ECLI:NL:GHSHE:2017:4432 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Vrouw tekortgeschoten in nakoming verkoop voormalige echt...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.185.987/01

arrest van 10 oktober 2017

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als de man,

advocaat: mr. R.R.H.J. Ramakers te Maastricht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de vrouw,

advocaat: mr. B. Ramaekers te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 februari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 januari 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen de man als eiser en de vrouw als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3989779 CV EXPL 15-2970)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven [met producties];
de memorie van antwoord [met producties];
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.1.

Partijen hebben geen grieven gericht tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten. Het hof zal van diezelfde feiten uitgaan en deze hierna opnieuw weergeven en aanvullen met hetgeen in hoger beroep verder is komen vast te staan.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Partijen waren echtelieden. De echtscheiding is inmiddels uitgesproken en ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand;

De vrouw is juridisch eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning);

Tijdens hun huwelijk exploiteerden partijen in drie kamers van de woning een

Bed & Breakfast (hierna: B&B);

De man heeft de woning in verband met de echtscheiding verlaten, en de vrouw bleef (met de kinderen van partijen) in de woning wonen, en zette de exploitatie van de B&B voort;

Op 7 december 2012 hebben partijen een overeenkomst gesloten ten aanzien van de tijdelijke voortzetting van de B&B en de verkoop van de woning. Daarin werd (onder punt 4) onder meer overeengekomen:

“ [geïntimeerde] (de vrouw, toev. hof) kan met goedvinden en medewerking van [appellant] (de man, toev. hof) het pand verkopen middels tussenkomst van een makelaar voor een minimale verkoopprijs van € 895.000,00 kosten koper.

(…) [geïntimeerde] verplicht zich om [appellant] tijdig per email op de hoogte te stellen van de verkoopvorderingen.

In ieder geval zal [geïntimeerde] met [appellant] nader overleg voeren indien op aanraden van de makelaar de minimale verkoopprijs van € 895.000,00 kosten koper dient worden verlaagd.

(…)

De netto verkoopopbrengst van het pand komt ten goede aan [geïntimeerde] en [appellant] , ieder voor de helft.

(…)”

De vrouw heeft de woning op 27 november 2014 verkocht voor een koopsom van € 862.500,--.

3.2.1.

De man heeft in eerste aanleg gevorderd de vrouw te veroordelen tot betaling van:

een bedrag van € 16.250,-- aan hoofdsom;
de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening;
een bedrag van € 935,-- aan buitengerechtelijke kosten;
de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de man, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd:

met de verkoop tegen een koopprijs van € 862.500,-- heeft de vrouw een lagere koopsom bedongen en gerealiseerd dan de minimale verkooprijs die partijen bij hun overeenkomst waren overeengekomen;
zijn 50% aandeel in het verschil bedraagt € 16.250,--;
de vrouw heeft hem pas na de verkoop daarover geïnformeerd en heeft daarmee niet voldaan aan haar verplichting hem op de hoogte te houden van de verkoopvorderingen;
de vrouw is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en zij dient zijn schade die hiervan het gevolg is te voldoen;
die schade bedraagt tenminste het bedrag van € 16.250,--;
de verkoopprijs van € 895.000,-- hebben partijen eind 2012 vastgesteld op basis van de prijs waarvoor het pand toen in de verkoop was via een makelaar;
de prijs was toen gezakt tot € 950.000,-- en partijen hebben toen samen een veilige minimumverkoopprijs vastgesteld van € 895.000,--. Partijen hielden het bij het opmaken van de overeenkomst voor mogelijk dat de verkoop van de woning zelfs tegen die prijs enige tijd op zich kon laten wachten, mogelijk zelfs vijf jaar en dat was voor de vrouw geen probleem, gelet op de opbrengsten van de B&B;
de vrouw heeft hem niet tijdig over de verkoopvorderingen geïnformeerd, noch overleg met hem over de voorgenomen verlaging van de verkooprijs gevoerd, respectievelijk een advies van de makelaar kenbaar gemaakt;
de vrouw is in verzuim nu herstel niet meer mogelijk is;
hij heeft aanspraak op vervangende schadevergoeding wegens contractbreuk, en die schade bedraagt in elk geval € 16.250,--, waarbij hij zijn rechten ter zake een eventuele grotere schade reserveert.

3.2.3.

