ECLI:NL:GHSHE:2016:2732

• Datum uitspraak: 8 juli 2016
• Publicatiedatum: 8 juli 2016
• Zaaknummer: 14/00538
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J. Kromhout; P. Fortuin; F.P.G. Pötgens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde van onroerend goed bij staking onderneming en stakingswinst

In deze zaak gaat het om de waardering van een pand dat door de erflaatster, mevrouw A, is geëxploiteerd tot 1 september 2009. Na de staking van haar onderneming is het pand voor € 635.000 van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen overgebracht. De erfgenamen hebben het pand vanaf dat moment verhuurd voor € 76.140 per jaar. De Inspecteur van de Belastingdienst heeft de stakingswinst verhoogd met € 355.000, omdat hij de waarde van het pand op het stakingsmoment op € 990.000 heeft vastgesteld, gebaseerd op de huurprijs. De erfgenamen hebben echter een lagere waarde bepleit, omdat zij van mening zijn dat de huurprijs niet marktconform is. De Rechtbank heeft de waarde van het pand vastgesteld op € 850.000, een oordeel dat door het Hof in hoger beroep is bevestigd. Het Hof oordeelt dat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt en stelt de waarde van het pand in goede justitie vast op € 850.000. Het hoger beroep van de erfgenamen wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00538

Uitspraak op het hoger beroep van

de erven van [A] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbenden,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 10 april 2014, nummer AWB 13/4425 in het geding tussen

belanghebbenden,

en

de inspecteur van de Belastingdienst Zuidwest

hierna: de Inspecteur,

betreffende hier na te noemen aanslag.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan mevrouw [A] is voor het jaar 2009 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 790.636, en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 13.176. De aanslag is, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbenden zijn van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de aanslag verminderd tot een berekend naar een vermindering van de fiscale winst met € 140.000. Voorts is de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 1.217,50 en heeft de Rechtbank gelast dat de Inspecteur het door belanghebbenden betaalde griffierecht aan hen vergoed.

1.3.

Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 122,00. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Belanghebbenden hebben schriftelijk gerepliceerd en de Inspecteur heeft schriftelijk gedupliceerd.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 december 2015 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbenden [B] en de gemachtigden [C] en [D] , alsmede, namens de Inspecteur, [E] en [F] (taxateur).

1.6.

Partijen hebben te dezer zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Partijen hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota’s behorende bijlagen.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn voor zover van belang in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Mevrouw [A] , overleden [in] maart 2012, (hierna: erflaatster) heeft tot 1 september 2009 haar parfumeriezaak en schoonheidssalon (hierna: het bedrijf) geëxploiteerd in een pand in de [a-straat] 8-10 te [G] (hierna: het pand). De heer [H] en mevrouw [J] hebben per voormelde datum de activa en passiva van het bedrijf van erflaatster voor een bedrag van € 315.000 overgenomen.

2.2.

Op 31 augustus 2009 heeft erflaatster haar onderneming gestaakt. Het pand is daarbij voor € 635.000 van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen gebracht. Terzake hiervan heeft erflaatster een boekwinst van € 542.295 berekend. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van de stakingswinst in de aangifte IB/PVV voor het jaar 2009.

2.3.

Erflaatster heeft het pand aan de heer en mevrouw [HJ] vanaf 31 augustus 2009 verhuurd. Daartoe is op 16 april 2009 een huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaar, gesloten. De huurprijs die daarbij is overeengekomen bedroeg € 76.140 per jaar. Per september 2012 is deze neerwaarts bijgesteld met € 928 per maand hetgeen tot een jaarhuur van € 65.004 leidt. Inmiddels is de huurovereenkomst opgezegd.

2.4.

Het kogelwerend glas in de voorpui van het pand is beschadigd. Indien tot vervanging wordt overgegaan zou dit € 59.187 (exclusief omzetbelasting) bedragen.

2.5.

De Inspecteur heeft bij het opleggen van de aanslag IB/PVV voor het jaar 2009 de aangegeven stakingswinst verhoogd met € 355.000 omdat hij van mening is dat de waarde van het pand op het stakingsmoment niet € 635.000, maar € 990.000 bedroeg.

2.6.

Ter onderbouwing van de door hen bepleite waarde (€ 635.000) hebben belanghebbenden een taxatierapport overgelegd. Dit rapport, opgemaakt door [K] (gecertificeerd taxateur) is in opdracht van erflaatster opgemaakt in verband met een eventuele verkoopbeslissing en het vaststellen van de huurprijs voor het pand. Deze taxateur heeft de onderhandse verkoopwaarde (vrij van huur en gebruik) van het pand op 24 april 2009 op € 635.000 en de huurwaarde op diezelfde datum op € 62.500 (exclusief omzetbelasting) gewaardeerd. Ten aanzien van de toegepaste waarderingsmethodiek is in het rapport vermeld dat de huurwaarde is vastgesteld met gebruikmaking van de ITZA-methode en de onderhandse verkoopwaarde met de NAR-methode. De hierbij behorende waarde berekeningen luiden als volgt:

“Op basis van de ITZA methode.

