ECLI:NL:GHSHE:2017:5467

• Datum uitspraak: 12 december 2017
• Publicatiedatum: 12 december 2017
• Zaaknummer: 200.165.840_01 & 200.165.702_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.G. Fikkers; O.G.H. Milar; J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over voorkeursrecht bij de verkoop van onroerend goed

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, waarin de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. De kern van het geschil betreft de uitleg van een voorkeursrecht dat [appellant] had op de aankoop van een boerderij, die in eigendom was van de heer [eigenaar van de boerderij]. Dit voorkeursrecht was op 4 november 2009 overeengekomen, waarbij [eigenaar van de boerderij] zich verplichtte om de boerderij eerst aan [appellant] aan te bieden voordat hij deze aan derden zou verkopen. Na het overlijden van [eigenaar van de boerderij] hebben de erven de boerderij echter verkocht aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)], zonder [appellant] de kans te geven om een bod uit te brengen. [appellant] stelt dat deze verkoop in strijd is met het overeengekomen voorkeursrecht en vordert schadevergoeding. Het hof heeft de uitleg van het voorkeursrecht beoordeeld en geconcludeerd dat [geïntimeerden c.s.] zich aan de overeenkomst hebben gehouden door [appellant] de gelegenheid te geven om te bieden. Het hof heeft de grieven van [appellant] verworpen en de eerdere uitspraak van de rechtbank bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummers 200.165.840/01 en 200.165.702/01

arrest van 12 december 2017

in de zaak met zaaknummer 200.165.840/01 van:

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. P.W.H.M. Dijkmans te Bladel,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. C.M. van der Corput te Veldhoven,

en in de zaak met zaaknummer 200.165.702/01 van:

[appellant (200.165.702_01)] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant (200.165.702_01)] ,

advocaat: mr. P.W.H.M. Dijkmans te Bladel,

tegen

[de vennootschap (200.165.702_01)] , gevestigd te [vestigingsplaats] ,

[geintimeerde 2 (200.165.702_01)] , wonende te [woonplaats] ,

[geintimeerde 3 (200.165.702_01)] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud aan te duiden als [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] ,

advocaat: mr. N.H.A. Kampschreur te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof in de zaak met nummer 200.165.840/01 op 29 september 2015 gewezen arrest in het incident tot voeging en in de zaak met nummer 200.165.702/01 gewezen arrest in het incident tot voeging in het hoger beroep van de vonnissen van 5 maart 2014 (in de zaak C/01/273209), 9 juli 2014 (in de zaak C/01/276513) en 19 november 2014 (in beide voormelde gevoegde zaken), door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerden c.s.] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie, respectievelijk tussen [appellant] als eiser en [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] als gedaagden.

1. Het geding in hoger beroep

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

in de zaak met zaaknummer 200.165.840/01:

• het arrest in het incident tot voeging d.d. 29 september 2015;
• het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
• de bij brief van 14 september 2017 door mr. Dijkmans toegezonden productie 4, die bij het pleidooi in het geding is gebracht.

in de zaak met zaaknummer 200.165.702/01:

• het arrest in het incident tot voeging d.d. 6 oktober 2015;
• het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
• de bij brief van 14 september 2017 door mr. Dijkmans toegezonden productie 4, die bij het pleidooi in het geding is gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2. De beoordeling in beide zaken

2.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) De heer [eigenaar van de boerderij] (hierna: [eigenaar van de boerderij] ) was eigenaar van een drietal percelen (hierna tezamen te noemen: de boerderij):

 woning en terrein (akkerbouw) gelegen aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] . nummer [sectienummer 1] , 15 hectare, 17 are;

 terrein (akkerbouw) gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] , grootte: 2 hectare, 30 are;

 terrein (natuur) gelegen aan de [sectienummer 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 3] , grootte: 11 hectare, 94 are.

b) [appellant] wilde de boerderij kopen en heeft hierover vanaf 2007 met [eigenaar van de boerderij] gesproken. In 2007 zijn [appellant] en [eigenaar van de boerderij] overeengekomen:

“(…) Aanbieder (hof: [eigenaar van de boerderij] ) is bereid zijn landbouwbedrijf (woning, gebouwen, ondergrond en 30 ha. Cultuurgrond) gelegen aan de [adres 1] in [plaats] te verkopen aan verwerver (hof: [appellant] )
op voorwaarde dat:

-
Aanbieder op dat moment een naar zijn oordeel geschikt vervangend landbouwbedrijf elders kan kopen.

-
Aanbieder een naar zijn oordeel passende prijs kan krijgen van verwerver voor zijn gehele landbouwbedrijf aan de [adres 1] in [plaats] .