De vrouw heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

De kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, heeft bij het bestreden vonnis van 13 januari 2016:

de vorderingen van de man afgewezen;
de man veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de vrouw, tot dan toe begroot op een bedrag van € 600,--;
het vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.4.

De man kan zich met het beroepen vonnis niet verenigen en hij is hiervan in hoger beroep gekomen.

3.5.

De man heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. De man heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van de vrouw in de kosten van de procedure in beide instanties. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van de man toewijsbaar zijn.

3.6.

De grieven 1 tot en met 8 komen alle op tegen de door de kantonrechter afgewezen vordering tot schadevergoeding. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Dienaangaande overweegt het hof als volgt.

3.7.

Aan zijn vorderingen heeft de man ten grondslag gelegd dat de vrouw met het verkopen van de woning voor een bedrag van € 862.500,-- toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit hoofde van de tussen partijen op 7 december 2012 gesloten overeenkomst die (onder meer) ziet op de verkoop van de woning. Als gevolg daarvan stelt de man schade te hebben geleden ter hoogte van een bedrag van € 16.250,--, zijnde de helft van het verschil tussen de door partijen bij voormelde overeenkomst minimale overeengekomen verkoopprijs van € 895.000,-- en de daadwerkelijke verkoopprijs van € 862.500,--.

3.8.

De vrouw betwist de vorderingen van de man. Zij betwist tekort geschoten te zijn in de nakoming van de overeenkomst van 7 december 2012. Zij stelt zich op het standpunt dat zij als eigenaar van de woning gerechtigd was deze te allen tijde en zonder toestemming van de man te verkopen. Voor zover er sprake zou zijn van een tekortkoming, dan is de vrouw van mening dat deze niet aan haar kan worden toegerekend.

3.9.1.

Bij de beoordeling of de vrouw met het verkopen van de woning voor een bedrag van € 862.500,-- tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen op 7 december 2012 gesloten overeenkomst, zal het hof eerst vaststellen wat partijen bij die overeenkomst ter zake van de verkoop van de woning zijn overeengekomen.

3.9.2.1. Met betrekking tot de verkoop van de woning zijn partijen in voormelde overeenkomst in art. 4 (onder meer) het volgende overeengekomen:

“ [geïntimeerde] (de vrouw, hof) kan met goedvinden en medewerking van [appellant] (de man, hof) het pand verkopen middels tussenkomst van een makelaar voor een minimale verkoopprijs van € 895.000,00 kosten koper.

Partijen komen overeen dat [geïntimeerde] het aanspreekpunt blijft voor de makelaar. [geïntimeerde] verplicht zich om [appellant] tijdig per email op de hoogte te stellen van de verkoopvorderingen.

In ieder geval zal [geïntimeerde] met [appellant] nader overleg voeren indien op aanraden van de makelaar de minimale verkoopprijs van € 895.000,00 kosten koper dient te worden verlaagd.”

3.9.2.2. Uitleg van deze overeenkomst dient te geschieden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Hierbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en aan hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

Naar het oordeel van het hof hebben partijen aan art. 4 van Pro de overeenkomst redelijkerwijze de betekenis moeten toekennen dat de vrouw de verplichting op zich heeft genomen om de woning voor minimaal € 895.000,-- te verkopen, waarbij de vrouw niet eerder tot verlaging van de verkoopprijs kon overgaan, nadat zij daartoe overleg had gevoerd met de man. Vast staat dat de vrouw op 27 november 2014 de woning heeft verkocht voor een koopsom van € 862.500,--. Als niet dan wel onvoldoende betwist, staat verder vast dat de man daarover niet op voorhand door de vrouw is geïnformeerd en dat de vrouw geen overleg heeft gevoerd met de man over het verlagen van de verkoopprijs. Op grond van deze vaststaande feiten oordeelt het hof dat de vrouw zich niet gehouden heeft aan

hetgeen partijen in art. 4 van Pro voormelde overeenkomst waren overeengekomen met betrekking tot de verkoop van de woning. Derhalve is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de vrouw.

3.9.3.

Op grond van het voorgaande dient de vrouw ingevolge het bepaalde in art. 6:74 BW Pro de schade te dragen die de man als gevolg van de betreffende tekortkoming heeft geleden, tenzij deze tekortkoming de vrouw niet kan worden toegerekend. Stelplicht en bewijslast ter zake van het ontbreken van toerekenbaarheid rusten op de vrouw.

3.9.4.

