtgenote.
Dit zowel op privaatrechtelijk terrein, namelijk om te komen tot een transactie waarbij de gemeente een doorsteek kan creëren tussen de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] / [straatnaam 3] alsook op publiekrechtelijk terrein, waarbij er vanuit de gemeente mogelijkheden worden geboden voor een andere bestemming van het achterterrein.
In het bestemmingsplan is er kennelijk al op geanticipeerd dat we met de gemeente rond zouden zijn. Dit wordt eveneens in de reactie verwoord.
Maar zoals ook geldt voor dit bestemmingsplan, geldt dit ook voor ons project “GOED WERK HEEFT TIJD NODIG”. (…)
(…)
De besprekingen met de gemeente zijn momenteel nog lopende, maar nog te weinig concreet qua inhoud en afspraken.
Overigens is er in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de perceelsgedeelten aan de [straatnaam 2] . Gezien de besprekingen zou de hier opgenomen tekst over de wijzigingsbevoegdheid aanvulling behoeven.
Tijdens de gesprekken heb ik begrepen dat er een ander tekstvoorstel zou worden gemaakt dat in het bestemmingsplan zou worden opgenomen.
Maar goed, ter afronding.
Zonder nadere afspraken tussen ons en de gemeente over eigendomsaspecten en over compensatie van de bestaande rechten, is het naar onze mening onmogelijk dit bestemmingsplan vast te stellen.
Als we er op korte termijn en dat is dan voor 11 september er in slagen om tot een juridisch juiste overeenstemming te komen, kan dit plan -weliswaar met andere opmerkingen / bemerkingen erbij- naar de raad ter aanpassing en vaststelling.
Als dit niet lukt, hetgeen gezien het kort tijdsbestek en de complexiteit niet ondenkbaar is, lijkt het beter vaststelling van het plan uit te stellen.”
In reactie op door [appellanten] tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediende zienswijze heeft de gemeente in een “Nota zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan Centrum” onder meer het volgende gemeld:
“Recente onderhandelingen tussen gemeente en reclamanten hebben duidelijk gemaakt dat beide partijen de locatie een ander ruimtelijk en functioneel karakter willen geven. Deze ontwikkelingen sluiten aan bij de uitgangspunten van de Structuurvisie Centrum om te komen tot een aantal aantrekkelijke openbare verbindingen tussen de ontwikkelingsgebieden [zone] met haar parkeerterreinen en het kernwinkelgebied (o.a. de noord ingang tot winkelcentrum [winkelcentrum] ). Op korte termijn zullen deze intenties tussen partijen in een realiserings- en ruilovereenkomst worden bekrachtigd. Over de belangrijkste uitgangspunten van die overeenkomst is reeds overeenstemming bereikt. De nieuwe steeg krijgt een openbaar karakter. Voorts zal aan haar westzijde bebouwing kunnen worden gerealiseerd met op de begane grond de functies detailhandel, dienstverlening en commerciële ruimten en op de verdiepingen woningen (totaal 1000 m2 bvo, waarvan max. 500 m2 bvo wonen). De toegestane bebouwingshoogte bedraagt twee bouwlagen met kap (i.p.v. de kap is een derde laag toegestaan).”
i. Op 15 juli 2008 heeft [makelaars] Makelaars in opdracht van de gemeente een taxatierapport uitgebracht over de waarde in het economische verkeer van diverse onroerende zaken van [appellanten] aan de [straatnaam 1] in [woonplaats] . De conclusie luidt als volgt:
“1. De indicatieve verwervingskosten voor het winkelpand met ondergrond aan de [adres 5] (totaal perceel 200m2) bedragenca € 215.000,-/€ 225.000,- kosten koper. Dit komt neer op ca € 1.100,- per m2, exclusief kosten voor sanering, sloop en bedrijfsschade.
De indicatieve verwervingskosten voor de braakliggende percelen aan de achterzijde van [adres 1] - [adres 4] (totaal perceel 1.580 m2) bedragenca € 600.000,- / € 650.000,- kosten koper.Dit komt neer op ca 400,- per m2, exclusief kosten voor sanering en sloopt en bouwrijp maken.”
Bij brief van 11 oktober 2008 heeft [appellanten] het volgende aan de gemeente ter attentie van de heren [gemeenteambtenaar 1] en [gemeenteambtenaar 2] bericht:
“Met deze brief bevestigen wij het gesprek van 3 oktober 2008 dat werd gevoerd met de heren [gemeenteambtenaar 1] en [gemeenteambtenaar 2] en de heer en mevrouw [appellanten] . Het gesprek was een vervolg op een aantal reeds eerder gevoerde gesprekken met name over de ontwikkeling van het braakliggende terrein naast het KPN-gebouw en de doorsteek tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] . Bij deze gesprekken werden de mogelijkheden afgetast om te komen tot overdracht van onroerend goed en het creëren van een goede aanlooproute naar het centrum.
In het gesprek van 3 oktober werd concreet gesproken over de verkoop van onroerend goed
ten behoeve van de doorsteek
ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw achter de woonwinkelpanden [adres 1] t/m [adres 4]
Bij de onderhandelingen zijn onder meer het taxatierapport van [makelaars] Makelaars en het milieurapport van [milieutechniek] Milieutechniek onderwerp van gesprek geweest.
Voor de op de bij gesloten tekening gearceerde (gedeelten van) kadastrale percelen [perceelsnummer 1] , [perceelsnummer 2] en [perceelsnummer 3] hebben wij u een vraagprijs genoemd van € 795.000 kosten koper. Dit is een netto prijs, dat wil zeggen dat de grond en het onroerend goed wordt overgedragen in de staat waarin deze zich nu bevindt. De eventuele kosten van bodemsanering of overige aanpassingen zijn dan ook voor rekening van de toekomstige eigenaar.
Hieronder zetten wij uiteen hoe de vraagprijs tot stand is gekomen.
Bij de berekening van de vraagprijs hebben wij met saneringskosten rekening gehouden. Hierbij zijn wij uitgegaan van reële bedragen. Van de vele berekeningen die kunnen worden gehanteerd om te komen tot een waardevaststelling is de onderstaande gebruikt. Overigens geven ook andere berekeningen een soortgelijke uitkomst.
