ECLI:NL:GHSHE:2019:790

• Datum uitspraak: 5 maart 2019
• Publicatiedatum: 5 maart 2019
• Zaaknummer: 200.218.420_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst: beoordeling van omstandigheden en gevolgen

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 5 maart 2019 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen een huurster, aangeduid als [appellante], en Woonstichting Leystromen, de verhuurder. De zaak betreft de vraag of herhaalde huurachterstanden van de huurster voldoende grond vormen voor de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurster had in eerste aanleg een vonnis gekregen van de kantonrechter, maar ging in hoger beroep tegen dit vonnis. Het hof heeft in een eerder tussenarrest van 23 oktober 2018 de huurster in de gelegenheid gesteld om te reageren op producties van de verhuurder, waaronder een betalingsoverzicht. De huurster stelde dat zij haar betalingsverplichtingen had nagekomen en dat de huurachterstand op het moment van de dagvaarding in eerste aanleg € 1.128,71 bedroeg, wat overeenkomt met 1,5 maand huur. De verhuurder betwistte dit en stelde dat de huurachterstand op dat moment € 1.841,71 was, wat meer dan 2,5 maanden huur is.

Het hof overwoog dat de huurster in het verleden huurachterstanden had laten ontstaan, maar dat de recente betalingshistorie en het inlopen van de achterstand relevant zijn voor de beoordeling. Het hof paste de maatstaf van de Hoge Raad toe, die in een prejudiciële beslissing van 28 september 2018 was vastgesteld. Deze maatstaf houdt in dat niet alleen de tekortkomingen van de huurster, maar ook alle overige omstandigheden van het geval in de beoordeling moeten worden meegenomen. Het hof concludeerde dat de tekortkomingen van de huurster op dat moment de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden, mede gezien het belang van de huurster en haar gezin bij het voortzetten van de huurovereenkomst.

Uiteindelijk vernietigde het hof het vonnis van de kantonrechter en wees het de vorderingen van de verhuurder af. De verhuurder werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten en tot terugbetaling van een bedrag dat de huurster eerder had betaald op basis van het vernietigde vonnis. Het hof verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de verhuurder onmiddellijk moest voldoen aan de betalingsverplichtingen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.218.420/01

arrest van 5 maart 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

verder: [appellante] ,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

tegen:

Woonstichting Leystromen ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: Leystromen,

advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 23 oktober 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer/rolnummer 5823613 CV EXPL 17-2003 tussen partijen gewezen vonnis van 14 juni 2017.

5. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 23 oktober 2018;
• de akte van [appellante] van 4 december 2018 met een productie;
• de antwoordakte van Leystromen van 15 januari 2019 met een productie.

Partijen hebben arrest gevraagd.

6. De verdere beoordeling

6.1

Bij tussenarrest van 23 oktober 2018 heeft het hof [appellante] in de gelegenheid gesteld te reageren op de in rechtsoverweging 3.7 van dat arrest bedoelde producties van Leystromen, met name het als productie 5A overgelegde betalingsoverzicht van 14 september 2017 over de gehele huurperiode tot op dat moment. Tevens konden partijen melding maken van omstandigheden als bedoeld in rechtsoverweging 3.8.

6.2

[appellante] heeft in haar akte de inhoud van het betalingsoverzicht niet betwist, zodat van de juistheid daarvan uitgegaan kan worden. Over de periode van oktober 2017 tot en met november 2018 heeft [appellante] een overzicht gegeven van haar huurbetalingen, waaruit volgens haar blijkt dat zij volledig aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Volgens [appellante] bedroeg de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg op 15 maart 2017 een bedrag van € 1.128,71. Dit bedrag correspondeert met 1,5 maand huur en deze achterstand is daarna vlot ingelopen, aldus [appellante] . Als nadere omstandigheid vermeldt [appellante] dat zij er alles aan gedaan heeft om de achterstand in te lopen en dat zij sindsdien de lopende huurtermijnen betaalt. Zij handhaaft haar standpunt dat geen sprake is van tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen en dat in ieder geval, subsidiair, volstaan zou kunnen worden met een voorwaardelijke ontbinding.

