ECLI:NL:GHSHE:2018:1422 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens drugshandel vanuit huu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.204.974/01

arrest van 3 april 2018

in de zaak van

Stichting [stichting],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.G.H. van de Kamp te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 17 november 2016 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 21 januari 2016 en 29 september 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 3222523, rolnummer 14-6117)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 26 maart 2015.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met twee producties;
de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[geïntimeerde] huurt sinds 1 november 1992 de woning aan de [adres] te [plaats] , laatstelijk van [appellante] .
In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘1. Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming als hoofdverblijf te bewonen, het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en daarbij de bijzondere voorschriften zoals eventueel opgenomen in de bijlagen ten aanzien van het gebruik van in het gehuurde aanwezige voorzieningen in acht te nemen.

(…)

6. De huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.’

De meerderjarige zoon van [geïntimeerde] , [zoon van geïntimeerde] (hierna: [zoon van geïntimeerde] ), is in de woning opgegroeid en woont nog steeds bij zijn moeder.
Op 18 december 2009 heeft de politie een inval gedaan in de woning, waarbij het glas van de voordeur is verbroken en het slot van de voordeur is geforceerd. De politie heeft een weegschaaltje, cocaïne en contant geld aangetroffen en [zoon van geïntimeerde] in de woning aangehouden wegens overtreding van de Opiumwet. [geïntimeerde] en een van haar dochters zijn in de woning aangekomen toen de politie daar nog aanwezig was. [zoon van geïntimeerde] is een dag na de aanhouding in vrijheid gesteld.
De politie heeft op 2 november 2013 een rapport opgesteld ter zake een onderzoek met betrekking tot de handel in drugs in het gehuurde. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:

‘Aanleiding

In de maanden februari, maart, april en juni 2013 kwam bij de politie (…) via buurtbewoners, een getuige, Meld Misdaad Anoniem en de Criminele Inlichtingen Eenheid informatie binnen dat vanuit het pand [adres] te [plaats] cocaïne en hennep werd verkocht.

(…)

Onderzoek

Op 4 juli 2013 werd (…) een opsporingsonderzoek gestart. (…) Uit observatie van de woning bleek dat deze veelvuldig kort werd bezocht, vaak door mensen met antecedenten voor de Opiumwet, ook werden door de politie bekende cocaïne gebruikers herkend.

Betreden pand

Op 10 oktober 2013 werden bij een politie actie 3 mensen aangehouden nadat zij een bezoek aan de woning hadden gebracht dan wel buiten de woning kort contact met de verdachte hadden gehad. Eén van hen was in het bezit van 73 gram cocaïne, een andere verklaarde dat hij in het verleden cocaïne had gekocht van [zoon van geïntimeerde] voornoemd. Door een arrestatie eenheid werd vervolgens de woning betreden en werd [zoon van geïntimeerde] aangehouden. Bij de doorzoeking van de woning werd vervolgens in de dakgoot van de woning 2,9 gram cocaïne in beslag genomen.

(...)

Verhoor verdachte en getuigen

[zoon van geïntimeerde] ontkende in de verhoren de handel in verdovende middelen. Verder zijn in dit onderzoek tot op heden 11 personen gehoord ter zake de handel in verdovende middelen door [zoon van geïntimeerde] . Door verschillende getuigen werd verklaard over de handel in cocaïne, hennep en hasj door [zoon van geïntimeerde] . Deze handel zou al 5 jaar gaande zijn, veel van de gehoorde getuigen verklaarden dat zijzelf verdovende middelen van [zoon van geïntimeerde] hadden gekocht.

Overig bewijs

Er werden telefoongesprekken tussen [zoon van geïntimeerde] en vermoedelijke afnemers van cocaïne afgeluisterd. Op vordering van de officier van justitie ‘s-Hertogenbosch werden verder de historische verkeersgegevens verkregen van het telefoonnummer van [zoon van geïntimeerde] voor de periode van 1 januari 2013 tot en met 4 juli 2013. Uit deze verkeersgegevens bleek bij een eerste analyse dat het telefoonnummer in de genoemde periode met 198 verschillende telefoonnummers contact heeft gehad. In de genoemde periode hebben meer dan 4200 contacten plaats gevonden. De contacten bestonden uit gesprekken en sms berichten, zowel inkomend als uitgaand. Een deel van de contacten is door de politie geïdentificeerd en gehoord. Hieruit kwamen eerder genoemde verklaringen over de verdovende middelen handel door [zoon van geïntimeerde] voort.

