Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.216.386/01
arrest van 23 oktober 2018
in de zaak van
Stichting Casade,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Casade,
advocaat: mr. J.J.P.M van Reisen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.G. Matze te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 mei 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 februari 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Casade als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5118863 CV EXPL 16-4293)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 18 mei 2017 met grieven en met 25 producties, genummerd 8 tot en met 32, waarbij Casade de grondslag voor haar vordering heeft uitgebreid;
- de memorie van antwoord van 8 augustus 2017.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan – voor zover relevant - worden uitgegaan van de volgende feiten.
Met ingang van 12 januari 2015 verhuurt Casade aan [geïntimeerde] de woonruimte staande en gelegen aan de [perceel] te [woonplaats] .
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer is opgenomen:
“7.3. Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de bestemming ervan gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Huurder is ermee bekend en hij erkent dat elk gebruik dat plaatsvindt in strijd met de bestemming van het gehuurde ontbinding van de overeenkomst tot gevolg heeft.
(…)
7.7.
Het is huurder niet toegestaan op of in het gehuurde hennep te kweken, te knippen en/of te drogen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij ernstige verdenkingen op dit punt is Casade gerechtigd ondersteund door de politie het gehuurde te betreden ter controle. Bij overtreding van dit punt is Casade gerechtigd:
a. de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden;
(…).”
Naar aanleiding van aanhoudende klachten over door buurtbewoners ondervonden overlast vanuit de woning van [geïntimeerde] heeft een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden, naar aanleiding waarvan tussen [geïntimeerde] en een aantal buurtbewoners op 9 februari 2016 een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. In die overeenkomst staat onder meer dat de broers van [geïntimeerde] niet meer dagelijks / ’s nachts in de woning aanwezig zullen zijn.
Op 3 mei 2016 zijn in de woning een viertal personen aangetroffen die hennepplanten aan het knippen waren. Bij het aantreffen van deze personen werden tevens 6.226 gram geknipte hennep en 24 nog te knippen planten aangetroffen.
Op 3 mei 2016 was [geïntimeerde] zelf niet in de woning aanwezig. Wel aanwezig was haar broer, die kon beschikken over een sleutel van de woning van [geïntimeerde] .
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert Casade - zakelijk weergegeven – de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding en alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Aan deze vordering heeft Casade, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met de toepasselijke algemene voorwaarden, waarin hennepgerelateerde activiteiten in de woning worden verboden. Bovendien heeft zij het gehuurde niet overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruikt door daarin hennep te laten knippen, want het op grote schaal laten knippen van hennepplanten past niet bij het normale gebruik van het gehuurde als woonruimte. In elk geval heeft [geïntimeerde] in strijd met de eisen van goed huurderschap gehandeld door toe te laten dat in de woning hennep wordt geknipt.
3.2.3.
[geïntimeerde] heeft tot verweer aangevoerd dat zij op 3 mei 2016 met vakantie was en met de kinderen logeerde bij haar moeder, dat haar broer een sleutel van de woning heeft en dat hij personen heeft binnengelaten om in de woning hennep te knippen zonder dat zij daar wetenschap van heeft gehad. De strafzaak tegen haar is geseponeerd.
3.2.4.
Nadat de kantonrechter een comparitie had gelast en gehouden, heeft hij in het bestreden vonnis geoordeeld – zakelijk weergegeven – dat in onvoldoende mate is gebleken dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, de daarop toepasselijke voorwaarden of de toepasselijke wettelijke bepalingen. De kantonrechter heeft de vorderingen van Casade afgewezen en Casade veroordeeld in de kosten van het geding.
3.3.
