ECLI:NL:GHSHE:2017:5106

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.202.398/01

arrest van 21 november 2017

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

verder tezamen te noemen [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

tegen

Stichting Allee Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder te noemen Allee Wonen,

advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest in het incident tot schorsing van executie van 17 januari 2017, in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder zaaknummer 4842067 CV EXPL 16-1255 gewezen vonnis van 28 september 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het arrest in het incident van 17 januari 2017;
de memorie van antwoord van 13 december 2016;
een akte van [appellanten c.s.] van 31 januari 2017 met vijf producties, genummerd 9 tot en met 13;
een antwoordakte van Allee Wonen van 28 februari 2017.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De beoordeling in de hoofdzaak

6.1.

Het hof gaat in deze zaak uit van de navolgende relevante feiten:

[appellanten c.s.] huurden met ingang van 1 november 2007 van Allee Wonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] ;

op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woonruimte van Allee Wonen van toepassing, waarvan artikel 6.6. en 6.8 luiden:

“6.6 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

(…)

6.8

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

op 18 december 2015 heeft de politie Zeeland-West-Brabant bij een doorzoeking van de woning 62,3 gram hennep, 17,5 gram hasj, 147,3 gram cocaïne en 13 ponypacks met elk 0,65 gram amfetaminen en een half doorgeladen vuurwapen aangetroffen.

Allee Wonen heeft [appellanten c.s.] bij brief van 21 december 2015 medegedeeld dat zij maatregelen zou gaan treffen tot beëindiging van de huurovereenkomst, wanneer [appellanten c.s.] niet zelf tot opzegging van de huurovereenkomst zouden overgaan. [appellanten c.s.] hebben daarop de huur niet opgezegd.

bij besluit van de burgemeester van Breda d.d. 9 februari 2016 is het gehuurde voor de duur van drie maanden gesloten op voet van de daartoe in artikel 13b van de Opiumwet gegeven bevoegdheid. Gedurende deze periode, die liep van 15 april 2016 tot 15 juli 2016, hebben [appellanten c.s.] en hun drie kinderen, waarvan twee nog minderjarig, elders verbleven.

met ingang van 15 juli 2016 hebben [appellanten c.s.] het gehuurde weer betrokken.

6.2.

In de onderhavige procedure vordert Allee Wonen, uitvoerbaar bij voorraad, dat

de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal worden ontbonden, met veroordeling van [appellanten c.s.] om het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van [appellanten c.s.] , met veroordeling van [appellanten c.s.] in de kosten van het geding. Allee Wonen voert daartoe – zakelijk weergegeven en onder verwijzing naar de vastgestelde feiten - aan dat [appellanten c.s.] hebben gehandeld in strijd met de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden en dat zij zich niet als goed huurders hebben gedragen. [appellanten c.s.] hebben verweer gevoerd als staat te lezen in de conclusie van antwoord.

6.3.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbonden met ingang van 29 september 2016, [appellanten c.s.] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en [appellanten c.s.] veroordeeld in de kosten van het geding.

6.4.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep enkele ongenummerde grieven aangevoerd. De grieven zijn gericht tegen de beslissing om de huurovereenkomst te ontbinden, tegen de motivering die de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 3.10 en 3.11 ter onderbouwing van die beslissing heeft gegeven, tegen het passeren van het door [appellanten c.s.] gedane bewijsaanbod en tegen de toewijzing van de nevenvorderingen. Het hof zal de grieven tezamen behandelen. Met de grieven wordt het geschil in zijn volle omvang ter beoordeling aan het hof voorgelegd.

6.5.

Vooropgesteld wordt dat volgens artikel 6:265, lid 1 BW elk tekortschieten in de nakoming van (onder meer) een verplichting uit een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of deels te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet weersproken is dat in de woning middelen zijn aangetroffen die zijn vermeld op de lijsten I en II bij de Opiumwet. Het voorhanden hebben van deze middelen is strafbaar gesteld bij de artikelen 2 en 3 in samenhang met de artikelen 10 en 11 van de Opiumwet. Nu artikel 6.8 van de toepasselijke algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder geen activiteiten mag verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, levert het voorhanden hebben van de aangetroffen hoeveelheden verdovende middelen in beginsel een tekortschieten op in de nakoming van de huurovereenkomst.

6.6.

[appellanten c.s.] betwisten dat zij de aangetroffen zaken voorhanden hebben gehad. Voorts betwisten zij dat vanuit de woning in verdovende middelen werd gehandeld. Zij stellen dat de aangetroffen zaken aan hun zoon [zoon] toebehoorden en dat zij van de aanwezigheid daarvan niet op de hoogte waren. Verder stellen zij dat onder de gegeven omstandigheden de tekortkoming zo gering van betekenis is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

6.7.