Vervolg

[zoon van geïntimeerde] is op dit moment nog gedetineerd naar aanleiding van bovenstaande. De politie doet nog verder onderzoek naar de handel in verdovende middelen alsmede het financiële voordeel wat hiermee door [zoon van geïntimeerde] behaald is. (…)”

Het rapport van de politie van 2 november 2013 is voorgelegd aan de burgemeester met het verzoek om over te gaan tot sluiting van de woning op de voet van artikel 13b van de Opiumwet. De burgemeester is niet overgegaan tot sluiting van de woning omdat op grond van de beleidsregels bij een eerste overtreding wordt volstaan met een waarschuwing en pas bij een tweede overtreding wordt overgegaan tot sluiting van de woning.
[appellante] heeft bij brief van 20 maart 2014 aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen, waarbij [geïntimeerde] in de gelegenheid is gesteld de huur vrijwillig op te zeggen. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 9 februari 2015 is bewezen verklaard dat [zoon van geïntimeerde] in de periode van 1 januari 2008 tot en met 10 oktober 2013 meermalen opzettelijk, kort gezegd, cocaïne heeft verkocht vanuit het gehuurde en dat hij op 10 oktober 2013 opzettelijk 2,9 gram cocaïne aanwezig heeft gehad in het gehuurde. De rechtbank heeft [zoon van geïntimeerde] in verband daarmee veroordeeld tot een gevangenisstraf van 36 maanden waarvan 12 maanden voorwaardelijk. [zoon van geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis.
In dat hoger beroep heeft de meervoudige strafkamer van dit hof bij arrest van 10 september 2015 bewezen verklaard dat [zoon van geïntimeerde] in de periode van 1 januari 2012 tot 10 oktober 2013 meermalen opzettelijk, kort gezegd, cocaïne heeft verkocht vanuit het gehuurde en dat hij op 10 oktober 2013 opzettelijk 2,9 gram cocaïne aanwezig heeft gehad in het gehuurde. Het hof heeft [zoon van geïntimeerde] in verband daarmee veroordeeld tot een gevangenisstraf van 24 maanden waarvan 8 maanden voorwaardelijk. Tegen dit arrest is geen rechtsmiddel aangewend, zodat het kracht van gewijsde heeft gekregen.
Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 15 augustus 2016 heeft de rechtbank het bedrag van het door [zoon van geïntimeerde] met de strafbare feiten wederrechtelijk verkregen voordeel geschat op € 51.920,-- en aan [zoon van geïntimeerde] de verplichting opgelegd tot betaling van dat bedrag aan de Staat.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De zoon van [geïntimeerde] heeft vanuit het gehuurde in drugs gehandeld. Dat is in strijd met de huurovereenkomst. [geïntimeerde] is voor deze drugshandel van haar zoon aansprakelijk op grond van artikel 8.6 van de huurovereenkomst en artikel 7:219 BW Pro, althans op grond van de rechtspraak van de Hoge Raad over dat wetsartikel. Gelet op deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is van [appellante] niet te vergen de huurovereenkomst te laten voortbestaan.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 26 maart 2015 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Op grond van de in het geding gebrachte stukken kan niet zonder meer worden aangenomen dat er vanuit het gehuurde in drugs is gehandeld (rov. 4.2).
Op [appellante] rust de bewijslast van haar stelling dat in of vanuit het gehuurde in drugs is gehandeld (rov. 4.3).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter [appellante] toegelaten te bewijzen dat er sprake is geweest van drugshandel in of vanuit het gehuurde.

3.2.5.

In het tussenvonnis van 21 januari 2016 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:

[appellante] is geslaagd in de levering van het bewijs dat de zoon van [geïntimeerde] vanuit het gehuurde in drugs heeft gehandeld (rov. 2.2).
Beoordeeld moet nu worden of [geïntimeerde] zich, in het licht van de gedragingen van haar zoon, zelf niet als goed huurder heeft gedragen (rov. 2.3).
In dat verband is relevant of [geïntimeerde] wist van de handel in cocaïne die haar zoon vanuit het gehuurde dreef, dan wel dat zij daarmee ernstig rekening heeft moeten houden, gelet op hetgeen zij wist of behoorde te weten (rov. 2.5).
Er zijn geen omstandigheden komen vast te staan op grond waarvan moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] bekend was met de drugshandel van haar zoon dan wel daarmee bekend had moeten zijn (rov. 2.6).
[appellante] moet daarom bewijzen dat [geïntimeerde] wist dat haar zoon vanuit het gehuurde in drugs handelde, dan wel omstandigheden bewijzen op grond waarvan moet worden aangenomen dat zij dat redelijkerwijs had behoren te weten dan wel had behoren te vermoeden dat hij dat deed (rov. 2.7).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter [appellante] opgedragen te bewijzen dat [geïntimeerde] wist dat haar zoon vanuit het gehuurde in drugs handelde, dan wel omstandigheden te bewijzen op grond waarvan moet worden aangenomen dat zij redelijkerwijs had behoren te weten dan wel had behoren te vermoeden dat hij dat deed.

3.2.6.

In het eindvonnis van 29 september 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] niet geslaagd is in het bij het tussenvonnis van 21 januari 2016 aan haar opgedragen bewijs. De kantonrechter heeft daar de conclusie aan verbonden dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. Op grond van die oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd.

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 2.6 van het tussenvonnis van 21 januari 2016 dat er geen omstandigheden zijn komen vast te staan op grond waarvan moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] bekend was met de drugshandel van haar zoon dan wel daarmee bekend had moeten zijn.

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 2.3 van het eindvonnis dat [appellante] niet geslaagd is in de levering van het bewijs dat [geïntimeerde] wist dat haar zoon vanuit het gehuurde in drugs handelde, en evenmin in het bewijs van omstandigheden op grond waarvan moet worden aangenomen dat zij redelijkerwijs had behoren te weten dan wel had behoren te vermoeden dat hij dat deed.

Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 2.4 van het eindvonnis dat er onvoldoende verband bestaat tussen de gedragingen van [zoon van geïntimeerde] (de handel in drugs vanuit het gehuurde) en het gebruik van het gehuurde door [geïntimeerde] .

Grief 4 is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] en tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

[appellante] heeft op grond van haar grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

Met betrekking tot de grieven 2 en 3

3.4.1.

Het hof zal de grieven 2 en 3 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven voert [appellante] naar de kern genomen aan dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is doordat zij geweten heeft of aanleiding had om te vermoeden dat [zoon van geïntimeerde] vanuit het gehuurde in drugs handelde en vervolgens onvoldoende maatregelen heeft genomen om dat te voorkomen.

3.4.2.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grieven voorop dat de meervoudige strafkamer van dit hof bij het hiervoor in rov. 3.1 genoemde arrest van 10 september 2015 bewezen heeft verklaard dat [zoon van geïntimeerde] in de periode van 1 januari 2012 tot 10 oktober 2013 meermalen opzettelijk, kort gezegd, cocaïne heeft verkocht vanuit het gehuurde en dat hij op 10 oktober 2013 opzettelijk 2,9 gram cocaïne aanwezig heeft gehad in het gehuurde. Dit arrest is in kracht van gewijsde gegaan en heeft dus op de voet van artikel 161 Rv Pro dwingende bewijskracht in de onderhavige procedure. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof, tegenover de bewijskracht van dit arrest, onvoldoende betwist dat [zoon van geïntimeerde] zich aan de genoemde strafbare feiten schuldig heeft gemaakt. De enkele door [geïntimeerde] genoemde omstandigheid dat een van de door de politie aangehouden personen maar liefst ongeveer 80 gram cocaïne bij zich had (en een geldbedrag van € 1.000,--) geldt niet als een voldoende gemotiveerde betwisting. Zo kan bijvoorbeeld geenszins worden uitgesloten dat dit een leverancier van [zoon van geïntimeerde] was, waarna [zoon van geïntimeerde] doorverkocht aan derden. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bovendien geen voldoende gemotiveerd aanbod tot het leveren van nader tegenbewijs gedaan, terwijl in het geding bij de kantonrechter over deze kwestie al getuigen zijn gehoord. In dit hoger beroep staat dus vast dat [zoon van geïntimeerde] in de periode van 1 januari 2012 tot 10 oktober 2013 meermalen opzettelijk cocaïne heeft verkocht vanuit het gehuurde en dat hij op 10 oktober 2013 opzettelijk 2,9 gram cocaïne aanwezig heeft gehad in het gehuurde.

3.4.3.