6.3

In haar antwoordakte stelt Leystromen dat [appellante] bij herhaling huurachterstanden heeft laten ontstaan en dat dit op zich voldoende grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Verder merkt Leystromen op dat de huurachterstand op 15 maart 2017 € 1.841,71 bedroeg, dat wil zeggen ruim 2,5 maanden huur, en dat het bedrag van € 1.128,71 dat [appellante] noemt eerst op 22 maart 2017 werd bereikt. De betalingen over de periode van oktober 2017 tot en met november 2018 werden volgens Leystromen niet alle tijdig ontvangen; verschillende betalingen ontving zij enkele dagen te laat. Op het moment van de akte is geen sprake van huurachterstand, aldus Leystromen.

6.4

Het hof overweegt hierover het volgende. Leystromen heeft gelijk dat [appellante] in het verleden huurachterstanden heeft doen ontstaan, terwijl ook volgens de gegevens van [appellante] huurbetalingen niet steeds vóór de eerste van de maand zijn voldaan. Uit het overzicht blijkt dat na eerdere huurachterstanden de laatste huurachterstand van enige omvang zich heeft voorgedaan in de eerste maanden van 2017, waarbij de achterstand op 15 maart 2017 ongeveer 2,5 maand inhield en een week later ongeveer 1,5 maand. In een dergelijke situatie zijn de vorderingen van Leystromen op grond van de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW in beginsel toewijsbaar. Het inlopen van de huurachterstand en het (bijna) tijdig betalen van de lopende huurtermijnen nemen de tekortkomingen uit het verleden immers niet weg.

6.5

De vraag is nu of [appellante] onder deze omstandigheden een beroep toekomt op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW, in het tussenarrest van 23 oktober 2018 onder 3.6 weergegeven. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1). Toepassing van die maatstaf brengt het hof voor het onderhavige geval tot de conclusie dat op dit moment de tekortkomingen van [appellante] in de nakoming van haar betalingsverplichtingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat Leystromen aanvankelijk niet de weg van een procedure tot ontbinding en ontruiming is opgegaan maar met [appellante] nadere afspraken wilde maken met het oog op voortzetting van de huurovereenkomst waarbij de huurbetalingen verder correct zouden verlopen. Door [appellante] is toegelicht dat zij hier niet op ingegaan is omdat de voorwaarden die Leysteromen daaraan verbonden wilde zien een te vergaande strekking hadden. Voorts ziet het hof als relevante omstandigheden het voorspoedig inlopen van de betalingsachterstand waarop Leystromen haar vordering baseert, het betalingsgedrag van [appellante] in het afgelopen jaar zoals dit uit de aktewisseling is gebleken en het woonbelang van [appellante] en haar gezin. Het hof acht ten slotte van belang dat afgezien van de huurachterstanden Leystromen kennelijk geen aanmerkingen heeft op het huurderschap van [appellante] .

6.6

De consequentie hiervan is dat het vonnis van 14 juni 2017 niet in stand kan blijven en dat de vorderingen van Leystromen alsnog worden afgewezen. De verweren van [appellante] treffen doel; deze behoeven verder geen afzonderlijke bespreking. Leystromen zal worden veroordeeld tot betaling van de kosten van beide instanties en tot terugbetaling van hetgeen [appellante] uit hoofde van het vonnis van 14 juni 2017 heeft betaald.

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van 14 juni 2017 waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van Leystromen af;

veroordeelt Leystromen in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg begroot op nihil en in hoger beroep op € 103,10 aan kosten dagvaarding, op € 313,= aan griffierecht en op € 1.611,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening en wat betreft de nakosten met € 131,= in geval van betaling zonder, dan wel met € 199,= indien betaling uitblijft nadat 14 dagen zijn verstreken en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

veroordeelt Leystromen tot terugbetaling aan [appellante] van het bedrag van € 719,21 dat [appellante] uit hoofde van het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de voldoening;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2019.

griffier rolraadsheer