Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01206
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 4 september 2015, nummer AWB 15/1691 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom,
hierna:
de Heffingsambtenaar,
de Heffingsambtenaar,
betreffende de na te melden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 12 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per peildatum 1 januari 2013 en toestandsdatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 218.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2014 opgelegd, welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormeld in één geschrift vervatte beschikking en aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van 13 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak, alsmede de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.5.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 7 september 2016 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en mevrouw [C] (taxateur).
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning. De onroerende zaak is gebouwd in het jaar 2012, heeft een inhoud van 386 m³ en een perceeloppervlakte van 165 m². Als bijgebouw kent de onroerende zaak een aangebouwde berging/schuur van 18 m³.
2.2.
Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van taxateur [C] , van 25 juni 2015, overgelegd. Het rapport bevat objectgegevens en foto’s van de onroerende zaak en vier vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 1] 10, [adres 2] 8 en 10 en [adres 3] 2, alle gelegen te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Tevens bevat het rapport een vergelijkingsmatrix, waarin de gegevens van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen.
2.3.
Belanghebbende heeft bij de Rechtbank een waardeverklaring van [D] van [E] te [F] overgelegd. In de waardeverklaring is de marktwaarde (vrij van huur en gebruik) van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 gewaardeerd op € 204.600, afgerond, € 205.000.
2.4.
Als bijlage van de conclusie van repliek heeft belanghebbende bij het Hof de bevindingen van [G] , WOZ-taxateur bij [H] te [I] d.d. 21 maart 2016 overgelegd.
2.5.
Als bijlage van de conclusie van dupliek heeft de Heffingsambtenaar bij het Hof een nieuwe vergelijkingsmatrix overgelegd. In de conclusie van dupliek stelt de Heffingsambtenaar dat is geconstateerd dat de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] 2 in de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsmatrix te laag is en dat bij de berekening van de gecorrigeerde transactieprijs per m³ van het vergelijkingsobject [adres 1] 10 te [woonplaats] de correctie voor het voorzieningenniveau niet juist is berekend.
Voor de onroerende zaak is in plaats van een prijs per m³ van € 438,44, zoals opgenomen in de matrix die is overgelegd in beroep, in de nieuwe waardematrix een prijs per m³ van € 437,02 opgenomen.
2.6.
Belanghebbende heeft vóór de zitting aanvullende gegevens overgelegd betreffende de woningen [adres 3] 8 en [adres 3] 16 te [woonplaats] .
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 218.000 per de peildatum 1 januari 2013 en naar de toestandsdatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend; de Heffingsambtenaar bevestigend.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Belanghebbende heeft ter zitting twee in het beroepschrift van de Rechtbank genoemde stellingen – te weten dat uit het taxatieverslag woningen op geen enkele wijze is op te maken hoe de Heffingsambtenaar met de verschillen tussen de onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten rekening heeft gehouden en dat uit de taxatiekaart op geen enkele wijze duidelijk wordt hoe de waardeopbouw van de referentieobjecten tot stand is gekomen – ingetrokken.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 211.000. Hij verzoekt de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2013 en als toestandsdatum 1 januari 2014.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 211.000. Hij verwijst naar het beroepschrift bij de Rechtbank en voert nog de volgende stellingen aan:
-de Rechtbank heeft ten onrechte het referentieobject [adres 1] 10 niet meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak;
-de Rechtbank heeft het door belanghebbende genoemde vergelijkingsobject aan de [adres 4] 1 te [I] zonder nadere motivering niet meegenomen bij de beoordeling van de correcte WOZ-waarde van de onroerende zaak, zodat de uitspraak van de Rechtbank op dit punt in strijd is met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.
4.4.
Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft de Heffingsambtenaar het onder 2.2 vermelde taxatierapport met vergelijkingsmatrix en een verbeterde vergelijkingsmatrix overgelegd.
4.5.
Het Hof acht de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd en overweegt hiertoe het volgende. Zoals door de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof is bevestigd is in de matrices de koopsom van het vergelijkingsobject [adres 2] 8 opgehoogd met 10% (minus een indexatie) omdat de koper van de woning een belegger zou zijn. Naar het oordeel van het Hof moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (zie in dit verband Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
4.6.
Nu het de Heffingsambtenaar is die wenst af te wijken van de voor [adres 2] 8 op 6 februari 2012 betaalde koopsom rust op hem de bewijslast van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Als zo’n feit en omstandigheid voert de Heffingsambtenaar aan dat de betaalde koopsom niet bruikbaar is, omdat [adres 2] 8 is opgekocht door een belegger.
Uit de enkele omstandigheid dat [adres 2] 8 zou zijn opgekocht door een belegger, kan echter niet de conclusie worden getrokken dat de tot stand gekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Aangezien de Heffingsambtenaar in de stukken noch ter zitting van het Hof een nadere onderbouwing heeft gegeven voor deze verhoging van de koopsom kan niet worden aanvaard dat de opgehoogde prijs per kubieke meter van dit vergelijkingsobject gebruikt wordt om de gezochte waarde te berekenen.
4.7.
