ECLI:NL:GHSHE:2018:1412 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Geen nieuwe huurovereenkomst door late acceptatie schikki...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.191.509/01

arrest van 3 april 2018

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. Café Restaurant [café restaurant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,

tegen

[Holding] Holding BV,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de Holding,

advocaat: mr. R.J. Boogers te Boxtel,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 mei 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 april 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en de Holding als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4600336 CV EXPL 15-8864)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven tevens wijziging van eis met drie producties;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met 23 producties;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met 14 producties;
het pleidooi van 18 januari 2018, waarbij de advocaten van partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnota's;
de bij brief van 3 januari 2018 namens [appellant] toegezonden productie 18 en de bij brief van 3 januari 2018 namens de Holding toegezonden producties 24 tot en met 26, die [appellant] respectievelijk de Holding ter gelegenheid van het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Met ingang van 13 augustus 2012 verhuurde de Holding aan [appellant] het pand aan de [adres] te [plaats] tegen een toen geldende huurprijs van € 72.000,00 per jaar ofwel € 6.000,00 per maand exclusief btw. In dit pand werd door [appellant] het eetcafé 'Eetcafé [eetcafé] ' uitgeoefend.

3.1.2.

Tussen partijen is een geschil ontstaan over onder meer de huurprijs. [appellant] heeft , [de vennootschap] , de Holding en de directeur van de Holding [directeur van de holding] gedagvaard om te verschijnen voor de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg. In die procedure (zaak-/rolnr. 3967829) heeft op 12 juni 2015 een comparitie van partijen plaatsgevonden en is de zaak vervolgens naar de rol van 29 juli 2015 verwezen voor vonnis.

3.1.3.

Bij e-mail van 1 juli 2015 om 9.52 uur heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] , mr. Voorvaart, aan de toenmalige gemachtigde van de Holding, mr. Van den Reek, het volgende bericht:

'In opgemelde kwestie wachten partijen vonnis af.

Toch wil client een laatste voorstel doen om de zaak te laten voor wat deze is en verder te gaan.

Het navolgende is dan aan de orde:

1. Jaarhuur [eetcafé] € 50.000 vanaf 1 juli 2015, steeds bij vooruitbetaling;

2. Huurcontract 5 jaar onder dezelfde voorwaarden als nu;

3. Geen borgstelling huur;

4. 3 maanden huurvrij: juli aug sept 2015;

5. Procedure doorhalen, ieder eigen kosten.

Een jaarhuur van € 55.000 is eventueel bespreekbaar, mits een contante vergoeding van € 25.000 ineens wordt verstrekt door uw client aan de mijne.'

3.1.4.

Bij e-mail van diezelfde dag om 11.08 uur heeft mr. Van den Reek geantwoord:

'
Uw voorstel is niet akkoord.

(…)

Wat cliënt betreft kan deze kwestie worden geregeld tegen de volgende voorwaarden:

1. Jaarhuur [eetcafé] € 60.000 vanaf 1 juli 2015, steeds bij vooruitbetaling;

2. Huurcontract 5 jaar onder dezelfde voorwaarden als nu (waarbij de huidige overeenkomst dus met wederzijds goedvinden wordt beëindigd;

3. Geen borgstelling huur;

4. 3 maanden huurvrij: juli aug sept 2015;

5. Procedure doorhalen, ieder eigen kosten.

(…).'

3.1.5.

In de hiervoor genoemde procedure met zaak-/rolnr. 3967829 heeft de kantonrechter bij vervroeging op 8 juli 2015 vonnis gewezen. Bij dit vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] in conventie om, voor zover thans van belang, voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen op terechte gronden werd vernietigd, althans de vernietiging van die overeenkomst uit te spreken en tot terugbetaling van betaalde huurpenningen, althans tot betaling van een schadevergoeding afgewezen. De kantonrechter heeft in reconventie [appellant] veroordeeld tot betaling aan de Holding van een bedrag van € 1.500,00 aan contractuele boete wegens te late huurbetalingen.

3.1.6.

Als reactie op de hiervoor genoemde e-mail van mr. Van den Reek van 1 juli 2015 heeft mr. Voorvaart bij e-mail van 9 juli 2015 aan mr. Van den Reek en haar kantoorgenoot mr. Van Gool medegedeeld dat [appellant] het voorstel, zoals door mr. Van den Reek is gedaan, accepteert.

3.1.7.

Bij e-mail/brief van 14 juli 2015 heeft mr. Van Gool hierop gereageerd:

'
Mijn cliënten stellen zich op het standpunt dat er door het vonnis van 8 juli jl. sprake is van een nieuwe situatie en daarmee ook het voorstel van 1 juli jl. is komen te vervallen. Cliënten (...) stellen dat zij aan het voorstel, welke reeds ook ter gelegenheid van de comparitie van partijen is overgebracht, de voorwaarde is verbonden dat het voorstel,voordat vonnis werd gewezen in deze procedure diende te zijn geaccepteerd. Kennelijk heeft uw cliënt nadat hij kennis heeft genomen van het vonnis van 8 juli jl. alsnog zijn zegeningen geteld en is daarom alsnog met grote spoed akkoord gegaan met het voorstel.'

3.2.1.

