ECLI:NL:GHSHE:2018:3259

• Datum uitspraak: 31 juli 2018
• Publicatiedatum: 1 augustus 2018
• Zaaknummer: 200.200.161_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.L.A. Filippini; J.M.H. Schoenmakers; M.E. Bruning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen dringend eigen gebruik bij opzegging huurovereenkomst horecaruimte

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de verhuurder de huurovereenkomst van een horecapand kon beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder, eigenaar van het pand, wilde het gehuurde omvormen tot een hoogwaardig boetiekhotel en zelf exploiteren. Het hof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat sprake was van een concreet, praktisch en juridisch uitvoerbaar plan.

De verhuurder had diverse onderzoeken en schetsen overgelegd, maar deze waren onvoldoende specifiek, niet afgestemd op het beoogde boetiekhotel en ontbraken concrete bouwvergunningaanvragen. Ook ontbrak een uitgewerkt ondernemingsplan en was onduidelijk wie het hotel zou exploiteren. Daarnaast was de rendementsverbetering onvoldoende onderbouwd.

De belangenafweging tussen verhuurder, huurder en onderhuurder leidde tot de conclusie dat het niet van de huurder en onderhuurder gevergd kon worden het pand te ontruimen. De vorderingen tot beëindiging en ontbinding van de huurovereenkomst werden afgewezen. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De vorderingen tot beëindiging en ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen wegens onvoldoende aannemelijkheid van dringend eigen gebruik.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.200.161/01

arrest van 31 juli 2018

in de zaak van

1. [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1 c.s.] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. R.J. Boogers te Boxtel,

tegen

1. Inbev Nederland N.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Inbev,

advocaat: mr. M. van Heeren te Breda,

2.
[geintimeerde 2] h.o.d.n Het wapen van [vestigingsnaam] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geintimeerde 2] ,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 december 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 4736376 CV EXPL 16-360 gewezen vonnis van 6 juli 2016 en herstelvonnis van 16 november 2016, gewezen tussen appellanten als eisers in conventie, verweerders in reconventie en geïntimeerde sub 1 als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerde sub 2 als opgeroepene ex artikel 118 Rv.

5. Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 5 december 2017 waarbij het hof, op verzoek van appellanten een pleidooi heeft gelast;
• het H16 formulier waarin appellanten het hof hebben bericht dat zij het verzoek op pleidooi intrekken en om arrest vragen;
• het faxbericht van 30 april 2018, waarin geïntimeerde sub 1 aan het hof heeft kenbaar gemaakt in te stemmen met de verzoeken en arrest te vragen.

Het hof heeft aan partijen medegedeeld dat het op 25 mei 2018 geplande pleidooi geen doorgang zal vinden en een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken genoemd in het tussenarrest van 5 december 2017 en de stukken van de eerste aanleg met uitzondering van de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen van 6 juni 2016. Deze aantekeningen zijn niet toegevoegd aan het door partijen overgelegde procesdossier en zal het hof niet als gedingstuk in zijn verdere beoordeling (kunnen) betrekken.

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

Inbev is een internationale brouwerij die horecapanden huurt om die vervolgens aan een derde onder te verhuren. Met de onderhuurder sluit Inbev een drankafnamebeding.

6.1.2.

Op 16 februari 2004 is Inbev (toen nog statutair genaamd Interbrew Nederland N.V.) als hoofdhuurder met de toenmalige eigenaren de heer [toenmalige eigenaar 1] , mevrouw [toenmalige eigenaar 2] en mevrouw [toenmalige eigenaar 3] een huurovereenkomst aangegaan ten aanzien van het horecapand, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Deze huurovereenkomst is aangegaan op 14 februari 2004 voor de duur van tien jaar, dus tot en met 13 februari 2014.

6.1.3.

In artikel 1 lid 3 van de huurovereenkomst zijn partijen een opzegtermijn van minimaal veertien maanden overeengekomen.

6.1.4.

In de huurovereenkomst staat onder
‘In aanmerking nemende’ , voor zover hier van belang, vermeld:

‘(…) Verhuurder geeft aan huurder dan ook hierbij de uitdrukkelijke toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan een derde teneinde dit verkooppunt van de dranken van huurder te realiseren en een zo groot mogelijke omzet grootverpakking Interbrew bieren te genereren, alsmede overige bieren en dranken.’

Het recht van onderverhuur is ook vastgelegd in artikel 8 van de (hoofd)huurovereenkomst.

6.1.5.