-
Verwerver verplicht zich tot koop indien naar oordeel aanbieder aan bovengenoemde voorwaarden is voldaan. (…)”

c) De overeenkomst uit 2007 heeft niet tot aankoop door [appellant] van de boerderij geleid.

d) Op 4 november 2009 zijn [appellant] en [eigenaar van de boerderij] in aanwezigheid van de heer [adviseur van appellant] , adviseur van [appellant] , overeengekomen:

“(…) Voorafgaande aan de onderhandelingen tot aankoop wil ik namens dhr. [appellant] 1 afspraak met jouw maken en ter ondertekening vastleggen t.w.:

Dhr. [eigenaar van de boerderij] verklaart dat hij bij verkoop van zijn boerderij incl. alle cultuurgronden aan de [adres 1] in [plaats] dhr. [appellant] het eerste recht van koop aanbied. Dit betekent dat het object niet aan een ander mag worden verkocht zolang dhr. [appellant] de hoogste prijs biedt en dat dhr. [appellant] tevens de laatste kans krijgt om te bieden als er meerdere kopers zijn voor de boerderij aan de [adres 1] . (..)”

e) Op 30 januari 2013 is [eigenaar van de boerderij] overleden en is de boerderij in diens nalatenschap gevallen.

f) [geïntimeerden c.s.] , zijnde de erven van [eigenaar van de boerderij] , heeft te kennen gegeven de boerderij te willen verkopen.

g) Bij berichten per e-mail van 30 maart 2013, 3 mei 2013 en 4 mei 2013 heeft [appellant] zijn interesse in de boerderij aan [geïntimeerden c.s.] kenbaar gemaakt.

h) Tussen [geïntimeerden c.s.] en [appellant] heeft op 29 mei 2013 een overleg plaatsgevonden over de verkoop van de boerderij.

i) Bij e-mail van 7 juni 2013 heeft de makelaar van [geïntimeerden c.s.] namens zijn cliënten de bieding van [appellant] van € 2.000.000,- afgewezen. In die mail wordt aangegeven dat een eerder bod van € 1.700.000,- al was afgewezen.

j) Bij e-mail van 24 juni 2013 heeft de makelaar van [geïntimeerden c.s.] een ‘eerste aanbod uit de markt’ aan [appellant] voorgelegd met betrekking tot de gronden van in totaal 9 hectare, te weten € 6,50 per vierkante meter k.k.

k) Bij brief van 28 juni 2013 heeft ZLTO namens [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] bericht:

“(…) Met dit schrijven wil ondergetekende, namens de erven van [eigenaar van de boerderij] (…) reageren op uw voorkeursrecht. Er is een aanbod binnengekomen via notaris [notaris] en dat wordt u hierbij voorgelegd.

(…) Gezien de looptijd van het bod, tot 8 juli 2013 17.00 uur, zijn de erven bereid u tot maandag 8 juli 2013 12.00 uur de kans te geven een hoger aanbod te doen, een en ander conform uw voorkeursrecht zoals dat door [eigenaar van de boerderij] is ondertekend op 4 november 2009.

Wanneer ondergetekende voor genoemde tijd geen beter aanbod van u heeft ontvangen, vervalt uw voorkeursrecht voor betreffend deel wanneer de zaak ten minste voor genoemd bod wordt verkocht

Overigens doen de erven onderhavig voorstel geheel vrijblijvend en behouden ze zich alle rechten voor om geen gebruik te maken van uw aanbod ongeacht de hoogte daarvan. Zoals met u en uw advocaat de heer Dijkmans besproken op 29 mei jongstleden, hebben de erven het recht na ontvangst van uw aanbod vervolgens opnieuw een hoger bod uit de markt te halen en dat wederom aan u voor te leggen. (…)”

l) Bij brief van 3 juli 2013 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] bericht:

“(…) Met betrekking tot dit voorkeursrecht in het algemeen, en ter zake de aangetekende brief van de heer [betrokkene] in het bijzonder, merk ik het volgende op:

1.
Tijdens het gesprek dat op 29 mei plaatsvond op het adres [adres 1] te [plaats] heb ik reeds aangegeven dat de aard en de strekking van het voorkeursrecht van mijn cliënt er aan in de weg staan indien:

a)
het totaal van de ‘boerderij’, inclusief alle gronden, niet in een keer aan cliënt zou worden aangeboden;

b)
de percelen en/of de gebouwen waarop het voorkeursrecht rust in kleine kavels zouden worden verdeeld en afzonderlijk zouden worden uitgepond, met als doel op die manier – zoals u aangaf – de opbrengst van het totaal te optimaliseren.

Hierdoor zou het voorkeursrecht volledig worden uitgehold en illusoir worden.

2.
Onjuist is de opmerking van de heer [betrokkene] dat op 29 mei is afgesproken, c.q. is vastgesteld, dat de erven het recht hebben om derden – ongelimiteerd – een bod te laten uitbrengen, om vervolgens, steeds na ontvangst van zo’n bod, aan de heer [appellant] te vragen of hij bereid is tot het uitbrengen tot een hoger bod. Hiermee miskent u – opnieuw – de aard en strekking van het voorkeursrecht, maar ook de juridische betekenis van aanbod en aanvaarding. Het voorkeursrecht geeft [appellant] het recht om, indien en zodra u de boerderij te koop aanbiedt en door een derde daarop een voor u aanvaardbaar bod wordt uitgebracht, dit bod te overbieden. Als [appellant] dan van zijn recht gebruik maakt, is het gevolg daarvan dan dat een perfecte koopovereenkomst tot stand komt.

3.
Wanneer [appellant] in het voorkomende geval niet tot een dergelijk hoger bod bereid is, vervalt zijn voorkeursrecht, tenzij achteraf blijkt dat de derde wiens bod hij niet bereid was te overbieden, de onroerende zaak achteraf blijkt tóch niet te hebben gekocht of wanneer achteraf blijkt dat sprake is geweest van een schijnhandeling..