(…) Voor het totale te verkopen perceel (doorsteek en braakliggend terrein) berekent [makelaars] Makelaars een totaal prijs van € 815.000 tot € 875.000. Een voor beide partijen redelijke prijs voor het totaal zou dan zo’n € 850.000 bedragen. (…)
Voor de bruto vraagprijs zijn wij uitgegaan van € 850.000. (…)
De heer [milieutechniek] becijfert voor de kosten van sanering een bedrag van maximaal € 137.000 (€ 125.000 voor de olieverontreiniging en € 12.000 voor de overige verontreiniging). Deze berekening is praktisch volledig gebaseerd op het volledig ontgraven en afvoeren van de verontreinigde grond en aanvullen met schone grond. (…)
Opgemerkt hierbij wordt nog dat de kosten van transport en verwerking van de grond hoog zijn ingeschat. (…) Voor grondsanering zijn we bereid om rekening te houden met een bedrag van maximaal € 60.000. (…)
Voor de planontwikkeling hebben we kosten gemaakt. (…) Als vergoeding voor de kosten wordt een bedrag van € 5.000 berekend. (…)
Het bestemmingsplan Centrum waarvan het onderhavige onroerend goed deel uitmaakt, is op 11 september door de gemeenteraad goedgekeurd. Tegen dit plan waren door ons bedenkingen en zienswijzen ingediend met betrekking tot de [adres 1] t/m [adres 5] . In de publicatie van de Maasroute van 2 oktober blijkt dat de bezwaartermijn bij Provinciale Staten vervalt 6 weken na 3 oktober. Indien er tot overeenstemming wordt gekomen over de transactie zal er geen bezwaar worden ingediend bij de provincie tegen het bestemmingsplan met betrekking tot de percelen [adres 1] t/m [adres 5] . (…)
Het perceel grond achter de panden [adres 1] / [adres 2] is bij ons in economische eigendom. De juridische eigendom berust bij (schoon)vader [(schoon)vader van appellant] . Het mogelijk voordeel voor de koper m.b.t. de overdrachtsbelasting voor dit deel van het onroerend goed wordt toebedeeld aan de huidige economische eigenaar. De kopende partij zal dan ook de op de koopsom rustende overdrachtsbelasting betalen.
Samenvatting
Uit het voorgaande blijkt de samenstelling van de vraagprijs
bruto vraagprijs € 850.000
af: - kosten sanering € 60.000
bij - kosten € 5.000
Netto vraagprijs € 795.000.
Deze berekeningswijze wordt aan u verstrekt vanwege de prettige en open wijze van onderhandelen. De netto-vraagprijs is naar onze mening de prijs die in de af te sluiten overeenkomst tot uitdrukking dient te komen. Omdat wij gebonden zijn aan formele termijnen met betrekking tot de bezwaartermijnen, vragen wij u een mogelijke overeenkomst op korte termijn te bekrachtigen.”
De gemeente heeft hieraan geen gevolg gegeven.
Bij besluit van 21 april 2009 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant (GS) de bezwaren van [appellanten] tegen de bestemmingsplanherziening ongegrond verklaard en dit plan goedgekeurd. De samenvatting van de bedenkingen van [appellanten] bevat de passage:
“Deze doorsteek [hof: tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] ] is echter meegenomen in het bestemmingsplan door het opnemen van de bestemming Openbare weg. Reclamanten vinden dit prematuur. Op dit moment dient vanwege niet afgeronde onderhandelingen, het bestaande gebruik opgenomen te worden.”
De beoordeling van GS bevat de volgende passage.
“Uit de stukken is gebleken dat reclamanten open staan voor verkoop en dat het college van burgemeester en wethouders inmiddels heeft besloten tot aankoop van de benodigde gronden ter realisatie van de doorsteek. Hieruit leiden wij af dat de gemeente onderhandelingen hiertoe met reclamanten heeft hervat en dat de gemeente groot belang hecht aan de realisatie van de doorsteek. Eigendomsverhoudingen staan los van de keuze tot het leggen van bestemmingen. Mochten onderhandelingen niet slagen, vormen de gelegde bestemmingen immers de basis voor onteigeningsprocedures. Wij zien derhalve geen aanleiding tot het onthouden van goedkeuring (…)”
Een brief van 11 november 2009 van het college van B&W aan de raad van de gemeente luidt onder meer als volgt:
“Met de eigenaar is een principe akkoord bereikt over de aankoop van het terrein inclusief een deel van de winkel van de juwelier aan de [straatnaam 1] . Wij zijn bereid de ondergrond van de doorbraak (ongeveer 6 meter breed en 100 meter lang) in eigendom te nemen en te transformeren naar een aantrekkelijke verbinding. Het ontwikkelingsrisico voor het westelijk deel van de kavel zijn wij echter niet bereid te nemen. Op dit moment wordt met ontwikkelaars gesproken over de overname van dat gedeelte van de kavel. Zodra hier een bevredigend onderhandelingsresultaat is bereikt, zijn wij van plan het terrein aan te kopen en spoedig her in te richten. Al met al lijken de ontwikkelingen aan de [straatnaam 3] , ondanks de economische crisis, nu op gang te komen. Wij zijn ons ervan bewust dat wij nog niet kunnen spreken van harde contracten, wat betekent dat wij ons op geen enkele wijze zullen binden tot bijvoorbeeld investeringsbeslissingen, tot het moment dat deze contracten wel afgesloten zijn. Waar nodig zullen wij een en nader aan uw raad voorleggen. Wij hopen u met deze brief voldoende op de hoogte gebracht te hebben en zullen bij nieuwe ontwikkelingen u zo snel mogelijk informeren.”
De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 10 november 2010 het beroep van [appellanten] tegen het besluit van GS van 21 april 2009 ongegrond verklaard. Het beroepschrift van [appellanten] bevat onder meer de volgende passage:
“Tijdens het vaststellen van het bestemmingsplan en ook op de datum van indiening van dit beroepschrift, lopen er onderhandelingen met de gemeente Waalwijk ten aanzien van het onroerend goed zoals vermeld onder punt 1. De gemeente Waalwijk is of was voornemens een strook grond te verwerven van 6 meter breed om een doorsteek te creëren tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] . In het bestemmingsplan is deze doorsteek reeds ingetekend als zijnde een openbare weg. Daarnaast is of was de gemeente Waalwijk voornemens om het omkaderde achterterrein achter de percelen [adres 1] t/m [adres 4] in dezelfde transactie mede te verwerven in verband met de ontwikkeling van een aantrekkelijke entree naar het centrum (in het bestemmingsplan aangeduid als commerciële ruimte van 500m en 4 appartementen onder het hoofd wijzigingsbevoegdheid iii).
Tot op heden zijn er nog steeds geen concrete afspraken met gemeente Waalwijk gemaakt. Voor zover wij weten zijn er tot op heden ook geen concrete besluiten genomen over een mogelijke verwerving van dit onroerend goed door de gemeente Waalwijk. Noch door de gemeenteraad, noch door het college zijn er besluiten genomen ten aanzien van de verwerving. Er is kennelijk alleen sprake van een ambtelijk advies dat tot op heden nog niet door het college behandeld is.”
De Raad heeft onder meer het volgende overwogen.