Indien [geïntimeerde] zich zelf aan deze feiten schuldig zou hebben gemaakt, zou dat naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Aan handel in harddrugs vanuit een huurwoning zijn immers risico’s verbonden voor de directe woonomgeving, die samenhangen met een toeloop van gebruikers van harddrugs naar de woning. [appellante] hoeft dat niet te accepteren en heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat ook aan anderen duidelijk wordt gemaakt dat dit soort gedrag van huurders niet wordt geduld.

3.4.4.

In het onderhavige geval heeft echter niet [geïntimeerde] , maar haar inwonende meerderjarige zoon zich aan de genoemde feiten schuldig gemaakt. De grieven stellen de vraag aan de orde of [geïntimeerde] zich, in het licht van het handelen van haar zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Zoals overwogen in het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, NJ 2008, 352, moet de rechter bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is volgens het genoemde arrest van de Hoge Raad in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

3.4.5.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] , indien zij al niet op de hoogte is geweest van de drugshandel van haar zoon, daar in elk geval ernstig rekening mee had moeten houden. Het hof overweegt daartoe het volgende.

Bij de politie-inval van 18 december 2009 heeft de politie de ruit van de voordeur verbroken, het slot geforceerd en [zoon van geïntimeerde] aangehouden op verdenking van overtreding van de Opiumwet. [geïntimeerde] is ter plaatse gekomen toen de politie nog in de woning aanwezig was. Dit had voor [geïntimeerde] een signaal moeten zijn dat haar zoon zich mogelijk bezig hield met ontoelaatbare activiteiten in het gehuurde. Het had bij haar in elk geval vragen moeten doen rijzen over de reden van de politie-inval en van de aanhouding van haar zoon. Verder had deze niet alledaagse gang van zaken voor [geïntimeerde] aanleiding moeten zijn om de handelingen van [zoon van geïntimeerde] in de jaren na 2009 kritisch te volgen en daarop controle uit te oefenen. De verantwoordelijkheid die [geïntimeerde] jegens [appellante] had voor een goed gebruik van het gehuurde bracht dit mee.
Het politieonderzoek van 2013 is gestart omdat de politie meerdere meldingen kreeg dat vanuit het gehuurde in drugs werd gehandeld. Meldingen van omwonenden hielden in dat bezoekers langsreden en claxonneerden en dat meerdere keren per dag ongure types aan de voordeur van het gehuurde kwamen. De door de politie uitgevoerde observaties hebben het beeld dat uit de meldingen naar voren kwam bevestigd. Uit de observaties is onder meer gebleken dat de woning veelvuldig kort werd bezocht, vaak door mensen met antecedenten voor de Opiumwet, ook werden door de politie bekende cocaïne gebruikers herkend. Indien omwonenden deze signalen van activiteit rondom de huurwoning hebben gemeld, is moeilijk voorstelbaar dat [geïntimeerde] niets heeft gemerkt van deze activiteiten van [zoon van geïntimeerde] . Gelet op de vele korte contacten had [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet mogen aannemen dat het louter om vriendschappelijke ontmoetingen ging.
De drugshandel heeft in elk geval gedurende meer dan anderhalf jaar plaatsgevonden. Het uit de observaties gerezen beeld dat de handel niet van zeer beperkte omvang was, wordt bevestigd door de beslissing van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Oost-Brabant van 15 augustus 2016 waarbij het door [zoon van geïntimeerde] met de strafbare feiten wederrechtelijk verkregen voordeel is geschat op € 51.920,--. Ook dit wijst er naar het oordeel van het hof op dat de aanwijzingen dat deze handel vanuit het gehuurde plaatsvond, tamelijk intensief was en om die reden [geïntimeerde] , als bewoonster van wie bij gebrek aan aanwijzingen van het tegendeel mag worden aangenomen dat zij een groot deel van de dag in de woning doorbrengt, redelijkerwijs niet heeft kunnen ontgaan.
[geïntimeerde] heeft niet de stelling van [appellante] (blz. 6 en blz. 10 memorie van grieven) betwist dat er zowel in 2009 als in 2013 drugs- en gebruikersattributen zijn aangetroffen op de kamer van [zoon van geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft niet betwist dat ook zij, als zij af en toe een blik in de kamer van haar zoon zou hebben geworpen, deze zaken had kunnen aantreffen.
De door [geïntimeerde] , haar dochters en [zoon van geïntimeerde] in contra-enquête afgelegde verklaringen acht het hof niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft een evident belang bij de uitkomst van de onderhavige procedure, en om die reden moet haar verklaring met de nodige behoedzaamheid worden gewaardeerd. Hetzelfde geldt onverkort ten aanzien van de verklaring die [zoon van geïntimeerde] , die eveneens in het gehuurde woont, heeft afgelegd. De omstandigheid dat hij zich aan drugshandel heeft schuldig gemaakt, komt bovendien zijn betrouwbaarheid niet ten goede. Ook de verklaringen van de dochters moeten met behoedzaamheid worden gewaardeerd omdat ook zij zullen wensen dat hun moeder haar woning niet hoeft te verlaten. Daar komt bij dat de verklaringen van deze getuigen ten aanzien van mogelijke vermoedens van wetenschap bij [geïntimeerde] over het handelen van haar zoon uitsluitend neerkomen op blote ongemotiveerde ontkenningen, terwijl daarbij geen plausibele verklaring wordt gegeven op grond waarvan in redelijkheid kan worden aangenomen dat de aanwijzingen voor drugshandel [geïntimeerde] gedurende lange tijd geheel hebben kunnen ontgaan.