4.
(…) besprak ik met hem slechts zijn bezwaren tegen het bekendmaken van de identiteit van de bieder. (…) is door mij aangegeven dat het mijn cliënt niet te doen was om de identiteit van de koper, maar slechts om de aard en de omvang van het bod. Hij wil in staat zijn te verifieren of het er sprake is van een daadwerkelijk, juridisch bindend, bod, afkomstig van een solvabele bieder.

5.
Uit de verklaring van notaris [notaris] maak ik echter op dat aan de bieder niet de gehele boerderij – inclusief alle gebouwen en alle gronden – is aangeboden, maar slechts een klein deel van de gronden. Ofschoon mijn cliënt oordeel blijft dat deze gang van zaken onrechtmatig is, is hij ter bewaring van recht bereid om het voorliggende bod te overbieden. Onder voorbehoud van alle rechten, met name het recht om achteraf de rechtsgeldigheid van uw aanbod om slechts een klein deel van de boerderij, in of buiten rechte ter discussie te stellen, biedt de heer [appellant] bij dezen € 0,10 per m2 meer dan het reeds geboden bedrag per m2. Ter vermijding van misverstanden voeg ik hieraan toe dat de heer [appellant] van mening is dat hiermee terzake de aangeboden gronden een koopovereenkomst tot stand is gekomen. (…)”

m) Bij brief van 12 juli 2013 heeft de advocaat van [appellant] aan ZLTO bericht:

“Van mijn cliënt [appellant] begreep ik dat u deze week tot tweemaal toe rechtstreeks contact met elkaar hebt gehad n.a.v. mijn brief aan de erven [eigenaar van de boerderij] .

U hebt aangegeven dat de erven [eigenaar van de boerderij] binnen afzienbare tijd de volledige boerderij, inclusief alle gronden en bebouwingen, aan mijn cliënt te koop zullen aanbieden en dat zij ook bereid zijn om hierover heldere afspraken te maken. (…)”

n) Bij e-mail bericht van 15 juli 2013 heeft de makelaar van [geïntimeerden c.s.] de advocaat van [appellant] bericht dat de anonieme bieder zijn bod heeft verhoogd naar € 6,70 per vierkante meter voor de door hem gewenste negen hectare.

o) Bij brief van 18 juli 2013 heeft de advocaat van [appellant] namens zijn cliënt het bod verhoogd tot € 6,75 per vierkante meter.

p) Op 12 augustus 2013 heeft tussen [geïntimeerden c.s.] en [appellant] een bespreking plaatsgevonden.

q) Bij brief van 15 augustus 2013 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] bericht:

“(…) Deze bespreking liep helaas anders dan cliënt zich had voorgesteld. (…) Tijdens onze bespreking heb ik nogmaals toegelicht dat dezerzijds de standpunten die door mij in extenso zijn uiteengezet in mijn brief van 3 juli jl. (…) onverkort blijven gehandhaafd. (…)

Tegen deze achtergrond hebben u en de erven mijn cliënt [appellant] op 12 augustus uitdrukkelijk verzocht om een schriftelijk bod uit te brengen op het totaal. Ofschoon de heer [appellant] daartoe niet verplicht is, en nu aan het al dan niet uitbrengen van een dergelijk bod geen consequenties ten nadele van mijn cliënt verbonden kunnen zijn, is hij niettemin bereid tot het doen van een bod op het geheel (…) van € 2.100.000,- k.k. (…).”

r) Bij brief van 16 augustus 2013 heeft de heer [makelaar] van [makelaardij] Makelaardij aan [geïntimeerden c.s.] bericht dat de bieding van zijn opdrachtgevers wordt verhoogd tot € 2.120.000,-.

s) Bij brief van 16 augustus 2013 heeft ZLTO namens [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] bericht:

“(...) Inmiddels heeft u namens [appellant] € 2.100.000 geboden en heb ik zojuist een verhoogd bod ontvangen van de derde partij van € 2.120.000. Verder biedt deze partij € 6,80/m2 voor de negen hectare grasland en €6,50/m2 voor de acht hectare bouwland naast de boerderij. Graag verneem ik van u of [appellant] genoemd bedrag ad €2.120.000 wil overbieden als voornoemd.

Bij uw communicatie heeft u het steeds over uw interpretaties van het destijds verleende recht. [geïntimeerden c.s.] wenst daar niet in mee te gaan en volgt u zeker niet! Ze nemen er nadrukkelijk afstand van en behouden zich dienaangaande alle rechten voor. Zoals bij aanvang met [appellant] afgesproken willen de erven hem de kans geven steeds mee te bieden met open vizier. Hij heeft alle kans tot aankoop mits hij het hoogste bod blijft doen. (…)”

t) Bij brief van 16 augustus 2013 heeft de advocaat van [appellant] aangegeven dat de biedingen volgens afspraak via een notaris zouden moeten lopen.

u) Bij e-mail bericht van 23 augustus 2013 vraagt ZLTO namens [geïntimeerden c.s.] of [appellant] het voorliggende bod nog wenst te overbieden.

v) Bij brief van 4 september 2013 heeft de advocaat van [appellant] bericht:

“(…) Zolang uw opdrachtgevers de betreffende grond niet integraal aan mijn cliënt te koop aanbieden en cliënt daarmee in de gelegenheid stelt een hoger bod uit te brengen dan het voorliggende bod (…) én het hoger bod van mijn cliënt niet leidt tot de totstandkoming van een rechtsgeldige koopovereenkomst, is mijn cliënt dus niet bereid om nog een (hoger) bod uit te brengen. (…)”

w) Bij brief van 1 oktober 2013 heeft ZLTO namens [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] bericht:

