Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.218.420/01
arrest van 23 oktober 2018
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,
tegen:
Woonstichting Leystromen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 juni 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen vonnis van 14 juni 2017 tussen appellante - [appellante] - als gedaagde en geïntimeerde
- Leystromen - als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5823613 CV EXPL 17-2003)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 26 juni 2017;
- de memorie van grieven van [appellante] van 15 augustus 2017 met producties;
- de memorie van antwoord van Leystromen van 26 september 2017 met producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Met ingang van 20 november 2015 verhuurt Leystromen aan [appellante] de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte van Leystromen van toepassing.
Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg bedroeg de huur inclusief servicekosten € 712,71 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
Bij brief van 25 januari 2016 heeft Leystromen [appellante] aangeschreven over het niet tijdig voldoen van de huur. Bij brief van 11 april 2016 heeft Leystromen aan [appellante] laten weten dat de huurachterstand op dat moment € 1.323,87 bedroeg. Hierbij werd vermeld dat bij niet betaling binnen veertien dagen de vordering aan de deurwaarder zou worden overgedragen, hetgeen voor [appellante] buitengerechtelijke kosten mee zou brengen.
Vervolgens is [appellante] in de daarop volgende periode van bijna een jaar een aantal malen door de deurwaarder gesommeerd de telkens op die momenten openstaande bedragen te voldoen. [appellante] heeft daar niet (tijdig/volledig) aan voldaan.
3.2
Bij dagvaarding van 15 maart 2017 heeft Leystromen de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt Leystromen dat [appellante] door de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet, niet tijdig of niet geheel te betalen tegenover Leystromen tekortgeschoten is in haar verplichtingen als huurster. Op grond daarvan vordert Leystromen, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van € 1.842,= aan achterstallige huur met rente en buitengerechtelijke kosten, en tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs tot aan de ontruiming.
[appellante] is in rechte verschenen en heeft nader uitstel verkregen voor antwoord, maar toen daarvan naar het oordeel van de kantonrechter niet (tijdig) gebruik was gemaakt, is de vordering van Leystromen bij vonnis van 14 juni 2017 als onweersproken integraal toegewezen met veroordeling van [appellante] in de kosten.
3.3
Op 26 juni 2017 heeft Leystromen [appellante] een laatste-kansovereenkomst toegezonden ter voorkoming van ontbinding en ontruiming, maar [appellante] heeft deze niet aanvaard omdat zij zich niet kon verenigen met de daarin gestelde voorwaarden. Leystromen heeft [appellante] toegezegd gedurende het onderhavige hoger beroep niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis van 14 juni 2017 over te gaan.
3.4
In haar memorie van grieven voert [appellante] aan dat de kantonrechter er ten onrechte van uitgegaan is dat zij niet tijdig een conclusie van antwoord heeft genomen en de vordering van Leystroomen daarom ten onrechte als onweersproken heeft toegewezen. Het hof laat in het midden of [appellante] hiermee gelijk heeft aangezien ook indien dat het geval is, dit op zich nog niet tot een andere beslissing op de vordering van Leystromen leidt. In hoger beroep heeft [appellante] de gelegenheid alsnog haar verweer tegen die vordering uiteen te zetten en deze gelegenheid heeft zij ook benut.
3.5
Het verweer van [appellante] betreft, samengevat, de volgende onderwerpen:
de huurachterstand is na de dagvaarding in eerste aanleg geheel ingelopen en sindsdien is geen nieuwe achterstand ontstaan;
er is geen sprake geweest van een huurachterstand van drie maanden;
de tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen;
het woonbelang van [appellante] en haar drie kinderen betreft een vitaal recht dat door ontbinding van de huurovereenkomst onevenredig wordt aangetast;
voor buitengerechtelijke kosten is geen grond aanwezig;
subsidiair: minder verstrekkende maatregelen kunnen worden opgelegd.
3.6
Het hof stelt bij de beoordeling van de vordering van Leystromen en het daartegen gevoerde verweer van [appellante] het volgende voorop.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Omdat dit woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit is anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Bij het herhaald laten ontstaan van huurachterstanden kan ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, ook indien de actuele huurachterstand minder bedraagt dan drie maanden.
Het hof voegt hieraan toe dat de zaak in hoger beroep moet worden beoordeeld aan de hand van de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (ex nunc). Dit betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis van de kantonrechter hebben voorgedaan kunnen meewegen.
3.7
Ter onderbouwing van de onderdelen 1) en 2) van haar verweer heeft [appellante] geen bescheiden overgelegd, zoals bijvoorbeeld een overzicht van door haar verrichte (en niet gestorneerde) betalingen en/of bankafschriften. Leystromen heeft bij memorie van antwoord als productie 5A overgelegd een betalingsoverzicht van 14 september 2017 over de gehele huurperiode tot op dat moment. Dit overzicht houdt een weerlegging in van het door [appellante] gevoerde verweer. Op deze productie heeft [appellante] nog niet kunnen reageren. Het hof zal haar daartoe in de gelegenheid stellen. Van deze gelegenheid kan [appellante] desgewenst tevens gebruik maken om te reageren om de overige producties die Leystromen bij memorie van antwoord heeft overgelegd, voor zover deze nog niet eerder in het geding zijn gebracht. Voor laatstbedoelde producties geldt dat [appellante] daarvoor in haar memorie van grieven al de gelegenheid heeft gehad. Leystromen zal hier bij antwoordakte op kunnen reageren.
3.8
Sinds de memorie van antwoord is inmiddels meer dan een jaar verstreken. Indien zich inmiddels omstandigheden hebben voorgedaan die relevant zijn voor de beslissing in deze zaak en die niet eerder vermeld hadden kunnen worden, kunnen partijen daarvan kort melding maken bij hun aktewisseling (geen memories).
3.9
Het hof tekent hierbij reeds nu aan dat indien zou blijken dat [appellante] na aanvang van deze procedure haar huurachterstand geheel heeft ingelopen en sindsdien de lopende huurtermijnen op tijd betaalt, daardoor de tekortkomingen uit het verleden niet worden weggenomen. Indien [appellante] na het intreden van haar verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald, kan dat wel gewicht in de schaal leggen bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. Het hof zal na de aktewisseling nader ingaan op de consequenties hiervan en op de overige onderdelen van het verweer van [appellante] .
3.1
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 20 november 2018 voor akte aan de zijde van [appellante] met het hiervoor onder 3.7 en 3.8 vermelde doel, waarna antwoordakte;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 oktober 2018.
griffier rolraadsheer