Met betrekking tot het verwijt dat in of vanuit de woning werd gehandeld in verdovende middelen merkt het hof op dat Allee Wonen niet alleen dit verwijt ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering in eerste aanleg. Als grond voor haar vordering stelt zij in eerste aanleg dat [appellanten c.s.] een aanzienlijke hoeveelheid soft- en harddrugs voorhanden hebben gehad of hebben toegelaten dat een huisgenoot deze voorhanden had, tezamen met een half doorgeladen, van patronen voorzien wapen, en dat zij de woning hebben gebruikt of laten gebruiken voor de handel in soft- en harddrugs. Bij memorie van antwoord heeft Allee Wonen erop gewezen dat de aangetroffen hoeveelheden verdovende middelen van een omvang zijn die aannemelijk maakt dat zij voor de handel bestemd waren. Het hof is van oordeel dat de vraag of in of vanuit de woning drugs zijn verhandeld geen nader onderzoek behoeft, omdat het voorhanden hebben van de aangetroffen zaken, mits toerekenbaar aan [appellanten c.s.] , op zich al voldoende grond biedt voor het oordeel dat zij in relevante mate zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurdersverplichtingen.

6.8.1.

Als tweede verweer hebben [appellanten c.s.] aangevoerd dat de aangetroffen zaken niet van hen waren maar van hun zoon en dat zij er niet van op de hoogte waren dat hun zoon deze zaken in huis had verborgen. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.

Volgens vaste rechtspraak (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 en HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952) brengt dit artikel niet mee dat een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

6.8.2.

Beslissend is of geoordeeld moet worden dat [appellanten c.s.] zich, in het licht van het handelen van hun zoon, zelf niet als goede huurders hebben gedragen. Het hof is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord. De stelling van [appellanten c.s.] dat zij geen aanleiding hadden om te vermoeden dat hun zoon een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs en softdrugs en een vuurwapen in de woning had, is door hen onvoldoende onderbouwd. Deze stelling berust uitsluitend op de verklaring van [appellanten c.s.] zelf. Anders dan in de door [appellanten c.s.] aangehaalde arresten van dit hof van 10 juni 2014 en 4 november 2014 (respectievelijk ECLI:NL:GHSHE:2014:1737 en ECLI:NL:GHSHE:2014:4594) hebben [appellanten c.s.] hun stellingname op geen enkele wijze met feiten of omstandigheden onderbouwd die, indien zij komen vast te staan, de slotsom rechtvaardigen dat zij niet van het gedrag van [zoon] op de hoogte waren en ook niet konden zijn geweest. Enig ondersteunend bewijs voor hun stelling wordt niet genoemd. Een (schriftelijke) verklaring van de zoon, waarin hij dit bevestigt, ontbreekt. [appellanten c.s.] stellen weliswaar in de memorie van grieven dat zij op hun zoon de controle hebben uitgeoefend die van hen mocht worden verwacht, maar onderbouwen ook deze stellingname verder niet door bijvoorbeeld vermelding van de omstandigheden waaronder hun zoon bij hen inwoonde en de maatregelen die zij hadden getroffen om zijn gedrag te controleren. De schriftelijke verklaring die als productie 13 bij akte in het geding is gebracht betreft een verklaring van partijen zelf en voegt niets toe aan hetgeen in de processtukken staat vermeld. Het hof is van oordeel dat [appellanten c.s.] hun verweer, gelet op hetgeen feitelijk is vastgesteld, op dit punt niet voldoende hebben onderbouwd. Zij hebben geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, het oordeel rechtvaardigen dat zij niet op de hoogte waren en ook niet konden zijn van de aanwezigheid van de aangetroffen verdovende middelen.

6.8.3.

Hierbij merkt het hof bovendien nog op dat [appellanten c.s.] in hoger beroep niet hebben aangevochten (ook niet in de memorie van grieven onder nummer 60, pagina 20 bovenaan) dat, zoals de kantonrechter in r.o. 3.10 overweegt, [appellant] ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard dat hij net op het moment waarop de politie binnenviel de aangetroffen drugs had gevonden en weggegooid. Bij akte van 31 januari 2017 erkennen [appellanten c.s.] ook dat zij van een deel van de aangetroffen drugs kennis hadden, zij het pas op de dag van de politie-inval. Daaruit volgt dat [appellant] de verdovende middelen in handen heeft gehad en daarover heeft kunnen beschikken. De omstandigheid dat vervolgens de politie de verdovende middelen heeft aangetroffen en in beslag genomen betekent dat [appellant] de verdovende middelen na ontdekking niet onmiddellijk heeft vernietigd of op zodanige wijze heeft weggegooid dat zij voor hem niet meer bruikbaar of beschikbaar waren. Daarmee staat vast dat [appellant] ook zelf de verdovende middelen voorhanden heeft gehad en gehouden. De vragen of de aangetroffen verdovende middelen van zijn zoon waren en of [appellanten c.s.] van hun aanwezigheid op de hoogte waren of niet behoeven in dat geval ook om die reden verder geen onderzoek meer.