“(…) Bij brief van 4 november 2009 hebt u het eerste recht van koop omtrent de boerderij en cultuurgronden aan de [adres 1] te Leende gekregen. De heer [makelaar] van [makelaardij] Makelaardij heeft namens zijn opdrachtgevers aangeboden de boerderij en cultuurgronden te kopen tegen een bedrag van € 2.250.000,- k.k. (…)

Ik nodig u uit om binnen 4 weken na dagtekening dezes een hoger vrijblijvend bod uit te brengen bij mij. Het is niet zo, zoals in de brief van uw advocaat van 4 september 2013 is gezegd dat wanneer u een hoger bod uitbrengt een voor beide partijen bindende koopovereenkomst zou ontstaan. U kunt slechts bieden.

Nogmaals: de heer [appellant] wordt uitgenodigd een vrijblijvend bod uit te brengen. Wanneer de opdrachtgevers van de heer [makelaar] daarna een hoger bod uitbrengen dan wordt u daarvan eveneens in kennis gesteld en krijgt u de gelegenheid (wederom) met een hoger bod te komen.

Komt u niet met een hoger tegenbod binnen 4 weken na dagtekening dezes zo achten de erven zich vrij aan de opdrachtgevers van de heer [makelaar] te verkopen. (…)”

x) Bij brief van 29 oktober 2013 heeft de advocaat van [appellant] aan ZLTO bericht:

“Naar aanleiding van uw brief van 1 oktober had ik overleg met de heer [appellant] .

Hij betreurt het dat u er niet in bent geslaagd om het standpunt van de heer [appellant] , dat ik uiteen heb gezet in mijn brief aan u van 4 september (…), op een zodanige manier aan de erven over te brengen dat dit heeft geleid tot een volmondige erkenning van het standpunt van de heer [appellant] .

Tegen deze achtergrond laat u de heer [appellant] helaas geen ander alternatief dan opnieuw te wijzen naar de inhoud van mijn brief van 4 september en het daarin uitvoering toegelichte standpunt.

De heer [appellant] wenst in deze kwestie uiterst correct te acteren, maar meent dat ook van u en uw opdrachtgevers te mogen verlangen. Ofschoon onverplicht heeft de heer [appellant] een aantal malen zijn bod verhoogd. Hij is echter in gemoede van mening dat niet opnieuw van hem kan worden verlangd dat hij méér doet dan waartoe hij juridisch gehouden is.

Onder verwijzing naar de met de erflater gesloten overeenkomst heeft hij dan ook gemeend te moeten besluiten een afwachtende houding aan te nemen en pas een definitief – en een voor beide partijen bindend – bod te zullen uitbrengen zodra de erven [geïntimeerden c.s.] hem formeel te laten weten welk – werkelijk bestaand – bod mijn cliënt dient te overbieden om eigenaar te worden, met gedetailleerde opgave van alle overige condities.

Mochten de erven [geïntimeerden c.s.] hiertoe onverhoopt niet bereid zijn, dan worden voor dat geval alle rechten voorbehouden, waaronder het recht op nakoming en de vergoeding van de schade die ontstaat als gevolg van het feit dat de heer [appellant] de exploitatiemogelijkheden van de boerderij worden onthouden. U dient ervan doordrongen te zijn dat deze schade zeer aanzienlijke vormen kan aannemen. (…)”

y) Op 19 november 2013 is tussen [geïntimeerden c.s.] en [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de boerderij tegen een koopprijs van € 2.257.000,- kosten koper. Op 20 november 2013 is een kadasterverklaring opgesteld terzake voornoemde koopovereenkomst welke diezelfde dag is ingeschreven in de openbare registers.

z) Bij brief van 5 december 2013 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] bericht:

“Uit de mij ter beschikking staande informatie blijkt dat u een of meer koopovereenkomsten hebt gesloten met één of meer derden m.b.t. de u welbekende onroerende zaken (…).

Op grond van het aan mijn cliënt toekomende eerste recht van koop (…) deel ik u mede dat cliënt met gebruikmaking van diens recht de boerderij c.s. aan zich geleverd wenst te krijgen. Cliënt geeft hierbij uitdrukkelijk aan dat hij bereid is hiervoor dezelfde prijs te betalen als waarvoor u de onroerende zaak hebt verkocht, dan wel, voor zover het eerste recht van koop hem verplicht tot het uitbrengen van een hoger bod, ook een hogere prijs die € 100,00 in totaal hoger ligt dan de door u met de kopers overeengekomen prij(s)(zen). (…)”

aa) Op 5 december 2013 heeft [appellant] beslag gelegd op de boerderij en onder [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] beslag gelegd op de koopsom die laatstgenoemden uit hoofde van voormelde koopovereenkomst aan [geïntimeerden c.s.] verschuldigd zijn.

bb) Op 18 februari 2014 is voormeld derdenbeslag opnieuw gelegd.

cc) Het door [appellant] op de boerderij gelegde beslag is op 21 november 2014 opgeheven.

dd) De boerderij is op 29 december 2014 aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] geleverd.

In de zaak [appellant] - [geïntimeerden c.s.]

2.2.1.