De Holding heeft in eerste aanleg in conventie, samengevat en voor zover thans van belang, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant] tot:

- betaling van een bedrag van € 32.822,41, bestaande uit een huurachterstand van

€ 23.925,10 over de periode van 1 januari tot en met 30 oktober 2015, de verschuldigde boete van € 3.300,00 over de periode van 1 december 2014 tot en met 30 oktober 2015 en de indexering over de periode van 1 augustus 2013 tot en met 1 augustus 2015, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;

- betaling aan de Holding van de huur van € 7.580,70 per maand vanaf 1 november 2015 tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;

- betaling aan de Holding van een gebruiksvergoeding van € 7.580,70 per maand voor iedere maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met 11 augustus 2017, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst op grond van de huurovereenkomst voor het eerst zou zijn geëindigd;

- betaling aan de Holding van een bedrag van € 300,00 per maand ter zake van boete voor iedere maand dat [appellant] , zolang de huurovereenkomst voortduurt, niet bij vooruitbetaling de verschuldigde huurtermijnen heeft voldaan;

met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

3.2.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie, samengevat, gevorderd:

I. een verklaring voor recht dat er op 9 juli 2015 een rechtsgeldige overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen overeenkomstig de door [appellant] geaccepteerde voorwaarden zoals opgenomen in de e-mail van mr. Van den Reek van 1 juli 2015;

II. veroordeling van de Holding tot het doen toekomen aan [appellant] van een getekende huurovereenkomst overeenkomstig hetgeen tussen partijen op 9 juli 2015 is overeengekomen onder bepaling dat de Holding een dwangsom verbeurt van € 500,00 per dag(deel) dat zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoet;

III. veroordeling van de Holding om een aanvang te maken met het herstellen van alle in het bouwkundige rapport van de heer [deskundige] genoemde gebreken met bepaling dat het herstel op de in dat rapport vermelde wijze zal plaatsvinden en dat de termijn van herstel niet meer mag bedragen dan drie maanden na aanvang van de herstelwerkzaamheden;

IV. machtiging van [appellant] om de gebreken te laten herstellen door derden voor rekening van de Holding;

V. veroordeling van de Holding om de met het herstel van de gebreken samenhangende, redelijke kosten op vertoon van door die derden verstrekte offertes, werkbeschrijvingen en facturen te voldoen;

VI. machtiging van [appellant] om het bedrag van de onder IV gevorderde kosten te verrekenen met de verschuldigde huur;

met veroordeling van de Holding in de kosten van het geding in conventie en reconventie.

3.2.3.

Partijen hebben over en weer gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat de bepaling over doorhaling in het voorstel van mr. Van den Reek in haar e-mail van 1 juli 2015 erop duidt dat het de bedoeling was om voordat de kantonrechter vonnis zou wijzen het bestaande geschil tussen partijen te beëindigen, maar dat het zover niet is gekomen, omdat [appellant] na het vonnis 8 juli 2015 heeft ingestemd met voornoemd voorstel. De kantonrechter is gelet daarop van oordeel dat tussen partijen geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat, nu [appellant] de huur over de maanden juli, augustus en september 2015 niet heeft betaald en in oktober 2015 een bedrag van € 5.000,00 ter zake van huur heeft betaald, er sprake is van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarnaast wordt de ontbinding van de huurovereenkomst naar de oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd door slecht huurderschap van [appellant] , bestaande uit het bestoken van de Holding met klachten over gebreken die niet steeds gegrond zijn. Daarbij heeft de kantonrechter de verstoorde huurverhouding tussen partijen mede in aanmerking genomen.

De vordering van de Holding tot vergoeding van schade wegens huurderving dient naar het oordeel van de kantonrechter te worden afgewezen, voor zover meer dan zes maandelijkse huurtermijnen als schade worden gevorderd vanwege de schadebeperkingsverplichting van de Holding. Met betrekking tot de gebreken heeft de kantonrechter overwogen dat de door [appellant] gestelde gebreken niet meer spelen dan wel dat de Holding ten aanzien hiervan handelt/heeft gehandeld als van een goede verhuurder verwacht mag worden. De kantonrechter heeft voorts, voor zover thans van belang, overwogen dat de vordering van de Holding tot vergoeding van de kosten van het door de Holding op het woonhuis van [appellant] gelegde conservatoir beslag zal worden toegewezen tot een bedrag van € 214,68.

3.3.2.

De kantonrechter heeft vervolgens in conventie de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan de Holding van:

- een bedrag van € 29.522,41 aan huurachterstand vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 16 oktober 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

- een bedrag van € 7.580,70 per maand (of gedeelte daarvan) aan huur vanaf 1 november 2015 tot 21 april 2016;

- een bedrag van € 300,00 per maand wegens boete voor iedere maand dat [appellant] vanaf mei 2016 en zolang de huurovereenkomst voortduurt niet bij vooruitbetaling integraal de verschuldigde huurtermijnen aan de Holding heeft voldaan;

- een bedrag van € 7.850,70 per maand (of gedeelte daarvan) aan schadevergoeding wegens huurderving vanaf 21 april 2016 tot 21 oktober 2016.

De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om over te gaan tot doorhaling van het gelegde conservatoire beslag onder verbeurte van een dwangsom. De vorderingen van [appellant] in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen.

Ten slotte heeft de kantonrechter [appellant] zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep 14 grieven aangevoerd en zijn eis in reconventie vermeerderd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, in conventie tot niet-ontvankelijk verklaring van de Holding in haar vorderingen, althans tot afwijzing van deze vorderingen en in reconventie tot:

- alsnog toewijzing van de door hem in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen;

- veroordeling van de Holding om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de Holding heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke handelsrente;

- verklaring voor recht dat de Holding aansprakelijk is voor de door [appellant] te lijden schade ten gevolge van de onrechtmatige executie van het vonnis waarvan beroep, nader op te maken bij staat.

De laatste vordering betreft de eisvermeerdering in reconventie. De Holding heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

3.5.

De Holding heeft in incidenteel appel een grief aangevoerd en haar eis vermeerderd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover haar vordering tot vergoeding van de schade wegens huurderving voor de periode gelegen na het verstrijken van zes maanden vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen is afgewezen, en tot:

- veroordeling van [appellant] tot betaling aan de Holding van een schadevergoeding wegens huurderving van € 90.968,40 over de periode van 21 april 2016 (datum ontbinding huurovereenkomst tot en met 11 augustus 2017 (oorspronkelijke expiratiedatum huurovereenkomst);

- veroordeling van [appellant] tot betaling aan de Holding van een bedrag van

€ 26.935,56 ter zake van schadevergoeding wegens een niet correcte oplevering van het gehuurde, te vermeerderen met wettelijke rente;

- veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en tot de nakosten.