6.9.

In de appeldagvaarding hebben [appellanten c.s.] expliciet een beroep gedaan op de “tenzij”-clausule van artikel 7:265, lid 1 BW. Hun verweer komt erop neer dat, gelet op de aard van de overeenkomst en de ernstige gevolgen van de ontbinding daarvan voor hun en hun gezin, het tekortschieten in dit geval een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [appellanten c.s.] wijzen daarbij op de navolgende omstandigheden:

er was geen sprake van handel in drugs vanuit de woning;

er was geen sprake van het veroorzaken van overlast;

zij waren niet op de hoogte van de activiteiten van hun zoon [zoon] en konden dat ook niet zijn;

zij hebben hun zoon inmiddels de deur gewezen;

zij zijn met hun kinderen voor hun woonruimte afhankelijk van het gehuurde en het woonbelang, beschermd door artikel 8 EVRM, weegt bijzonder zwaar;

[appellanten c.s.] verblijven al sedert 2007 in de woning, hebben altijd op tijd de huur betaald en op hun huurgedrag viel nooit iets aan te merken;

de belangen van Allee Wonen zijn niet geschaad, want er is geen schade aan de woning of inbreuk op de verhuurbaarheid ervan;

de ontbinding van de huurovereenkomst is disproportioneel, omdat Allee Wonen ook een gebod onder oplegging van een dwangsom had kunnen vorderen;

Allee Wonen maakt misbruik van haar bevoegdheid om de beëindiging van de huurovereenkomst na te streven en handelt in elk geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op onaanvaardbare wijze.

6.10.

Het hof is van oordeel dat, ook indien de door [appellanten c.s.] aangevoerde omstandigheden in acht worden genomen, het tekortschieten voldoende ernstig is om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof betrekt daarbij de omstandigheid dat de aangetroffen hoeveelheden aanzienlijk groter zijn dan wordt gedoogd voor eigen gebruik en daarom duiden op een handelsvoorraad, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat een deel van de middelen in 13 ponypacks (gebruikersverpakkingen) was verpakt. De aanwezigheid hiervan in het gehuurde hoeft Allee Wonen niet te dulden, aangezien met de aanwezigheid ervan risico’s gepaard gaan voor de woonomgeving (bezoek van afnemers van drugs of van andere relaties uit het drugsmilieu, met alle negatieve invloed van dien op de woonomgeving). Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd is daarbij niet van belang, mede gelet op het feit dat Allee Wonen in haar in haar algemene voorwaarden uitdrukkelijk heeft bepaald dat in het gehuurde niet in strijd met de Opiumwet mag worden gehandeld, hetgeen ook betekent dat geen voorraden drugs aanwezig mogen zijn. Voorts betrekt het hof hierbij de omstandigheid dat een met scherpe patronen (half)geladen vuurwapen in huis was, bij gebruik waarvan omwonenden ernstige risico’s kunnen lopen. Bovendien bevat de door Allee Wonen in het geding in eerste aanleg als productie 9 overgelegde politiemutatie serieuze aanwijzingen dat omwonenden overlast hebben ondervonden die gerelateerd is aan de genoemde drugs. Verder betrekt het hof hierbij de omstandigheid dat voor de omwonenden een inbreuk op het woongenot heeft plaatsgevonden door de politie-inval en door de daaropvolgende sluiting van de woning, die dichtgespijkerd moest worden. Daardoor is ook schade ontstaan aan de kozijnen van de woning. Een en ander heeft afbreuk gedaan aan de woonomgeving, en de belangen van Allee Wonen zijn daardoor geschonden. Ten slotte neemt het hof in zijn oordeel mee dat hier geen sprake is van een voor discussie vatbare overschrijding van een (min of meer vage) norm van goed huurderschap, maar van een overtreding van een expliciet in de toepasselijke algemene huurvoorwaarden vastgelegd beding, zodat [appellanten c.s.] wisten, althans behoorden te weten, dat zij als huurders ernstig tekortschoten door dergelijke hoeveelheden van de aangetroffen middelen in huis te hebben, dan wel door – via een gebrek aan controle – niet te voorkomen dat hun zoon de genoemde middelen in en uit het gehuurde bracht en gedurende langere tijd in het gehuurde voorhanden hield.