In eerste aanleg heeft [appellant] ten aanzien van [geïntimeerden c.s.] na wijziging van de grondslag van zijn vorderingen in conventie gevorderd:

Primair

[geïntimeerden c.s.] te veroordelen om uiterlijk binnen twee dagen na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst door het tegen een koopsom van € 6,60 per vierkante meter, althans tegen een koopsom van € 2.257.100,- leveren van de hiervoor in rov. 3.1 onder a genoemde percelen op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag dat [geïntimeerden c.s.] in gebreke blijft om na betekening aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,-.

Machtiging te verlenen om het in dezen te wijzen vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van de gemeente in een notariële akte en hierbij te bepalen dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven.

Subsidiair:

3. [geïntimeerden c.s.] te veroordelen om uiterlijk binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met [appellant] een koopovereenkomst met betrekking tot de hiervoor genoemde percelen tegen een koopsom van € 6,60 per vierkante meter [te sluiten], althans tegen een koopsom van € 2.257.100,- op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag dat [geïntimeerden c.s.] in gebreke blijft om na betekening aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,-,

4. [geïntimeerden c.s.] te veroordelen om uiterlijk binnen twee dagen na het sluiten van de koopovereenkomst van de hiervoor genoemde percelen aan [appellant] te leveren, op straffe van een dwangsom van € 5000,- per dag voor iedere dat dat [geïntimeerden c.s.] in gebreke blijft om na betekening aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,-.

Alsmede:

5. Te verklaren voor recht dat [geïntimeerden c.s.] tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst met [appellant] van 3 juli 2013 en 5 december 2013, althans in de nakoming van het voorkeursrecht van [appellant] , althans hierdoor onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] en aansprakelijk zijn voor de daardoor door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

6. [geïntimeerden c.s.] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van een bedrag van

€ 1.000.000,- ten titel van voorschot op de schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

7. [geïntimeerden c.s.] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de door [appellant] gemaakte beslagkosten.

8. [geïntimeerden c.s.] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

In de zaak [appellant] - [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)]

2.2.2.

In eerste aanleg heeft [appellant] ten aanzien van [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] gevorderd:

A. Te verklaren voor recht:

Dat het recht van [appellant] op levering van de boerderij op grond van artikel 3:298 BW sterker is dan dat van [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] ;

Dat de inschrijving ex artikel 7:3 BW van de koopovereenkomst tussen [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] als koper en [geïntimeerden c.s.] als verkoper, niet aan de levering van de boerderij door [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] in de weg staat, althans dat [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] de inschrijving van de koopovereenkomst niet tegen [appellant] kan inroepen;

Dat [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] door, willens en wetens, en – voor zover nodig – in onderlinge samenspanning, te trachten om het voorkeursrecht van [appellant] te omzeilen door buiten medeweten van [appellant] een koopovereenkomst te sluiten met de erven [geïntimeerden c.s.] en buiten medeweten van [appellant] te trachten te komen tot een levering van de boerderij, wetende dat [appellant] hierdoor (ernstig) benadeeld zou worden, terwijl [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] door zich juist en uitsluitend te richten op het eigen (materiële) belang daarmee bewust beoogden te profiteren van de wanprestatie van [geïntimeerden c.s.] jegens [appellant] , welk bewust profiteren onrechtmatig is jegens [appellant] , waardoor [appellant] , direct na ontdekking van een en ander genoodzaakt was tot het treffen van (kostbare) rechtsmaatregelen jegens [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] en [geïntimeerden c.s.] , teneinde de beoogde levering van de boerderij aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] te verijdelen.

[geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] te verbieden:

Om op enigerlei wijze uitvoering te geven aan de ex artikel 7:3 BW ingeschreven koopovereenkomst tussen [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] als koper en [geïntimeerden c.s.] als verkoper, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000.000,-;

Om mee te werken aan de levering van de boerderij, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000.000,-.

[geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] te veroordelen om, ingeval [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] de levering van de boerderij in strijd met het onder sub B. gevorderde verbod toch aanvaardt of voorafgaand aan de toewijzing van het onder sub B. gevorderde verbod reeds heeft aanvaard, om, nadat dit vonnis is betekend, binnen tien dagen na daartoe schriftelijk te zijn verzocht, de boerderij (door) te leveren aan [appellant] en overigens mee te werken aan het verrichten van alle daartoe vereiste rechtshandelingen, e.e.a. op verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- voor iedere dag dat [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] – of één of meer van hen – in gebreke blijven om, na het verstrijken van vorenbedoelde termijn van tien dagen daaraan te voldoen en met bepaling dat dit vonnis dezelfde rechtskracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot levering van de boerderij aan [appellant] , althans met benoeming van een vertegenwoordiger die alle feitelijke en rechtshandelingen die voor de levering van de boerderij vereist of gewenst zijn, voor en namens [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] , te verrichten, indien [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] in gebreke blijft aan het verzoek tot levering te voldoen en [appellant] er alsdan voor kiest om de voornoemde vertegenwoordiger in te schakelen

[geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] hoofdelijk te veroordelen:

tot vergoeding van alle schade die door [appellant] is, dan wel wordt geleden en die het gevolg is van voormeld handelen, te vermeerderen met rente vanaf de dag van dagvaarding te vermeerderen met de kosten, e.e.a. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

om aan [appellant] te voldoen een voorschot ad € 1.000.000,- op de door [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] aan [appellant] te vergoeden schade.

