ECLI:NL:GHSHE:2018:1298

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.201.853/01

arrest van 27 maart 2018

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna in mannelijk enkelvoud aan te duiden als [appellant] c.s.,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda ,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. van Heeren te Breda ,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 19 december 2017 in het hoger beroep van het vonnis van 31 augustus 2016, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] c.s. als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

5.Het verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 19 december 2017 waarbij een datum voor pleidooi is bepaald;
de akte overlegging producties van [appellant] c.s.;
de akte houdende overlegging van producties van [geïntimeerde] ;
het pleidooi van 5 maart 2018, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

6.1.

In r.o. 2.1. tot en met 2.5. van het bestreden vonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met deel I van de grieven (memorie van grieven nr. 12 tot en met 16) gaat [appellant] c.s. in op bepaalde onderdelen van die vaststelling. De bewuste stellingen van [appellant] c.s. vormen geen betwisting van de betreffende feiten als zodanig, maar een verdere inkleuring van zijn kant. Het hof geeft hieronder een opsomming van de relevante feiten die in dit geschil als onbetwist vaststaan.

a. [appellant] c.s. heeft de woning van [geïntimeerde] aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) gekocht. In de koopakte (prod. 3 bij conclusie van antwoord) is vermeld dat de koopovereenkomst is gesloten op 5 februari 2013. De woning is het voorhuis van een boerderij.

b. Naast de woning ligt de aardbeienkwekerij [kwekerij] (hierna: de kwekerij). Eigenaar van de kwekerij is [eigenaar van de kwekerij] . Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was er huisvesting voor 40 seizoenarbeiders op het terrein van de kwekerij.

c. [derde] (hierna: [derde] ) woonde in het achterhuis van de boerderij, [adres 2] . Bij e-mail bericht van 19 april 2013 (prod. 5 bij dagvaarding in eerste aanleg) aan [appellant] c.s. heeft [derde] , voorzover relevant het volgende geschreven:

“(…)

Op enig moment heb ik [geïntimeerde] aangesproken op onze oprit en haar gevraagd of zij ervan op de hoogte was dat [eigenaren van de kwekerij] van plan zijn om circa 200 seizoen arbeiders te huisvesten. Ik heb opgemerkt dat mij deze informatie voor haar van belang leek in het kader van de verkoop van haar woning.

Dit gesprek met [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden nog voordat over deze plannen artikelen in [dagblad] verschenen. Ik doel hier op de artikelen in [dagblad] van begin februari 2013.

(…)”

d. De woning is aan [appellant] c.s. geleverd op 8 mei 2013.

e. Na de overdracht van de woning is de huisvesting voor seizoenarbeiders op het terrein van de kwekerij uitgebreid naar plaatsen voor 120 seizoenarbeiders.

6.2.

In eerste aanleg heeft [appellant] c.s. – samengevat – gevorderd:

veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

(zo begrijpt het hof) een bedrag van primair € 105.000,00, subsidiair € 45.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente,
een bedrag van € 650,00, te vermeerderen met wettelijke rente, als vergoeding van kosten ter vaststelling van schade,
een bedrag van € 2.208,25, te vermeerderen met wettelijke rente, als vergoeding van buitengerechtelijke kosten,

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten van de procedure.

6.3.

[appellant] c.s. heeft aan het gevorderde primair onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] en subsidiair dwaling ten grondslag gelegd.

Volgens [appellant] c.s. was [geïntimeerde] al voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] tot uitbreiding van de huisvesting voor seizoenarbeiders tot 160 à 200 personen. Door die informatie te verzwijgen heeft zij zich gedragen in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, aldus [appellant] c.s.

Het beroep op dwaling heeft [appellant] c.s. onderbouwd door te stellen dat de dwaling is te wijten aan een onjuiste inlichting van [geïntimeerde] en aan het schenden van haar mededelingsplicht. [appellant] c.s. zou de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet (op dezelfde voorwaarden) hebben gesloten, zo stelt hij.