Gemiddelde huurprijs op basis van een vijftal referentiepanden is 470 euro per m2. De gehele begane grond wordt aangemerkt als zone A. Eerste verdieping op basis van 40% van zone A. Tweede verdieping vast bedrag.

Begane grond 93 x 470 = 43.710,--

Eerste verdieping 87 x 470 x 40% = 16.356,--

Tweede verdieping
2.500,--

62.566,--

Afgerond 62.500,--

Op basis van de NAR methode.

Berekende jaarhuur op basis ITZA 62.500,--

Leegstand risico 2% 1.250,--

Beheer 2% 1.250,--

Onderhoud 3.500,--

Vaste lasten, verzekering, OZB, waterschap
2.500,--

54.000,--

Rente 5% winst opslag 2% = totaal 8%

100: 8 is factor 12.5

Huur 54.000,-- x 12.5 = 675.000,--

Verkrijgingskosten 6%
40.500,--

634.500,--

Afgerond 635.000,--“

2.7.

Tot het dossier behoort tevens een in hoger beroep door belanghebbenden overgelegd taxatierapport van 13 juni 2014, waarbij, in opdracht van [B] , door [L] , gecertificeerd taxateur, de marktwaarde van het pand per 1 september 2009 op € 740.000 is bepaald. Deze taxateur is daarbij uitgegaan van de door hem berekende huurwaarde van € 52.500 en € 53.300 en een kapitalisatiefactor van 14.

2.8.

In een in opdracht van de Inspecteur opgemaakt taxatierapport van 31 mei 2012 heeft [M] , bij de Belastingdienst als taxateur werkzaam, de waarde van het pand op stakingsmoment, met inachtneming van de in 2.3 vermelde jaarhuur van € 76.140 en een kapitalisatiefactor van 13, bepaald op, afgerond, € 990.000.

2.9.

Voor het jaar 2012 is de waarde van het pand per 1 januari 2011 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) door de Rechtbank vastgesteld op € 675.000. Dit betrof een ter zitting bij die Rechtbank tussen partijen overeengekomen waarde.

2.10.

In de in deze procedure voorliggende uitspraak van de Rechtbank is geoordeeld dat zowel de Inspecteur als belanghebbenden de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De Rechtbank heeft vervolgens de waarde in het economische verkeer van het pand op het stakingsmoment vastgesteld op € 850.000.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Inspecteur de stakingswinst tot het juiste bedrag heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de daarbij voor het pand gehanteerde waarde in het economische verkeer op het stakingsmoment juist is.

3.2.

Belanghebbenden zijn van mening dat deze vraag ontkennend moeten worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken in hoger beroep, de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.4.

Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Inspecteur, alsmede tot verlaging van de aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 472.911 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 6.076. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

In afwijking van de ingediende aangifte IB/PVV voor het jaar 2009 heeft de Inspecteur de aangegeven stakingswinst verhoogd. Hij is van mening dat de boekwinst op het pand tot een te laag bedrag is aangegeven omdat de waarde in het economische verkeer (hierna: de waarde) van het pand niet € 635.000 maar € 990.000 bedraagt. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden gegrond verklaard en heeft de waarde van het pand op het stakingsmoment bepaald op € 850.000. Alhoewel de Rechtbank dit niet met zoveel woorden overweegt, hetgeen zij wel had moeten doen (Hoge Raad 6 oktober 2006, 41037, ECLI:NL:HR:2006:AY9493), neemt het Hof aan dat de Rechtbank de waarde in goede justitie heeft bepaald. De Inspecteur heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. Desalniettemin bepleit de Inspecteur een waarde van € 990.000. Hij is derhalve van mening dat de door de Rechtbank bepaalde waarde van het pand zeker niet te hoog is.

4.2.

Ter onderbouwing van de door de Inspecteur berekende waarde heeft hij het in 2.7 vermelde taxatierapport overgelegd. Hieruit blijkt dat hij de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode heeft gehanteerd. Daarbij is de in 2.3 vermelde jaarhuur, groot € 76.140, tot uitgangspunt genomen. De taxateur heeft deze huur met een kapitalisatiefactor van 13 vermenigvuldigd waardoor hij tot een waarde van € 990.000 concludeert.

4.3.

Belanghebbenden bestrijden dat voormelde jaarhuur de huurwaarde van dit pand vormt omdat deze niet marktconform zou zijn.