In eerste aanleg heeft [appellant] voorts de notaris gedagvaard en vorderingen jegens hem geformuleerd. In hoger beroep is de notaris echter niet gedagvaard zodat die vorderingen hier buiten beschouwing worden gelaten.

In beide zaken

2.2.3.

Aan deze vorderingen heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] heeft met [eigenaar van de boerderij] , die destijds eigenaar was van de boerderij, onderhandeld over verkoop daarvan aan hem. Deze onderhandelingen hebben volgens [appellant] tot niets geleid omdat [eigenaar van de boerderij] de percelen bij nader inzien toch niet wilde verkopen. Na enige tijd heeft [eigenaar van de boerderij] weer contact met hem opgenomen omdat hij er spijt van had de percelen niet te hebben verkocht. [appellant] wilde toen wel weer met hem onderhandelen, maar pas nadat zou zijn afgesproken dat hij zeker eigenaar zou kunnen worden van de percelen. [eigenaar van de boerderij] en [appellant] hebben op 4 november 2009 een stuk voor akkoord ondertekend dat inhoudt dat [eigenaar van de boerderij] bij verkoop van de boerderij aan [appellant] het eerste recht van koop aan zal bieden. Dit betekent dat het object niet aan een ander mag worden verkocht zolang [appellant] de hoogste prijs biedt en dat [appellant] tevens de laatste kans krijgt om te bieden als er meerdere kopers zijn. [eigenaar van de boerderij] en [appellant] werden destijds bijgestaan door hun adviseurs en zij hebben de tekst van het voorkeursrecht met zijn vieren gemaakt. [geïntimeerden c.s.] hebben de boerderij eind 2013 aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] verkocht. Dat is in strijd met de koopovereenkomsten met betrekking tot de boerderij die [geïntimeerden c.s.] met [appellant] heeft gesloten op 3 juli 2013 en 5 december 2013, althans in strijd met het op 4 november 2009 overeengekomen voorkeursrecht, althans is dit onrechtmatig jegens hem, waardoor hij schade lijdt. Deze schade bestaat volgens [appellant] uit de omzet die hij mist omdat hij de geplande paardenhouderij niet kan exploiteren en uit het mislopen van subsidie om de landbouwgrond om te vormen tot natuur.

2.2.4.

[geïntimeerden c.s.] en [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

2.2.5

[geïntimeerden c.s.] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd:

[appellant] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding ter grootte van € 185.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, te vergoeden totdat aan de veroordeling is voldaan;

[appellant] te veroordelen tot een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[appellant] te veroordelen tot opheffing van de gelegde beslagen binnen twee dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 500.000,- te verbeuren wanneer niet binnen twee dagen na betekening van het vonnis alle beslagen zijn opgeheven, te weten de beslagen op de onroerende zaken:

- kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] , groot 15 hectare en 17 are;

- kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] , groot 2 hectare en 30 are;

- kadastraal bekend gemeente Leende, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 3] , groot 11 hectare en 94 are

alsmede de derdenbeslagen gelegd onder:

- [geintimeerde 2 (200.165.702_01)] ;

- [geintimeerde 3 (200.165.702_01)] ;

- [de vennootschap (200.165.702_01)]

4. [appellant] te veroordelen in de kosten van de procedure.

2.3.1.

In het tussenvonnis van 5 maart 2014 in de zaak met zaaknummer c/01/273209 / HA ZA 14-32 en in het tussenvonnis van 9 juli 2014 in de zaak met zaaknummer c/01/276513 / HA ZA 14-239 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

2.3.2.

In het eindvonnis van 19 november 2014 heeft de rechtbank in de gevoegde zaken de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten en ten aanzien van [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] ook in de nakosten en de wettelijke rente. Voorts heeft de rechtbank [appellant] in de zaak met zaaknummer C/01273209 / HA ZA 14-32 in reconventie veroordeeld om aan [geïntimeerden c.s.] € 4.516,- te voldoen vermeerderd met de rente vanaf 19 februari 2014 tot de dag van volledige betaling en tot vergoeding aan [geïntimeerden c.s.] van de overige, niet al tot heden (in het bedrag van € 185.000,-) gevorderde schade, op te maken bij staat, die [geïntimeerden c.s.] lijdt als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging namens [appellant] ten laste van [geïntimeerden c.s.] Voorts is [appellant] veroordeeld om de gelegde beslagen op de percelen als genoemd in rov. 3.1 onder a op te heffen alsmede de derdenbeslagen onder [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] op verbeurte van een dwangsom van € 500.000,-. De rechtbank heeft de proceskosten in reconventie gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt.

2.4.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en –voor zoveel nodig- alle daaraan voorafgaande tussenvonnissen , tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, tot het afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden c.s.] en voorts [geïntimeerden c.s.] te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] heeft voldaan ter uitvoering van het beroepen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de dag der voldoening door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] tot en met de dag van algehele betaling door [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] . Met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] en [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] in de proceskosten in beide instanties.

2.5.

[geïntimeerden c.s.] heeft in incidenteel appel tevens akte wijziging van eis één grief geformuleerd. [geïntimeerden c.s.] heeft geconcludeerd tot het vernietigen van het vonnis waarvan beroep voor zover de vorderingen van [geïntimeerden c.s.] niet zijn toegewezen en alsnog [appellant] te veroordelen tot het betalen van de wettelijke rente berekend op € 65.112,90 tegen behoorlijk bewijs van kwijting te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf het moment van instellen van deze vordering tot de dag der algehele voldoening alsmede [appellant] te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 3.516,- tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden c.s.] te voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van instellen van de vordering tot de dag van algehele voldoening. Met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.