Tegen de eisvermeerdering door de Holding is door [appellant] geen bezwaar gemaakt en het hof ziet geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

3.6.

De eerste vier grieven van [appellant] in principaal appel hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen op 9 juli 2015 geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.

3.6.1.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat door acceptatie van hem op 9 juli 2015 van het voorstel van mr. Van den Reek van 1 juli 2015 (geciteerd onder r.o. 3.1.4) partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [appellant] geen huur is verschuldigd over de maanden juli, augustus en september 2015 en vanaf oktober 2015 een huur aan de Holding dient te betalen van € 5.000,00 per maand. De Holding betwist dit en voert in dat kader aan dat het voorstel van mr. Van den Reek slechts gold totdat vonnis was gewezen en dat [appellant] dit voorstel pas na het wijzen van het vonnis op 8 juli 2015 heeft geaccepteerd. Nu het voorstel op dat moment al was komen te vervallen, is er geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen, aldus de Holding.

3.6.2.

Ter beantwoording van de vraag of door aanvaarding door [appellant] van het voorstel van mr. Van den Reek van 1 juli 2015 sprake was van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen, dient te worden vastgesteld wat [appellant] redelijkerwijs uit het voorstel van Van der Reek heeft mogen begrijpen ten aanzien van de geldigheidsduur van het voorstel. Het hof stelt hierbij voorop dat het voorstel van Van den Reek een tegenvoorstel dan wel tegenbod was op het voorstel/aanbod van mr. Voorvaart in zijn e-mail van diezelfde datum (geciteerd in r.o. 3.1.3). In deze e-mail heeft mr. Voorvaart aan mr. Van den Reek bericht: ‘In opgemelde kwestie wachten partijen vonnis af. Toch wil cliënt een laatste voorstel doen om de zaak te laten voor wat deze is en verder te gaan.’ Tussen partijen is niet in geschil dat mr. Voorvaart met ‘opgemelde kwestie’ doelde op de procedure met zaak-/rolnr. 3967829 die heeft geleid tot het vonnis van 8 juli 2015. Vervolgens heeft mr. Voorvaart in het voorstel opgenomen ‘procedure doorhalen, ieder eigen kosten’. Uit deze bewoordingen leidt het hof in de hiervoor weergegeven omstandigheden af dat mr. Voorvaart met het voorstel onderhandelingen wilde openen om een minnelijke regeling tussen partijen te treffen vóórdat in de procedure met zaak-/rolnr. 3967829 vonnis werd gewezen. Zoals volgt uit de hiervoor genoemde e-mail van mr. Van den Reek heeft de Holding het aanbod van mr. Voorvaart om te komen tot een nieuwe huurovereenkomst niet aanvaard en heeft zij een tegenbod gedaan. Ook in dit tegenbod was de zinsnede ‘procedure doorhalen, ieder eigen kosten’ opgenomen. Mede in het licht van de inhoud van het daaraan voorafgegane voorstel van mr. Voorvaart, waaronder dezelfde zinsnede, en de daaruit af te leiden bedoeling van mr. Voorvaart, kan deze zinsnede redelijkerwijs niet anders door [appellant] zijn begrepen dan dat het tegenvoorstel van mr. Voorvaart eveneens slechts gold totdat in de procedure met zaak-/rolnr. 3967829 vonnis was gewezen. Na het wijzen van (eind)vonnis kon immers ook geen sprake meer zijn van doorhaling van de procedure. Met het wijzen van het vonnis van 8 juli 2015 kwam er een einde aan de procedure (en niet, zoals [appellant] meent, pas nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan) en was het (tegen)voorstel van mr. Van den Reek komen te vervallen. De schikkingsonderhandelingen vonden plaats terwijl partijen in onzekerheid verkeerden over de uitkomst van de procedure. Nadat vonnis was gewezen, kenden partijen deze echter, en gold het schikkingsvoorstel van de Holding niet meer. Zulks is ook gebruikelijk, zoals de Holding terecht heeft opgemerkt.

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat [appellant] dit voorstel te laat geaccepteerd. [appellant] heeft ook verder geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden.

3.6.3.

[appellant] stelt subsidiair dat er op grond van artikel 6:223 lid 2 BW Pro een overeenkomst tot stand is gekomen. Het tweede lid van artikel 6:223 BW Pro bepaalt dat, indien een aanvaarding te laat plaatsvindt, maar de aanbieder begrijpt of hoort te begrijpen dat dit voor de wederpartij niet duidelijk was, de aanvaarding geldt als tijdig gedaan, tenzij de aanbieder onverwijld aan de wederpartij mededeelt dat hij het aanbod als vervallen beschouwt. [appellant] voert in dat verband aan dat mr. Voorvaart op 9 juli 2015, na ontvangst van het vonnis, telefonisch contact heeft gehad met mr. Van Gool, de zaakwaarnemer van mr. Van den Reek, om mede te delen dat vonnis was gewezen en om na te gaan of er van de zijde van de Holding al een reactie was op zijn voorstel van 1 juli 2015. Volgens [appellant] heeft mr. Van Gool daarop te kennen gegeven dat mr. Van den Reek meteen diezelfde dag op het voorstel heeft gereageerd met een tegenvoorstel. Nu mr. Van Gool tijdens dat telefonisch gesprek niet heeft medegedeeld dat met het wijzen van het vonnis van 8 juli 2015 het tegenvoorstel van mr. Van den Reek was komen te vervallen, mocht [appellant] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het tegenvoorstel nog kon worden aanvaard en had de Holding uit de aanvaarding van het tegenvoorstel kunnen opmaken dat het voor [appellant] niet duidelijk was dat aanvaarding niet meer mogelijk was, aldus [appellant] .