3.4.6.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] ernstig rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat [zoon van geïntimeerde] zich vanuit het gehuurde schuldig maakte aan een vorm van drugshandel die een negatieve invloed had op de woonomgeving. [geïntimeerde] heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen, zoals het aanspreken van [zoon van geïntimeerde] op zijn gedrag, het verbieden van dat gedrag, het ontzeggen van de toegang tot de woning aan [zoon van geïntimeerde] of het melden van de vermoedens van de drugshandel bij [appellante] of bij de politie. Op grond van de verantwoordelijkheid die [geïntimeerde] als huurder jegens [appellante] droeg voor het gehuurde, had zij dergelijke maatregelen wel moeten treffen. Het hof is dus, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting om voldoende toezicht uit te oefenen op de wijze waarop [zoon van geïntimeerde] – met haar instemming – gebruik maakte van het gehuurde, en zij heeft zich in dat opzicht zelf niet als een goed huurster gedragen. De grieven 2 en 3 zijn dus terecht voorgedragen.

Met betrekking tot grief 1

3.5.

Omdat de grieven 2 en 3 terecht zijn voorgedragen, hoeft grief 1 niet meer behandeld te worden.

Devolutieve werking hoger beroep: de overige verweren van [geïntimeerde]

3.6.1.

Omdat de grieven 2 en 3 doel hebben getroffen en dit kan leiden tot toewijzen van de vorderingen van [appellante] , moet het hof nog de verweren van [geïntimeerde] behandelen die door de kantonrechter onbehandeld gelaten zijn.

3.6.2.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de tekortkoming niet aan haar is toe te rekenen. Het hof verwerpt dat verweer om twee redenen. De eerste reden is dat het enkele gegeven van een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst in beginsel al voldoende is voor ontbinding van die overeenkomst op de voet van artikel 6:265 BW Pro. Dat de tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend is daarvoor (anders dan bij een vordering tot schadevergoeding op de voet van artikel 6:74 BW Pro) niet vereist. De tweede reden is dat de tekortkoming naar het oordeel van het hof wel aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Dat [geïntimeerde] geen maatregelen heeft getroffen tegen de drugshandel van [zoon van geïntimeerde] terwijl zij wel aanwijzingen had dat die drugshandel plaatsvond, komt voor haar rekening.

3.6.3.

[geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat de tekortkoming gelet op haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof stelt met betrekking tot dat verweer voorop dat artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.

3.6.4.

Naar het oordeel van het hof is de tekortkoming niet van geringe betekenis. Door handel in drugs vanuit een huurwoning worden risico’s in het leven geroepen voor de woonomgeving, die samenhangen met het bezoek van drugsgebruikers, mogelijke leveranciers van drugs en andere criminelen aan de huurwoning. [appellante] is jegens al haar huurders verplicht om zo goed mogelijk een goede woonomgeving te waarborgen. [appellante] hoeft dus niet te accepteren dat in een van haar huurwoningen de genoemde risico’s in het leven worden geroepen. Bovendien hebben de risico’s zich in dit geval ook gerealiseerd, in dier voege dat omwonenden hinder hebben ervaren van de drugshandel vanuit de woning en dat een politie-inval heeft plaatsgevonden in de woning met alle negatieve gevolgen voor de woonomgeving van dien.