In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst heeft [appellant] c.s. wijziging gevorderd van de gevolgen van de koopovereenkomst, zodat het nadeel wordt opgeheven. Volgens [appellant] c.s. is het bekend: dat seizoenarbeiders voor incidenten en overlast zorgen, dat het woongenot afneemt en dat de waarde van de woning aanzienlijk daalt. [appellant] c.s. heeft in dat kader vermindering van de koopprijs gevorderd.

6.4.

[geïntimeerde] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. Zij heeft betwist dat zij op de hoogte was van het voornemen betreffende de uitbreiding van de huisvesting. Ook heeft zij betwist dat zij een onjuiste inlichting heeft gegeven en dat op haar een mededelingsplicht rustte. Tot slot heeft [geïntimeerde] (de omvang van) de door [appellant] c.s. gestelde schade/het door [appellant] c.s. gestelde nadeel betwist.

6.5.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] c.s. afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank, kort samengevat, het volgende overwogen. De vraag waarop [geïntimeerde] ontkennend heeft geantwoord in de bijlage bij de koopakte betrof niet specifiek de omgeving van de woning. Ook overigens is gesteld noch gebleken dat [appellant] c.s. uitdrukkelijk heeft geïnformeerd naar de omgeving van de woning. Aldus heeft de rechtbank vastgesteld dat niet kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] actief onjuiste informatie aan [appellant] c.s. heeft verstrekt. De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [geïntimeerde] op de hoogte was van het bovengenoemde voornemen van [eigenaar van de kwekerij] , hierover gelet op alle concrete feiten en omstandigheden op [geïntimeerde] geen mededelingsplicht rustte. De rechtbank heeft tot slot geoordeeld dat dit betekent dat in het midden kan blijven of [geïntimeerde] op de hoogte was van het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] .

6.6.

[appellant] c.s. heeft in zijn memorie van grieven onder D., E. en F. grieven (respectievelijk deel I, deel II en grief ter zake de proceskosten) aangevoerd. [appellant] c.s. heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.7.1.

Als eerste zal het hof beoordelen of op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte. Deze beoordeling dient plaats te vinden tegen de achtergrond van de concrete feiten en omstandigheden van dit geval.

6.7.2.

Daarbij wordt er veronderstellenderwijs van uit gegaan dat [geïntimeerde] bekend was met het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] tot uitbreiding van de huisvesting voor seizoenarbeiders tot 160 à 200 personen.

Deze bekendheid zou alleen kunnen voortvloeien uit het gestelde gesprek met buurvrouw [derde] op de oprit van de woning van [derde] (zie citaat in r.o. 6.1. onder c.). Aan de stellingen van [appellant] c.s. over mededelingen door omwonenden aan (de makelaar van) [geïntimeerde] gaat het hof voorbij. [appellant] c.s. heeft zijn algemeen geformuleerde stellingen hierover tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende concreet toegelicht of onderbouwd. Dit had wel op zijn weg gelegen. Als onvoldoende betwist staat verder vast: (i) dat [eigenaar van de kwekerij] [geïntimeerde] niet heeft uitgenodigd voor een bijeenkomst over zijn plannen, omdat hij meende dat de bewuste informatie voor [geïntimeerde] niet langer relevant was en (ii) dat omwonende [omwonende] pas met de makelaar van [geïntimeerde] heeft gebeld nadat de koopovereenkomst al was gesloten. De stelling van [appellant] c.s. dat er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ook in de dagbladen al aandacht was besteed aan het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] , is pas voor het eerst bij pleidooi in hoger beroep en dus te laat naar voren gebracht.

6.7.3.

Op de overgelegde en tijdens het pleidooi nader toegelichte foto’s (onder meer prod. 20 bij memorie van grieven en prod. 1 bij memorie van antwoord) is te zien dat de oprit van de kwekerij naast de oprit van de woning van [derde] ligt (vanaf de straat gezien: de linkerzijde van de boerderij). De oprit van [appellant] c.s. ligt aan de andere (rechter)zijde van de boerderij.

Zoals [appellant] c.s. ook erkent, ligt de woning weliswaar in het buitengebied maar zijn er in de omgeving van de woning veel agrarische bedrijven gevestigd. Hij heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg verklaard dat hij de omgeving van de woning uitvoerig heeft bekeken met de makelaar van [geïntimeerde] .