4.4.

Niet in geschil is - en het Hof volgt partijen daarin - dat de huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval de juiste wijze is om de gezochte waarde te bepalen. Voorts stelt het Hof voorop, dat op de Inspecteur de last rust te bewijzen dat door hem in afwijking van de aangifte terecht, en tot de juiste hoogte, een hogere waarde van het pand in aanmerking is genomen.

4.5.

Hetgeen tijdens het onderzoek ter zitting van het Hof is voorgevallen en de inhoud van het dossier brengen het Hof tot het oordeel dat de Inspecteur noch de belanghebbenden de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof acht daarbij mede van belang dat de gerealiseerde huurprijs de beste indicatie van de huurwaarde van het pand is en dat de neerwaartse aanpassing van de huurprijs niet, zoals de Rechtbank heeft overwogen, reeds snel na de aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen maar pas 3 jaar nadien. Met betrekking tot de door de Inspecteur bepleite waarde is het Hof van oordeel, dat belanghebbenden met de door hen overgelegde taxaties deze waarde voldoende hebben bestreden, zodat aan de door de Inspecteur voorgestane waarde geen doorslaggevende betekenis toekomt.

4.6.

Met het in 2.7 vermelde door belanghebbenden in hoger beroep overgelegde taxatierapport is niet aannemelijk gemaakt dat de door hen bepleite waarde niet te laag is. Het verschil tussen de - met derden - overeengekomen huur en de in het taxatierapport gehanteerde huurwaarde is, mede vanwege het feit dat de huur pas na drie jaren neerwaarts is bijgesteld, nog steeds te groot en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 14 lijkt in het licht van de andere taxatierapporten te hoog. Dit laatste zijn belanghebbenden, blijkens hetgeen in de laatste alinea op bladzijde 3 van het hoger beroepschrift is vermeld, overigens ook van mening. Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de bij compromis vastgestelde WOZ-waarde 2012 van het pand voor de vaststelling van de waarde op het stakingsmoment in 2009 niet geschikt is. Reeds omdat niet bekend is welke overwegingen bij het sluiten van het compromis een rol hebben gespeeld en of deze ook de waarde betroffen.

4.7.

Nu partijen de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt dient het Hof dientengevolge, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en tijdens het onderzoek ter zitting, de waarde van het pand in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van het pand in goede justitie, in het bijzonder rekening houdend met de beschadiging (een “ster”) in het kogelwerend glas, vast op € 850.000.

4.8.

Aangezien de waarde van het pand op het stakingsmoment € 850.000 bedraagt dient het belastbare inkomen uit werk en woning van erflaatster voor het jaar 2009 als volgt te worden vastgesteld:

Aangegeven belastbaar inkomen uit werk en woning € 472.911

Bij: meer boekwinst pand (€ 850.000 - € 635.000) € 215.000

Af: hogere MKB-vrijstelling
€ 22.575

Vast te stellen belastbaar inkomen uit werk en woning € 665.336

In de aangifte IB/PVV 2009 is de MKB-vrijstelling berekend op 10 ,5% van € 739.779 = € 77.676. Als gevolg van de hogere boekwinst bedraagt de MKB-vrijstelling dan 10,5% van € 954.779 (€ 739.779 + € 215.000) = € 100.251. Het verschil van € 22.575 (€ 100.251 - € 77.676) dient dan alsnog in aanmerking te worden genomen.

In de aangifte IB/PVV 2009 van erflaatster is de waarde van het pand bij de bepaling van het belastbare inkomen uit sparen en beleggen per ultimo 2009 ook voor € 635.000 opgenomen. Met belanghebbenden acht het Hof aannemelijk dat de waarde van het pand bij staking en per 31 december 2009 niet is gewijzigd. Het bedrag waarover het voordeel uit sparen en beleggen wordt berekend dient derhalve als volgt te worden gecorrigeerd:

Waarde op

01-01-2009

31-12-2009

Gemiddeld

Aangegeven

€ 0

€ 635.000

€ 317.500

Vastgesteld

€ 0

€ 850.000

€ 425.000

Correctie

€ 0

€ 215.000

€ 107.500

Het aangegeven bedrag waarover het voordeel uit sparen en beleggen wordt berekend bedraagt € 151.916 en dient derhalve met € 107.500 te worden verhoogd tot € 259.416. Het voordeel uit sparen en beleggen bedraagt dan 4% van € 259.416 = € 10.376.

Slotsom

4.9.

De slotsom is derhalve dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Inspecteur aan belanghebbenden het door hen betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het Hof
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 8 juli 2016 door A.J. Kromhout, voorzitter, P. Fortuin en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.