“Wat betreft het bezwaar van [appellanten] dat het college ten onrechte is voorgehouden dat het college van burgemeester en wethouders al een besluit zou hebben genomen om over te gaan tot aankoop van het perceel [adres 5] , overweegt de Afdeling dat het nemen van een dergelijk besluit geen vereiste vormt om over te gaan tot het toekennen van de bestemming “Verblijfsdoeleinden” aan deze gronden. Van belang is in dit verband immers dat aan gemeentelijke zijde de bereidheid bestaat om over te gaan tot aankoop van de desbetreffende gronden en om, indien minnelijke verwerving van de gronden niet mogelijk blijkt, de gronden te verwerven door middel van onteigening. Vaststaat dat die bereidheid bestaat en ter zitting heeft de raad, naar aanleiding van door [appellanten] geuite twijfel of nog steeds sprake is van een voornemen tot realisering van een ontsluitingsweg over zijn gronden, verklaard dat een heroverweging op dit punt niet aan de orde is. Aannemelijk is dan ook dat de bij recht aan het plandeel toegekende bestemming binnen de planperiode zal worden verwezenlijkt.”
[appellanten] heeft bij brief van 9 december 2010 aan de gemeente ter attentie van [projectleider Centrum van de gemeente] en [gemeenteambtenaar 1] onder meer het volgende meegedeeld:
“Met deze brief bevestigen wij het gesprek van 18 november 2010 dat werd gevoerd door de heren [projectleider Centrum van de gemeente] en [gemeenteambtenaar 1] van de gemeente Waalwijk met de heer en mevrouw [appellanten] . In dit gesprek spraken we af dat wij een prijs zouden noemen voor de doorsteek tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] ten einde voor de gemeente Waalwijk de mogelijkheid te bieden tot het creëren van een goede aanlooproute naar het centrum. Het betreft hier het gehele kadastrale perceel [perceelsnummer 3] (inclusief de bebouwing, de tuin, de garage en de bouwrechten) en een deel van perceel [perceelsnummer 2] . (…)
Voor de op de bijgesloten tekening met Vb aangegeven (gedeelten van) kadastrale percelen [perceelsnummer 2] en [perceelsnummer 4] is de vraagprijs € 500.000 kosten koper met inachtneming van de hierna genoemde punten.
Het bedrag van € 500.000 is een netto prijs, dat wil zeggen dat de grond en de opstallen worden overgedragen in de staat waarin deze zich nu bevinden. De eventuele kosten van bodemsanering of overige aanpassingen zijn voor rekening van de toekomstige eigenaar of eigenaren. (…)
Wij gaan er van uit u hiermee een passende aanbieding te hebben gedaan en verwachten binnenkort een reactie.”
Bij brief van 15 december 2010 heeft [wethouder Centrumgebied] , wethouder Centrumgebied Waalwijk, aan [appellanten] onder meer het volgende bericht:
“Donderdag 18 november jl. hebt u op het stadhuis in Waalwijk een gesprek gehad over de mogelijke verkoop van uw perceel achter de panden [adres 1] - [adres 5] aan de gemeente. Tijdens dit gesprek hebben we het gehad over de saneringskosten.
Afgelopen zomer hebben wij een onderzoek naar de saneringskosten laten instellen. Uit de ramingen blijkt dat de sanering een kleine € 300.000,- te bedragen. Deze saneringskosten zijn vele malen hoger dan destijds tijdens de onderhandelingen die u hebt gevoerd met onze medewerkers [gemeenteambtenaar 2] en [gemeenteambtenaar 1] op 3 oktober 2008 werd ingeschat. In de onderhandelingen is destijds gesproken over een “korting” op gedachte grondprijs van € 60.000,=. Dit was de helft van de kosten die ingeschat waren door [milieutechniek] Milieuadviezen in een rapport van juni 2008. Gedacht werd destijds dat de kosten die [milieutechniek] had ingeschat aan de hoge kant waren.
Gezien het exploitatieverlies dat de gemeente al zou moeten leiden bij de huidige planologische mogelijkheden, is de gemeente op voorhand niet in de gelegenheid deze extra kosten (die tot het risico van u als zg. schuldig eigenaar behoren) alleen voor zijn rekening te nemen.
Wij hebben op 18 november ons bod gestand gedaan (eventueel op basis van de bruto vraagprijs die u op 11 oktober 2008 ons schriftelijk hebt doen toekomen van € 850.000,=) indien u ons het perceel zou leveren in gesaneerde toestand, d.w.z. geschikt voor het beoogd gebruik. Indien u levert in ongesaneerde toestand hebben wij ons in principe bereid verklaard van u af te nemen voor een bedrag van € 555.000,= In dit geval hebben wij de volledige saneringskosten doorberekend in de aankoopsom. Beide bedragen voor zover van toepassing ex BTW en k.k.
Aangezien wij een kwalitatief goede verbinding tussen de parkeerterreinen aan de [straatnaam 3] en het (winkel)centrum van Waalwijk, voor het functioneren van dat centrum van groot belang achten, hebben wij ons intern nogmaals beraden op de ontstane situatie. Wij zijn nog steeds van mening dat alleen een voetgangersverbinding niet die kwaliteit oplevert die nodig is voor een attractieve looproute naar het winkelcentrum. Deze route dient naar onze mening afgezoomd te worden aan weerszijden met een kwalitatief goede bebouwing met aantrekkelijke functies hier binnen. In dat kader zijn wij dan ook bereid een groter deel dan waartoe wij verplicht zijn, bij te dragen aan de saneringskosten. In dat kader zijn wij dan ook bereid het terrein van u af te nemen in de huidige staat voor een bedrag van € 735.000-, k.k. Voor u betekent dit een extra bijdrage in de saneringskosten van € 60.000,- , waarna de gemeente Waalwijk de rest van het voor de sanering benodigde bedrag bij zal dragen.
(…)
Wij doen ons aanbod gestand tot uiterlijk 1 januari 2011. Wij verzoeken u ons voor deze datum schriftelijk te berichten of u met dit aanbod akkoord kunt gaan. Afhandeling hiervan en overdracht van de grond kan dan in het eerste kwartaal van 2011 plaatsvinden. Op deze wijze hopen wij de onderhandelingen met u, die naar ons beider mening al veel te lang lopen, op een voor beide partijen bevredigende wijze te kunnen afronden.
Overigens ontvingen wij onlangs van u het aanbod tot aankoop van alleen de ondergrond van de voetgangersverbinding. Het aanbod dat u ons hierin doet is voor ons niet acceptabel. Wij houden daarom vast aan verwerving van het hele terrein, zodat wij ook zorg kunnen (blijven) dragen voor een goede inpassing van de verbinding in een stedelijke omgeving.”
[appellanten] heeft dit aanbod niet aanvaard.