Inbev heeft bij aanvang van de huurovereenkomst van het recht tot onderverhuur gebruik gemaakt. Met ingang van eveneens 14 februari 2004 is Inbev met betrekking tot het gehuurde een onderhuurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar met [onderhuurder 1] , [onderhuurder 2] en [onderhuurder 3] .

6.1.6.

[appellant 1 c.s.] is op 2 oktober 2008 eigenaren geworden van het gehuurde. Hij is op grond van artikel 7:226 BW verhuurder geworden.

6.1.7.

Bij deurwaardersexploot van 13 december 2012 heeft [appellant 1 c.s.] aan Inbev medegedeeld de huurovereenkomst te willen beëindigen en heeft hij de huurovereenkomst opgezegd tegen 13 februari 2014.

6.1.8.

Inbev heeft bij brief van 30 juli 2013 [appellant 1 c.s.] bericht niet in te stemmen met de opzegging en heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een nietige opzegging, nu in het opzeggingsexploot niet de gronden zijn vermeld die tot de opzegging hebben geleid.

6.1.9.

Per 1 juni 2014 heeft Inbev het gehuurde voor de periode van vijf jaar onderverhuurd aan [geintimeerde 2] . De akte indeplaatsstelling is op 23 mei 2014 door de voormalige onderhuurders, Inbev en [geintimeerde 2] getekend. [geintimeerde 2] exploiteert in het gehuurde een café/restaurant(/hotel) onder de naam ‘Het Wapen van [vestigingsnaam] ’.

6.1.10.

Bij deurwaardersexploot van 5 juni 2014 heeft [appellant 1 c.s.] opnieuw aan Inbev kenbaar gemaakt de huurovereenkomst te willen beëindigen en heeft hij de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2015. In dit exploot heeft [appellant 1 c.s.] primair als opzeggingsgrond aangevoerd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en subsidiair heeft hij een beroep gedaan op een redelijke belangenafweging.

6.1.11.

Inbev heeft in reactie hierop bij brief van 4 juli 2014 aan [appellant 1 c.s.] medegedeeld niet in te stemmen met de opzegging en zich op het standpunt gesteld dat niet is voldaan aan de opzeggingsformaliteiten, te weten opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van veertien maanden.

6.1.12.

[appellant 1 c.s.] heeft bij brief van 15 juli 2014, onder verwijzing naar het deurwaardersexploot en voor zover nog vereist, de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2015. Inbev heeft met deze opzegging evenmin ingestemd.

6.2.1.

[appellant 1 c.s.] heeft in eerste aanleg in conventie, kort samengevat, gevorderd:

- vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en van het tijdstip van ontruiming van het gehuurde;

- veroordeling van Inbev tot ontruiming van het gehuurde voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming;

- veroordeling van Inbev in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na dagtekening van de uitspraak plaatsvindt.

Aan deze vorderingen heeft [appellant 1 c.s.] , kort samengevat, primair ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Subsidiair heeft hij zich beroepen op de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

6.2.2.

Inbev heeft in deze procedure in conventie [geintimeerde 2] op de voet van artikel 118 Rv als partij in het geding bij deurwaardersexploot opgeroepen. Inbev en [geintimeerde 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Daarnaast heeft Inbev op haar beurt in reconventie gevorderd [appellant 1 c.s.] op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen vier weken na het te wijzen vonnis het buitenschilderwerk van het gehuurde uit te (laten) voeren en de gebreken aan het voeg- en stucwerk van de buitenkant van het gehuurde te (laten) herstellen, met veroordeling van [appellant 1 c.s.] in de proceskosten.

6.2.4.

In het tussenvonnis van 4 mei 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

6.2.5.

In het eindvonnis van 6 juli 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant 1 c.s.] in conventie afgewezen en [appellant 1 c.s.] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft in dat kader geoordeeld dat door [appellant 1 c.s.] niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en dat het door [appellant 1 c.s.] gestelde niet ertoe kan leiden dat de redelijke belangenafweging in zijn voordeel uitvalt.

De kantonrechter heeft in het geding in reconventie [appellant 1 c.s.] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis het buitenschilderwerk uit te (laten) voeren en om de gebreken aan het voeg- en stucwerk aam de buitenkant van het gehuurde te (laten) herstellen, met veroordeling van [appellant 1 c.s.] in de proceskosten.

6.2.6.

Bij herstelvonnis van 16 november 2016 heeft de kantonrechter op verzoek van Inbev het vonnis van 6 juli 20917 aldus verbeterd dat het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

6.3.