Het hof is echter van oordeel dat het telefoongesprek tussen mr. Voorvaart en mr. Van Gool onverlet laat dat partijen over en weer redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat het voorstel en het tegenvoorstel beide slechts golden voor de duur van de procedure, dus totdat vonnis werd gewezen. Hieruit volgt dat [appellant] wist of behoorde te weten dat er door het wijzen van het vonnis een nieuwe situatie was ontstaan en dat de aanvaarding van zijn voorstel te laat was, zodat er geen sprake kon zijn van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [appellant] dat door die aanvaarding een nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen (vgl. HR 27 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:996). Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat mr. Voorvaart tijdens het telefoongesprek met mr. Van Gool op 9 juli 2015 op de hoogte was van de inhoud van het vonnis van 8 juli 2015 dat in het voordeel van de Holding was. Gelet daarop mocht mr. Voorvaart er niet van uitgaan dat de Holding het tegenvoorstel gestand zou doen. De Holding hoefde in elk geval niet te begrijpen dat het voor [appellant] niet duidelijk was dat de aanvaarding van het tegenvoorstel daags na het wijzen van het vonnis te laat was.

Bovendien heeft mr. Van Gool na aanvaarding van het tegenvoorstel door [appellant] op 9 juli 2015 bij brief van 14 juli 2015 aan mr. Voorvaart medegedeeld dat het tegenaanbod van 1 juli 2015 als gevolg van het wijzen van het vonnis van 8 juli 2015 was komen te vervallen. Als er al van zou moeten worden uitgegaan dat de Holding begreep of had behoren te begrijpen het voor [appellant] niet duidelijk was dat de aanvaarding te laat was, dan kan deze mededeling van mr. Van Gool als onverwijld in de zin van artikel 6:223 lid 2 BW Pro worden aangemerkt. Dit geldt temeer, nu er een weekend lag tussen de datum van aanvaarding van het tegenvoorstel door [appellant] (donderdag 9 juli 2014) en de datum van de brief waarin mr. Van Gool heeft medegedeeld dat het tegenvoorstel als vervallen dient te worden beschouwd (dinsdag 14 juli 2015). Daarnaast was mr. Van Gool zaakwaarnemer van mr. Van den Reek en kan worden aangenomen kan dat hij zich op het moment van het telefoongesprek met mr. Voorvaart op 9 juli 2015 nog moest verdiepen in de inhoud van de zaak.

Op basis van het voorgaande dient te worden geconcludeerd dat geen plaats is voor bescherming van [appellant] op grond van artikel 6:223 lid 2 BW Pro. Concrete aanwijzingen dat dit anders moet zijn, zijn door [appellant] niet gesteld.

3.6.4.

Het hof komt tot de slotsom dat er door aanvaarding van het tegenvoorstel door [appellant] op 9 juli 2015 geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Dit betekent dat de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen van 13 augustus 2012 onverminderd is blijven gelden. Grieven 1 tot en met 4 falen dus.

3.7.1.

Grieven 5 tot en met 7 hebben betrekking op de huurachterstand, bestaande uit drie maanden huur over juli, augustus en september 2015 en het te weinig betaalde bedrag aan huur over de maand oktober 2015. [appellant] stelt zich op het standpunt dat er geen sprake was van een huurachterstand en dus niet van een tekortkoming in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens de Holding, omdat als gevolg van de aanvaarding van het tegenvoorstel van mr. Van Reek van 1 juli 2015 een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen die onder meer inhoudt dat [appellant] betaling van de huur over de maanden juli, augustus en september 2015 niet is verschuldigd en de huur vanaf 1 oktober 2015 is verlaagd naar € 5.000,00 per maand. Hiervoor heeft het hof echter al vastgesteld dat er geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat de oorspronkelijke huurovereenkomst van 13 augustus 2012 dient te worden nagekomen. [appellant] is dus betaling van de volledige huur aan de Holding verschuldigd, dus ook over de maanden juli, augustus en september 2015. De niet betaling van de huur over deze maanden en de niet volledige betaling van de huur over oktober 2015 dient voor rekening en risico van [appellant] te blijven. Zoals hiervoor al is overwogen, wist [appellant] dan wel behoorde hij te weten dat de aanvaarding door hem van het tegenvoorstel te laat was. In ieder geval had hij uit de inhoud van de brief van mr. Van Gool kunnen opmaken dat er een geschil zou kunnen ontstaan tussen partijen over de huurbetaling en had hij rekening dienen te houden met de kans dat hij op dat punt aan het kortste eind zou trekken.

3.7.2.

De stelling van [appellant] dat de kantonrechter hem een terme de graçe had dienen te geven, wordt eveneens verworpen. [appellant] doelt hiermee op artikel 7:280 BW Pro dat bepaalt dat de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand kan toestaan om alsnog aan zijn verplichting te voldoen. Voor toepassing van deze discretionaire bevoegdheid ziet het hof in de gegeven omstandigheden onvoldoende aanleiding. Dat, naar [appellant] stelt, hij is afgegaan op het advies van zijn toenmalige advocaat dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, is daarvoor onvoldoende gelet op hetgeen in r.o. 3.6.2 en 3.7.1 is overwogen. Thans is een terme de graçe ook niet meer aan de orde vanwege het feit dat het gehuurde met ingang van augustus 2017 door een derde wordt geëxploiteerd.

3.7.3.

Grieven 5 tot en met 7 treffen dus evenmin doel.

3.8.

Het hof zal vervolgens grief 10 behandelen. Deze grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand een zodanige tekortkoming vormt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

De huurachterstand, zoals al overwogen bestaande uit drie maanden huur (juli, augustus, september 2015) en het te weinig betaalde bedrag aan huur over de maand oktober 2015, levert naar het oordeel van het hof op zich al een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [appellant] uit de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellant] voert ten aanzien van de huurachterstand geen feiten of omstandigheden aan op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hieruit volgt dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellant] heeft veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Dit betekent dat grief 10 ook faalt.