Bij brief van 19 januari 2011 heeft [projectleider Centrum van de gemeente] aan [appellanten] meegedeeld dat op 6 januari 2011 wederom een gesprek is gehouden over een mogelijke aankoop van de percelen grond achter de [adres 1] - [adres 5] . [projectleider Centrum van de gemeente] heeft voorts de toezegging aan [appellanten] gemeld de “eerder min of meer overeengekomen koopprijs van € 795.000,= (gesprek 3 oktober 2008) naar het college te willen verdedigen”. Daarbij heeft [projectleider Centrum van de gemeente] gemeld dat een rol speelt de argumentatie van [appellanten] dat bij [appellanten] , naar blijkt ten onrechte, de indruk is gewekt dat de transactie destijds snel afgewikkeld zou worden, dat het inmiddels 2½ jaar verder is en dat de gemeente intussen plannen heeft kunnen uitwerken zonder rentelasten in verband met de percelen te hoeven dragen. [projectleider Centrum van de gemeente] heeft voorts het volgende gemeld:
“De (ambtelijke) afspraken die wij op 6 januari hebben gemaakt zijn de volgende:
- Ik zal mij ambtelijk sterk maken voor spoedige behandeling van een voorstel tot aankoop van de gronden door het College van B&W.
- Voordat dit kan plaatshebben moet er nog overleg met de ontwikkelaar plaats hebben, ten einde de zaken financieel geheel in beeld te hebben. Dit overleg vindt overigens op korte termijn plaats.
- Voor zover nu bekeken kan worden, is een B&W besluit voldoende om de transactie te kunnen bewerkstelligen.
- Het streven is er op gericht de transactie voor 1 april a.s. afgerond te hebben door; vanaf 1 april is de gemeente aan u rente verschuldigd voor de tijd zolang de grond nog niet notarieel gepasseerd is.
- Overigens moet ik erbij benadrukken dat pas van een werkelijke overeenkomst sprake is nadat het college hiertoe heeft besloten.”
In april 2012, juni 2012 en juli 2012 heeft [projectleider Centrum van de gemeente] aan [appellanten] bericht bezig te zijn met een aan [appellanten] voor te leggen concept koopovereenkomst.
Bij brief van 12 juli 2013 heeft [appellanten] aan het college van B&W van de gemeente meegedeeld dat gesprekken over de verkoop van de doorsteek in september 2008 hebben geleid tot de afspraak met de heren [gemeenteambtenaar 2] en [gemeenteambtenaar 1] namens de gemeente dat de gemeente tot aankoop van de steeg en het braakliggende terrein zou overgaan. Voorts wijst [appellanten] erop dat inmiddels het bestemmingsplan Centrum door de Raad van State in 2010 is goedgekeurd mede op basis van het besluit van de gemeente om tot aankoop over te gaan. Verder schrijft [appellanten] :
“Tot op heden is echter de grondtransactie niet geëffectueerd.
De afgesproken verkoopprijs van € 795.000 is door de eveneens afgesproken valutadatum van 1-4-2011 ondertussen te verhogen met rente.
Gelet op de periode die inmiddels is verstreken, is het redelijk dat effectuering van de overdracht binnen uiterlijk 6 maanden vanaf heden gaat plaatsvinden. U wordt dan ook vriendelijk verzocht (en voor zover nodig gesommeerd) om ervoor te zorgen dat de overdracht ook daadwerkelijk binnen die periode gaat plaatsvinden. Bij deze vraag ik u mij aan te geven exact welk moment uw voorkeur heeft om het daadwerkelijk transport van de grond te laten plaatsvinden, zodat een aanvang gemaakt kan worden met de voorbereiding voor die overdracht.”
Bij brief van 11 oktober 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente aan [appellanten] meegedeeld niet tot aankoop van de onroerende zaken aan de [straatnaam 1] over te zullen gaan. De brief luidt onder meer als volgt:
“Terecht maakt u in uw brief van 12 juli melding van het langdurige traject dat wij inmiddels met u doorlopen hebben om te komen tot een overeenkomst inzake de (ver)koop van de percelen achter [straatnaam 1] [adres 4] - [adres 5] . U verzoekt ons college nu ervoor te zorgen dat een overdracht van de percelen binnen zes maanden plaats zal hebben.
Laten wij voorop stelten dat de gemeente Waalwijk formeel in deze geen koopovereenkomst met u heeft gesloten: hiertoe is een besluit van in ieder geval ons college vereist en een besluit met deze strekking is door het college nooit genomen. U bent er door medewerkers van de gemeente ook voortdurend op gewezen dat de afspraken golden onder voorbehoud goedkeuring van het college.
Desondanks valt niet te ontkennen dat de Gemeente Waalwijk wel degelijk de functie inziet van een voetgangersverbinding tussen de [straatnaam 2] (parkeerterrein [straatnaam 3] ) en de [straatnaam 1] , als entree naar het kernwinkelgebied. De planvorming voor winkelcentrum [winkelcentrum] door ING Real Estate Development en recentelijk ten behoeve van [internetbedrijf] door MAB Development verhoogden de interesse hierin in belangrijke mate. (…)
De initiatieven van ING en MAB zijn onder invloed van de economische omstandigheden van de afgelopen jaren, door beide ontwikkelaars inmiddels beëindigd. De planvorming van [bouwbedrijf] is niet tot voltooiing gekomen, deels door de toegenomen risico’s in de vastgoed wereld, en met name het retail vastgoed, deels doordat de plannen niet financieel sluitend waren te maken.
Naast de stevige koopprijs voor de percelen, zijn wij in het vervolg geconfronteerd met sterk toegenomen kosten voor de sanering van de bodem op het terrein, en, met name het laatste jaar, de onverzettelijke houding van uw huurder voor het pand [adres 4] , inzake een mogelijke verplaatsing. Hierdoor is de financiële basis aan het herontwikkelingsplan ontvallen en kan een gewenste doorsteek niet binnen afzienbare tijd gerealiseerd worden.
Een en ander impliceert dat wij het op dit moment financieel niet verantwoord vinden tot aankoop van de percelen over te gaan op basis van de door u voorgestelde koopprijs. Wel zijn wij bereid, indien u bereid bent tot het formuleren van nieuwe, voor deze tijd realistische, verkoopvoorwaarden met u de onderhandelingen te hervatten. Ook zijn wij bereid met u onderhandelingen te starten over een deel van het perceel, te weten dat deel waarop een voetgangersverbinding in onze plannen gerealiseerd zou kunnen worden (de meest oostelijk gelegen meters tot een breedte van ongeveer zes meter.)
Wij erkennen dat de onderhandelingen met u buitengewoon lang hebben geduurd. Op ambtelijk niveau zijn met u afspraken gemaakt en zijn toezeggingen gedaan, zij het dat dit steeds onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring is geschied. Een en ander is zodoende niet van dien aard dat wij gehouden zijn om met u thans een koopovereenkomst aan te gaan onder de door u genoemde voorwaarden. Wel menen wij dat het gepast is u voor de periode 1 april 2011 tot 1 oktober 2013 een reserveringsvergoeding toe te kennen van € 59.625,- op basis van een percentage van 3% over de vraagprijs van € 795.000,-). Wij doen dit onder de voorwaarde dat u schriftelijk verklaart af te zien van iedere andere vordering op de gemeente Waalwijk vanwege mogelijke schade, voortvloeiend uit de precontractuele onderhandelingen. (…)
Wellicht ten overvloede delen wij u mede dat wij afzien van een verdere reservering van de percelen na 1 oktober 2013”
[appellanten] heeft het aanbod van de gemeente om een vergoeding te betalen niet aanvaard. [appellanten] heeft in een gesprek met [projectleider Centrum van de gemeente] en [wethouder Centrumgebied] het aanbod gedaan het perceel [adres 5] met een achterliggende strook grond met een breedte van 6 meter te verkopen tegen een prijs van € 475.000,= kosten koper. [projectleider Centrum van de gemeente] heeft een tegenvoorstel gedaan van € 310.100,= kosten koper. [appellanten] heeft dit niet aanvaard, waarna deze procedure aanhangig is gemaakt.