[appellant] c.s. had ook een eigen aankoopmakelaar, die volgens [appellant] c.s. uitvoerig contact heeft gehad met de makelaar van [geïntimeerde] .

[appellant] c.s. heeft verder tijdens de comparitie in eerste aanleg verklaard dat hij tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dat er op dat moment 40 seizoenarbeiders waren gehuisvest bij de kwekerij.

Voor de extra huisvesting van de seizoenarbeiders zijn geen nieuwe gebouwen op het terrein van de kwekerij gebouwd.

6.7.4.

Verder moet als vaststaand worden aangenomen dat op het terrein van [eigenaar van de kwekerij] ondergebrachte seizoenarbeiders voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen daadwerkelijke incidenten of overlast hebben veroorzaakt. De stellingen van [geïntimeerde] op dit punt zijn door [appellant] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist.

Anders dan [appellant] c.s. stelt, kan ook niet als een feit van algemene bekendheid worden aangenomen dat de bedoelde stijging van het aantal gehuisveste seizoenarbeiders leidt tot extra toegebrachte en daadwerkelijk te ondervinden hinder.

6.7.5.

[appellant] c.s. heeft niet gegriefd tegen de vaststelling van de rechtbank (r.o. 4.4. van het bestreden vonnis) dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van
“louter een voornemen van [eigenaar van de kwekerij] tot uitbreiding van de huisvesting voor seizoensarbeiders”. Ook de gestelde mededeling van [derde] heeft alleen betrekking op het
“plan”van [eigenaar van de kwekerij] . Voor zover daarnaast al een revisie van het bestemmingsplan in de maak was, zoals [appellant] c.s. tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft gesteld, dan was dit blijkens de eigen stellingen van [appellant] c.s. (onder meer dagvaarding in eerste aanleg nr. 27) nog niet kenbaar via officiële publiekrechtelijk kanalen. [appellant] c.s. heeft verder onvoldoende betwist dat [eigenaar van de kwekerij] nog geen vergunningaanvraag bij de gemeente had ingediend. Kortom, het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] en de concrete uitwerking daarvan bevonden zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet in een vergevorderd stadium.

6.7.6.

In het licht van bovengenoemde feiten en omstandigheden in r.o. 6.7.2. tot en met 6.7.5. was de, veronderstellenderwijs aangenomen, opmerking van buurvrouw [derde] over het enkele voornemen van [eigenaar van de kwekerij] onvoldoende voor het ontstaan van een mededelingsplicht van [geïntimeerde] jegens [appellant] c.s.

6.8.1.

[appellant] c.s. heeft [geïntimeerde] daarnaast verweten dat zij hem actief onjuist heeft ingelicht. Ook bij de beoordeling van dit verwijt zal er veronderstellenderwijs van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] op grond van het gestelde gesprek met [derde] op de oprit van de woning van [derde] bekend was met het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] .

6.8.2.

In eerste aanleg heeft [appellant] c.s. gesteld dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gevraagd of er nog eventueel relevante informatie was aangaande de omgeving van het verkochte. Volgens [appellant] c.s. is deze vraag ontkennend beantwoord door (de makelaar van) [geïntimeerde] in de bijlage bij de koopakte. Tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft de raadsman van [appellant] c.s. toegelicht dat de mededeling had moeten worden gedaan bij de laatste vraag van de
“Vragenlijst voor de verkoop van een woning”(onderdeel van prod. 4 bij dagvaarding in eerste aanleg). Deze vraag luidt:

“Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten): “

[geïntimeerde] heeft in haar antwoord op deze vraag het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] niet genoemd. In eerste aanleg en in hoger beroep stelt [appellant] c.s. dat hij in een gesprek met de makelaar van [geïntimeerde] heeft gevraagd of er relevante informatie was over de omgeving van het verkochte. In de memorie van grieven (nr. 36 laatste zin en nr. 37) stelt hij dat
“de vraag waarbij dat had moeten worden opgemerkt”de hierboven geciteerde vraag uit de vragenlijst was. Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] c.s. dan ook aldus, dat (de makelaar van) [geïntimeerde] [appellant] c.s. in reactie op diens vraag onjuist heeft ingelicht, door bij beantwoording van de vraag uit de vragenlijst het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] niet te vermelden.

