Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03659
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 14 juli 2016, nummer SHE 15/6202, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, de waarde van de onroerende zaak [vestigingsplaats] 134 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, is vastgesteld op € 9.404.000. Met de beschikking is, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, in één geschrift bekendgemaakt de voor het jaar 2015 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) ten bedrage van € 18.599,23 (eigenarenbelasting). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 6.500.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar en beroep tot een bedrag van € 1.939.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 503. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank
.Belanghebbende heeft omtrent het incidentele hoger beroep haar zienswijze ingebracht.
.Belanghebbende heeft omtrent het incidentele hoger beroep haar zienswijze ingebracht.
1.5.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 31 augustus 2017 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C] (taxateur).
1.7.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een nader stuk ingebracht en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van dit stuk.
1.8.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.9.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorpand gelegen in het zakendistrict van [plaats] , nabij het centraal station. De onroerende zaak is gebouwd in 1977 en in 2013 compleet gerenoveerd. De onroerende zaak bestaat uit tien verdiepingen en heeft een oppervlakte van in totaal 6.976 m². De onroerende zaak heeft een ondergrondse parkeergarage van twee verdiepingen met in totaal 105 parkeerplaatsen.
2.2.
Belanghebbende heeft op 6 april 2016 een overeenkomst gesloten ter zake van de verkoop van de onroerende zaak. De onroerende zaak is bij akte van levering van [datum 1] 2017 overgedragen. De verkoopprijs bedroeg € 6.500.000.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 8.636.000, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van 15 november 2016 van taxateur [D] overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 gesteld op € 8.636.000. Deze waarde is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode).
Bij de bepaling van de waarde is de volgende waardeopbouw gehanteerd (waarbij ‘Kf’ staat voor kapitalisatiefactor):
Kantoorruimte
6.976 m²
€ 121/m²
Kf. 9.1
€ 7.681.273
Parkeerplaatsen
105 stuks
€ 1.000/st
Kf. 9.2
€ 955.500
Totale waarde
€ 8.636.773
De toegepaste kapitalisatiefactor heeft de taxateur afgeleid uit verkooptransacties van drie referentieobjecten. Het betreft, samengevat, de volgende verkooptransacties:
Adres
Totale oppervlakte
Datum transactie
Koopsom
Kf
Kf gecorrigeerd
[adres 1] 131-135, [plaats]
1.245 m² kantoorruimte, 197 m² opslagruimte en 13 parkeerplaatsen
[datum 2] 2014
€ 1.725.000
11.1
10.9
[adres 2] 34, [plaats]
1.972 m² kantoorruimte en 78 parkeerplaatsen
[datum 3] 2014
€ 1.900.000
8.6
8.8
[adres 3] 17, [plaats]
2.734 m² kantoorruimte, 71 m² opslagruimte en 46 parkeerplaatsen
[datum 4] 2015
€ 2.750.000
9.7
8.1
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Welke waarde dient aan de onroerende zaak te worden toegekend?
II. Is de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundige te laag?
Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld primair op € 4.571.000 en subsidiair op € 5.442.960 en is voorts van mening dat vraag II bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 8.636.000 en is ten aanzien van vraag II de tegenovergestelde opvatting als belanghebbende toegedaan.
Niet in geschil is dat voor de waardering van de onroerende zaak de HWK-methode moet worden gehanteerd. Partijen zijn ter zitting tot overeenstemming gekomen dat een huurwaarde van € 119 per m² voor de kantoorruimtes moet worden gehanteerd. Slechts de aan de parkeerplaatsen toe te kennen huurwaarde en de kapitalisatiefactor is tussen partijen in geschil.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak primair tot een bedrag van € 4.571.000 en subsidiair tot een bedrag van € 5.442.960 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot vaststelling van de proceskostenvergoeding voor het bijwonen van de zitting bij de Rechtbank op € 260. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens het oordeel over de proceskostenvergoeding, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 8.636.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Bij deze HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.
4.3.
De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Dit brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie Hoge Raad 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982).
4.4.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om te bewijzen dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde van de onroerende zaak van € 8.636.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
4.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op het door hem in hoger beroep ingediende taxatierapport. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten ten behoeve van de onderbouwing van de kapitalisatiefactor waren alle ten tijde van de verkoop in verhuurde staat. De Heffingsambtenaar heeft de berekende kapitalisatiefactor van de referentieobjecten aan de [adres 1] 131-135 en [adres 3] 17 om die reden gecorrigeerd. Voor wat betreft [adres 1] 131-135 geldt dat de huurovereenkomst nog slechts twee maanden liep, waardoor deze correctie beperkt hoeft te zijn. Het Hof volgt belanghebbende dan ook niet in haar opvatting dat aanzienlijke correcties dienen te worden gemaakt vanwege het leegstandsrisico en incentives, nu dit al vrijwel geheel in de koopprijs zal zijn verdisconteerd. [adres 1] 131-135 is een couranter object dan de onroerende zaak, maar goed bruikbaar als referentieobject. De huurovereenkomst van [adres 3] 17 liep op het moment van verkoop nog negen jaren. Bovendien was sprake van een koppelverkoop door tussenkomst van een bewindvoerder. Beide omstandigheden kunnen een behoorlijke invloed op de verkoopprijs hebben gehad, waardoor, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onvoldoende duidelijk is in hoeverre dit verkoopcijfer de waarde in het economische verkeer in de zin van de Wet WOZ vertegenwoordigt. Aan dit verkoopcijfer kent het Hof dan ook een geen gewicht toe.