[appellant 1 c.s.] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in eerste aanleg met dien verstande dat tevens wordt gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, althans het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden, met veroordeling van Inbev en [geintimeerde 2] in de kosten en nakosten van dit hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente. [appellant 1 c.s.] vordert tevens dat geïntimeerden worden veroordeeld tot terugbetaling van de kosten in eerste aanleg.

De ontbinding van de huurovereenkomst wordt voor het eerst in hoger beroep gevorderd en betreft dus een eiswijziging. Inbev en [geintimeerde 2] hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging van [appellant 1 c.s.] Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het hof zal bij de beoordeling dan ook uitgaan van de gewijzigde eis.

6.4.

Het hof stelt voorop dat de grieven van [appellant 1 c.s.] alleen zijn gericht tegen de overwegingen en beslissingen van de kantonrechter in conventie. Dit betekent dat de vordering van Inbev in reconventie en de daarop genomen beslissing door de kantonrechter in hoger beroep geen onderwerp van geschil zijn. Dit brengt mee dat [appellant 1 c.s.] niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep voor zover dit zich richt tegen het herstelvonnis van 16 december 2017. Dit vonnis heeft immers betrekking op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de veroordeling van [appellant 1 c.s.] in reconventie. [appellant 1 c.s.] zal in zoverre daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep.

6.5.

De grieven 2 tot en met 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of [appellant 1 c.s.] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van hem, Inbev en [geintimeerde 2] als onderhuurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met Inbev wordt voortgezet.

6.6.1.

De vraag die ter beantwoording voorligt is of de huur van de bedrijfsruimte waarvan [appellant 1 c.s.] eigenaar is, kan worden beëindigd op grond van artikel 7:296 lid 1 onder b dan wel artikel 7:296 lid 3 en 4 BW. Het betreft hier immers een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte waarvan de huurovereenkomst met een aanvankelijke duur van 10 jaar na verloop van die termijn is voortgezet, welke overeenkomst op voet van artikel 7:300 BW opzegbaar is.

6.6.2.

[appellant 1 c.s.] stelt in de eerste plaats dat hij en/of zijn kinderen het gehuurde zelf in gebruik willen nemen om het gehuurde om te vormen tot een hoogwaardig boetiekhotel met restaurant en lunchroom en vervolgens de exploitatie daarvan zelf ter hand te nemen. [appellant 1 c.s.] verwacht een hoger rendement te kunnen behalen met de eigen exploitatie van een boetiekhotel in het gehuurde dan met verhuur. Volgens hem voldoet het gehuurde volledig aan de door de gemeente gestelde eisen, nu het gelegen is in het centrum/de spoorzone van [plaats] , het een erfgoedlocatie betreft en op het gehuurde al een horecavergunning rust. De door [appellant 1 c.s.] ingeschakelde architect heeft ook al een informele toezegging van de stedenbouwkundige van de gemeente ontvangen dat er tot de hoogte zoals geschetst mag worden gebouwd, aldus [appellant 1 c.s.]

6.6.3.

Het hof is van oordeel dat [appellant 1 c.s.] tegenover de gemotiveerde betwisting van zijn stellingen door Inbev en [geintimeerde 2] ook in hoger beroep niet voldoende heeft onderbouwd en aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande in het verbouwen van het gehuurde tot een hoogwaardig boetiekhotel en de exploitatie daarvan. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

6.6.4.

Uit de door [appellant 1 c.s.] overgelegde stukken blijkt niet van concrete en zowel praktisch als juridisch uitvoerbare (bouw)plannen met betrekking het door hem beoogde boetiekhotel.

- Het door [appellant 1 c.s.] overgelegde vooronderzoek van aannemersbedrijf [aannemersbedrijf] van februari 2013 (productie 3 inleidende dagvaarding, productie 3 bij memorie van grieven) betreft enkel een onderzoek met betrekking tot het verleden van het gehuurde en de op dat moment geldende stand van zaken betreffende de welstandsnota en het bestemmingsplan. Het vooronderzoek is niet specifiek toegespitst op de door [appellant 1 c.s.] gestelde plannen ten aanzien van het gehuurde.