Casade heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd en de grondslag van haar vordering aangevuld. Door middel van deze grieven betoogt Casade dat [geïntimeerde] wel degelijk heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke voorwaarden en wettelijke bepalingen, niet alleen door toe te laten althans niet te voorkomen dat in de woning hennepplanten werden geknipt, maar ook door overlast te veroorzaken, althans te laten veroorzaken door bezoekers van de woning, voor buurtbewoners en niet te handelen naar de bemiddelingsovereenkomst die met haar was aangegaan. Casade heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. [geïntimeerde] heeft ook in hoger beroep verweer gevoerd. Het hof komt daar, voor zover nodig, bij de beoordeling nader op terug.
3.4.
[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de uitbreiding van de grondslag van de vorderingen door daar in hoger beroep aan toe te voegen dat [geïntimeerde] overlast heeft veroorzaakt. [geïntimeerde] voert aan dat zij hierdoor een instantie verliest waarin zij zich tegen het gemaakte verwijt zou kunnen verweren. Hierdoor is de uitbreiding van de grondslag volgens [geïntimeerde] in strijd met de goede rechtsorde.
Inhoudelijk betwist [geïntimeerde] dat er na mei 2016 nog sprake is geweest van overlast. Zij betwist voorts dat er sprake zou zijn van niet-bewoning. Zij had geen wetenschap van de hennepknipperij, zodat een eventueel daarin gelegen tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Als er al sprake is van een tekortkoming, dan is die te gering om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dit alles aldus [geïntimeerde] .
3.5.
Het hof overweegt als volgt.
[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvulling van de grondslag voor de vorderingen van Casade. [geïntimeerde] heeft in dat verband aangevoerd dat haar door die aanvulling in het debat over de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde een rechterlijke instantie wordt onthouden. De herstelfunctie van het hoger beroep brengt echter met zich mee dat een partij in hoger beroep argumenten kan aanvoeren die in eerste aanleg niet zijn aangevoerd. Bovendien staat het een partij op grond van artikel 130 Rv, welke bepaling ook in hoger beroep van toepassing is, in beginsel vrij zijn eis of de gronden daarvan te vermeerderen. Mede gelet op de in artikel 347 Rv neergelegde twee-conclusie-regel moet een dergelijke vermeerdering van eis of van de grondslag daarvan in beginsel in het eerste processtuk van de partij in hoger beroep plaatsvinden. Aan die eis is in dit geval voldaan. Het verlies van een instantie is in dat geval inherent aan het feit dat de wet toestaat dat een eis ook in hoger beroep kan worden vermeerderd en/of gewijzigd, en zo ook de daarvoor aangevoerde gronden. Slechts onder bijkomende omstandigheden kan dit feit het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Dergelijke omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken. Het hof verwerpt het verweer op dit punt van [geïntimeerde] .
3.6.
Met betrekking tot het verwijt dat Casade [geïntimeerde] maakt over het aantreffen van hennep knippende personen op 3 mei 2016 merkt het hof op dat vaststaat dat haar woning is gebruikt voor het knippen van hennep. De aangetroffen hoeveelheid toppen (ruim zes kilo) en materialen (waaronder een grondzeil om plantenresten op te vangen en een weegschaal), waarvan blijkt uit de bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde foto’s, duiden er voorts op dat geen sprake is geweest van een kleinschalige activiteit, maar van georganiseerde werkzaamheden ten bate van de productie van hennep. Het knippen van hennep in de woning is expliciet verboden in artikel 7.7 van de Algemene Huurvoorwaarden Casade 2014, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Deze bepaling luidt immers als volgt:
“7.7.
Het is huurder niet toegestaan op of in het gehuurde hennep te kweken, te knippen en/of te drogen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)”
Het knippen van hennep in de woning levert een handeling op die in strijd is met een expliciet bedongen verbod bij de huurovereenkomst en daarmee een tekortkoming in de nakoming van die huurovereenkomst.
3.7.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden gebruik maken van het gehuurde. Deze bepaling brengt volgens vaste rechtspraak (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 en HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952) niet mee dat een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
3.8.