3.2.1.
Voor de vordering van [appellanten] verwijst het hof naar r.o. 2.1 van het vonnis waarvan beroep. Zakelijk weergegeven vordert [appellanten] onder 1 primair een bevel tot medewerking aan de overdracht van percelen van [appellanten] tegen betaling van € 795.000,=, op straffe van een dwangsom, subsidiair veroordeling tot betaling van € 452.500,= vermeerderd met wettelijke rente en meer subsidiair veroordeling tot betaling van € 112.326,= vermeerderd met wettelijk rente, alles vermeerderd met buitengerechtelijke kosten.
Onder 2 vordert [appellanten] veroordeling van de gemeente tot betaling van primair 4,95% samengestelde rente, subsidiair de samengestelde invorderingsrente, meer subsidiair de samengestelde wettelijke rente over het bedrag van € 795.000,-- vanaf 1 april 2011 tot aan de datum dat de grond notarieel gepasseerd is. Vordering 3 strekt, kort gezegd, tot veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2.2.
Aan vordering 1 heeft [appellanten] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat tussen partijen een koopovereenkomst betreffende het perceel aan de [adres 5] en het braakliggende terrein achter de percelen [adres 1] - [adres 4] tot stand is gekomen, dat de gemeente op grond daarvan verplicht is mee te werken aan de levering van deze zaken tegen betaling van de daarvoor overeengekomen prijs van € 795.000,=. Het college van B&W van de gemeente heeft tot het aangaan van deze transactie besloten. In elk geval mocht [appellanten] er op grond van de uitlatingen die namens de gemeente, en meer in het bijzonder het college van B&W, waren gedaan gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gemeente zou overgaan tot aankoop van zijn percelen. De gemeente maakt misbruik van bevoegdheid en handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder met het vertrouwensbeginsel, door eerst het op de percelen rustende bestemming te wijzigen in “openbare weg” (met een prijsdrukkend effect) en de gronden zo feitelijk onverkoopbaar te maken, om vervolgens terug te komen op een eerdere prijstoezegging en een aanzienlijk lagere koopsom te bieden.
Voor het geval waarin de gemeente niet gehouden is om een overeenkomst na te komen, vordert [appellanten] subsidiair een schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen op een moment waarop zij dit niet meer kon zonder [appellanten] schadeloos te stellen.
Vordering 2 heeft betrekking op rente, gebaseerd op de toezegging van de gemeente bij brief van 19 januari 2011.
3.2.3.
De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer komt neer op een betwisting van het bestaan van een overeenkomst en een betwisting van aansprakelijkheid voor de door [appellanten] gevorderde schadevergoeding en rente. Voor zover in hoger beroep van belang, zal het hof daar in het navolgende nader op terugkomen.
3.2.4.
In het vonnis van 14 oktober 2015 heeft de rechtbank – zakelijk weergegeven - geoordeeld dat een overeenkomst tussen de gemeente en [appellanten] niet tot stand is gekomen, dat [appellanten] er ook niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een dergelijke overeenkomst tot stand was gekomen, dat de gemeente geen misbruik van omstandigheden heeft gemaakt of heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en niet schadeplichtig is geworden door de onderhandelingen over de aankoop van de percelen van [appellanten] af te breken. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.
3.3.
[appellanten] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. De aangevoerde grieven luiden als volgt:
Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat tussen [appellanten] en de gemeente Waalwijk geen overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst is bereikt.
Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat aan enig totstandkomingsvereiste ten aanzien van de overeenkomst niet is voldaan dan wel dat [appellanten] hier niet op mocht vertrouwen.
Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat gemeente Waalwijk de onderhandelingen met [appellanten] mocht afbreken.
Ten onrechte heeft de rechtbank de rentevordering afgewezen.
Ten onrechte heeft de rechtbank bij haar oordeel aangaande de vorderingen van [appellanten] de schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur buiten beschouwing gelaten.
Ten onrechte heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
3.4.
De grieven 1 en 2 betreffende vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waaruit voor de gemeente een verbintenis voortvloeit tot medewerking aan de overdracht van percelen van [appellanten] . Het hof zal deze grieven tezamen behandelen. In dat verband merkt het hof op dat niet is gegriefd tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 3.4.1. ten aanzien van de totstandkoming van een koopovereenkomst met een gemeente betreffende een onroerende zaak. Ook het hof neemt op de daar genoemde grondslag aan dat de bevoegdheid tot het aangaan van een dergelijke overeenkomst bij het college van B&W is gelegen. Voorts neemt het hof als uitgangspunt dat niet is gesteld dat het college van B&W van de gemeente Waalwijk formeel het besluit heeft genomen om een koopovereenkomst betreffende de percelen aan te gaan. Een schriftelijke koopovereenkomst is niet in het geding gebracht, net zo min als uittreksels uit notulen of kopieën van besluitenlijsten waaruit blijkt dat een dergelijk besluit door het college van B&W is genomen. Voor zover [appellanten] heeft verwezen naar een besluit nr. 11 van 21 april 2009 op adviesnr. [adviesnummer] (prod. 12 bij conclusie van antwoord), merkt het hof op dat geen van de hierin opgenomen besluiten concreet de aankoop van de door [appellanten] aangeboden percelen betreft. Verwezen wordt zelfs nog naar de mogelijkheid om in te zetten op een gelijkwaardig alternatief voor de ‘doorbraak [appellanten] ’. Ook uit de brief van het college van B&W aan de raad van de gemeente van 11 november 2009 (r.o. 3.1 onder l.) blijkt dat het college nog geen besluit tot het aangaan van een concrete overeenkomst had genomen.
3.5.