Het hof stelt in dit verband voorop dat op grond van art. 6:75 BW Pro geldt dat een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend, indien zij niet te wijten is aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

3.9.5.

De vrouw heeft in dit verband het volgende aangevoerd. Al snel na het sluiten van de overeenkomst bleek dat de minimale verkoopprijs van € 895.000,- niet reëel was. Vanaf dat moment heeft de vrouw meerdere malen tevergeefs gepoogd om met de man in overleg te treden over verlaging van de minimale verkoopprijs. Omdat de man niet wenste te overleggen over verlaging van de minimale verkoopprijs, laat staan daarmee in te stemmen, het draaien van de B&B naast haar loondienstverband haar zwaar viel en zij ook nog eens met borstkanker werd geconfronteerd, heeft de vrouw – teneinde toch nog eens te proberen de man te overtuigen mee te werken aan verlaging van de minimale verkoopprijs – in september 2014 besloten de woning op eigen kosten door een gekwalificeerd taxateur te laten taxateren. De taxateur heeft de marktwaarde daarbij vastgesteld op € 855.000,--. Helaas kon ook deze taxatie de man niet overhalen in te stemmen met verlaging van de minimale verkoopprijs. De vrouw heeft toen eind 2014 noodgedwongen eenzijdig besloten de woning voor een lagere verkoopprijs te verkopen, welke prijs van € 862.500,-- nog altijd hoger is dan de getaxeerde marktwaarde. De vrouw heeft de gang van zaken tot en met de verkoop van de woning steeds aan de man medegedeeld en hem een afschrift van de uiteindelijke koopovereenkomst doen toekomen.

3.9.6.

Het hof volgt de vrouw niet in haar stelling dat de man niet wenste te overleggen over het verlagen van de minimale verkoopprijs van € 895.000,--, De man heeft meerdere e-mails (verzonden in de periode van november 2013 tot en met oktober 2014) in het geding gebracht, waaruit blijkt hij wel degelijk met de vrouw in overleg wilde treden over de verlaging van de verkoopprijs (productie 6 memorie van grieven). Weliswaar heeft de man daarbij aangegeven dat hij bij voorkeur zonder een derde wilde overleggen maar de man heeft ook gesteld dat hij ook – zoals de vrouw beoogde – wilde overleggen in het bijzijn van een mediator, maar niet op zijn kosten (het hof verwijst naar de email van de man van 12 oktober 2014, onderdeel van productie 6). Naar het oordeel van het hof kan uit deze emailcorrespondentie dan ook niet worden afgeleid dat de man overleg met de vrouw heeft gedwarsboomd. Uit de door de man onder productie 4 bij zijn memorie van grieven overgelegde correspondentie met de vrouw, blijkt bovendien dat partijen daags voordat de vrouw de koopovereenkomst heeft getekend, per e-mail nog contact hadden over het plannen van een viergesprek met hun advocaten om (onder meer) de verkoop van de woning te bespreken. Onder deze omstandigheden heeft de vrouw ook onvoldoende onderbouwd dat zij noodgedwongen eenzijdig heeft moeten besluiten om de woning te verkopen voor een lagere verkoopprijs dan de tussen partijen overeengekomen minimale verkoopprijs. De conclusie uit het voorgaande luidt dan ook dat de vrouw onvoldoende heeft gesteld om haar beroep op niet-toerekenbaarheid van de tekortkoming te doen slagen.

3.9.7.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de vrouw toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 7 december 2012. In zoverre slagen de grieven 1 tot en met 8 van de man. Nu de grieven van de man slagen dient het hof in het kader van de devolutieve werking van het appel de in eerste aanleg door de vrouw opgeworpen, maar niet behandelde verweren te beoordelen. Het hof zal daartoe thans overgaan.

3.9.7.1. Het hof verwerpt het in eerste aanleg gevoerde betoog van de vrouw dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW Pro) met zich brengt dat het bepaalde in art. 4 van Pro de overeenkomst buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de man bleef weigeren akkoord te gaan met verlaging van de vraagprijs en bijbehorende minimumverkoopprijs. Onder verwijzing naar hetgeen hiervóór in rov. 3.9.6 is overwogen, oordeelt het hof dat niet is komen vast te staan dat de man elk overleg met de vrouw over verlaging van de verkoopprijs heeft gedwarsboomd. In dit opzicht kan de overeenkomst dan ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. De vrouw heeft in het kader van haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voorts geen andere omstandigheden aangevoerd die dat beroep kunnen dragen.