[geïntimeerde] heeft in dit verband tot verweer aangevoerd dat zij op 3 mei 2016 niet in de woning was, maar met haar kinderen bij haar moeder logeerde, dat zij niet wist dat in de woning hennep geknipt zou gaan worden en dat zij ook niets te maken wil hebben met de productie van hennep. Blijkens de memorie van antwoord verbindt [geïntimeerde] aan dit verweer de navolgende rechtsgronden:
de tekortkoming is, bij gebreke aan wetenschap omtrent het handelen van haar broer, geen tekortkoming van [geïntimeerde] in haar hoedanigheid van huurster;
de bevoegdheid tot ontbinden ontbreekt vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming;
de tekortkoming is te gering om de ontbinding te rechtvaardigen
het beroep op ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.9
Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] zich onder de gegeven omstandigheden zelf als een goed huurder heeft gedragen, neemt het hof als uitgangspunt dat (onweersproken) klachten over overlast in het verleden hebben geleid tot een bijeenkomst van [geïntimeerde] en haar buren. Naar aanleiding daarvan zijn op 9 februari 2016 in een bemiddelingsovereenkomst afspraken op papier gezet ter beperking van de overlast. De eerste van die afspraken was dat de broers van [geïntimeerde] niet meer dagelijks / ’s nachts in de woning van [geïntimeerde] aanwezig zouden zijn. Hoewel Casade geen partij is bij deze bemiddelingsovereenkomst, is het hof van oordeel dat met het vastleggen van deze afspraken nader invulling is gegeven aan hetgeen naar maatstaven van goed huurderschap van [geïntimeerde] mocht worden verwacht, waaronder dus de afspraak dat haar broers niet meer dagelijks en ’s nachts in de woning aanwezig zouden zijn. Als goed huurster heeft zij zich immers te onthouden van overlast voor haar buren en de opgenomen afspraak beoogt nu juist dat te bewerkstelligen.
3.10.
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] ondanks deze afspraak geen maatregelen heeft getroffen om voor haar broer de toegang tot het gehuurde onmogelijk te maken of op zijn minst afhankelijk van haar bijzondere toestemming. [geïntimeerde] heeft hem in het bezit gelaten van een sleutel van de woning en in elk geval in onvoldoende mate toezicht op de woning gehouden of andere maatregelen getroffen (zoals vervanging van de sloten) om te voorkomen dat haar broer opnieuw ongecontroleerd gebruik zou kunnen gaan maken van haar woning. Als gevolg daarvan is een situatie ontstaan die in strijd was met hetgeen waartoe [geïntimeerde] zich bij de bemiddelingsovereenkomst had verbonden jegens haar buren. Bovendien is de door de buren ondervonden overlast van haar broers niet geëindigd, hetgeen volgt uit de verklaringen die Casade heeft geciteerd in de memorie van grieven. Naar aanleiding daarvan heeft Casade bij memorie van grieven gesteld dat de broers van [geïntimeerde] na februari 2016 overlast zijn blijven veroorzaken, ook ’s nachts. [geïntimeerde] heeft dat niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. De enkele opmerking bij memorie van antwoord dat zich na mei 2016 geen overlast meer heeft voorgedaan is geen betwisting van het feit dat dat in mei 2016 nog wel het geval is geweest. Ten aanzien van de concrete voorbeelden in de memorie van grieven heeft [geïntimeerde] niets concreets als verweer aangevoerd. Het hof is dan ook van oordeel dat in voldoende mate is gebleken dat het nalaten van maatregelen om haar broer de toegang tot de woning te ontzeggen en het nalaten van voldoende toezicht op de woning bij haar afwezigheid een handelen oplevert dat in strijd is met de eisen van goed huurderschap en daarmee een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst met Casade. Het hof neemt hier ook bij in aanmerking dat [geïntimeerde] in het verleden al met de politie in aanraking was geweest in verband met overtreding van de Opiumwet en dat ook bij het vorige woonadres van [geïntimeerde] in de jaren 2009 en 2012 sprake is geweest van klachten over drugsgerelateerde overlast. Dit had voor [geïntimeerde] te meer aanleiding moeten zijn om te voorkomen dat dergelijke problemen opnieuw vanuit de door haar gehuurde woning zouden kunnen rijzen. [geïntimeerde] is daarin tekortgeschoten en haar gebrek aan toezicht over de door haar gehuurde woning heeft ertoe geleid dat op grote schaal hennep is geknipt in haar woning.
