Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/00017
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 19 december 2014, nummer AWB 14/2499 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 71 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de peildatum), voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 444.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag OZB 2013 bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 juni 2014 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 5 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, belanghebbende, bijgestaan door [A] en, namens de Heffingsambtenaar, [B] , bijgestaan door [C] , taxateur.
1.6.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota, met één bijlage, voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 2005 gebouwd appartement op de tweede verdieping van “ [D] ” aan de rand van de wijk [E] . De inhoud van de woning bedraagt 694 m3. Tot de onroerende zaak behoren een inpandige berging van 29 m3, een balkon van 13 m2 en twee inpandige parkeerplaatsen.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 444.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld op 23 september 2014 door de heer [C] , voornoemd. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum vastgesteld op € 451.000. Deze waarde is bepaald door vergelijking met de referentieobjecten [a-straat] 69, [a-straat] 189 en [b-straat] 5, alle gelegen te [woonplaats] . In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten vergelijkingsmatrix met gegevens van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per de peildatum vastgestelde waarde van € 444.000 te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat de inhoud van de woning niet ter discussie staat.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 359.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2012 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (referentieobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar zijn op 23 september 2014 opgestelde taxatierapport. Naar aanleiding van het hoger beroep heeft de heer [C] zijn taxatierapport aan een review onderworpen. Deze review heeft niet tot een wijziging van de vastgestelde waarde geleid.
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar op juiste wijze en met inachtneming van de wettelijke voorschriften de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald. De ter vergelijking gebezigde objecten zijn voldoende bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof overweegt daarbij dat de referentieobjecten rond de peildatum zijn verkocht en dat zij qua inhoud, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn weliswaar niet identiek aan de onroerende zaak, maar de Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in inhoud, aantal balkons en ligging.
Zo blijkt uit de in de taxatieopbouw gebruikte prijs per kubieke meter dat correcties zijn toegepast wegens verschillen in inhoud, aantal balkons en de mindere dan wel betere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met al hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is vermeld en hetgeen ter zitting daar aan is toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.5.
Belanghebbende stelt dat de door de Heffingsambtenaar aangewezen taxateur niet onafhankelijk is, omdat hij in dienstbetrekking werkzaam is bij de gemeente die de WOZ-waarde vaststelt met als gevolg dat – naar het Hof begrijpt – het taxatierapport niet als een objectief advies aangemerkt kan worden en buiten aanmerking gelaten moet worden. Het Hof merkt in dit verband allereerst op dat blijkens de tot de gedingstukken behorende overeenkomst van opdracht tussen de gemeente en de taxateur er geen sprake is van een dienstverband. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- en/of beroepsprocedure plaatsvindt door een taxateur, die in opdracht werkzaam is voor de betreffende gemeente, betekent naar het oordeel van het Hof niet dat het van die (her)taxatie opgemaakte rapport in de procedure voor de belastingrechter niet als bewijs zou kunnen worden gebezigd. Nu belanghebbende zijn stelling op dit punt niet nader heeft onderbouwd, ziet het Hof geen reden het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport – op die grond – buiten aanmerking te laten.
4.6.
Belanghebbende heeft zelf geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende wijst ter onderbouwing van zijn standpunt op de door zijn voormalige gemachtigde, de heer [F] , in bezwaar geformuleerde conclusie, inhoudende dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 359.000. Dit standpunt is echter niet met transactiecijfers of andere bewijsmiddelen onderbouwd, zodat niet kan worden gecontroleerd of die waarde is bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Tegenover de gemotiveerde en met een taxatierapport onderbouwde stellingname van de Heffingsambtenaar is de verwijzing naar de waardebepaling van de heer [F] van onvoldoende gewicht.
4.7.
Belanghebbende heeft voorts ter onderbouwing van zijn standpunt een eigen berekening gemaakt, gebaseerd op de WOZ-waarden van twee volgens belanghebbende goed vergelijkbare woningen aan de [a-straat] 191 en 205. Deze berekening kan evenmin dienen als onderbouwing voor de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde, omdat deze berekening is gebaseerd op de WOZ-waarde van beide objecten. De laatsvermelde waarde van genoemde objecten kan niet als maatstaf fungeren voor de op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vast te stellen waarde.
4.8.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de navolgende waardedrukkende factoren: slechte bezonning, uitzicht over een golfterrein, (een) blaffende hond(en), windinslag, geluidoverlast van een roldeur en parkeeroverlast. De Heffingsambtenaar heeft de klachten van belanghebbende gemotiveerd betwist door te stellen dat de genoemde aspecten subjectief van aard zijn, en/of bij de referentieobjecten in gelijke mate van invloed zijn en reeds om die reden in de waardebepaling zijn verwerkt. Belanghebbende heeft in de van hem afkomstige stukken alsook ter zitting bij het Hof geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat genoemde factoren (verder) waardedrukkend zijn. Aldus is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden dat en in hoeverre deze factoren van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak.
4.9.
Belanghebbende heeft betoogd dat de Heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, omdat door de verschillen bij de waardebepaling er verschillen in belastingdruk ontstaan. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is – voor zover hier van belang – sprake indien de handelwijze van de Heffingsambtenaar leidt tot ongelijke behandeling van gelijke gevallen en deze ongelijke behandeling het gevolg is van een begunstigende behandeling in de meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen. Van gelijke gevallen is slechts sprake indien deze gevallen zowel rechtens als feitelijk vergelijkbaar zijn. De bewijslast van de schending van het gelijkheidsbeginsel berust bij belanghebbende.
4.10.
Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel op grond van de meerderheidsregel is slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. In de conclusie van dupliek heeft de Heffingsambtenaar een tabel opgenomen, waarin WOZ-waarden zijn vermeld van objecten die in dezelfde woontoren als de onroerende zaak zijn gelegen en waarvan de objectkenmerken overeenkomen. De Heffingsambtenaar heeft in de toelichting op deze tabel gemotiveerd gesteld dat geen van de genoemde objecten te laag is gewaardeerd. Naar ’s Hofs oordeel is hiermee voldoende aannemelijk dat niet een meerderheid van de gevallen die gelijk zijn met dat van belanghebbende te laag is gewaardeerd.
4.11.
Gelet op het voorgaande treffen belanghebbendes grieven geen doel. De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 18 maart 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, J. Huige en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van M.M. Dondorp-Loopstra, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.