3.6.5.

Vanzelfsprekend heeft [geïntimeerde] een groot belang bij het behoud van de huurwoning, waar zij inmiddels al meer dan 25 jaar woont. Het hof gaat er voorts vanuit dat het voor [geïntimeerde] , gelet op haar lage inkomen en de door haar genoemde fysieke beperkingen, niet eenvoudig zal zijn om een passende andere woning te vinden. Haar situatie verschilt in dit opzicht echter niet veel van die van andere huurders met een laag inkomen die op vergelijkbare wijze tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het ligt in het geval van [geïntimeerde] op haar weg, evenals het in die vergelijkbare gevallen op de weg van die andere huurders ligt, om de nadelige gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst zelf op te vangen, zo nodig met hulp van familie of van hulpverlenende instanties. Voor zover [geïntimeerde] na ontruiming van de woning een wachttijd dient te doorlopen alvorens zij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang is aangewezen is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven.

3.6.6.

Dat inmiddels ruim vier jaar zijn verstreken sinds de politie-inval van oktober 2013

en geen sprake is geweest van nieuwe tekortkomingen, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Het tijdverloop, dat mede een gevolg is van de procedure die [appellante] heeft moeten starten vanwege de opstelling van [geïntimeerde] , doet er immers niet aan af dat er sprake is geweest van een ernstige tekortkoming, en neemt niet weg dat [appellante] belang heeft bij sanctionering van die tekortkoming. Het belang van [appellante] is niet alleen gelegen in het voorkomen van een nieuwe tekortkoming van [geïntimeerde] , maar ook in de door haar genoemde precedentwerking van de gevorderde ontbinding ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij drugshandel vanuit huurwoningen zouden overwegen. Het "laten passeren" van de onderhavige tekortkoming zou het tegendeel van de beoogde precedentwerking opleveren: anderen zouden daardoor de indruk kunnen krijgen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".

3.6.7.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat er in dit geval, tegenover het belang van [appellante] bij ontbinding van de huurovereenkomst, onvoldoende redenen zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd te achten.

Met betrekking tot grief 4

3.7.1.

Grief 4 borduurt voort op de grieven 2 en 3 en is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] en tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen volgt dat ook deze grief doel treft. Het hof zal het bestreden eindvonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellante] alsnog toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Het hof ziet in hetgeen door [geïntimeerde] is aangevoerd geen reden om een langere termijn te hanteren.

3.7.2.

Gelet op het voorgaande heeft [appellante] geen belang meer bij behandeling van haar tegen het tussenvonnis van 21 januari 2016 gerichte eerste grief. Het hof zal dat vonnis bekrachtigen.

3.7.3.

Het hoger beroep heeft doel getroffen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

3.7.4.

Het hof zal het bedrag aan griffierecht dat [geïntimeerde] aan [appellante] moet vergoeden daarbij begroten op € 718,--, zijnde het bedrag dat in 2016 gold voor vorderingen van onbepaalde waarde zoals de onderhavige vordering van [appellante] . De griffier heeft aan [appellante] een hoger bedrag aan griffierecht in rekening gebracht, kennelijk omdat bij het aanbrengen van de zaak in strijd met het geldende procesreglement geen kopie van de inleidende dagvaarding in eerste aanleg was gevoegd en dus aan de hand daarvan het belang de vordering niet kon worden vastgesteld. [appellante] heeft daarna aan de griffier niet om verlaging van het griffierecht verzocht, terwijl dit wel op de weg van [appellante] lag. Voor zover het griffierecht het bedrag van € 718,-- te boven gaat, is sprake van nodeloos gemaakte proceskosten die [appellante] niet op [geïntimeerde] kan verhalen.

3.7.5.

Het hof zal dit arrest, zoals door [appellante] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het betreden tussenvonnis van 21 januari 2016;

vernietigt het bestreden eindvonnis van 29 september 2016 en, opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] met ingang van heden;
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [appellante] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en begroot deze kosten aan de zijde van [appellante] tot op heden op € 102,27 aan dagvaardingskosten, € 115,-- aan griffierecht en op € 600,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [appellante] tot op heden op € 96,57 aan dagvaardingskosten, € 718,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M.L.A. Fillippini en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 april 2018.

griffier rolraadsheer