6.11.

Het hof kan [appellanten c.s.] ook niet volgen in hun stellingname dat de ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel is, omdat enerzijds het woonbelang zo zwaar weegt dat het beschermd wordt door artikel 8 EVRM en, anderzijds, omdat Allee Wonen had kunnen volstaan met (het vorderen van) een minder verstrekkende maatregel. Daartoe is het volgende redengevend.

6.12.

Ontruiming van een woning vormt een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor een woning (
“home”) van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dat artikel toegestaan voor zover dat bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen (vgl. o.m. het arrest van 13 mei 2008 van het EHRM, EHRC 2008/83 inzake McCann v. UK).

6.13.

In de inmenging in het woonrecht wordt voorzien, doordat de wet de mogelijkheid biedt aan de verhuurder om op door deze aan te voeren gronden de huurovereenkomst te laten ontbinden door de rechter. Een dergelijke maatregel kan noodzakelijk zijn, onder meer ter bescherming van het eigendom van de verhuurder of ter bescherming van de belangen van derden die in of nabij de woning wonen. In dit geval bestaat een dwingende maatschappelijk behoefte om omwonenden in een woonwijk te beschermen tegen de risico’s die samenhangen met de aanwezigheid van grotere hoeveelheden drugs en schietklare of bijna schietklare vuurwapens. Het is een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van personen die beschikken over grotere hoeveelheden verdovende middelen aanleiding kan geven tot overlast in een wijk en zelfs tot schietpartijen (liquidaties) waarbij onschuldige burgers worden getroffen. Het voorkomen daarvan is een belang dat dermate zwaar weegt dat dit in een geval als het onderhavige het maken van een inbreuk op het woonrecht rechtvaardigt, zeker wanneer de bewoner vanwege een beding bij de huurovereenkomst weet of behoort te weten dat de verhuurder het voorhanden hebben van verdovende middelen in het gehuurde niet toestaat en de bewoner zich dus moet realiseren dat hij tegenover de verhuurder tekortschiet wanneer hij in strijd handelt met dat beding of door onvoldoende controle niet voorkomt dat een huisgenoot in strijd handelt met dat beding.

6.14

De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging vindt plaats op grond van artikel 3:13 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat een bevoegdheid (in casu: tot buitengerechtelijke ontbinding) kan worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

6.11.

[appellanten c.s.] hebben niet gesteld dat Allee Wonen de bevoegdheid om een ontbinding te vorderen misbruiken, omdat zij daarmee enkel beoogt om [appellanten c.s.] te schaden of omdat zij daarmee een ander doel nastreeft dan waarvoor die bevoegdheid is gegeven. Rest de vraag of een onevenredigheid bestaat tussen het belang bij de ontbinding en het belang dat daardoor geschaad wordt. Wanneer [appellanten c.s.] stellen dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in hun geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is het aan hun om feiten of omstandigheden te stellen die zo bijzonder zijn dat zij maken dat de normale ernstige gevolgen van zo’n ontbinding en ontruiming in hun geval zo ernstig zijn dat zij, anders dan uit het tekortschieten voortvloeit, de ontbinding niet rechtvaardigen. De door [appellanten c.s.] in eerste aanleg en hoger beroep daartoe aangevoerde argumenten zijn niet van dien aard of gewicht dat zij – afgezet tegen de aard en ernst van de tekortkoming - maken dat Allee Wonen in redelijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou mogen vorderen. Evenmin leveren zij een grond op om te oordelen dat de gevolgen van een ontbinding voor [appellanten c.s.] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

6.12.

Het voorgaande voert het hof tot de slotsom dat de grieven falen. Voor dat geval hebben [appellanten c.s.] nog verzocht om hun op voet van het bepaalde in artikel 7:280 BW een terme de grâce te gunnen, zodat zij gedurende een zeker tijd kunnen laten blijken dat zij zich als goed huurder kunnen gedragen. Het hof ziet daartoe echter gelet op de aard en de ernst van de tekortkoming geen aanleiding. Dat de tekortkoming heeft plaatsgevonden, kan niet ongedaan worden gemaakt. Bovendien heeft Allee Wonen er een gerechtvaardigd belang bij dat ook voor andere huurders duidelijk is dat er geen sprake van is dat “het wel losloopt” als op een wijze als hier aan de orde in strijd met de huurovereenkomst wordt gehandeld. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis is betaald zal worden afgewezen. [appellanten c.s.] hebben ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partijen te gelden en zullen om die reden worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst het door [appellanten c.s.] gevorderde af;

veroordeelt [appellanten c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen op € 718,= aan griffierecht en op € 1.341,= aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,= indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 november 2017.

griffier rolraadsheer