2.6.

[appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [geïntimeerden c.s.] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

2.7.

Kern van het geschil tussen partijen betreft de uitleg van het tussen [eigenaar van de boerderij] en [appellant] op 4 november 2009 overeengekomen voorkeursrecht. Niet in geschil is dat [geïntimeerden c.s.] als opvolger onder algemene titel gehouden is aan deze overeenkomst.

2.8.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

2.9.1.

Uit de hierboven aangehaalde correspondentie blijkt dat [geïntimeerden c.s.] is uitgegaan van de letterlijke tekst van de overeenkomst, door de boerderij niet aan een derde te verkopen
zolang [appellant] de hoogste prijs biedt en hij de
laatste kans krijgt om te bieden als er meerdere kopers zijn. [geïntimeerden c.s.] heeft zich naar deze uitleg gedragen door telkens wanneer door een derde een bod op de boerderij werd gedaan, dat bod aan [appellant] voor te leggen en hem in de gelegenheid te stellen een hoger bod uit te brengen.

2.9.2.

[appellant] heeft als uitleg bepleit dat aan hem het laatste bod toekwam nadat [geïntimeerden c.s.] met andere kopers was uit-onderhandeld en er aldus een finaal bod lag dat [geïntimeerden c.s.] wilde gaan aanvaarden, waar [appellant] dan nog overheen mocht bieden. In geval van een overbieding door [appellant] zou er een koopovereenkomst tussen [geïntimeerden c.s.] en [appellant] tot stand zou komen.

Uit de tekst van de overeenkomst volgt die uitleg echter naar het oordeel van het hof niet. Immers het woord “zolang” duidt volgens algemeen spraakgebruik op “gedurende de tijd dat” dus op een tijdsspanne en daarmee op de mogelijkheid van een traject van biedingen waarin [appellant] is betrokken. Het duidt niet op een eenmalige mogelijkheid voor [appellant] om, nadat [geïntimeerden c.s.] een bod van een derde zou willen gaan accepteren, in de gelegenheid te worden gesteld een bod te doen.

Evenmin volgt naar het oordeel van het hof uit de tekst van de overeenkomst dat, zodra [appellant] een hem voorgelegd bod van een derde zou overbieden, een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen [geïntimeerden c.s.] en [appellant] . De woorden “
de laatste kans krijgt om te bieden ” duiden veeleer op een uitnodiging van [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] om een aanbod te doen.

Anders dan [appellant] betoogt, acht het hof de uitleg van [geïntimeerden c.s.] zoals weergegeven in rov 2.9.1 niet zinledig. Immers [appellant] heeft ook in de uitleg van [geïntimeerden c.s.] de mogelijkheid om de boerderij te verwerven, namelijk zodra er geen aanbiedingen van derden meer worden gedaan en [appellant] het laatste bod van een derde overbiedt.

De stelling van [appellant] , dat de uitleg van [geïntimeerden c.s.] in strijd zou zijn met de logica en het spraakgebruik in de onroerend goed-wereld is niet onderbouwd en wordt reeds daarom verworpen.

2.9.3.

De gedragingen van [appellant] brengen evenmin mee dat [geïntimeerden c.s.] had moeten begrijpen dat [appellant] een andere uitleg van het beding voor ogen stond en dat [geïntimeerden c.s.] het vertrouwen bij [appellant] heeft gewekt die uitleg te aanvaarden.

Hoewel [appellant] kennelijk voorstond slechts eenmalig en aan het eind van de onderhandelingen met [geïntimeerden c.s.] een hoger bod te mogen doen dat, zodra uitgebracht, tot een koopovereenkomst zou leiden, en wetende dat [geïntimeerden c.s.] dat standpunt niet deelden, heeft [appellant] telkens, namelijk in de brieven van 3 juli 2013, 18 juli 2013 en 15 augustus 2013 een aan hem voorgelegd bod overboden. Weliswaar heeft [appellant] in de brieven van 3 juli 2013 en 15 augustus 2013 bij zijn biedingen telkens voorbehouden gemaakt en zijn standpunt herhaald en gehandhaafd, maar dat neemt niet weg dat feitelijk [appellant] deelnam aan het biedingsproces en daarmee handelde conform de uitleg die [geïntimeerden c.s.] aan het beding gaf. Hierbij komt dat [appellant] in de brief van 18 juli 2013 aan [geïntimeerden c.s.] heeft laten weten dat hij zijn bod verhoogde, waarmee [appellant] kennelijk doelde op het bod van 3 juli 2013 en dat dit bod onvoorwaardelijk was. In deze brief wordt geen enkel voorbehoud gemaakt. Pas bij brieven van 4 september 2013 en van 29 oktober 2013, nadat opnieuw door een derde een hoger bod was gedaan en voorgelegd aan [appellant] , heeft [appellant] kenbaar gemaakt niet langer te willen meebieden maar af te willen wachten tot een finaal bod zou worden neergelegd.

2.10.

Gelet op de tekst van de overeenkomst en de hiervoor beschreven gedragingen van [appellant] , mocht [geïntimeerden c.s.] aan de overeenkomst redelijkerwijze de zin toekennen zoals [geïntimeerden c.s.] heeft betoogd.