- Het door [appellant 1 c.s.] overgelegde behoefteonderzoek van Unipartners van juli 2015 (productie 10 inleidende dagvaarding, productie 6 bij memorie van grieven) sluit evenmin aan op het door [appellant 1 c.s.] in hoger beroep gestelde voornemen tot omvorming van het gehuurde tot een hoogwaardig boetiekhotel met, zoals volgt uit de schetsen van [architecten] Architecten (zie hierna), 27 kamers met een restaurant en lunchroom. Door Unipartners is onderzocht: de behoefte in [plaats] aan een boetiekhotel met zes kamers en twee service appartementen die gericht zijn op een langer verblijf (vanaf drie maanden). Bovendien dateert het behoefteonderzoek van drie jaar geleden. Niet uitgesloten is dat de behoefte op de [vestigingsplaats] hotelmarkt inmiddels is veranderd.

- [appellant 1 c.s.] legt in hoger beroep voorts schetsen van [architecten] Architecten van 2 december 2016 over (productie 7 bij memorie van grieven). Hieruit maakt het hof op dat [appellant 1 c.s.] enkel de bestaande buitengevels wenst te behouden en daarop maar liefst vijf tot zes nieuwe bouwlagen wenst te realiseren. Uit niets blijkt van (het voornemen van) goedkeuring door de gemeente van dergelijke bouwplannen. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde een monumentale status heeft. Feit van algemene bekendheid is dat voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een monumentaal pand extra (zware) eisen worden gesteld. Anders dan [appellant 1 c.s.] meent, kan uit de door hem overgelegde e-mail van de heer [architect] van [architecten] Architecten van 25 november 2016 (productie 8 bij memorie van grieven) niet worden afgeleid dat de gemeente bereid is voor de bouwplannen zoals geschetst door [architecten] Architecten een vergunning te verlenen. Weliswaar geeft de heer [architect] in deze e-mail aan [holding] Holding aan dat de stedenbouwkundige van de gemeente Tilburg enthousiast is over het initiatief en dat met hem overeenstemming is bereikt over de te realiseren massa op de locatie van het gehuurde, maar dit betreft, zoals Inbev terecht opmerkt, een eigen weergave van de heer [architect] van dat wat hij met de stedenbouwkundige heeft besproken. Bovendien kan uit de e-mail van de heer [architect] worden opgemaakt dat het schetsontwerp op dat moment ook nog besproken moest worden met de gemeentelijke monumentenadviseur. Een brief of e-mail van de gemeente zelf waaruit de door [appellant 1 c.s.] gestelde toezegging door de gemeente blijkt, ontbreekt.

Bovendien is gesteld noch (anderszins) gebleken dat [appellant 1 c.s.] bij de gemeente al concrete aanvragen voor een bouwvergunning heeft ingediend.

6.6.5.

Daarnaast is onduidelijk gebleven hoe [appellant 1 c.s.] zich voorstelt het boetiekhotel feitelijk te gaan exploiteren. Als onweersproken staat vast dat [appellant 1 c.s.] vastgoedbelegger is. Gesteld noch gebleken is dat hij en/of zijn kinderen enige (relevante) ervaring hebben in de exploitatie van een horeca-onderneming. Een concreet uitgewerkt ondernemingsplan brengt hij ook in hoger beroep niet in het geding, terwijl dit wel op zijn weg gelegen had. Ook laat hij in het midden wie precies het boetiekhotel zal gaan exploiteren.

6.6.6.

De door [appellant 1 c.s.] gestelde rendementsverbetering van 265 % wordt niet door hem nader onderbouwd, behalve met een door hem zelf opgesteld overzicht ten aanzien van de huidige huuropbrengst. Hij stelt slechts dat na omvorming van het gehuurde tot een boetiekhotel en exploitatie van het boetiekhotel door hemzelf de opbrengst na aftrek van kosten € 101.000,00 zal bedragen. [appellant 1 c.s.] laat na te onderbouwen hoe deze opbrengst dan zou worden gerealiseerd en welke kosten daar precies tegenover zouden staan, waardoor hij – gelet op de betwisting zijdens Inbev – niet aan zijn stelplicht terzake voldoet.

6.6.7.

Daar komt bij dat [appellant 1 c.s.] in zijn onderbouwing van het gestelde dringend eigen gebruik wisselt over de aard van de gestelde renovaties/herontwikkeling van het gehuurde. Zo heeft [appellant 1 c.s.] in eerste aanleg schetsen overgelegd (productie 9 bij inleidende dagvaarding, achter het vooronderzoek van aannemersbedrijf [aannemersbedrijf] ), waarin uitgegaan wordt van twee tot drie nieuwe bouwlagen. De door [architecten] Architecten gemaakte schetsen gaan echter uit van vijf tot zes bouwlagen.