Omdat de voor de onroerende zaak berekende waarde per kubieke meter het gemiddelde is van de gecorrigeerde transactieprijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten en deze voor [adres 2] 8 op voormelde gronden te hoog is berekend, is daarmee de waarde van de onroerende zaak van € 218.000 te hoog vastgesteld. Indien de verhoging met 10 percent buiten beschouwing wordt gelaten, is de prijs per kubieke meter van [adres 2] 8 op € 410 te benaderen. De gemiddelde prijs per kubieke meter daalt dan van € 437 naar € 427 en leidt tot een waarde van de onroerende zaak die lager is dan de vastgestelde waarde. Aangezien ook geen verklaring is gegeven voor het (kleine) verschil in waarde van de berging van de onroerende zaak en die van het vergelijkingsobject [adres 3] 2, terwijl de inhoud en de oppervlakte identiek zijn, komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van € 211.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende echter niet geslaagd. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
4.9.
Met de in 2.3 vermelde waardeverklaring heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt omdat, zoals de Rechtbank reeds in onderdeel 2.7.4 van haar uitspraak heeft overwogen, niet duidelijk is hoe de gehanteerde prijs per kubieke meter van € 400 voor de onroerende zaak zich verhoudt tot de berekende prijzen per kubieke meter van de door [D] in aanmerking genomen referentiepanden. Overigens heeft deze taxateur ten onrechte het pand aan de [adres 4] 1 te [I] in zijn beschouwing betrokken. Dit pand is namelijk niet vergelijkbaar met de onroerende zaak omdat het niet in de gemeente [woonplaats] gelegen is en zich dus in een ander waardegebied bevindt.
4.10.
De in 2.4 genoemde bijlage met bevindingen van taxateur [G] kunnen evenmin de door belanghebbende bepleite waarde onderbouwen. Bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak is hij namelijk uitgegaan van een gecorrigeerde verkoopprijs van het pand [adres 3] 2 en heeft hij bij deze correctie de gemiddelde ontwikkeling van huizenprijzen in de provincie Noord-Brabant in aanmerking genomen. Omdat de specifieke waardeontwikkeling van de onroerende zaak kan afwijken van de algemene waardeontwikkeling in de provincie Noord-Brabant dient reeds hierom aan de berekening van [G] voorbij gegaan te worden.
4.11.
De door belanghebbende bij brieven van 1 augustus 2016 respectievelijk 3 augustus 2016 overgelegde aanvullende stukken (2.6) leiden niet tot een ander oordeel van het Hof, omdat de verkoopgegevens dateren van ver na de waardepeildatum.
4.12.
Nu, gelet op het vorenstaande, noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende er in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak in hoger beroep aannemelijk te maken, dient het Hof de waarde in goede justitie vast te stellen. Rekening houdende met de vaststaande feiten in het geding, hetgeen partijen hebben gesteld in de van hen afkomstige stukken en verder ter zitting hebben aangevoerd, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 214.000.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Omdat de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 123, in totaal € 168, te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.16.
Belanghebbende heeft zich voor de onderbouwing van zijn standpunt in beroep gebaseerd op een waardeverklaring van [D] en in hoger beroep op een uiteenzetting van bevindingen van [G] , ter zake waarvan hij twee facturen heeft ingebracht, tot een bedrag van € 302,50 respectievelijk € 484.
4.17.
Het Hof acht het, gelet op de omstandigheden van het geval en op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant, jaargang 2012, nummer 26039), redelijk dat de kosten van beide taxateurs aan belanghebbende worden vergoed en zal in die zin beslissen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank niet betwist dat bij de taxatie door de heer [D] een inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat het Hof de vergoeding vaststelt op 4 uren x € 50, vermeerderd met 21% omzetbelasting, nu belanghebbende als particulier de in rekening gebrachte omzetbelasting niet in aftrek kan brengen, in totaal derhalve op € 242. Uit de bevindingen van de taxateur [G] blijkt niet dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat het Hof de vergoeding vaststelt op 2 uren x € 50, te vermeerderen met 21% omzetbelasting, in totaal derhalve op € 121.
4.18.
Het Hof stelt de kostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende bijstand, alsmede die van de hiervoor bedoelde deskundigen, gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor het beroep op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990, vermeerderd met de kostenvergoeding voor de waardeverklaring van € 242, dat is in totaal, € 1.232 en voor het hoger beroep op 2,5 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.237,50, vermeerderd met de kostenvergoeding voor de bevindingen van taxateur [G] van € 121, dat is in totaal, € 1.358,50. De kostenvergoeding bedraagt derhalve, in totaal, € 1.232 + € 1.358,50 is € 2.590,50.
5.Beslissing
Het Hof:
-
vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;
vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;
-
verklaarthet tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
verklaarthet tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
-
vernietigtde uitspraken van de Heffingsambtenaar;
vernietigtde uitspraken van de Heffingsambtenaar;
-
vermindertde bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 214.000;
vermindertde bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 214.000;
-
bepaaltdat de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014
bepaaltdat de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014
dienovereenkomstig wordt verminderd;
-
gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt, en
gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt, en
-
veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof, aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.590,50.
veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof, aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.590,50.
Aldus gedaan op: 10 februari 2017 door A.J. Kromhout, voorzitter, P. Fortuin en M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.