Veronderstellenderwijs aannemende dat [appellant] , en [eigenaar van de boerderij] zaliger en [adviseur van appellant] bij het aangaan van de overeenkomst op 4 november 2009 de bedoeling hadden zoals [appellant] betoogt, dan neemt dat niet weg dat [geïntimeerden c.s.] op grond van de tekst en de latere gedragingen van [appellant] en [geïntimeerden c.s.] in juli en augustus 2013, mocht aannemen dat de overeenkomst mocht worden uitgevoerd zoals dat is gedaan. Het bewijsaanbod van [appellant] is, gegeven het voorgaande, niet ter zake dienend en wordt daarom gepasseerd.

Omdat [appellant] niet binnen 4 weken na de hierboven aangehaalde brief van 1 oktober 2013 een hoger bod had gedaan stond het [geïntimeerden c.s.] vrij de boerderij aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] te verkopen.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] falen.

2.11.

In incidenteel appel tevens wijziging eis heeft [geïntimeerden c.s.] aangevoerd dat in plaats van de gevorderde wettelijke handelsrente de wettelijke rente alsnog dient te worden toegewezen en dat de toegewezen kosten wat betreft OZB, Topland Landbouwpolis en bancaire kosten ook over het laatste half jaar (1 juli 2014 tot 31 december 2014) dienen te worden toegewezen.

2.12.

De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen. Artikel 6:119 BW sterkt ertoe de schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom te fixeren op de wettelijke rente, zulks ter wille van de rechtszekerheid en van de hanteerbaarheid van het recht op dit punt. De in zoverre uitzonderlijke aard van deze bepaling verzet zich tegen een ruime uitleg die afwijkt van zowel de bewoordingen van als de toelichting op dit wetsartikel. Om dezelfde reden is er geen aanleiding voor analoge toepassing van artikel 6:119 BW op het onderhavige geval waarin de aansprakelijkheid niet erop is gebaseerd dat [appellant] in verzuim verkeert met de voldoening van een geldsom, maar dat hij onrechtmatig beslag heeft gelegd en gehandhaafd op de boerderij. De dientengevolge verschuldigde schadevergoeding moet worden berekend door met elkaar te vergelijken de situatie waarin de beslagene als gevolg van de beslaglegging daadwerkelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als het beslag niet was gelegd en gehandhaafd.

[geïntimeerden c.s.] heeft ter onderbouwing van zijn stelling aangevoerd dat hij de overeenkomst met [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] niet in december 2013 heeft kunnen effecturen. Tot enige concretisering tot welke schade dit heeft geleid, behoudens de aangevoerde kosten welke hierna nog aan bod komen, is [geïntimeerden c.s.] niet overgegaan. [geïntimeerden c.s.] heeft derhalve onvoldoende gesteld en de vordering dient om die reden te worden afgewezen.

2.13.

De kosten over de periode 1 juli 2014 tot 31 december 2014 bedroegen in totaal € 3.156,- (€ 676,- OZB, € 2.600,- Topland Landbouwpolis en € 240,- bancaire kosten). Gelet op het voorgaande dient [appellant] deze kosten als schadevergoeding aan [geïntimeerden c.s.] over de periode van 1 juli 2014 tot 21 november 2014 te betalen. Door het beslag heeft [geïntimeerden c.s.] de levering van de boerderij aan [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] niet kunnen effectueren en is voldoende feitelijk en concreet onderbouwd dat [geïntimeerden c.s.] de genoemde bedragen verschuldigd was. Het hof bepaalt deze kosten schattenderwijs op

€ 2.898,- (150 dagen (1 juli – 21 november) / 182 (1 juli – 31 december) x € 3.516,-).

2.14.

In het hoger beroep van [appellant] tegen [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] heeft [appellant] geen andere grieven geformuleerd dan die in het hoger beroep tegen [geïntimeerden c.s.] Die grieven heeft het hof hiervoor besproken verworpen. Dat heeft tot gevolg dat ook de gelijkluidende grieven in het hoger beroep tegen [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] falen.

2.15.

Het hoger beroep tegen de vonnissen waarbij een comparitie van partijen is bevolen zal niet kunnen worden ontvangen omdat daartegen geen hogere voorziening is toegelaten.

2.16.

Het hof zal de kosten van de incidenten tot voeging compenseren, nu partijen ieder belang hebben bij de voeging van beide zaken.

2.17.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

3. De uitspraak

Het hof:

in de hoofdzaak met zaaknummer 200.165.840/01:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis van

5 maart 2014;

bekrachtigt het vonnis van 19 november 2014;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerden c.s.] € 3.516,- te betalen, vermeerderd met de rente ingevolge artikel 6:119 BW hierover vanaf 28 juli 2015 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] op € 1.615,- aan griffierecht en op € 13.740,- aan salaris advocaat;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in de hoofdzaak met zaaknummer 200.165.702/01:

verklaart [appellant (200.165.702_01)] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis van 9 juli 2014;

bekrachtigt het vonnis van 19 november 2014;

veroordeelt [appellant (200.165.702_01)] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerden c.s. (200.165.702_01)] op € 5.160,- aan griffierecht en op € 13.740,- aan salaris advocaat;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in de incidenten:

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, O.G.H. Milar en J.J. Verhoeven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 december 2017.

griffier rolraadsheer