In de toelichting op grief 1 noemt [appellanten] als de essentialia van de overeenkomst een drietal factoren: de koopsom, de omvang van de te verkopen percelen (het object van de overeenkomst) en de saneringskosten. Met betrekking tot de saneringskosten stelt het hof vast dat in het taxatierapport van 15 juli 2008 bij de bepaling van de waarde geen rekening was gehouden met de toestand van de bodem en dat de getaxeerde waarden exclusief saneringskosten waren. Uit de brief van [appellanten] van 11 oktober 2008 (r.o. 3.1.j) blijkt dat bij de onderhandelingen die tot dan toe hadden plaatsgevonden onder meer een milieurapport van [milieutechniek] Milieutechniek onderwerp van gesprek is geweest en dat daaruit moet hebben gebleken dat de sanering van de te verkopen percelen maximaal € 137.000,= zou kunnen gaan kosten. Hieruit volgt dat in elk geval in de aanloop naar de bespreking van 3 oktober 2008 en tijdens die bespreking de saneringskosten als een essentieel aspect aan de orde zijn geweest. Uit de brief van [appellanten] aan de gemeente van 11 oktober 2008 blijkt afdoende dat in oktober 2008 nog geen overeenstemming bestond tussen partijen over de verdeling van de saneringskosten.
3.6.
[appellanten] voert in de toelichting op de memorie van grieven aan dat op 3 oktober 2008 overeenstemming was bereikt met de gemeente Waalwijk, omdat de prijs vaststond, de omvang van het te kopen object bekend was en een streefdatum was bepaald voor de levering, met beding dat rente verschuldigd zou worden wanneer niet tegen die datum zou zijn geleverd.
Dat partijen het eens waren over het object van de koop staat niet ter discussie. Maar dat partijen het ook eens waren over de prijs is naar het oordeel van het hof feitelijk onjuist. De stukken uit de betreffende periode wijzen er immers in het geheel niet op dat over de wijze waarop de saneringskosten over partijen zouden worden verdeeld, en daarmee over de door de gemeente voor de grond te betalen koopprijs, in oktober 2008 al overeenstemming bestond of ooit overeenstemming heeft bestaan. Hiervoor is al overwogen dat uit de inhoud van de brief van [appellanten] aan de gemeente van 11 oktober 2008 blijkt dat dat (nog) niet het geval was. Uit de correspondentie blijkt dat over en weer voorstellen zijn gedaan met betrekking tot de verdeling van de kosten van de bodemsanering, maar niet dat daarover overeenstemming is bereikt. Uit de onder 3.1 aangehaalde correspondentie (meer in het bijzonder r.o. 3.1 onder j. en o.) blijkt dat tot in 2010 geen overeenstemming bestond over een dekking van de saneringskosten, die bovendien nog veel hoger bleken uit te vallen dan voordien aangenomen.
In de brief van [projectleider Centrum van de gemeente] aan [appellanten] van 19 januari 2011 wordt gewag gemaakt van een eerder min of meer overeengekomen koopsom van € 795.000,=. Die som berustte op een berekening van [appellanten] in zijn brief van 11 oktober 2008. Daarbij was een bedrag wegens saneringskosten van maximaal € 137.000,= in de berekening betrokken, waarin [appellanten] volgens zijn voorstel voor € 60.000,-- zou bijdragen doordat de koopsom niet op € 855.000,= zou worden gesteld. Al bij brief van 15 december 2010 was [appellanten] echter door wethouder [wethouder Centrumgebied] op de hoogte gesteld van de omstandigheid dat de saneringskosten veel hoger werden begroot (€ 300.000,=) en dat de gemeente op grond daarvan een prijs van € 735.000,= k.k. wilde betalen. Uit de brief van 19 januari 2011 kan in dat geval niet volgen dat begin 2011 overeenstemming bestond over (een verdeling van) de saneringskosten. Dit geldt te meer omdat in de brief expliciet duidelijk is gemaakt dat het voorstel tot aankoop nog door het college van B en W behandeld moest worden en dat pas van een overeenkomst zou kunnen worden gesproken nadat het college van B&W daartoe zou hebben besloten. Correspondentie van na die datum, waaruit de totstandkoming van een overeenkomst zou kunnen blijken, is er niet. Dat geldt voor de hele periode tot de brief van 11 oktober 2013, waarin de gemeente (onder meer) onder verwijzing naar de sterk gestegen kosten voor de bodemsanering meedeelt dat zij niet langer wil door onderhandelen op basis van de door [appellanten] geformuleerde verkoopvoorwaarden.
3.7.
Wel blijkt uit de gevoerde correspondentie dat het de bedoeling van partijen is geweest om de saneringskosten, voor zover die aan [appellanten] zouden worden toegerekend, te verrekenen bij de vaststelling van de koopsom. Er is geen overeenstemming bereikt over de omvang en toedeling van de kosten voor de bodemsanering en evenmin heeft tussen partijen ooit overeenstemming over de koopsom bestaan. Dat partijen het eens waren over de waarde van de percelen die bij de vaststelling van de prijs als uitgangspunt had te gelden, betekent nog niet dat tussen partijen ook overeenstemming bestond ten aanzien van de koopsom. Die waarde was immers bepaald zonder dat daarbij milieuaspecten zoals aanwezige bodemvervuiling waren betrokken. Het hof komt dan ook tot de slotsom dat van de door [appellanten] genoemde essentialia in elk geval geen overeenstemming was bereikt over omvang van de saneringskosten en de verdeling daarvan over partijen, waarmee tevens is gegeven dat nimmer overeenstemming is bereikt over de door de gemeente voor de percelen te betalen prijs. In rechte kan in dat geval niet worden geoordeeld dat in oktober 2008, in januari 2011 of op enig tijdstip daarna tussen partijen overeenstemming heeft bestaan over alle essentialia van de te sluiten overeenkomst.
3.8.
Voorts betekent dit dat [appellanten] ook niet gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen dat een overeenkomst tot stand was gekomen, want [appellanten] wist, althans behoorde te weten, dat ten aanzien van de genoemde essentialia (saneringskosten, de verdeling daarvan en daarmee ook de omvang van de koopsom) nog geen overeenstemming was bereikt.
Voor zover [appellanten] bij memorie van grieven nog heeft betoogd dat hij erop mocht vertrouwen dat de heren [projectleider Centrum van de gemeente] en [gemeenteambtenaar 2] , die namens het college van B&W met hem correspondeerden, bevoegd waren om namens het college van B&W toezeggingen te doen, verwerpt het hof dat standpunt. Dit is niet onderbouwd met (kopieën) van bescheiden waaruit blijkt dat het college van B&W bevoegdheden op dit punt aan deze heren heeft gedelegeerd. Al in zijn brief van 18 februari 2003 (r.o. 3.1 onder d.) heeft [projectleider Centrum van de gemeente] erop gewezen dat zijn aanbod werd gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door het college van B&W. Ook in latere correspondentie is gewezen op de omstandigheid dat het college van B&W in deze kwestie het besluit diende te nemen. [appellanten] heeft geen argumenten aangevoerd voor het standpunt dat hij, ondanks alle voorbehouden die voortdurend in de correspondentie zijn gemaakt met betrekking tot toestemming van B&W, er toch op mocht vertrouwen dat het college van B&W gebonden was aan toezeggingen die [projectleider Centrum van de gemeente] (of [gemeenteambtenaar 2] ) had gedaan. Hetgeen hij bij memorie van grieven onder nummer 33 aanvoert is daartoe niet voldoende.