3.11.
Voor zover [geïntimeerde] het standpunt inneemt dat dit tekortschieten dermate gering van aard en ernst is dat het de ontbinding met de daaraan verbonden gevolgen niet rechtvaardigt, is het aan [geïntimeerde] om feiten te stellen – en bij betwisting te bewijzen – die een dergelijk oordeel rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] op dit punt niet aan haar stelplicht voldaan. Het aan [geïntimeerde] gemaakte verwijt, het tekortschieten tegenover Casade, is dat zij, wetende dat haar broers de woning gebruikten op een wijze die overlast veroorzaakte voor de buurt, anders dan met de buren was afgesproken geen, althans geen afdoende, maatregelen heeft getroffen om dat te verhinderen en voorts na vertrek ook geen toezicht heeft gehouden of laten houden op de woning. Naar het oordeel van het hof had [geïntimeerde] er rekening mee moeten houden dat haar broer bij haar afwezigheid overlast veroorzakend gedrag of anderszins ontoelaatbaar gedrag zou kunnen gaan vertonen vanuit haar woning. Dat dit ook is gebeurd en uiteindelijk heeft geresulteerd in de situatie die op 3 mei 2016 is aangetroffen, staat voldoende vast.
3.12.
Voor zover [geïntimeerde] zich erop beroept dat zij om psychische redenen geen weerstand kon bieden aan haar broer, is dat een omstandigheid die in haar verhouding tot Casade voor haar rekening moet blijven, net zozeer als de gevolgen van de ontbinding. [geïntimeerde] was immers al gewaarschuwd vanwege de veroorzaakte overlast en had door het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst onderkend wat de rol van haar broers daarbij was. Wanneer [geïntimeerde] vervolgens niet handelt overeenkomstig door haar zelf gedane toezeggingen, komen de gevolgen daarvan voor haar rekening. Overigens merkt het hof op dat het argument dat [geïntimeerde] geen weerstand kan bieden aan haar broer(s) doet vrezen dat bij instandhouding van de huurovereenkomst overlastsituaties (en situaties zoals op 3 mei 2016 aangetroffen) ook in de toekomst zullen blijven terugkeren.
Het hof is dan ook van oordeel dat in de door [geïntimeerde] aangevoerde feiten en omstandigheden geen grond is gelegen om in dit geval te oordelen dat de bijzondere aard of een geringe betekenis van het tekortschieten de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dat opzicht slaagt grief 2, hetgeen betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
3.13.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord nog aangevoerd dat een ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit standpunt is in hoger beroep echter niet onderbouwd door het stellen van feiten of omstandigheden die een dergelijk oordeel rechtvaardigen. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord slechts aangevoerd dat zij drie kinderen heeft en dat het voor haar van belang is dat de kinderen op loop/fietsafstand van hun huidige school blijven wonen. Die argumenten zijn verder echter niet met redenen omkleed en leveren op zich voor het hof onvoldoende reden op om te oordelen dat een ontbinding en haar gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
3.14.
Gelet op het voorgaande kan het vonnis waarvan beroep niet in stand blijven. De vorderingen van Casade zijn toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen Casade en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan het adres [perceel] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning te ( [postcode] ) [woonplaats] aan het adres [perceel] te ontruimen en te verlaten, met al het hare en met al de personen die zijdens haar in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Casade onder afgifte van de sleutels op het kantoor van Casade;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Casade op € 96,05 aan dagvaardingskosten, op € 117,= aan griffierecht en op € 300,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 97,31 aan dagvaardingskosten, op € 716,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 oktober 2018.
griffier rolraadsheer