Hieruit volgt tevens dat geen sprake is van een onrechtmatige tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis, zodat de vordering van [appellant] tot vergoeding van de schade die zij lijdt als gevolg van onrechtmatige tenuitvoerlegging van het vonnis niet toewijsbaar is.

3.9.

Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of [appellant] door het herhaaldelijk maken van verwijten aan het adres van de Holding zich niet heeft gedragen als een goed huurder dan wel of door toedoen van [appellant] sprake is van een verstoorde huurverhouding. Grief 11, die hierop ziet, behoeft dan ook geen afzonderlijke behandeling.

3.10.

Grief 8 is gericht tegen de toewijzing van de vordering van de Holding tot veroordeling van [appellant] tot betaling van de indexering van de huur over de jaren 2013 en 2014. [appellant] stelt dat de Holding zich zodanig jegens [appellant] heeft gedragen dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat de Holding geen aanspraak meer zou maken op de indexering over deze jaren. Het hof overweegt ten aanzien hiervan als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huur op grond van de huurovereenkomst van 13 augustus 2012 jaarlijks, voor het eerst per 1 augustus 2013, wordt geïndexeerd. Voorts staat vast dat de Holding over de jaren 2013 en 2014 geen indexering op de huurprijs heeft toegepast en de indexering over die jaren voor het eerst in de procedure in eerste aanleg heeft gevorderd. Dit kan echter niet tot het oordeel leiden dat bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat de Holding ervan afzag om betaling van de indexering over die jaren te vorderen. Dit geldt temeer, nu de Holding bij brief aan [appellant] van 16 augustus 2013 de indexering van de huurprijs met ingang van 1 augustus 2013 en bij brief aan [appellant] , gedateerd “september 2014” de indexering van de huurprijs met ingang van 1 augustus 2014 heeft aangekondigd (respectievelijk producties 29 en 30 bij inleidende dagvaarding). Weliswaar heeft de Holding in beide brieven tevens medegedeeld de huur in verband met de liquiditeit van het bedrijf van [appellant] niet te zullen verhogen, maar zij heeft zich daarbij tevens het recht voorbehouden om de indexering op een later moment alsnog bij [appellant] in rekening te brengen. Gelet hierop had [appellant] er rekening mee kunnen en ook moeten houden dat de Holding alsnog betaling van de indexering over 2013 en 2014 zou vorderen.

Voor zover [appellant] stelt dat door het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat hij over de jaren 2013 en 2014 geen indexering meer hoefde te betalen, dient dit verweer ook te worden verworpen. Hiervoor is immers vastgesteld dat geen sprake is van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen.

Grief 8 slaagt dus evenmin.

3.11.

Grief 9 van [appellant] is gericht tegen de afwijzing van zijn vorderingen in reconventie onder III, IV, V en VI. Deze vorderingen houden verband met de door hem gestelde gebreken in het gehuurde. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] geen belang bij behandeling van deze grief, nu hij aan het eventueel slagen van deze grief geen consequenties verbindt. [appellant] heeft in punt 5 van zijn memorie van grieven te kennen gegeven zijn vorderingen III en IV in te trekken. Zijn vorderingen V en VI komen daarnaast niet terug in het petitum van zijn memorie van grieven en hebben bovendien zonder vorderingen III en IV, die [appellant] heeft ingetrokken omdat hij daarbij geen belang meer heeft, geen zelfstandige betekenis.

3.11.1.

De twaalfde grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.850,70 ter zake van schadevergoeding wegens huurderving gedurende een periode van zes maanden. De grief van de Holding in incidenteel appel is voor wat betreft het onderdeel ‘huurschade’ eveneens gericht tegen deze veroordeling, zij het dat de Holding van mening is dat haar vordering op dit punt had dienen te worden toegewezen tot 12 augustus 2017, zijnde de oorspronkelijke expiratiedatum van de huurovereenkomst indien deze niet zou zijn ontbonden. Het hof zal deze twee grieven gezamenlijk behandelen.

3.11.2.

[appellant] stelt ter toelichting op zijn twaalfde grief enkel dat hij geen schadevergoeding wegens gederfde huur is verschuldigd, indien het bestreden vonnis ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst wordt vernietigd. Het hof is echter van oordeel dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden op grond van de huurachterstand aan de zijde van [appellant] (zie r.o. 3.7). Het hof houdt er rekening mee dat een verhuurder over het algemeen enige tijd nodig heeft om het gehuurde weer gebruiksklaar te maken voor een nieuwe huurder en om een nieuwe huurder te zoeken. Mede gelet op het feit dat het gehuurde op 26 augustus 2015 door [appellant] aan de Holding ter beschikking is gesteld acht het hof de door de kantonrechter genoemde periode van zes maanden huurderving vanaf datum ontbinding van de huurovereenkomst in dat verband redelijk. Het hof ziet echter geen aanleiding om, zoals de Holding wenst, over een langere periode schadevergoeding wegens huurderving toe te wijzen. De Holding is na oplevering van het gehuurde door [appellant] overgegaan tot een algehele renovatie van het gehuurde en niet, althans onvoldoende is komen vast te staan dat deze gehele renovatie het gevolg is van het niet correct opleveren van het gehuurde door [appellant] (zie ook hierna onder r.o. 3.13.1 e.v.). Aannemelijk is dat de renovatie veel meer inhield dan het enkel opnieuw gebruiksklaar maken van het gehuurde voor een nieuwe huurder/exploitant. Voorts neemt het hof in aanmerking dat tijdens het pleidooi in hoger beroep is gebleken dat de Holding het gehuurde, nadat dit op 26 augustus 2015 aan haar ter beschikking is gekomen, is gaan schoonmaken en renoveren en dat zij op 28 november 2016 zelf in het gehuurde een café-restaurant is gaan exploiteren. De grief van de Holding in incidenteel appel faalt dus.