De Heffingsambtenaar heeft voorts ten onrechte geen rekening gehouden met de verkoop in verhuurde staat van [adres 2] 34. Dat de koper van dit referentieobject de moedermaatschappij was van de huurder, maakt naar het oordeel van het Hof niet dat in economische zin sprake is van een verkoop in lege staat. Op het moment van verkoop was [adres 2] 34 verhuurd en aannemelijk is dat de waarde hiervan, dan wel een afkoop van het lopende huurcontract, in de koopprijs is verdisconteerd.
4.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, alsmede de door belanghebbende aangedragen verkoopprijs van het referentieobject aan de [vestigingsplaats] 170 te [plaats] , is de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.7.
Het zeer nabij gelegen referentieobject aan de [vestigingsplaats] 170 is verkocht voor een bedrag van € 3.750.000 en goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat dit referentieobject op het moment van verkoop de objectieve kenmerken van een kantoorgebouw had, als zodanig in gebruik was en het object ook bestemd was als kantoorpand. De koper was evenwel voornemens om dit object om te bouwen van kantoor in woongebouw. Na aankoop is ook een omgevingsvergunning afgegeven en zijn daadwerkelijk woningen gerealiseerd. Vorenstaande maakt niet dat de verkoopprijs niet bruikbaar is als referentie. Op het moment van verkoop was sprake van een kantoorpand en blijkbaar was de koper de beste gegadigde. Daarbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het object niet op de openbare markt is aangeboden. Rekening houdend met de voornemens van de koper acht het Hof voorts aannemelijk dat de uitkoop van de zittende huurders en de overeengekomen vrijwaring van alle mogelijke kenbare en niet-kenbare gebreken in dit geval invloed hebben gehad op de verkoopprijs. Gelet hierop, alsmede de door de Heffingsambtenaar aangedragen verkoopprijs van met name het referentieobject aan de [adres 1] 131-135, heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.8.
De verkoopprijs van de onroerende zaak zelf kan niet tot een ander oordeel leiden. Deze verkoopprijs is (te) ver van de waardepeildatum gerealiseerd. De waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum kan niet uit deze verkoopprijs worden afgeleid, zeker niet nu partijen van mening verschillen of sprake was van een dalende of stijgende markt. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de huurtermijnen in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de onroerende zaak, ruime een jaar, ten goede zijn gekomen aan de koper, hetgeen van invloed is op de verkoopprijs.
4.9.
Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, stelt het Hof, evenals de Rechtbank, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 6.500.000.
Ten aanzien van vraag II:
4.10.
De Rechtbank heeft omtrent de vergoeding van de door deskundige verrichte werkzaamheden het volgende overwogen:
“Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). (…) Ter zitting van de rechtbank is tevens de taxateur verschenen en hij heeft een nadere toelichting gegeven op de ingebrachte taxatiekaart. De zitting van de rechtbank heeft ruim anderhalf uur geduurd. De rechtbank zal overeenkomstig de Richtlijn het daarmee gemoeide tijdsbeslag van de taxateur afronden naar boven op halve uren, te weten twee uur. De vergoeding van de gemaakte taxatiekosten bedraagt aldus in totaal € 455 (zeven uur á € 65, exclusief BTW, omdat eiseres de omzetbelasting in aftrek kan brengen). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.”
4.11.
Belanghebbende stelt dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend voor de reis- en voorbereidingstijd van de deskundige in verband met de zitting. De deskundige kwam vanuit [vestigingsplaats] naar de zitting in Breda. De met de zitting gemoeide tijd betreft derhalve niet twee uur, maar in totaal vier uur.
4.12.
Voor de hoogte van de vergoeding van kosten van een deskundige wordt aangesloten bij de tarieven in het Besluit tarieven in strafzaken 2003. In artikel 8, lid 2, onderdeel a, van dat Besluit is bepaald dat aan personen aan wie werkzaamheden zijn opgedragen van wetenschappelijke of bijzondere aard geen vergoeding toekomt voor de tijd, besteed aan de reis. Gelet op de reisafstand van [vestigingsplaats] naar Breda acht het Hof aannemelijk dat twee van de vier uren besteed zijn aan reizen en om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komen. De Rechtbank heeft dan ook terecht in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundige een vergoeding toegekend uitgaande van twee uren.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 21 december 2017 door M. Harthoorn, voorzitter, P. Fortuin en F. Sonneveldt, in tegenwoordigheid van S.J. Willems-Ruesink, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.