3.9.
Dit alles voert het hof tot het oordeel dat de grieven 1 en 2 niet slagen. Het bestaan van contractuele verbintenissen tot (medewerking aan de) levering van de percelen in kwestie en tot betaling van een koopsom van € 795.000,= is in rechte niet gebleken.
3.10.
De vorderingen van [appellanten] berusten (subsidiair) op de stellingname dat de gemeente jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld en daardoor schadeplichtig is vanwege het afbreken van de onderhandelingen, naar hij bij memorie van grieven aanvoert: “in een dergelijk stadium”. Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de gemeente de onderhandelingen met [appellanten] mocht afbreken zonder dat daar een verplichting tot schadevergoeding aan verbonden was. De beoordelingsmaatstaf voor een vordering op deze grondslag is door de Hoge Raad gegeven in een arrest van 12 augustus 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) en aangehaald door de rechtbank in r.o. 3.5.1. van het bestreden vonnis:
“… als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.”
Het hof merkt daarbij op dat de Hoge Raad in de aangehaalde uitspraak in r.o. 3.7. nog in het bijzonder opmerkt dat dit een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf is.
3.11.
Dat de gemeente na eerder daartoe gedurende een langere periode gevoerde onderhandelingen over de aankoop van de beoogde percelen uiteindelijk in 2013 van het voortzetten van de onderhandelingen op basis van de destijds door [appellanten] geformuleerde verkoopvoorwaarden heeft afgezien staat niet ter discussie. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, dat geen overeenstemming heeft bestaan over de essentialia van een te sluiten overeenkomst en dat een vertrouwen in goedkeuring door het college van B&W niet gerechtvaardigd was. Dat eind 2010, begin 2011 geen overeenstemming over aankoop is bereikt, is het gevolg van de omstandigheid dat [appellanten] het bod van de gemeente in de brief van 15 december 2010 (zie r.o. 3.1 onder o.) niet heeft willen aanvaarden. In een daarop volgend gesprek van 6 januari 2011, bevestigd in een brief van [projectleider Centrum van de gemeente] , is besproken dat de gemeente eerst met de ontwikkelaar in gesprek wilde gaan om “de zaken financieel geheel in beeld te hebben”, alvorens hij ( [projectleider Centrum van de gemeente] ) zich ambtelijk sterk zou willen maken voor de (spoedige) behandeling van een voorstel tot grondaankoop, waarbij tevens het voorbehoud is opgenomen dat een overeenkomst pas tot stand zou komen na een besluit daartoe van het college van B&W. Hieruit volgt dat een eventuele aankoop mede afhankelijk was van de vraag of deze paste binnen een voor de gemeente aanvaardbaar financieel plaatje. In dit verband merkt het hof op dat al uit een besluitenlijst d.d. 17 juni 2008 (prod. 13 bij inleidende dagvaarding en rov. 3.1 sub g) blijkt dat het streven van het college van B&W was gericht op een budgettair neutrale afwikkeling van het project. Met andere woorden: de planontwikkeling in het kader waarvan de aankoop moest plaatsvinden mocht de gemeente uiteindelijk geen geld kosten. Blijkens de brief van 11 oktober 2013 is gebleken dat “een aanvaardbaar financieel plaatje” bij de door [appellanten] verlangde koopprijs niet bereikt kon worden, mede omdat geïnteresseerde ontwikkelaars vanwege de economische ontwikkelingen afhaakten. Gelet op het ook door de rechtbank al aangehaalde zwaarwichtig belang van een verantwoorde besteding van gemeenschapsgelden en gelet op het al in 2008 vanuit dat oogpunt vastgelegde beleid van de gemeente, is ook het hof van oordeel dat de gemeente onder deze omstandigheden niet onzorgvuldig heeft gehandeld door af te zien van de oorspronkelijk voorziene aankoop.
3.12.
Hierbij overweegt het hof nog als volgt.
Nadat de gemeente had laten weten dat zij afzag van een reservering van de percelen, heeft [appellanten] , zoals volgt uit de e-mail van [projectleider Centrum van de gemeente] van 27 februari 2014, de gemeente voorgesteld om het perceel [adres 5] te kopen, inclusief de achterliggende grondstrook tot aan de [straatnaam 2] met een breedte van ongeveer 5,5 meter voor een bedrag van € 475.000,= exclusief eventuele vorderingsrente. In de aangehaalde e-mail doet [projectleider Centrum van de gemeente] namens de gemeente het tegenvoorstel om dit object te kopen voor € 310.000,=. Het is [appellanten] geweest die bij e-mail van zijn advocaat van 14 maart 2014 dit aanbod van de gemeente heeft afgewezen en (naar nu blijkt: ten onrechte) het standpunt heeft ingenomen dat de gemeente een tot stand genomen koopovereenkomst diende na te komen.
Uit deze contacten blijkt het hof dat partijen ook na 11 oktober 2013 met elkaar in gesprek zijn gebleven over de aankoop van onroerend goed van [appellanten] , zij het met betrekking tot een ander, kleiner object dan de onderhandelingen zoals die tot oktober 2013 hebben plaatsgevonden. Onder de gegeven omstandigheden is het hof niet duidelijk wie nu wanneer welke onderhandelingen heeft afgebroken. Dienaangaande heeft [appellanten] ook geen concreet moment genoemd. In elk geval is niet gebleken dat de gemeente onderhandelingen heeft afgebroken zonder dat zij bereid was om [appellanten] financieel tegemoet te komen. Dat de door de gemeente in de brief van 11 oktober 2013 voorwaardelijk aangeboden tegemoetkoming onder de gegeven omstandigheden onvoldoende was, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd. Ook hierom is het hof van oordeel dat in rechte niet is gebleken dat de gemeente jegens [appellanten] onvoldoende zorgvuldig en daarmee onrechtmatig zou hebben gehandeld.
3.13.
In de toelichting op grief 3 voert [appellanten] aan dat de rechtbank de omstandigheden die in randnummer 14 van de memorie van grieven zijn genoemd niet zou hebben meegewogen. Die omstandigheden hebben echter betrekking op ontwikkelingen in 2015 (een aanvraag tot vergoeding van planschade door [appellanten] ) en 2017 (een besluit tot het niet toekennen van een financiële vergoeding voor de planschade, maar tot het ongedaan maken van de planschade door de bestemmingswijziging ongedaan te maken). Wanneer [appellanten] het standpunt verdedigt dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door in 2013 af te zien van de aankoop van zijn percelen, dient de vraag of dat zo is beoordeeld te worden met inachtneming van alle feiten en omstandigheden zoals die zich op dat moment voordeden of zoals die op dat moment voor partijen redelijkerwijs voorzienbaar waren. Dat de kwestie van een planschadevergoeding toen al een rol speelde, is niet gesteld of gebleken, zodat die voor de beoordeling van de zorgvuldigheid van het handelen van de gemeente in 2013 niet relevant is. Hetgeen [appellanten] in de memorie van grieven onder randnummer 14 aanvoert kan dus niet leiden tot een ander oordeel over de door [appellanten] ingestelde vorderingen dan door de rechtbank gegeven.