3.11.3.

Partijen zijn het erover eens dat het dictum van het bestreden vonnis een kennelijke schrijffout bevat in die zin dat het bedrag dat ter zake van schadevergoeding wegens huurderving in het dictum is opgenomen niet € 7.850,70 per maand maar € 7.580,70 per maand moet zijn. Het vonnis zal op dat punt dan ook worden vernietigd. De twaalfde grief in principaal appel slaagt in zoverre.

3.12.

Grief 13 in principaal appel is gericht tegen de toewijzing van de vordering tot vergoeding van de door de Holding gemaakte beslagkosten van € 214,68. [appellant] stelt dat de vordering ter verzekering waarvan het beslag is gelegd ondeugdelijk is, zodat de kosten van beslaglegging op de woning van [appellant] voor rekening van de Holding moeten blijven. Het hof heeft hiervoor al vastgesteld dat, nu er geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, [appellant] een achterstand heeft in de betaling van de huurtermijnen, zodat wel degelijk sprake is van een deugdelijke vordering ter verzekering waarvan het beslag is gelegd. Grief 13 treft dus evenmin doel.

3.13.

Het bovenstaande betekent dat het bestreden vonnis uitsluitend zal worden vernietigd voor zover daarbij de kantonrechter daarbij een bedrag van € 7.850,70 per maand (of gedeelte daarvan) aan schadevergoeding wegens huurderving vanaf 21 april 2016 tot 21 oktober 2016 heeft toegewezen (zie r.o. 3.11.3).

3.13.1.

Het hof komt ten slotte toe aan de beoordeling van de vordering van de Holding tot vergoeding van de schade als gevolg van een niet correcte oplevering van het gehuurde door [appellant] (het onderdeel ‘schade pand’ van de grief van de Holding in incidenteel appel). Voor zover [appellant] bij wege van verweer stelt dat de vordering van de Holding tot schadevergoeding wegens niet correcte oplevering al dient te stranden vanwege het feit dat hij geen ingebrekestelling heeft ontvangen met een termijn om alsnog voor herstel zorg te kunnen dragen, dient dit verweer te worden verworpen. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting op dat moment niet nagekomen, dan is een huurder in verzuim en schadeplichtig. Een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist.

3.13.2.

De Holding vordert in de eerste plaats vergoeding van reeds geleden schade ten bedrage van € 21.385,56. Deze schade bestaat volgens de Holding uit de navolgende posten, waarbij het hof per post zal beoordelen of deze voor vergoeding door [appellant] in aanmerking komt:

1. Containers om afval af te voeren totaal € 1.113,99:

Ter onderbouwing van deze schadepost heeft de Holding drie facturen van [containerbedrijf] overgelegd die betrekking hebben op het plaatsen van containers op het adres van het gehuurde, het transport van de containers en de verwerking van grof bedrijfsafval en snoeiafval. [appellant] brengt hiertegen in dat nergens uit blijkt dat de facturen betrekking hebben op zaken of afval dat [appellant] heeft achtergelaten. [appellant] vermoedt dat het ‘grote bedrijfsafval’ met name ziet op afval in verband met de door de Holding uitgevoerde renovatie van het gehuurde. [appellant] betwist daarnaast de kosten met betrekking tot het snoeiafval verschuldigd te zijn en voert in dat kader aan dat ieder najaar gesnoeid moet worden. Hiermee heeft [appellant] deze post voldoende gemotiveerd bestreden. Gelet op deze betwisting heeft de Holding deze post onvoldoende onderbouwd. Deze post komt dus niet voor vergoeding in aanmerking.

2. Herstel ruiten ad € 560,55:

Ten aanzien hiervan legt de Holding een factuur over van De Glascentrale van 7 september 2016 ten aanzien van deels op 17 augustus 2016, deels op 19 augustus 2016 en deels op 26 augustus 2016 geleverde en geplaatste noodvoorzieningen en/of glas in twee ramen. Tussen partijen is niet in geschil dat half augustus 2016 een aantal ramen van het gehuurde is ingegooid door derden. Het ingooien van deze ruiten heeft dus plaatsgevonden voordat het gehuurde door [appellant] aan de Holding werd opgeleverd. Ook het herstel hiervan heeft grotendeels vóór de oplevering plaatsgevonden. De Holding heeft onvoldoende gesteld over de rechtsgrond van deze vordering, nodig om tot toewijzing daarvan te kunnen komen. De Holding kan de kosten van herstel van de ruiten dus niet baseren op een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn opleveringsverplichting. Een andere rechtsgrond heeft de Holding ten aanzien van deze post niet aangevoerd. Reeds hierom dienen de door de Holding gevorderde kosten van herstel van de ruiten te worden afgewezen.

3. Schilderwerk buitenmuren i.v.m. graffiti ad € 1.000,00:

Deze post wordt door [appellant] betwist. De Holding onderbouwt deze post op geen enkele wijze. Een offerte of factuur ontbreekt. Deze post komt op die grond niet voor vergoeding in aanmerking.

4. Kosten elektra:

De Holding stelt ten aanzien hiervan dat deze kosten betrekking hebben op elektricien, herstel van stopcontacten, stroomklep en verbindingsstukken en dergelijke. [appellant] stelt dat de kosten niet zijn gespecificeerd en betwist bovendien dat deze kosten voor zijn rekening komen. De Holding legt geen factuur over waaruit blijkt dat zij ter zake daadwerkelijk kosten heeft gemaakt. De Holding verwijst weliswaar naar de post ‘Stucwerk-tegelwerk keuken – stroom totaal herstellen’, maar hiervan kan het hof niet wijzer worden. Deze post is tegenover de betwisting daarvan door [appellant] dus onvoldoende onderbouwd en zal eveneens worden afgewezen.