[geïntimeerde] stelt dat [appellant] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niets heeft gevraagd over de kwekerij. Zij betwist dat [appellant] c.s. heeft gevraagd naar relevante informatie over de omgeving van de woning.

6.8.3.

In lijn met overweging 6.7.6. en op grond van de hierboven in 6.7.2. tot en met 6.7.5. genoemde feiten en omstandigheden, kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] [appellant] c.s. onjuist heeft ingelicht, door bij haar antwoord op de in 6.8.2. geciteerde vraag uit de vragenlijst geen mededeling te doen van het enkele voornemen van [eigenaar van de kwekerij] .

6.8.4.

Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. Voor zover [appellant] c.s. heeft bedoeld dat de gestelde onjuiste inlichting daaruit bestaat dat de makelaar van [geïntimeerde] de bewuste vraag over de omgeving van het verkochte mondeling ontkennend heeft beantwoord, dan leidt dit niet tot een ander oordeel. De stellingen van [appellant] c.s. die inhouden dat de makelaar uit contact met omwonenden bekend was met het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] , zijn in het licht van de betwisting door [geïntimeerde] te weinig specifiek geformuleerd en niet onderbouwd. Zonder nadere toelichting, die [appellant] c.s. niet geeft, valt ook niet in te zien waarom de makelaar uit hoofde van zijn opdracht van het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] op de hoogte behoorde te zijn. [appellant] c.s. stelt verder nog dat de makelaar hierover door [geïntimeerde] geïnformeerd had moeten zijn. Zoals al geoordeeld in r.o. 6.7.6. was de eventuele opmerking van buurvrouw [derde] over het enkele voornemen van [eigenaar van de kwekerij] onvoldoende voor het ontstaan van een mededelingsplicht van [geïntimeerde] jegens [appellant] c.s. Derhalve kan ook niet worden geoordeeld dat het feit dat [geïntimeerde] de gestelde opmerking van [derde] niet heeft gemeld aan haar makelaar, betekent dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] c.s. of dat zij [appellant] c.s. onjuist heeft ingelicht als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW.

6.9.

Uit al het voorgaande volgt dat in het midden kan blijven of [geïntimeerde] door het gesprek met [derde] bekend was met het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] . In dit kader geldt nog het volgende. Afgezien van het eventuele gesprek met [derde] , kan voor het overige niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] als eigenaar van de woning het voornemen van [eigenaar van de kwekerij] behoorde te kennen of geacht kon worden dit te kennen. Van de tijdens het pleidooi gestelde plicht van [geïntimeerde] om (naar het hof begrijpt: zonder concrete aanleiding daartoe) ten behoeve van potentiële gegadigden van de woning onderzoek te doen naar uitbreidingsplannen van de kwekerij, is gezien de concrete omstandigheden van dit geval geen sprake.

6.10.

Het beroep van [appellant] c.s. op onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] en op dwaling faalt. In verband met dit laatste overweegt het hof voor alle duidelijkheid dat er ook geen sprake was van wederzijdse dwaling. Uit het bovenstaande volgt immers dat [geïntimeerde] niet had behoeven te begrijpen dat [appellant] c.s. door bekendheid met het enkele voornemen van [eigenaar van de kwekerij] van het sluiten van de koopovereenkomst zou worden afgehouden.

6.11.

De slotsom luidt dan ook dat de grieven falen en/of niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] c.s. worden veroordeeld in de kosten (proceskosten en nakosten) van het hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 31 augustus 2016;

veroordeelt [appellant] c.s. in de proceskosten en nakosten van [geïntimeerde] in dit hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op

€ 1.631,-- aan griffierecht en op € 7.896,-- aan salaris advocaat,

en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, of op

€ 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat aan de proceskostenveroordeling dient te worden voldaan binnen veertien dagen na deze uitspraak en dat bij gebreke daarvan daarover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de vijftiende dag na deze uitspraak;

verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, D.A.E.M. Hulskes en A.C. Metzelaar en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 maart 2018.

griffier rolraadsheer