3.14.
Resumerend stelt het hof vast dat in rechte onvoldoende is gebleken wie van beide partijen wanneer de gesprekken over de aankoop van percelen van [appellanten] en/of over de financiële gevolgen van het afzien van de aankoop heeft gestaakt. Het hof is voorts van oordeel dat (het college van B&W van) de gemeente op 11 oktober 2013 vrijstond om niet langer door te onderhandelen op basis van de destijds door [appellanten] geformuleerde verkoopvoorwaarden. Het college van B&W mocht aan de door haar per brief van die datum aangeboden reserveringsvergoeding voorts de voorwaarde verbinden dat [appellanten] af zou zien van iedere andere vordering op de gemeente vanwege mogelijke schade, voortvloeiend uit de precontractuele onderhandelingen. Nu [appellanten] die voorwaarde niet heeft aanvaard, is de gemeente niet meer aan dit aanbod gebonden. Onder de gegeven omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de gemeente jegens [appellanten] onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld, zodat ook niet is gebleken van het bestaan van een daarop berustende schadevergoedingsplicht. Grief 3 faalt.
3.15.
Grief 4 is gericht tegen de beslissing van de rechtbank om de onder 2 gevorderde rentevergoeding af te wijzen. Blijkens de toelichting op grief 4 is deze vordering gebaseerd op de toezegging van een dergelijke vergoeding in een brief van 19 januari 2011 en niet op de inhoud van de brief van 11 oktober 2013. [appellanten] verwijst naar een zinsdeel uit die brief en betoogt dat de gemeente op grond daarvan gehouden zou zijn om hem een rentevergoeding te voldoen. De aangehaalde tekst is opgenomen in een alinea die begint met de tekst “De (ambtelijke) afspraken die wij op 6 januari hebben gemaakt zijn de volgende”. Het betreft een voorstel dat [projectleider Centrum van de gemeente] , als ambtenaar in dienst van de gemeente, [appellanten] doet ten aanzien van de verdere voortgang van het onderhandelingstraject. De toezegging om vanaf 1 april 2011 rente te gaan vergoeden moet dan ook – gelezen in de context van de brief – worden beschouwd als een onderdeel van de voorstellen waarvoor [projectleider Centrum van de gemeente] zich bij het college van B&W hard wilde gaan maken. Daarbij heeft hij expliciet ten aanzien van de totstandkoming van een overeenkomst het voorbehoud van goedkeuring door het college gemaakt. Daaruit volgt dat [projectleider Centrum van de gemeente] [appellanten] er in het gesprek van 6 januari 2011 – en in elk geval in de daarop volgende brief - op heeft gewezen dat hij niet bevoegd was om zelf namens de gemeente een bindende overeenkomst met [appellanten] aan te gaan.
3.16.
[appellanten] voert bij memorie van grieven weliswaar aan dat hij erop mocht vertrouwen dat [projectleider Centrum van de gemeente] bevoegd was om op dit punt de gemeente bindende afspraken te maken, maar [appellanten] laat na om te onderbouwen waarom hij daar met betrekking tot de rentetoezegging op mocht vertrouwen, hoewel uit de brief van 9 januari 2011 blijkt dat [projectleider Centrum van de gemeente] tijdens het gesprek van 6 januari 2011 heeft opgemerkt dat een besluit van B&W voor de transactie voldoende [hof: en dus noodzakelijk] was en hij bovendien voor de totstandkoming van een overeenkomst in die brief expliciet het voorbehoud van goedkeuring door het college heeft gemaakt. Er is dus niet gebleken dat [projectleider Centrum van de gemeente] bevoegd was om de gemeente tot vergoeding van rente te binden of dat [appellanten] er ondanks de verwijzingen naar een noodzakelijk besluit van het college van B&W, gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [projectleider Centrum van de gemeente] bevoegd was de gemeente ten aanzien van de rentetoezegging te binden. Een andere reden waarom de gemeente tot vergoeding van rente gehouden zou zijn is door [appellanten] niet aangevoerd.
De omstandigheid dat het gesprek van 6 januari 2011 heeft plaatsgevonden na een eerder gesprek met de bevoegde wethouder, zoals door [appellanten] bij memorie van grieven is aangevoerd, doet hier niet aan af. Immers: niet gesteld of gebleken is dat deze wethouder aan [appellanten] heeft laten weten dat [projectleider Centrum van de gemeente] namens hem bevoegd was om, zonder ruggespraak met het college, in een vervolggesprek namens de gemeente bindende afspraken met [appellanten] te maken. Nu het bestaan van de door [appellanten] gestelde grond voor het gevorderde niet is gebleken, faalt grief 4.
3.17.
Met grief 5 klaagt [appellanten] over de omstandigheid dat de rechtbank niet heeft geoordeeld over zijn stellingname inzake de schending van de beginselen van behoorlijk bestuur door de gemeente, meer in het bijzonder het vertrouwensbeginsel. Deze grief faalt. Het al dan niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur is niet van invloed op de vraag of een privaatrechtelijke overeenkomst tot stand is gekomen. Dit handelen kan hoogstens van invloed zijn op de vraag of de gemeente door het afbreken van onderhandelingen (en daarmee het niet gestand doen van opgewekte verwachtingen) schadeplichtig is geworden. Het handelen van de gemeente dient dan beoordeeld te worden in het licht van de stellingname dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en op grond van het daartoe door de Hoge Raad in 2005 geformuleerde criterium (r.o. 3.10 van deze uitspraak). Binnen de beoordeling aan de hand van dat criterium komt de vraag aan de orde of de gemeente een mate van vertrouwen heeft opgewekt ten aanzien van de totstandkoming van een overeenkomst die zo ver gaat dat zij onderhandelingen daarover niet, althans niet zonder het treffen van voorzieningen ten bate van de wederpartij, mocht afbreken. Een aparte beoordeling aan de hand van de algemene beginselen van bestuur komt dan niet meer aan de orde. Grief 5 faalt.
3.18.
Grief 6 betreft een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en behoeft daarom verder geen bespreking.
3.19.
[appellanten] heeft bij memorie van grieven nog een bewijsaanbod gedaan, maar het hof passert dat aanbod, nu dit niet voldoende is gespecificeerd. [appellanten] voert immers niet aan welke specifieke feiten die tot een (andere) beslissing kunnen leiden, hij wil bewijzen. De slotsom luidt dat de grieven niet slagen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. [appellanten] heeft in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de één betaalde hebbende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente op € 5.213,= aan griffierecht en op € 7.017,= aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 maart 2019.
griffier rolraadsheer