5. Alarm ad € 2.400,00:

Ter onderbouwing van deze post legt de Holding e-mailcorrespondentie over tussen hem en het bedrijf [beveiliging] -beveiliging op 31 augustus en 1 september 2015 waaruit kan worden afgeleid dat [beveiliging] een bedrag van € 2.400,00 exclusief btw aan de Holding heeft geoffreerd voor het upgraden en uitbreiden van de inbraakinstallatie en voor de aanschaf van rookmelders. [appellant] voert terecht als verweer dat uit de e-mailcorrespondentie niet blijkt dat de gestelde kosten ten aanzien van de alarminstallatie ook daadwerkelijk zijn gemaakt. Het gaat in de e-mailcorrespondentie immers slechts om een offerte. Een factuur ter zake ontbreekt. Bovendien blijkt uit het vorenstaande niet dat het hier gaat om kosten tot herstel van de installatie. Uit het voorgaande volgt dat ook deze post als niet, althans onvoldoende onderbouwd dient te worden afgewezen.

6. Onderhoud aan afzuiginstallatie ad € 970,07:

De Holding legt ten aanzien hiervan twee facturen van [luchttechniek] Luchttechniek over van

€ 760,49 (30 september 2016) en € 213,57 (20 september 2016). Het hof begrijpt dat de Holding stelt dat [appellant] tijdens de huurperiode niet voor deugdelijk onderhoud van de afzuiginstallatie heeft zorggedragen. Dit wordt door [appellant] betwist. [appellant] stelt dat hij [luchttechniek] tweemaal per jaar de afzuiginstallatie grondig liet onderhouden. [appellant] verwijst in dat verband naar bankafschriften (productie 17 bij memorie van antwoord in incidenteel appel) waaruit betalingen door [appellant] aan [luchttechniek] op 1 augustus 2014,16 september 2014, 18 november 2015 en 12 april 2016 blijken. [appellant] voert daarnaast als verweer dat de afzuiginstallatie bij aanvang van de huurovereenkomst al in slechte en vervuilde staat verkeerde. Hij verwijst daarbij naar een e-mail van hem aan de Holding van 9 november 2012 waarin hij melding heeft gemaakt van ontoereikend functioneren van de afzuiginstallatie.

Blijkens de overgelegde facturen zien de in rekening gebrachte werkzaamheden met name op het verrichten van onderhoud dat versneld is uitgevoerd na de laatste onderhoudsbeurt, die nog is uitgevoerd in opdracht van [appellant] in april 2016 en op een toevoeging (‘monteren inspectieluiken’). Er blijkt niet van het herstel van een gebrek waar [appellant] nog verantwoordelijk voor was of van achterstallig onderhoud. Deze post komt niet voor vergoeding in aanmerking.

7. Schoonmaakspullen ad € 500,00:

Ter onderbouwing van deze post brengt de Holding een bon van Wibra van 30 augustus 2016, drie bonnen van Hornbach van onder meer 31 augustus 2016, een bon van Praxis van 12 september 2016 en twee bonnen van Sligro 26 augustus en 30 augustus 2016 in het geding. [appellant] betwist niet dat de Holding na de oplevering van het gehuurde door [appellant] schoonmaakwerkzaamheden heeft moeten verrichten, maar stelt slechts dat na iedere oplevering enig schoonmaakwerk aan de orde is. Een huurder is verplicht bij het einde van de huur het gehuurde zonder kleine gebreken op te leveren, en daaronder valt ook correcte oplevering in onvervuilde, schone staat. Een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. Nu voldoende vast staat dat [appellant] niet aan deze verplichting heeft voldaan, komen kosten die de Holding voor het verrichten van de schoonmaakwerkzaamheden heeft moeten maken voor rekening van [appellant] . [appellant] stelt evenwel terecht dat slechts een klein deel van de bonnen daadwerkelijk ziet op kosten die verband houden met schoonmaakwerkzaamheden. Dit betreft het bedrag van € 8.22 (exclusief btw) op de bon van Wibra (‘schoonmaakartikelen’), het bedrag van € 40,15 op de bon van de Sligro van 30 augustus 2016 (wokspons, schuurspons, koperreiniger en oven-/grillreiniger) en het bedrag van € 75,17 op de bon van Sligro van 26 augustus 2016 (Felicia schuurspons XL, Cif cream normaal, Propia poetspapier midi, Felicia viscosespons, Felicia schoonmaakdoek viscose, Muscle keukenreiniger, Mr. Proper keuken, Felicia schuurspons XL, Antikal kalkreiniger, Driehoek vloeibare zeep, Cif cream met citroen, wc-eend toiletreiniger, Felicia dunne bleek, Felicia bleekmiddel). Ter zake van schoonmaakwerkzaamheden zal het hof een totaal bedrag van € 123,54 toewijzen. Dat het btw-deel van de gemaakte kosten, schade oplevert, is door de Holding niet onderbouwd, reden waarom het hof dit deel niet toewijst.

8. Stuc/tegelwerk keuken en totaal herstel stroom ad € 7.028,04:

Ten aanzien van deze post legt de Holding alleen een factuur van [tegelbedrijf] van 3 oktober 2016 over ten bedrage van € 775,00 met betrekking tot 69 m2 wandtegels. [appellant] brengt hiertegen in dat de staat van het tegelwerk in de keuken bij het einde van de huurovereenkomst nauwelijks verschilde van de staat daarvan bij aanvang van de huurovereenkomst. De Holding heeft een proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder van 25 augustus 2016 overgelegd (productie 19 bij memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van eis in incidenteel appel) waarin onder meer vermeld staat dat in de keuken diverse wand- en vloertegels beschadigd zijn.