Ook de invulling van de door [appellant 1 c.s.] voorgenomen activiteiten wisselt nogal eens. In het opzeggingsexploot van 5 juni 2014 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) heeft [appellant 1 c.s.] slechts kenbaar gemaakt dat hij en/of hun kinderen zelf in het gehuurde een horecapand willen gaan exploiteren zonder nader aan te geven welk invulling hij daaraan wil geven. In de ‘Samenvatting Businessplan Het wapen van [vestigingsnaam] ’ (productie 13 bij brief van [appellant 1 c.s.] aan de kantonrechter van 27 mei 2016) wordt melding gemaakt van ontwikkeling van het gehuurde tot een ‘vestiging voor een Jeugd-Herberg en eigenzinnig coffeeshop/buurtdéli’. In het behoefteonderzoek van Uniepartners wordt weer, zoals hiervoor al overwogen, uitgegaan van een ontwikkeling van het gehuurde tot een boetiekhotel met zes kamers en twee service appartementen die gericht zijn op een langer verblijf vanaf drie maanden. Ten slotte stelt [appellant 1 c.s.] dus in hoger beroep het gehuurde te willen omvormen tot een hoogwaardig (vier sterren) boetiekhotel met 27 kamers, een restaurant en een lunchroom.

[appellant 1 c.s.] heeft bovengenoemde wijzigingen in het geheel niet nader toegelicht, terwijl de verschillende activiteiten leiden tot andere bouwplannen met daaraan verbonden aanzienlijke andere (bouw)kosten.

6.6.6.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat [appellant 1 c.s.] zich nog in een verkennende fase bevindt ten aanzien van plannen met betrekking tot omvorming van het gehuurde tot een hoogwaardig boetiekhotel. Dit is echter volstrekt onvoldoende om enige urgentie tot het (dringend) zelf in gebruik nemen van het gehuurde aan te nemen. De door [appellant 1 c.s.] gestelde plannen acht het hof veel te vaag en te weinig (nader) uitgewerkt om tot een ander oordeel te kunnen komen.

6.7.1.

Voor het geval de omvorming van het gehuurde tot een boetiekhotel niet mogelijk is, stelt [appellant 1 c.s.] het gehuurde te willen renoveren om het pand weer up-to-date te krijgen en daarmee een hoger rendement te kunnen realiseren. Volgens [appellant 1 c.s.] zal de renovatie dan zodanig ingrijpend zijn dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

Over de aard en omvang van deze renovatie heeft [appellant 1 c.s.] niets gesteld dan wel anderszins (voldoende onderbouwd) aangevoerd, zodat het hof niet kan beoordelen of wel sprake is van een renovatie die enkel mogelijk is als de huurovereenkomst wordt beëindigd.

[appellant 1 c.s.] stelt voorts nog dat er noodzaak tot renovatie van het gehuurde bestaat, omdat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. [appellant 1 c.s.] laat echter hier na deze wanverhouding nader te onderbouwen met een concrete berekening. Overigens geldt de strengere maatstaf dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik wegens renovatie er sprake dient te zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten enkel ten aanzien van huur van woonruimte (vgl. ECLI:NL:HR:2014:338).

6.7.2.

Bij beëindiging van de huur van bedrijfsruimte kan de omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, wel voldoende zijn voor het aannemen van dringend eigen gebruik. [appellant 1 c.s.] onderbouwt echter op geen enkele wijze dat in dit geval daarvan sprake is. Dit kan in ieder geval niet worden opgemaakt uit de door [appellant 1 c.s.] overgelegde exploitatieberekening (productie 8 dagvaarding eerste aanleg, productie 5 memorie van grieven) die overigens ook niet met onderliggende stukken is onderbouwd.

Net als de kantonrechter heeft overwogen, is het hof van oordeel dat de enkele verwachting dat het gehuurde na renovatie een hoger rendement zal opleveren, onvoldoende is voor het aannemen van dringend eigen gebruik, nog daargelaten dat [appellant 1 c.s.] deze verwachting evenmin (voldoende) heeft onderbouwd.

6.7.3.

Hieruit volgt dat de door [appellant 1 c.s.] gestelde renovatie evenmin kan leiden tot het slagen van het beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.

6.8.

De grieven 2 tot en met 4 falen dus.

6.9.