3.9.7.2. Ook het beroep van de vrouw op art. 6:258 BW Pro waarin is bepaald dat de rechter op verlangen van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, faalt. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de man, heeft de vrouw onvoldoende onderbouwd dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet hadden voorzien dat de woning als gevolg van de crisis op de woningmarkt gedurende langere tijd te koop zou staan.

3.9.7.3. Het beroep van de vrouw op dwaling gaat evenmin op. Het enkele feit dat de vrouw stelt dat zij bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, heeft in principe geen invloed op de geldigheid van deze overeenkomst. Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling dient op grond van art. 6:228 lid 1 BW Pro aan de volgende vereisten te zijn voldaan: de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten óf de wederpartij had de dwalende in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, behoren in te lichten óf er is sprake van wederzijdse dwaling. Naar het oordeel van het hof heeft de vrouw onvoldoende gesteld om een beroep op één van de hiervoor genoemde dwalingsgronden te kunnen honoreren.

3.9.8.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot de conclusie dat de vrouw verplicht is de schade te vergoeden die de man heeft geleden doordat de vrouw toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 7 december 2012. Naar het oordeel van het hof kan de schade van de man begroot worden op het door hem gevorderde bedrag van € 16.250,--, zijnde de helft van het verschil tussen de door partijen overeengekomen minimale verkoopprijs van € 895.000,-- en de daadwerkelijke verkoopprijs van € 862.500,--. De stelling van de vrouw dat de man geen schade heeft geleden, omdat de woning ook op een later moment niet voor € 895.000,-- had kunnen worden verkocht, leidt niet tot afwijzing van de vordering tot schadevergoeding. Nog daargelaten dat de vrouw haar stelling in dezen niet nader heeft onderbouwd heeft te gelden dat partijen waren overeengekomen dat de woning voor minimaal € 895.000,-- verkocht zou worden. Nu de vrouw zich niet heeft gehouden aan deze overeenkomst heeft dat voor de man geleid tot een nadeel van € 16.250,--, welke schade naar het oordeel van het hof in redelijkheid aan de tekortkoming kan worden toegerekend.

3.9.9.

De vordering van € 16.250,-- zal derhalve worden toegewezen. Eveneens zal de over dit bedrag gevorderde wettelijke rente worden toegewezen. De stelling van de vrouw dat die vordering dient te worden afgewezen nu de ingangsdatum niet nader is onderbouwd kan het hof niet volgen. Wettelijke rente kan worden gevorderd over de periode dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest (art. 6:119 lid 1 BW Pro). In geval van een verbintenis die strekt tot schadevergoeding als bedoeld in art. 6:74 lid 1 BW Pro, zoals hier aan de orde, treedt het verzuim in en gaat de wettelijke rente dus lopen wanneer de prestatie opeisbaar is en de verbintenis niet direct wordt nagekomen (art. 6:83 aanhef Pro en onder b BW). Wanneer de verbintenis tot schadevergoeding opeisbaar is, hangt af van het moment waarop de schade geacht wordt te zijn geleden. Naar het oordeel van het hof kan in het onderhavige geval worden aangenomen dat de schade geacht wordt te zijn geleden op het moment van verkoop van de woning op 27 november 2014. Aldus is dus reeds vanaf deze datum sprake van verzuim, aangezien de verbintenis tot schadevergoeding niet terstond is nagekomen en is de vrouw vanaf deze datum wettelijke rente verschuldigd.

3.9.10.

De man heeft een bedrag van € 935,- aan buitengerechtelijke kosten gevorderd.

Ten aanzien van buitengerechtelijke kosten geldt dat zij op de voet van art. 6:96 lid 2 BW Pro voor vergoeding in aanmerking komen, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens ingeval krachtens art. 241 Rv Pro. de regels omtrent proceskosten van toepassing zijn. De man heeft niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal dan ook worden afgewezen.

3.10.

Nu de grieven van de man slagen kan ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg niet in stand blijven. Het hof zal de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep met toepassing van art. 237 jo Pro. 353 Rv tussen partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten dient te dragen.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen,

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de vrouw tot betaling aan de man van een bedrag van € 16.250,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 november 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;

compenseert de kosten van beide instanties tussen partijen aldus, dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van Laarhoven, P.P.M. van Reijsen en C.M.E. de Koning en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 oktober 2017.

griffier rolraadsheer