Er is gesteld noch gebleken waarom het herstel van “diverse” tegels impliceert dat de aanschaf van 69 m2 wandtegels noodzakelijk is. In het licht van de renovatiewerkzaamheden heeft de Holding deze post evenmin nader onderbouwd. Overige stukken ter onderbouwing van het bedrag van € 7.028,04 ontbreken. Deze post komt dus evenmin voor vergoeding in aanmerking.

9. Plafond keuken en vloerbedekking naar boven en boven ad € 1.378.

Ten aanzien van deze post brengt de Holding een factuur van [projecten] Projecten B.V. van 17 september 2016 ter zake van levering van gipsen plafondplaten en vinyl tegels ten behoeve van de keuken en levering van tapijt in het geding. Tegenover de betwisting van deze post door [appellant] onderbouwt De Holding niet althans onvoldoende dat het plafond in de keuken en de vloerbedekking moest worden vervangen als gevolg van beschadiging daarvan door [appellant] . Ook hier geldt dat de vermelding in het hiervoor genoemde proces-verbaal van bevindingen dat in de keuken het plafond beschadigd is en dat op de vloerbedekking diverse donkere plekken zichtbaar zijn nog niet aantoont dat het plafond in de keuken en de vloerbedekking bij einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Nu de Holding ten aanzien hiervan evenmin specifiek bewijs aanbiedt, dient ook deze post te worden afgewezen.

10. Klink en slot voordeur/kapotte tussendeuren ad € 434,50:

Van deze post legt de Holding geen factuur over. Nu de Holding deze kostenpost tegenover de betwisting daarvan door [appellant] in het geheel niet onderbouwt, komt deze post evenmin voor vergoeding in aanmerking.

11. Groenonderhoud ad € 1.000,00:

De Holding heeft een uren- en materialenverantwoording van de heer [de tuinman] ter zake van tuinwerkzaamheden op 13 september 2016 en 16 september 2016 in het geding gebracht. De Holding stelt in dat kader dat zij deze kosten heeft moeten maken, omdat [appellant] het tuinonderhoud heeft verwaarloosd. Dit wordt door [appellant] betwist. [appellant] voert in dat kader aan dat de heer [de tuinman] in zijn opdracht tweemaal per week tot en met juli 2016 voor het tuinonderhoud heeft zorggedragen. Dat wordt weer niet bestreden door de Holding. Het hof gaat er dan ook van uit dat het door de Holding ter zake gevorderde bedrag betrekking heeft op normaal tuinonderhoud. Dit bedrag is dus evenmin toewijsbaar.

12. 200 manuren à € 25,00, totaal € 5.000,00:

Het hof begrijpt dat de Holding stelt dat met het herstel van het gehuurde na oplevering 200 manuren gemoeid zijn geweest. Zoals [appellant] terecht als verweer aanvoert, ontbreekt iedere toelichting waarop de manuren zien, evenals facturen. Ook deze post dient te worden afgewezen.

3.13.3.

De Holding vordert daarnaast een bedrag van € 5.550,00 ter zake van kosten die als gevolg van de niet correcte oplevering nog gemaakt moeten worden. De Holding heeft in haar memorie van grieven aangegeven dat facturen van deze kosten nog zullen volgen. Overlegging van de betreffende facturen is echter uitgebleven, zodat het bedrag van
€ 5.550,00 op geen enkele wijze is onderbouwd. Het hof ziet geen aanleiding om de Holding alsnog in de gelegenheid te stellen om ten aanzien hiervan facturen in het geding te brengen. Tijdens het pleidooi in hoger beroep is gebleken dat het gehuurde eind november 2016 weer volledig in gebruik is genomen als café-restaurant, zodat aangenomen kan worden dat op dat moment alle herstelwerkzaamheden waren afgerond. De Holding heeft dus al ruimschoots de gelegenheid gehad om de onderliggende facturen in het geding te brengen.

3.13.4.

Het voorgaande betekent dat de vordering van de Holding tot schadevergoeding als gevolg van niet correcte oplevering slechts zal worden toegewezen tot een bedrag van

€ 123,54 ter zake van schoonmaakkosten. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. De Holding heeft overigens ook niet een voldoende concreet en/of gespecificeerd bewijsaanbod gedaan.

13.14.

De vordering van [appellant] tot veroordeling van de Holding om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de Holding heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke handelsrente, acht het hof niet toewijsbaar. [appellant] heeft niet toegelicht welk bedrag hij te veel heeft betaald aan huurpenningen. Voor zover aan deze vordering ten grondslag ligt dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen, is hiervoor gebleken dat dit op een misvatting van [appellant] berust, waarvan de gevolgen voor zijn rekening en risico dienen te komen.

13.15.

[appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal appel. Deze kosten begroot het hof aan de zijde van de Holding op € 1.957,00 aan griffierecht en op € 2.682,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten [memorie van antwoord in principaal appel 1, pleidooi 2] maal tarief II). De door de Holding gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten worden als onbetwist toegewezen.

13.16.

De Holding zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel appel. Deze kosten begroot het hof aan de zijde van [appellant] op € 1.341,00 aan salaris advocaat (3 punten [memorie van antwoord in incidenteel appel 1, pleidooi 2] maal tarief II maal 0,5).

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep uitsluitend voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.850,70 per maand (of gedeelte daarvan) aan schadevergoeding wegens huurderving vanaf 21 april 2016 tot 21 oktober 2016;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling van een bedrag van € 7.580,70 per maand (of gedeelte daarvan) aan schadevergoeding wegens huurderving vanaf 21 april 2016 tot 21 oktober 2016;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] tot betaling van een bedrag van € 123,54 ter zake van schadevergoeding als gevolg van niet correcte oplevering van het gehuurde;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de Holding op € 1.957,00 aan griffierecht en op

€ 2.682,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat voornoemde proceskosten binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt de Holding in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [appellant] op € 1.341,00 aan salaris advocaat;

verklaart voornoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.M.H. Schoenmakers en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 april 2018.

griffier rolraadsheer