Grief 5 heeft betrekking op de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Op grond van dit artikel kan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder en de onderhuurder (aan wie bevoegd is onderverhuurd) bij voortzetting daarvan. De vordering moet in ieder geval worden afgewezen indien van de huurder bij redelijke afweging van die belangen niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

6.9.1.

Inbev heeft een financieel belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat zij met [geintimeerde 2] als onderhuurder een exclusief drankafnamebeding is overeengekomen. [geintimeerde 2] heeft als onderhuurder belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat hij in het gehuurde een horeca-onderneming exploiteert en hij voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van de inkomsten die hij daaruit genereert. Daarnaast heeft hij bij overname van de horeca-onderneming van de vorige onderhuurders in 2014 aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan die hij nu nog niet heeft kunnen terugverdienen.

Tegenover deze, door Inbev aangevoerde en het hof gebleken, concrete bedrijfsbelangen staan de weinig concrete plannen van [appellant 1 c.s.] om het gehuurde om te vormen tot een boetiekhotel en dat zelf te gaan exploiteren. Zoals volgt uit het vorenoverwogene, is niet aannemelijk (geworden) dat [appellant 1 c.s.] hiertoe op dit moment een serieus en zowel praktisch als juridisch uitvoerbaar concreet plan heeft. Zo heeft hij geen uitgewerkt ondernemingsplan en geen voldoende uitgewerkte bouwtekeningen en ontbreekt een daarop gerichte, specifieke aanvraag bij de gemeente voor een bouwvergunning. Onduidelijk is welk rendement hij zou kunnen behalen met de exploitatie van het gehuurde als boetiekhotel, laat staan dat aannemelijk is dat hij in staat zou zijn een rendementsverbetering te realiseren ten opzichte van de verhuur aan Inbev.

6.9.2.

Het hof komt op grond van het vorenstaande tot de slotsom dat in de gegeven omstandigheden bij een redelijke afweging van de belangen niet van Inbev en [geintimeerde 2] kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimen. Grief 5 faalt dus eveneens.

6.10.

[appellant 1 c.s.] biedt in hoger beroep bewijs aan van zijn stellingen. Hij heeft echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Zijn (algemeen) bewijsaanbod wordt daarom als niet voldoende geconcretiseerd en gespecificeerd gepasseerd, waardoor aan enige bewijslevering aan de zijde van [appellant 1 c.s.] niet zal (kunnen) worden toegekomen.

6.11.

Grieven 1 en 6 hebben geen zelfstandige betekenis, zodat zij geen afzonderlijke behandeling behoeven.

6.12.

Uit het voorgaande volgt dat het hof, evenals de kantonrechter, tot de conclusie komt dat de vorderingen van [appellant 1 c.s.] met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst niet toewijsbaar zijn. Zoals hiervoor al overwogen, vordert [appellant 1 c.s.] in hoger beroep na eiswijziging ook ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering kan evenmin worden toegewezen. Op grond van artikel 6:265 BW is [appellant 1 c.s.] bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden, indien aan de zijde van Inbev sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst die de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellant 1 c.s.] stelt echter niet dat en op welke wijze Inbev (concreet) is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen welke de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen. Deze vordering acht het hof daarom niet toewijsbaar.

6.13.

Het beroepen vonnis, zoals hersteld, zal worden bekrachtigd. De vordering tot terugbetaling van de proceskosten in eerste aanleg wordt afgewezen. [appellant 1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van Inbev tot op heden begroot op € 718,00 aan griffierecht en

€ 1.074,00 voor salaris advocaat conform liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief II) en aan de zijde van [geintimeerde 2] tot op heden begroot op € 314,00 aan griffierecht en € 1.074,00 aan salaris advocaat conform het liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief II).

6.14.

De door Inbev en [geintimeerde 2] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zullen op de in het dictum vermelde wijze worden toegewezen.

7. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant 1 c.s.] niet ontvankelijk in het beroep voor zover het betrekking heeft op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, als vermeld in het herstelvonnis van 16 november 2016;

bekrachtigt het vonnis van 6 juli 2016, waarvan beroep;

veroordeelt [appellant 1 c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep;

begroot de proceskosten in hoger beroep tot op heden aan de zijde van Inbev op € 718,00 aan griffierecht en op € 1.047,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geintimeerde 2] tot op heden op € 314,00 aan griffierecht en op € 1.047,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat bovengenoemde bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.L.A. Filippini, J.M.H. Schoenmakers en M.E. Bruning en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2018.

griffier rolraadsheer